פסקי דין על נילי רבינוביץ | פסקי דין על פרידלנדר עדי | פסקי דין על מטרי משה - עו"ד נוטריון | פסקי דין על עירית חיפה ואח' |

805/05 א     11/07/2013




א 805/05 נילי רבינוביץ נ' פרידלנדר עדי, מטרי משה - עו"ד נוטריון, עירית חיפה ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 805-05 רבינוביץ נ' פרידלנדר ואח'







ת"א 805-05 רבינוביץ נ' פרידלנדר
ואח'




בבית משפט מחוזי בחיפה
בפני
כב' השופט עודד גרשון





נילי רבינוביץ






ע"י ב"כ עו"ד

התובעת



נ
ג
ד





1. פרידלנדר עדי


ע"י
ב"כ עוה"ד א. גולדבליט ואח'

2. מטרי משה - עו"ד נוטריון


ע"י ב"כ עו"ד פ.ג. נשיץ ואח'

3. עירית חיפה

4. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה

ע"י ב"כ השרות המשפטי לעיריה

5. מדינת ישראל - לשכת רישום המקרקעין חיפה ע"י ב"כ פרקליטות מחוז חיפה (עו"ד נ.גרוס)








הנתבעים





פסק דין


1.
מבוא

ביום 6.8.1998 התקשרה התובעת, גב'
נילי רבינוביץ
, בחוזה עם הנתבע מס' 1, מר עדי פרידלנדר, לפיו רכשה מהאחרון את הדירה שברח' הגליל 109א', חיפה, הידועה כחלקה 27/15 בגוש 10892 (להלן - "הדירה").


בכתב התביעה שהגישה לבית משפט זה טענה התובעת כי "בימים אלה", משבקשה למשכן את הדירה, היא פנתה לבנק פלוני לשם קבלת הלוואה וזה מינה שמאי מטעמו לבדיקת זכויותיה בדירה. התובעת טענה כי "(...) לתדהמתה הסתבר כי לא ניתן למשכן את הדירה, קל וחומר לא ניתן למכרה על פי דין שכן אין היתר לקיומה של הדירה כיחידת דיור עצמאית ואין היתר לבניה מטעם רשות התכנון".

על שום כך קמה התובעת והגישה את התביעה שלפני כנגד הנתבעים שלהלן:

המוכר, עדי פרידלנדר (הנתבע מס' 1); עו"ד משה מטרי שייצג אותה ואת הנתבע מס' 1 בעסקת רכישת הדירה (הנתבע מס' 2); עירית חיפה (הנתבעת מס' 3); הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (הנתבעת מס' 4); מדינת ישראל (הנתבעת מס' 5).

בתביעתה עתרה התובעת לסעדים שלהלן:

"(...) לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, להשיג את כל האישורים הנזכרים לעיל ולגרום לכך שמבחינת רשויות התכנון לא תהיה כל חריגה הקשורה לדירה. בנוסף מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשנות את הרישום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין שיהיה תואם את המצב הקיים, כך שמלוא זכויותיה של התובעת בנכס יהיו רשומות בלשכת רישום המקרקעין, וכן לשלם לתובעת את הסכום, ביחד ולחוד, של הנזקים בגין שבירת הפנסיה וכן את הסכום של עודמת הנפש בסך של 99,000 ₪.

לחילופין בלבד מבקשת התובעת שבית המשפט יחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת בסכום ההוצאות הצפוי כנדרש מהליך אשר כזה בסכום של 82,870 ₪ וכן את סכום הנזקים של שבירת הפנסיה ושל עוגמת הנפש ובסה"כ סך של 181,870 ₪".

הנתבע 1 שלח בשעתו הודעות צד ג' לעו"ד מטרי ולגב' אילנה שפירא. הודעות אלו נמחקו ב

פסק דין
שניתן על ידי ביום 11.9.06.

2.
טענות התובעת

א.
התובעת טענה כי ביום 6.8.1998 היא רכשה את הדירה מהנתבע 1, וכי הסכם המכר בין הצדדים נערך בידי הנתבע 2, שייצג את שני הצדדים.

ב.
התובעת טענה כי שמאי שמונה על ידי בנק איגוד למשכנתאות בע"מ בדק את זכויותיה בדירה וגילה כי לא ניתן למשכן את הדירה או למכרה על פי דין, שכן אין היתר לקיומה של הדירה כיחידת דיור עצמאית ואין היתר בניה מטעם רשות התכנון.

ג.
התובעת טענה כי בבדיקות שערכה התברר לה כי בעבר היוותה הדירה
חלק מדירה גדולה יותר, וכי למיטב ידיעתה הנתבע 1 או קודמו חצו את הדירה הגדולה ויצרו שתי דירות. עוד נטען כי בחלק שנמכר לתובעת (28 מ"ר), ביצעו הנתבע 1 או מי מטעמו בניה בלתי חוקית שלא קיבלה היתר כדין ובמסגרתה הוסף לדירה שטח בגודל של 25 מ"ר.

התובעת טענה כי התברר לה שהשטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין כשטח הדירה אינו תואם את השטח שנמכר לה בפועל. על שום כך יש צורך לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין כדי שתאם את המצב בפועל.

ד.
התובעת טענה כי מבחינת הרשויות הן חציית הדירה והן תוספת הבניה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין הן בניה ללא היתר כדין ובניגוד לדין ועל כן לא ניתן למשכן את הדירה או למכור אותה.

ה.
התובעת פירטה את הפעולות הנדרשות כדי להביא לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואת עלותן כדלקמן:

(1)
יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 מפה מצבית ערוכה על ידי מודד בעלות של 2,000 ₪ + מע"מ;

(3)
יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 תכנית היתר בניה ותוכניות עבודה ערוכות על ידי אדריכל בעלות של 5,000 ₪ + מע"מ;

(4)
יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 תוכנית קונסטרוקציה וחישובים סטטיים ערוכים על ידי מהנדס בעלות של 4,000 ₪ + מע"מ.

