פסקי דין על אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

1040/08 א     19/08/2013




א 1040/08 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 1040-08 רובינשטיין נ' מנהל מקרקעי ישר
אל
לפני השופט ד"ר עמירם בנימיני




בעניין:



אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ
,
ח.פ 520024993
ע"י ב"כ עוה"ד ג' מויאל-מאור
וג' אלדן

- נ ג ד -

מינהל מקרקעי ישראל
ע"י עו"ד ס' רביד
מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)


התובעת









הנתבע





ה ח ל ט ה

(בשאלת החבות)

א.
רקע עובדתי

1.

תביעה להשבת סך של 18 מיליון ₪ ששילמה התובעת למינהל מקרקעי ישראל
(להלן: "המינהל") בשנת 1996 בגין דמי היוון, עבור חכירת חלק ממגרש בתל אביב עליו הוקם "בית רובינשטיין". לטענת התובעת, דמי ההיוון ששולמו היו גבוהים בהרבה מכפי שהיו אמורים להשתלם למינהל, וזאת בעקבות דרישות שונות שהציב משרד הביטחון, אשר היוו תנאי לקבלת היתר בנייה והיו כרוכות בעלויות רבות. בעת עריכת השומה של שווי הקרקע לצורך קביעת דמי ההיוון - כך טוענת התובעת - הוסכם כי תבוצע ההפחתה מדמי ההיוון המתחייבת מדרישות משרד הביטחון ויוחזר לתובעת הסכום ששולם ביתר, וזאת לאחר שתתברר השפעתן של דרישות אלו על הבניה בפועל, והעלויות בהן נאלצה התובעת לשאת על מנת להתאים את הבנייה לדרישות אלו. עלויות אלו מקטינות באופן ממשי את שווי המקרקעין שהחכיר המינהל לתובעת, ועל כן יש להן השפעה על גובה דמי ההיוון שהיה על התובעת לשלם.

המינהל כפר בחובתו להשיב לתובעת חלק כלשהו מדמי ההיוון ששילמה, אף שאין מחלוקת לגבי המגבלות שהטיל משרד הביטחון על הבניה, ולמרות שבסיכומיו מודה המינהל כי: "כלל יסודי הוא כי מקרקעין נישומים על יסוד כלל מגבלותיהם ויתרונותיהם, בהתאם למצב התכנוני...". המינהל העלה טענת התיישנות, ולגופו של עניין כופר בכך שסוכם עם התובעת כי שומת דמי ההיוון תעודכן בהתאם לדרישות משרד הביטחון עם תום הבניה. עוד טוען המינהל, כי התובעת הגיעה בשנת 1997 להסכם עם משרד הביטחון, שהסדיר את תנאי הבניה על המגרש, והיא נטלה על עצמה לשאת בכל העלויות והתשלומים הנובעים מדרישות משרד הביטחון, כתנאי למתן היתר בניה. המינהל לא היה צד להסכם זה, בו גם נקבע כי התובעת מוותרת על כל תביעה שיש לה נגד רשות מרשויות המדינה. לכן דחה המינהל את כל דרישותיה של התובעת להשבת חלק מדמי ההיוון ששילמה למינהל, כמו גם את דרישתה שהמינהל ישתתף בחלק מן העלויות והנזקים הנובעים מדרישות משרד הביטחון.


מרבית העובדות בתיק זה אינן שנויות במחלוקת, והצדדים מתארים את השתלשלות מערכת היחסים ביניהם באופן דומה. עיקר הפער בין הצדדים נובע מן הפרשנות המשפטית השונה שהם מעניקים למערכת יחסים זו, וכן קיימת מחלוקת בשאלה האם היתה בין הצדדים הסכמה כי שומת דמי ההיוון תעודכן, בהתאם לעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, עם תום הבניה.

2.

התובעת היא חברה הרשומה כדין בישראל ועוסקת בקבלנות, יזמות ופיתוח נדל"ן. הנתבע (המינהל) הוא רשות מנהלית שהוקמה מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל
, תש"ך-1960, והוא ממונה על ניהול מקרקעי ישראל. התובעת הינה בעלים במשותף, יחד עם המינהל ועם עירית תל אביב, של מגרש ששטחו 5,535 מ"ר ברחוב מנחם בגין בתל אביב פינת רחוב לינקולן 20 (צומת "מעריב"), הנמצא בתחומן של חלקות שונות בגושים 7103, 7104 ו- 7077,
ואשר מכונה "מגרש ב'" בתוכנית תא/2260, שמכוחה נבנה על המגרש מגדל המשרדים והמסחר הידוע כ"בית רובינשטיין" (להלן: "המקרקעין או "המגרש"). חלקו של המינהל במגרש, בהתאם להסכם חלוקת מקרקעין שנחתם בין בעלי המקרקעין בשנת 1998, הוא 58.8% (סעיף 17
ונספח ג' לתצהירה של הגב' נורית פרגל, מטעם המינהל – להלן: "פרגל").

3.

ביום 1.11.79 נחתם בין התובעת לבין המינהל הסכם פיתוח לתקופה של 10 שנים,
ביחס לחלקו של המינהל במקרקעין. בהתאם להסכם הפיתוח, הסכים המינהל להחכיר את זכויותיו במקרקעין לתובעת, בתנאי שהתובעת תפתח את המקרקעין ותבנה עליהם מבני משרדים ומסחר בהתאם לתב"ע תא/669 שהיתה אז בתוקף (סעיף 10 לתצהירו של
רובינשטיין, ונספח א' לתצהיר; להלן: "הסכם הפיתוח"). באותה עת הקרקע היתה תפוסה ברובה על ידי מחזיקים שונים, ובין הצדדים הוסכם כי התובעת תדאג לפינויים, וכי עלות הפינוי תופחת משווי המקרקעין, לצורך חישוב התשלום שעל התובעת לשלם עבור חכירת הקרקע מן המינהל (סעיפים 7-9 לתצהיר פרגל, וסעיף 11 לתצהירו של מר גיל רובינשטיין, מנהל התובעת – להלן: "רובינשטיין"). התובעת שילמה למינהל בעת החתימה על הסכם הפיתוח דמי היוון בשיעור 80% מערך הקרקע, לאחר ניכוי השתתפות המינהל בהוצאות פינוי המחזיקים שישבו עליה (נספח א'1 לתצהיר פרגל).

4
.
בעקבות שינוי התב"ע החלה על הקרקע, אושרה למתן תוקף ביום 25.4.91 תכנית תא/2260 (תקנון התוכנית צורף כנספח ב' לתצהיר רובינשטיין), אשר הגדילה את אחוזי הבניה המותרים. לאחר שחלפו 10 השנים שנקבעו בהסכם הפיתוח המקורי, נחתמה בין התובעת לבין המינהל, ביום 4.3.91, תוספת להסכם הפיתוח (נספח ג' לתצהיר רובינשטיין, להלן: "התוספת"). עיקריה היו הארכת תקופת הפיתוח ל-10 שנים נוספות, ותשלום למינהל של דמי היוון נוספים בשיעור 91% משווי המגרש (במקום 80%), ובהתאמה לעליה שחלה
בשווי המקרקעין (סעיף 23 לתצהיר רובינשטיין – להלן: "דמי ההיוון הנוספים"). הבסיס לחישוב דמי ההיוון הנוספים שהיה על התובעת לשלם למינהל נקבע בהסכם כדלקמן: ההפרש בין 91% משווי המקרקעין שהמינהל החכיר לתובעת, על פי שומה עדכנית שתיערך בהתאם למצב התכנוני החדש, ובמצב תפיסה כפי שהיה בשומה הקודמת (דהיינו: מקרקעין תפוסים), לבין הסכום ששילמה התובעת במסגרת הסכם הפיתוח המקורי (80% משווי המקרקעין), כשהוא משוערך למועד השומה העדכנית. בהסכם נקבע כי שתי השומות הנ"ל
יערכו על ידי השמאי הממשלתי, בתיאום עם שמאי התובעת, ובמקרה של מחלוקת יכריע השמאי הממשלתי הראשי, או מי שיקבע על ידו (סעיף 7 לתוספת וסעיף 13 לתצהיר פרגל).

5.

בשנת 1994, כשלוש שנים לאחר אישור תכנית תא/2260, ולאחר שנחתמה התוספת להסכם הפיתוח, הודיע משרד הביטחון לרשויות התכנון כי הוא מתנגד למתן היתר בניה למבנה בן 24 קומות שתוכנן על ידי התובעת, הואיל ובנייתו תגרום לחסימה של קרני תקשורת המשרתים את מערכת הביטחון; המשרד הציע להנמיך את המבנה המתוכנן, או להתקין בו תחנת ממסר (סעיפים 27 ו-29 ונספח ד' לתצהיר רובינשטיין). בתקנון התכנית תא/2260 נכלל אמנם סעיף (17ב'), לפיו מתן היתר בניה לפרויקט מותנה באישור משרד הביטחון ואגף התעופה האזרחית לעניין גובה הבניין (סעיף 18 לתצהיר פרגל). אך במשך השנים בהן התנהלו דיונים בנוגע לאישור תכנית תא/2260 (שעניינה במקרקעין נשוא תביעה זו בלבד), לא העלה משרד הביטחון כל התנגדות או דרישה בנוגע לתכנית (סעיפים 25-26 לתצהיר רובינשטיין וסעיפים 19-20 לתצהיר פרגל). על כך כתב סגן מתכנן מחוז ת"א, עמי אמזלג, במכתבו למינהל מיום 20.5.04, כי "משהב"ט 'נרדם' בשמירה והתעורר רק בזמן הדיונים על מתן היתר הבניה" (נספח ד' לתצהיר פרגל). לאחר שהתובעת יידעה את המינהל בנוגע להתנגדות משרד הביטחון למתן היתר הבניה, פנה המינהל באמצעות עו"ד ציפי רקנאטי, למשרד הביטחון, בבקשה לקבלת עמדתו בנושא (סעיף 23 ונספחים ו'1-ו'2 לתצהיר פרגל).

6
.
נוכח התנגדותו של משרד הביטחון למתן היתר הבניה, התנהל משא ומתן בינו לבין התובעת. המינהל לא נטל חלק במשא ומתן, אך בהחלט היה מודע לקיומו ואף ניסה לסייע למציאת פיתרון (סעיפים 33 ו-35 לתצהיר רובינשטיין ונספחים ח/1-ח/4 שם, וסעיפים 23-25 לתצהיר פרגל). לאחר מגעים ממושכים נחתם בין משרד הביטחון לבין התובעת, ביום 20.11.97, הסכם בו נקבעו דרישותיו של משרד הביטחון לשם הסרת התנגדותו למתן היתר הבניה (סעיפים 36-39 ונספח ט' לתצהיר רובינשטיין). בהסכם זה התחייבה התובעת להתאים את בניית הפרויקט לדרישות משרד הביטחון, ובהן התקנת פיר מיוחד לצרכי משרד הביטחון עם גישה בכל קומה רביעית; התקנת חדר גנרטור לצרכי הביטחון; הקצאת 7 חדרים ושני מקומות חניה למשרד הביטחון; התקנת מערכות שונות ואביזרים; ועוד (ראה סעיף 39 לתצהיר רובינשטיין). המינהל אינו חולק על כך שיישום דרישות אלו היה כרוך בעלויות כבדות (אם כי לא בהכרח קיימת הסכמה בנוגע לגובהן). רובינשטיין ציין בעדותו כי העלויות הישירות הנובעות מדרישות משרד הביטחון הסתכמו בכ- 6.3 מיליון ₪ (עמ' 25).


ההסכם בין התובעת לבין משרד הביטחון כלל מספר סעיפים, בהם חזרה התובעת ואישרה - לדרישת משרד הביטחון - כי אין ולא תהיינה לה כל תביעות או דרישות כלפי המשרד, או כלפי המדינה או רשות מרשויותיה, בכל הנוגע לעלויות ולהוצאות בהן נאלצה לשאת על פי ההסכם (סעיפים 3(ב), 11(9), 14(ב)-(ג) להסכם). המינהל נאחז בסעיפים אלו בטענה שהתובעת ויתרה על כל תביעה שהיתה לה כלפיו בעניין דמי ההיוון הנוספים ששולמו, ואילו התובעת טוענת כי סעיפים אלו הוכתבו לה כתנאי למתן היתר, ומכל מקום אין הם נוגעים כלל להסכמה הקודמת שהיתה בינה לבין המינהל בעניין הפחתת דמי ההיוון הנוספים עקב דרישות משרד הביטחון (רובינשטיין סעיפים 44-45 לתצהירו).

7.

עובר לחתימת ההסכם עם משרד הביטחון, התנהלו מגעים בין התובעת לבין המינהל בנוגע לקביעת סכום דמי ההיוון הנוספים שעל התובעת לשלם לפי התוספת להסכם הפיתוח. בהתאם לסעיף 7 לתוספת, לשם קביעת דמי ההיוון הנוספים הציג כל אחד מהצדדים שומה ביחס לשווי המקרקעין ודמי ההיוון הנגזרים מהם, כמו גם בנוגע לגובה הסכומים ששולמו על ידי התובעת במסגרת הסכם הפיתוח המקורי (אותם יש לנכות מדמי ההיוון הנוספים). השמאי ירמיהו אלוני ז"ל פעל מטעם התובעת, ואילו השמאי יהושע גולדברג (יבדל"א), שהיה השמאי המחוזי באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, פעל מטעם המינהל (סעיפים 49-50 לתצהיר רובינשטיין; סעיפים 27-30 לתצהיר נורית פרגל – להלן: "אלוני" ו"גולדברג").

ביום 29.9.95 - כשנתיים לפני שהושג ההסכם עם משרד הביטחון - הוציא גולדברג שמאות מטעמו. בין היתר ציין גולדברג כי לצורך השומה: "התעלמנו בשומה מהנושא של משרד הביטחון, וכן מהיטלי השבחה וכד' (הנתונים אינם בידנו)" (נספח יא' לתצהיר רובינשטיין). ביום 2.10.95 פנה גולדברג אל אלוני בבקשה להעביר אליו את אישורי משרד הביטחון בהקדם, על מנת שיוכל להתייחס בשומה לעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון. על בקשה זו חזר גולדברג ביום 17.10.95 (סעיף 30 ונספחים ח'1-ח'2 לתצהיר פרגל). ביום 19.10.95 שלח אלוני לגולדברג את החומר המבוקש (נספח ח'3 לתצהיר פרגל), אך באותה עת טרם התבררו דרישות משרד הביטחון. לכן כתב גולדברג לאלוני ביום 24.10.95
כדלקמן: "כמו כן נמסר לך והיה גם מקובל עליך שאין לדון בשלב זה בנושא משהב"ט שהוא חדש לחלוטין עבורנו ועבור ממ"י" (נספח ח'4 לתצהיר פרגל). אף על פי כן טוען כיום המינהל כי לא הוסכם שהעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון יילקחו בחשבון בעתיד לצורך שומת שווי המקרקעין.

