פסקי דין על אבי אטיאס | פסקי דין על אולין אטיאס | פסקי דין על ג'ו מצר | פסקי דין על כרמלה מצר היימן |

28230-08/10 א     25/06/2013




א 28230-08/10 אבי אטיאס, אולין אטיאס נ' ג'ו מצר, כרמלה מצר היימן








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ת"א 28230-08-10 אטיאס ואח' נ' מצר ואח'




בפני

השופטת
הדס עובדיה


תובעים
ונתבעים שכנגד

1
.
אבי אטיאס

2
.
אולין אטיאס
ע"י עו"ד נמרוד לבקוביץ-לביא


נגד


נתבעים
ותובעים שכנגד

1.ג'ו מצר
2.כרמלה מצר היימן
ע"י עו"ד שי צוקרמן




פסק דין


1.
לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן חוזה מכר הדירה הידועה כגוש 2717 חלקה 19 ברחוב זלמן שז"ר 36 בראשון לציון, שנכרת בין הצדדים ביום 18.10.2009 (להלן: "החוזה"; "הדירה"). התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "הקונים") עותרים לביטול החוזה, להשבת התמורה ששולמה על ידם, ולחיוב הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "המוכרים") בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה. המוכרים עותרים לאכיפת החוזה ולחיוב הקונים בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.
בלב המחלוקת בין הצדדים השאלה האם המוכרים הטעו או הסתירו מהקונים את העובדה שלא קיבלו היתר לבניית החדרים הבנויים על גג הדירה.

העובדות בתמצית
2.
ביום 18.10.2009 התקשרו הצדדים בהסכם מכר הדירה, שבעלותה רשומה על שם עיריית ראשון לציון. עו"ד יפעת בן אבי בראון יצגה את שני הצדדים לחוזה. במועד ההתקשרות בחוזה טרם ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף והדירה טרם נרשמה על שם המוכרים. התמורה המוסכמת בחוזה היא 1,460,000 ₪. סכום זה היה על הקונים לשלם למוכרים על פי הקבוע בסעיף 4 לחוזה במועדים ובשיעורים כדלקמן:
במועד חתימת החוזה ביום 18.10.2009 – היה על הקונים לשלם למוכרים סך 50,000 ₪ (להלן: "התשלום הראשון"). סכום זה שולם במלואו במועד.
עד יום
25.10.2009 – היה על הקונים לשלם למוכרים סך 400,000 ₪ (להלן: "התשלום השני"). הקונים העבירו לחשבון הנאמנות על שם עו"ד בראון ביום 25.10.2009 רק 300,000 ₪. ביום 20.12.2009 העבירו הקונים למוכרים סך 84,000 ש"ח. ביום 30.12.2009 העבירו הקונים למוכרים סך 15,968 ש"ח. התשלום השני שנקבע בחוזה לא שולם על ידי הקונים למוכרים כקבוע בחוזה בתשלום אחד ביום 25.10.2009 אלא טיפין טיפין ולשיעורין במועדים שונים כרצון הקונים.
עד יום 14.2.2010 היה על הקונים לשלם למוכרים סך 800,000 ₪ (להלן: "התשלום השלישי"). תשלום זה לא שולם על ידי הקונים. ביום 23.3.2010 פנתה ב"כ המוכרים, עו"ד רווית לביא ינקו, לקונים והודיעה להם על הפרתם את החוזה עקב הימנעותם מביצוע התשלום השלישי. ניתנה לקונים הזדמנות לתקן את ההפרה תוך 24 שעות (נספח יג' לכתב התביעה שכנגד).
התשלום השלישי לא שולם אף לאחר משלוח מכתב זה. בתגובה למכתב המוכרים, פנה ב"כ הקונים, עו"ד בנישו, לב"כ המוכרים עו"ד לביא ינקו במכתב מיום 11.4.2010. במועד זה נטען לראשונה על ידי הקונים שהתברר להם שלחדר על הגג אין היתר בניה. הקונים טענו לראשונה במכתב זה שהם "רכשו את הדירה והסכימו לשלם מחיר כנקוב בחוזה מתוך ידיעה ברורה שהם רוכשים בית +גג+חדר על הגג, כשהכל מאושר כדין".
בנוסף נטען שהדבר הוסתר מהקונים ומהווה הטעיה או התנהגות בחוסר תום לב מצד המוכרים. המוכרים התבקשו להודיע לקונים האם קיים היתר חוקי לחדר (נספח יד' לכתב התביעה שכנגד).
עד יום 30.4.2010 היה על הקונים לשלם למוכרים
סך 210,000 ₪ (להלן: "התשלום הרביעי"). גם תשלום זה לא שולם על ידי הקונים.
בתשובה לתגובת המוכרים השיבו הקונים למוכרים באמצעות בא כוחם שהם דוחים את טענותיהם. ביחס לטענת הקונים על חוסר תום לבם של המוכרים השיבו המוכרים במכתב שהקונים נטלו חלק פעיל במשך כארבע שעות בניסוח החוזה ביום חתימתו וכי נוכח הפרת ההסכם על ידם שוקלים המוכרים צעדיהם (נספח טו' לכתב התביעה שכנגד). במכתב ב"כ הקונים עו"ד בנישו לעו"ד לביא ינקו מיום 29.4.2010 ביטלו הקונים את החוזה (נספח טז' לכתב התביעה שכנגד).
עד מועד ביטול החוזה על ידי הקונים נקטו הצדדים פעולות שונות על פי החוזה: הצדדים דיווחו
על העסקה ללשכת מיסוי מקרקעין רחובות ביום 18.10.2009; הצדדים שילמו
מס רכישה ומס שבח בגין העסקה; ביום 2.2.2010 נרשמה הערת אזהרה על העסקה לטובת הקונים. המוכרים אף חתמו על המסמכים עליהם התבקשו לחתום לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונים ובכלל זה התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן.
עובדות אלה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים.