(5)
יש לדאוג לפתרון חנייה או כופר חנייה בסכום המוערך בכ- 20,000 ₪;

(6)
מאחר והדירה חורגת מקו הבניין יש לדאוג לשינוי התכנון כאשר העלות לביצוע השינוי מגיעה לסך של 25,000 ₪;

(7)
יש לדאוג לקבל את אישורם של כל השכנים לשינויים האמורים או לפחות לאפשר להם להתנגד לבקשת השינויים הנדרשים.

ו.
התובעת טענה כי הנתבע 1 פעל בכל הקשור למכירת הדירה ובמסירת הפרטים באופן שאינו זהיר וסביר בנסיבות העניין; הוא הסתיר מן התובעת מידע ופרטים חיוניים בקשר לדירה ומצבה; הוא לא הקפיד על הוראות הדין, הנוהל והתקן החלים על בניה; הוא לא נקט בכל האמצעים הדרושים לביצוע תקין של העבודה וקבלת רישיונות; והוא ביצע עבודות בניה וחלוקה של נכס מקרקעין בניגוד לדין ומבלי שיהיו בידיו האישורים המתאימים;

ז.
התובעת טענה כי בפעולותיו ובמחדליו האמורים הפר הנתבע מס' 1 את ההסכם ביניהם; כי פעולותיו עולות כדי הטעייה כמשמעותה בחוק החוזים (חלק כללי); וכי מחדליו של הנתבע 1 הינם בבחינת תרמית כמשמעה בפקודת הנזיקין. כן טענה התובעת כי הנתבע 1 הפר הוראת חובה חקוקה בכך שלא קיים את החובות המוטלות עליו על פי כל דין.

ח.
כנגד הנתבע 2 טענה התובעת כי הוא התרשל כלפיה בכך שלא בדק אצל הרשויות את מצבה של הדירה, או, לחילופין, בדק את מצבה של הדירה באופן רשלני; בכך שלא נהג כפי שעורך דין סביר, זהיר ומיומן היה צריך לפעול בנסיבות העניין; בכך שטיפל באופן רשלני ברישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין כך שהרישום אינו תואם את מצבה של הדירה ובכך שהרישום מתייחס ליחידת דיור שאינה חוקית ואינה מאושרת כלל כיחידת דיור אצל הרשויות.

ט.
התובעת טענה כי פעולותיו או מחדליו של הנתבע 2 הינם בבחינת הפרת חובות הנאמנות שלו כלפיה, תוך הפרת חובותיו כפרקליטה בניגוד לכללי האתיקה של עורכי הדין.

י.
התובעת טענה כלפי הנתבעות 3 ו-4 כי הן נתנו את האישורים הדרושים לרישום זכויות הנתבע 1 בלשכת רישום המקרקעין ולאחר מכן לרישום זכויותיה של התובעת תוך התעלמות מן המצב האמיתי של הדירה, ותוך התעלמות מכך שבדירה בוצעה חלוקה ללא היתר ובניה בלתי חוקית. בכך יצרו הנתבעות מצג שווא שהטעה אותה לחשוב שאין כל בעיה בדירה.

עוד טענה התובעת כי על הנתבעות 3 ו-4 חלה חובת פיקוח על פי דין לעניין בניה בלתי חוקית וכי הן התרשלו בתפקידן בכך ששתקו לעניין הבניה הבלתי חוקית שנעשתה בדירה.

יא.
התובעת הוסיפה וטענה כי הנתבעת 5 התרשלה בתפקידה בכך שרשמה את הדירה על שם הנתבע 1 מבלי לבדוק היטב שקיימים האישורים הנדרשים על פי דין. רישום זה יצר מצג שווא כלפי התובעת בעת שהחליטה על רכישת הנכס מן הנתבע 1.

יב.
התובעת טענה כי בהסתמכה על כך שתוכל לקבל הלוואה מן הבנק, היא התקשרה בחוזה לרכישת דירה נוספת ברחוב ההרדוף 15 בנשר (להלן - "הדירה השנייה" או "הדירה בנשר"). אך כשנודע לה כי לא תקבל את ההלוואה, היא הבינה כי יהיה עליה לממן את הדירה בנשר ממקורות שלה, קרי: שבירת תכנית הפנסיה שלה.

שבירת תכנית הפנסיה טרם זמן הפדיון, טענה התובעת, תגרור אחריה אובדן של 25% מס, כשהנזק שייגרם כתוצאה מכך מגיע לכדי 69,000 ₪. התובעת הוסיפה כי היא מחפשת מקורות מימון חליפיים אשר ייתכן ויקטינו את הנזק.

יג.
עוד טענה התובעת כי הצורך לנהל מאבקים מול הנתבעים לתיקון המעוות גרם ויגרום אובדן הנאה מן הדירה שרכשה במיטב כספה, לטרחה וטרדה, התרגזויות, הוצאות נלוות, בזבוז זמן ועגמת נפש המוערכים בסך של 30,000 ₪.


3.
טענות הנתבע 1

א.
בכתב הגנתו טען הנתבע 1 כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף בשל חוסר סמכות עניינית; בשל כך שהתביעה אינה מגלה עילה וכן בשל כך שהתיישנה או לפחות הוגשה בשיהוי רב.

ב.
לעניין ההתיישנות טען הנתבע 1 כי התובעת ידעה אודות ההפרש שבין שטחה הרשום של הדירה לבין שטחה הפיזי עובר להתקשרות החוזית. על כן, טען, מנין תקופת ההתיישנות מתחיל לכל המאוחר ביום חתימת החוזה.

ג.
הנתבע 1 טען כי תביעתה של התובעת נשענה על חוות דעתו של השמאי וולקן אשר מונה על ידי בנק איגוד לצורך בדיקת זכויות התובעת בנכס לשם קבלת ההלוואה. לטענתו, למרות שחוות דעת השמאי הינה מסמך מהותי התובעת לא צירפה את המסמך לכתב תביעתה.

