פסקי דין על אדם עמל ואח' | פסקי דין על יהונתן פרי | פסקי דין על לב יצחק | פסקי דין על הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת | פסקי דין על נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים | פסקי דין על |

357/06 ערר     23/07/2013




ערר 357/06 אדם עמל ואח', יהונתן פרי,לב יצחק נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת, נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ ,




מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז מרכז
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

עררים מס' 384/07+9024/09+116/09+9021/09+238/08+353/07+356/07+357/07
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד כרמית פנטון


מ"מ חבר ועדה: אדריכל מר מיכאל גופר

נציג מתכנן המחוז: מר מוחמד נאטור

העוררים: 1. אדם עמל ועוד 97 עוררים (עררים 384/07, 9024/09)
על ידי עו"ד חמי אורן

2. יהונתן פרי
(ערר 116/09)
על ידי עו"ד יאסו דניאל

3. לב יצחק
ועוד 5 עוררים (ערר 9021/09)
על ידי עו"ד יאסו דניאל

4. בדריה יחזקאל (ערר 238/08)
על ידי עו"ד יוסף יפרח

5. צבי ורחל חיים (ערר 356/07)
כהן גאולה וזאב (ערר 357/07)
אמנון כהן שבתאי (ערר 353/07)
על ידי עו"ד איתן בן דוד

- נגד -

המשיבות: 1. הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת

על ידי עו"ד רונית אלפר
, עו"ד גיל זילבר

2. נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ

על ידי עו"ד תמר מגדל, עו"ד נעמה שמואלביץ, עו"ד ארז שפירא, עו"ד שגיב חנין
סכום הפיצויים הכולל בתביעות למועד הקובע:
ערר 384/07+9024/09 - 22,083,228 ש"ח
ערר 116/09 - 87,310 ש"ח
ערר 9021/09 – 215,000$
ערר 238/08 - 167,000$
ערר 356/07 – 112,500$
ערר 357/07 - 100,000$
ערר 353/07 – 285,000$

תוכן:
מעין מבוא – עמ' 3
תכנית תמ"מ 12/3 – עמ' 3
תמ"א 23א' – עמ' 5
הגשת עררים – עמ' 7
פירוט העררים – עמ' 8
טענות העוררים – עמ' 9
טענות המשיבות – עמ' 12
דיון והחלטה – עמ' 18
חובת הנמקה ופירוט בהחלטה בתביעה לפי סעיף 197 – עמ' 18
נטל ההוכחה – עמ' 18
המצב התכנוני הקודם – עמ' 22
ראשי הנזק הנטענים – עמ' 26
"תחזית פגיעה" ונטל ההוכחה "בנזקים שטרם התגבשו" – עמ' 26
התקרבות כביש והסטת תנועה – עמ' 28
מיטרדים או נזקים בזמן ביצוע העבודות – עמ' 28
טענות ל"סטיגמה", "השפעות שליליות" – עמ' 29
שווי שוק – עמ' 31
הסתמכות על מחקרים בארץ ובחו"ל – עמ' 32
החובה לפרט תחשיבים, נתונים ודוגמאות בחוות דעת שמאית – עמ' 33
רעש וזיהום אויר – עמ' 36
קירבה לתחנות – עמ' 42
אלמנטים משביחים – עמ' 42
דעת מיעוט - 43
סוף דבר – עמ' 43

החלטה
מעין מבוא

תכנית תמ"מ 12/3

ביום 25.12.03 פורסמה (י"פ 5258) תכנית תמ"מ 12/3 - תכנית מיתאר מחוזית חלקית למחוז מרכז, רכבת קלה תת-קרקעית ובמפלס הקרקע במטרופולין תל-אביב (להלן: "התכנית" או תמ"מ 12/3"). שטח התכנית במחוז מרכז הינו כ- 343 דונם (סעיף 4 להוראות התכנית).

מטרות התכנית כמופיע בסעיף 2 להוראותיה, הינן:

"לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א', זאת במטרה להקל על בעיות הגודש והנגישות התחבורתית במטרופולין תל אביב ולהוות נדבך עיקרי במערכת תחבורה ציבורית יעילה ומתקדמת. לשם כך קובעת התכנית:
א. שטח לרצועת מסילה תת קרקעית עבור רכבת קלה.
ב. שטח לרצועת מסילה במפלס הקרקע עבור רכבת קלה.
ג. רוחב רצועות המסילה ומפלס המעבר שלהן.
ד. תחומי השטח להקמת תחנות, אזור תחזוקה ותפעול, ושינוי ייעודי הקרקע לשם כך.
ה. הוראות בניה והנחיות להקמת המסילות, התחנות, אזור התחזוקה והתפעול ומתקני התשתית הנדרשים.
ו. הוראות להקמת מתקני חשמל, כולל מערכת הזנה חשמלית, מערכות שליטה ובקרה ומתקנים לתקשורת ולאיתות.
ז. הוראות לשמירה על איכות הסביבה ולמניעת מפגעים סביבתיים ובטיחותיים."

בסעיף 3 להוראות התכנית מפורטים המסמכים הכלולים בתכנית, תוך פירוט אלו מסמכים מחייבים ואלו מסמכים מנחים, כלהלן:

"תכנית זו כוללת את המסמכים הבאים:

א. הוראות התכנית הכוללות 20 עמודים (להלן "הוראות התכנית").
ב. תשריטי התכנית ונספחיה הכוללים:
1) גיליון אחד של תרשים סביבה הערוך בקנה מידה 1:25,000 הכולל את התוואים לרכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע בתחום מחוזות תל אביב והמרכז.
2) גיליון אחד של תשריט מפתח הערוך בקנה מידה 1:20,000 (להלן: "מפתח גיליונות") המציג חלוקה לגיליונות ומספרי הגיליונות.
3) גיליונות המציגים את המצב הקיים (ערוכים בקנה מידה 1:2,500 הכוללים חלוקה לגושים חלקות, טופוגרפיה ויעודי קרקע) והמצב המוצע בקנה מידה של 1:2,500 (להלן "התשריט") בחלוקה לגיליונות הבאים:
גיליונות 4-1 בתחום המרכז כדלקמן:
גיליון מס' 1: מרחב תכנון מקומי פתח תקווה גיליון מס' 2: מרחב תכנון מקומי פתח תקווה גיליון מס' 3: מרחב תכנון מקומי פתח תקווה גיליון מס' 4: מרחב תכנון מקומי פתח תקווה.
4) נספח מס' 1: נספח סביבתי מחייב הכולל 6 עמודים.
5) נספח מס' 2: מחייב לעניין תנוחת המסילות ופני הקרקע בלבד, כמפורט בגיליונות 5-1 הערוכים בקנה מידה 1:1,250.
6) נספח מס' 5: תכנית בינוי לאזור תחזוקה ותפעול בקריית אריה, גיליון אחד הערוך בקנה מידה 1:1,250.
ג. המסמכים הבאים יהיו נספחים מנחים:
1) נספח מס' 2: מנחה לעניין הסדרי תנועה וחתכים לאורך התוואי הערוכים בקנה מידה 1:250 (גיליונות 5-1).
2) נספח מס' 3: תחנה טיפוסית במפלס הקרקע.
3) נספח מס' 4: תחנה תת קרקעית טיפוסית.
ד. מסמך נילווה לתכנית תסקיר השפעה על הסביבה".

סעיף 5 להוראות התכנית קובע את תחולת התכנית על "השטח המותחם בקו כחול עבה בתשריטים הערוכים בקנה מידה 1:2,500, (גליונות 4-1) במרחב תכנון מקומי פתח תקווה", בטבלה המפרטת גושים, חלקות וחלקי חלקות.

אשר להיררכיה בין התכנית, לבין המסמכים המצורפים לתכנית, קובע סעיף 3 (ה) להוראות התכנית, כי:

"כל מסמכי התכנית המפורטים בסעיפים א', ב' ו- ג', מהווים חלק בלתי נפרד ממנה וייקראו כמקשה אחת. במקרה של סתירה בין מסמכים התכנית, יגברו הוראות התכנית על תשריטי התכנית ונספחיה".

אשר ליחס בין התכנית לבין תכניות אחרות, קובע סעיף 9 לאמור:

"במקרים של סתירה בין הוראות תכנית זו לבין הוראות של תכניות מתאר מחוזיות,
מקומיות ומפורטות אחרות, תגברנה הוראות תכנית זו".
תמ"א 23 א'

תמ"א 23א', שפורסמה ביום 6.1.87, הינה תכנית מיתאר ארצית למסילות ברזל: הקמת רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים משולבת במטרופולין גוש דן.

מטרות התכנית, כקבוע בסעיף 2 להוראותיה, הן:

"להתוות רשת של מסילות ברזל עבור רכבות מסוגים שונים של מערכת הסעת המונים ובכך לפתור את בעית הצפיפות התחבורתית בגוש דן, ליצור תנאים להעדפת התחבורה הציבורית, להביא לניצול יעיל של הקרקע, לתרום לתכנון הכולל של המטרופולין ולפחית את הבעיות הסביבתיות הנגרמות מעומס התחבורה, וכל זאת על ידי:
(1) יעוד שטחים לפיתוח רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים על פני מפלס הקרקע, מתחת למפלס הקרקע ומעל למפלס הקרקע.
(2) קביעת תואים, תחנות ואיזורי תחזוקה והנחיות לתכנונם.
(3) קביעת הנחיות לתכנון מפורט בתכניות מתאר מחוזיות למחוזות ת"א והמרכז ובכלל זה הוראות גמישות.
(4) קביעת דרישות להבטחת איכות הסביבה ולמניעת מטרדים ומפגעים ובין היתר הצורך בתסקירי השפעה על הסביבה.
(5) קביעת תחום הסטיות המותרות מתכנית זו בתכניות מתאר מחוזיות ומקומיות."

מסמכי התכנית כוללים בין היתר, תשריט בקנ"מ 1,100,000 ותשריט בקנ"מ 1:25,000.

סעיף 4(ד) להוראות התכנית, קובע כי:

"כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה וייקראו כמיקשה אחת. במקרה של סתירה בין מסמכי התכנית, יגברו הוראות התכנית על התשריטים ובמקרה של סתירה בין התשריטים הנזכרים בפיסקאות ב' ו – ג' יקבע המסומן בתשריט הנזכר בפיסקה ג'."

להלן יפורטו סעיפים בתכנית, הרלבנטים לטענות שנטענו בפני
נו:

סעיף 5א' לתכנית, שעניינו הגדרות ופרשנות, קובע כי:

"מערכת הסעת המונים משולבת" בתכנית הינה: מערכת הסעת המונים מסילתית המשלבת טכנולוגיות שונות של הסעה עם או בלי הפרדה מפלסית ו/או אופקית."
"רכבת עירונית" הוגדרה כ: "רכבת בעלת הנעה חשמלית המשתמשת בתואי דרך השמור רק לה לאורך כל התואי, בהפרדה מלאה, מפלסית או אופקית, מכל אמצעי תחבורה אחר".

"רכבת קלה" הוגדרה כ: "רכבת בעלת הנעה חשמלית המשתמשת בתואי דרך השמור לה, תוך מתן אפשרות לשימוש גם לאמצעי תחבורה נוספים".

כן יש הגדרות ל"רצועת המסילה" – ככוללת את: "רצועת הקרקע הדרושה להנחת מסילת הברזל עבור הרכבת לרבות המתקנים והמבנים הדרושים להפעלתה".

בסעיף 8ג' נקבע שרוחב רצועת המסילה יקבע בתוכניות מתאר מחוזיות.

"רצועה לתכנון" הוגדרה כ: "רצועת קרקע שבתחומה תעבור רצועת המסילה – במיפלס קרקע ומעליו, רוחבה יהיה 30 מ' – 15 מ' מכל צד, ומתחת למיפלס הקרקע – 40 מ' – 20 מ' מכל צד או מעליו."

סעיף 8ב' קובע כי ניתן יהיה לקבוע בתכנית מיתאר מחוזית, הכוללת הוראות תכנית מפורטת, סטייה של עד 200 מ'.

ההגדרות ל"תחנה ראשית", ול"תחנה משנית", הן כלהלן:

"תחנה ראשית" – "תחנה הממוקמת במקום מפגש בין הרכבת לבין אמצעי תחבורה אחרים והמאפשרת מעבר נוסעים ומטענים ביניהם".

"תחנה משנית" – "תחנה לאיסוף והורדת נוסעים ומטענים לאורך מסילה ושאינה ממוקמת במפגש בין רכבות מסוגים שונים".

בסעיף 11 ב' נקבע כי, מיקום התחנות יכול שיהא על מיפלס הקרקע, מתחתיו, או מעליו.

בסעיף (ד)-(ז) נקבע בענין התחנות כלהלן:

"ד. מיקום התחנות המשניות המרחקים ביניהן, מימדיהן, וסוגן ייקבעו בתכניות המתאר המחוזיות בהתאם לשיקולים המפורטים בסעיף 14 להלן.
ה. בתכניות המתאר המחוזיות יקבעו גבולות השטח שבתוכו ימוקמו פתחי הכניסות והיציאות לתחנות שמתחת למפלס הקרקע.
ו. בתכנית מתאר מקומית מותר יהיה לקבוע תחנות משניות נוספות בתאום עם הרשות המוסמכת.
ז. בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לאחר התיעצות עם הרשות המוסמכת, מותר יהיה לקבוע כניסות נוספות לתחנות הראשיות והמשניות מתחת למפלס הקרקע, דרך מבנים מסחריים ו/או ציבוריים ובלבד שתובטחנה זכויות המעבר לציבור באמצעות רישום זיקת הנאה בספרי רישום המקרקעין, ובלבד שלא ייפגעו המטרות, התפעול, השימושים והבטיחות של מערכת הסעת ההמונים, ולא ייגרמו מפגעים ומטרדים, לשימושי הקרקע שדרכם נקבעה זכות המעבר ולשימושי הקרקע הסמוכים".

בהמשך ישנן הוראות דומות לעניין אזורי תחזוקה ותפעול.

תוואי רכבת קלה (להלן - "הרק"ל" או "הרכבת הקלה") סומן בתכנית בקו ירוק צר, וישנם סימונים לתחנה ראשית ולקטע של תוואי שיש לו חלופה.

בסעיף 13 נקבע כי:

"(1) בתכנית מתאר מחוזית, יבחר ויקבע תואי אחד מכל צמד תואים אלה המסומנים באותה אות לועזית. הכל תוך התחשבות בשיקולים המפורטים בסעיף 14 להלן.
(2) עם אישור התכנית כאמור בסעיף 13 א' (1) לעיל, יבוטל התואי המקביל לו באותו צמד ותבוטל הרצועה לתכנון השמורה לאותו תואי בתכנית זו."

לבסוף נקבע בסעיפים 18 ו – 19 לתכנית, כי:

"18. בתכנית מתאר מחוזית מותר לקבוע הוראות שיש בהן משום סטיה מתכנית זו בכל הקשור לנושאים הבאים:
א. מיקום מפלס המסילה (במפלס הקרקע, מתחת למפלס הקרקע ומעל מפלס הקרקע).
ב. שינוי במיקום התחנות הראשיות.
ג. שינוי סיווג תואי המסומן בתכנית זו עבור רכבת עירונית לתואי של רכבת קלה.
הכל תוך התאמה לתנאי המקום ובהתחשב בצורך למנוע מפגעים סביבתיים או בטיחותיים.
19. בתכנית מתאר מחוזית מותר יהיה להוסיף תואים עבור רכבת קלה שאינם מופיעים בתכנית זו, או לבטל תואים של רכבת קלה, המופיעים בתכנית זו, תוך התחשבות בשיקולים המפורטים בסעיף 14 לעיל".

זמן משוער לביצוע התכנית נקבע ל – 20 שנה (סעיף 21 להוראות התכנית).

הגשת עררים

בעקבות אישור תכנית תמ"מ 12/3 הוגשו תביעות רבות לוועדות המקומיות במחוז מרכז, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בטענה כי התכנית פגעה במקרקעי התובעים.

בעקבות דחיית התביעות ע"י הוועדות המקומיות, הוגשו עררים רבים לוועדת הערר.

בעררים אלו התקיימו דיונים רבים, אשר כללו גם חקירות עדים מומחים, נעשו השלמות רבות של מסמכים, ושל תגובות הצדדים והוגשו סיכומים. מאז תום הדיונים והחקירות הוגשו בקשות רבות למתן ארכות שוב ושוב להגשת הסיכומים. בתום כל הארכות הרבות שניתנו להגשת הסיכומים, הגיעה העת למתן החלטה בעררים.

מאחר והסוגיות העולות בעררים משותפות למרביתם, החלטנו על איחוד הדיון וההחלטות בעררים. למען הנוחות, נוכח הטיעונים והסוגיות הרבות שעלו בכל העררים, תחולק ההחלטה לכמה חלקים וראשי פרקים. סדר הבאת הדברים, לרבות הטיעונים בעררים והדיון בהם בהחלטה זו, הינו מטעמי נוחות בלבד.

פירוט העררים

העוררים בעררים 9024/09, 384/07, הם אותם עוררים והם בעלי זכויות בדירות שונות ברחובות אורלוב ודרך ז'בוטינסקי בפתק תקווה, וחלקם ברחובות סמוכים - רחוב קרול, רחוב שירת אסתר ורחוב צה"ל, חלקות שונות בגושים 6361,6362,6373,6375 ו- 6376. ערר 384/07 הוגש על החלטת משיבה מס' 1 לדחות את תביעתם על הסף וערר 9024/09 הוגש לאחר החלטת המשיבה מס' 1 לדחות את תביעתם גם לגופה. תשלום האגרות נעשה באיחור, ולאחר מתן ארכה, לפנים משורת הדין. סכום הפיצוי הכולל הנתבע בעררים עולה לכדי כ- 22 מיליון ₪.