8
.
משלא הושגה הסכמה בין גולדברג לבין אלוני על גובה הסכום שעל התובעת לשלם (ללא כל קשר לדרישות משרד הביטחון), ובהתאם להוראות התוספת להסכם, מינה השמאי הממשלתי הראשי את סגן השמאי הממשלתי, יוחנן בר גרא, להכריע במחלוקת בין השמאים (להלן: "בר גרא"). ביום 2.5.96 הכריע בר גרא בין השומות שהגישו לו הצדדים, במסמך שכותרתו: "בוררות רובינשטיין נ' ממ"י, פרוייקט לינקולן תל-אביב" (נספח יח' לתצהיר רובינשטיין). בעדותו אישר בר גרא כי לא ערך שומה מכרעת בעצמו, אלא רק הכריע בין השומות שהגישו לו הצדדים על דרך הפשרה, לאחר שניהל ביניהם, לדבריו, מעין בוררות (עמ' 16-17). לטענת התובעת, בר גרא לא עסק כלל בשאלת העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון (סעיף 63 לתצהיר רובינשטיין). עמדת המינהל בנקודה זו לא התגבשה עד למועד הגשת הסיכומים. בכתב ההגנה המקורי טען המינהל (וזו האמת) כי: "במסגרת שומה מכרעת זו לא נלקח בחשבון נושא דרישות משהב"ט" (סעיף 31). אך בהמשך ביקש המינהל לתקן את כתב ההגנה על דרך של השמטת משפט זה, ומבוקשו ניתן לו. בסיכומיו טוען המינהל כי הוא מותיר את הנושא לשיקול דעתו של בית המשפט. כפי שיובהר לקמן, היקף הדרישות של משרד הביטחון ועלותן לא היו ידועים בשנת 1996, בעת שנערכו השומות של
אלוני וגולדברג (כשנה לפני שנחתם ההסכם עם משרד הביטחון), ולכן סיכמו ביניהם השמאים מטעם הצדדים להותיר נושא זה לעתיד. מכאן שגם השומה המכרעת של בר גרא לא התייחסה לסוגיה זו (ראה הדיון בהמשך).

9.

בעקבות קבלת השומה שערך בר גרא, פנה רובינשטיין למינהל, ביום 15.8.96, בבקשה לקבל שובר לתשלום דמי ההיוון הנוספים. במכתבו ציין רובינשטיין כי בשומה שערך בר גרא נפלה טעות חישוב, הנוגעת להפחתת עלות פינויים של המחזיקים בקרקע. בנוסף, הזכיר רובינשטיין כי מן הסכום שנקבע בשומה יש להפחית את הסכומים שכבר שולמו על ידי התובעת בעבר עבור הקרקע, וכן "את הסכום שעשוי להיות משולם, כדי לתת פתרון לבעיות משרד הבטחון, כתוצאה מהקמת הפרוייקט". באותה עת העריכה התובעת את העלויות הללו ב-880,000 דולר (נספח כ' לתצהיר רובינשטיין).

בעקבות מכתב זה, התקיימה ביום 29.8.96 פגישה בין נציגי המינהל לבין
רובינשטיין, וזמן קצר לאחר מכן, ביום 25.9.96, שלח המינהל לתובעת מכתב ובו סכום השומה המעודכן של דמי ההיוון הנוספים, מבלי שהופחתו מהם עלויות התאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון (סעיפים 70-71 ונספח כג' לתצהיר רובינשטיין, וסעיפים 38-39 לתצהיר פרגל). ביום 17.10.96 הגיב רובינשטיין למכתבו של הנתבע וביקש לקבל שובר תשלום, כשהוא שב ומזכיר כי על המינהל להשתתף בדרישות משרד הביטחון, וכן בהיטל השבחה, וכי לכשיתבררו עלויות אלו - יהא צורך להפחיתם מן הסכום לתשלום של התובעת (סעיף 71 ונספח כג'2 לתצהיר רובינשטיין וסעיף 39 לתצהיר פרגל). בתגובה שלחה פרגל לרובינשטיין שובר לתשלום, כשהיא מציינת כי לגבי נושא ההשתתפות בעלויות הנ"ל, תישלח התייחסות בנפרד (סעיף 72 ונספח כד' לתצהיר רובינשטיין, וסעיף 40 לתצהיר פרגל). כפי שיובהר לקמן, וכפי שאישרה פרגל בעדותה, המינהל התייחס לנושא זה רק 11 שנים מאוחר יותר, כאשר דחה בשנת 2007 את דרישות התובעת להשבת חלק מדמי ההיוון הנוספים ששילמה, לטענתה, ביתר (עמ' 35).

10
.
ביום 19.11.96 שילמה התובעת למינהל סך של 10,141,453 ₪ בגין דמי ההיוון הנוספים (סעיף 73 ונספח כה' לתצהיר רובינשטיין). בסוף שנת 1997 נחתם ההסכם עם משרד הביטחון, ואז ניתן לתובעת היתר בניה. בשנת 2000 הושלמה בניית הפרויקט (סעיף 74 לתצהיר רובינשטיין). ביום 6.1.03 פנתה התובעת אל המינהל בדרישה להשתתפות בעלויות שנגרמו לה כתוצאה מדרישות משרד הביטחון (סעיף 75 ונספח כז' לתצהיר רובינשטיין וסעיף 48 לתצהיר פרגל). לאחר מכתב תזכורת שנשלח למינהל ביום 9.7.03, הגיב המינהל במכתבו מיום 30.11.03, בו נאמר כי המינהל עורך בדיקה יסודית של הנושא, ובגמר הבדיקה תישלח עמדתו בנושא. ביום 23.6.04 הודיע המינהל כי הנושא עודנו בבדיקה, וביום 25.7.04 ביקש המינהל מהתובעת להמציא לו מסמכים שונים הנוגעים לעניין, לרבות פירוט ההוצאות בפועל (המכתבים צורפו כנספח כח' לתצהיר רובינשטיין). ביום 23.6.05 שלחה התובעת למינהל את החומר המבוקש, וביום 10.10.05 הודיע המינהל כי הנושא יועבר לבדיקת אגף שיווק וכלכלה במינהל. במכתבו הדגיש המינהל כי "זמן הבדיקה לא יבוא בחשבון לעניין ההתיישנות" (נספח ל' לתצהיר רובינשטיין). רק ביום 19.9.07, כחמש שנים לאחר מכתב הדרישה של התובעת, שלח המינהל לתובעת מכתב, בו הביע את עמדתו בנוגע לדרישות התובעת. במכתב צוין כי האחריות לעיכובים, להוצאות ולנזקים שנגרמו כתוצאה מדרישות משרד הביטחון מוטלת על התובעת, וכי המינהל מעולם לא התחייב לשאת בחלק יחסי מן ההוצאות והנזקים הללו. לפיכך, דחה המינהל את דרישת התובעת (נספח לג' לתצהיר רובינשטיין). לפיכך, ביום 8.1.08 הוגשה התביעה שלפני.

11
.
בכתב התביעה טענה התובעת כי כאשר נתבקשה לשלם למינהל דמי היוון נוספים עבור חכירת חלקו בקרקע, היה ידוע לצדדים כי משרד הביטחון מתנגד למתן היתר בניה לפרויקט, והיה ברור כי התאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון תהא כרוכה בעלויות גבוהות, אשר יפחיתו את שווי המקרקעין. בהעדר נתונים באותה עת, הסכימו הצדדים להעריך את שווי הקרקע לצורך שומת דמי ההיוון הנוספים מבלי להביא בחשבון את השפעת העלויות הנ"ל, ולבצע את ההתאמות הנדרשות לאחר השלמת הבנייה. נוכח הסכמה זו, נאותה התובעת לשלם למינהל את דמי ההיוון הנוספים שקבע השמאי בר גרא, מתוך ידיעה כי לכשתושלם הבניה - תוכל לתבוע מן המינהל את השתתפותו בעלויות התאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון. לטענת התובעת, במשך שנים לא כפר המינהל בחובתו לשאת בחלק היחסי של העלויות הללו, כפי שעולה מחלופת המכתבים בין הצדדים בין השנים 1995-2005.

העלויות של דרישות משרד הביטחון התבטאו בהוצאות ובנזקים שנגרמו לתובעת, בשל הצורך להקים תחנת ממסר ואנטנות; ירידת ערך הפרויקט עקב הקמת אנטנה והכרזה על המבנה כ"מתקן בטחוני"; והעיכוב שחל בהשלמת הפרויקט בשל דרישות אלו. עלויות אלו הסתכמו בסך של כ- 20 מיליון ₪, נכון למועד מתן השומה המכרעת של בר גרא (24.10.95), ומגיעות בשערוך למועד הגשת התביעה לסך של כ-78 מיליון ₪. המינהל חייב לשאת בעלויות אלו לפי שיעור חלקו בקרקע, קרי: 58.8%. לצרכי אגרה העמידה התובעת את סכום התביעה על סך של 18,000,000 ₪. כאמור, הסכום ששילמה התובעת כדמי היוון נוספים לפי התוספת להסכם בשנת 1996 עמד על כ- 10 מיליון ₪. סכום זה נקבע לאחר הפחתת דמי ההיוון ששילמה התובעת לפי הסכם הפיתוח המקורי (ראה סעיף 4 לעיל), אך הוא חושב על בסיס הערכת שווי מקרקעין שלא הביאה בחשבון את העלויות העצומות שנבעו מדרישות משרד הביטחון.

לטענת התובעת, סירובו של המינהל לשאת בחלקו בעלויות משרד הביטחון מהווה הפרה של ההסכמה שהושגה בין הצדדים. כמו כן, דמי ההיוון הנוספים חושבו על בסיס הערכת שווי
המקרקעין שלא הביאה בחשבון את דרישות משרד הביטחון, אף ששומה שכזו חייבת להתבסס על כל הגורמים הרלבנטיים להערכת שווי המקרקעין. לכן, דמי ההיוון הנוספים נגבו ביתר, ועל המינהל להשיב לתובעת אותם סכומים שנגבו ביתר, גם מכוח העילה של עשיית עושר ולא במשפט. בנוסף, התנהגות המינהל מהווה הפרה של חובות האמון ותום הלב בהן הוא חב כלפי התובעת, אשר חלות על המינהל כרשות ציבורית הפועלת
בתחום המשפט הפרטי.

12.

בכתב ההגנה טען המינהל כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות. דמי ההיוון הנוספים שולמו ביום 19.11.96, והיתר הבניה ניתן לתובעת ביום 7.1.98. לפיכך, עילת התביעה התגבשה לכל המאוחר ביום 7.1.98, והתביעה, שהוגשה רק ביום 8.1.08, התיישנה. עוד נטען כי דין התביעה להידחות לגופה מאחר והיא אינה מגלה עילה. התובעת לא הצביעה על מקור כלשהו לחיוב המינהל בהוצאותיה ובנזקיה הנובעים מדרישות משרד הביטחון. בניגוד לטענת התובעת, דמי ההיוון הנוספים לא שולמו ביתר. המינהל לא התחייב לשאת בחלק יחסי בהוצאות ובנזקים שנגרמו לתובעת בשל דרישות משרד הביטחון. האחריות לנזקים והוצאות אלו רובצת לפתחה של התובעת בלבד, שכן היא לא דאגה לתיאום עם משרד הביטחון במהלך הכנת תכנית תא/2260. יתר על כן, בהסכם עם משרד הביטחון נכלל סעיף לפיו התובעת מוותרת על כל טענה או דרישה כלפי המדינה ורשויותיה בכל הקשור לדרישות משרד הביטחון. לפיכך, התובעת מנועה מלהגיש תביעה זו נגד המינהל. העובדה שהתובעת פנתה למינהל בדרישות העומדות בסתירה לסעיף הויתור הנ"ל, כאשר ההסכם כלל לא הוצג למינהל על ידי התובעת, עולה כדי חוסר תום לב.


בכתב התשובה טענה התובעת בעניין ההתיישנות, כי מרוץ ההתיישנות החל רק עם קבלת מכתבו של המינהל מיום 19.9.07, בו דחה את דרישת התובעת להשבת חלק מדמי ההיוון הנוספים. כמו כן, עד שלא הסתיימה הבניה בשנת 2000 לא ניתן היה להעריך את עלות דרישות משרד הביטחון, ולכן הוסכם עם המינהל כי אלו יוערכו רק עם תום הבניה. אך גם בשנת 2000 לא התגבשה עילת התביעה, שכן המינהל לא דחה את דרישת התובעת לבצע השבה אלא בשנת 2007; עד אז דרש המינהל לקבל פרטים ונתונים, והודיע שהוא בודק את העניין. לכן הודיע המינהל לתובעת במכתבו מיום 10.10.05
כי מרוץ ההתיישנות מוקפא בעת הליך הבדיקה, בשנים 2005-2007. עוד נטען כי המינהל הכיר בזכותה של התובעת להשבה עד לשנת 2007, שאז הודיע על דחיית הדרישה, וגם דבר זה מעכב את מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. אשר לטענת הויתור שהעלה המינהל, טוענת התובעת כי ההסכם עם משרד הביטחון לא נתכוון להסדיר את היחסים שבין התובעת למינהל, המבוססים על הסכם שביניהם, ולא היתה כל כוונה לתובעת לוותר בהסכם זה על זכותה כלפי המינהל.

13
.
בדיון המוקדם שהתקיים ביום 13.11.08 הוחלט כי הדיון בתיק יפוצל לשני שלבים: בשלב הראשון תתברר שאלת החבות של המינהל להשיב לתובעת את דמי ההיוון הנוספים
שנטען כי נגבו ביתר, ורק אם ייקבע כי המינהל מחויב להשיב לתובעת כספים - יתקיים שלב שני בו ייקבע הסכום שעל המינהל להשיב (עמ' 2). בהתאם לכך הגישו הצדדים את ראיותיהם רק בשאלת החבות. זוהי, אם כן, מסגרת הדיון נשוא החלטה זו.

ב.
דיון והכרעה

1.
חובת המינהל לנהוג בתום לב, ביושר ובהגינות

14.


בבג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל
(לא פורסם - 12.08.1993), פסקה 9, עמד בית המשפט העליון (כב' השופטת ד' דורנר) על חובתו של המינהל כרשות ציבורית לנהוג בתום לב בהתקשרויות חוזיות. חובה זו נגזרת הן מהמשפט הפרטי, המטיל חובת תום לב על כל צד המתקשר בחוזה, והן מכוח המשפט הציבורי המחייב את המינהל כרשות ציבורית,
שהיא נאמן הציבור בנוגע לקרקעות, להקפיד הקפדה יתרה על כיבוד עקרונות של תום לב, יושר והגינות ברמה גבוהה (ראה גם: ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
פ"ד נה (4) 28, (2001), בעמ' 47, מפי כב' השופטת א' פרוקצ'יה).