ד.
הנתבע 1 אינו מכחיש כי השטח שנרשם בלשכת רישום המקרקעין אינו תואם את שטח הדירה בפועל.

הנתבע 1 טען כי בעת שרכש את הדירה מבעליה הקודמים - הגב' שפירא - היה מצבה הפיזי של הדירה זהה למצבה הפיזי בעת שנמכרה לתובעת. לטענתו, לא הוא ולא מי מטעמו חצו את הדירה ויצרו שתי דירות; הוא גם מעולם לא ביצע בניה בלתי חוקית שלא קיבלה היתר כדין; והוא לא הוסיף לדירה שטח של כ-25 מ"ר כטענת התובעת.

הנתבע 1 טען כי את חוזה המכר בינו לבין הגב' שפירא מיום 12.3.1998 ערך עו"ד מטרי - הנתבע 2, ובו הוגדרה הדירה כדלקמן:

"הדירה נמצאת בבית משותף בחיפה רחוב הגליל 109 ורשומה מפורט בלשכת רשם המקרקעין, כחלקה 27/15 בגוש 10892 כדירה בקומת מרתף בשטח רשום של 28.04 מ"ר, הכולל דירת שני חדרים, אולם השטח בפועל הינו כ-50 מ"ר, כתוצאה מסגירת מרפסת לפי היתר בניה משנת 1962, ולדירה זו צמודים 28/703 חלקים ברכוש המשותף, וכל הצמוד לה, הכל כמפורט בנסח שהוצג לקונה".

הנתבע 1 טען כי ברוכשו את הדירה הוא סמך על המצגים שיצרו הגב' שפירא והנתבע 2 וכי כל העובדות הקשורות בנכס, לרבות הגדרת מצבו המשפטי והתכנוני, נמסרו לו על ידיהם.

ה.
עוד טען הנתבע 1 כי רכש את הדירה חמישה חודשים לפני מכירתה לתובעת, וכי לשם מימון הרכישה הוא נטל הלוואה שהובטחה במשכנתא על הדירה לטובת בנק טפחות – בנק למשכנתאות לישראל בע"מ (להלן: "בנק טפחות").

זאת ועוד: הנתבע 1 טען כי חוסר ההתאמה בין שטחה הפיזי של הדירה לבין שטחה הרשום הוא תוצאה של סגירת מרפסת שנעשתה על פי היתר כדין משנת 1962 כפי שהוצהר בחוזה המכר שנכרת עם הגב' שפירא.



הנתבע 1 טען כי לא הסתיר פרט זה מהתובעת וכי אף הנתבע 2 ידע עובדה זו וחזקה עליו שמסרה לתובעת, שהרי הוא ערך את חוזה המכר הקודם.

ו.
הנתבע 1 הוסיף וטען כי לא נהירה לו הסיבה בגינה החליט עורך דין מטרי להשמיט מחוזה המכר שנחתם בין התובעת לנתבע 1 את העובדה כי שטח הדירה בפועל הינו 50 מ"ר. לטענתו, הוא לא ייחס לעניין זה כל חשיבות שכן עורך דין מטרי, שהינו עורך דין ותיק ומנוסה המעורה בהיסטוריה התכנונית של הנכס היה אמון על הטיפול המשפטי.

ז.
הנתבע 1 טען כי התובעת ביקרה בדירה ובדקה אם קיימות בה אי התאמות או פגמים לרבות מידותיה של הדירה בפועל. על כן אין היא יכולה להתלונן כי הסתיר ממנה פרטים מהותיים שכן כל העובדות היו פרושות בפני
ה כהווייתן. על כן, משגמרה אומר לרכוש את הדירה אין לה לתובעת להלין אלא על עצמה או על הנתבע 2.

ח.
הנתבע 1 הוסיף וטען כי ההפרש בין שטח הדירה הרשום, 28.05 מ"ר, לבין שטח הדירה הפיזי, שהינו 53 מ"ר, הינו הפרש מהותי המגיע עד כדי מחצית מגודלה של
הדירה בפועל, עניין הנראה לעין. לפיכך טען כי אין אמת בטענת התובעת כי לא ידעה כלל על חוסר ההתאמה בין הרישום בטאבו לבין שטח הדירה בפועל.

ט.
הנתבע 1 ציין כי בחוזה המכר הצהירה התובעת, הקונה, לאמור:

"הקונה, בכפוף להצהרת המוכר הנזכרת בסעיף 8.א. לעיל, מצהיר שהוא ראה ובדק (ועל כל פנים ניתנה לו האפשרות לראות ולבדוק) את הדירה פיזית (כולל מידותיה בפועל בשטח) ומשפטית, ותכנונית בעירייה ו/או בועדת בניין ערים, וכן את המצב וצורת רישומה ב-"משרד ההעברה" ואת כל המסמכים הנוגעים לדירה ומסכים לקבל הדירה במצבה הנוכחי, גם אם פרטי הרישום לגבי גודלה ותיאורה אינם תואמים את פרטי הרישום במשרד ההעברה".

הנתבע 1 טען כי לאור הצהרתה הנ"ל מושתקת התובעת מלהתכחש לתוכן ההצהרה. יתרה מכך, ההצהרה מעידה כי תביעת התובעת הינה תביעת כזב.

י.
הנתבע 1 טען כי מתחילת תהליך רכישת הדירה על ידי התובעת ועד סופו הוא נהג בתום לב ובדרך מקובלת ולא הסתיר מהתובעת פרטים מהותיים כלשהם. הוא הוסיף כי אם נכונה טענת התובעת לעניין בניה לא חוקית שנעשתה בדירה הרי שהוא לא ידע עליה. מה גם שבחוזה הרכישה מגב' שפירא הוצג לו והוצהר בפני
ו אחרת.

