פסקי דין על אלגרה אייגס | פסקי דין על חיים רשף | פסקי דין על אליהו דוידסון | פסקי דין על משה הרשקוביץ ואח' |

3057-12/09 א     14/07/2013




א 3057-12/09 אלגרה אייגס נ' חיים רשף, אליהו דוידסון, משה הרשקוביץ ואח'








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 3057-12-09 איגס ואח'
נ' רשף ואח'




בפני

כב' השופט
אהוד שוורץ
תובעת
אלגרה אייגס



נגד

נתבעים
1.חיים רשף
2.אליהו דוידסון
3.משה הרשקוביץ
4.אברהם ווטרמן
5.פכט דוד יעקב
6.קרולה טסלר
7.שלמה יאיר



החלטה

כללי
זו תביעה לפירוק שיתוף, בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, וזאת לאור היותם של הצדדים
בעלים רשומים משותפים של הזכויות בדירה , בת שני חדרים , ברח' פרץ חיות 3 ת"א , הידועה
כגוש 6932, חלקה 104, תת חלקה 2
(להלן: "הדירה") .

בהחלטת יום 16.10.12, ניתן צו לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכר, למרבה במחיר, וניתנה לצדדים אפשרות להגיש סיכום טענות, בקשר לטענת הנתבעים, לפיה התובעת, שהינה גם בעלים בחלק מהזכויות בדירה, וגם דיירת מוגנת, תהיה רשאית להשתתף במכר, ובכפוף לכך שהדירה תימכר כפנויה, ולא כתפוסה על ידי דייר מוגן. התובעת מתנגדת וסבורה שזכותה כבעלים, להשתתף במכר, וכאשר יש לשום את הדירה כתפוסה.

התובעת רכשה את זכות הדיירות המוגנת לפני למעלה מ- 42 שנה, לטענתה תמורת 12,000 לירות, בתשלום דמי מפתח, במסגרת הסכם שכירות מיום 12.3.70. הנתבעים רכשו את זכות הבעלות בדירה, בחלוף שנה וחצי, תמורת סך של 11,250 לירות, וזאת כאשר התובעת, כבר דיירת מוגנת בדירה. במהלך שנת 2007 רכשה התובעת שליש מהבעלות בנכס, וכן רכשה בהמשך, 1/18, חלקו של הנתבע 2.

טענות הצדדים
לטענת התובעת, מתגוררת בדירה מזה למעלה מ- 42 שנה כדיירת מוגנת, שילמה ומשלמת דמי שכירות חודשיים. לטענתה מאחר ומחזיקה בנכס כדיירת מוגנת, ומשלמת דמי מפתח משנת 1970, זכותה כבעלים של חלק מן הזכויות מחד, וכדיירת מוגנת מאידך,
לרכוש את יתרת הבעלות שבידי הנתבעים על פי שווי של נכס תפוס, שכן כבר שילמה עבור דמי מפתח, בדרך של הלוואת משכנתא, אותה פרעה במשך שנים ארוכות. לשיטתה טענת הנתבעים כי זכותה לרכוש את הדירה, רק כפנויה, אינה ראויה, מאחר והם רכשו את הזכויות, בערך של דירה תפוסה, ולא בערך של דירה פנויה.

לטענת הנתבע 4, היה והתובעת תרכוש את זכויות הנתבעים בדירה, תתמזג זכות הדיירות עם זכות הבעלות, ובידי התובעת תהיה אז דירה פנויה, בשווי מירבי של נכס פנוי וריק.
נטען כי אם תרכוש את הדירה כנכס תפוס ולא כנכס פנוי, אז תתעשר על חשבון הנתבעים, תוך שימוש לרעה בכלי משפטי של פירוק שיתוף במקרקעין, שלא לכך נועד.
נטען כי נכפה על הנתבעים לרכוש את הבעלות בדירה בשנת 1971, כעסקת חבילה שנכפתה עליהם, לצורך רכישת זכויות הבעלות בדירות, שהם עצמם היו דיירים מוגנים בהן.
טענת התובעת כי הסכומים שהצדדים שילמו כמעט זהים אינה נכונה, באשר בעלה המנוח של התובעת, הבטיח להחזיר את מה ששילמו לאחר מכן, והדבר לא נעשה. נטען כי שילמה סכומים זניחים ביותר כשכר דירה מוגן (כאשר הסכומים שהצטברו נמצאים
עד היום ללא שימוש בחשבון משותף של אמם המנוחה של הנתבעים 4 ויחד עם נתבעת נוספת, עבור כלל הנתבעים). כעת כבר לא ניתן להוריש את זכויותיה של התובעת, משום שכבר נעשתה העברה אחת לפי חוק הגנת הדייר מבעלה המנוח אליה.

