פסקי דין על פלורה אשכנזי | פסקי דין על יהושע אשכנזי | פסקי דין על רבקה קרמרמן ואח' | פסקי דין על מני אינון

7049-06/11 א     14/10/2013




א 7049-06/11 פלורה אשכנזי, יהושע אשכנזי, רבקה קרמרמן ואח' נ' מני אינון








בית משפט השלום בהרצליה



ת"א 7049-06-11 אשכנזי ואח'
נ' אינון




בפני

כב' השופטת
לימור רייך


תובעים

1
.
פלורה אשכנזי

2
.
יהושע אשכנזי

3
.
רבקה קרמרמן

4
.
אברהם אשכנזי

5
.
ג'ני אשכנזי

באמצעות עוה"ד שי מיטרני


נגד


נתבע

מני אינון
באמצעות ב"כ עוה"ד גיא פרבמן




פסק דין


לפניי מונחות שתי תביעות שהדיונים בהם אוחד בפני
י.

האחת, ת"א 7049-06-11 הינה תביעה לסילוק ידו של הנתבע מנכס מקרקעין, מרתף המצוי ברח'
נווה שאנן 16 א' בתל אביב הידוע כחלקה 8/2 בגוש 6946 (להלן:" הנכס") אשר הגישו התובעים, אם וילדיה, הבעלים של הנכס, בגין שורה של הפרות הסכם השכירות ע"י הנתבע. וכן, תביעה כספית לחייב את הנתבע לשלם סך של 16,795 ₪ לידי התובעת 1, המהווים חוב בגין דמי השכירות עבור הנכס.

השנייה, ת"א 33045-06-12 במסגרתה הוגשה תביעה על ידי התובעת 1 (בת"א 7049-06-11) לסילוק יד של הנתבע מהנכס בגין הפרת הסכם השכירות, משהנתבע לא פינה את הנכס לאחר שזכותו להודיע על מימוש האופציה להארכת הסכם השכירות פקעה ומשאינו משלם את דמי השכירות.

רקע עובדתי
התובעת 1 (להלן: "התובעת") הינה אימם של התובעים 2- 5 בת"א 7049-06-11 (להלן:" התובעים 2- 5).
הנכס נרכש ע"י אביהם של התובעים 2- 5 (להלן: "המנוח"), אשר נפטר טרם הספיק להעביר את הזכויות בנכס ע"ש התובעים.
הבעלים הרשום של הנכס הינו חברה בע"מ.
ביום 28.8.08 נחתם בין התובעת לבין הנתבע הסכם למכירת הנכס, (להלן: "הסכם המכר"), (נספח ב' לכתב התביעה).
ביום 1.9.08 נחתם בין התובעת לבין הנתבע חוזה שכירות בלתי מוגנת (להלן: "הסכם השכירות") על הנכס (נספח ג' לכתב התביעה).
במסגרת הסכם השכירות נקבע בין הצדדים, כי הנתבע ישלם לתובעת סכום של 1200$ לחודש, עבור השימוש בנכס.
ביום 14.1.10 הגישה התובעת כנגד הנתבע המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, ה.פ 18185.01.10 , במסגרתה עתרה ל

פסק דין
הצהרתי אשר יקבע, כי הסכם המכר והסכם השכירות אינם תקפים וכי הנתבע מחזיק בנכס שלא כדין (להלן: "המרצת הפתיחה").
ביום 5.6.11 הוגשה התביעה שבפני
י להורות על בטלות הסכם השכירות מכוח הפרתו, להורות על סילוק ידו של הנתבע מהנכס ולחייבו בתשלום כספי המגלם את חובו לתובעת, נכון להגשת התביעה.
ביום 5.8.11 נתנה כב' השופטת רות רונן מבית משפט המחוזי בתל אביב

פסק דין
בהמרצת הפתיחה (להלן: "פסק הדין"),במסגרתו נקבע כי :