יא.
הנתבע 1 טען כי על התובעת לעשות כל אשר לאל ידה על מנת "להקטין את הנזק" הנטען על ידה וכחלק מחובתה זו היה עליה למשכן את הדירה השנייה שרכשה - הדירה בנשר.

יב.
הנתבע 1 טען לקיומו של "אשם תורם" לנוכח התנהגותה של התובעת שהביאה עליה את נזקיה.

יג.
הנתבע 1 הכחיש את טענת התובעת כי נגרם לה "אבדן הנאה מן הדירה". זאת, במיוחד משום שהתובעת מתגוררת בארה"ב. משכך, סביר כי היא השכירה את הדירה ונהנתה מפירותיה.

יד.
הנתבע 1 בקש לדחות את התביעה.

4.
טענות הנתבע 2

א.
בפתח טענותיו טען הנתבע 2 כי יש לסלק את התביעה על הסף מחמת התיישנות או בשל שיהוי ניכר.


תביעתה של התובעת הוגשה ביום 4.8.2005.

הנתבע 2 טען שטענת התובעת כלפיו היא כי התרשל בבדיקת מצבה התכנוני ו/או הפיזי של הדירה. מכאן, שהואיל ושומה היה עליו לערוך את הבדיקות האמורות לפני מועד חתימת החוזה, ומאחר וחוזה המכר נחתם ביום 6.8.98, הרי שביום הגשת התביעה, 4.8.05, חלפו יותר משבע שנים מיום המעשה ו/או המחדל ו/או מיום אירוע הנזק. מכאן שהתביעה התיישנה ויש לדחותה על הסף.

ב.
לחילופין טען הנתבע 2 כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר. התביעה הוגשה שבע שנים פחות יומיים ממועד חתימת חוזה המכר ולפיכך דינה להידחות על הסף מטעם זה.

ג.
הנתבע 2 לא הכחיש כי ייצג את שני הצדדים להסכם המכר. עם זאת הפנה הנתבע 2 לסעיף 10ד' להסכם בו הצהירו הצדדים כדלקמן:

"זכות להעסקת עו"ד:
ד.
הצדדים מצהירים, כי הוסברה להם זכותם להעסיק עו"ד נוסף כראות עיניהם על חשבונם. במידה שאחד הצדדים יעסיק עורך דין נוסף (שאינו ממשרד עוה"ד מטרי), הרי אותו צד יישא בשכר טרחת העו"ד הנוסף וזאת בנוסף ובנפרד (...)".

ד.
הנתבע 2 טען כי התובעת ביססה את כתב תביעתה על סירובו של בנק איגוד ליתן לה הלוואה לצורך רכישת דירה אחרת בארץ בשל דו"ח השמאי שמונה מטעם הבנק. למרות זאת, לא צירפה התובעת את הדו"ח לכתב תביעתה ולא ציטטה קטעים רלוונטיים ממנו. לפיכך, טען הנתבע 2, כתב התביעה מנוגד להוראות תקנה 75(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1948 וכי על שום כך יש לדחות את טענות התובעת בעניין זה.

ה.
עוד טען הנתבע 2 כי התובעת ביצעה את פנייתה לבנק חודשיים לאחר שחתמה על הסכם לרכישת הדירה בנשר. מכאן, טען, שהתובעת הסתכנה מרצון והיה עליה לקחת בחשבון כי תישא בעלויות המימון של הדירה החדשה ממקורותיה הכספיים בלבד, ונזקיה נגרמו לה בשל התנהלותה.

ו.
לטענת הנתבע 2, טענתה של התובעת כי על פי דו"ח השמאי לא ניתן למכור את הדירה כדין או למשכנה סותרת את טענתה שלה עצמה כי הדירה נרשמה הן על שם הנתבע 1 והן על שמה.

הנתבע 2 הדגיש כי הדירה נרשמה בפועל על שמה של התובעת ללא כל קושי מיוחד, כפי שנרשמה אף על שמם של רוכשים קודמים.

ז.
עוד טען הנתבע 2 כי ביום 27.4.98, כארבעה חודשים בלבד לפני רכישת הדירה דנן, נרשמה על הדירה משכנתא לטובת טפחות בנק משכנתאות לישראל.

ח.
הנתבע 2 הוסיף וטען כי על אף שבנק איגוד סירב ליתן לתובעת את ההלוואה המבוקשת היה עליה לפנות לבנקים נוספים או לאפיקים אחרים לקבלת ההלוואה. משלא עשתה כן, אין לתובעת להלין אלא על עצמה.

ט.
לעניין היות הדירה חלק מדירה גדולה יותר שחולקה, טען הנתבע 2 כי עובר לעריכת הסכם מכר הדירה הוא בדק את נסח הטאבו של הדירה, על פיו הדירה הועברה במשך השנים בשלמותה, כפי שהיא, כששטחה בנסח הרישום הוא 28 מ"ר. כן טען כי הדירה נרשמה כיחידה נפרדת בבית משותף החל משנת 1956.

י.
הנתבע 2 טען שלא קיימת כל מניעה להעביר את הבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין וכי לתובעת ולכל רוכש עתידי קיימות או יהיו קיימות זכויות קנייניות בדירה. הנתבע 2 הוסיף וטען כי התובעת הייתה ממילא רוכשת את הדירה גם אם היא הייתה סבורה כי מדובר בדירה שחולקה.

יא.
הנתבע 2 טען כי בעת בניית הבניין והדירה בוודאי שהיה קיים היתר בניה, ולא היה בידיו מידע שהדירה לא נבנתה כחוק או שלא על פי היתר.

יב.
הנתבע 2 הוסיף וטען כי התובעת ביקשה מן הנתבע 1 לבצע תיקונים ושיפוץ בדירה. חלק מהשיפוצים היו מהותיים. את הפרטים בעניין זה סיכמו התובעת והנתבע 1 ביניהם מבלי לערב אותו בכך. הם רק העבירו אליו רשימה בכתב יד לשם הדפסתה וצירופה כנספח לחוזה המכר.