טענות הקונים
3.
לטענת הקונים, לאחר ביקור שמאי מטעם הבנק בדירה לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונים, הוברר להם שאין היתר לבניית תוספת חדר יציאה לגג בשטח 35 מ"ר כולל חדר רחצה ומטבחון. השמאי העריך את הדירה במצבה הנוכחי בשווי 1,100,000 ₪ בלבד.

4.
הקונים טוענים שרכשו את הדירה כפי שראו אותה וכפי שהוצגה על ידי המתווך, דהיינו גג
+חדר על הגג הכולל חדר רחצה ומטבחון. רק על בסיס זה הם הסכימו לרכוש את הדירה, אך התברר להם שלחדר על הגג ולמרפסת אין היתר בניה חוקי. הדבר מהווה הפרה יסודית של החוזה. לטענת הקונים המוכרים ידעו על חריגת הבנייה ואף קיבלו התראה על עבירה לפי חוק התכנון והבנייה ביום 25.7.2006 (נספח ה' לכתב התביעה). על יסוד זה ביטלו הקונים את החוזה ודרשו מהמוכרים בין היתר את השבת הסכומים ששולמו להם על חשבון התמורה.

5.
הקונים טוענים שהמוכרים הטעו אותם ביודעין בכך שהציגו בפני
הם מצג שווא לפיו זכויותיהם בדירה על כל חלקיה מאושרות כדין וכי אין בדירה חריגות בנייה. לו ידעו על כך
לא היו מתקשרים בחוזה. המוכרים לא גילו לקונים את חריגות הבנייה והסתירו מהם את מכתב ההתראה שקיבלו, ואף הפרו את החוזה בו הצהירו בסעיף 2(א) שהם זכאים להירשם כבעלים החוקי היחידי של כל הזכויות בדירה. הקונים עתרו בתביעתם
להורות שהחוזה בוטל על ידם כדין ולהשיב להם את הסכומים ששילמו בגינו, ובנוסף לחייב את המוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם. בסיכומים מטעם הקונים טענו שהחוזה בטל מעיקרו עקב חוסר תום לב המוכרים, ניסיונם להתעשר שלא כדין על חשבון הקונים ולהונות אותם. בסיכומים הועלו טענות חדשות בדבר היות החוזה בלתי חוקי או נוגד את תקנת הציבור וכן טענות בדבר כפיה ועושק.

