פסקי דין על אריק וגליה מטס | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם | פסקי דין על דורון ביתן | פסקי דין על משולם יעל ואח' |

117/13 ערר     26/06/2013




ערר 117/13 אריק וגליה מטס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם, דורון ביתן, משולם יעל ואח'






ערר מס' 117/13

הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד מיכל גלקין גולן
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים

נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

נציג ציבור: מר דודו כהן

נציג ציבור: מר עמירם גלילי


העורר/ים: אריק וגליה מטס

ע"י עו"ד מרדכי טימסית

- נגד -
המשיב/ים: הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם

על ידי עו"ד סלאם חאמד

דורון ביתן
ואח'

משולם יעל
ע"י עו"ד משולם יונתן בשם משולם יעל

החלטה

עניינו של ערר זה בעניין החלטה הועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם (להלן: "הועדה המקומית") לאשר תוכנית בינוי הכוללת ביטול דירוג מפלסי הנקודה 0.00 בחמישה מגרשים דו משפחתיים בשכונת הרקפות שבשוהם (להלן: "המקרקעין).

וכך החליטה הועדה המקומית:
"1. ביחידת התכנון המזרחית: הוועדה מחליטה לאשר, בתנאים המפורטים מטה, פילוס המגרשים כדלקמן:
במגרש 2683א - 67.50
במגרש 2683ב - 67.50
במגרש 2684א - 67.50
במגרש 2684ב - 67.50
במגרש 2685א - 67.00
במגרש 2685ב - 67.00
במגרש 2686א - 67.00
במגרש 2686ב - 67.00
2. הפילוס יהי לפי מפלס 0.00 עליון בכל מגרש ומגרש. הוועדה אינה מאשרת בנוסף הגבהה המגרשים (למעט האפשרות לסטייה של עד 30 ס"מ בגובה, בשלב הבקשה להיתר הבניה כקבוע בנספח הבינוי).
3. לגבי מגרשים: 2687א ו-2687ב (ביחידת התכנון המזרחית) מחליטה הוועדה לאשר בתנאים המפורטים מטה, פילוס המגרשים והגבהה מפלס ה-0.00 ב-0.75 מ', כלומר, מפלס ה-0.00 במגרשים אלה יהיה: 67.75 מק. זאת לאחר בחינת תכנון הבינוי במגרשים אלה המהווים חריגה בצורה משמעותית מדרוג שאר המגרשים: הפרש הגובה בינם ובין המגרש השכן 2688, עומד על 2.00 מ', והוועדה מצאה לנכון להתאים התכנון לדרוג ברחוב.
4. אישור הוועדה לכל המגרשים המפורטים לעיל, מותנה בתנאים הבאים:
א. השלמת תכניות שינוי הבינוי עפ"י הנחיות אגף ההנדסה.
ב. על בעלי כל המגרשים לפנות באופן מרוכז לקונסטרוקטור, יועץ קרקע ומהנדס מים וביוב שיתכננו את כל השינויים הנדרשים: קורות התמך הנוספים, קווי הביוב והשוחות, על בסיס תכניות as-made של השכונה.
ג. גובה הגדרות יהיה באופן יחסי למפלס המבנים ובאישור מהנדס המועצה.
ד. הגשת הבקשה להיתר לכל השינויים הנדרשים.
ה. כל השינויים בתכנון יחויבו באישור החברה הכלכלית והמתכננים מטעמם.
ו. הגשת שני כתבי שיפוי עפ"י נוסח שייקבע "י יועמ"ש הוועדה:
- אחד: למקרה של הגשת תביעות בגין אישרו השינוי בתכנית הבינוי.
- השני: לאחריות המבקשים לביצוע הפיתוח.
ז. הוצאת היתר בניה לביצוע קירות התמך והעבודות השונות (לאחר הגשת כתבי שיפוי).
ח. ביצוע השינויים לרבות ביצוע קיר התמך ייעשה ע"י קבלן אחד, עפ"י הפרט הקיים ובאישור מהנדס המועצה.
ט. אישור מהנדס קונסטרוקציה, על ביצוע הגבהת הקירות.
י. התכנון וביצוע ההתאמות והשינויים יהיו על חשבון בעלי המגרשים ובאחריותם."

עסקינן בחטיבת קרקע המחולקת ל-4 שורות ומשתפלת מצפון דרומה, כאשר ביתו של העורר ממוקם בשורה השנייה במגרש 2662 ואילו המגרש המערבי מבין המגרשים נושא הערר, ממוקם מולו מרחק של כ-12 מ' כביש + 10 מ' קווי בנין.

העורר טוען טענות רבות, ביניהם כי התוכנית לא פורסמה כדין, שכן לא ניתנה לה הודעה בדבר הכנתה; כי המשיבה פעלה בחוסר סמכות, את דנה בבקשה שלא לאחר פרסום, ולפיכך החלטתה בטלה ומבוטלת (vod).