יג.
הנתבע 2 טען כי אין זה סביר שהתובעת, שבדקה את הדירה בטרם רכשה אותה ותיכננה שיפוץ נרחב שיתכן שאף דרש תוכניות אדריכליות, לא ראתה כי מדובר בדירה ששטחה אינו 28 מ"ר כי אם 58 מ"ר. סביר יותר להניח שהתובעת נהנתה מן ההפקר כשדירתה רשומה כקטנה יותר מגודלה בפועל.

יד.
הנתבע 2 הכחיש כל התנהגות רשלנית מצידו. לטענתו הוא פעל כפי שכל עורך דין סביר וזהיר היה נוהג באותן נסיבות. הנתבע 2 טען כי בנסיבות העניין בולטת התנהגותה הפזיזה והרשלנית של התובעת אשר גרמה לנזק הנטען בשל פעולותיה, החלטותיה והסיכונים שלקחה.

הנתבע 2 טען כי התובעת הסתכנה מרצון, אם בשל דרישותיה לשיפוץ הדירה, ואם ברכישת הדירה ללא מימון לכך ואם באי עשייה להקטנת הנזק.

טו.
הנתבע 2 הוסיף וטען כי סכום ההוצאות להן טוענת התובעת לשם השגת האישורים הנדרשים הינו גבוה ומופרז. היא לא הראתה ולו ראשית ראיה לכך שנגרמו לה הוצאות כלשהן.

טז.
עוד טען הנתבע 2 כי התובעת דורשת למעשה כפל פיצוי שעה שהיא תובעת את השגת האישורים הנדרשים או פיצוי כספי בגין הוצאת האישורים ובנוסף לכך היא מבקשת פיצוי בגין פתיחת תכנית פנסיה, שהרי אם יתקבלו האישורים הנדרשים לא תאלץ התובעת לשבור את תכנית הפנסיה.

יז.
עוד טען הנתבע 2 כי הפיצויים הנתבעים מופרזים לאור העובדה שהתובעת התגוררה בארה"ב והדירה הושכרה לאחר רכישתה ומאחר שאין מניעה להמשיך להשכירה או למוכרה לאחר ולהעביר הזכויות הקנייניות בה.

על כן, טען הנתבע 2, לא נגרמו לתובעת כל אובדן הנאה או נזק אחר וכי מכל סכום שיפסק יש לקזז את דמי השכירות הרבים וההנאה שנגרמה לתובעת מהדירה במהלך השנים.


יח.
הנתבע 2 בקש לדחות את התביעה.

5.
טענות הנתבעות 3 - 4

א.
הנתבעות 3 ו-4 טענו כי על פי היתר הבנייה המקורי הקיים בתיק משנת 1955 אושרו בקומת המרתף שתי דירות בלבד, בעוד שלטענת התובעת קיימות במרתף שלוש דירות לאחר שאחת מן הדירות חצתה לשתי יחידות נפרדות.

ב.
הנתבעות 3 ו-4 טענו כי על התובעת להגיש בקשה להיתר וליגליזציה על פי ההליכים המותווים בדין, ולפעול על פי ההנחיות שימסרו לה על ידי בעלי התפקיד המתאימים. ההליך המשפטי, טענו, אינו מתאים להכשרת בניה חורגת.

ג.
הנתבעות 3 ו-4 הכחישו כי מסרו אישורים שאינם נכונים וטענו כי תיק הבניין, בו מצויים כל הפרטים, התשריטים והמסמכים הרלוונטיים זמין ופתוח לעיון במשרדי העירייה. לאור הנטען בכתב התביעה עולה חשש כי התובעת כלל לא טרחה לבדוק את אישורי הבניה החלים על הנכס.

ד.
עוד טענו הנתבעות 3 ו-4 כי אין בין התעודה הנמסרת לרשם המקרקעין בדבר העדר חובות לפי פקודת העיריות, תעודה המאפשרת העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין, לבין קיומה של בניה חורגת ולא כלום. התעודה מעידה רק על כך שלא קיימים חובות על הנכס, ואין בה כדי להעיד מאומה על מצבו התכנוני של הנכס.

ה.
הנתבעות 3 ו-4 טענו כי הן פועלות במסגרת המותווית בחוק התכנון והבניה הנותן בידיהן סמכויות וכלים להתמודד עם הפרות של החוק. הן מפעילות את שיקול דעתן בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ואינן מחויבות בהגשת כתבי אישום או הוצאת צווים מנהליים בכל מקרה של הפרה.

יתרה מכך, לטענתן, לא אירע כאן כל מחדל או מעשה רשלנות באשר לא הובא לידיעתן דבר קיומה של בניה חורגת. למעשה, עד היום לא ברור מי ביצע את הבניה החורגת ומתי. ממילא, על כן, לאור מועדי ההתיישנות הקבועים בחוק, לא ניתן כעת לפעול על דרך של הגשת כתב אישום.

ו.
הנתבעות 3 ו-4 טענו כי ארנונה נגבית על פי שימוש ושטח בפועל. על כן אין ממש בטענות התובעת בהקשר זה. לטענתן, בדיקה במאגר נתוני אגף הגביה העלתה כי לצרכי ארנונה חוייבה הדירה על פי 37 מ"ר ולא על פי שטחה בפועל.

ז.
הנתבעות 3 ו - 4 בקשו לדחות את התביעה.


6.
טענות הנתבעת 5 (מדינת ישראל/לשכת רישום המקרקעין)

א.
הנתבעת 5 טענה כי הבית המשותף שבו מצויה הדירה בה עסקינן נרשם כבית משותף ביום 7.6.55 והיחידה 84/3 נרשמה בשטח של 79.84 מ"ר. נטען כי ביום 16.9.56 נרשם תיקון לצו הבית המשותף שחילק את יחידה 84/3 לשתי יחידות חדשות הזהות בשטחן ליחידה המקורית: יחידה 84/14 בשטח של 51.80 מ"ר ויחידה 84/15 בשטח של 28.04 מ"ר.