בענייננו, נראה כי המינהל לא בחל בכל טענה בניסיון להתחמק מהשבת כספים שנגבו מן התובעת ביתר בגין דמי ההיוון הנוספים, אגב העלאת טענות סותרות, כפי שיפורט להלן. כך טען המינהל - מחד - כי האחריות לעיכובים, להוצאות ולנזקים שנגרמו בשל הצורך להתאים את הבנייה לדרישות משרד הביטחון רובצת כולה לפתחה של התובעת, וכי המינהל מעולם לא התחייב לשאת בחלק יחסי מן העלויות הללו; מאידך, נטען בסיכומי המינהל כי עלויות אלו כבר נלקחו בחשבון בשומה שערך השמאי הממשלתי (מה שאינו נכון כלל עובדתית). עוד מסתבר כי המינהל התחמק במשך שנים ארוכות מלהתייחס לדרישת התובעת לשקלל את דרישות משרד הביטחון בשומת דמי ההיוון, וכך גם ניסה להתנער מהסכמה שהיתה בין השמאי מטעמו לבין שמאי התובעת ובינו לבין התובעת.

2.
התיישנות

15
.
השאלה הראשונה שיש להכריע בה הינה התיישנות עילת התביעה. לטענת התובעת, עילת התביעה נולדה במועד בו דחה המינהל את דרישתה להשבת הכספים ששילמה ביתר, ביום 19.9.07, שכן במועד זה הפר המינהל את ההסכמה שהיתה ביניהם. לחלופין, החל מרוץ ההתיישנות במועד בו הושלמו עבודות הבנייה, ביום 4.7.00. לאור העובדה שהמינהל הסכים להקפיא את מרוץ ההתיישנות בתקופת הבדיקה שבין 10.10.05 ועד 19.9.07 – התביעה, שהוגשה ביום 8.1.08, לא התיישנה גם לפי אפשרות חלופית זו. לחלופי חלופין, מרוץ ההתיישנות חודש ביום 9.5.06, כאשר המינהל הודה, במסגרת פגישה בין נציגיו לבין נציגי התובעת, בזכותה של התובעת להחזר כספים. המינהל, לעומת זאת, טוען כי עילת התביעה התגבשה במועד בו שילמה התובעת את דמי ההיוון הנוספים, בנובמבר 1996, ולכן התביעה התיישנה עוד בטרם משלוח המכתב מיום 10.10.05 בו הסכים המינהל להקפיא את מרוץ ההתיישנות.

16
.
סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע כי:
"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". בע"א 10192/07 פסגת אשדוד הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' חן גל השקעות ומסחר בע"מ (לא פורסם - 24.05.10) (להלן: "עניין פסגת אשדוד") פסקה כב' השופטת א' פרוקצ'יה כי:

"היום בו נולדה עילת התובענה הוא היום בו מתגבשות לראשונה העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע (ענין עזבון ויליאמס, בעמ' 271; ע"א 224/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד ל"ח(3) 673, 678-679 (1984)). אולם, הגדרה זו אינה ממצה את מלוא מובנו של המושג 'מועד היוולדה של עילת התובענה'. לצורך תחילת מירוץ ההתיישנות, אין די בקיומה של זכות תביעה מושגית בידי התובע, אלא נדרש קיומה של עילה קונקרטית שמכוחה יכול תובע, הלכה למעשה, לפנות לבית המשפט, להגיש את תביעתו ולזכות בסעד המבוקש בה (ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז (5) 166, 175 (2003), להלן: ענין זיסר). הכוונה היא למועד קונקרטי שבו אילו הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט, והיה מוכיח את עובדותיה המהותיות, היה זוכה בסעד המבוקש" (וראה גם דברי כב' השופט י' עמית ברע"א 901/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (לא פורסם, 19.9.2010), סעיף 44, וע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, (לא פורסם – 19.4.12)).

17
.
מהו המועד בו התגבשו לראשונה העובדות המקימות את עילת התביעה? סבורני כי הדין בנושא זה עם התובעת. במועד תשלום דמי ההיוון הנוספים (בשנת 1996) טרם נחתם ההסכם בין משרד הביטחון לבין התובעת, במסגרתו נקבעו ההתאמות שעל התובעת לבצע כדי לעמוד בדרישות משרד הביטחון. מכאן, שבמועד תשלום דמי ההיוון הנוספים טרם התגבשה זכותה של התובעת לשלם דמי היוון נמוכים יותר. כל עוד לא נחתם ההסכם עם משרד הביטחון ביום 20.11.97, לא ניתן היה לדעת בוודאות כי ערכה של הקרקע נמוך מזה שהוערך בשנים 1995-1996 על ידי השמאים מטעם הצדדים ועל ידי השמאי המכריע בר גרא.
לכן החליטו השמאים מטעם הצדדים, כמו גם השמאי המכריע בר גרא, להותיר סוגיה זו לעתיד (ראה הדיון לקמן). רק לאחר שהובהרו שדרישות משרד הביטחון, ונחתם עמו ההסכם בשנת 1997, ולאחר שהושלמה הבנייה בשנת 2000 והתבררו העלויות בפועל בהן נשאה התובעת לשם התאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון - היה ביכולתה לבצע הערכה מחודשת של שווי המקרקעין שחכרה מהמינהל, ולדרוש החזר של דמי ההיוון ששולמו ביתר. בלשון בית המשפט העליון, רק באותה עת היתה בידי התובעת "עילה קונקרטית" ומעשית מכוחה היתה יכולה להגיש תביעה לבית המשפט.

18
.
זאת ועוד, עילת התביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט, המבוססת על תשלום ביתר של דמי ההיוון הנוספים, איננה העילה היחידה העומדת לזכות התובעת. התובעת טוענת גם כי הוסכם בינה לבין המינהל כי היא תשלם תחילה את דמי ההיוון הנוספים לפי שווי הקרקע, בהתעלם מן העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, וכי רק עם תום הבנייה יערך חישוב מחודש של שווי המקרקעין לצורך תשלום דמי ההיוון הנוספים, בהתאם לעלויות בפועל. הסכמה זו (שבקיומה שוכנעתי, כפי שיובהר לקמן) הופרה במועד בו דחה המינהל את דרישת התובעת להשבת דמי ההיוון הנוספים ששולמו ביתר, ביום 19.9.07, ואז גם נתגבשה עילת התביעה בגין הפרת ההסכם.

מכל מקום, גם אם עילת התביעה התגבשה כבר בשנת 2000, עם השלמת הבניה (ונתעלם לרגע מהטענה הצודקת שהעילה התגבשה רק עם הפרת ההסכם בשנת 2007), הרי שלתקופת ההתיישנות הרגילה של 7 שנים יש להוסיף כשנתיים ימים בגין הסכמת המינהל להקפאת ההתיישנות בתקופת הבדיקה, ולפי חישוב זה התביעה הוגשה ביום 8.1.08 בתוך תקופת ההתיישנות
.

19
.
ניתן להוסיף כי ההלכה היא שעל רשויות המדינה לשקול בזהירות לפני שהן מעלות טענת התיישנות. וכה אמרה כב' השופטת ע' ארבל בע"א 5964/03
עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקוה, (לא פורסם - 16.2.06) בפסקה 15:
"כאשר הרשות עושה שימוש בטענת התיישנות כדי לפטור עצמה ממילוי חובותיה, עשויה להווצר תחושה של אי נוחות. סעיף 2 לחוק קובע "אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה". משמעות הדברים היא, שכאשר הרשות טוענת טענת התיישנות אין היא כופרת בקיומה של הזכות, אלא היא מבקשת רק לחסום את מימושה. הווי אומר, היא מחזיקה בכספו של האזרח בטענה פרוצדוראלית אך ללא כל זכות מהותית. התנהלות כזו של רשות ציבורית מעוררת קושי.
...
אכן, הימנעותה של רשות ציבורית מלשלם לאזרח את אשר היא חבה לו, תוך הסתמכות על טענה פרוצדוראלית, אינה מתיישבת, על פניה, עם עקרון ההגינות שהרשות מחויבת בו או עם עקרון שלטון החוק לו היא כפופה. מסיבות אלו, קרוב להניח, קבע היועץ המשפטי לממשלה (כתוארו אז) ח' כהן, הנחיה לפיה לא תעלה המדינה טענת ההתיישנות ללא אישורו של היועץ המשפטי לממשלה. הנחיה זו משלה בכיפה משך שנים ולאחרונה עברה שינויים, אולם גם היום, במקרים רבים נמנעת המדינה מלהעלות טענה של התיישנות, כפי שציין בא כוח היועץ המשפטי לממשלה במסמך עמדה שהגיש במסגרת הליך זה
".

אמנם, הלכה זו - אין פירושה כי לעולם תימנע הרשות מלהעלות טענת התיישנות מוצדקת. אולם על הרשות להיזהר במיוחד מניצול לרעה של מקרי גבול, כגון כאשר הפרט פנה אל הרשות בבקשה לממש את זכויותיו זמן רב לפני שחלפה תקופת ההתיישנות, ורק ההמתנה להחלטת הרשות בעניין הביאה לכך שבמועד הגשת התביעה מועלית הטענה שחלפה כבר תקופת ההתיישנות. כך אירע בענייננו. כפי שיובהר לקמן, התובעת דרשה עוד בטרם שילמה את דמי ההיוון הנוספים (בשנת 1996) להביא בחשבון את העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון לפי אומדן שיעשה, והמינהל הבטיח במכתב התשובה להתייחס לדרישה זו - אך כיום הוא טוען כי לא עשה כן עד שנת 2007 (טענה שמתעלמת מן ההסכמה שהושגה לדחות את העיסוק בסוגיה זו עד לאחר תום הבניה). כך גם פנתה התובעת אל המינהל לאחר תום הבניה בדרישה לחישוב מחדש של דמי ההיוון הנוספים, וזאת ביום 6.1.03 (נספח כז' לתצהיר רובינשטיין). תשובת המינהל הגיעה – לאחר בדיקה שארכה כמעט חמש שנים - רק ביום 19.9.07 (נספח לג' לתצהיר רובישטיין). יתר על כן, המינהל הסכים ביום 10.10.05 כי תקופת בדיקת טענותיה של רובינשטיין לא תבוא במניין תקופת ההתיישנות (נספח ל' לתצהיר רובינשטיין). מכך משתמעת הכרה של המינהל בכך שתקופת ההתיישנות טרם חלפה באותו מועד, ולמצער שהוא לא יעלה טענה שכזו. בנסיבות אלו, ולנוכח כל מה שיפורט לקמן, נראה לי כי שיקול דעת נוסף היה צריך להביא את המינהל להימנע מלהעלות בתיק זה טענת התיישנות, מה גם שאין בה ממש לגופה.

20
.
למעלה מן הצורך אומר כי אינני מקבל את טענתה החלופית של התובעת, לפיה הנתבע הודה בזכותה להחזר חלק מדמי ההיוון הנוספים ששולמו, ולכן חלות במקרה זה הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות. סעיף 9 לחוק ההתיישנות קובע:

"הודה הנתבע, בכתב או בפני
בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה
"
. ההלכה בנוגע להוראת סעיף 9 היא כי
על הנתבע להודות לא רק בקיום העובדות הנדרשות, אלא גם בקיום הזכות של התובע (ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים (לא פורסם, 22.6.2008), סעיף 40 לפסק דינה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה; כב' השופט י' עמית בעניין רובאב

הנ"ל, בפסקה 12).

על מנת שיהיה בסעיף 9 כדי לסייע לתובעת, עליה להראות הודאה של המינהל
בזכותה להשבת דמי ההיוון הנוספים ששולמו ביתר. אינני סבור שניתן למצוא במכתביו של המינהל לאחר שנת 1998 הודאה בזכותה של התובעת להחזר הכספים. בכל התכתובות שהציגו הצדדים, המינהל שב ומציין כי הנושא מצוי בבדיקה, ובכך אין די. גם האמירה בסיכום פגישה מיום 9.5.06 כי "יעשה ניסיון לקביעת עקרונות אשר יהיו מקובלים על שני הצדדים בכל הנוגע ל'ראשי הנזק' המפורטים במכתב החברה" (נספח לא' לתצהיר רובינשטיין) - איננה עולה כדי הודאה בזכותה של התובעת להחזר כספים. זאת, כאשר
באותו מסמך גם נאמר מפי נציגת המינהל כי התובעת נושאת באחריות לכך שלא תיאמה את נושא דרישות משרד הביטחון בעת הכנת התב"ע; שהחברה חתומה על סעיף ויתור בהסכם עם משרד הביטחון; וכי תוכן חוות דעת משפטית לגבי מחויבות המינהל כלפי התובעת.

ממילא, כאמור לעיל, הגעתי למסקנה, מנימוקים אחרים, כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה במועד הגשת התביעה.

2
.
ויתור

21
.
המינהל טוען כי בהסכם שחתמה התובעת עם משרד הביטחון ביום 20.11.97 ויתרה התובעת על כל טענה או דרישה כלפי רשות מרשויות המדינה בכל הנוגע להתאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון. טענה זו ביסס המינהל על כמה סעיפים שבהסכם עם משרד הביטחון, שיצוטטו להלן.

סעיף 3ב. להסכם קובע לאמור:

"היזם מצהיר ומתחייב כי בכפוף לקיום התחייבויות המשרד לפי הסכם זה, אין ולו תהינה לו כל תביעת דרישות ו/או טענות כלפי המשרד ו/או צה"ל ו/או המדינה ו/או רשות מרשויותיה, לרבות ועדת תכנון ובניה ו/או כל מי שפועל בשמם או מטעמם בקשר עם אישורי תכניות הבנייה של הבנין, מתן היתרי בנייה לבנין, מועדי האישורים וההיתרים, כאמור, וכל דבר וענין הנובעים ו/או הקשורים בכך, לרבות נזקים ו/או עיכובים, ובלבד שהוראות סעיף זה יחולו רק על מה שקשור לגובה הבנין ו/או לקרני התקשורת ו/או להסכם זה;".


סעיף 11(9) להסכם עם משרד הביטחון קובע:

"היזם מצהיר ומתחייב כי הוא מוותר על כל זכות ו/או טענה ו/או דרישה ו/או תביעה המוקנים ו/או יוקנו לו עקב נשיאתו בעלות פתרון הביניים ובכל הוצאה אחרת המוטלת עליו והנובעת מקיום הסכם זה ו/או זכרון הדברים וכי לא ידרוש כל פיצוי ו/או
שיפוי בקשר לכך מהמשרד ו/או מצה"ל ו/או מהמדינה ו/או מרשות מרשויותיה...".

סעיף 14(ב) להסכם זה קובע:

"...היזם ישא בכל העלויות ו/או ההוצאות הקשורות בקיום התחייבויותיו לפי הסכם זה ... והיזם מתחייב לא לדרוש מהמשרד ו/או מי מרשויות המדינה ו/או רשויות התכנון ו/או מי מטעמם סכום כלשהו בגין ההוצאות ו/או העלויות הנ"ל.