1.
הסכם המכר תקף. נדחתה הטענה לפיה, הנתבע זייף את גובה התמורה אשר נקבעה בהסכם המכר.
2.
הסכם השכירות תקף.
3.
הסכם השכירות נועד לחול עד להשלמת הרישום של הנכס על שמה של התובעת בטאבו כאשר אין חולק, שעד למועד פסק הדין הרישום לא הושלם, כשלא הוכח שהצדדים התכוונו להגביל את פרק הזמן להשלמת הרישום ע"י המבקשת , שבמסגרתו יושכר הנכס למשיב.
4.
טענות לבטלות ההסכם מכוח הפרתו לא נטענו במסגרת המרצת הפתיחה ופתוחה הדרך בפני
התובעת להגיש תביעה נפרדת בעניין זה.
5.
טענות הזיוף אשר נטענו במסגרת המרצת הפתיחה, הטענה לפיה התובעת נוצלה ע"י הנתבע, והטענה כי הוטעתה על ידו נדחו משלא הוכחו ע"י התובעת.

ביום 18.2.13 הגישה התובעת 1 תביעה לסילוק ידו של הנתבע בעילה חוזית, כי הסכם השכירות הופר עקב אי מתן הודעה על מימוש האופציה להארכת הסכם השכירות במועד ואי תשלום דמי השכירות במלואם.

לאור פסק הדין, יש להתייחס לטענות התובעים באשר להפרות הסכם השכירות הנטענות על ידם בתביעות שלפניי, בכפוף לקביעותיו של בית המשפט המחוזי, כשטענות רבות, כטענת הזיוף בהסכם המכר ובהסכם השכירות, טענת ניצול התובעת וההטעיה ע"י הנתבע, טענת הנתבע לסילוק על הסף,
אין להם מקום במסגרת פסק הדין שבפני
י, שעה שנדונו והוכרעו במסגרת פסק הדין ועל כן, איני מוצאת מקום להעלותם שוב.

טענות הצדדים
בת"א 7049-06-11:
טוענים התובעים, כי הסכם השכירות הופר ע"י הנתבע בשורה של הפרות יסודיות ועל כן דינו להתבטל.

טוענת התובעת, כי הנתבע אינו משלם את מלוא דמי השכירות הנקובים בהסכם בטענה, כי יש לקזז את דמי השכירות מהוצאות אשר היה עליו לשלם עבור שיפוץ הנכס.

כך בחודש דצמבר 2010 לא שילם הנתבע מאומה מדמי השכירות כאשר החל מחודש ינואר 2011 ועד הגשת התביעה שילם הנתבע כל חודש דמי שכירות בחוסר, כך שיתרת החוב אשר נותרה לו נכון ליום הגשת התביעה הינה 16,975 ₪.

מוסיפים התובעים, כי הנתבע מפר את הסכם השכירות הפרות רבות נוספות; בניגוד להסכם מפעיל הנתבע בנכס מועדון בלי רישיון עסק, שינה את ייעוד הנכס בלי רשות התובעת, אינו משלם חובות ארנונה לעיריית תל אביב ונמנע מלערוך ביטוח למושכר ולתכולתו כמתחייב בהסכם השכירות.

מנגד טוען הנתבע, כי ההליך אשר הוגש ע"י התובעים בענייננו זהה להליך אשר התנהל בבית משפט המחוזי בה.פ 18185-01-11, המעיד על חוסר תום לב תוך שימוש לרעה בהליכי משפט והטרדת הנתבע מצד התובעים.

לטענתו, התובעים מבקשים לנשלו מזכויותיו בנכס להן הוא זכאי מכוח הסכם השכירות שבין הצדדים, לסלק אותו מן הנכס ולהתעשר על חשבונו שלא כדין.

טוען הנתבע, כי החל ממועד החתימה על הסכם השכירות שילם את דמי השכירות, אלא שלאחר שנה ממועד הסכם השכירות התקשרה התובעת בהסכם שכירות סותר ומאוחר יותר עם מר אוחיון מוריס, לפיו יושכר לו הנכס החל מיום 15.9.09 ועד 15.9.10.