ב.
הנתבעת 5 טענה כי לא נפל כל פגם בצווים שניתנו על ידה ובפעולתה כלפי התובעת. הנתבעת 5 הכחישה כי בעת רישום זכויותיו של הנתבע 1 לא נבדקו האישורים הנדרשים.

ג.
עוד טענה הנתבעת 5 כי היא אינה אמונה על בדיקת חוקיות הבניה "ובמיוחד
לא מקום שתוספת הבניה כלל לא נרשמה".

ד.
הנתבעת מס' 5 בקשה לדחות את התביעה כנגדה.

7.
דיון והכרעה

א.
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית והמצהירים נחקרו בחקירה נגדית על תצהיריהם. כן הוגשו חוות דעת של השמאים אלי סידאוי (מטעם התובעת) ומשה סעד (מטעם הנתבע 2). גם השמאים נחקרו על חוות הדעת שערכו.


מטעם התובעת הצהירו והעידו התובעת עצמה ובתה, גב' טל רבינוביץ.


מטעם הנתבע מס' 1 העיד הנתבע 1 בלבד.


מטעם הנתבע מס' 2 העיד הנתבע 2 עצמו.


מטעם הנתבעות 3 ו - 4 העידו מנהלת המחלקה לפיקוח על הבניה במשרד מהנדס העיר בחיפה, גב' לילי ברוור, מפקחת רישוי בעירית חיפה גב' מרים סמואלי (שנחקרה על תעודת עובד הציבור שנתנה).



מטעם הנתבעת 5 הוגשה תעודת עובדת ציבור של המפקחת על רישום המקרקעין גב' יעל ליבוביץ. לגב' ליבוביץ הופנו שאלות בכתב והיא השיבה עליהן בכתב (התשובות צורפו להודעת בא כח הנתבעת מס' 5 מיום 4.8.11).


ב.
תחילה אתייחס לטענת הנתבעים בדבר התיישנות התביעה.

הנתבעים טענו כי התביעה התיישנה ועל כן יש לדחותה על הסף, אומר כבר עתה כי לא מצאתי ממש בטענה זו.

התביעה הוגשה ביום 4.8.05 וחוזה המכר על פיו רכשה התובעת את הדירה ממר פרידלנדר נחתם ביום 6.8.98. הווה אומר שהתביעה הוגשה לבית המפשט שבע שנים פחות יומיים מיום חתימת הסכם המכר. ממילא, על כן, אין לומר עליה כי התיישנה.

הנתבעים השמיעו טענות שונות בדבר היום הקובע לתחילתו של מרוץ ההתיישנות. נטען כי העילה נולדה בעת שבוצעו הפעולות שהביאו למצבה התכנוני של הדירה דה היום, קרי בשנת 1956, השנה שבה, ככל הנראה, פוצלה הדירה המקורית לשתי יחידות נפרדות, או בשנים שלאחר מכן כאשר נעשו תוספות בניה שיכול והן אינן חוקיות.

כן נטען שככל שמדובר בטענות בדבר אי גילוים של פרטים מהותיים לגבי הדירה אזי מדובר על מעשים שנעשו בטרם נחתם חוזה המכר, ועל כן העוולה נולדה בטרם רכישת הדירה ועל כן התביעה הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות.

אין בידי לקבל טענות אלו. טענת התובעת בתביעתה היא כי היא רכשה דירה פגומה בשל מצבה התכנוני והרישומי בטאבו. לפיכך, עילת התביעה נולדה לכל המוקדם ביום רכישת הדירה, היינו, יום חתימת חוזה המכר 6.8.98, ולכל המאוחר ביום בו גילתה התובעת את דבר היות הדירה "פגומה" לכאורה, בשנת 2005. מאליו מובן, על כן, שהתביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות.

לפיכך אני דוחה את הטענות בדבר התיישנות התביעה.

ג.
לגופו של עניין, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את ראיותיהם ואת מכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי מן הדין לדחות את התביעה.

ד.
התובעת טענה כי בשנת 2005 פנתה לבנק איגוד למשכנתאות בע"מ בבקשה לקבלת הלוואה כנגד משכון הדירה, וכי הופתעה לגלות כי הבנק מסרב למשכן הדירה לאור פערים בין שטחה הפיזי של הדירה לבין שטחה הרשום בלשכת רישום המקרקעין. התובעת טענה כי הפער האמור נוצר כתוצאה מפיצול דירה שלא כדין לשתי יחידות דיור, שאחת מהן היא הדירה בה עסקינן, וכן בשל תוספות בניה שנעשו בדירה ללא היתר.

התובעת לא הציגה את חוות דעתו של השמאי מטעם בנק איגוד שערך את השמאות לדירה. היא גם לא הזמינה לעדות את פקידת הבנק שטיפלה בבקשתה להלוואה המובטחת במשכנתא שאמרה לתובעת את סיבת הסירוב.

מכאן שטענת התובעת נלמדת מפיה בלבד והיא אינה נתמכת בכל ראיה חיצונית.

אני מאמין לתובעת כי הגישה בקשה להלוואה כנגד משכון הדירה וכי בקשתה זו סורבה. אך איני מקבל את טענתה כי בשנת 2005 גילתה לראשונה על קיומם של "הפגמים".