סעיף 14(ג) מוסיף וקובע:

"היזם מוותר בזאת על כל זכות ו/או טענה ו/או דרישה ו/או סעד ו/או תרופה המוקנים לו על פי כל דין ו/או הסכם כנגד המשרד ו/או רשות מרשויות המדינה ו/או רשות מרשויות התכנון ו/או מי מטעמם, בקשר לזכרון הדברים ו/או להסכם זה ו/או להקמת הבנין ו/או להליכי התכנון שקדמו להקמתו של הבנין ו/או למגבלות הבניה שהוטלו על האיזור בו נבנה הבנין, בקשר לבנין ו/או למבני המשרד...".



22.

הצדדים חלוקים לגבי משמעותם של סעיפים אלו שבהסכם, והשאלה היא האם הם נתכוונו לחול על דרישתה של התובעת להשבת דמי היוון ששולמו ביתר. זו שאלה המצריכה פירוש של ההסכם שבין התובעת לבין משרד הביטחון. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כפי שתוקן בתשע"א, קובע לאמור:
25. פירוש של חוזה (תיקונים: התשמ"א, התשע"א)
(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.
(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג)...
(ד)..."
.
ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה גובשו לפני תיקון תשע"א בפסק הדין הנודע שניתן בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)
(אושר בדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם).
הלכת אפרופים אושרה והובהרה בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1; פסק
הדין שעליו נסב הדיון הנוסף ניתן בע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481)
.
ששה שופטים חזרו ואישרו את הלכת אפרופים (כב' הנשיא א. ברק, כב' השופטת ד. ביניש, כב' השופט א. ריבלין, כב' השופטת א. פרוקצ'יה, כב' השופט א. לוי וכב' השופט ס. ג'ובראן). שלושה שופטים (המשנה לנשיא כב' השופט מ. חשין, כב' השופטת מ. נאור וכב' השופט א. גרוניס) סברו כי יש להותיר את הלכת אפרופים על מכונה, אך מן הראוי להשיב ללשון החוזה את בכירותה על-פני ראיות אחרות, שכן הסקת אומד דעתם של הצדדים מתוך לשון החוזה בטוחה ואמינה יותר מהסקתו מתוך הנסיבות.

הלכת אפרופים תומצתה בעניין ארגון מגדלי ירקות הנ"ל על-ידי כב' השופטת א. פרוקצ'יה, תוך ציטוט דברי המשנה לנשיא דאז, א. ברק, בעמ' 311-313, כדלקמן:

"חוזה מתפרש על-פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים בקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה 'קבילים' הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו. זו תתבהר רק בסיומו של ההליך הפרשני... אם אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה כמו גם במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלבנטי לפתרון הבעיה הפרשנית הניצבת לפני השופט, על-פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך 'אופייה מהותה של העיסקה שנקשרה בין הצדדים...'. זהו מבחן אובייקטיבי. הוא מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של הגיון... תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ('אומד דעת הצדדים') והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ('אומד דעת הצדדים') על העליונה... זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות... הנה כי כן, לא מבחן דו-שלבי אשר לשונו הברורה או הלא-ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות".

23.

בעקבות ביקורת שנמתחה בספרות המשפטית על הלכת אפרופים, גם לאחר אישורה בדיון הנוסף בעניין ארגון מגדלי ירקות, חוקקה הכנסת בתשע"א את תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), אשר שינה את סעיף 25 לחוק בהתאם לנוסח שצוטט לעיל, על מנת להדגיש כי יש להעניק ללשון החוזה משקל משמעותי בעת פירושו. ההיסטוריה החקיקתית וההלכתית בנושא זה, והתכלית של תיקון מס' 2 לחוק, הובהרו על ידי בית המשפט העליון ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, (לא פורסם, 26.2.2012). המשנה לנשיאה, כב' השופט א' ריבלין (אליו הצטרף כב' השופט ס' ג'ובראן, כנגד גישה מסויגת יותר כלפי הלכת אפרופים שהביע כב' השופט נ' הנדל), סיכם את ההלכה בנוגע לפרשנות חוזים כדלקמן (פסקאות 26-28):
"26. עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו, תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי.
27....
28. כללו של דבר, גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון. רק כך מושג האיזון הראוי בין רצון הצדדים לבין השאיפה לוודאות משפטית; ונבהיר: איזון זה, בין שני הערכים, נקבע בפועל כאיזון הראוי בפסק הדין בעניין אפרופים. בדיון הנוסף בעניין מגדלי הירקות, קבע בית משפט זה - בהרכב מורחב של תשעה שופטים - כי איזון זה הוא אכן האיזון הראוי. כך היה גם בעוד עשרות פסקי דין שניתנו בנושא זה על-ידי בית המשפט העליון בשנים שחלפו מאז פסק הדין בעניין אפרופים; וכך הוא הדבר גם לאחר התיקון לחוק. המחוקק, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק המתוקנת, ומן הפרוטוקולים של דיוני ועדת החוקה, חוק ומשפט, לא ביקש לבטל איזון זה, ולבכר את אחד הערכים על-פני השני; אלא, ביקש הוא, תחת זאת, אך לחדד ולהבהיר, כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות. כאמור, משקל מסוג זה - לא יותר, אך גם לא פחות - ניתן ללשון באמצעות פירוש הסעיף, באופן שעליו עמדנו לעיל".

גם בדנ"א 1797/12 אשר ליסטר נ' ציפורה פרידנברג, (לא פורסם – 16.8.12) הדגישה כב' השופטת ע' ארבל כי ההלכה שנקבעה בעבר, בפסקי הדין בעניין אפרופים ובעניין מגדלי הירקות, ממשיכה לעמוד בעינה גם לאחר חקיקת התיקון לסעיף 25 לחוק החוזים.
ההלכה העדכנית בנושא סוכמה לא מכבר על ידי כב' השופט ע' פוגלמן בע"א 7434/10
קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל
- מחוז חיפה, (לא פורסם- 21.10.12):
"נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו. לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, והיא תוחמת את גבולותיו. ואולם, נקודת המוצא איננה נקודת הסיום. בצד בחינת לשון החוזה, נדרש בית המשפט גם לנסיבות החיצוניות לו, והכול לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 23, 28-25 (2006) (להלן: עניין ארגון מגדלי הירקות); אהרן ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה 388-387 (2001) (להלן: פרשנות החוזה)). שני מקורות אלה - לשונו של החוזה והנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו - "קבילים הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265, 313 (1995) (להלן: עניין אפרופים)). בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית, יש לבחון גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים - מבחינתם הסובייקטיבית - באמצעות החוזה (פרשנות החוזה, בעמ' 404)".
24.
ניתן לסכם את ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה, כפי שהן עולות מפסקי הדין דלעיל ומפסקי דין אחרים, וככל שהן נוגעות לענייננו, כדלקמן:


א.
נקודת המוצא של הפרשנות היא לעולם לשון החוזה, אשר תוחמת את גבולות הפירוש: "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון", וצריך להיות עיגון בלשון החוזה לפירוש שבית המשפט מאמץ (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כב' הנשיא א. ברק בפיסקאות 2-3, ודברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 10; דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 6).

עם זאת, לשון החוזה הינה נקודת מוצא לפירוש החוזה - לא נקודת הסיום; המטרה הסופית היא קביעת אומד דעתם של הצדדים על-פי לשון החוזה ועל-פי הנסיבות החיצוניות לו (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 10). על בית המשפט לבחון במקביל את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, על מנת לאתר את אומד דעתם של הצדדים, ולאמץ פירוש שיגשים את תכלית החוזה (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט ריבלין בפיסקה 11, וע"א 2553/01, דברי כב' הנשיא א. ברק בפיסקה 2). אך לשון החוזה היא מקור פרשנות הנמצא בדרגה גבוהה יותר מן הנסיבות החיצוניות (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט מ. חשין בפסקאות 14-15, ודברי כב' השופט א. ריבלין בפסקאות 10-11; ספרו הנ"ל של א. ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 497). בנוסף, קיימת חזקה פרשנית הניתנת לסתירה, לפיה תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה; יש עדיפות ללשון הרגילה והטבעית של החוזה, על פני נסיבות חיצוניות המצביעות על פרשנות חריגה ומיוחדת (
ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (לא פורסם, 23.2.10); ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (לא פורסם, 28.1.08, דברי כב' השופט י' דנציגר;
דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפסקאות 10-11, ורע"א 3961/10 הנ"ל, פסקה 26). חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים בהם מסתבר כי לשון החוזה אינה ברורה, וקיימת יותר מדרך פרשנית אחת העולה מלשון החוזה.


ב.
כאשר החוזה ניתן לפירושים שונים, יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכליתו. תכלית זו הינה התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים, ובלשון סעיף 25(א) לחוק החוזים - "אומד דעתם של הצדדים" (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל בפיסקה 8). לצורך קביעת התכלית הסובייקטיבית של החוזה, ניתן להיזקק לעדויות חיצוניות הנוגעות לנסיבות ההתקשרות ולמשא ומתן בין הצדדים, על מנת לברר מה היה רצונם המשותף (שם, פיסקה 8, ודברי כב' השופט א. ריבלין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפיסקה 9). אך גם כאן יש להדגיש את הדברים שאמר כב' הנשיא א. ברק בענין אפרופים בעמ' 313-314, בעניין משקל היתר הניתן ללשון החוזה, לאמור:
"בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות. 'החזקה הינה, כי תכלית החוזה תוגשם, אם תינתן ללשון החוזה המשמעות הרגילה, הנודעת לו בלשון בה נקטו הצדדים. הנטל מוטל על הצד הטוען למשמעות מיוחדת' (פסק-דיני בד"נ 32/84 הנ"ל, בעמ' 274);...".


ג.
המטרה הראשונית והעיקרית בפירוש חוזה היא מציאת כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים, וזאת לאור עיקרון חופש החוזים והשאיפה לכבד את רצונם של הצדדים (דברי כב' השופט מ. חשין בדנ"א 2045/05 הנ"ל, בפיסקה 28). אולם, מבחינה מעשית קשה לא פעם למצוא את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, כאשר כל אחד מן הצדדים מציג תכלית סובייקטיבית שונה מזו של חברו. בנסיבות אלו, כאשר לא ניתן לגבש כוונה סובייקטיבית משותפת של שני הצדדים לחוזה אין מנוס מפניה לתכלית האובייקטיבית של החוזה (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, פיסקאות 12-13; דברי כב' השופט א. ריבלין בדנ"א 2045/05 בפיסקה 12, ודברי כב' השופט מ. חשין בפיסקאות 28-30). השימוש בתכלית האובייקטיבית הינו המוצא אחרון, כאשר אומד דעתם של הצדדים איננו משתמע מלשון החוזה, ואף לא מנסיבות הענין (ראה חוות דעתו של כב' השופט נ' הנדל בעניין המל"ל נ' סהר הנ"ל, פסקה 8).

אשר לדרך קביעת התכלית האובייקטיבית של החוזה, מקום בו יש צורך להיזקק לה כמפלט אחרון, אמר כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, בפיסקה 13:


"המבחן האובייקטיבי מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של היגיון ומשיקולים של סבירות (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 313)".



התכלית האובייקטיבית נקבעת בהתחשב באופי החוזה, והיא מבוססת על ההנחה שהצדדים ביקשו להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית. על מנת לאתר את התכלית האובייקטיבית של החוזה, על בית המשפט לשאול עצמו מה היה "הרצון ההיפותטי של הצדדים, אילו נתנו דעתם לשאלה הפרשנית הניצבת בפני
נו, כאנשים סבירים והוגנים" (שם, פיסקה 14). במסגרת איתור התכלית האובייקטיבית של החוזה, יש לאמץ פירוש המגשים את עקרון תום הלב (דברי כב' השופט א. ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, בפיסקה 11).


ד.
בית המשפט חייב לבחון לצורך פירוש ההסכם מהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחוריו
(דברי כב' השופט א. ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, פיסקאות 12, 14). חוזה מסחרי נועד להגשים מטרה מסחרית, ויש לפרשו באופן שיגשים תכלית שנותנת ביטוי להיגיון מסחרי-כלכלי, לסבירות וליעילות (ע"א 9609/01 מול הים נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 141; ספרו הנ"ל של א. ברק, על פרשנות חוזה, עמ' 532-533; ג. שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, מהד' תשס"ה-2005, בעמ' 426).
ה.
יש לקרוא את החוזה בכללותו, כמכלול אחד, ואין לפרש כל הוראה במנותק מן ההקשר הכללי; הפירוש חייב להביא בחשבון את מערכת האיזונים הכוללת שבחוזה (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01, פיסקה 9). יש צורך לאמץ פירוש שלא יפר את האיזון הכלכלי שהחוזה ביקש להשיג (שם, פיסקה 14).


ו.
חוזה יתפרש כנגד הצד המנסח, אך זאת רק כאשר חוזה ניתן לשני פירושים, ושניהם סבירים והגיוניים במידה שווה (ע"א 631/83 המגן נ. מדינת הילדים, פ"ד לט(4) 561, בעמ' 572-573; ע"א 497/83 צור נ. הפניקס, פ"ד מא(1) 729, בעמ' 733; ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, בעמ' 836). בע"א 4651/95 בני סעיד חמודה קבלני עבודות קווי מים נ' המועצה המקומית עראביה, פ"ד נ(5) 81, בעמ' 87, הוצע להביא בחשבון לצורך פירוש ההסכם לא רק את השאלה מי ניסח אותו, אלא גם את מבחן יחסי הכוחות שבין המתקשרים, קרי: מי היה הצד שכוחו לקבוע את תנאי החוזה עדיף. סעיף 25(ב1) לחוק שתוקן בתשע"א נותן ביטוי להשקפה זו, בקובעו: "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

25
.
נקודת המוצא לפירוש ההסכם היא, כאמור, לשונו. עיון בסעיף 3(ב) להסכם מלמד כי התובעת ויתרה בו על תביעות "בקשר עם אישורי תכניות הבנייה של הבנין, מתן היתרי בניה לבניין, מועדי האישורים וההיתרים, כאמור, וכל דבר וענין הנובעים ו/או הקשורים בכך, לרבות נזקים ו/או עכובים...". ויתור זה אינו נוגע לכל עילת תביעה באשר היא, אלא רק כזו הקשורה לתכניות הבניה ולהיתרי הבניה. עילת התביעה של התובעת במקרה דנן אינה קשורה במתן היתר הבניה, אלא בתשלום דמי היוון ביתר עבור חכירת מקרקעין מן המינהל.

סעיף 11(9) להסכם (כותרתו "שלב פיתרון הביניים") מתייחס ל"שלב פיתרון הביניים", שבו נבנה הבניין ומוצב בו ציוד החורג מן הגובה המותר (ראה סעיף 2(ז) להסכם). תהליך הבניה היה כרוך בהגבלות שהטיל משרד הביטחון, ובעניין זה ויתרה התובעת על כל תביעה לשיפוי או פיצוי "עקב נשיאתה בעלות פיתרון הביניים". לכן גם סעיף זה אינו נוגע לעניינו.