6.
ב"כ התובעים טעון בסיכומים שעיקר ההכרעה בהליך נוגעת לאמינות עדי הצדדים וכי
יש ליתן אמון בגרסת הקונים והעדים מטעמם ולרבות המתווך, מר בר דרור, שפעל בניגוד לאינטרס כלכלי והעיד לטובת הקונים. מר בר דרור היה נכון להעיד לטובת הקונים
למרות שהוא מנהל הליך משפטי נגד המוכרים בגין דמי התיווך שלא שולמו לו על ידם ובניגוד לאינטרס ממוני שלו. התובעים טוענים בסיכומים שיש להעדיף את עדויותיהם על עדויות המוכרים ועל עדות עורכת הדין בראון.

טענות המוכרים
7.
המוכרים טוענים שהתביעה כנגדם הוגשה בכחש ובחוסר תום לב עקב רצון הקונים להשתחרר מן החוזה הנובע
מקושי לגייס את הסכומים הנדרשים לתשלום התמורה. לטענת המוכרים, הקונים ידעו בטרם חתימת החוזה על חריגת הבנייה שנבנתה לפני עשרות שנים ולא נפתח בגינה כנגדם כל הליך עקב התיישנות כל עבירה בעניין זה.

8.
המוכרים טוענים שהגורם היחיד האובייקטיבי
היודע את העובדות ביחס לידיעת הקונים על חריגת הבניה הוא עורכת הדין בראון שייצגה את שני הצדדים לחוזה. עו"ד בראון ערכה וניסחה את החוזה במעמד פגישה ארוכה בין הצדדים. השמטת התייחסות מפורשת לחריגת הבניה בחוזה נעשתה לפי בקשתם המפורשת של הקונים שלא להזכיר בחוזה את חריגת הבניה, כדי לא לסכל את האפשרות שיקבלו משכנתא למימון תשלום התמורה. עדות עו"ד בראון לפי הנטען שופכת אור על כל העובדות הנדרשות והיא תומכת באופן ברור בגרסת המוכרים ועדויותיהם. עו"ד בראון זרה למחלוקת ועדותה נטולת פניות. עדות המתווך מר בר דרור מאידך אינה אמינה וממילא חסרת כל משקל. הקונים אף הם לא דבקו באמת בעדויותיהם ואף סתרו את דבריהם בתצהירים. לפי הנטען על ידי המוכרים, החוזה ונוסחו הברור שומטים את הקרקע מתחת לתביעת הקונים ומצביעים על כי הקונים הפרו את החוזה הפרות יסודיות בגינן יש לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם ולדחות את תביעתם.

דיון
עדות עו"ד בראון
9.
ביחס למעמד ניסוח החוזה וחתימתו ובעניין ידיעת הקונים על חריגת הבניה העידה עו"ד בראון,
את האמור להלן:

"משפחת מצר ומשפחת אטיאס הגיעו למשרדי, הסכם המכר נערך ביחד עם הצדדים כלומר הסכם זה לא נערך בטרם הגיעו הצדדים ולא היה מוכן. ישבנו כמה שעות ודיברנו על הכל, מה יש ומה אין מה רוצים ומה לא רוצים, והועלתה סוגיית הגג הצמוד לדירה. דובר על הכל בהרחבה, מילה במילה ואינני זוכרת כי עברו שלוש שנים ... הצדדים דיברו ביניהם לעניין ההיתר ומצר אמרו להם שהיחידה הזו קיימת בנכס מעל – 20 25 שנים, שזה הבית, כך הם מוכרים אותו. הובהר שיש בעיתיות עם העניין הזה מבחינת היתר הובהר גם שמבחינתי אין צו הריסה ואין שום הליכים משפטיים על פי בדיקתי לעניין זה, וגם אמרו מצר שידוע שיש בעיתיות לעניין זה אבל זה קיים המון שנים וזה מצב הדירה וכך הם מוכרים אותה. משפחת אטיאס הסכימה וגם הוסכם למרות שמיטב זכרוני רצינו לרשום את העניין הזה, בסופו של יום הוחלט על ידי הצדדים לא לרשום את העניין שאין כל חריגת בניה וכו', שהורדנו אותו לחלוטין, כך שבחוזה לא נרשם העדר חריגות בנייה וגם לא נרשם העניין היחידה הנוספת על הגג וזה משיקולים של כל אחד מהצדדים לעניין המשכנתא או לעניינים אחרים."
(עדותה בעמוד 18 לפרוטוקול).