ביום 6.8.09 ניתנה החלטה מפורטת על ידינו בערר 384/07 בענין טענות סף שהועלו כנגד חלק מ- 126 העוררים המקוריים, בדבר היעדר הוכחת זכויות במקרקעין והיעדר גבילות לתחום התכנית. לגבי חלק מהעוררים קבענו, כי לא הוכחה זכותם במקרקעין. לגבי העוררת דליה לוי נקבע כי היא בעלת מחצית מהזכויות במקרקעין. לגבי חלק מהעוררים נקבע כי מקרקעיהם אינם גובלים בתחום התכנית. אשר על כן נותרו בעררים אלו, 98 עוררים מתוך 126 עוררים.

העורר בערר 116/09 הינו בעל זכויות במקרקעין ברחוב ז'בוטינסקי 21 בפתח תקווה, גוש 6373 חלקה 59/682. סכום הפיצוי הנתבע הינו בסך 87,310 ₪.

העוררים בערר 9021/09, הם בעלי זכויות במקרקעין בדירות ברחוב אורלוב בפתח תקווה. סכום הפיצוי הנתבע הינו בסך 215,000 דולר ארה"ב.

העוררים בעררים 353/07, 356/07,357/07 ו – 238/08 הם בעלי זכויות במקרקעין ברחוב אורלוב 62, 54, 52, ו – 50 בהתאמה, במקטע שבין רחוב פינסקר לרחוב בר כוכבא בפתח תקווה. סכום הפיצוי הכולל הנתבע בעררים אלו עולה לכדי 664,500 דולר ארה"ב.
טענות העוררים

המצב התכנוני הקודם: העוררים טוענים כי הפגיעה הנטענת על ידם נגרמה בגין אישור תכנית תמ"מ 12/3, ולא בגין אישור תמ"א 23א' שהיא תכנית מיתאר ארצית כללית, לא מפורטת ובלתי מסוימת. גם הנזק שנטען כי נגרם למקרקעי העוררים בגין אישור תמ"א 23א', לא היה מוגדר ומסוים דיו, עד כי ניתן היה לתבוע על פיה. בתמ"א 23א' הוראות כלליות בלבד בענין הרכבת הקלה וסומנו בה שני תוואים חלופיים, אפשריים. לא ניתן היה לדעת על פיה מה יהיה התוואי הסופי של הרק"ל. לפיכך, גם אין התיישנות של התביעות, כפי שטענו המשיבות.

נטען כי משיבה מס' 2 טענה בערר 50/02 היימן שאול ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, כי לא ניתן להגיש תביעת פיצויים בגין אישור תמ"א 23א' בהיותה כללית, בקנה מידה גדול ובלתי מפורט. לפיכך יש השתק פלוגתא, והיא מנועה מלטעון עתה את ההיפך.

העוררים גם טוענים לרצף תכנוני אחד בתכניות תמ"א 23א' ותמ"מ 12/3. מדובר בתכניות בעלות מטרה תכנונית זהה – הסדרת הרכבת הקלה. האחת כללית ולא מסוימת ומאפשרת שני תוואים חלופיים, והשניה מפורטת ומסוימת וקובעת תוואי סופי. העוררים מסתמכים על החלטת ועדת הערר בירושלים בערר לופס (להלן).

ראשי הנזק הנטענים ע"י העוררים:

* התקרבות הכביש וקירבה לרכבת הקלה – קונה מרצון ירתע מקניית דירה סמוכה לרכבת הקלה ולכביש.

* הגדלת וקירוב התנועה אל דירות העוררים - נטען כי נתיב הרק"ל יתווסף לנתיבים הקיימים. הרק"ל תתווסף לתחבורה הציבורית והפרטית, שברחובות ז'בוטינסקי ואורלוב. מיקומה על פי התכנית במרכז הדרך תגרום להסטת נתיבי התחבורה הציבורית והפרטית קרוב יותר לדירות העוררים.

בעררים 116/09+9021/09 נטען, כי המומחה האקוסטי מטעם משיבה מס' 2, הודה כי בתסקיר ההשפעה על הסביבה, לא נבדקה התקרבות הכביש לבתי העוררים (חקירה מיום 9.2.10, עמ' 78).

* שינוי ייעוד משצ"פ לשטח בייעוד רצועת מסילת ברזל

* מיטרדי רעש: על פי עמ"ן 318/07 מחוזי ת"א טויטו אליהו ואח'
נ' רשות שדות התעופה ואח'
(פורסם בנבו, להלן: "פ"ד נתב"ג 2000"), נטען כי תיתכן פגיעה בגין רעש, גם אם המיטרד עומד בתקן הרעש והינו מתחת לסף הרעש וכי הפגיעה נבחנת על פי הגידול ברעש, במצב התכנוני החדש.

בעררים 116/09 + 9021/09 הוגש נייר עמדה של ה-us.department of transportation, federal highway administration (נספח י'), לפיו רמת רעש מקובלת הינה 60 דציבל בשעת השיא לישובים צפופי אוכלוסין עד 10,000 למיל רבוע (כפתח - תקוה) ו-65 דציבל בשעת שיא, לישובים צפופי אוכלוסין עד 30,000 למיל רבוע (כבת-ים). נטען כי המלצות אלו תואמות את הנחיות המשרד להגנת הסביבה בנוגע לרעש מרכבות (נספח ז'). נטען כי ברדיוס של כ- 16 מ' ממסילת ברזל, במהירות של כ- 80 קמ"ש, רכבת יוצרת רעש של בין 73-110 דציבל, בהתאם לסוג הרכבת, המסילה והסביבה, ובתדירות של 20 רכבות בשעה - 118 דציבל. נטען שהתדירות ברק"ל היא כפולה, כל 90 שניות בממוצע. נטען כי, דוח שבוצע עבור האיחוד האירופי – "a study of european priorities and strategies for railway noise abatement", קובע כי רכבת אחת מהסוג המתוכנן – "אלסטום" – שהינה שקטה יחסית, גורמת במרחק רלבנטי לרעש שבין 85-75 דציבל. רמת הרעש המיצרפית תעלה בהרבה על המומלץ והמותר, וכי דירות ה"קו הראשון", המונח המקובל לדירות סמוכות הגובלות בתוואי הרכבת, יפגעו קשות.
נטען לרעש נוסף כתוצאה מכריזה וצופרים.

אשר לחוות הדעת האקוסטית ולמומחה האקוסטי מטעם משיבה מס' 2, נטען בעררים 116/09 ו- 9021/09, כי חקירתו העלתה כי הינו מהנדס מכונות בהכשרתו. אין לו הכשרה מקצועית בתחום האקוסטיקה, אף כי זה עיסוקו, לפיכך אין מדובר בחוות דעת של מומחה.
כן נטען כי חוות דעתו מבוססת על נוסחאות ועל יבוא נתונים מחו"ל, ללא התאמות נדרשות, כגון למזג האויר החם בהרבה מבאירופה, אשר לכך השפעה על חיכוך הברזל במסילה, ועוד כיו"ב. כן נטען, שהוא ציין בחקירתו כי ערך חישובים רק בעניין הרכבת, ולא בעניין האוטובוסים שיוותרו (חקירה מיום 13.6.10, עמ' 13 לפרוטוקול), לפיכך חוות דעתו לוקה בחסר לענין הפגיעה.
נטען כי המומחה האקוסטי הודה בחקירתו כי הנתונים על נפחי תנועה ועומסים לא נבדקו על ידו עצמאית, אלא הוא הסתמך על נתונים שנת"ע, משיבה מס' 2, העבירה לו, וכי לא ערך תחשיבים לעניין רעש, ברגע של "מפגש שיא" - שתי רכבות וארבע אוטובוסים (עמ' 34, שם).
העוררים בעררים 384/07 ו- 9024/09 טוענים כי, על פי חוות דעת מומחה אקוסטיקה ומדידת רעידות, שצורפה על ידם, תסקיר ההשפעה על הסביבה שצורף לתכנית שעליו מסתמכות המשיבות, הינו חסר, בלתי מקצועי, ורצוף פגמים, וכי בניגוד לאמור בו, העוררים כן יהיו צפויים לנזקי רעש ורעידות בגין אישור התכנית, שיגרמו לירידת ערך דירותיהם. העוררים בערר 116/09 + 9024/09, מבקשים להסתמך על מכתב ראש תחום אגף תשתיות ארציות במשרד לאיכות הסביבה מיום 1.11.01, שהמליץ על מחשבה נוספת בענין, כיוון שתהיה הגדלה של נפחי התנועה.

* רעידות ותנודות קרקע - נטען כי הפגיעה בגין אלו משתנה על פי הקרקע, סוג הרכבת והמסילה, מיקום ומצב מבנים. נטען כי המומחה האקוסטי מטעם משיבה 2 הודה, כי לא ערך חישוב בענין רעידות האוטובוסים שיוותרו ולא לקח בחשבון את סוג הקרקע, ויתכן כי יהיו ממצאים שונים בתכנון המפורט (עמ' 8 ואילך, פרוטוקול מיום 13.6.10).

* מיטרדים כתוצאה מקירבה לתחנה - כהתקהלות ופעילות מסחרית של רוכלות.

* מיטרד תאורה - עוצמה גבוהה של תאורה, בעיקר באיזור התחנות.

* מצוקת חניה וצפיפות

* מגבלת סחירות ודחיית מימוש – על השכרת דירות ומכירתן בתקופת ביצוע העבודות.

* פגיעה בנגישות - בעררים 116/09 ו- 9021/09 גם נטען לפגיעה בנגישות ובשימוש בנכס, בתקופת ביצוע העבודות.

* מיטרד של סכנה - בעררים 116/09 + 9021/09 נטען למיטרד של סכנה מקירבת רכבת כמוקד לפגיעות טרור בעיקר בסביבת התחנות, דבר שיצריך אמצעי בטחון מוגברים, ומיטרד כמוקד עבריינות ומקור למשיכת בני נוער.

* אובדן פרטיות ושקט - בעררים 116/09 ו-9021/09 נטען גם לראשי נזק אלו, בעיקר בסביבת התחנות.

חלק מהעוררים מדגישים כי, לא תבעו נזקי מיטרדים בתקופת ביצוע העבודות, כלכלוך, רעש, הגבלת תנועה וכדומה.

אשר לשיעור ירידת הערך שנתבע, נטען כי "מבחן ירידת הערך הוא מבחן שווי שוק"- מבחן העסקאות בין מוכר מרצון לקונה מרצון. נטען כי אין משמעות לשאלה ממה נבעה ירידת הערך, האם מ"סטיגמה" או שהיא פגיעה כלכלית. אין משמעות ל"כינוי" של הפגיעה, וכלשון העוררים: "שווי מקרקעין איננו נגזר משווי גרגרי החול המצויים בה אלא מהאופן שבו הציבור הרחב תופס בשוק משוכלל את שווי אפשרויות הניצול שבה" (סעיף 5 (ד) לסיכומי העוררים בערר 9024/09).
אשר למהות הנזקים הנתבעים נטען כי, יש לקחת בחשבון שמדובר בנזקים צפויים שטרם התגבשו, לכן חוות הדעת שהוגשו ע"י מהעוררים מבוססות על תחזית של הפגיעה.

נטען כי יש לקחת בחשבון רק נתונים במועד הקובע, ולא נתונים שהתווספו לאחר מכן (סעיף 1(ג) לסיכומי העוררים, בערר 9024/09).
בעררים 116/09 + 9021/09 נטען כי, גם על פי נתוני העסקאות שהביא שמאי משיבה מס' 2, ועל פי חקירתו, יש ירידת ערך של כ- 26.6% (ע"פ טבלה של מחירי נכסים לפני ואחרי המועד הקובע). נטען כי הסקר שערך, לא היה מקצועי וכי לא ידע לתת תשובות בחקירתו. חוות הדעת איננה מקצועית ולא צורפו אליה נתונים ותחשיבים.

ככלל, טוענים העוררים כי מוטל עליהם נטל ראיה ראשוני, וכי עמדו בכך והציגו חוות דעת שמאיות המלמדות על פגיעה לכאורה בדירותיהם. נטען, כי אין חובה לצרף תחשיבים לחוות דעת שמאית. בעררים 116/09 + 9021/09 נטען בנוסף, כי הבחינה והקביעה אם נפגעו מקרקעין היא שאלה שבמומחיות של שמאי מקרקעין. משאין בהרכב ועדת הערר שמאי מקרקעין, על ועדת הערר למנות שמאי מכריע, "מבלי להיכנס ולבחון את יתר טיעוני הצדדים" (סעיף 7 לסיכומי העוררים, בעררים 116/09+9021/09). בחלק מהעררים התבקש גם מינוי מומחה לאקוסטיקה ורעידות.

באופן כללי, נטען על ידי העוררים בעררים השונים, כי יש לצרף את טענותיהם במצטבר בכל העררים, וכי בכל ערר יש להסתמך על ראיות, מסמכים וחוות דעת, שהוגשו בעררים אחרים.

החלטת המשיבה מס' 1: העוררים טוענים כי יש לפסול את החלטת משיבה מס' 1 בתביעות שהגישו, שכן לא הופעל על ידה שיקול דעת עצמאי והיא אימצה כמות שהן את חוות הדעת השמאיות שהגישה משיבה מס' 2; לא ניתנה הזדמנות לעוררים לטעון בפני
ה; ההחלטות נעדרות הנמקה, למרות שהתביעות שהוגשו היו עבות כרס וצורפו אליהן חוות דעת שמאית מפורטת וחוות דעת מומחים.
נטען גם לאיחור רב במתן ההחלטות בתביעות.

חוות דעת משיבה מס' 2: נטען כי יש לפוסלה, כיוון ששמאי משיבה מס' 2 הודה בחקירתו כי לא ביקר בדירות העוררים.

נטען גם כי יש ליתן משקל לוויתור המשיבות בעררים 384/07, 9024/09, ו- 116/09 על חקירת שמאי העוררים. יש בכך משום ויתור על זכותם לטעון כנגד חוות הדעת השמאיות שהוגשו ע"י העוררים או לטעון לחסר כלשהו בהן.

טענות המשיבות

המשיבות טוענות כי יש לדחות את העררים על הסף. לא הורם נטל ההוכחה המוטל על התובעים להוכחת הפגיעה במקרקעיהם. בעררים 116/09 + 9021/09, משיבה מס' 2 טוענת, כי יש לדחותם על הסף, גם מהטעם כי מדובר בטענות חדשות ובהרחבת חזית. הן לא נטענו בתביעות וגם לא נתמכו בחוות דעת שמאית. בתביעות שהוגשו על ידם נטען לפגיעות ישירות בלבד: פגיעה ביכולות ניצול זכויות בניה בדירות והקפאת הליכי תכנון ופיתוח שהחלו בשנת 1998, ממועד אישור תמ"א 23א'. רק בעררים נטענו לראשונה, טענות לפגיעות עקיפות בלבד. כן נטען, כי משלא הועלו טענות לפגיעה ישירה בעררים ובסיכומים, רואים את העוררים כאילו זנחו אותם: "טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בפני
בית המשפט בסיכומים, דינה כדין טענה שנזנחה, והשופט אינו חייב לדון בה" (סדר הדין האזרחי/זוסמן (מהדורה שביעית) עמ' 512. וכך נפסק גם בע"א 401/66 ברוריה מרום נ' בן ציון מרום (פ"ד כ"א (1)(637): "כלל גדול נקוט בידי בית המשפט, לפיו, אם אין בעל הדין מעלה בסיכומי טענותיו טענה מסוימת, משמעותה דבר היא, שאף אם הועלתה על ידיו קודם לכן, הרי בכך שלא העלה אותה בשלבי סיכומי הטענות, הוא נחשב כמי שזנחה...". וכן: "ועדת הערר היא בגדר ערכאת ערעור. כלל ידוע הוא כי במסגרת זו אי אפשר לתקן כתב טענות כפי שהוגש לערכאה הראשונה. גם אם היתה באה בקשה מתאימה לפני ועדת הערר להתיר תיקון של כתבי הטענות ושל חוות הדעת, היה ראוי בהתאמה גם לבקש לחזור לערכאה הדיונית. המערערים לא ביקשו כאמור תיקון כתבי הטענות, לא ביקשו להחזיר את הדיון לערכאה הדיונית ולכן בצדק קבעה ועדת הערר כי המסגרת הראויה לדיון לפניה, היא חוות הדעת כפי שהיתה לפני הערכאה הדיונית." (עמ"נ (ת"א) 132/03 עזבון המנוחה ויקטוריה בסרי ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אונו פורסם בנבו). אשר לטענות בדבר פגיעה בגין הקפאת בניה, נטען כי מדובר בטענה לפגיעה בגין אישור תמ"א 23א', ולא בגין אישור תמ"מ 12/3. ממילא גם הוכח שמקרקעי העוררים לא נכללו ברצועה לתכנון. לעניין טענת הפגיעה בניצול זכויות הבניה, נטען כי אין כל שינוי בעניין זה בתמ"מ 12/3. לעניין מיטרדים בזמן ביצוע העבודות - אין הם בני פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. משאין בשומות שהוגשו בתביעות דבר מעבר לכך, יש לדחות את כל הטענות בעררים, שהן כולן חדשות ולא נתמכו בשומת מקרקעין להוכחת הפגיעה.

באופן כללי נטען כי, לא די בצירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה כדי להרים את נטל ההוכחה. ועדת הערר איננה "צינור" להעברת עררים לשמאי מכריע. חוות הדעת השמאיות שהוגשו ע"י כל העוררים הן כלליות וסתמיות, ואינן מבוססות על נתונים וראיות. לא הוכחה פגיעה. לא הוכח שיעור הפגיעה. אין הנמקות, אין תחשיבים ואין נתוני השוואה. וכפי שקבעה ועדת הערר: "אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית רצינית ומנומקת אשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים" (ערר לופס, להלן). כדוגמאות לאבסורד, הובאו השומה בערר 9021/09, שנעשתה לגבי דירתו של עורר מס' 1, שקבעה פיצוי הגבוה משווי הנכס שנקבע שם במצב החדש, או שומה אחרת בה נטען לירידת ערך של 84% ללא כל הסבר, או ששווי צמוד קרקע באותה שומה נקבע ל- 37,000$ בלבד, במצב החדש.