עוד נטען כי השינוי מהווה סטייה ניכרת, שכן משנה את אופי הסביבה, ואינו בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית, מדובר בפגיעה נופית קשה בניגוד לתוכנית ובניגוד ליחס לטבע לבין המרקם העירוני, כי החלטת המשיבה הלוקה בחריגה גסה ממתחם הסבירות ובהעדר מידתיות כי טענות המשיבים בנוגע לשיפור הניקוז ומניעת הצפה אינן רלבנטיות שכן הכביש ממילא גבוה ממגרשים אלה וממפלס הכניסה הקובעת להם, גם לאחר התיקון, וכי המשיבים רכשו את המגרש ביודעם כי מדובר במגרש מדורג ויאלצו לבנות 3 קומות במקום 2.

כתוצאה מכך לשיטתם של העוררים, נפגע ערך ביתם, נפגע צביון ומראה השכונה, אובד הנוף הנשקף מביתם ונפגעת זרימת האוויר לביתם.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית במקרקעין חלה תוכנית גז/במ/69/10 המייעדת אותם כאזור מגורים א' דו משפחתיים, התוכנית קובעת אפשרות להגיש נספח בינוי, ואפשרות הועדה המקומית לאשר את אותם נספחים (ובתנאי שהוראותיו אינן סותרות את הוראות תוכנית זו). יש לציין כי הנספח אינו מהווה חלק ממסמכי התוכנית וברי כי אמור להיערך, אם בכלל, במועד מאוחר יותר.

עוד יש לציין כי סעיף 37 לתוכנית הקובע תנאים להוצאת היתרי בניה, אינו מחייב באופן ישיר, אישור נספח בינוי אלא תוכנית פיתוח ("לאותו שטח"). תוכנית הפיתוח אמורה לכלול גישות, שטחי חניה, גדרות, קירות תומכים, סידורי אשפה ועוד כאשר נקבע מפורשות הפרשי גובה כלפי הדרכים יתמכו בקירות תמך וקירות התמך הפונים לרחובות יהיו אחידים. באותה הזדמנות מזכירה התוכנית בעקיפין את נספחי הבינוי וקובעת כי פרטי הקיר וחומרי הבניה יאושרו במסגרתה.

נספחים כאלה, שאינם מהווים חלק ממסמכי התוכנית, אמורים לטעמנו לקבוע פרטים שניתן ממילא לקבוע בתוכנית פיתוח או בהיתר ולא פרטים מהותיים, דוגמת קווי בנין, או יתר הפרטים שיש לקבוע בתוכנית לצורך הוצאת היתר.
במצב דברים כזה, מדובר במכשיר המרכז את מירב פרטי הפיתוח שאינם חייבים להיות קבועים בתוכנית, וככזה, יתכן, וקיימת הצדקה לקובעו בנספח לא סטטוטורי.

יובהר כי ברגיל, מקום בו מדובר בבינוי אשר קובע פרטים משמעותיים יותר, אנו סבורים כי נכון לפרסמו כחלק ממסמכי התוכנית, כך שיעבור בשבט ביקורתו של הציבור. יוזכר כי בעבר ביקרו בתי המשפט את נוהגם של הרשויות לקבוע פרטים מהותיים בנספחי בינוי ולעניין זה נפסק בע"א 2962/97 ועד אומנים חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו כדלקמן:

"ביסוד גישה זו עומדת ההכרה בחשיבותו של מוסד ההתנגדות. ההתנגדות היא המכשיר שבאמצעותו ניתנת לאזרח זכות טיעון בפני
הרשות עובר לפגיעה בו בגדריה של תכנית. בעניין זה, תכליתה המרכזית של זכות זו היא "...לעשות צדק עם בני-אדם, שהאינטרס שלהם עשוי להיפגע מההחלטה" (דברי השופט ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח'
נ' מדינת ישראל וערעור שכנגד (להלן - עניין שפירא [20]), בעמ' 364). אכן, תכניות נועדו לקדם לא רק נושאים פיזיים, כי אם גם "...מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות..." (דברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח'
[21], בעמ' 91). אך לצד תועלת כלל-חברתית זו, פוטנציאל הפגיעה של תכניות בפרטים הוא רב. לא פעם, הגשמתן של מטרות כלל-חברתיות רצויות על-ידי השלטון עלול להסב פגיעה קשה לפרטים החיים במעגל ההשפעה של פעולות אלה. זכות ההתנגדות מאפשרת לאותם פרטים לנקוט פעולה אקטיבית כדי למנוע פגיעה בלתי נחוצה בהם או להקטינה. היא משפרת גם את תהליכי קבלת ההחלטות התכנוניות בדרך של שיתוף האזרחים הנפגעים מהן. מבחינה זו, מאפשר מכשיר ההתנגדות "לחדד ולגבש, בדרך של יצירת 'סכסוך' (lis) בין גורמים מעוניינים שונים, את עיקר הבעייתיות, באופן שהגוף המחליט יוכל לראות את הבעיה על השלכותיה השונות ובכך, להגיע להחלטה ראויה ומאוזנת" (דברי השופט ברק בעניין שפירא הנ"ל [20], בעמ' 364). ניתן לסכם אפוא ולומר כי מדובר ב"...זכות דיונית חשובה מאד, שיש לשמור עליה מכל משמר" (דברי השופט ויתקון בעניין ח'לף הנ"ל [19], בעמ' 328). התוצאה היא, כי טענה המלמדת לכאורה על שלילה שלא כדין של זכות זו מצדיקה הכרה במעמדו בדין של הטוען."
כך או אחרת, במקרה דנן לא מדובר בחלק ממסמכיה של התוכנית ולטעמנו, גם לא מדובר בנספח הכולל אינפורמציה המחויבת בהפקדה. חרף האמור הועדה המקומית שהם, כדרכה, העדיפה לנקוט בדרך זהירה ולשנותו בהליך "דמוי 149" לחוק.