עוד טוען הנתבע, כי ע"פ הוראות ס' 10(ב) להסכם השכירות על התובעים חלה החובה לשאת בתשלום הבלאי והנזקים בנכס הנובעים כתוצאה משימוש סביר.
לטענת הנתבע, מעולם לא הפסיק לשלם את דמי השכירות אלא שלאור נזקים ובלאי סביר אשר אירעו בנכס, ביצע הנתבע קיזוז כדין של אותן הוצאות שנאלץ להוציא במקום התובעים מדמי השירות.

לטענת הנתבע, המדובר בנכס אשר הינו מבנה ישן ורעוע בן 50 שנה לערך אשר מערכות החשמל הביוב והאינסטלציה כולל ריצוף הבניין כולו הינן ישנות וחלודות. לאור זאת, לא אחת קורות תקלות במערכות השונות בבניין בכלל ובנכס בפרט המצריכות טיפול מידי על מנת להקטין את הנזק.

לטענת הנתבע, במהלך חודש דצמבר 2010 ארעה תקלה אשר מקורה בפיצוץ של צינור ישן וחלוד אשר היה מצוי בקיר שבנכס. כתוצאה מכך, הנכס הוצף במים, היה צורך לבקוע חור בקיר על מנת לתקן את הצינור ולהחליף את החלק החלוד, בעקבות האירוע, התקרה עצמה התמלאה עובש והחלה להתקלף והייתה זקוקה לצבע ולסיוד מחדש.

לטענת הנתבע, סך תיקון הנזקים של הצנרת והקיר עמד ע"ס של 6,700 ₪ אשר התחלק באופן שווה בין חמשת הדיירים כך שחלקו של הנתבע עמד ע"ס של 1340 ₪.
סך הנזקים אשר נגרמו לנכס עצמו עמד על סכום של 3,000 ₪.

עוד טוען הנתבע, כי בחודש דצמבר פנה בא כוחו לב"כ התובעים והודיע להם על קיזוז דמי השכירות בעקבות הנזקים שנגרמו לנכס בגין הפיצוץ בצנרת, ההצפות והעובש.

לאחר שגם פניה זו לא נענתה ע"י ב"כ התובעים נעשתה פנייה נוספת ביום 3.1.10 לב"כ התובעים , אשר אף היא לא נענתה.

מציין הנתבע, כי במסגרת מכתב זה הודיע בא כוחו, כי הוא נמצא בהליכים מול העירייה לשם הסדרה סופית של רישיון ההפעלה של העסק במושכר.

ביום 20.1.11 פנה ב"כ הנתבע לב"כ התובעים והודיע לו על דרישת העירייה להתריע בדבר מערכת נתזים למניעת שריפות למקום שגם ע"פ הודאתם של התובעים עצמם שימש עוד קודם לכן כמועדון. מאחר שמדובר במערכת בטיחותית אשר מעבר להיותה דרישה בסיסית לצורך המשך פעילות השוכר במקום, הרי שהינה משביחה את שוויו של המושכר באחוזים רבים ומשכך, עלות התקנת המתזים אמורה לחול על חשבון התובעים.

לטענת הנתבע, החליף את הכיור והשירותים בנכס לאחר שהיו בלויים ודולפים, כאשר סך עלות ההחלפה עמד על 1,800 ₪, אשר אמור לחול על התובעת.

טוען הנתבע, כי לא עשה דין לעצמו וכי פנה לתובעים פעם אחר פעם בדרישות קיזוז אולם הם אשר לא שעו לפניותיו.

טענות הצדדים בת"א 33045-02-13

טוענת התובעת, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות בכך שלא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות, לאחר שזכותו להודיע על מימוש תקופת האופציה, האמורה בס' 19 להסכם השכירות פקעה ומשאינו משלם את דמי השכירות במלואם.

טוענת התובעת, כי לאור זאת, שלח בא כוחה ביום 14.1.13 מכתב לב"כ הנתבע ובו הודיע כי לאור אי מימוש האופציה מטעמו של הנתבע על הנתבע לפנות את הנכס לא יאוחר מיום 1.2.13.

טוענת התובעת, כי במכתב תגובה אשר שלח לה ב"כ הנתבע ביום 23.1.13, טען הוא כי ביום 16.12.12.12 נמסרה לה הודעה בדבר מימוש האופציה .עוד טען, כי ניסה למסור את ההודעה לב"כ התובעת אך הלה סרב לקבל את ההודעה.