לטענת הנתבעים 1,3-5-7, אין לתובעת כל זכויות יתר או עדיפות כלשהי ברכישת הזכויות, על פני כל רוכש פוטנציאלי אחר, לא מי משאר הבעלים- הנתבעים , ולא מי מהשוק החופשי.
נטען כי קיים הבדל מהותי, בין שווי רכישת הדירה ב"שוק חופשי" , כדירה התפוסה ע"י התובעת כדיירת מוגנת, המשלמת דמי שכירות זעומים, אם בכלל, לבין שווי רכישת הזכויות ע"י הדיירת המוגנת בעצמה.
ברור כי התובעת תמשיך להיות דיירת מוגנת בדירה גם אם תרכוש את יתרת זכויות הבעלות בדירה, וברור שבמצב זה, תתמזג זכות הבעלות שלה בדירה עם הדיירות המוגנת

שתפקע, שהרי לא תמשיך לשלם לעצמה שכירות או דמי פינוי במקרה ותרצה לעזוב את הדירה וכיוצ"ב.
נטען, כי גם שווי זכויותיה המוגנות של התובעת, שווי הנובע מיתרון כלכלי לתקופת אחזקת הנכס, בעצם תשלום דמי שכירות מוגנים, מופחתים, ומחלקה בדמי המפתח העתידיים בעת העברת זכויותיה לדייר חלופי- לא יהיה קיים עוד כלל. וכן כאשר תחפוץ למכור את הדירה לצד ג', ברי שתמכור את הדירה כפנויה, וזאת כדי למקסם את זכויותיה, משכך ברור כי לתובעת יתרון כלכלי מובהק, לרכישת הדירה ע"י דיירת מוגנת המחזיקה בה, תוך פקיעתה של זכות הדיירות המוגנת, ומשכך במקרה זה יש לשום את הדירה כפנויה ולא כתפוסה.
לטענת התובעת בתשובתה, אין אסמכתא בדין לטענות הנתבעים, ושיש בהן להפלות אותה לרעה ביחס לכל רוכש אחר, צד ג', שירכוש את הדירה כתפוסה. הנתבעים זנחו בסיכומיהם את רוב טענותיהם ורק חוזרים על הטענה כי התובעת מתעשרת שלא כדין.

הכרעה
לאחר עיון בחומר שבתיק וסיכומי הפרקליטים, אני מחליט כדלקמן:
לא הוצגה בפני
אסמכתא או הנמקה מספקת, לפיה במקרה כגון זה, נקבע שיש למכור את הדירה כפנויה, ותוך התעלמות מזכויות התובעת כדיירת מוגנת. אני מקבל שאומנם לתובעת יתרון ביחס לנתבעים, וכאשר כולם בעלים במשותף של חלקים בלתי מסוימים בדירה, ובעת פירוק השיתוף, בדרך של מכר למרבה במחיר, וזאת שעה שהנתבעת דיירת מוגנת. ואכן ככל שחלקי הבעלים האחרים, הנתבעים, יירכשו על ידה, למעשה תהפוך בכובעה מקונה של נכס תפוס, לקונה של נכס פנוי, נוכח הזהות שתהיה בין הבעלים לבין הדייר המוגן. ואולם, לא ראיתי לקבוע שתוצאת האמור, שהתובעת מנועה מלהשתתף במכר, ומאידך אין פירושו שמכח האמור, אמורה לזכות ביתרון שאינו הוגן.

עניין לנו בשני מישורי זכויות, מחד, התובעת, כחלק מן הבעלים במשותף, הרשאית לפי חוק המקרקעין, לדרוש פירוק השיתוף, בכל עת, ויבוצע כפי שנקבע, ובהעדר אפשרות של חלוקה בעין, בדרך של מכר, וכאשר זכותה של התובעת ככל בעלים אחר ו/או צד ג', להשתתף במכר, והכל בכפוף לעיקרון שפירוק השיתוף, דרישתו וביצועו יתקיימו בתום לב ובהגינות.

מאידך, מדובר כאמור בדיירת מוגנת ואין להתעלם מכך. התובעת, בכובעה כרוכשת אפשרית, אינה מאבדת את זכות הדיירות המוגנת. והמקרה כאן, על פניו, אינו בגדר רשימת המקרים, שנקבעו בחוק הגנת הדייר, סעיף 131 (עילות פינוי), ושבהתקיימם יש כדי לאבד את זכות הדיירות המוגנת.