בחקירה הנגדית על ידי ב"כ הקונים הוסיפה עו"ד בראון א האמור להלן:
ש. בעדות הראשית שלך סיפרת שבמהלך הפגישה דיברו הצדדים גם על עניין היתרי הבניייה?
ת. נכון. נכון שידעתי שיש יחידת דיור למעלה בגג.
ש. אמרת שהצדדים ביקשו שלא לכלול את העניין הזה בהסכם המכר נכון?
ת. גב' מצר ביקשה לכלול את זה. בסופו של יום הוחלט להשמיט את הסעיף של הצהרות המוכרים לעניין חריגות הבנייה בכלל ולא לרשום את זה.
ש. תפרטי. מה זה דין ודברים?
ת. הם דיברו ביניהם. הייתי עדה לשיחה. אני לא זוכרת מילה במילה.
ש. מה הייתה רוח הדברים?
ת. הרוח ביניהם היתה טובה, הם דבירו ביניהם בצורה פתוחה.
ש. מה הם אמרו עד ההחלטה שלא להכניס את זה להסכם?
ת. משפחת מצר אמרה שהבית הוא כזה ויש לנו את היחידה של 4 חדרים ולמעלה יש את הגג הצמוד ובגג הזה יש יחידה ואתם יכולים להשכיר אותה או לגור שם מה שאתם רוצים וזה הבית כפי שהוא, כדי שלא יהיו בעיה במשכנתה או אחרות לעניין ההסכם הוחלט לא לרשום את זה וזה אומדן הצדדים וזה ההסכם ששניהם ביקשו יחדיו. זה הדין ודברים שהיה.
ש. מה ביקשו משפחת אטיאס לצורך העניין?
ת. משפחת אטיאס ביקשה שלא לרשום את עניין חריגת הבנייה. לרשום את זה דירה פלוס גג.
ש. מאיזו סיבה?
ת. למיטב זכרוני, בגלל עניין המשכנתה.
ש. שמה?
ת. שלא יהיו בעיות עם זה. או משכנתה או בעירייה, אני לא זוכרת."
(עדותה בעמוד 28 לפרוטוקול שורות 1-21).

עו"ד בראון העידה שערכה בירור בעיריית ראשון לציון ביחס למצבה התכנוני של הדירה ונאמר לה שאין כל מניעה להעברת הבעלות בדירה הרשומה על שם עיריית ראשון לציון מבחינת מצבה הפיזי של הדירה ומבחינת העברת הזכויות, זאת כדלקמן:
"ש. בדקת את מצבה התכנוני בעירייה?
ת. כן.
ש. בבדיקה לא נאמר לך על מכתב ההתרעה שנשלח ב-2006?
ת. לא
ש. מה נאמר לך?
ת. שאין שום מניעה. לפני אמרו לי שאין שום מניעה ואין שום בעיה לעניין הדירה, משני הביטים גם מבחינת העברת הזכויות וגם מבחינת המצב הפיזי של הבית.
בנוסף, כך זה בעיריית אשדוד, ברגע שיש בעיה של חריגת בנייה אותה עירייה רושמת הערה בעיקר כשצריך לקבל את הסכמת העירייה לבצע רישום, בין היתר רישום הערת אזהרה. גם כשהייתי שם פיזית אין שום מידע לגבי חריגת בנייה בעיקר לא כזו שקיימת 25 שנה"
(עדותה בעמוד 30 לפרוטוקול)