אשר לשיעורי הפגיעה שנטענו - נטען כי בעררים 384/07 ו- 9024/09, אישר שמאי העוררים את מסקנות שמאי משיבה מס' 2, באומרו כי בשנים 2005-2002 היתה מגמה חיובית בשוק המקרקעין באזור תוואי הרכבת הקלה.

אשר למצב התכנוני הקודם נטען כי, ככל שנגרמה פגיעה, היא נגרמה בגין תמ"א 23א', ואשר התביעה בגינה כבר התיישנה. נטען כי בתשריט התמ"א, בקנ"מ 1:25,000, נראה בבירור תוואי הרכבת הקלה בפתח תקווה, מרח' ז'בוטינסקי לרחוב אורלוב. ניתן לזהות את מיקומו ומיקום מקרקעי העוררים ביחס אליו.

לעניין הטענה לרצף תכנוני בין שתי התכניות, נטען כי אין רצף תכנוני וכי הטענה גם מתעלמת מהתכנון ההיררכי. לכל היותר ניתן היה להגיש תביעה על ההפרש בין שווי המקרקעין אחרי אישר תמ"א 23א', לשווים לאחר אישור תמ"מ 12/3. בערר היימן נפסק, כי ניתן להגיש תביעות על פי סעיף 197 בגין אישור תמ"א 23א'. בערר (מרכז) 213/04 אסמים בע"מ נ' ועדה מקומית לתו"ב פתח תקווה, נפסק, כי ניתן היה להגיש תביעה גם בגין התוואי החלופי.

נטען כי בערר 9021/09, שמאי העוררים הודה בחקירתו, כי ניתן היה להבין מתשריט תמ"א 23 כי תוואי הרכבת הקלה יעבור ברחוב אורלוב (פרוטוקול מיום 12.10.10, עמ' 13). לכן טעה כשניטרל בשומתו את הציפיה לאישור תוואי הרכבת. כן אישר בחקירתו, כי שינוי יעוד חלק מהמקרקעין לדרך, נעשה עוד לפני תמא 23א', בתכניות קודמות – פת/6/1213, פת/1205, פת/13/1205א', פת/3/1002ב', ופת/1200 (שם בעמ' 12).

נטען כי, שומות העוררים התעלמו מהימצאות הנכסים בסמוך לעורקי תחבורה ראשיים, ואשר נקבעו ככאלה עוד בתכניות קודמות - פת/1002/3/ה' משנת 1971; פת/2000 משנת 1992. נפח התנועה רב ביום ובלילה. רחוב אורלוב מהווה דרך גישה מרכזית לתחנת האוטובוסים המרכזית בהמשכו. עוצמות הרעש הקיימות בהם, גבוהות בכל קנה מידה. זאת, גם על פי מדידות שבוצעו על פי הנחיות המשרד לאיכות הסביבה, ב-4 מכשירי מדידה, בשעות השיא והלילה.

נטען כי, תמ"מ 12/3 איננה משנה את זכויות הבניה במקרקעין ואיננה מרחיבה את זכות הדרך המאושרת בתכניות קודמות: רחוב אורלוב - 30 מ', ורחוב ז'בוטינסקי - 40 מ'. תוואי הרכבת הקלה עובר בתחום זכות דרך מאושרת, על פי תכניות שאושרו לפני שנים רבות, גם לפני תמ"א 23א'. נטען, כי רק לגבי הדירות ברחוב שירת אסתר יש התקרבות קלה של תוואי הדרך – 5-4 מ', אך עדיין נותר מרחק של כ-30 מ', בין דירות העוררים לתוואי הרכבת הקלה. המומחה האקוסטי, מטעם משיבה מס' 2, העיד בחקירתו מיום 9.2.10, כי, העליה ברעש כתוצאה מהתקרבות זו, היא זניחה לחלוטין (עמ' 79 לפרוטוקול). דבריו לא נסתרו.

נטען כי, פגיעה בשל "סטיגמה שלילית" ופגיעה כלכלית בנכס במהלך ביצוע עבודות, כגון: ירידה בדמי שכירות, אינן בנות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. גם לא הובאו כל ראיות או נתונים לביסוס פגיעות אלו.
אשר לראש נזק נטען של קירבה לדרך, נטען כי אין ראש נזק כשלעצמו של התקרבות כביש. קירבה כשלעצמה לדרך, איננה יוצרת פגיעה. הפגיעה צריכה להיגרם מגורם אוביקטיבי (על פי ערר (י-ם) 15/08 אסתר לופס ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פורסם בנבו, להלן: "ערר לופס").

אשר לראש נזק נטען של רעש ורעידות, נטען כי הרכבת הקלה היא ידידותית לסביבה, מונעת חשמל ואיננה פולטת גזים. משקלה נמוך מרכבת רגילה. הרכבת הקלה תחליף חלק מקווי האוטובוס. עם הפעלתה יפחתו כמות קווי האוטובוס וכלי הרכב הפרטיים. לא צפויה עלייה במפלס הרעש ואף תהייה ירידה במפלס הרעש. לא צפויות רעידות בשל נסיעתה. תהיה הפחתה בזיהום האוויר, והיא מונעת מיטרדי פיח וריח. נטען כי, כך עולה גם מהנספח הסביבתי המחייב שצורף לתכנית. גם לאחר אישור התכנית, מפלסי הרעש הדומיננטיים ימשיכו להיות של התחבורה המוטורית - אוטובוסים וכלי רכב.

אשר לטענות העוררים כנגד תסקיר ההשפעה על הסביבה שצורף לתכנית, נטען כי גם אם היו פגמים בתסקיר, אין בכך כשלעצמו כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על העוררים, להוכחת הפגיעה במקרקעיהם. טענות שיש לעוררים כנגד תסקיר ההשפעה על הסביבה מקומן בשלב התכנון, ולא במסגרת תביעות לפי סעיף 197. התסקיר כשלעצמו ראוי להתייחסות, לצורך הערכת הפגיעה (על פי ערר (י-ם) 177/09 ועדה מקומית י-ם נ' שבתאי זכריה ואח'
; ערר (י-ם) 225-286/08 כאמל אבו ניע ואח'
נ' ועדה מקומית ירושלים, פורסמו בנבו). נטען כי על אף שבאזור מקרקעי העוררים הרכבת עוברת על פני הקרקע, אין תוספת רעש. על פי הוראות התכנית, גם מוקם צוות מלווה לאישור מסמכים סביבתיים, טרם ביצוע והותנו תנאים בנושאים אלו, טרם הוצאת היתר בניה.

אשר לחוות דעת המומחה האקוסטי שהוגשה בעררים 384/07 ו- 9024/09, נטען כי אין לראות בה חוות דעת, אלא מסמך הערות כנגד תסקיר ההשפעה על הסביבה שצורף למסמכי התכנית, והמתייחס רק לכרך אחד מתוך חמשת כרכי התסקיר. בחוות הדעת נפלו טעויות ושגיאות שלא ניתן להם הסבר, גם לא בחקירתו של המומחה האקוסטי מטעם העוררים. נטען כי, לא ניתן לדעת, על פי חוות הדעת, מהן השפעות התכנית על מקרקעי העוררים, אם בכלל. המומחה האקוסטי עצמו בחקירתו טען, כי מסקנותיו אינן מחייבות עליה במיפלס הרעש (פרוטוקול מיום 30.6.10, שם בעמ' 26). לפיכך נטען, כי חוות דעתו איננה מבססת ירידת ערך. בנוסף נטען, כי מחקירתו של המומחה האקוסטי עלה, כי לא הכיר את התכנית, לא ידע מהו המועד הקובע, ולא ביקר בנכסים. (פרוטוקול מיום 30.6.10, עמ' 10 ואילך).

נטען כי, העוררים מתעלמים מקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית - שדרוג תשתיות קיימות; שיפור חזית פני רחובות אורלוב וז'בוטינסקי, שהם מוזנחים ולא אטרקטיביים; שיפור איכות אוויר; הפחתה בעוצמת הרעש; שיפור איכות חיים; והנגשת אמצעי תחבורה מהיר ומודרני.

אשר ל"פ"ד נתב"ג 2000"- משיבה מס' 2 טענה כי, פסק הדין איננו רלבנטי, היות ואיננה טוענת שהרעש הצפוי עומד בתקן הרעש, אלא טענתה היא, כי לא הוכחה כלל עליה במיפלס הרעש במצב התכנוני החדש.

נטען כי, מאמרים ומחקרים שונים שצוינו על ידי העוררים ואשר גם לא צורפו על ידם, התייחסו לרכבות כבדות ["רגילות"] וכבישים מהירים, ואינם רלבנטים לרכבת קלה. נטען גם, כי לא נעשו התאמות או יישום קונקרטי שלהם, לגבי מקרקעי העוררים. המחקרים והמאמרים שצורפו במהלך הדיונים בעררים 9021/09, 116/09, אינם מסמכים רשמיים ולא צורפו לערר. הם לא הוגשו באמצעות מומחה, לא היה ניתן היה לוודא אמינותם או מסקנותיהם באמצעות חקירה נגדית של מומחה, ואינם קבילים כראיה. לגופם נטען, כי אין בהם הוכחה לעלייה במיפלס הרעש במקרה הספציפי, ולא פורטו נתונים של מפלסי הרעש לפני אישור התכנית ולאחריה. בעניין זה מצטטת משיבה מס' 2 את החלטת ועדת הערר בעניין גודינר, לאמור: "לא די בהבאת מחקרים כלליים, מלומדים ככל שהיו, כדי לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מסוימים. לשם כך יש לפרט ולהתייחס באופן ספציפי להשלכות של אותם מחקרים ו/או תוצאותיהם ו/או מסקנותיהם, על המקרקעין הספציפים. זאת, בהינתן הנסיבות הספציפיות של המצב התכנוני הקודם והחדש על אותם מקרקעין וכל מארג הנתונים הנלווה למקרקעין ולמיקומם." (ערר 786-929/04 גודינר סיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת ומע"צ, פורסם בנבו).

אשר לטענות כנגד שמאי משיבה מס' 2, השיבה ב"כ משיבה מס' 2, כי השמאי מטעמה ערך סקר מחירים מקיף ביחס לרחובות המושפעים מתוואי הרכבת הקלה, והשווה לנכסים עם מאפיינים דומים ולא מצא ירידת מחירים. משיבה מס' 2 מפנה לעמ' 74 ואילך לפרוטוקול מיום 12.10.10, שם מציין השמאי בחקירתו, כי ערך בדיקה יסודית ומעמיקה לעניין השתנות המחירים, כולל ברחובות סמוכים ובהמשך רחוב ז'בוטינסקי, היכן שלא עוברת הרכבת הקלה, וכי לפני חקירתו אף עשה סקר נוסף, לראות מה קרה עד שנת 2010 בנתוני מס שבח, שמא לא נראה הנזק מיד עם אישור התכנית כטענת העוררים, ומצא כי המחירים לא ירדו. נטען למגמה חיובית כללית בשווי מקרקעין באזור תוואי הרכבת הקלה בפתח תקוה (כך עולה גם מחקירתו החוזרת שם בעמ' 9). צוין, כי השמאי בחקירתו הציע להציג את סקר המחירים שערך. כן נטען כי נטל ההוכחה איננו מוטל על המשיבה ואין חובה עליה להביא עסקאות בעניין זה, כפי שנפסק גם בערר ישיבת יקירי ירושלים ("עררי ח/4901" להלן, שם בעמ' 62).

אשר למסמך של המשרד להגנת הסביבה שהוגש בדיונים ע"י העוררים, נטען כי איננו רלבנטי היות ונערך לפני אישור תסקיר ההשפעה על הסביבה בנוסחו הסופי.

אשר לחוות הדעת האקוסטית של המומחה האקוסטי מטעם המשיבה, נטען כי בסקירתו פירט את ניסיונו הרב בתחום האקוסטיקה והרעידות, והוא ידוע כנותן שירותים בתחום זה לחברות ממשלתיות גדולות - כרשות שדות התעופה ומע"צ, בעוד העוררים לא הביאו כל מומחה מטעמם.

אשר לטענות בדבר עליה במיפלס הרעש, נטען כי העוררים לא הבחינו בין מדידת מפלס רעש מירבי - (max – 82 דציבל כנטען), היינו, הנקודה הבודדה בה מתהווה שיא הרעש, לבין מדידת מיטרד רעש- leq – יחידת מידה שהינה שקלול של מפלס הרעש המירבי, משך הזמן של הרעש המירבי (משך זמן מעבר הרכבת) ומספר הרכבות שיעברו (עמ' 16 ואילך לחקירת המומחה האקוסטי מטעם משיבה מס' 2, פרוטוקול מיום 13.6.10). על פי תסקיר ההשפעה על הסביבה, מפלסי הרעש מהרכבת הקלה לא יעלו על 65 דציבל בשעות היום ו- 55 דציבל בשעות הלילה. זאת, כמופיע גם בהנחיות המשרד להגנת הסביבה, שצוטטו ע"י העוררים (עמ' 25 ואילך לחקירה שם). תקנות מפגעי רעש אינן חלות על רעש מתחבורה, וממילא גם כיום, מפלס הרעש ברחוב אורלוב וז'בוטינסקי עולה על כך.

אשר לטענות בדבר בדיקת מספר כלי רכב בזמן שיא, נטען כי הרכבת הקלה תעבור באמצע הכביש. הרעש שתעשה יהיה נמוך יותר מכלי הרכב המוטוריים.

אשר לטענות על פגיעה בגין רעידות ותנודתיות, נטען כי אלו לא הוכחו. לא הוכח אם תהינה בפועל ואם תהיה להן השפעה על מבנים. בערר 183/09 קופלה גדעון וגו'ליאן ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נדחתה טענה דומה: "לא מצאנו כל בסיס עובדתי או ראייתי כי הרכבת תגרום לרעד ונתון זה אינו בגדר מסקנה מתבקשת או ידיעה שיפוטית" (פורסם בנבו). על פי תסקיר ההשפעה על הסביבה, לא צפויה חריגה ממפלס הרעידות המותר. המומחה האקוסטי מטעם המשיבה, מר ברמן, העיד כי מפלס הרעידות הצפוי אינו מורגש במבנים או ע"י בני אדם (עמ' 14-13, פרוטוקול מיום 13.6.10).

אשר לטענות כנגד אי בדיקת סוג הקרקע, השיבה משיבה מס' 2, כי לא מקובל לעשות בדיקות אלו בשלב זה. על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה, לא נערכו בדיקות קרקע במסגרת הכנת התסקיר ואלו יעשו בשלב התכנון המפורט - הוצאת ההיתרים (להבדיל מהתכנון הסטטוטורי) (עמ' 36 ואילך, שם). אם בשלב זה ימצאו חריגות בעניין הרעידות "יש סדרת אמצעים שיש לנקוט על מנת להפחית את הרעידות ולעמוד בתקנות" (עמ' 37, שם).

אשר לפגיעות הנטענות בגין: רעש מכריזה, צופרים, סכנה, מוקד פגיעת טרור, עבריינות אובדן פרטיות ושקט, ומיטרדים בזמן ביצוע העבודות, נטען כי רובן ככולן אינן מהוות פגיעה במקרקעין. כן נטען, כי הן נטענו באופן כללי וסתמי ללא ניתוח וביסוס. לא פורטו כל נתונים לגביהם. רוב הטענות הן טענות בדבר סטיגמה שלילית, שאיננה מהווה פגיעה בתכונות מקרקעין.

אשר לטענות לפגיעה בגין קירבה לתחנת רכבת וצפיפות – נטען כי תחנות הרק"ל תהינה דומות במאפייניהן לתחנות אוטובוס, המצויות לרוב ברחובות אלו. הן אינן כוללות מאפיינים מחוללי רעש ומיטרדים. הנזק הנטען בגין צפיפות לא בוסס ולא הוכח וכבר נדחה בעבר ע"י ועדת הערר בערר 95297/07 אבולש מזל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'
ובערר תא/95272/07 טויל רוזה .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'
(פורסמו בנבו). זאת, גם כאשר מדובר בקירבה לתחנת רכבת מתוכננת. מדובר בדירות הנמצאות באזורים סואנים, הומים, מלאי תנועת הולכי רגל ותחבורה.
אשר לאי חקירת שמאי העוררים נטען כי, מקום בו המשיבות טוענות כי אין בשומה כדי להרים את נטל ההוכחה, אין נדרשת חקירה נגדית של השמאי.
אשר לטענות כנגד אי ביקור שמאי משיבה מס' 2 בדירות - ב"כ המשיבה טענה כי די בביקור בסביבת הנכסים "וביקור חיצוני בכל אחד מהם" (סעיף 29 לתשובת משיבה מס' 2). מכיוון שהשמאי הגיע למסקנה על סמך נתונים ועסקאות כי לא נגרמה ירידת ערך, כבר לא היה צורך בביקור בכל דירה ודירה לבחינת מצבה הפיסי, ומפנה לערר 139/09 יונייטד סינגוג סנטר .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסמה בנבו), שם נקבע ששיקול דעת השמאי המכריע, כי יכל לשום את ירידת הערך ללא ביקור פנימי בדירות, הינו סביר, שכן בנסיבות הענין חשיבות עיצוב פנים הדירה ומצבה, פחותים היו. זאת, לעומת הקביעה של שמאי העוררים, כי יש פגיעה ולכן היה עליו לבקר בכל אחת מהדירות כדי לאמוד את שווי הפגיעה הנטענת בכל אחת מהן. לחילופין נטען בענין זה, כי גם אם נפל פגם בשומת משיבה מס' 2, הרי שנטל ההוכחה מוטל על העוררים להוכחת הפגיעה, וחוות הדעת מטעמם לא עשו כן.