יש להבהיר כי הנספח המקורי הוצא לאחר רכישת המקרקעין בידי המשיבים. עוד יש להבהיר כי השינוי המבוקש פורסם בעיתון (כדרישת החוק) וכן נתלה באתר וכמו כן נמסר לגובלים ממזרח וממערב. העוררים שהינם בעלי נכסים מעבר לכביש, לא קיבלו הודעה. הואיל ומדובר בפרסום למען הזהירות ובהתחשב בעובדה כי גם העוררים כאשר פרסמו הקלה, לא המציאו הודעה בדבר פרסומה לשכניהם מעבר לכביש, איננו סבורים כי נפל פגם בפרסום בהיבט זה.

כך או אחרת, העוררים ושכניהם התנגדו למבוקש בפני
הועדה, התנגדותם נשמעה ונדחתה ולעניין זה יפים דבריו של בית המשפט בנושא עת"מ 14/98 אוסקר נ' הועדה המקומית ראשל"צ ואח'
:

" הליכי הפרסום נועדו להעביר לצדדים הנוגעים בדבר את האינפורמציה הדרושה לניצול אפקטיבי של זכות הטיעון הקנויה להם. מאחר ובמקרה דנן לא נשללה מן העותרים זכות הטיעון, ולו באופן חלקי ממילא לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיהם, בגין הפרת חובת הפרסום על ידי הרשות. אשר על כן, אין להם כל מעמד לדרוש את ביטול ההליך המנהלי".

אנו סבורים כי מקום בו נדחתה טענתו של מאן דהוא בגין הליך שנערך כ"דמוי 149" יש לאפשר לו גישה לועדת הערר. אימוץ המתכונת לפי סעיף 149 לחוק נעשית חדשות לבקרים, גם במסגרת מהלכים סטטוטוריים דוגמת תמ"א 38, ואנו סבורים כי נקיטת אותה דרך מחייבת מתן אפשרות לערור על דחיית התנגדות, כמו בהליך "רגיל" לפי סע' 149 מאותם טעמים ממש.

לגופם של דברים, לא מצאנו כל ממש בטענות העוררים, ראשית, לא מדובר בשום סטייה ניכרת, הגובה שנקבע ממילא קבוע מתחת לפני הכביש, בעוד התקנות מאפשרות קביעת גובה 0.00 עד 1.20 מ' מעל פני הכביש. יתר על כן, הדירוג הקבוע בבינוי המקורי, והשמירה על התבליט הקיים בשטח נותרו בעינם גם לאחר תיקון נספח הבינוי. אשר אפשר השוואת גובה מפלס הכניסה הקובעת ב-2 יח' דו משפחתי, השוואה סבירה ביותר, אשר מחוסרת כל תוצאות תכנוניות ממשיות, לא כל שכן השפעה המגעת כדי סטייה ניכרת על התכנון הכולל ו/או על בית העוררים.

על מנת לסבר את האוזן יש לציין כי בית העוררים אמור להימצא ממילא אל מול אותם בתים המבוקשים, כאשר גובהם של האחרונים, הוגבה בסה"כ ב-75 ס"מ ואילו המרחק בין הבתים כאמור מגיע כדי 25 מ' והפער בין הגבהים מצטמצם מ-2 מ' ל-1.25 מ' כאשר הפער רלבנטי אולי לעליית הגג, אך לא לשימוש בקומה הראשונה או הקומה השנייה, בהן ממוקמים חדרי המגורים בבתים.

אשר על כן ולאור כל האמור איננו מוצאים בערר כל ממש ואנו דוחים ערר זה.

ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

__________ ______________
ניתנה בתאריך 26/06/2013 יאיר עופר מיכל גלקין גולן, עו"ד
מזכיר ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
??

??

??

??

2
ערר מס' 117/13








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 117/13 אריק וגליה מטס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם, דורון ביתן, משולם יעל ואח' (פורסם ב-ֽ 26/06/2013)