עיון בסעיפי חוזה המכר מלמד כי התובעת ידעה גם ידעה על גודלה של הדירה ועל פערים אפשריים בין שטחה הפיזי לבין שטחה הרשום בטאבו. בשל חשיבות הדברים אצטט את הסעיפים האמורים כלשונם:

בסעיף 1ב' שבחלק א' לחוזה המכר הוגדרה ה"דירה" כדלקמן:

"הדירה נמצאת בבית משותף ב-חיפה, רחוב הגליל 109 א', ורשומה כמפורט בלשכת רשם המקרקעין, כחלקה 27/15 בגוש 10892 כדירה בקומה מרתף בשטח רשום של 28.04 מ"ר, ולדירה זו צמודים 28/703 חלקים ברכוש המשותף, וכל הצמוד לה, הכל כמפורט בנסח שהוצג לקונה". (ההדגשה שלי. ע.ג).

ובסעיף 8ב' שבעמ' 4 לחוזה, תחת הכותרת "הצהרה על ראיית והכרת הדירה ועל אפשרות לבדיקת מסמכי הדירה", נכתב כדלקמן:

"הקונה, בכפוף להצהרת המוכר הנזכרת בסעיף 8.א. לעיל, מצהיר שהוא ראה ובדק (ועל כל פנים ניתנה לו האפשרות לראות ולבדוק) את הדירה פיזית (כולל מידותיה בפועל בשטח) ומשפטית, ותיכנונית בעיריה ו/או בועדת בנין ערים, וכן את מצב וצורת רישומה ב- "משרד ההעברה" ואת כל המסמכים הנוגעים לדירה ומסכים לקבל את הדירה במצבה הנוכחי, גם אם פרטי הרישום לגבי גודלה ותיאורה אינם תואמים את פרטי הרישום במשרד ההעברה. הקונה ע"י חתימתו על חוזה זה, מסכים להמחאת התחייבויות וזכויות המוכר הקשורות לדירה כנזכר בסעיף 8.א. כולל רכישת "הזכות" וזכות החזקה בה".
(ההדגשה שלי. ע.ג).

הנה כי כן, התובעת הצהירה בחתימתה על החוזה כי היא יודעת שגודלה הרשום של הדירה הוא 28.04 מ"ר. כן הצהירה התובעת כי ראתה ובדקה את הדירה ואת מצב רישומה, גם אם פרטי הדירה בפועל, בשטח, אינם תואמים את הפרטים הרשומים בלשכת המקרקעין. סבורני כי במצב דברים זה, אין התובעת יכולה להשמע בטענות על כך שהוסתרו מפניה העובדות המהוות את עילת התביעה.

ה.
הגם שהתובעת לא טענה במפורש "לא נעשה דבר"("
non est factum
")
הרי שהטענות שהשמיעה הינן בעלות אופי דומה. לכן, ראוי להזכיר בהקשר זה את ההלכות שגובשו בעניין טענת "לא נעשה דבר".

הכלל הוא שאדם החותם על מסמך ולאחר מכן טוען כי עשה כן בלי לדעת את תוכנו לא יישמע בטענה שהוא לא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב שכן "(...) חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא". (דברי כב' השופט (כתוארו אז) זוסמן בע"א 467/64 אולגה שוויץ נ' סנדור ואח'

, פד"י יט(2) 113, 117).

ובע"א 413/79
ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' חנה מנצור ואח'

, פ"ד לד(4) 29 נקבע מפי כב' השופט (כתוארו אז) שמגר, בעמ' 38, כדלקמן:

"(...) אין הטענה עומדת גם למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ומה תוצאותיה של החתימה. (...).
(...).
אולם יש מקרים בהם לא תעמוד טענת,
non est factum
גם כאשר החותם חתם בלי דעת וזאת כאשר האדם חותם על-פי עצת פרקליטו או יועץ אחר המהימן עליו, מבלי שהייתה טעות או הטעיה באשר למהותו של המסמך, אלא מתוך הסתמכות עיוורת על דעת היועץ האמור, ואמון בה, ותוך נכונות לחתום על כל מסמך על-פי שיקולו של הלה, יהיה המסמך אשר יהיה (...)".


ועוד לעניין זה ראו את ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו ואח'

, פד"י נד(2) 559; ע"א 36/99 ראובן יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל ואח'

, פד"י נה(3) 272; פרופ' גבריאלה שלו "טעות בחתימה - האומנם "לא נעשה דבר"" משפטים י"א, תשמ"א 501; י.קדמי, "על הראיות, הדין בראי הפסיקה", מהדורת 2009, חלק רביעי, עמ' 1769- 1770.

על שום כך אין לתובעת להלין אלא על עצמה על כך שרכשה את הדירה כשמצבה הוא כמתואר לעיל, ואין היא יכולה, לאחר מעשה, לבוא אל הנתבעים בטענות בגין מצבה האמור של הדירה.

ו.
לאור הדברים שנכתבו בהסכם המכר עצמו, כמצוטט לעיל, אין לי כל סיבה לפקפק בדברי הנתבע מס' 2, עו"ד מטרי, בסעיפים 31 - 41 לתצהירו ובעדותו בעמ' 147 לפרוטוקול על כך שהפנה את תשומת לבה של התובעת, פעמים רבות, לעובדה שקיים פער בין שטח הדירה פיזית לבין שטחה הרשום.

כך גם התרשמתי מעדויותיהם של הנתבע 1 והנתבע 2 כי שניים אלה לא סברו כי הפערים האמורים לעיל יהוו מכשול כלשהוא בעבור התובעת. זאת, משום שהדירה נמכרה ועברה מיד ליד מספר פעמים לפני העסקה נשוא תיק זה, ולא התעוררה כל בעיה: מר פרידלנדר עצמו קיבל הלוואה כנגד מישכון הדירה ולא היתה כל בעיה בקשר לכך.