נטען כי יש לדחות את טענת העוררים כי יש להתייחס לטענותיהם במצטבר בכל העררים, וכי ניתן להסתמך גם על ראיות וחוות דעת שהוגשו בעררים אחרים. בעניין זה הפנתה משיבה מס' 2 להלכה שנקבעה בערר ישיבת יקירי ירושלים: "נטל ההוכחה מוטל על כל עורר בנפרד, זאת גם אם אוחדו עררים. בכל ערר מדובר במקרקעין אחרים. פגמים הנוגעים לעצם עריכת השומה הספציפית הנוגעת למקרקעין עצמם לא ניתנים לריפוי באמצעות שומות אחרות." (ערר חל/95219/07 ועוד, ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פורסם בנבו, שם בעמ' 121, להלן – "עררי ח/490").
לחילופין, נטען לבסוף, לתחולתו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

דיון והחלטה

חובת הנמקה ופירוט בהחלטה בתביעה לפי סעיף 197:

נוסח החלטות משיבה מס' 1 בתביעות שהוגשו לה, היה פחות או יותר זהה. כך למשל, נוסח החלטה מיום 1.3.09, בערר 9024/09, היה:

"לקבל את עמדת נ.ת.ע לפיה דין התביעות להידחות לגופן, בהתייחסות התובעים אין כל נימוק המצדיק קבלת תביעתם בניגוד לעמדת נ.ת.ע."

הא ותו לא.

ברבות מהחלטותינו כבר הרחבנו על אי תקינות החלטה מעין זו בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. אכן, כטענת העוררים, החלטה זו הינה לקונית, בלתי מנומקת ולכאורה אף עולה ממנה כי אכן לא הופעל שיקול דעת עצמאי על ידי המשיבה, בבואה לבחון את טענות התובעים. ראוי שהמשיבה תיקח זאת לתשומת ליבה על מנת שהחלטותיה בתביעות המוגשות אליה לפי סעיף 197 לחוק תהינה מפורטות ומנומקות. גם כאשר היא מסתמכת או מאמצת חוות דעת משפטית או שמאית שנעשו מטעמה, עליה לפרט את עיקרי הדברים בהחלטותיה. כן עמדנו בהרחבה בהחלטות קודמות, על הפסול שבאי עמידת ועדה מקומית במועד הקבוע בחוק למתן החלטה בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. עמדנו גם על כך, כי הגם שפגמים אלו חמורים, הרי שבהעדר הוראה מפורשת בדין אין בהם כדי להביא לביטול ההחלטה ולקבלת התביעה על פניה. אולם, יש נסיבות בהם יש מקום לתת ביטוי לכך בהוצאות. ("עררי ח/490", ועוד).

נטל ההוכחה

הפגיעה וראשי הנזק להם טוענים העוררים מתוארים בשומות שצורפו לעררים. כך למשל, מתוארת הפגיעה בשומות שצורפו לעררים 384/07, 9024/09:

"האם תמ"מ 12/3 פוגעת?"

עם אישור התכנית דבקה לנכסיהם של התובעים "סטיגמה" שלילית הנובעת מקרבתם של הנכסים לציר המתוכנן של מסילת הרכבת. כפי שפורט בסעיף 6.9 לעיל, בהתאם לתשריט התכנית הערוך בקנ"מ 1:2,500 מסומן תוואי "רצועת מסילה במפלס הקרקע" העובר מדרום ובצמוד לנכס הנדון.
חלקו הצפוני של התוואי (ברוחב שבין 5 מ' ל- 13מ') משנה את ייעודו מ"שטח ציבורי קיים פתוח" לשטח המיועד ל"רצועת מסילה במפלס הקרקע" ובכך מקרב את ציר ז'בוטינסקי הרבה יותר לנכסים נשוא חוות הדעת.

התקרבות ציר התנועה והוספת תוואי המסילה לציר תצור פגיעה באיכות החיים של התובעים הנובעת, בין היתר, ממטרדים של רעש ורעידות. מטרד נוסף הנגרם נובע מסמיכות הנכס הנדון ל"שטח המיועד לתחנה במפלס הקרקע" הממוקם בסמוך לצידו המערבי של רחוב אורלוב בהתאם לתשריט התכנית. בהתאם לתקנון התכנית מיועדת התחנה, בין היתר להעלאה והורדת נוסעים. סמיכות זו לתחנה תצור מטרדים נוספים הנובעים בין התר ממצוקת חניה שתווצר כתוצאה משימוש במקומות חנייה ברחוב וברחובות הסמוכים לנכס הנכס וכמו כן לצפיפות בשל שימוש אינטנסיבי יותר בשטחים ציבוריים "מדרכות, שבילים וכיוצא באלה" הסמוכים לנכס הנדון.

זאת ועוד, נכון למועד כתיבת חוות הדעת מתבצעות עבודות להנחת קו הרכבת בסמוך לנכס הנדון. בתקופת העבודות נגרם לנכס הנדון נזק כלכלי הנובע, בין היתר ממגבלה של השכרת הדירות ומכירתן בשוק החופשי."

(עמ' 21-20 לשומת העוררים).

הא ותו לא.

נטל ההוכחה כי מקרקעין נפגעו בשל אישור תכנית מוטל על התובע:

"נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197 (א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע שהמקרקעין אכן נפגעו ע"י תכנית, לרבות, כמובן הוכחת שעור הפגיעה"

(ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח'
, פ"ד מ"ו (4) 627, 643).

אין מדובר ב"נטל ראיה ראשוני" כנטען ע"י העוררים, אלא מדובר בנטל הוכחה שעל התובע להרים. לפיכך, לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע. חוות דעת שמאית המצורפת לתביעה ולאחר מכן לערר, והמהווה את הראיה העיקרית, אם לא היחידה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק, צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. זאת, בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין או יש קושי במציאת עסקאות השוואה. בהעדר דוגמאות, יש לבסס את חוות הדעת על נתונים אחרים ועל ניתוחם והתאמתם למקרקעין נשוא התביעה, והכל במסגרת תחום מומחיותו של שמאי המקרקעין. בעניין זה אמרנו את דברנו בכמה החלטות עקרוניות, ולפיכך לא נאריך ונסתפק בהפניה, בין היתר, לערר 405/07 אריק שניידר ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה; ערר 786-929/04 גודינר סיני ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח'
; ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'
; ערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנות ולבניה גבעתיים ואח'
; ערר 95001/07 רונית משיח ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – רמת גן; "עררי ח/490" ועוד (כולם פורסמו בנבו). כך גם נפסק בין היתר בעת"מ ת"א 200/03 בנימין חקק ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח'
(פורסם בנבו):

"אין בחוות הדעת כל פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לשווי הנכס שקבע במצב הקודם. אין כל פירוט כיצד הגיע לשיעור הפגיעה אותו קבע וכיצד הגיע לשיעורים שונים בדירות, כפי שקבע.

מעבר לשורות הסתמיות המהוות "כותרות" לראשי נזק אין כל פירוט ניתוח וביסוס של ראשי נזק אלו.

כמו כן נעדרת חוות הדעת התייחסות לכלל נתוני המצב התכנוני הקודם, פירוט של שווי המקרקעין לפי כל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכניות ואין פירוט של שוויים לאחר אישור התכניות על פי כל מרכיבי המצב התכנוני שבתכניות אלו. כמו כן נעדרת חוות הדעת דוגמאות לביסוס ירידת הערך והפגיעה הנטענת, פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לירידת ערך בשיעור אותו קבע, ופירוט של בסיס העובדות, הערכות, תחשיבים ועסקאות השוואה.

בכל אלו יש כדי לדחות את הערר לגופו. חוות דעת שמאי העוררים עליהם נסמכת תביעתם והערר שבפני
נו פגומה באופן מהותי ונעדרת אלמנטים בסיסיים ולפיכך העוררים לא עמדו בנטל המוטל עליהם..."

כך גם דחינו בעבר את הטענה שנשמעה בפני
נו, כאילו ועדת הערר היא "צינור" להעברת עררים לשמאי מכריע, ואת הטענה בדבר העדר שמאי בהרכב הוועדה בהקשר זה, וכך קבענו:

"ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר ועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם.
לא די בהבאת שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים הקובעים שיעור ירידת ערך מקרקעין ובוודאי שלא כך צריך לעשות. הן ועדות הערר במחוזותיהן השונים והן בתי המשפט, קבעו וחזרו וקבעו, כי על העוררים-תובעים מוטל הנטל להוכחת הפגיעה במקרקעין והנטל להוכחת שיעור הפגיעה.
נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך "הבטחה" כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני
השמאי המכריע.
על התובעים היה לעשות כן בתביעתם. למיצער היה עליהם לעשות כן – בערר שהגישו. הזדמנות נוספת ניתנה להם לעשות כן בדיון שבפני
נו – להגיב לטענות המשיבים בעניין הפגמים והחסרים שבשומת העוררים. העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן – וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להעשות אך ורק בפני
שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל. מאחר וכאמור הוראות החוק ברורות הן וקובעות ההיפך לעניין נטל ההוכחה וכך גם נפסק בפסקי דין ובהחלטות ועדות הערר כמפורט לעיל, הרי שאין בסיס לטענת העוררים ויש לדחותה על הסף.

בעניין זה נפנה גם להחלטה המפורטת בדבר התוויית העקרונות לעריכת חוות דעת שמאית ראויה לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, של ועדת הערר במחוז מרכז אשר ניתנה לאחרונה – ערר 405/07 (מרכז) אריק שניידר ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (החלטה מיום 25.5.2009), וערר 929-786/04 גודינר סיני ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח'
(החלטה מיום 9.6.2009).
בעניין זה נפנה גם לערר רג/95001/07 רונית משיח ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן" .

("עררי ח/490" לעיל, שם בעמ' 14-15 להחלטה, פורסמה בנבו).

כך גם דחינו כבר בעבר, את הטענה ששמענו בחלק מהעררים, לפיה די בהבאת חוות דעת שמאית לצורך הרמת נטל ההוכחה על ידי התובע. כאמור לעיל, על חוות הדעת השמאית המצורפת לתביעה לעמוד בעקרונות שהותוו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמו, כדי לעמוד בנטל ההוכחה המוטל על תובע לפי סעיף 197 לחוק. וכך קבענו, בין היתר, בערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'
:

"הועלתה בפני
נו הטענה כאילו די בעצם הבאתה של חוות דעת שמאי-מומחה, לצורך הרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים, לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. אף נטען כי נטל ראיה מוטל על הוועדה המקומית להוכיח שהמקרקעין לא נפגעו וכי די בהבאת חוות דעת מומחה על מנת שוועדת הערר תעביר את העניין להכרעתו של שמאי המכריע.

בעניין זה כבר אמרנו את דברינו בכמה החלטות. טענה זו, אשר כלל איננה מתיישבת לא עם לשון החוק ולא עם הפסיקה ועם החלטות ועדות הערר, כבר נדחתה על ידינו בעבר, ואף לאחרונה בכמה החלטות, בין היתר: ערר 405/07 אריק שניידר ואח'
נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה; ערר 786-929/04 גודינר סיני ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה; ערר (ת"א) גב /95042/07 דורון סמי ויעל ואח'
נ' הוועדה המקומית לתו"ב גבעתיים, ועוד.

נציין גם כי טענה כזו נדחתה גם בערר רומאן ברג (להלן) וכך נאמר בעניין זה:

"לדעת ועדת הערר, עמדה זו אינה ראויה ואינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין. הדיון בתביעת פיצויים אינו שמאי בלבד אלא טומן בחובו דיון בעניינים תכנוניים, משפטיים ועובדתיים. נכון כי הערכת ירידת הערך עקב התכנית וכימות הנזק בערכים כספיים היא מלאכה שמאית אך היא בודאי לא ממצה את כל שטעון דיון והכרעה במסגרת בירורה של תביעת פיצויים. הוראת סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה דורשת הוכחת פגיעה במקרקעין (להבדיל משוויים של המקרקעין) כתנאי לקבלת פיצוי כספי בגין הפגיעה כאמור. מקום שהתובע אינו מוכיח קיומה של פגיעה במקרקעין, אין כל מקום להעברת ההכרעה בערר להכרעה של השמאי המכריע".

(עמ' 22 להחלטה, פורסמה בנבו)

המצב התכנוני הקודם

לבחינת השאלה האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית, יש לבחון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לעומת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש. (עת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח'
.נ. וועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח'
; ערר "עררי ח/490", ועוד, לעיל)

הצדדים חלוקים לענין המצב התכנוני הקודם, באשר להשלכותיה ולהשפעותיה של תמ"א 23א' (אשר הוראותיה העיקריות הובאו בהרחבה במבוא להחלטתנו זו) על שווי המקרקעין, לפני אישור תכנית תמ"מ 12/3.

ברוב העררים נטען כי, הפגיעה התגבשה ונהיתה קונקרטית רק עם אישורה של תמ"מ 12/3, וכי הוראות תמ"א 23א' הינן כלליות ובלתי מסוימות ולא ניתן היה להגיש תביעה על פיה. אף סומנו בה נתיבים חלופיים, כך שלא ניתן היה לדעת על פיה, מה יהיה התוואי הסופי של הרכבת הקלה.

טענה נוספת שנטענה (עררים 384/07 + 9024/09) היא, כי יש לראות בתמ"א 23א' ותמ"מ 12/3 רצף תכנוני אחד – תכניות שמטרתן הסדרת רכבת קלה, על דרך האמור בהחלטת ועדת הערר בירושלים בערר 15/08 לופס ואח'
(לעיל) – שם נקבע כי תמ"מ 29/1 ותכניות י-מ/8000 ו – י-מ/9999 הינן הליך תכנוני אחד.
המשיבות טוענות כי בתמ"א 23א' נראה בבירור תוואי הרכבת בפתח תקווה, ברחובות אורלוב וז'בוטינסקי. לפיכך, ככל שנגרמה פגיעה, היא נגרמה בגין אישור תמ"א 23א', והתביעה בגינה כבר התיישנה. לכל היותר, ניתן היה להגיש תביעה על ההפרש בין שווי המקרקעין לאחר אישור תמ"א 23א', לשווי המקרקעין לאחר אישור תמ"מ 12/3. אין רצף תכנוני בין שתי התכניות. כפי שנפסק כבר בעבר, ניתן היה להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק, לפי תמ"א 23א'.

כן טוענות המשיבות כי תוואי הדרך כעורק תחבורה ראשי, ורוחב הדרך, נקבעו עוד בתכניות שקדמו לתמ"א 23א' – פת/1002/3/ב' משנת 1971, ופת/2000 משנת 1992.

אכן, כפי שציינו המשיבות, כבר נפסק בעבר, כי ניתן היה להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תמ"א 23א'. לפיכך, אין צורך להאריך ולדון בסוגיה זו, אשר כבר הוכרעה בעבר גם על ידי ועדת ערר זו בהרכבה הקודם. נזכיר גם, כי בנוסף לערר 50/02 היימן שאול נ' הוועדה המקומית רעננה ואח'
, אף נפסק כי ניתן היה להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק, גם בגין התוואי החלופי, בערר 213/97 אסמים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (פורסמו בנבו). אשר על כן נדחות גם הטענות בדבר אי יכולת הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישור תמ"א 23א', ונדחית גם הטענה בדבר רצף תכנוני אחד בין תמ"א 23 לבין תמ"מ 12/3.

נדגיש גם, כי ממילא לא פורטו ולא הוכחו ע"י העוררים קיומם של כל התנאים להוכחת קיומו של הליך תכנוני אחד כפי שנקבעו בבר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר ואח'
(פורסם בנבו), וממילא, כאמור, גם לא ניתן היה לטעון כך, נוכח הפסיקה שקבעה כי ניתן להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין כל אחת מהתכניות בנפרד.

יוער גם כי המצב התכנוני הקודם במחוז מרכז, שונה מזה שעמד בפני
ועדת הערר במחוז ירושלים, ולכן גם אין להקיש מהחלטתה בעניין רצף תכניות שבערר לופס לעיל, למקרה שלפנינו.

בדיונים בפני
נו, לרבות במהלך חקירות שמאי העוררים, עלה, כי גם הם הודו למעשה, כי ניתן היה להבין שתוואי הרכבת יעבור ברחובות אורלוב וז'בוטינסקי גם על פי תמ"א 23א' (למשל, פרוטוקול מיום 12.10.10, עמ' 13). כן עלה מחקירות שמאי העוררים, כי גם אליבא דדידם, תוואי הדרך כדרך ראשית, נקבע עוד בתכניות שקדמו לתמ"א 23א' – למשל בתכניות פת/6/1213, פת/1205, פת/1002/ 3ב', ופת/ 2000. (פרוטוקול מיום 12.10.10, עמ' 12).

די בעיון בתכניות ובתשריטים הרלבנטים כדי להיווכח, כי גם לא ניתן לטעון אחרת במקרה שלפנינו. אין מדובר בתכנית אשר לראשונה ייעדה מקרקעין לדרך ראשית. רחובות אורלוב וז'בוטינסקי בפתח-תקווה יועדו לדרך ראשית, ומהווים עורקי תחבורה ראשיים, הן לתחבורה ציבורית והן לכלי רכב פרטיים, הרבה לפני אישורה של תכנית 12/3, ואף טרם אישורה של תמ"א 23א'. גם רוחב תוואי הדרך - 30 מ' ברחוב אורלוב - נקבע בתכניות קודמות (פת/1002/ 3ב', פת/2000). כך עלה גם מחקירת שמאי העוררים (למשל פרוטוקול מיום 8.9.09, עמ' 10). נעיר גם כי מהחקירות, אף אם אולי נשמעה בשפה רפה בשומה זו או אחרת, טענה לעניין שינוי רוחב הדרך, הרי שהיא נזנחה בסופו של דבר בסיכומים ובדיונים בפני
נו, וטוב שכך.
אין גם מחלוקת כי תמ"א 23א', עניינה הקמת רשת מסילת ברזל עבור רכבת להסעת המונים, וכי לא תמ"מ 12/3 היא אשר הוסיפה "לראשונה" מסילת ברזל ורכבת, לתחבורה הציבורית ברחובות אלו.
השאלה הנשאלת אם כן היא, האם במקרה שלפנינו תמ"מ 12/3 לא חידשה דבר ולא הוסיפה דבר על תכניות קודמות, והאם הפגיעה, ככל שישנה במקרקעין, כתוצאה מהוספת תחבורה רכבתית קלה, נגרמה, רובה ככולה, עם אישורה של תמ"א 23א'.