עסקינן בתובעת, לה שני כובעים, חלק מן הבעלות, שאת השיתוף בה מבקשת לפרק מחד, ועל פי דיני פירוק השיתוף, ומאידך מבקשת לשמור על זכותה כדיירת מוגנת.

אני סבור כי בנסיבות כאן, אין לקבוע את מכירת הדירה כפנויה, ותוך התעלמות מזכויות התובעת כדיירת מוגנת. התובעת, דיירת מוגנת מכח חוזה, רכשה את הזכות, יחד עם בעלה, לפני 42 שנה, ובדרך של הלוואת משכנתא, ומשלמת שכירות מאז.
הטענה כי זכויותיה של התובעת, דיירות מוגנת ובעלות, מתמזגות, כך שהתובעת תחזיק דירה בשווי מירבי של נכס פנוי וריק, אינה מחייבת קבלת עמדת הנתבעים.
התובעת, מבקשת לרכוש את הדירה, ככל צד ג' אחר, ואיני רואה מקום להבחין בינה לבין צד ג' אחר.
ואולם, ויחד עם זאת, דיני פירוק השיתוף כפופים לעקרון תום הלב, ומכח עקרון זה, אני מקבל שבצד זכותה של התובעת להגנה על זכויותיה כדיירת מוגנת, וכמשתתפת אפשרית בהתמחרות עתידית, עדיין יש מקום לקביעת מתווה, בו לא יהיה לצד, ובמקרה זה התובעת, יתרון לא הוגן, בעת ההתמחרות, ונוכח אחיזתה בשני הכובעים שצוינו לעיל.
יש למצוא מתווה בו כל הצדדים, התובעת והנתבעים, יהיו בבחינת מתחרים שווים בקשר לרכישת זכות הבעלות בדירה ועניין זה יכול למצוא פתרון כלהלן:
השאיפה לאיזון ושוויון במכר בין השותפים, תתקיים, כאשר המכר יהיה
על דרך מכר של הדירה כפנויה. מאידך, כאמור אין להתעלם מזכות התובעת כדיירת מוגנת. ככזו, ובמקרה של יציאת הדיירת מן הדירה, כנגד דייר מוגן חילופי (על פי תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע), היתה התובעת, נוכח תקופת אחזקתה בדירה, זכאית ל-60% מדמי המפתח שהיו משולמים, והבעלים, לרבות התובעת, ל-40%, תוך זכות הבעלים לשלם את אותם 60% לתובעת ולקבל דירה פנויה.

אני קובע שבנסיבות כאן, יש למכור את הדירה כפנויה, אך זאת, לאחר שהנתבעים ישלמו לתובעת סך השווה ל-60% מדמי המפתח שהיו משולמים, במקרה של החלפת דיירים. בתשלום זה יבואו על פתרונן הטענות של התובעת, שאין להתעלם מדיירותה המוגנת והשקעתה בדירה. ומאידך, מבחינת המכר ופירוק השיתוף יערך על בסיס
שוויוני בין הבעלים, בדרך של מכר הדירה כפנויה.
ב"כ הצדדים יבואו בדברים, על בסיס החלטה זו, ולצורך גיבוש הסכמה ביניהם ואופן ביצוע התשלום האמור, והמכר שלאחריו, ו/או כל הסכמה אחרת.

סוף דבר
בהעדר הודעה על הסכמה, ובתוך 30 יום מהיום, וכאשר ימי הפגרה נמנים, יינתן צו אופרטיבי לביצוע המכר בדרך האמורה,
דהיינו, שהדירה תימכר כפנויה ולמרבה במחיר, ובכפוף לכך שישולמו לתובעת על ידי הנתבעים 60% מדמי המפתח, שהיו מתקבלים, ועל פי חלקם בבעלות, בעת העברת הזכות בדירה מהתובעת לדייר מוגן חדש, כאשר במקרה של חילוקי דעות, השווי לעניין זה, ייקבע ע"י שמאי שימונה ע"י בית המשפט.

בשלב זה, לא ראיתי מקום לצו להוצאות נפרדות לעניין בקשה זו. והוצאות, ככל שיידרשו, יפסקו בסיום ההליך כולו.

התיק נקבע לת.פ בעוד 35 יום.

המזכירות תשלח ההחלטה לב"כ הצדדים

ניתן היום,
ז' אב תשע"ג, 14 יולי 2013, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 3057-12/09 אלגרה אייגס נ' חיים רשף, אליהו דוידסון, משה הרשקוביץ ואח' (פורסם ב-ֽ 14/07/2013)