סעיף 14(ב) להסכם קובע כי התובעת תישא בכל העלויות וההוצאות הקשורות בקיום התחייבויותיה על פי ההסכם, ולא תדרוש ממשרד הביטחון או מרשות כלשהי של המדינה לשאת בהן. אך תביעתה האמיתית של התובעת כלפי המינהל איננה לשפותה או לפצותה בגין העלויות הנוספות שנבעו מדרישות משרד הביטחון, או להשתתף בעלויות אלו (אם כי דרישה כזו עלתה במכתבי התובעת למינהל, והיא גם נכללת בין יתר הטענות שהועלו בכתב התביעה). כפי שעולה מכתב התביעה (סעיף 37) ומסיכומי התובעת, וכפי שיובהר לקמן, תביעתה הנכונה היא לחייב את המינהל לערוך שומה עדכנית של ערך המקרקעין לצורך תשלום דמי ההיוון הנוספים, באופן שיביא בחשבון את המגבלות שהטיל משרד הביטחון על הבניה ואשר הפחיתו את ערך המקרקעין. כפי שאמרה בצדק הגב' פרגל: "המינהל לא משתתף בעלויות אלא מתייחס לשווי הקרקע" (עמ' 39). זו אכן דרישת התובעת: לשום את שווי הקרקע לצורך חישוב דמי ההיוון הנוספים בצורה נכונה, ולהשיב לתובעת את דמי ההיוון שנגבו ביתר, הואיל ודמי ההיוון הנוספים שולמו בהתאם לשומה שאינה סופית, לפני שנחתם ההסכם עם משרד הביטחון, ובהתעלם מן ההשלכות של דרישותיו על שווי הקרקע (סעיף 37 לכתב התביעה). דרישה זו, כפי שיובהר לקמן, מעוגנת לא רק בהסכמה שהושגה בין התובעת למינהל ובין השמאים מטעם הצדדים, אלא גם בדין ובנוהג בעניין הכללים החלים על חישוב דמי היוון. אין עסקינן בתביעה נגד רשות מרשויות המדינה (המינהל) לפצות את התובעת בגין הצורך להיענות לדרישות משרד הביטחון, או להשתתף בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, אלא בתביעה לשום בצורה נכונה את שווי הקרקע לצורך תשלום דמי ההיוון.


סעיף 14(ג) להסכם עם משרד הביטחון הינו, לכאורה, הבעייתי ביותר מבחינת התובעת, שכן הויתור של התובעת על זכויותיה נוסח בו בצורה רחבה ביותר. הוא חל על כל תביעה או זכות העומדות לתובעת כנגד רשות מרשויות המדינה, "על פי כל דין ו/או הסכם", וזאת "בקשר לזכרון הדברים ו/או להסכם ו/או להקמת הבניין ו/או להליכי התכנון שקדמו להקמתו של הבניין ו/או למגבלות הבניה שהוטלו על האישור בו נבנה הבניין". אולם גם כאן, יש לומר כי עילתה האמיתית של התובעת נגד המינהל איננה נוגעת להסכם עם משרד הביטחון, להליכי התכנון, להקמת הבניין או למגבלות שהוטלו על בנייתו. עילתה נוגעת, כל-כולה, לחובתו של המינהל לשום כדין ובצורה נכונה את שווי המקרקעין לצורך תשלום דמי היוון, תוך התחשבות במגבלות התכנוניות והביטחוניות החלות על הבניין, כפי שאף סוכם בין המינהל לבין התובעת (ראה לקמן). חובה זו היתה קיימת לפני שנחתם ההסכם עם משרד הביטחון, והיא קיימת לאחר חתימתו - אף בלא הסכם מיוחד עם התובעת - שכן המינהל, כרשות ציבורית, איננו רשאי לגבות דמי היוון בניגוד לדין ולכללים הנוהגים. המינהל עצמו אומר בסיכומיו כי "כלל יסודי הוא כי מקרקעין נישומים על יסוד כלל מגבלותיהם ויתרונותיהם, בהתאם למצב התכנוני." (סעיף 56). רובינשטיין העלה בעדותו תהיה האם לנוכח תניות הויתור בהסכם עם משרד הביטחון ניתן היה לשלול מן התובעת, למשל, זכות לתבוע מן העירייה השבה של היטל השבחה שנגבה ממנה שלא כדין (עמ' 24). התהיה בהחלט במקומה, והתשובה עליה מתבקשת מאליה: אין להעניק להסכם שנכרת עם המדינה פרשנות שתאפשר לרשות מרשויותיה לגבות כספים שלא כדין.

26.

ההסכם עם משרד הביטחון איננו מתייחס לנושא תשלום דמי ההיוון ולהסכמה שהיתה בין התובעת לבין המינהל בעניין זה (כפי שיפורט לקמן). בבואנו לפרש את תניות הויתור שבהסכם עם משרד הביטחון, בהתאם לכללי הפרשנות שבוארו לעיל, יש להביא בחשבון לצד לשון ההסכם גם את מכלול נסיבות העניין, על מנת לברר מה היתה כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים להסכם. כמו כן, יש לפרש את ההסכם על פי תכליתו. תכלית זו הובהרה במבוא להסכם, ממנו עולה כי מטרתו היתה להבטיח שלא יפגעו האינטרסים של משרד הביטחון, ושכל דרישותיו לגבי הקמת הבניין תבוצענה על ידי התובעת ועל חשבונה. כך גם נאמר בסיכום פגישה שבין משרד הביטחון לתובעת מיום 11.4.94, כי "כל העלויות הישירות והעקיפות הקשורות במתן הפתרונות למניעת חסימת עורקי התקשורת יהיו שלא ע"ח תקציב מעהב"ט" (נספח ה' לתצהיר פרגל).

אכן, משרד הביטחון היה מעוניין לכסות לא רק את עצמו, אלא גם רשויות אחרות של המדינה, מפני תביעות מצד התובעת הנובעות מן המגבלות שהטיל. אך אין שמץ של
ראיה - לא בלשון ההסכם ולא בנסיבותיו החיצוניות - לכך שהיתה לצדדים כוונה כלשהי להתערב בדרך בה מחושבים דמי ההיוון הנוספים, המגיעים למינהל בגין אישור תוכנית תא/2260. נושא זה נותר מחוץ לתחום הויתור עליו נדרשה התובעת לחתום, ולא בכדי אין לו זכר בהסכם, או בכל מסמך אחר. אכן, התובעת התחייבה בהסכם עם משרד הביטחון לשאת בכל העלויות הנובעות מדרישותיו, כפי שנאמר בהסכם שוב ושוב. אך אין בין התחייבות זו כלפי משרד הביטחון ובין חובתו של המינהל לשום את הקרקע בהתחשב בדרישות אלו דבר ולא כלום. כאמור לעיל, דרישתה האמיתית והצודקת של התובעת אינה להשתתפות המינהל בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, אלא להעריך את שווי הקרקע - לצורך תשלום דמי ההיוון הנוספים - בהתחשב בעלויות גבוהות אלו.

בסעיף 18(ד) להסכם נאמר כי "הסכם זה בא לקבוע ולהסדיר את היחסים שבין הצדדים", קרי: התובעת ומשרד הביטחון. המינהל לא היה צד להסכם, ולטענתו אף לא היה בידיו עותק של ההסכם עד שנת 2005 (סעיף 49 לתצהיר פרגל). אך המינהל ידע כי מתנהל משא ומתן עם משרד הביטחון, והוא אף ניסה לסייע בהוצאת ההיתר (סעיף 35 לתצהיר רובינשטיין ונספחים ח1-ח4 שם). עובדות אלו מחזקות את פרשנותה של התובעת להסכם. לו התכוונו הצדדים להסכם לפטור את המינהל מחובתו לערוך חישוב מחדש של דמי ההיוון הנוספים לאחר השלמת הבניה, יש להניח כי המינהל היה מיודע לגבי ההסכם בזמן אמת, ואף דואג להכללת תניית ויתור ספציפית המתייחסת לדמי ההיוון הנוספים. כך גם אין בפי המינהל כל הסבר לשאלה מדוע תוותר התובעת על זכותה הבסיסית לשלם דמי היוון
המביאים בחשבון את כל המגבלות המוטלות על הקרקע, וזאת ללא כל סיבה נראית לעין,
מבלי שהמינהל דרש זאת ממנה ומבלי לקבל תמורה עבור ויתור זה. בניגוד לטענת המינהל בסיכומיו, עצם ההסכמה של משרד הביטחון לבנייה אינה מהווה תמורה בגין הויתור על זכויות התובעת מול המינהל. המינהל ידע, במועד עריכת השומה, שמשרד הביטחון יטיל מגבלות על הבנייה ושהסרת המגבלות תהיה כרוכה בעלויות לא מבוטלות. אף על פי כן, הסכים המינהל כי תיערך שומה מחודשת ומעודכנת של שווי הקרקע לצורך קביעת דמי ההיוון הנוספים לאחר השלמת הבניה. לו סבר המינהל שהסכמת משרד הביטחון לבניה מהווה תמורה הולמת להשקעת התובעת בהתאמת הקרקע לדרישות המשרד, לא היה מסכים מלכתחילה לבצע חישוב מחדש של שווי המקרקעין לאחר השלמת הפרויקט (הסכמה שיש לה ראיות ברורות, כפי שיובהר להלן).

27.

בעת שנחתם ההסכם עם משרד הביטחון כבר היה ידוע שהתובעת שילמה למינהל דמי היוון נוספים, וכפי שיובהר לקמן - התובעת גם ידעה כי המינהל התחייב כלפיה להעריך מחדש את שווי המקרקעין לצורך חישוב דמי ההיוון הנוספים, לאחר שיתבררו עלויות התאמת הפרויקט לדרישות משרד הביטחון. אך אין צל של ראיה לכך שמשרד הביטחון ביקש לפטור את המינהל מהתחייבותו דלעיל כלפי התובעת, או שהתובעת הסכימה לוותר על זכות זו, ששווייה רב, במסגרת ההסכם עם משרד הביטחון. התובעת טוענת כי לא זו היתה כוונתה כאשר חתמה על ההסכם, וכי הנושא כלל לא עלה במסגרת המשא ומתן עם משרד הביטחון (סעיפים 45 ו- 47 לתצהיר רובינשטיין). המינהל, מצדו, לא טרח לזמן מי מן הגורמים במשרד הביטחון שנטלו חלק במשא ומתן עם התובעת, על מנת לסתור את טענת התובעת. רובינשטיין היה מנהל התובעת משנת 1996, וטיפל בפרויקט באופן אישי מאז מות סבו בשנת 1995; הוא גם חתם בשם התובעת על ההסכם עם משרד הביטחון (עמ' 14, וראה גם עדותו בעמ' 23-24). הוא הדגיש בעדותו כי "אין בהסכם דבר לגבי דמי היתר עם המינהל" (עמ' 23). כאשר נשאל מדוע הסעיפים בהסכם נוסחו באופן רחב כך שהויתור חל על כל רשויות המדינה, השיב:

ת. איני רואה קשר בין סעיף זה למהות שהוא כימות ערך הקרקע מול המינהל. איני יודע מדוע ההסכם נוסח כך. לא היה מו"מ לגבי ההסכם. יתכן שהיו טיוטות, אך נוסח ההסכם נשאר כפי שהראו לנו לראשונה.
ש. לא הצגתם מול משרד הביטחון שאתם רוצים לשמור את הטענה בענין ערך הקרקע.
ת. אין קשר בין נושא סעיפי הויתור שאת מפנה אליהם לבין ערכי הקרקע כפי שאנו מחוייבים לשלם למינהל
" (עמ' 24).

עדותו של רובינשטיין הותירה רושם מהימן, ושוכנעתי כי התובעת מעולם לא התכוונה לוותר במסגרת ההסכם עם משרד הביטחון על ההסכמה אליה הגיעה עם המינהל, לבצע חישוב מחודש של דמי ההיוון הנוספים עם סיום הבניה, וכי ויתור זה לא עלה במשא ומתן ולא נדרש ממנה על ידי משרד הביטחון.

28.
סיכומו של דבר:
לשונם הרחבה והגורפת של סעיפי הויתור בהסכם עם משרד הביטחון אינה ברורה וחד-משמעית, ואין לפרשם כחלים על תביעה זו. על מנת שההסכם עם משרד הביטחון יבטל הסכם מיוחד וקודם שהושג בין התובעת לבין המינהל (כפי שיובהר לקמן), ויתיר למינהל לגבות מהתובעת דמי היוון ביתר ובניגוד לכללי השומה המקובלים – יש צורך ביותר מאשר תניות ויתור כוללניות. חזקה על המדינה שלא התכוונה להשיג תוצאה זו בהסכם. כך גם לא הובאה כל ראיה כי היתה לצדדים כוונה להקנות למינהל זכויות לפי הסכם זה, שהמינהל אינו צד לו, ואין משתמעת מן החוזה כוונה שכזו (ראה סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973).

זאת ועוד, סעיפי הויתור בהסכם עם משרד הביטחון, עליהם מבקש המינהל להסתמך, נוסחו על ידי משרד הביטחון והוכתבו לתובעת כתנאי למתן היתר בניה (סעיפים 44-45 לתצהיר רובינשטיין). בעדותו אמר רובינשטיין: "לא היה מו"מ לגבי ההסכם. יתכן שהיו טיוטות, אך נוסח ההסכם נשאר כפי שהראו לנו לראשונה" (עמ' 24). הואיל ותנייות הויתור בהסכם ניתנות לשני פירושים, והן מנוסחות בצורה כוללנית וגורפת, והואיל והיתה למשרד הביטחון עדיפות בניסוח תנאי ההסכם, והוא היה הצד שכוחו עדיף בקביעת תנאי הסכם (ללא הסכמתו לא היה ניתן היתר בניה) - יש לפרש את סעיפי הויתור כנגדו (ראה ההלכות בסעיף 24(ו) לעיל וסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), כפי שתוקן בתשע"א). למעשה, אין כל ראיה כי אנשי משרד הביטחון, שהיו מעורבים בניסוח ההסכם וגיבושו, סברו שההסכם כולל ויתור על תביעה מן הסוג שהוגש בתיק זה.



לאור כל הנימוקים דלעיל, יש לדחות את טענת המינהל כי תניות הויתור בהסכם שבין משרד הביטחון לבין התובעת מונעים ממנה להגיש תביעה זו. גם כאן יש לומר, כמו בעניין טענת ההתיישנות, כי מוטב היה לו למינהל להתמקד בתובענה לגופה, במקום לנסות ולחמוק מחובותיו כרשות מינהלית תוך שימוש בטענות פרוצדוראליות, שגם לגופן אין בהן ממש.