מדובר בעדות מרכזית וחשובה של עורכת הדין שניסחה את החוזה על פי הסכמות הצדדים כפי שהתגבשו בפגישה שנערכה בנוכחותה. הפגישה ארכה מספר שעות ובגדרה הועלו כל הסוגיות הרלבנטיות לחוזה ולדירה. עדות עו"ד בראון היא עדות של עדה ניטרלית אשר קלטה בחושיה ממקור ראשון את כל המסרים שהועברו בין הצדדים והולידו את ההסכמות המפורטות בחוזה. מבחינת מהימנות העדות ראיתי לנכון לציין לטובה את הישירות, הכנות, והצניעות שאפיינו את העדה ואת עדותה. השתלחות
הקונים בעדה בסיכומים איננה מבוססת ואינה ראויה.
עו"ד בראון העידה בכנות כי בעת עריכת החוזה הייתה בעלת ניסיון מועט כעורכת דין. איני סבורה כי יש בכך דופי כלשהו. הצגת עו"ד בראון כמי שבחרה שלא לומר את האמת בעדותה כדי להגן על עצמה מתביעת רשלנות מקצועית מופרכת ומעליבה. הטוען אף לא מצא לנכון לפרט את טיעונו בעניין זה. לא הוכח שהוגש כתב אישום כנגד המוכרים בגין חריגת הבנייה אשר הוסתר מעין הקונים על ידי עורכת הדין או על ידי המוכרים. לא הוכח כי הוצא צו הריסה בגין חריגת הבנייה. הבירור שנערך על ידי עורכת הדין בראון העלה שלא הוצא צו הריסה וכי מבחינת עיריית ראשון לציון, שהיא גם בעלת המקרקעין, אין מניעה להעברת הזכויות לקונים.
איני סבורה שיש סתירה בין הצהרת המוכרים בסעיף 2(א) לחוזה שלפיה "הדירה חופשיה מכל עיקול, זכות חזקה ו/או שימוש ו/או תביעה של צד ג', צו הריסה, הליך הוצל"פ, הליך שיפוטי אחר ושעבוד" ובין מצב הדברים בפועל כפי שהוכח. הקונים לא הביאו כל ראיה מטעמם לסתירה הנטענת. בניגוד לנטען, לא הוכח קיומו של צו הריסה ביחס לנכס, מכתב ההתראה משנת 2006 אינו בבחינת צו הריסה, לא הוכח קיומו של הליך הוצאה לפועל בעניין או הליך שיפוטי אחר ולפיכך הטענה לוקה בהיעדר תשתית ראייתית נדרשת. העלאת טענות על דופי שנפל בהתנהגות עו"ד בראון כלל אינה מבוססת. לא הובאה כל ראיה מטעם הקונים להוכחת קיומה של אפשרות סבירה לכך שיוגש בעתיד כתב אישום כנגד הקונים. מכתב ההתראה משנת 2006 לא הצמיח כל פעילות אכיפתית. ממועד עריכתו חלפו כשבע שנים. המכתב עצמו נשלח עשרות שנים לאחר ביצוע הבנייה בגג. ב"כ הקונים נמנע מלהתייחס לטיעון ב"כ המוכרים בעניין זה על פיו העבירה, אם נעברה, התיישנה לפני שנים ארוכות. אם ירצו הקונים ויטיבו לעשות אם יעשו כן, יסדירו את חריגת הבנייה ללא כל קשר לכך. גם הרמיזה כאילו העדיפה עו"ד בראון את המוכרים עקב היכרות עמם ראויה להידחות. עו"ד בראון העידה שבית המוכרים מצוי בגב בית הוריה. עו"ד בראון העידה שלא דיברה עם המוכרים עד למועד הרלבנטי לתביעות ההדדיות ולא הכירה אותם אישית. בנוסף העידה שייצגה בעסקת מכר את הבנקאית שלה גב' חלימי שהיא בתם של המוכרים, וכי אחותה המנוחה של עו"ד בראון לימדה את בנם של המוכרים. עו"ד בראון מסרה מידע שלם ומפורט ביותר לגבי כל זיקותיה הקלושות למוכרים בכנות מלאה ומבלי להסתיר מבית המשפט דבר. הקונים טענו בסיכומים כי "מדבריה הנ"ל של עו"ד, ניתן ללמוד כי קשריה של עוה"ד עם הנתבעים נמשכים ומתנהלים אף בזמן הווה, קרי כל עדות אשר תסתור את עדותם, יש בה כדי לגדוע את יחסיהם הטובים ופגיעה במטה לחמה של עוה"ד אשר ככל הנראה ממשיכה ומייצגת משפטית את הנתבעים גם היום" (סעיף 32 לסיכומים). טענה זו משוללת כל בסיס ופוגענית. מוטב היה אלמלא הועלתה. גם להטלת הדופי המקצועי בעו"ד בראון אין יסוד. אי הכרת הפרוצדורה המקובלת לטיפול בנכסים שעירית ראשון לציון הייתה בעבר בעליהם אינה גורעת ממקצועיותה של עו"ד בראון. אין בכל טענות ב"כ הנתבעים כדי לפגוע במהימנות עדותה החשובה והמרשימה של עורכת הדין.