בעניין זה אנו סבורים שיש להבחין בין כמה מצבים.

עניין אחד הוא – אפשרות התביעה לפי תמ"א 23א'. עניין זה כאמור כבר הוכרע.

עיון בתשריט תמ"א 23א', על אף קנה מידה של 1:25,000, אכן מעלה כי, כפי שגם התבטא אחד משמאי העוררים, ניתן היה להבין כי תוואי הרכבת הקלה יעבור ברחובות ז'בוטינסקי ואורלוב בפתח תקווה. היינו – ניתן היה להגיש תביעה על פי סעיף 197 בגין אישור תכנית 23א' נוכח הוראותיה והתשריט שצורף אליה, בטענה כי תוספת רכבת קלה תפגע במקרקעין הגובלים בתכנית.
יחד עם זאת, סבורים אנו, כי אין לומר כי תמ"מ 12/3 לא חידשה דבר ולא שינתה דבר לעומת תמ"א 23א'.

גם המשיבות למעשה בטיעוניהן, בסופו של דבר, לא חלקו על כך כי ישנה "דלתא" שניתן לתבוע לגביה, בכל הנוגע לאישורה של תמ"מ 12/3.

ובמה דברים אמורים?

כפי שציטטנו בהרחבה לעיל מהוראות תמ"א 23א', נקבע בה במפורש, למשל, כי בתכנית מיתאר מחוזית ניתן יהיה להוסיף תוואים או לבטל תוואים לרכבת הקלה המופיעים בתמ"א 23א' (סעיף 19 להוראות תמ"א 23א' שצוטט לעיל). סעיף 13 לתמ"א 23א', שגם הוא צוטט במלואו לעיל, מתייחס לבחירה בין תוואים חלופיים. סעיף 14 קובע כי כל העניינים שלהלן: בחירה בין תוואים, הסטת תוואים, קביעת רוחב המסילה, מרחק בין ציר רצועת המסילה לקו בניין, שינוי מיקום תחנות ראשיות ומשניות, מיקום אזורי תחזוקה ועוד, יקבעו בתכנית מיתאר מחוזית. אשר על כן, ככל שישנה פגיעה על פי תמ"א 23א', הרי שהיא התגבשה באופן סופי, קונקרטי ומסוים, רק עם אישורה של תמ"מ 12/3. רק עם אישורה של תמ"מ 12/3 הפך מיקום תוואי הרכבת הקלה לסופי, כמו גם רוחב המסילה, המרחקים בין המסילה לבניינים הסמוכים לה, מיקום התחנות ועוד.

לגבי המקרקעין נשוא העררים, ניתן היה להגיש תביעה לפי תמ"א 23א' על אף היותה תכנית מיתאר ארצית. ניתן היה לזהות את מיקומם בתשריט ואת מיקום תוואי הרכבת הקלה. מכאן, שמקרקעי העוררים הושפעו מאישורה של תמ"א 23א' על אף היותה תכנית מיתאר ארצית. אשר על כן נדחית, כאמור, הטענה כי היה צריך להמתין עד לאישור תמ"מ 12/3 ולתבוע בגין כל התכניות שקדמו לה. לפיכך, גם לא נכון היה לנטרל ציפיה לאישור תוואי הרכבת במצב התכנוני הקודם, כפי שנעשה בכמה מהשומות.

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, סיכומם של דברים בעניין זה הוא, כלהלן:
מאחר ואת מקרקעי העוררים ניתן היה לזהות בתמ"א 23א' הרי שניתן היה להגיש תביעות בטענה לפגיעה בגין הרכבת הקלה עם אישורה של תמ"א 23א', ואשר המועד להגשת תביעות בגין אישורה כבר חלף.

בין אם הוגשו תביעות על פי תמ"א 23א' ובין אם לאו, אין בכך כדי לחסום את העוררים מלהגיש תביעות בגין אישורה של תמ"מ 12/3. התכנית כן חידשה וכן שינתה את המצב התכנוני. אולם, תביעות בגין ירידת ערך מקרקעין בגין אישורה של תכנית 12/3 יכולות להיות מוגשות אך ורק לגבי ה"דלתא" – היינו תביעות בטענה לירידת ערך מקרקעין בהשוואה לערכם לפני אישורה של תמ"מ 12/3, אך לאחר אישורה של תמ"א 23א'.
כמו כן כל תביעה כזו, צריכה לקחת בחשבון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. היינו, לא רק לעניין הרכבת הקלה, אלא לעניין היות הדרך עורק תחבורה ראשי גם ללא הרכבת – לכלי רכב ציבוריים ופרטיים, עוד בתכניות שקדמו לתמ"א 23א'.

הבעיה המרכזית ברוב העררים וחוות הדעת השמאיות שהוגשו היא, שאף אם בחלקם הוזכרו חלק מהתכניות ואף תמ"א 23א', בתיאור המצב התכנוני הקודם, לא ניתן לכך כל ביטוי בהערכת הפגיעה ובהערכת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית. הגם שבחקירת השמאים בדיונים בפני
נו, הודו למעשה שמאי העוררים כי למצב התכנוני הקודם היתה השפעה על שווי המקרקעין, הרי שלא בחוות הדעת שצורפו לעררים ואף לא בדיונים בפני
נו, לא כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התכנית.

שומות העוררים התייחסו למקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא כימות השפעות תמ"א 23א', וכאילו אינם סמוכים כלל לתוואי הרכבת הקלה על פי תמ"א 23א'. יתירה מכך, רובם ככולם אף לא התייחסו למקרקעין כאל מקרקעין אשר לפי המצב התכנוני הקודם, סמוכים הם לעורקי תחבורה ראשיים וסואנים, הכוללים תחבורה ציבורית ופרטית. למעשה, הן מתעלמות מהמצב התכנוני הקודם. כפי שכבר נקבע בפסיקה זה מכבר, יש לקחת בחשבון את כלל רכיבי התכניות הקודמות הרלבנטיות, על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין במצב התכנוני הקודם. התעלמות מכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, יש בה כדי להביא עד לכדי ביטול השומה ודחיית התביעה, כפי שפסק הנשיא (דאז) פרופ' אהרון ברק: בע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה:

"גישתו של השמאי מטעם המערערת, מתעלמת מהשלכותיה של תמ"א 3 על אפשרויות הבניה בחלקה, שומטת את הקרקע תחת חוות הדעת השמאית משכך, בהעדר חוות הדעת שמאית משכנעת, הכוללת את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים, אין תשתית עובדתית המבססת את תביעת הפיצויים".
עוד בענין זה נפנה לעררים 463-418 ועוד, רומאן ברג ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (עמ' 52 ואילך להחלטה); ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק חפר (עמ' 19 סיפא ואילך להחלטה) ול"עררי ח/490", לעיל, כולם פורסמו בנבו).
בעניין זה נעיר גם, כי אנו דוחים את הטענות שנטענו בחלק מהעררים, כאילו ניתן לרפא פגמים מסוג זה על ידי "הצטרפות" לטיעונים, לאסמכתאות ולחוות דעת מומחים שהוגשו בעררים אחרים. טענות דומות כבר נדחו על ידינו בעבר, לאמור:

"נטל ההוכחה מוטל על כל עורר בנפרד, זאת גם אם אוחדו עררים. בכל ערר מדובר במקרקעין אחרים. פגמים הנוגעים לעצם עריכת השומה הספציפית הנוגעת למקרקעין עצמם לא ניתנים לריפוי באמצעות שומות אחרות."

("עררי ח/490", לעיל, שם בעמ' 21).

נטל ההוכחה המוטל על תובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1976, מוטל על כל תובע ותובע בנפרד, גם אם צורפו עשרות תובעים לכדי תביעה אחת. לפיכך, גם נטל ההוכחה המוטל על העוררים, מוטל על כל עורר ועורר בנפרד, וזאת גם אם אוחדו עררים. בכל אחד מהעררים מדובר במקרקעין אחרים, בדירה אחרת, במיקום שונה, בקומה שונה ועוד. לכן פגמים הנוגעים לשומה שנערכה ספציפית לגבי מקרקעין מסוימים, לא ניתנים לריפוי באמצעות שומות אחרות, ואין באיחוד עררים כדי לרפא פגמים אלו.

ראשי הנזק הנטענים

"תחזית פגיעה" ונטל ההוכחה "בנזקים שטרם התגבשו"

העוררים טוענים כי הפגיעות הנטענות בגין אישור תמ"מ 3/12 מאופיינות בנזקים שטרם התגבשו או נזקים "שאינם ידועים" ולכן לא ניתן להוכיחם. ראשית יוער כי, משמעות טענה זו היא שלמעשה, לשיטתם של העוררים, הם גם אינם יכולים לתבוע בגין נזקים אלו על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ועל כן לא ברור על מה הם מלינים. מכל מקום, לגופו של ענין, טעות בידי העוררים בכל הנוגע למהות הפגיעה והנזקים שניתן לתבוע על פי סעיף 197 לחוק. אין עניינו של סעיף 197 בפגיעה בפועל. אלא, עניינו ומהותו של סעיף 197 הוא "בפגיעה מושגית". בנזק אשר במהותו צופה פני עתיד. לפיכך גם פסק בית המשפט כי, גם אם יתברר כעבור זמן שאומדן הפגיעה היה שגוי, אין בכך כדי לשנות לא ממהות הפגיעה ולא מנטל ההוכחה המוטל על התובע להוכחת הפגיעה, שהיא מושגית במהותה:
"...אכן במקרים רבים מתברר בדיעבד כי אומדן ירידת ערך הקרקע בשל פגיעת תכנית מתאר היה שגוי. בכך לא שונה הדבר מכל מקרה אחר שבו נדרש בית המשפט להכריע בדבר היקף הנזק שצופה במהותו פני עתיד. ואולם, הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע מתגבשת כבר בשלב שבו נגרמה לניזוק "פגיעה מושגית" אשר טרם התממשה לכדי הפסד כספי במציאות (וראו בהקשר דומה ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 216 (1994))."

(המשנה לנשיא (בדימ') , השופט אליעזר ריבלין, ע"א 5154/10, ע"א 5523/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח'
נ' כלפון נווה ארזים בע"מ, פורסם בנבו, שם בעמ' 12, ההדגשה בקו היא שלנו).
הפגיעה בה עסקינן בסעיף 197 היא פגיעה בגין אישור תוכנית, להבדיל מפגיעה בגין ביצוע תכנית. על התובע להוכיח כי כתוצאה מאישורה של התוכנית ירד ערך המקרקעין, על אף שהיא טרם בוצעה בפועל. היינו, הפגיעה בה מדבר סעיף 197 היא פגיעה תכנונית במקרקעין, ולא פגיעה בגין ביצועה של תכנית. אין נפקא מינה, לא לצורך הוכחת הפגיעה ולא לצורך הוכחת שיעורה, אם התוכנית כבר בוצעה, הוחל בביצועה או טרם הוחל ביצועה. הפגיעה בה מדובר היא פגיעה תכנונית, ותכנונית בלבד. מדובר בפגיעה בתכונות האוביקטיביות של המקרקעין:

"פגיעה במקרקעין מכוח תכנית אינה נמדדת על פי הבעלים אלא על פי המקרקעין והיא נבחנת בהתאם לנזק שנגרם למקרקעין ללא תלות במיהות הבעלים [ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נ' ברעלי פ"ד מט[1] 463, 476; ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' חייט פ"ד נא[2] 286, 294 – 295]. ירידת הערך כתוצאה מאישור תוכנית פוגעת היא עניין אובייקטיבי."

(עמ"נ 33103-02-12 גלר ו-26 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'
, ועמ"נ 47496-02-12 משרד התחבורה ואח'
.נ. גלר ואח'
,

פסק דין
מיום 15.4.13, פורסם בנבו, שם בעמ' 12).

לפיכך, גם נזקים הנגרמים במהלך ביצועה של תוכנית, כגון נזקים מביצוע עבודות, אינם נזקים בני פיצוי על פי סעיף 197 לחוק. על התובע בגינם, להיזקק לעילות תביעה אחרות, ככל שהן מסורות בידו.

נטל ההוכחה המוטל על תובע על פי סעיף 197 לחוק, הינו דו-שלבי. בשלב ראשון יש לפרט ולבסס בתביעה ובשומת המקרקעין המצורפת לתביעה, את הפגיעה הנטענת במקרקעין בגין אישור תכנית. לאחר מכן יש לפרט ולבסס את שיעור הפגיעה הנטענת. אם לטענת ב"כ העוררת "לא ניתן לכמת את אחוז הירידה בערך" (שורה 5 עמ' 6, לפרוטוקול מיום 2.2.10), לא ברור מהי התביעה ומהם העררים המונחים בפני
נו. אין פגיעה ואין ירידת ערך, ללא פרוט והוכחת הפגיעה ושיעור הפגיעה הנטענת. אין פגיעה ואין ירידת ערך שהם בגדר "השכל הישר" או "ידיעה שיפוטית", כפי שנטען בפני
נו, ואשר אינם טעונים הוכחה. על התובע מוטל הנטל, גם להוכיח את הפגיעה הנטענת וגם את שיעור הפגיעה הנטענת, שגם הוא ודאי וודאי שאיננו בגדר "השכל הישר" או "ידיעה שיפוטית". בענין זה אין קיימת חזקה, לא בדין ולא בעובדה. יש נטל הוכחה. (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא ואח'
, פ"ד מ"ו (4) 627, 643, וכן, לאחרונה, ערר 95004/08 מקמל יעקב ו-16 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (פורסם בנבו). אשר על כן, אנו דוחים, הן את טענות העוררים, כי לא ניתן להוכיח נזקים שטרם התגבשו, והן את טענותיהם כי לא חל עליהם נטל ההוכחה בענין זה, לרבות בדבר שעור הפגיעה הנטענת.

התקרבות כביש והסטת תנועה

נטען כי תכנון תוואי למסילת ברזל במרכז תוואי הדרך יגרום להסטת תנועת האוטובוסים וכלי הרכב הפרטיים סמוך יותר לבתי העוררים. לגבי העוררים שנותרו ברחוב שירת אסתר, לאחר החלטת הביניים שניתנה בעניין סוגיית הגבילות, אין מחלוקת בין הצדדים כי תוואי הדרך הוסט בכ– 5-4 מ' לכיוון דירות העוררים (הגובלת בתחום התכנית אך רחוקות ב – 30 מ' מתוואי המסילה).

אלא, ש"התקרבות כביש" או "הסטת תנועה", גם אם אין מחלוקת בעניינם, אינם מהווים כשלעצמם, ראש נזק המהווה פגיעה בתכונות האובייקטיביות של המקרקעין הגובלים. אלא, יש להוכיח כי נגרמה פגיעה באחת מתכונות המקרקעין, שהוכרו על ידי הפסיקה כמבססות תביעה לירידת ערך מקרקעין. היינו – יש להוכיח כי התקרבות הכביש או הסטת התנועה, גרמו למשל להגדלת רעש, זיהום אוויר וכיו"ב. לצורך כך, לא די בהוכחת התקרבות הכביש או הסטת התנועה, אלא יש להוכיח את הפגיעה בתכונות המקרקעין, כתוצאה מהתקרבות הכביש או הסטת התנועה, או כדברי ועדת הערר בירושלים בערר לופס, המקובלים עלינו:

"קירבה כשלעצמה אינה גורמת פגיעה. כפי שפירטנו באריכות לעיל, הפגיעה צריכה להיגרם מגורם אובייקטיבי, כגון רעש, הסתרת נוף, זיהום אוויר וכיו"ב.
עצם העובדה, כי תוואי הרכבת וגשר המיתרים קרובים לדירות העוררים, אין בה בכדי ללמד כי אכן קיימים גורמים אובייקטיביים הפוגעים במקרקעי העוררים.
לאור האמור לעיל, אנו מנחים את השמאי המכריע שלא להתחשב בקרבה כשלעצמה כגורמת לירידת ערך".

(ערר (י-ם) 15/08 לופס אסתר ו- 36 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, שם בעמ' 27, פורסם בנבו).
אשר על כן אנו דוחים את הטענות בדבר פגיעה בגין התקרבות כביש או הסטת תנועה, ככל שאלו לא לוו בהוכחת פגיעה באחת מתכונות המקרקעין שהוכרו בפסיקה.

מיטרדים ונזקים בזמן ביצוע עבודות

כפי שכבר קבענו בהחלטות רבות, נזקים ומיטרדים בזמן ביצוע עבודות, כגון: אבק, לכלוך, מגבלות תנועה וכיו"ב, אינם בני תביעה על פי סעיף 197 ואינם מהווים פגיעה בתכונות אובייקטיביות של מקרקעין. התרופה בגינן, כמו גם עילות התביעה הנזקיות אליהן מכוונים העוררים, אינן מצויות במסגרת סמכותה של ועדת הערר.

טענה אחרת שנשמעה בפני
נו בהקשר זה, היתה למעשה, טענה של מעין "דחיית מימוש" – טענה לפגיעה בשל חוסר יכולת להשכיר או למכור את הדירה בזמן ביצוע העבודות. בעניין זה סבורים אנו כי אין הבדל בסוג ה"מיטרד" או "הנזק" שנגרם בזמן ביצוע העבודות, שכן "דחיית המימוש" הנטענת, נגרמת גם היא בגין ביצוע העבודות ולא בגין אישור התכנית.
דחיית מימוש כשלעצמו איננו ראש נזק עצמאי ונפרד, אלא הוא מהווה את אחד הרכיבים לקביעת שעור הפגיעה בתכונות מקרקעין שנפגעו. כך למשל, אם הוכחה למשל פגיעה בשל הצללה, הרי שלצורך הערכת שעור הפגיעה, בין הפרמטרים שיכול וילקחו בחשבון על ידי השמאים, יהיה קביעת מקדם דחייה בשל קושי במימוש מכירת דירה עקב העדר אור. לכן, מכיוון שמיטרדים בזמן ביצוע עבודות לא הוכחו כראש נזק לצורך תביעה על פי סעיף 197, הרי שגם דחייה או קושי במימוש בזמן זה בגין אלו, אינם מהווים פגיעה במקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק.