3.
חובתו של המינהל לבצע הערכה מחודשת של דמי ההיוון הנוספים

29
.
לטענת התובעת, הצדדים הסכימו להעריך מחדש את שווי המקרקעין לצורך חישוב דמי ההיוון הנוספים בהם חייבת התובעת, וזאת לאחר שתתבררנה העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון. כך עולה, לטענתה, מן ההתכתבות בין השמאים מטעם שני הצדדים, כמו גם מהתכתבויות מאוחרות יותר בין רובינשטיין לבין עובדת המינהל שטיפלה בנושא, הגב' נורית פרגל. עוד טוענת התובעת כי החובה להתחשב בעלויות שנגרמו לה
כתוצאה מהתאמת הבנייה לדרישות משרד הביטחון נובעת גם מדיני עשיית עושר ולא במשפט, כמו גם מן העובדה שהכלל הוא כי בעת הערכת שווי מקרקעין לצורך תשלום דמי
היוון יש להביא בחשבון עלויות והוצאות מיוחדות ומגבלות המוטלות על הקרקע.

המינהל הכחיש בכתב ההגנה את הטענה בדבר סיכום שהיה בינו לבין התובעת, לפיו תבוצע הערכה מחדש של שווי המגרש לאחר שיתבררו העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, וטען כי האחריות לעלויות אלו מוטלת על התובעת, שלא תיאמה עם משרד הביטחון את התוכנית החלה לפני אישורה. בסיכומיו טוען המינהל כי לתובעת לא ניתנה "הבטחה מינהלית אכיפה במשפט" בנוגע להתחשבות בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, אך ניתן להבין מטיעוניו כי לגרסתו לא ניתנה כלל הבטחה שכזו. המינהל מדגיש כי רובינשטיין אישר שאין בידיו מסמך בו המינהל מתחייב בכתב להשתתף בעלויות אלו, והמסמכים עליהם מסתמכת התובעת אינם ברורים דיים. כמו כן, ההבטחה הנטענת לא ניתנה על ידי גורם המוסמך להתחייב מטעם המינהל. לצד דברים אלו מודה המינהל כי: "כלל יסודי הוא כי מקרקעין נישומים על יסוד כלל מגבלותיהם ויתרונותיהם, בהתאם למצב התכנוני... הנחת המוצא בהעדר הוכחה אחרת, כי השומה התחשבה גם בכך" (סעיף 56).

מתקשה אני להבין כיצד מיישב המינהל בין שתי גרסאותיו. כיצד ניתן לומר כי הנחת המוצא היא שהמינהל התחשב בעלויות משרד הביטחון (טענה העומדת בניגוד לכל הראיות שהובאו), ובו בזמן לטעון כי אין ראיה שהמינהל הסכים להתחשב בעלויות אלו. דומה כי גרסאות סותרות אלו מעידות יותר מכל על דרך הילוכו של המינהל בתיק זה, שתחילתה בעיכוב מתן תשובה עניינית לתובעת, המשכה בהעלאת טענת התיישנות, המבוססת בין היתר על תקופת העיכוב שהמינהל אחראי לה, וסופה בהתכחשות למה שהמינהל עצמו מכנה "כלל יסודי".

30
.
כפי שעולה מן התוספת להסכם הפיתוח, התובעת התחייבה לשלם את ההפרש בין הסכום ששילמה כדמי היוון במסגרת הסכם הפיתוח המקורי (80%), לבין השיעור של 91% מחלקו של המינהל במקרקעין, כפי שוויו בהתאם לתכנית החדשה. המינהל אינו חולק על תוקפה של התוספת, שהרי היא הבסיס לדרישתו לקבל דמי היוון נוספים בהתאם לשווי הקרקע לפי התכנית החדשה (תא/2260). כל שנותר לברר הוא מהו שווייה של הקרקע לפי התכנית החדשה. כאמור, בסיכומיו הודה המינהל בכלל הידוע והמקובל, דהיינו כי: "מקרקעין נישומים על יסוד כלל מגבלותיהם ויתרונותיהם...". מכאן שהמינהל מקבל כי היה צורך להתחשב בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, והשאלה היחידה היא האם השומה המכרעת של בר גרא, לפיה שילמה התובעת את דמי ההיוון הנוספים, אכן התחשבה
בעלויות אלו. לכך אין כל קשר להסכם שהיה בין הצדדים: כך היה צריך המינהל לנהוג על פי הנהוג והמקובל.

31.

כעניין שבעובדה, הוכח בבירור כי השומה המכרעת, לפיה שולמו דמי ההיוון הנוספים, לא הביאה בחשבון את דרישות משרד הביטחון, וזאת לאור הסכמת הצדדים לשקלל דרישות אלו בעתיד, לכשתתבררנה. ההסכם בין התובעת לבין משרד הביטחון נחתם רק ביום 20.11.97, ומכאן ברור שבעת שנערכו השומות של שמאי הצדדים, כמו גם השומה המכרעת של בר גרא, בשנים 1995-1996, לא ניתן היה לדעת מהן העלויות הנגזרות מדרישות משרד הביטחון. בהתאם לתוספת להסכם הפיתוח, שווי הקרקע היה אמור להיקבע בהסכמה על ידי השמאים מטעם הצדדים. המינהל, שחתם על התוספת ואינו כופר בתוקפה, אינו יכול לכפור בעמדת השמאי מטעמו בנוגע לאופן בו יש לחשב את שווי הקרקע לצורך הערכת דמי ההיוון. מסתבר כי השמאי מטעם המינהל, גולדברג, ציין בחוות דעתו מיום 29.9.95 (נספח יא' לתצהיר רובינשטיין): "התעלמנו בשומה מהנושא של משרד הביטחון... (הנתונים אינם בידינו)". אמנם במכתב מיום 2.10.95 ביקש גולדברג משמאי התובעת (אלוני) מסמכים הנוגעים לעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, "בכדי שנוכל להתייחס בשומתנו לעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון" (נספח יב' לתצהיר רובינשטיין). אך ביום 24.10.95 שלח גולדברג מכתב נוסף לאלוני, בו אמר: "נמסר לך והיה גם מקובל עליך שאין לדון בשלב זה בנושא משהב"ט שהוא חדש לחלוטין עבורנו ועבר ממ"י" (נספח טו' לתצהיר רובינשטיין). ממכתבים אלו עולה בבירור כי גולדברג סבר שעל המינהל להביא בחשבון, לצורך שומת שווי המקרקעין, את העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון; אלא שמפאת העדר נתונים באותו שלב, סוכם בינו לבין שמאי התובעת כי הדיון בנושא יידחה למועד מאוחר יותר.

32.

העמדה המשותפת של שמאי הצדדים גולדברג ואלוני, לפיה צריך היה להתחשב בדרישות משרד הביטחון בעת עריכת השומה, הובעה לא רק על ידי השמאי של התובעת, ירון ספקטור, אלא גם על ידי השמאי של המינהל בתיק זה, אמיר חופשי, ועל ידי סגן השמאי הממשלתי הראשי באותה עת, בר גרא, שמונה כשמאי מכריע לקביעת דמי ההיוון הנוספים המוטלים על התובעת. זו גם היתה עמדתם של השמאים מטעם הצדדים – גולדברג ואלוני. תא/2260 היא תוכנית ספציפית להקמת "בית רובינשטיין", וזה היה כל ייעודה. בתוכנית זו נקבע בסעיף 17(ב) כי לפני מתן היתר בניה יש לקבל אישור של משרד הביטחון. משרד הביטחון אכן הטיל מגבלות על הבניה, אשר הפחיתו את שווי המקרקעין והיו רלבנטיות להערכת שוויים.

ספקטור הבהיר בחוות דעתו כי העלויות הנוספות שנבעו מדרישות משרד הביטחון נחשבות כ"מטרד", וכי "במישור המטודולוגי יש להביא בחשבון במסגרת עסקה רצונית כל הפחתה בשווי הקרקע בגין עלות ביטול מטרד". הוא הוסיף כי גם ברמה המעשית נהוג ומקובל להפחית את עלות המטרד שקיים בקרקע, בעת אומדן שווי הקרקע (עמ' 9-11 לחוות דעתו). בעדותו הבהיר ספקטור כי המועד הקובע לעריכת השומה הוא אוקטובר 1995, כפי שנרשם בשומה המכרעת שערך בר גרא, וכי העובדה שבאותו מועד לא היה ידוע מה תהיינה העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון - אין פירושה שצריך להתעלם מעלויות אלו. בפני
הצדדים היו מונחות באותה עת שתי אפשרויות: להעריך את העלויות של דרישות אלו, או להסכים כי נושא העלויות יידחה לשלב מאוחר יותר. אך לא היתה אופציה של התעלמות מן הנושא. כדברי ספקטור: "בשנת 1995 כל נושא קרניים של משרד הבטחון או הפתרונות שלהם היה נושא חדש לחלוטין. אומר את זה גם גולדברג שלא ידעו איך להתמודד איתו. הפתרון שמצאו כל הקבוצה, נדחה את זה. מסכימים שצריך להפחית אבל נדחה כדי לראות כמה זה עולה באמת" (עמ' 12). ספקטור אמנם אינו יודע מידיעה אישית מה סוכם בין הצדדים, אך מן הראיות שהובאו עולה כי הצדדים אכן נהגו בהתאם למה שאמר.

גם השמאי שהגיש חוות דעת מטעם המינהל בתיק זה, מר אמיר חופשי, אמר בעדותו בצורה ברורה כי בעת עריכת השומה יש להביא בחשבון את זכויות הבניה אל מול המגבלות שבתוכנית החלה, ולהתחשב בכל "מטרד" המפחית את השווי, כולל כזה הנובע מדרישות משרד הביטחון (עמ' 29). וכך נאמרו על ידו הדברים בהגינות - ללא "כחל ושרק" (עמ' 29):

"ש. האם אתה מסכים, במקרה הזה, שהדרישות של משרד הבטחון בעניין קרניים הפחיתו את השווי?
ת. כן.
ש. אם היו עושים שומה כהלכתה, היו צריכים להביא את הדבר הזה בחשבון כעניין שבשגרה.
ת. כן".

ואידך זיל גמור.

33.

הגישה שבאה לידי ביטוי בעמדתם של השמאים ספקטור וחופשי הולמת את פסיקת בית המשפט העליון, בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה המשולמים למינהל. במספר פסקי דין עסק בית המשפט במקרה בו ערך הקרקע עלה לאחר חתימת הסכם החכירה המקורי. נפסק כי על החוכר לשלם דמי חכירה מעודכנים, בהתאם לשווי הקרקע במצב החדש (ראה:
ע"א 10397/04 סביוני יבנה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
(לא פורסם - 21.3.07), פיסקה 9 לפסק דינה של כב' השופט א' חיות; ע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
, (לא פורסם – 9.3.09), פסקה 33 לפסק דינו של כב' השופט ד' חשין; ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
- מחוז תל אביב (לא פורסם - 7.5.06), פיסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט י' עדיאל). אך עדכון דמי החכירה (ובענייננו דמי ההיוון המשתלמים למינהל במקום דמי חכירה שנתיים) בעקבות שינוי תוכנית מתאר, איננו חד-צדדי: בעריכת השומה יש להביא בחשבון לא רק גורמים המעלים את שווי הקרקע שמחכיר המינהל, אלא גם גורמים המפחיתים מערכה. כך הבהיר
גם השמאי בר גרא בעדותו כי, כאשר יש נושא המשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין, יש לקחת אותו בחשבון לצורך השומה. כדבריו:

"אני מניח שאם יש בעיה של קרניים, משרד הבטחון יגיד למינהל תן לי 25 מיליון דולר, למשל. כי זה עולה כסף. או שמשרד הבטחון או הקבלן צריך לעשות איטום או משהו אחר. בעל הקרקע צריך להפחית את זה משווי הקרקע. שהרי אם משרד הבטחון יקבל את זה או מישהו אחר, אז המינהל יש לו קרקע ששווה 30 מיליון. אם יתברר שיש שמה קרניים שמחייבות הוצאות טיהור הקרקע ב-25 מיליון, הקרקע שווה רק 5 מיליון" (עמ' 21).

דברים אלו מבססים גם את טענת התובעת בנוגע לעילה של עשיית עושר ולא במשפט. לדרישות משרד הביטחון היתה השפעה מהותית על שווי הקרקע. התעלמות מכך -
פירושה שבעל הקרקע קיבל עבור זכויות החכירה סכום גבוה מזה שהגיע לו. המינהל אינו זכאי לדמי היוון אלא בגובה המשקף את שווייה האמיתי של הקרקע. לכן, יותר משהתובעת היתה צריכה להוכיח הסכמה עם המינהל לעדכן את דמי ההיוון באמצעות שיקלולן של דרישות משרד הביטחון לאחר שעלותן תתברר, היה המינהל - על מנת לבסס את גרסתו - צריך להוכיח כי התובעת הסכימה לשלם לו עבור חכירת הקרקע סכום העולה בצורה ניכרת על שווייה האמיתי. הסכמה שכזו לא הוכחה – נהפוך הוא.

34.

מעדותו של בר גרא עולה כי הוא עצמו לא התחשב בדרישות משרד הביטחון בעת שערך את השומה המכרעת, משום שלא היו באותה עת נתונים לצורך כך. בר גרא העיד כי לו היה נושא דרישות משרד הביטחון עולה בפני
ו – היה הדבר מוצא את ביטויו בשומה המכרעת שערך, וכי במקרה שכזה היה נמנע מלערוך שומה מכרעת עד שתומצא לו חוות דעת בדבר השפעת דרישות מערכת הביטחון על ערך הקרקע (עמ' 18, 20). הוא הבהיר כי הנושא של חסימת קרני תקשורת היה חדש באותה עת, והוא איננו מבין בכך ומעולם לא נתקל במקרה דומה; לכן היה דורש חוות דעת מקצועית, אילו היה נדרש להביא בחשבון לצורך השומה המכרעת את דרישות משרד הביטחון (עמ' 19). אמנם בר גרא לא השיב בנחרצות על השאלה אם הנושא עלה בפני
ו, וטען כי איננו זוכר. אך התרשמתי בבירור שהדבר נבע מכך שעדותו כולה היתה מסויגת משום שחויב להעיד, לאחר שדרש תשלום עבור עדותו מתוך סברה (מוטעית) שיש לראות בו עד מומחה. אך ברור לחלוטין מדבריו כי אילו הנושא היה עולה בפני
ו – הוא היה מוזכר בשומה שערך, ושהנושא לא עלה בפני
ו. בנקודה זו אין להתחשב בעדותו של שמאי המינהל, מר אמיר חופשי, שהתיימר להציע בחוות דעתו מטעם המינהל סברה, בהעדר כל ידיעה אישית, כי "בהחלט סביר להניח שההפחתה (בגין עלויות משרד הביטחון – ע.ב.) כבר בוצעה באחד מהפרמטרים בשומת
בר גרא" (עמ' 13). בחקירתו הנגדית היה הרבה פחות נחרץ, ואמר: "לא אמרתי שסביר שבר גרא הביא בחשבון את דרישות משרד הביטחון אלא שיתכן שהוא עשה את זה" (עמ' 31).