10.
מעדות עו"ד בראון עולה שהקונים ידעו על חריגת הבנייה, ובנוסף שהקונים היו ערים לכך שקיומה של חריגת הבניה עלולה להקשות עליהם לגייס הלוואת משכנתא לה נזקקו לצורך ביצוע התשלום השלישי, כולו או חלקו. הקונים אף דרשו להשמיט את ההתייחסות לחריגת הבנייה מהחוזה. החוזה על כל הוראותיו נוסח על ידי עו"ד בראון עבור שני הצדדים ולפי אומד דעתם המשותף.

הוראות החוזה
11.
בסעיף 2 ג לחוזה הצהירו הקונים את ההצהרה כדלקמן:
"הקונה מצהיר כי הוא רוכש את הדירה במצבה הנוכחי וכפי שהיא, לאחר שברר מצבה התכנוני ולא יהיו לו כל תביעות וטענות אי התאמה או אחרת כלפי המוכר למעט מום ופגם נסתר, אם היא אמנם תמסר לו במצבה ביום חתימת ההסכם (ובצירוף בלא סביר נוסף) כאשר כל המערכות ואביזרי הדירה פועלים ותקינים. הקונה מאשר כי בדק את הדירה לפני חתימת חוזה זה ומצא כי הינה מתאימה לצרכיו."

על פי החוזה, הקונים נטלו על עצמם את ביצוע הבירור ביחס למצבה התכנוני של הדירה, והתחייבו לרכוש אותה במצבה כפי שהיא, תוך ויתור על כל טענת אי התאמה בעניין זה. מהחוזה נעדרת הצהרה של המוכרים שאין כל חריגת בניה בדירה. הסיבה להשמטת תנאי מקובל זה הוסברה על ידי עו"ד בראון בעדותה והיא הבנתם המשותפת של הצדדים כי קיימת חריגת בניה בגג במשך עשרות שנות החזקת המוכרים בנכס.
הקונה גב' אוולין אטיאס אישרה בחקירתה שהשתתפה בישיבה שהתקיימה במשרד עו"ד בראון במשך ארבע שעות לפני חתימת החוזה וכי קראה את החוזה לפני שחתמה עליו (עדותה בעמוד 18 לפרוטוקול). החוזה משקף את כוונותיהם המשותפות של הצדדים.
מהצהרות המוכרים בסעיף 2 א לחוזה אין ללמוד את שמבקש ב"כ הקונים ללמוד, היינו שהמוכרים הצהירו שאין כל חריגות בנייה בדירה. בחוזה הוצהר אך שאין צו הריסה והליך שיפוטי אחר. הקונים, שהנטל להוכחת טענתם זו רובץ עליהם, לא הביאו בדל ראיה להוכחתה. הוראות החוזה, הן מה שנכתב בו והן מה שהושמט ממנו, מחזקות את עדות עו"ד בראון ותומכות בגרסת המוכרים.
לשון החוזה ונסיבות כריתתו כמתואר בעדות עו"ד בראון מוליכות למסקנה שהמטרה המשותפת של הצדדים אותה רצו להגשים באמצעות החוזה הייתה רכישת זכויות הבעלות של המוכרים בדירה במצבה הפיזי והתכנוני כפי שהיא ולרבות חריגת הבנייה בגג.