טענות ל"סטיגמה" ו"השפעות שליליות"

במקרה שלפנינו הועלו שלל טענות, ואף נטען כי לא משנה "הכינוי" אשר יקרא לכך – כל עוד נגרם נזק ו"השוק" מגיב על כך באופן שלילי, יש לפצות על כך במסגרת סעיף 197 לחוק. נטען כי מבחן ירידת הערך הוא מבחן "שווי השוק" או אף כלשון העוררים בערר 9024/09: "שווי מקרקעין אינו נגזר משווי גרגרי החול המצויים בה אלא מהאופן שבו הציבור הרחב תופס בשוק משוכלל או שווי אפשרות הניצול שלה "(סעיף 5(ד) לסיכומי העוררים בערר 9024/09).

הועלו טענות לפגיעה בגין מיטרדים, בעיקר בשל קירבת מקרקעין לתחנות הרכבת הקלה. נטען למיטרדים בגין התקהלות, תאורה בעוצמה גבוהה, פעילות מסחרית של רוכלות, סכנה של מוקד לפגיעות טרור ועבריינות, מוקד למשיכת בני נוער שיסעו למטרופולין ת"א ויתקהלו בסביבות התחנה, וכתוצאה מכך גם אובדן פרטיות ושקט, ועוד כיו"ב טענות.

טרם נדון בטענות לגופן, נזכיר שוב, כי מדובר במקרקעין המצויים לאורך עורקי תחבורה ראשיים בפתח תקווה, הומים, סואנים ורועשים, בשעות היום והלילה על פי המצב התכנוני הקודם. לכל אלו, כאמור, לא היה ביטוי ולא היתה התייחסות בקביעת שווים במצב התכנוני הקודם. כך גם לא נעשתה הערכה מקבילה בכל הנוגע לטענות בעניין הסטיגמה והשפעות השליליות, לאלו הקיימות לפי ניתוחם הם, גם במצב התכנוני הקודם.
נעיר גם, כי קורא סביר שיקרא מן הצד את תיאורי המיטרדים והפגיעות, יכול ואף יחשוב לתומו כי מדובר כיום במקרקעין המצויים ברחובות שקטים וצדדיים, שאינם סואנים ואינם הומים אדם ותחבורה, ואשר אין לאורכם תחנות אוטובוסים. לשון אחר, אפילו בתיאור המיטרדים או מפגעים נטענים אלו, לא נעשתה כל השוואה למצב התכנוני הקודם, ואף לא אחד מהעררים לא תמך טענות אלו בנתונים שיש בהם כדי להראות שוני כלשהו בין המצב התכנוני הקודם למצב התכנוני החדש.
כל זאת אמרנו רק על פניהם של הדברים, שכן לגופם, אף אחד מהנזקים הנטענים לא די שלא הוכחו ולא בוססו כלל, מלבד "ידיעה כללית" כלשהי של מי מבין העוררים, אלא שאינם ראשי נזק המהווים פגיעה בתכונות אובייקטיביות של מקרקעין. לא די בתחושות סוביקטיביות של מאן דהוא, כדי לבסס ירידת ערך מקרקעין לצורך סעיף 197. מאחר וכל טענות אלו, לרבות הציוריות שבהן כיד הדמיון הטובה על העוררים, נדחו על ידינו בהחלטות קודמות, לא יהא זה למותר לחזור שוב על מה שקבעה ועדת הערר בעניינים אלו, לאמור:

"כל האמירות והטענות לפגיעה קשה ביכולת הניצול וההנאה מהמקרקעין, הפסדי הכנסות, מוניטין, השפעות פסיכולוגיות, שם רע, סטיגמה שלילית, עליה בלחצים וחרדות של העוררים ועוד כיו"ב המופיעים בכתבי הטענות מטעם העוררים, צוינו באופן מאוד לאקוני וסתמי. לא פורט כיצד יש באלו משום פגיעה בתכונות המקרקעין להבדיל מפגיעה סוביקטיבית באדם. ממילא אימרות וטענות אלו גם לא בוססו ולא נתמכו בנתונים, בעובדות ובתחשיבים שיש בהם כדי ללמד על פגיעה, ובוודאי לא על ירידת ערך המקרקעין ועל שיעורה. גם לא נערכה כל השוואה בהקשר זה, בין כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם לבין כלל רכיבי המצב התכנוני החדש, ושוב נזכיר כי עסקינן ברחוב ז'בוטינסקי בבני ברק.
אין גם לומר כי כל "המיפגעים" וטענות אלו מצויים ב"ידיעה שיפוטית" או "מן המפורסמות" כפי שנעשה נסיון לטעון בפני
נו. בטענות אלו אין כל "ידיעה שיפוטית" או חזקה כלשהי, אשר יש בה כשלעצמה כדי להוות את ההוכחה הנדרשת לביסוס תביעה לירידת ערך מקרקעין, לפי סעיף 197 לחוק. טענה מסוג זה נדחתה על ידנו בעבר; בערר בי/95297/07 אבולש מזל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'
, (פורסמה בנבו, שם בעמ' 2, כפי שגם יצוטט כאן בהמשך)".

(ערר 95004/08 מקמל יעקב ו- 116 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, פורסם בנבו, שם בעמ' 6).

וכן קבענו כי:

"אשר לראשי נזק שנטענו לענין השפעות פסיכולוגיות סטיגמות, חרדות, לחץ, שם רע וכו'. טענות אלו, שגם נטענו באופן כללי וסתמי, נדחו לגופן על ידינו בהחלטות קודמות. אין בהם משום פגיעה בתכונות מקרקעין כנדרש לצורך ביסוס תביעה לפי סעיף 197 לחוק, וכך קבענו בעבר:
"אשר לראשי נזק אשר נטענו באופן כללי ללא כל ביסוס ופירוט ובעיקר טענות כמו תאונות וסיכון, סטיגמות, חששות והשפעות פסיכולוגיות נעיר כי אלו לוקים גם בהעדר פירוט וביסוס (בענין זה נסתפק בהפניה לערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים), מה גם שבשל היותם בבסיסם טענות כלליות הנוגעות להשפעות פסיכולוגיים הרי שדומות להן נדחו אך לאחרונה ע"י ועדת הערר בירושלים בערר 015/08-016/08 לופס אסתר ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים"
(ערר 95236/07 קסטנבאום ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב ואח'
, פורסם בנבו).

ניתוח מפורט בעניין "חשש פסיכולוגי", נעשה גם ע"י ועדת הערר בירושלים בערר לופס (לעיל), והדברים שם מקובלים עלינו, לאמור:
"נטל ההוכחה של החשש הפסיכולוגי
כפי שהבהרנו באריכות לעיל, על העוררים נטל ההוכחה להוכיח את הפגיעה
הנטענת בהם.
לאור האמור לעיל, על מנת לעמוד בנטל זה לגבי חשש פסיכולוגי, אין די באמירה בשומה, כי קיים חשש מגורם זה או אחר, וחשש זה גורם לירידת ערך, אלא קיימת חובה להוכיח, כי אכן קיים חשש כאמור, וכי אכן חשש זה מוביל לירידת ערך.
אכן, בהיותו של החשש חשש בלבד, לא ניתן להוכיחו באמצעים אובייקטיבים כגון דו"חות אקוסטיים, דו"חות קרינה וכד', אך עדיין אין הדבר אומר, כי אין צורך להוכיחו או כי הדבר אינו אפשרי.
כך למשל, לגבי הטענה של חשש מפני קרינה אלקטרומגנטית, לכל הפחות היה על העוררים להראות, כי מקרקעין הסמוכים למקורות המעוררים חשש לקרינה אלקטרומגנטית- מחיריהם נמוכים יותר ממחירי מקרקעין אשר אינם סמוכים למקורות שכאלו. באמצעות מחקר שכזה ונתונים שכאלו, ניתן לעמוד בנטל ההוכחה.
אולם במקרה שלפנינו אין בשומת העוררים, ואף לא בכתב הערר מטעמם, כל הוכחה כאמור. לא הובאו בפני
ועדת הערר או בפני
הועדה המקומית נתוני השוואה בין ערכי מקרקעין הגובלים או הסמוכים למקורות היוצרים חשש פסיכולוגי לעומת מקרקעין אחרים, ולמעשה מלבד אמירה כללית בדבר החששות שיוצרת התכנית, אין כל נתון אובייקטיבי או כל ניתוח מדעי- תיאורטי המוכיח את הטענה בעניין.
כך, באותה מידה שניתן לטעון כי גשר המיתרים יוצר חשש פסיכולוגי כי ייגרם רעש מהרוח הנושבת בין המיתרים (כאשר, כאמור, אין כל טענה כי אכן ייגרם רעש שכזה, לא כל שכן לא צורפה כל חוות דעת אקוסטית המראה כי עלול להיווצר רעש שכזה), ניתן לטעון כי מבחינה פסיכולוגית הציבור יעדיף לגור בסמוך לגשר המיתרים בהיותו יצירת אדריכלות יוצאת דופן שזכות היא להתגורר לצדה. אלו גם אלו טענות שלא ניתן לקבלן ללא הוכחה לגבי המקרקעין הספציפיים, או למצער על ידי השוואה למקרים דומים בארץ ובעולם.
אשר על כן, אנו קובעים כי על השמאי המכריע להתעלם מראשי הפגיעה הנטענת הנובעים מחשש פסיכולוגי".

(שם בעמ' 27-26, פורסמה בנבו).

שווי שוק

אשר לטענות העוררים בדבר מבחן השוק כחזות הכל: סבורים היינו, כי לאחר החלטות רבות ומקיפות שנתנו בעניין זה, לא ניזקק יותר לדון בטענה שגויה ומוטעית זו, בכל הנוגע להוכחה הנדרשת לירידת ערך המקרקעין. אולם, מאחר וטענה זו הועלתה שוב אף בסיכומים שהוגשו לאחרונה, נחזור על הדברים שנאמרו ברבות מהחלטתנו, ואשר חלים כמובן גם כאן:

"לצורך בחינת שווי במצב קודם במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק ערכי השוק אינם חזות הכל. גישה אחרת מביאה לכך כי המונח "ציפיה סבירה בנסיבות הענין" כשלעצמו והדיון בו בפסיקה, אין להם כל ערך ומשמעות, שהרי לצורך בחינת ערכי השוק מה לי ציפיות או תכניות או בחינתו של כל נתון אחר, לכאורה די בעסקאות ובסכומים בהם נערכו.
"העובדה כי בתקופת זמן מסוימת נהוג לשלם x דולרים למ"ר בסביבה, בשל ציפיות שונות היכולות לנבוע גם משמועות חסרות שחר, שימוש מניפולטיבי במידע שבידי סוחרי נדל"ן וכיו"ב, אינה מחייבת לטעמנו את מוסדות התכנון בפיצוי, כל עוד מדובר בערכים הנובעים מציפיות שאין להן בסיס עובדתי ותכנוני ועל כן אינן בגדר ציפיות סבירות. סבירותן של הציפיות יכולה להבחן ע"י ועדת הערר הרשאית להנחות את השמאי המכריע לקחת בחשבון או להתעלם מציפיות אלה ואחרות ומהשלכתן על ערכי השוק."

(ערר 463-418/04 ועד רומאן ברג ואח'
נ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

סוגיה זו נדונה שוב בהרחבה לאחרונה, בערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח'
נ הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'
, שם חזרה ועדת הערר על ההלכה לפיה:

"כן נדחתה במפורש, ההסתמכות על ערכי שוק בלבד"

(שם בעמוד 15 למטה)

לפיכך, יש לדחות את טענות העורר בענין זה."

("עררי ח/490", לעיל, שם בעמ' 43 ואילך, כן נפנה בענין זה גם לערר לנדסהוט, לעיל)

הסתמכות על מחקרים בארץ ובחו"ל

אשר לאפשרות להבאת מחקרים בתמיכה להוכחת פגיעה במקרקעין, בהעדר נתונים אחרים, עמדנו בהרחבה בערר תא/95236/07 קסטנבאום ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'
(פורסמה בנבו). הדברים רלבנטים וחלים גם כאן. לפיכך, נביאם במלואם:

"הבאת מחקרים כביסוס לשומה: במקום אחר עמדנו על כך כי אין פסול בעצם הבאתם כדי לתמוך ולבסס שומה. אולם בכך לא די. על מנת שיהיה בהם כדי לתמוך בטענות הנטענות בשומה, על השמאי לפרט כיצד מחקרים אלו משליכים על המקרה הקונקרטי שבא לפניו, תוך ניתוח מאפיינים דומים ושונים. לא די בציון וציטוט מהמחקרים אלא יש להראות כיצד יש ליישמם באופן קונקרטי על נסיבות המקרה והמקרקעין הספציפיים .

אשר על כן, כאשר למשל, במקרה שלפנינו, מובאים מחקרים בכל הנוגע לכבישים, אין לטעמנו לשלול זאת על הסף. אכן כטענת שמאי העוררים מחקרים כאלו יכולים לשמש ככלי עזר.
אולם אז, כאשר מובאים מחקרים הנוגעים לענין אחר לגמרי, נדרשת מלאכה מרובה יותר מן השמאי להוכיח ולשכנע מדוע יש לעשות היקש מהם למקרה שבא לפניו, ועליו להסביר ולנמק באופן מקצועי, מה הרלבנטיות שלהם וכיצד יש ליישמם למקרה הקונקרטי, תוך ניתוח מאפיינים דומים ושונים ועריכת התאמות נדרשות".

(שם בעמ' 4, פורסמה בנבו).

החובה לפרט תחשיבים, נתונים ודוגמאות בחוות דעת שמאית

ממושכלות היסוד של סעיף 197, כאמור, כי נטל ההוכחה מוטל על התובע, ונטל זה כולל גם את הוכחת שיעור הפגיעה:

"נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות, כמובן הוכחת שיעור הפגיעה."

(ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא ואח'
, פ"ד מ"ו (4) 627, 643, ההדגשה שלנו. כך נפסק גם בעת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח'
נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח'
(פורסמו בנבו, ועוד).

בפ"ד חקק (לעיל), נדונו פגמים מהותיים, הדומים לאלו שנפלו בחוות דעת שמאי העוררים. מדובר בין היתר, בהיעדר נתונים וביסוס בחוות הדעת להוכחת הפגיעה בתכונות המקרקעין להבדיל מפגיעה סוביקטיבית באדם, בהעדר נתונים ובהיעדר השוואה של שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לשוויים במצב התכנוני החדש, בהיעדר התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית החדשה, היעדר ביסוס של עקרונות השומה, והיעדר נתונים, דוגמאות, ניתוח ותחשיבים לביסוס ירידת הערך ושיעורה. וכך נקבע שם, בין היתר:

"הפגם הראשון והעיקרי אליו התייחסה ועדת הערר בהחלטתה הוא שבחוות דעתו של השמאי מטעם המערערים לא נעשתה, על מנת לקבוע את הפגיעה, השוואת שווי הדירה לאור כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכנית, למול שווי הדירה לאור כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר התכנית. ר' עמ' 4 להחלטת ועדת הערר:
"השאלה אם נגרמה פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית צריכה להיבחן בין שני מצבים: שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ושוויים אחריה . . .
"העוררים התעלמו מהנתונים התכנוניים במצב הקודם, וכמו כן תיארו באופן חלקי את המצב התכנוני החדש."

ואכן הפסיקה קובעת כי בחינת הפגיעה על פי ס' 197 צריכה להיעשות תוך השוואת שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה למול שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה ותוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לפגיעה. ר' ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון לציון ואח'
, מו(1) 342, 349:
"ההלכה הינה, כי הפגיעה שבה מדבר הסעיף היא פגיעה בערכם של המקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת; היינו חישוב הפיצויים נעשה תוך השוואת ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה."

ר' גם ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי ואח'
, מט(1) 463, 473:

" . . . הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין . . .
. . .
וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי ? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה".

עיון בחוות הדעת מטעם המערערים מלמד כי צדקה הועדה בקביעתה כי חוות הדעת לא ביצעה את ההשוואה הנדרשת והתעלמה מנתונים חשובים המאפיינים את המצב התכנוני אשר קדם לתכנית...
בחינת כלל נתוני התכנית הינה חיונית על מנת להעריך את הפגיעה בשווייה של הדירה בעקבות התכנית, ובצדק עומדת על כך הועדה.
ר' לעניין זה ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח'
, מז(2) 402, 410:

"ודוק": במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם."

עיון בחוות הדעת של שמאי המערערים אינו מגלה כל התייחסות להיבטיה הנוספים של התכנית, אשר עפ"י החלטת הועדה הם משביחים את הדירה, כגון הרחבת הבניין הסמוך מבניין המערערים והסטתו מזרחה כך שכיוון הנוף שמדרום אשר חסום על פי התכנית הקודמת נפתח למערערים.

היבטים אלו הינם משמעותיים להערכת הפגיעה ובצדק קבעה הועדה כי התעלמות מהם פוגמת אף היא במשקלה של חוות הדעת.

פגם נוסף אותו מוצאת הועדה בחוות הדעת של המערערים הינו העדרן של הדוגמאות לבסס את ירידת הערך לה טוען שמאי המערערים."
(סעיפים 17-14 לפסק הדין, עמ' 4-3 בנבו, ההדגשות שלנו)
ובהמשך, נקבע בעניין אחרון זה, כי:

"המערערים טוענים כי הועדה טעתה כשחייבה אותם לתת דוגמאות שכן חוות [צ"ל – "דעת" – כ.פ] השמאי כשלעצמה היא ראיה מספקת. לטענתם, חוות הדעת מטעמם לא התייחסה לדוגמאות משום שלא נמצאו מקרים דומים ולכן יש להמשילה אל תקדים משפטי אשר אינו מבוסס על הלכות קודמות.
יש ממש בטענה זו של המערערים. אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת, ואכן חוות דעת שמאי כשלעצמה הינה ראיה. יחד עם זאת, חובה היה על השמאי לבסס את הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות את דעתו כמומחה על בסיס עובדות, הערכות, חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה...

בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית הייתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע.
לעניין העדרן של הדוגמאות קובלים המערערים כי נדרשו מהם דוגמאות להוכחת ירידת הערך בעוד שמשמאי הועדה המקומית לא דרשה הועדה דוגמאות להוכיח כי לא נגרמה ירידת ערך.

דרישת הדוגמאות משמאי המערערים הייתה ניסיון להשלים את החסר בחוות הדעת שכן חוות דעתו של שמאי המערערים היא שצריכה לבסס את עילת התביעה ולהוכיח את הפגיעה ואת שיעורה.
עיון בפרוטוקולים של ישיבות הועדה מעיד כי עמדת הועדה הובהרה היטב למערערים ודרישתה לדוגמאות הייתה כדי לאפשר למערערים לבסס ולהשלים את חוות דעת השמאי מטעמם. משום כך אין מקום כי יבואו בטרוניה בנושא זה ומכל מקום – יכלו, כאמור, להשלים את חוות הדעת באמצעות חישובים, נימוקים או הערכה, המפורט בסעיף 19 לעיל.
ר' לעניין זה ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא ואח'
, מו(4) 627, 643:
" . . . נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה".

אילו היה מורם נטל זה, היה מקום להעבירו אל המשיבות לסתור את חוות דעת המערערים, באמצעות דוגמאות או בכל דרך אחרת."

(סעיפים 20-19 לפסק הדין, עמ' 7-6 בנבו).

כך גם נקבע ע"י ועדות הערר במחוזות השונים. בין היתר, נפנה לערר 22/06 בורשטיין פנינה ואח'
נ' הועדה המקומית לתו"ב דרום השרון ואח'
; ערר הר/5145/05 יורם פולק בן פורת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, ועוד.
בעניין זה נפנה גם לערר רה/95219/07 ישיבת יקירי ירושלים .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון; רג/95001/07 רונית משיח ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רמת גן; ערר 95042/07 דורון סמי ויעל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים; ערר 95004/08 מקמל יעקב ו-116 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (לעיל), וכן להחלטות שניתנו בוועדת הערר במחוז מרכז – ערר 786-929/04 גודינר .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פתח תקווה ומע"צ; ערר 405/07 אריק שניידר ואח'
.נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, ועוד (פורסמו בנבו).

נעיר גם, כי אמנם, איננו סבורים כי יש צורך בחוות דעת מומחה לכל אחד מרכיבי הנזק הנטענים. הכל תלוי בנסיבות. אולם, בכל מקרה, לא די בציון כללי של ראש נזק זה או אחר, מבלי לפרט ולהביא עובדות ונתונים שיש בהם כדי לבסס את הפגיעה הנטענת. כמו כן, יש צורך לבחון ולפרט את מכלול הוראות התכניות הנטענות כ"פוגעות", ובכלל זה ההוראות המתייחסות לראשי הנזק הנטענים. לא בחוות הדעת ולא בעררים, ואף לא בדיונים שהתקיימו בפני
נו, לא היתה התמודדות של העוררים עם ההוראות בתכניות המתייחסות לנושא הרעש, הרעידות ועוד, ולא נעשה ניתוח של האמצעים שנקבעו בתכנית בעניינים אלו ביחס לפגיעות הנטענות.

רעש וזיהום אויר

המשיבות טוענות כי משאושרה תכנית, ואושר גם תסקיר ההשפעה על הסביבה, יש בכך ראיה על כי לא נגרמה כל פגיעה למקרקעין בגין רעש. טענה זו איננה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 197 לחוק. אישור תכנית, לרבות אישור נספחי התכנית, ותסקיר השפעה על הסביבה בכלל זה, אין בהם כדי להוות ראיה כשלעצמם, להעדר פגיעה במקרקעין ולהעדר פגיעה בגין רעש. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע במפורש כי: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו...". נקודת המוצא בחוק היא, כי אושרה תכנית על נספחיה, וכי יכול ותכנית שאושרה על נספחיה, תהיה פוגעת. אין פירושו של אישור תכנית ואישור תסקיר השפעה על הסביבה, כי על פניו אין פגיעה במקרקעין. פרשנות זו שמבקשות המשיבות ליצוק לסעיף 197, מאיינת את הוראותיו ואת תכליתו. שכן לפיה, לא תיתכן פגיעה במקרקעין משאושרה תכנית. ולא היא. לפיכך גם, בחינתה של התכנית ע"י ועדת הערר, האם פוגעת היא אם לאו, נעשית באופן עצמאי ובמנותק מאישורה ע"י מוסד התכנון המוסמך לכך. כאשר ועדת ערר בוחנת האם תכנית שאושרה, פגעה במקרקעין, עליה לבחון באופן עצמאי ובלתי תלוי את כל הטענות, המסמכים, הראיות, והוראות התכנית בכלל זה. ודאי וודאי שוועדת הערר איננה "מחויבת" להחלטת מוסדות תכנון אשר אישרו תכנית כזו או אחרת, או אישרו מסמכים כאלו ואחרים כחלק מנספחי התכנית. אשר על כן, תסקיר השפעה על הסביבה איננו מהווה ראיה כשלעצמו כי אין בתכנית פגיעה בגין רעש, כפי שטענו המשיבות, אלא הוא מהווה ראיה מבין הראיות המוגשות על ידי הצדדים הנשקלות על ידי ועדת הערר. לכן גם, כאשר ועדת הערר מחליטה על מינוי מומחים מטעמה, ודאי שלא יהיו אלה מומחים של או מטעם המדינה או מוסדות התכנון, כנטען, ובוודאי לא המומחה שנתן את חוות דעת בענין תסקיר ההשפעה על הסביבה.
אשר לנטל ההוכחה המוטל על העוררים להוכחת ראש נזק זה, כאמור לעיל, לא נעשה ניתוח ופירוט של המצב התכנוני הקודם ושל הוראות התכנית במצב התכנוני החדש, גם בעניין ראשי נזק נטענים אלו. לא פורט כיצד היה באלו כדי להשפיע על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, שאז גם גבלו הם בעורק תחבורה ראשי וסואן כל שעות היום והלילה. כך גם לא נעשה ניתוח לגבי המצב התכנוני החדש ולא ידענו כיצד נלקחה בחשבון בשומות העוררים העובדה כי הרכבת הקלה באה להחליף כמה מקווי האוטובוס. לא היתה כל התמודדות בשומות העוררים עם ההוראות בתכנית לפיהן מדובר ברכבת המונעת בחשמל, ועם הטענות כי זיהום האוויר והרעש נמוכים מזה של אוטובוס. גם אם איננו באים לכמת את זה מול זה, הרי באים אנו לומר כי לא נעשתה כל השוואה במצב התכנוני החדש לרכבת קלה, כמשמעותה בהוראות התכנית.

בעניין זה אנו מקבלים את טענת משיבה מס' 2, כי הטענות והמחקרים שהוצגו (או לא הוצגו) בפני
נו, התייחסו למעשה לרכבת כבדה, בין-עירונית, וכי לא נעשו התאמות של המחקרים והמאמרים לרכבת קלה. זאת, אף לאחר שהמשיבות פרשו את משנתן ואת טענותיהן בעניין מהותה, ואופייה השונים, של רכבת קלה בעלת הנעה חשמלית, מרכבת "רגילה", וכפי שגם עולה מהוראות תמ"מ 3/12, אשר צוטטו בהרחבה על ידינו, בפתיח להחלטתנו. בעניין זה נעיר כי, לעניין הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק, אין למעשה נפקא מינה ל"סוג" או לדגם המדויק של הרכבת הקלה, אלא יש נפקות אך ורק להוראות התכנית בעניין זה. מצופה היה כי, העוררים, או לפחות השמאים או המומחים מטעמם, ייערכו לכך ויטענו בפני
נו בעניין זה, ויראו וישכנעו ויוכיחו כי תכנון רכבת המונעת בחשמל או רכבת עירונית, יגרמו לזיהום ולרעש יותר מהמצב התכנוני הקודם: נתיבי תחבורה ראשיים לתחבורה ציבורית ופרטית בסמוך למקרקעי העוררים, באופן שיש בו כדי לפגוע במקרקעין. אולם לא כך היה, גם לא בחקירות שמאי העוררים והמומחים מטעמם בדיונים שהתקיימו בפני
נו. על עניין זה עמדנו גם בהחלטות קודמות שלנו, לאמור:

"כך למשל, לגבי ראשי נזק נטענים של רעש וזיהום אויר - אין כל ניתוח, פירוט וביסוס להוכחת הטענות בדבר רעש וזיהום אוויר. טענות אלה נטענו בעלמא, ללא פירוט או ביסוס, הן לעניין הרעש והן לעניין זיהום האוויר. בעניין זה למשל, קבעה ועדת הערר במחוז ירושלים כלהלן, והדברים יפים גם בענייננו:

"מדובר כיום בציר שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה, כלי תחבורה מזהמים אלו יוחלפו, אם לא כולם אז לפחות רובם, בתנועת רכבת הפועלת על חשמל ואינה מזהמת.
איננו רואים כיצד החלפה זו יכולה לגרום לזיהום אוויר, ההפך הוא הנכון, לכאורה מדובר באלמנט משביח בתכנית."
(ערר ירושלים 15-116/08 לופס ואח'
נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'
, פורסם בנבו, סעיפים 96 ו- 97 להחלטה)

אשר לראשי הנזק הנטענים, בערר בי/95296/07 אבולש מזל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'
, אשר גם שם דנו בתביעה דומה ובנסיבות דומות – הוגשו תביעות בגין אישור תמ"מ 1/5, על ידי בעלי זכויות במקרקעין לאורך רחוב רוטשילד בבת ים בטענה לפגיעה במקרקעיהם. רחוב רוטשילד בבת-ים גם הוא רחוב סואן ורועש. שם אמרנו בין היתר כי:
"אשר לרכיבי הנזק הנטענים - אין פירוט, ביסוס וניתוח שלהם. אמנם, אין אנו סבורים כי בכל מקרה יש צורך בחוות דעת מומחה כאשר נטענים ראשי נזק של רעש, זיהום אוויר וכדומה - ואנו דוחים את טענתה הגורפת של משיבה מס' 2 בעניין זה - יחד עם זאת, לא די בציון כללי של מיטרד בלא הוכחתו ובלא הוכחת שיעור הפגיעה הנטענת לגביו.
במקרה שלפנינו, מדובר ברחוב סואן ורועש, עוברים בו כלי תחבורה ציבוריים רבים, ואין מחלוקת בין הצדדים כי גם כיום יש בו מיטרדי רעש וזיהום אוויר".

(עמ' 19-17 להחלטה, פורסמה בנבו).

דברים אלו חלים גם בענייננו.

בנוסף נעיר בענין מיקום תחנת הרכבת: בחוות הדעת השמאית נאמר במפורש כי בנכסים המסחריים יש בקירבה לתחנה משום השבחה. מחוות הדעת לא ברור כיצד השבחה זו באה לידי ביטוי, בסופו של דבר. גם האחוזים השונים שצויינו ליד סוגי הנכסים, צויינו ללא כל הסבר ופירוט כיצד נקבעו. זאת בנוסף לכך, שכאמור, גם לא צוין כלל השווי בשקלים חדשים של הפגיעות הנטענות, לגבי כל דירה ודירה.

שמאי העוררים מצביע על הקושי בכימות נזקים עקב העמימות וחוסר הנסיון בהפעלת רכבת קלה בישראל. גם טענה מסוג זה כשלעצמה , נדחתה על ידינו בעבר. אין בעצם העדר הנסיון כדי לפטור מהחובה לבסס ולהוכיח את הפגיעה הנטענת.
הסתמכות על נתונים ומקורות מארצות אחרות אפשרית היא ובלבד שתיעשינה ההתאמות הנדרשות ויפורט אופן יישום המחקרים מארצות אחרות, בין אם מדעיים ובין אם אמפיריים, על המקרקעין הספציפיים שלגביהם נטען לירידת ערך.
אמירה כללית מסוג "בהסתמך על נסיון העבר בחו"ל", ואפילו ללא ציון או הפניה למחקר או אסמכתא כלשהי בענין, די בה על פניה, כדי לדחותה.
בערר תא/95296/07 מזל אבולש .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'
נדחתה על ידינו טענה כי בהעדר רכבת קלה בפועל לא ניתן לכמת את הפגיעה במקרקעין, וכך אמרנו שם:

"אין לקבל את טענת ב"כ העוררת כי בהעדר רכבת קלה לא ניתן לכמת את הפגיעה. הפגיעה בה עסקינן בסעיף 197 היא פגיעה בגין אישור תוכנית להבדיל מביצועה.
על התובע להוכיח כי כתוצאה מאישורה של התוכנית ירד ערך המקרקעין, על אף שהיא טרם בוצעה בפועל. היינו, הפגיעה בה מדבר סעיף 197 עניינה בפגיעה תכנונית ולא בפגיעה בגין ביצועה של תכנית. לאמור, הפגיעה המזכה בפיצויים לפי סעיף 197, הינה פגיעה במקרקעין הנובעת 197, עקב אישורה של התוכנית. אין נפקא מינה, לא לצורך הוכחתה ולא לצורך הוכחת שיעור הפגיעה, אם התוכנית כבר בוצעה, הוחל בביצועה או טרם הוחל ביצועה.

הפגיעה בה מדובר היא פגיעה תכנונית, ותכנונית בלבד.

לפיכך, גם נזקים הנטענים הנובעים מהליכי ביצועה של תוכנית כגון נזקים במהלך ביצוע עבודות, או נזקים כתוצאה מהוצאת היתר על פי תכנית, אינם נזקים ברי פיצוי על פי סעיף 197 לחוק. על התובע בגינם להיזקק לעילות תביעה אחרות ככל שהן מסורות בידו.

על שמאי העוררת היה לפרט נתונים בחוות דעתו, בין באמצעות עסקאות השוואה ובין בדרך אחרת, להוכחת הפגיעה הנטענת בשווי המקרקעין.

אם לטענת ב"כ העוררת "לא ניתן לכמת את אחוז הירידה בערך" (שורה 5 עמ' 6, לפרוטוקול מיום 2.2.10), לא ברור מהי תביעה ומהו ערר המונחים בפני
נו. אין פגיעה או ירידת ערך שהם בגדר "השכל הישר" או "ידיעה שיפוטית" אשר איננה טעונה הוכחה.
על התובע מוטל הנטל גם להוכיח את שיעור הפגיעה הנטענת, שהוא ודאי וודאי איננו בגדר "השכל הישר" או "ידיעה שיפוטית". בענין זה אין קיימת שום חזקה, לא בדין ולא בעובדה. יש נטל הוכחה.
כפי שנפסק פעמים רבות, נטל ההוכחה המוטל על כתפי התובע לפי סעיף 197 לחוק, כולל גם הוכחת שיעור הפגיעה. כך נפסק במפורש, בין היתר, בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא ואח'
(פ"ד מ"ו (4) 627, 643):
"נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על-פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, ולרבות, כמובן, הוכחת שיעור הפגיעה".
(ההדגשה שלנו).
משהעוררת עצמה מודה כי לא ניתן לכמת את שיעור הפגיעה, הרי שלכאורה היה בכך כדי לדחות את הערר לגופו.
מכל מקום, לטעמנו, נפלו פגמים מהותיים רבים נוספים בערר ובחוות הדעת שצורפה אליו".

(ערר מקמל (לעיל), שם בעמ' 12-10).

עקרונות אלו חלים גם בענייננו. ברם, בעררים שלפנינו, בבואנו ליישם עקרונות אלו שנקבעו על ידינו סבורים אנו, כי יש ליתן גם משקל לטענות הרבות שנשמעו בפני
נו ע"י העוררים, שהינם רובם ככולם אנשים פרטים ואזרחים מן השורה, בדבר הקשיים הרבים שנקרו בדרכם, בבואם לבחון ולבדוק האם נגרמה ירידת ערך למקרקעיהם בגין רכיב נזק נטען זה, בגין אישור תכנית תמ"מ 3/12. הדברים מכוונים בין היתר לכך, כי נתקלנו שוב ושוב בדיונים הרבים שהיו בפני
נו, בטענות קשות של עוררים, ואף של מייצגיהם - לרבות עורכי דין ושמאים – בעיקר כנגד משיבה מס' 2, על קשיים רבים שהעמידה בפני
הם בכל הנוגע לקבלת מידע ופרטים שביקשו בבואם להעריך ולשקול האם להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק. הטענות בהן נתקלנו שוב ושוב בדיונים בפני
נו, היו טענות לאטימות, נוקשות, הסתרת מידע, ועוד ועוד כיו"ב טענות קשות, בעיקר כנגד משיבה מס' 2.