התובעת טענה כי יש לה "(...) בעיה אישית עם חישובים ובהבנת משמעותם של מספרים ומידות על כן היא נרתעת מכך, ויתרה מזאת בארה"ב שיטת המדידה הנהוגה הינה ביחידות מידה של אינצ'ים ויארדים ולא השיטה המטרית עובדה שתרמה לאי הבנתה את הבעייתיות בדירה". אכן, לכאורה מדובר בטענות סבירות והגיוניות. אלא שטענות אלה נופלות מקום שהתובעת עצמה, בחתימת ידה, אישרה את כל הפרטים האמורים. ואם כך - כיצד יכולה היא לטעון עתה שלא הייתה מודעת לפרטים אלה?

ז.
זאת ואף זאת: נראה כי התובעת בחרה להגיש תביעה לבית המשפט בטרם ניסתה לפתור את הבעיה בדרך אחרת.

ראשית, התובעת יכולה היתה לפנות לרשויות התכנון המוסמכות ולגורמים המופקדים על רישום המקרקעין, לברר עם בעל התפקיד המתאים את שנדרש לעשות ולהגיש בקשה ללגליזציה של הדירה. בדרך זו יכולה היתה לבקש לתקן את הרישום ולהעמידו על המצב לאמיתו. למעשה, זוהי דרך המלך.
אך התובעת לא פעלה כך.

שנית, התובעת יכולה הייתה לפנות לבנקים אחרים ולבקש למשכן הדירה. והרי הוכח כי הנתבע 1 קבל הלוואה כנגד משכנתא על אותה דירה ממש בבנק אחר.

תחת זאת בחרה התובעת להגיש את תביעתה ולעתור לכך שבית המשפט יחייב את הנתבעים לעשות את כל שנדרש על מנת "לתקן" את הפגמים שנתגלו בדירה, או, לחילופין, לחייב את הנתבעים לשלם לה את ההוצאות שהיא עשויה להתחייב בהן בדרכה להכשרת מצבה הרישומי של הדירה.

ח.
במהלך המשפט התהפכו היוצרות: התובעת ניסתה להוכיח כי הדירה שרכשה הינה דירה "פגומה" מבחינה תכנונית ורישומית וכי לא תוכל למשכנה או למוכרה. בעוד רשויות התכנון, והמדינה טענו ואף הוכיחו את ההפך הגמור. התובעת עתרה לכך שאחייב את הנתבעים לעשות את כל הנדרש על מנת להסדיר את רישומה של הדירה, ואילו הנתבעות 3 - 5, שהן הרשויות האמונות על העניין, הצהירו בריש גלי כי לא נפל כל פגם בדירה.

ט.
זאת ואף זאת: גם אילו קבעתי כי מי מן הנתבעים אחראי כלפי התובעת (ואינני קובע כך!), הנה מתברר שהתובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את הנזקים שנטענו על ידה.

בכתב תביעתה טענה התובעת כי רכשה את הדירה בנשר ואז גילתה את הפגמים בדירה כאשר הבנק סירב ליתן לה הלוואה המובטחת במשכנתא. על כן, טענה, היא נאלצה לממן את הדירה בנשר ממקורותיה שלה, היינו, על ידי שבירת תוכנית פנסיה בטרם עת, מהלך אשר יגרום ל"אבדן של 25%
מס"
ויסב לה נזק כספי בסך 69,000 ₪.

בתצהירה שינתה התובעת את גרסתה וטענה כי נאלצה לשבור תכנית השקעה, ולוותר על רווחיותה. כן נאלצה לקחת משכנתא מוגדלת על נכס בו התגוררה בארה"ב. לא נאמר דבר לגבי פנסיה או נזק כתוצאה ממיסוי.

התובעת אף מאשרת את הדברים בחקירתה הנגדית:

"ש.
אם אני קורא נכונה 350 אלף ₪ את מימנת מהלוואה שקיבלת מבנק איגוד. העסקה כולה, 350. העסקה כולה היא 628 אלף ₪. אוקי? אז יש לך עוד 330 אלף שקל לממן. ואת המימון הנוסף את אומרת עשית משעבוד הבית של בפילדלפיה.
ת.
נכון". (עמ' 77 ש' 20-24 לפרוטוקול)

התובעת לא הציגה מסמכים כלשהם בקשר לתכנית פנסיה כזו או אחרת. היא לא הציגה מסמך כלשהו באשר לשבירת תכנית פנסיה או לעניין הנזק שנגרם כתוצאה מכך.

בסיכומיה שבה התובעת ודורשת פיצוי בגין שבירת תכנית הפנסיה. הפעם בקשה שבית המשפט יפסוק פיצוי לראש נזק זה על פי האומדנה.

אשר על כן ומאחר שהתובעת לא הוכיחה את נזקה, הרי שדין טענותיה באשר לנזק כתוצאה משבירת תכנית הפנסיה להדחות.

י.

כך גם לא היה מקום לפסוק לתובעת פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה, לטענתה, גם אילו קבעתי כי מי מהנתבעים אחראי לנזקיה (וכאמור לעיל, לא קבעתי כך!). סבורני כי לאור העובדה שהפרטים אודות מצבה בפועל של הדירה נמסרו לתובעת מבעוד מועד אין מקום לטענה בדבר עוגמת נפש. מי שנכנס לעסקה כשכל העובדות ידועות לו אינו יכול לטעון לעוגמת נפש על שהוא נדרש לעשות פעולות אלו או אחרות כדי להיטיב את מצב הנכס שרכש.


8.
אחרית דבר



אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:



א.
אני דוחה את תביעתה של התובעת.

ב.
התובעת תשלם לנתבע מס' 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ג.
התובעת תשלם לנתבע מס' 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ד.
התובעת תשלם לנתבעות 3 ו - 4, יחדיו, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ה.
התובעת תשלם לנתבעת מס' 5 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.



המזכירות תשלח העתק מ

פסק דין
זה לצדדים.

ניתן היום,
ד' אב תשע"ג, 11 יולי 2013, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 805/05 נילי רבינוביץ נ' פרידלנדר עדי, מטרי משה - עו"ד נוטריון, עירית חיפה ואח' (פורסם ב-ֽ 11/07/2013)