המסקנה הברורה, לפיה בר גרא לא התחשב בשומה המכרעת שערך בעלויות משרד הביטחון, מתבקשת גם מן העובדה, שהשמאים מטעם הצדדים (גולדברג ואלוני) כלל לא התייחסו בשומותיהם לנושא זה, שכן סוכם ביניהם להותירו להכרעה בעתיד. הואיל והשמאים מצד הצדדים סיכמו ביניהם - בהעדר נתונים לגבי דרישות משרד הביטחון - שלא להתייחס לנושא באותו שלב, אלא רק בעתיד, הם לא הביאו נושא זה להכרעתו של בר גרא. כפי שהעיד בר גרא, הוא לא ערך שומה עצמאית בנוגע לשווי המקרקעין, אלא הכריע בין השומות של שני הצדדים (עמ' 16-17). פירוש הדבר הוא שבר גרא לא התייחס אלא לנושאים שהועלו בשומות השמאים מטעם שני הצדדים. מכיוון שהללו לא התייחסו לנושא עלויות משרד הביטחון, גם בר גרא לא היה יכול להתייחס לנושא, והוא אכן לא התייחס אליו בשומה שערך.

35.

מכאן שאין כל בסיס לטענת המינהל, כאילו יש לצאת מהנחה שדרישות משרד הביטחון נלקחו בחשבון בעת עריכת השומה המכרעת, לפיה שילמה התובעת דמי היוון נוספים. המינהל ער לקושי הטמון בעמדה זו, העומדת בניגוד למכלול הראיות, ולכן הודיע בסיכומיו כי הוא משאיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט (סעיף 62). לא מיותר להוסיף בהקשר זה, כי הטענה לפיה דרישות משרד הביטחון נלקחו בחשבון נטענה בחצי פה, והיא אף סותרת את הטענה שהעלה המינהל בכתב ההגנה המקורי. דומה כי בשלב מסוים הבין המינהל כי הניסיון להוסיף ולהחזיק בכספים ששולמו לו ביתר, בהסתמך על טענות פרוצדוראליות של התיישנות וויתור, אינו "מחזיק מים", ולכן שינה גרסתו וטען כי השמאי בר גרא התחשב במסגרת השומה שערך בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, ולכן אין מקום להתחשב בהן פעם נוספת. בהתאם לכך, ביקש המינהל לתקן את כתב ההגנה על דרך של השמטת המשפט: " במסגרת שומה מכרעת זו
לא
נלקח בחשבון נושא דרישות משהב"ט
" (הדגשה שלי: ע.ב.). בסיכומיו, שב המינהל ושינה טעמו, והותיר שאלה זו לשיקול דעתו של בית המשפט. מה עוד אפשר לומר על דרך הילוך זו?

36
.
העובדה שצריך היה להתחשב בעת עריכת השומה בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון היתה, אם כן, ברורה מאליה לשני הצדדים. הדבר אף בא לידי ביטוי בהתכתבות בין השמאי גולדברג לשמאי אלוני. למעשה, לא נדרשה כלל הסכמה מיוחדת לעניין זה. להיפך, אם המינהל היה רוצה להתעלם מעלויות אלו בעת חישוב שווי הקרקע, היה עליו לקבל את הסכמתה המפורשת של התובעת לכך. כפי שהסביר רובינשטיין, לא היתה מחלוקת על עצם חובתו של המינהל להתחשב בעלויות הדרישות של משרד הביטחון (עמ' 22). לפיכך, ההסכמה שהושגה בין הצדדים לא היתה בנוגע להתחשבות בעלויות אלו, אלא לגבי דחיית חישובן עד לאחר השלמת העבודות והתגבשות העלויות בפועל, וזאת לאור העובדה שהצדדים לא ידעו להעריך את העלויות מראש (אפילו היקף הדרישות של משרד הביטחון לא היה ידוע עדיין). כך העיד רובינשטיין, והדבר עולה בבירור גם ממכתבו של גולדברג (השמאי מטעם המינהל) מיום 24.10.95.

37
.
ניסיונותיו של המינהל להתנער מן ההסכמה שהיתה בין הצדדים, באשר לעדכון השומה לאחר סיום הבניה, אינם מעוררים אמון. מן המסמכים שהוצגו לפני ברי כי נושא העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון עלה בשנים 1995-1996 - הן בהתכתבויות בין השמאים מטעם הצדדים והן בהתכתבויות בין הצדדים עצמם - והמינהל לא התכחש במשך תקופה של 11 שנים לצורך לערוך שומה שתתחשב בעלויות אלו (ראה מכתביו של השמאי גולדברג – נספחים יא-יג לתצהיר רובינשטיין; סעיפים 49, 65-66 לתצהיר רובינשטיין ומכתביו למינהל – נספחים כ', כג'2 שם).

כאמור לעיל, ההסכמה בין השמאים מטעם הצדדים היתה שלא לדון באותו שלב, קרי: במסגרת הליכי השומה המכרעת, בעלויות משרד הביטחון (ראה סעיף 31 לעיל). כך אכן נהג השמאי המכריע בר גרא (ראה סעיף 34 לעיל). בעקבות הוצאת השומה של בר גרא ביום 2.5.96, פנה השמאי אלוני אל רובינשטיין והזכיר לו כי צריך להתייחס לכך שהשומה של בר גרא אינה כוללת את דרישות משרד הביטחון, כפי שסוכם בינו לבין השמאי גולדברג (נספח יט' לתצהיר רובינשטיין). לפיכך פנה רובינשטיין אל הגב' פרגל מהמינהל במכתב מיום 15.8.96, בו פירט את אומדן עלויות משרד הביטחון (1,740,749 ₪), ודרש להפחית סכום זה (וסכומים אחרים שאינם נוגעים לענייננו) מהשומה של בר גרא (נספח כ' לתצהירו). בעקבות כך התקיימה פגישה בין נציגי התובעת לבין נציגי המינהל במשרדי המינהל, ביום 29.8.96,
בה השתתפו מצד המינהל אבי לביא, אחראי מחוזי לעסקאות המינהל, והגב' פרגל. בפגישה זו הושג לפי דברי רובינשטיין הסיכום עם המינהל, בו נקבע כי התובעת תשלם את דמי ההיוון הנוספים לפי שומת בר גרא, תוך שתשמר זכותה להשבת סכומים ששולמו ביתר על סמך שומה מעודכנת שתיערך בהתאם לעלויות בפועל של דרישות משרד הביטחון (סעיפים 69-70 לתצהיר רובינשטיין).

38.

בשלב זה החל המינהל לפעול בדרך של התחמקות מדרישות התובעת בעניין עלויות משרד הביטחון, מבלי להתכחש לחובתו להביאן בחשבון בעתיד - אך גם מבלי לאשר זאת במפורש. לאחר הפגישה הנ"ל שהתקיימה ביום 29.8.96, שלח המינהל לתובעת ביום 25.9.96 תחשיב של דמי ההיוון הנוספים שעליה לשלם (נספח כג' לתצהיר רובינשטיין), מבלי להתייחס כלל לנושא עלויות משרד הביטחון שנדון באותה פגישה, ותוך התעלמות ממכתבו של רובינשטיין מיום 15.8.96 בו דרש להתייחס לעלויות הצפויות לנבוע מדרישות משרד הביטחון. לפיכך שב רובינשטיין וכתב לפרגל ביום 17.10.96 (בטעות נרשם במכתב 1998) "ברחל בתך הקטנה", כשהוא חוזר ומפרט את הסיכום שהושג בפגישה מיום 29.8.96:

"ברצוני להבהיר כי על המינהל להשתתף בחלקו, בדרישות משרד הביטחון וכן בהיטל
השבחה, כפי שציין השמאי גולדברג במכתבו.
היות והסכומים הנ"ל עדיין לא נקבעו סופית, מוסכם כי אין להורידם כעת מהחשבון, אולם אין בכך כדי לפטור את המינהל מחובתו להשתתף בתשלומים אלו, כאשר יגיע מועדם
" (נספח כג'2 לתצהיר רובינשטיין).


במכתב התשובה של הגב' פרגל מיום 20.10.96, לא הכחיש המינהל את הסיכום שהושג - כפי שניתן היה לצפות אילו לא היה כלל סיכום כנטען - אך גם לא אישר את הסיכום. פרגל שלחה לתובעת במכתב זה את שובר התשלום של דמי ההיוון הנוספים שנערך לפי השומה המכרעת של בר גרא, והוסיפה: "לנושא השתתפות משרד הביטחון והיטל השבחה תישלח התייחסות נפרדת" (נספח כד' לתצהיר רובינשטיין). התובעת הסתפקה בתשובה זו, ושילמה ביום 19.11.96 את דמי ההיוון הנוספים לפי השובר שנשלח אליה (נספח כה' לתצהיר רובינשטיין).

39.

לא זו בלבד שניתן היה לצפות מן המינהל להתייחס לסיכום הנטען בעניין עלויות משרד הביטחון לפני תשלום דמי ההיוון הנוספים, אלא שלמצער ניתן היה לצפות ממנו
להתייחס לסיכום הנטען לאחר מכן, כפי שהובטח במכתבה הנ"ל של פרגל מיום 20.10.96. אלא שהמינהל המשיך להתחמק מתשובה בנושא גם לאחר תשלום דמי ההיוון הנוספים. למעשה, המינהל מעולם לא התייחס לנושא זה, בניגוד למובטח במכתבו הנ"ל. רק בשנת 2007 – 11 שנים מאוחר יותר – דחה המינהל את דרישת התובעת להביא בחשבון את עלויות משרד הביטחון. הגב' פרגל נשאלה בחקירתה הנגדית לפשר התנהגות תמוהה זו, וכך השיבה (עמ' 35):

"ת. חב' רובינשטיין אמרה שיש הסכמה, לא הודענו שהסכמנו אלא אמרנו שנבחן את הנושא, אם בכלל.
ש. איפה כתבתם 'אם בכלל'?
ת. אמרנו שלנושא משרד הביטחון תינתן תשובה נפרדת.
לשאלת בית המשפט: והיכן התשובה בנפרד שניתנה?
ת. מפנה לנספח יט' בתצהירי, ב- 19.9.07".

וכך נשמעו הסבריה המפותלים של פרגל בנוגע לתגובת המינהל לפניותיו של רובינשטיין:

"ש. הוא כותב לך שהיה מוסכם עליו שזה מצב הדברים, את לא כותבת לו מיד מכתב ואומרת לו שלא היה ולא נברא?
ת. עניתי לו שבנושא התייחסות לנושא משהב"ט תשלח התייחסות בנפרד.
ש. כשמישהו כותב לך שהגיע איתך לסיכום בנושא מסוים, את לא כותבת לו מיד שלא היה ולא נברא?
ת. לא הוסכם, וכתבתי לו שהתייחסות לנושא משהב"ט תשלח בנפרד, זה אומר שאנחנו לא מסכימים למה שהוא כתב במכתב. לא כתוב סוכם, אלא כתוב מוסכם כשזה לא היה מוסכם. המכתב שלו עמום.
ש. למה את לא עונה תשובה ברורה שזה לא בסמכותך ושלא סוכם ועל מה אתה מדבר בכלל, הוא מפנה אותך ונפגש איתך וכותב לך ואת בסוף עונה לו תשובה שאף אחד לא יכול להבין אותה.
ת. התשובה ברורה, שניתן את העמדה מאוחר יותר.
ש. לא כתוב מאוחר יותר אלא כתוב בנפרד.

...
ש. ב 96 את כותבת לרובינשטיין שתתייחסי לענין הזה בהתייחסות נפרדת, כלומר בא אזרח שאומר שרוצה לשלם וכותב לך רק שתדעי לך שיש לו טענה כבדת משקל, את אומרת שתתייחסו לזה בנפרד, ובהסתמך על כך הוא משלם. איך מ 96 עד 2007 את לא מתייחסת לענין הזה שעל סמך זה הוא שילם.
ת. לא על סמך זה הוא שילם...
...
ת. לא נקטנו עמדה, אמרנו כשתסתיים הבניה נבוא ונראה
" (ראה עדותה של פרגל בעמ' 35, 38-39).

40.

אלא שאפילו המעט שנותר מדברי פרגל, ושנשמע בלתי סביר כשלעצמו, לא קוים על ידי המינהל: גם לאחר סיום הבניה בשנת 2000 נמנע המינהל מלבחון את הנושא, וגם לאחר דרישה ברורה של התובעת בעניין זה בתחילת שנת 2003 לקח למינהל כחמש שנים להתייחס לכך. לא ניתן לקבל התנהגות שכזו מגורם כלשהו – וודאי לא מגוף ציבורי. פרגל טענה כי בשנת 2007 ניתנה התשובה הסופית, אך קדמו לה דיונים בין הצדדים והעברת פרטים (עמ' 35). אך האמת היא שהמינהל לא התייחס בדרך כלשהי לטענת התובעת בדבר הסיכום שהושג בעניין עלויות משרד הביטחון עד לשלב בו העלתה התובעת דרישה זו, כשנתיים
לאחר סיום הבניה (נספח כז' לתצהיר רובינשטיין). פרגל הודתה כי בחרה "להתעלם" מדרישות התובעת בעניין משרד הביטחון, וטענה כי הסיבה לכך היתה שהמינהל לא הכיר בדרישות אלו (עמ' 36). אין לקבל טענה זו, ולא רק משום שהיא צורמת במישור ההתנהגות של רשות מינהלית. כאשר גורם כלשהו מקבל דרישה שהוא אינו מכיר בה, הוא איננו מתעלם ממנה, אלא דוחה אותה ומכחיש את חבותו. צריך להניח כי אם המינהל היה סבור שאין להכיר בעלויות משרד הביטחון לצורך חישוב דמי ההיוון הנוספים, וכי לא סוכם עם התובעת כי כך יעשה - היה אומר זאת לפני שאלו שולמו, ולא היה ממתין 11 שנים כדי לומר זאת לתובעת. למצער, ניתן היה לצפות שהמינהל יכחיש נמרצות את ההסכמה הנטענת בתחילת שנת 2003, כאשר נדרש על ידי התובעת לערוך שומה מעודכנת של דמי ההיוון הנוספים; במכתב התובעת מיום 6.1.03 נאמר במפורש שזו היתה ההסכמה שהושגה בפגישה בהשתתפות אבי לביא ביום 29.8.96 (נספח כג'1 סעיף 2.5 לתצהיר רובינשטיין). מסתבר כי לקח למינהל כמעט חמש שנים תמימות, עד שהכחיש את הטענה בדבר הסיכום הנטען במסגרת מכתבו מיום 19.9.07, אף שבירורה והכחשתה, אילו היתה לא-נכונה, לא הצריך בדיקות רבות. בתקופה זו דרש המינהל מהתובעת מסמכים לגבי העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון (מכתבו מיום 25.7.04); הסכים כי תקופת הבדיקה לא תבוא בחשבון לעניין ההתיישנות (מכתבו מיום 10.10.05); וסיכם עם התובעת כי יעשה ניסיון לקביעת עקרונות בכל הנוגע "לראשי הנזק" שהעלתה
התובעת (סיכום פגישה מיום 9.5.06). בסוף כל אלו, טען המינהל במכתבו מיום 19.9.07 כי כלל לא הוסכם על עריכת שומה מעודכנת, וכי אין מקום להתחשב בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון.