גם בדיונים הראשונים שהתנהלו בפני
נו, חזרה משיבה מס' 2 על סירובה ליתן מידע לפונים. הגם שאין בכל הפרטים שהתבקשו, כמו סוג ודגם הרכבת הקלה, כדי להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 - שעניינה פגיעה בגין אישורה של תכנית, להבדיל מביצועה - הרי שלגופו של עניין, נוכח הדברים שנשמעו בפני
נו, מצאנו להעיר למשיבה מס' 2 על כי בהיותה חברה ממשלתית, ובמסגרת חובותיה כנותנת שירות לציבור וכנאמן הציבור, הרי שבעידן המידע וחופש המידע בו אנו מצויים, וודאי וודאי שהיה עליה ליתן מידע ולהסביר לפונים על התכנית והוראותיה, כמו גם על הפרשנות הניתנת לה ע"י המשיבות. מחובתה היה לגלות לציבור את מלוא המידע ואף להנגיש אותו לציבור, ובפרט בתכנית היוצרת כל כך הרבה חששות וחרדות בציבור. גם אם אין בכל המידע שהתבקש כדי לבסס תביעה לפי סעיף 197 לחוק, הרי שבהתנהלות שונה, ניתן היה להפיג רבות מן הטענות והחששות שליוו את אישור התכנית, וכך גם לבסס שירות ותודעת שירות כלפי האזרח ולתרום להגברת אמון הציבור במערכת הציבורית. חובותיה של משיבה מס' 2 היו בין היתר, להסביר, להסביר, ושוב להסביר, ואף להרגיע (!), וליתן כמה שיותר מידע לציבור אותו היא משרתת, על התכנית נשוא העררים. בדרכם של העוררים נערמו קשיים רבים בבואם לבחון האם להגיש תביעות. קשיים אשר נערמו גם בפני
עוררים אשר פנו למומחים שיסייעו בידם. אף המומחים, שהעידו בדיונים בפני
נו, טענו כי נתקלו בקשיים אצל משיבה מס' 2, ונאלצו בלית ברירה לנסות ולרעות בשדות זרים, ולאתר חומר ומחקרים מחו"ל, בכל הנוגע לרכיב נזק נטען זה, וטענו לקושי שבעריכת שומות וחוות דעת מומחה, בעמימות גבוהה, כאשר רב הנסתר על הנגלה. לא מחמת הצורך "לחזות עתידות", אלא גם מחמת העדר שיתוף במידע והסברים, כאמור לעיל, נוכח ראשוניותו של פרויקט מסוג זה בארץ.

אומנם, סבורים אנו, כי לא היה די בהצגת החומרים והמחקרים כמות שהם ע"י העוררים, ללא ניתוח, יישום ועריכת התאמות למקרקעין הספציפים ולהוראות התכנית. גם לאחר שהיו ידועים למומחי העוררים נתונים רבים יותר, ומידע רב יותר בעקבות ההליכים שהתקיימו בפני
נו, והתשובות והמסמכים שהתבקשו המשיבות להגיש, לא נעשו על ידם תיקונים או השלמות בהתאם, ולא הייתה למעשה התמודדות עם טענות המשיבות בדבר מהותה ואופיה של הרכבת הקלה המונעת בחשמל, כעולה מהוראות התכנית.

לאור הנסיבות הספציפיות שבפני
נו בכל הנוגע להתנהלות המשיבות ולקושי בהוכחת רכיב נזק נטען זה, אשר להבדיל מראשי הנזק האחרים אשר נדחו על ידינו לעיל, גם כרוך היה במידע ובנתונים אשר טרם נצברו בארץ, סברנו לבסוף, כי בנסיבות העניין, לא נכון יהיה לדחות על הסף את הטענות לפגיעה בגין רעש, ולאפשר לעוררים, בנסיבות הענין ולו לפנים משורת הדין, הזדמנות נוספת להשלמת הוכחת ראש הנזק הנטען על ידם בגין רעש ואת שיעורו, על ידי הגשת חוות דעת אקוסטית מטעמם. בענין זה לא יהא זה למותר לחזור על הדברים שנאמרו ע"י ועדת הערר במחוז ירושלים, לאמור:
"אכן, באופן עקרוני, מוטב היה כי כבר בשלב זה היו מצורפים לשומה דו"חות אקוסטיים וחוות דעת מומחים המראים, כי אכן נגרם מפגע שכזה.
עם זאת, יש לזכור כי דו"חות שכאלו כרוכים בעלות גבוהה, וכי לעיתים מדובר באזרחים אשר זוהי דירת המגורים שלהם ואין להם את האמצעים, בשלב הראשון, עוד בטרם התברר המצב המשפטי ועצם הזכאות, להגיש דו"חות שכאלו.
לפיכך, איננו סבורים כי אי צירוף הדו"חות מצדיק מחיקת ראש נזק זה, ולעמדתנו יש מקום לתת לעוררים אפשרות להשלים ולהוכיח בצורה מדויקת את מפגע הרעש לו הם טוענים בפני
השמאי המכריע.
במיוחד נכונים הדברים כאשר על פי מבחן השכל הישר וניסיון החיים פרויקט תחבורתי יש בו בכדי ליצור רעש, ר' עמ"נ (חיפה) 442/04 דוד ויצחק רחל ואח'
נ. הועדה המקומית חיפה (פורסם באתר נבו).
כמובן, כי הקביעה מהו מפגע הרעש ומהי ירידת הערך הנובעת ממפגע זה (היה ואכן קיים מפגע וקיימת ירידת ערך) הינה קביעה שמאית שתוכרע על ידי השמאי המכריע.
אשר על כן אנו מפנים את ההכרעה בראש פגיעה זה לשמאי המכריע.
עם זאת, אנו מנחים את השמאי המכריע, כי בשלב הראשון יהיה עליו לבחון האם אכן קיים מפגע רעש, ורק לאחר שיימצא כי קיים מפגע רעש, יהיה עליו להעריך את ירידת הערך הנובעת ממפגע רעש זה.
יובהר, למען הסר ספק, על מנת שהשמאי המכריע יפסוק ירידת ערך בראש פגיעה זה, על העוררים יהיה להציג בפני
ו חוות דעת אקוסטיות המראות כי אכן מפלס הרעש כתוצאה מהתכנון החדש יהיה גבוה יותר ממפלס הרעש כיום.
היה ותהיה מחלוקת מקצועית בעניין זה לאור חוות דעת העוררים, רשאי השמאי המכריע למנות מומחה אקוסטי אובייקטיבי מטעמו. "

(ערר לופס לעיל, שם בעמ' 29-28).

דברים אלו חלים גם בענייננו.

לפיכך, בכל ערר וערר על העוררים להגיש חוות דעת אקוסטית. על חוות הדעת לכלול בין היתר, השוואה בין מיפלס הרעש במצב התכנוני הקודם לבין מיפלס הרעש במצב התכנוני החדש; בחינה של מהותה ואופיה של הרכבת הקלה בשונה מ"רכבת רגילה" ועל פי האמור בהוראות התכנית, ובין היתר, היותה מונעת בחשמל, וכל יתר הנתונים שהועלו בחוות דעת המומחים מטעם משיבה מס' 2, ולהשלים ולהוכיח את טענתם בדבר עליה במיפלס הרעש, והאם יש בכך משום פגיעה בתכונות המקרקעין.

בענין זה נדגיש גם, כי איננו סבורים כנטען, כי פגיעה בגין רעש הינה אך ורק פגיעה בגין "דציבלים" שאוזן אדם איננה יכולה לשאת. עלייה במפלס רעש יכולה להוות פגיעה בתכונות מקרקעין לענין סעיף 197 לחוק, גם אם היא עומדת בתקן הרעש. הפגיעה תיבחן על פי הגידול ברעש והאם יש בגידול כדי לפגוע בתכונות המקרקעין, לגבי כל דירה בנפרד, על פי מאפייניה.

ההכרעה בענין ראש נזק זה ושיעורו, תיעשה ע"י שמאי מכריע אשר ימונה על ידנו. השמאי המכריע יבחן בענין זה, את כל טענות הצדדים, המסמכים והראיות וחוות הדעת האקוסטיות שיוגשו על ידי הצדדים. השמאי המכריע יבחן בשלב ראשון, האם במצב התכנוני החדש נגרמה פגיעה למקרקעין בגין רעש, לעומת המצב התכנוני הקודם, והכל בכפוף להנחיותנו בענין זה, כמפורט לעיל. גם אם ימצא כי הייתה עליה במיפלס הרעש, יהיה עליו לבחון האם יש בה כדי לפגוע בתכונות מקרקעין. השמאי המכריע, מוסמך גם למנות מומחה אקוסטי מטעמו, לעניין זה, ככל שיראה בכך צורך לפי שיקול דעתו המקצועי. ככל שימצא השמאי המכריע כי נגרמה פגיעה, יקבע בשלב השני את שיעורה של הפגיעה ואת רכיביה לגבי כל אחת ואחת מן הדירות, בהתחשב בין היתר, במיקומן (קומה, כיוון וכו'), ומאפייניהן, הכל על פי שיקול דעתו המקצועי.

קירבה לתחנות

אשר לטענות בדבר פגיעה במקרקעין בגין קירבה לתחנות – סבורים אנו כי כל הפגיעות הנטענות בענין זה, כגון: התקהלות עבריינית, התקהלות בני נוער, מוקדי טרור וכדומה, נטענו כיד הדמיון הטובה על העוררים. לא רק שהן לא בוססו כלל, אלא שגם לא נטען ולא הוכח כיצד יש בכל אלו משום פגיעה בתכונות האוביקטיביות של המקרקעין.

כפי שפרטנו לעיל בענין "התקרבות כביש", קירבה לדרך או קירבה לתחנות כשלעצמה, איננה מהווה פגיעה במקרקעין. אלא, יש להוכיח כי בשל התקרבות התחנה נגרמה פגיעה בתכונות המקרקעין כפי שהוכרו בפסיקה. אשר על כן, לעניין הקירבה לתחנות הרכבת, מאחר ונטענו גם טענות למפלסי רעש גבוהים יותר בסמוך לתחנת רכבת, סברנו לבסוף, לאור האמור לעיל, בענין רכיב הנזק הנטען בגין רעש, כי השמאי המכריע יבחן גם האם יש פגיעה בגין רכיב נזק נטען זה של רעש, לגבי מקרקעין הסמוכים לתחנות רכבת מתוכננות על פי התכנית, לעומת המצב התכנוני הקודם, ואת שעור הפגיעה. בבחינת המצב התכנוני הקודם, יבחן גם האם המקרקעין היו או לא היו סמוכים לתחנת רכבת מתוכננת או לתחנת אוטובוסים. לגבי מקרקעין שבמצב התכנוני הקודם היו סמוכים לתחנות אוטובוסים, יבחן גם האם יש שוני בין קירבה לתחנות אוטובוסים לבין קירבה לתחנת רכבת מתוכננת, לענין מיפלס הרעש הנטען. לבסוף יבחן השמאי המכריע האם ישנם אלמנטים משביחים בקירבה לתחנת רכבת (נגישות וכדומה), כנטען ע"י המשיבות. גם בענין זה יוגשו תחילה ע"י העוררים חוות דעת אקוסטיות על פי המפורט בהחלטתנו. האמור לעיל לענין סמכות השמאי המכריע למנות מומחה אקוסטי, חל גם כאן.

אלמנטים משביחים

בבוחנו את רכיבי הנזק שנמסרו לבחינתו, יבחן השמאי המכריע גם את הטענות לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שימצא כי ישנם כאלה, יבחן האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה.

אשר לדעת המיעוט של חברנו להרכב: כפי שיובא בהמשך, חברנו חולק על החלטתנו בענין ראש הנזק הנטען בגין רעש, בדבר מתן האפשרות לעוררים להגיש חוות דעת אקוסטיות, ומינוי שמאי מכריע. אשר לעמדתו בענין זה, נעיר כי ועדת הערר איננה "גוף טכני" הבוחן עובדות. ועדת הערר הינה בעלת סמכויות שיפוטיות, לרבות סמכות שבהפעלת שיקול דעת על פי דין ולפנים משורת הדין. על ועדת הערר להפעיל שיקול דעת שיפוטי עצמאי ובלתי תלוי בכל עניין המובא בפני
ה. לא בכדי הוענקה סמכות לוועדת הערר למנות שמאי מכריע על פי הדין הקודם או שמאי מייעץ על פי הדין הנוכחי. סמכות זו כוללת, על פי נסיבות הענין, גם סמכות למנות שמאי אשר יבחן גם האם היתה ירידת ערך במקרקעין וגם יקבע את שיעורה.
לדעתנו, מסקנתו של חברנו, כי לוועדת ערר סמכות למנות שמאי מכריע אך ורק לצורך קביעת שיעור הפגיעה, איננה עולה בקנה אחד עם הסמכויות שהוקנו לוועדת הערר ועם מהותה ואופיה השיפוטי של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ושל הליך הערר בפני
נו. ממילא החלטה אשר מעבירה לבחינתו של שמאי מכריע גם את השאלה האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין רעש, ואשר הוא כפוף בענין זה להנחיות ולעקרונות שנקבעו בהחלטתנו, איננה מהווה, לא פגיעה משמעותית בהליך ובוודאי שלא, פגיעה "בזכויות המשיבים", כדעת חברנו.

מוחמד נאטור, חבר הוועדה, דעת מיעוט:

אני שותף לרובן המכריע של הכרעות חברי כפי שהן משתקפות בהחלטה, יחד עם זאת אני סבור כי מסקנת חברי לפיה: "... סברנו לבסוף כי בנסיבות הענין לא נכון יהיה לדחות על הסף את הטענות לפגיעה בגין רעש, ולאפשר לעוררים, ולו לפנים משורת הדין, הזדמנות נוספת להשלמת הוכחת ראש הנזק הנטען על ידם בגין רעש ואת שיעורו על ידי הגשת חוות דעת אקוסטיות.." ובהמשך, מינוי שמאי מכריע, היא מסקנה שגויה, שלא נובעת מן התשתית העובדתית שהונחה בפני
נו במהלך ההליך.
לדעתי, חובתנו להכריע על סמך התשתית העובדתית שהונחה בפני
נו במהלך הדיונים. על פי אותה תשתית עובדתית העוררים לא הוכיחו את ראשי הנזק הנטענים על ידם וזאת גם לאחר שניתנו להם הזדמנויות במהלך ההליך.
כיוון שעל בסיס התשתית העובדתית שהונחה בפני
נו במהלך הדיונים לא הוכיחו העוררים את טענותיהם, לעמדתי חייבת הייתה הוועדה לדחות את העררים. מתן אפשרות להליך משלים בפני
שמאי מכריע, מבלי שהועדה דנה בהשלמות אלה ומבלי שהעוררים הוכיחו את הפגיעה במקרקעיהם, פוגע פגיעה משמעותית בהליך ובזכויות המשיבים, ולא עולה בקנה אחד עם החובה להוכיח בפני
נו, קודם לדיון בפני
שמאי מכריע, את טענותיהם לפגיעה במקרקעין עקב אישור התוכנית.
בנסיבות אלו עמדתי היא כי יש לדחות את העררים גם בעניין ראש הנזק הנטען בגין רעש.

סוף דבר

ההחלטה התקבלה פה אחד, למעט ההחלטה בענין ראש הנזק הנטען בגין רעש, בדבר הגשת חוות דעת אקוסטיות ומינוי שמאי מכריע לענין זה, אשר התקבלה ברוב דעות. יתר הטענות בעררים – נדחו פה אחד.

ברוב דעות הוחלט כי, בכל ערר תינתן אפשרות להגיש חוות דעת אקוסטיות, על פי ההנחיות המפורטות בהחלטתנו. חוות הדעת תפרט ותתייחס בנפרד לכל דירה ודירה בכל אחד מהעררים.

חוות הדעת האקוסטיות בכל ערר, יוגשו תוך 30 יום מיום מתן החלטתנו זו.

אי הגשת חוות דעת אקוסטית במועד הקבוע לעיל, משמעותה, ויתור העוררים על ההזדמנות שניתנה להם לפנים משורת הדין, להשלים ראיות וכן ויתור על מינוי שמאי מכריע כמפורט בהחלטתנו, וממילא דחיית עררם במלואו.
בכל ערר בו תוגש במועד חוות דעת אקוסטית על פי המפורט וההנחיות בהחלטתנו, ימונה שמאי מכריע, על פי המיתווה שלהלן:

בהתאם למדיניות ועדה זו, על הצדדים בכל ערר, להגיע להסכמה בדבר זהותו של השמאי המכריע תוך 21 מיום הגשת חוות הדעת האקוסטית ע"י העוררים. נעיר כי רצוי כי זהות השמאי המכריע תהיה אחידה בכל העררים.

לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה כאמור, תמנה הוועדה שמאי מכריע.

השמאי המכריע שימונה, יבחן את טענות הצדדים, חוות הדעת האקוסטיות, המסמכים והראיות שיציגו בפני
ו בעניינים שנמסרו להכרעתו, כמפורט בהחלטתנו זו. כן יוכל למנות על פי שיקול דעתו המקצועי מומחה אקוסטי מטעמו.

השמאי המכריע שימונה, יקבע בשלב ראשון, האם נגרמה עליה במיפלס הרעש, ואם כן את שיעור העליה, וכן יקבע האם יש שוני בענין זה לגבי מקרקעין הסמוכים לתחנות, ואם כן יקבע את שעור העליה לגביהם. לאחר מכן יבחן האם נגרמה ירידת ערך למקרקעין בגין העליה, ואם כן יפרט את מרכיביה ויקבע את שיעור ירידת הערך, לגבי כל אחד ואחד מן העוררים, בכל ערר בנפרד.

אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים, ובכפוף לחלקם היחסי של העוררים במקרקעין, לפי הענין.

השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים בנוגע לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית, וככל שימצא כי ישנם כאלו, יבחן האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, במידה ויקבע כי ישנה.

השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי ולהחלטה זו, והחלטתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המכריע על פי החלטה זו.

מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם, את חוות הדעת האקוסטיות ואת המסמכים הרלבנטים שברצונם להציג לפניו, תוך 15 יום ממועד מינויו.

השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפני
ו.

אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע, תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, או מי מהצדדים ירצה לטעון לענין הוצאות, יהיו רשאים להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 30 יום נוספים.
אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות.

השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו.

נוכח הנסיבות שפורטו לעיל, אנו מחליטים כי ככל שימונה שמאי מכריע, המשיבות ביחד ולחוד תשאנה במלוא הוצאות שכר טירחתו של השמאי המכריע. כמו כן, ככל שיחליט השמאי המכריע למנות מומחה אקוסטי מטעמו, תישאנה המשיבות, ביחד ולחוד במלוא עלויות שכר טירחתו.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה ניתנה ביום: ט"ז אב התשע"ג, 23.07.2013.
______________ ______________
לירון שחם
מזכירת ועדת ערר
2
עררים מס' 384/07+9024/09+116/09+9021/09+238/08+353/07+356/07+357/07









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 357/06 אדם עמל ואח', יהונתן פרי,לב יצחק נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת, נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ , (פורסם ב-ֽ 23/07/2013)