12.
מהוראות החוזה, מההתחייבויות והסיכונים שנטלו על עצמם כל אחד מהצדדים, וביתר שאת על רקע עדות עו"ד בראון עולה שהקונים ידעו על חריגת הבנייה ועל מצבה התכנוני של הדירה ונטלו סיכון שקיומה ישפיע על קבלת הלוואת המשכנתא שהתכוונו ליטול לצורך ביצוע התשלומים. משהתממש הסיכון, קמו על המוכרים וטענו כנגדם שניסו לרמות אותם, לעשוק אותם, להטעות ולהונות אותם וכל כיוצא בזה וטענותיהם המועצמות מעת לעת בכתבי הטענות ובסיכומים.
הקונים העלו את טענתם כנגד המוכרים בסמוך לאחר חלוף המועד לביצוע התשלום השלישי, לאחר קבלת מכתב התראה מב"כ המוכרים על הפרת החוזה על ידי הקונים, לאחר שהצדדים קיימו חלק משמעותי מהמוסכם על פי החוזה, דיווחו לרשויות המס על העסקה, ולאחר שנרשמה בגינה הערת אזהרה והמוכרים התחייבו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן. בעיתוי זה התנערו הקונים מן העסקה והאשימו בכישלונה את המוכרים. סבורתני כי גם בעיתוי העלאת הטענה על ידי הקונים יש כדי חיזוק למסקנה שהטענה הועלתה אך כדי לאפשר לקונים להתנער מהמשך ביצוע התשלומים על פי החוזה.

13.
בשאלה שבמחלוקת ראיתי לנכון להעדיף את גרסת המוכרים ואת עדויותיהם על פני גרסת הקונים ועדויותיהם.
הקונים עמדו בעדויותיהם על קיומו של צו הריסה לחריגת הבניה שבגג, אך נמנעו מלהביא כל ראיה על כך. צו ההריסה הנטען לא הוגש כמוצג. גב' אטיאס העידה שנודע לה על קיום צו ההריסה מדברים שנאמרו לה בעל פה בעיריית ראשון לציון ומדברי השמאי מטעם הבנק (עדותה בעמודים 18-19 לפרוטוקול). לא הובא על ידי הקונים עד מטעם העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להעיד על הליך כלשהו המתנהל או שהתנהל או על כוונה לנהל כנגד מאן דהוא בעניין חריגת הבנייה. גם את שמאי הבנק לא הביאו הקונים כעד מטעמם. בחוות דעת שמאי הבנק אין התייחסות לקיום צו הריסה. עדות גב' אטיאס לקתה בסתירות גם בעניינים נוספים, ואלה הם: בשאלה האם הקונים שכרו שירותי עו"ד לפני עו"ד בראון בעניין העסקה (עדותה בעמודים 16-17 לפרוטוקול); ביחס למועד בו התגלתה לקונים ההטעיה (סעיף 25 לתצהיר הקונים אל מול עדות גב' אטיאס בעמוד 20 שורות 15-22 לפרוטוקול). גם עדות מר אטיאס לא תרמה להוכחת גרסת הקונים. מר אטיאס הסביר את התוספות עליהן העיד בחקירתו מעבר לגרסה שפורטה בתצהיר כנובעות מכך שיש לו "זיכרון קצר" (עדותו בעמוד 37 שורה 29 לפרוטוקול הדיון). מר אטיאס הוסיף כשנזכר בעובדה אחרת שלא צוינה בתצהירו: "אני לא זכרתי את זה. עכשיו אני זוכר. אני עצבני עכשיו אני זוכר" (עדותו בעמוד 38 שורה 6 לפרוטוקול הדיון). עדות מעין זו של בעל זיכרון לקוי אינה יכולה לתרום רבות להכרעה במחלוקת. לעדות מר אטיאס על הצהרותיה הגורפות ביחס לקיומו של צו הריסה לחריגת הבנייה ולהצהרות השמאי ופקידי העירייה על קיומו לא הובאו כל תימוכין בראיות חיצוניות.
עו"ד בראון, מאידך גיסא, העידה שערכה בירור בעיריית ראשון לציון ביחס למצבה התכנוני של הדירה ונאמר לה שאין כל מניעה להעברת הבעלות בדירה הרשומה על שם עיריית ראשון לציון מבחינת מצבה הפיזי של הדירה ומבחינת העברת הזכויות (עדותה בעמודים 26-27, 30 לפרוטוקול)
לעדות המתווך מר בר דרור אין משקל רב לצורך ההכרעה במחלוקת, משמר בר דרור כלל לא נכח בפגישה שנערכה בין הצדדים עם עו"ד בראון ביום 18.10.2009. במועד זה הוחלפה בין הצדדים כל האינפורמציה הנדרשת לצורך ההתקשרות בחוזה וגובשו הסכמות הצדדים על השמטת הצהרה פוזיטיבית על קיומה של חריגת הבנייה בגג . מר בר דרור העיד שכלל לא היה צד למגעים בין הקונים למוכרים וכי נכח אך בפגישה אחת שהתקיימה ביניהם (עדותו בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 16). משכך, תרומתו לשאלה שבמחלוקת הנוגעת לדברים שהוחלפו בין הצדדים ביחס לחריגת הבניה אינה יכולה להיות בעלת משקל. יצוין שעדותו זו של מר בר דרור סותרת את האמור בסעיפים 3 ו-4 לתצהירו, שם הצהיר שהיה נוכח "כמעט בכל המגעים וחילופי הדברים בין הצדדים". מר בר דרור לא היסס להצהיר שבני הזוג מצר הציגו את הדירה כבעלת כל האישורים הנדרשים בעוד שבחקירתו הודה שלא פגש כלל את שני בני הזוג מצר, אלא את מר ג'ו מצר
בלבד (עדותו בעמוד 13 לפרוטוקול בשורה 19).
מאידך גיסא, גרסת המוכרים ועדויותיהם בשאלות הרלבנטיות להכרעה במחלוקת נתמכו בלשון החוזה והוראותיו, ובעדות עו"ד בראון.