נראה כי לא בכדי נמנע המינהל מלהכחיש את דברי רובינשטיין בדבר ההסכמה שהושגה בנושא: המינהל ידע כל העת כי זו אכן היתה ההסכמה, שבעקבותיה שילמה התובעת את דמי ההיוון הנוספים על-פי שומה שהתעלמה מדרישות משרד הביטחון. הסכמה זו – תחילתה בהסכמה בין השמאים מצד הצדדים להותיר לעתיד את השקלול של עלויות משרד הביטחון, והמשכה בהסכמה בין התובעת למינהל. הגב' פרגל, שנכחה בפגישה מיום 29.8.96 בה הושג הסיכום דלעיל, מסתפקת בתצהירה בטענה שלא זכורה לה הפגישה הנ"ל והסיכום הנטען, וכי לא נמצא בתיק המינהל סיכום פגישה בכתב של פגישה זו (סעיפים
42-43). אך לא יכולה להיות מחלוקת כי הפגישה הנ"ל התקיימה, שכן היא נזכרת במכתבה של פרגל לתובעת מיום 1.9.96; פרגל פותחת מכתב בזה באומרה: "בהתייחס למכתבך שבסימוכין ובהמשך לפגישה שהתקיימה במשרדנו ביום 29.8.96..." (נספח כא' לתצהיר רובינשטיין). פרגל גם מודה בסעיף 38 לתצהירה כי שלחה את מכתבה הנ"ל "בהמשך לפגישה שקויימה במינהל ביום 29.8.96".
כאשר הוצגה לפרגל בחקירתה טענת רובינשטיין כי סוכם באותה פגישה לבחון את השפעת העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון לאחר סיום הבניה, השיבה: "לא נקטנו עמדה, אמרנו כשתסתיים הבניה נבוא ונראה" (עמ' 39). מתקשה אני לקבל שהתובעת הסכימה לשלם דמי היוון נוספים, בהתאם לשומה שנמנעה
מלהביא בחשבון את דרישות משרד הביטחון, על סמך אמירה מעורפלת שכזו מצד המינהל, בנוסח "נבוא ונראה". אך המינהל לא קיים אפילו את אותו חלק מעורפל, בו הוא מודה כיום, של "כשתסתיים הבניה נבוא ונראה".

מאמין אני לרובינשטיין כי התובעת לא היתה מוותרת על דרישתה הצודקת לשקלול עלויות משרד הביטחון בשומת דמי ההיוון הנוספים, כאשר עסקינן בסכום נכבד ביותר.
מעדיף אני את עדותו האמינה והעקבית של רובינשטיין, הנתמכת במסמכים שפורטו לעיל, על פני עדותה המביכה של הגב' פרגל, שלא טרחה להכחיש בזמן אמת את דבר הסיכום שהושג והוצג לה במכתבו של רובינשטיין. אין סיבה לאפשר למינהל להתנער מהסכמה זו, שהועלתה על הכתב במכתבו של רובינשטיין למינהל מיום 17.10.96, לאחר שלא טרח להתכחש לה במשך שנים ארוכות. העובדה שהתחשבות בעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון מתבקשת ממילא לפי הדין, ועל פי הנהוג והמקובל, ושהיא סוכמה במפורש בין השמאים מטעם הצדדים - רק מחזקת מסקנה זו.

41.

גם העובדה שהמינהל לא טרח לזמן איש מן הגורמים שהיו מעורבים בזמן אמת במגעים עם התובעת, בנוגע לדרישות משרד הביטחון - אומרת דרשני, ואינה מוסיפה
אמינות לגרסתו. רובינשטיין מציין בתצהירו ובעדותו במפורש שהסיכום נעשה עם מי שהיה באותה עת מנהל מחלקת עסקאות במינהל, מר לביא, וכך גם טען בתצהירו (עמ' 22). חרף כך, לא מצא המינהל לנכון לזמן לעדות את מר לביא, ואילו פרגל אישרה כי אפילו לא מצאה לנכון לשוחח עמו בטרם חתמה על תצהירה (עמ' 35), בו טענה כי לא זכור לה שהתקיימה הישיבה שבה גובש הסיכום הנטען, או שהיה סיכום שכזה (סעיף 43). יש טעם רב בתמיהה שמביעה התובעת, על בחירתו של המינהל להגיש תצהיר דווקא מטעם הגב' פרגל, שהיתה בתקופה הרלבנטית להסכמה הנטענת עובדת במחלקת החוזים של המינהל (עמ' 32 לעדותה). פרגל לא טרחה לשוחח בנושא לפני כתיבת תצהירה עם איש מן הגורמים האחרים המעורבים במגעים עם התובעת (עמ' 35-36). כך גם לא הביא המינהל לעדות את עו"ד ציפי רקנאטי, שהיתה היועצת המשפטית של המינהל באותה עת ומעורבת במגעים עם התובעת, ואת השמאי גולדברג (כיום מנהל משרד השמאי הממשלתי), שיכול היה להעיד לגבי ההסכמה שהיתה בינו לבין השמאי מטעם התובעת, ירמיהו אלוני ז"ל, לדחות את שקלול דרישות משרד הביטחון. הימנעות המינהל מלזמן עדים אלו, מחזקת את גרסת התובעת באשר לסיכום שהיה בין הצדדים.

42.

המינהל טוען, לחלופין, כי השומה שערך בר גרא היתה שומה מכרעת, וכי התובעת בחרה במודע לשלם את דמי ההיוון הנוספים בהתאם לשומה זו. מדובר בטענה המתעלמת מכל הראיות שפורטו לעיל. בר גרא העיד כי השומה שערך אינה שומה מכרעת, אלא מעין
פשרה בין שומות הצדדים, ואמר: "זאת לא שומה מכרעת, זה ברור" (עמ' 16). רובינשטיין הבהיר כי הסכמת התובעת לשלם את שומת בר גרא התבססה על ההסכמה לדחות את סוגיית העלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון לשלב מאוחר יותר. כך עולה בבירור ממכתבו מיום 17.10.96 שצוטט לעיל (נספח כג'2 לתצהירו). על רקע אמירה חד-משמעית זו של התובעת, אין ספק שהמינהל לא ראה בתשלום דמי ההיוון הנוספים על ידי התובעת משום הסכמה לשומה של בר גרא.

43.

המינהל מוסיף וטוען בסיכומיו, כנראה לחלופין, כי התובעת לא הוכיחה קיומה של "הבטחה מינהלית חוקית וברת אכיפה". הטענה היא שההבטחה אינה חד-משמעית וברורה, והיא אף לא ניתנה על ידי האורגן המוסמך לתיתה, כפי שנדרש בפסיקה (בג"ץ 7474/05 העמותה לקידום יום חינוך ארוך נ' משרד החינוך, לא פורסם פסקה 6; בג"ץ 135/75 סייטקס נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673, 676; בג"ץ 594/78 אומן נ' שר התעשיה המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469, 474; בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי; בג"ץ 714/06 זיו נ' ראש אגף התקשוב (לא פורסם - 30.12.07); עע"ם 5666/09 עיריית פתח תקוה נ' ישיר אי.די.איי. חברה לביטוח בע"מ, לא פורסם – 21.6.11).

גם טענה זו – דינה להידחות. פרגל טוענת אמנם כי לא היא וגם מר לביא (אחראי מחוזי לעסקאות המינהל) לא היו מוסמכים להתחייב בשם המינהל, אך לטענה זו לא הובאו כל תימוכין. המינהל לא טרח לזמן לעדות את מר לביא. בנוסף, לא נטען ואין כל ראיה שמכתבו של רובינשטיין למינהל מיום 17.10.96, המעלה על הכתב את הסיכום שהושג בין הצדדים, נותר בחזקתה של פרגל בלבד (אליה מוען ישירות), ולא הובא לידיעת הגורמים המוסמכים במינהל. הסיכום המוצג במכתב זה הינו ברור וחד-משמעי, וגם המסקנה הנובעת מהימנעות המינהל מלהכחישו הינה חד-משמעית. התובעת אינה חייבת להציג אסמכתא בכתב באשר להסכמה בין הצדדים, כאשר היא עולה בבירור מן הראיות, מה גם שחלק מן הראיות הן התכתבויות בין הצדדים. מכל מקום, כאמור לעיל, חובתו של המינהל לעדכן את השומה אינה נובעת אך ורק מ"הבטחה שלטונית" או מן הסיכום שהיה בין הצדדים.

ג
.
סיכום

44
.
התובעת חכרה מן המינהל את חלקו במקרקעין. לשם כך היה צורך לשום מחדש את שווי המקרקעין, בהתאם לשוויים לאור תכנית 2260. כמו כן, היה צריך להפחית מן הסכום לתשלום, בהתאם לתכנית החדשה, את הסכום ששילמה התובעת לפי הסכם הפיתוח המקורי עבור חכירת הקרקע. המינהל מודה כיום כי היה צריך לשום את המקרקעין על יסוד כלל מגבלותיהם וחסרונותיהם. לכן הופחתה מדמי ההיוון ששילמה התובעת בהסכם הפיתוח המקורי עלות פינויים של מחזיקים בקרקע (סעיף 4(ג)(1) להסכם). מכאן שהיה צריך להתחשב בעלויות הנובעות מהתאמת המקרקעין לדרישות משרד הביטחון, המהוות מגבלה על השימוש במקרקעין. כך העידו השמאים מטעם שני הצדדים.

הואיל והצדדים לא ידעו, בעת שערכו את השומה מטעמם, בכמה יסתכמו עלויות אלו, הוסכם ביניהם כי הנושא ייבחן לאחר סיום הבנייה והתגבשות העלויות. לא היתה מחלוקת על עצם הצורך לבצע הערכה מחודשת של דמי ההיוון הנוספים ששילמה התובעת. כפי שהובהר לעיל, ובניגוד לאופן בו הציג המינהל את המצב, נקודת המוצא היא שיש להתחשב בעלויות אלו, ועל כן התובעת כלל לא היתה צריכה להוכיח הסכמה של המינהל לכך. להיפך, האפשרות היחידה להימנע מהתחשבות בעלויות אלו היתה אם המינהל היה מוכיח ויתור של התובעת על זכותה לכך. ממילא, התובעת גם הוכיחה הסכמה שהושגה עם המינהל בנושא. בהתאם להסכמה זו, לא התייחס השמאי המכריע בשומה שערך לעלויות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, ועל כן יש לבצע כיום הערכה מחודשת של דמי ההיוון הנוספים ששילמה התובעת, תוך התחשבות בעלויות אלו.

הסיכום שהושג בין הצדדים מחייב את המינהל, אשר נהג לפיו ונמנע מלכלול את עלויות משרד הביטחון בשומה שבהתבסס עליה שולמו דמי ההיוון הנוספים. גם התובעת סמכה על סיכום זה ונהגה על פיו: היא שינתה את מצבה לרעה, כאשר שילמה את דמי ההיוון הנוספים על פי שומה שלא התחשבה בדרישות משרד הביטחון, מתוך ידיעה כי השומה תעודכן לאחר שיתבררו עלויותיהן של דרישות אלו. המינהל מנוע מלהתנער מהסכמה זו, לפיה פעלו שני הצדדים.

45
.
סיכומו של דבר: על המינהל לבצע הערכה מחודשת של דמי ההיוון הנוספים שהגיעו לו מעם התובעת, תוך התחשבות בדרישות ובמגבלות שהטיל משרד הביטחון על הבניה ובהוצאות ובעלויות שלהן, ולהשיב לתובעת דמי היוון ששולמו ביתר על יסוד השומה של בר גרא, שלא הביאה בחשבון דרישות ומגבלות אלו. חובתו של המינהל לנהוג בדרך זו נובעת מן הדין ומן הכללים הנוהגים לגבי חישוב דמי היוון; מן ההסכמה שהושגה בינו לבין התובעת בעניין זה; מחובתו להשיב לתובעת כל סכום שגבה ביתר על מנת שלא ימצא מתעשר שלא כדין על חשבונה; מהיותו של המינהל מנוע מלכפור בהסכמה שהיתה בין הצדדים ובמצג שהציג לתובעת, לאחר שהתובעת הסתמכה עליו ושינתה מצבה לרעה; ומחובתו של המינהל, כרשות ציבורית, לנהוג בהגינות ובתום לב.

השומה המעודכנת צריכה להיערך בהתאם לנוסחה הקבועה בסעיף 7 לתוספת להסכם הפיתוח, תוך התחשבות בתוכנית תא/2260 ובמגבלות הנובעות מדרישות משרד הביטחון, כפי שנתגבשו בהסכם בין התובעת לבין משרד הביטחון מיום 20.11.97. המועד הקובע לעריכת השומה הוא זה שצויין בשומה המכרעת של בר גרא, קרי: אוקטובר 1995 (נספח יח' לתצהיר רובינשטיין, סעיף הסיכום). העלויות של התובעת ביישום דרישות משרד הביטחון וההוצאות שהוציאה בפועל למימושן - אינן אלא ראיה שניתן להתחשב בה לצורך קביעת שווי הקרקע במועד הקובע. אך אין מדובר בחובה של המינהל להשתתף בעלויות והוצאות אלו של התובעת לפי חלקו במקרקעין (58.8%), או בחובה לשפות את התובעת בגין עלויות אלו, אלא בחובת המינהל לערוך שומה נכונה ועדכנית של דמי ההיוון הנוספים, בהתחשב בתוכנית 2260 ובדרישות משרד הביטחון, ולהשיב לתובעת כל סכום ששולם ביתר בגין דמי היוון אלו.

46.

הסכום שעל המינהל להשיב לתובעת יקבע בשלב השני של המשפט, אלא אם הצדדים יגיעו להסכמה ביניהם לגבי השומה המעודכנת וההחזר המגיע לתובעת, ולמצער יסכימו על מינוי שמאי שיעריך את דמי ההיוון הנוספים הנכונים בהתאם לאמור לעיל.


47.
הצדדים יזומנו לקדם משפט לגבי השלב השני של המשפט בפני
השופט או השופטת שאליהם ינותב תיק זה.

48.

המינהל ישלם לתובעת בגין שלב זה של הדיון הוצאות משפט בסך 30,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 100,000 ₪. הוצאות המשפט שנפסקו אינן כוללות את אגרת בית המשפט, שתובא בחשבון בסוף ההליך בהתאם לתוצאות.

49.
התיק נקבע לתז"פ ליום 30.10.13.

המזכירות תשלח העתק החלטה זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י"ג אלול תשע"ג, 19 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.








א בית משפט מחוזי 1040/08 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 19/08/2013)