14.
בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מוגדרת "הפרה" כך:
"'הפרה' – מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".
המסקנה המשפטית אליה הגעתי על פי העובדות כמפורט לעיל היא שהקונים הפרו את החוזה במעשה ובמחדל, באי תשלום התשלומים השלישי והרביעי בניגוד להוראת סעיף 4 לחוזה ובביטול החוזה שלא כדין. לפיכך זכאים המוכרים לסעד לאכיפת החוזה, ובנוסף לפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

הודעת ביטול שניתנה שלא כדין מהווה הפרת חוזה, לאור הגדרת חוק התרופות משמדובר במעשה שהוא בניגוד לחוזה. בעניין זה נפסק:
"אין אדם יכול לבטל את חוזה אם אינו רשאי לעשות כן על-פי הדין או על-פי החוזה עצמו. 'ביטול שלא כדין' אינו אלא הפרה, היינו סירוב שלא כדין למלא התחייבויות שעל-פי החוזה."
ראו: ע"א 649/79
הוועד הציבורי להקמת ישיבת פורת יוסף בעיר העתיקה נ' ספדיה
, פ"ד לד(3) 505 (1980)
כן ראו ע"א 1/84
נתן נ' סטרוד
, פ"ד מב(1) 661 (1988); ע"א 3940/94
שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ
,

פ"ד נב(1) 210 (1998); גבריאלה שלו ויהודה אדר
דיני חוזים – התרופות
115 (2009)

התוצאה
15.
לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא שתביעת הקונים נדחית והתביעה שכנגד של המוכרים מתקבלת.
הנני מורה על אכיפת ההסכם מיום 18.10.2009.
על הקונים לשלם למוכרים את יתרת התמורה הבלתי משולמת בגין התשלום השלישי והרביעי תוך 30 ימים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום הנקוב בחוזה עד מועד התשלום המלא בפועל.
בנוסף על הקונים לשלם למוכרים פיצויים מוסכמים קבועים מראש כקבוע בסעיף 13 לחוזה בסך 145,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ אף זאת תוך 30 ימים.










ניתן היום,
י"ז תמוז תשע"ג, 25 יוני 2013, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 28230-08/10 אבי אטיאס, אולין אטיאס נ' ג'ו מצר, כרמלה מצר היימן (פורסם ב-ֽ 25/06/2013)