טוענת התובעת, כי במכתב לב"כ הנתבע, הבהיר בא כוחה מפורשות, כי בניגוד לטענתו של הנתבע התובעת לא קבלה כל הודעה ביום 16.12.12.בדבר מימוש תקופת האופציה המאריכה את המשך השכירות וכי בא כוחה לא קבל ולא התבקש לקבל הודעה מטעם הנתבע בדבר מימוש תקופת האופציה. עוד הנתבע נתבקש בשנית לפנות את הנכס.

טוענת התובעת, כי הגם ותתקבל גרסתו המוכחשת של הנתבע לפיה, נתקבלה בידה הודעה בדבר מימוש האופציה ביום 16.12.12 הרי שהודעה זו נמסרה בחלוף המועד שהוסכם בין הצדדים במסגרת הסכם השכירות ועל כן אף ע"פ הודעתו של הנתבע, זכותו פקעה.

לאור זאת, בשל תום תקופת השכירות ,מבקשת התובעת לפנות ידו של הנתבע מן הנכס.

מנגד טוען הנתבע, כי בפסק הדין אשר ניתן ע"י בית משפט המחוזי ביום 5.8.11 והפך חלוט, נקבע כי הסכם השכירות נועד להיות הסכם זמני עד להשלמת הסכם המכר. עוד נקבע מפורשות, כי המבקשת הסכימה שהנכס יושכר למשיב עד תום הרישום, ומכאן כי שני הצדדים גמרו אומר להאריך את הסכם השכירות אף מעבר ל-5 שנים ולממש את האופציה אשר ניתנה במסגרת ס' 19(א) להסכם השכירות.

לטענתו של הנתבע, לאור קביעת בית המשפט המחוזי בפסק הדין מושתקת התובעת מלטעון כל טענה לגבי תוקפו של הסכם השכירות בכלל ובפרט לגבי משך תקופת השכירות שהינה ל-10 שנים.

מעבר לכך טוען הנתבע, כי פנה לב"כ התובעת ע"מ להודיע לו על רצונו לממש את האופציה בטרם פקע לוח הזמנים ע"פ הסכם השכירות אלא שבשל חוסר שיתוף פעולה , נאלץ לאתר את התובעת בכוחות עצמו ולמסור לה מכתב, באיחור מועט של כמה ימים, ביום 16.12.12 , במסגרתו הודיע על מימוש האופציה להארכת הסכם השכירות (להלן: "המכתב"). מוסיף הנתבע וטוען, כי מדובר באיחור זניח אשר לא משנה לרעה את מצבה של התובעת ועל כן, לא יכול להביא לבטלות ההסכם והאופציה.

במעשים אלו של התובעת ובא כוחה יש ראיה, כי כל רצונם של התובעת ובא כוחה היה להכשיל את הנתבע מלעמוד בהתחייבויותיו ע"פ הסכם השכירות שלא בדרך המקובלת ובתום לב,
ובכך להביא לבטלות ההסכם.

מציין הנתבע, כי הקפיד לשלם לתובעת את דמי השכירות המגיעים לה במשך תקופת השכירות ואף המשיך לשלם גם לאחר יום 31.1.13 מועד פקיעת הסכם השכירות כביכול.

דיון ומסקנות:

בתביעות אשר הוגשו בפני
י, הנני נדרשת לבחון האם הסכם השכירות, אשר כבר נקבע ב

פסק דין
של כב' השופטת רות רונן בבית המשפט המחוזי כי הינו תקף, הופר ע"י הנתבע ועל כן יש לבטלו.

אציין, כי שאלת זכויותיה של התובעת בנכס אינה רלוונטית לענייננו במסגרת התביעות אשר הובאו בפני
י , שכן ברי כי קביעתה של כב' השופטת רונן בפסק הדין לפיה, הסכם המכר הינו בתוקף, הסכם אשר נעשה בין התובעת לבין הנתבע , הינו בתוקף כלפי הצדדים להסכם לבדם.

אזי שאם התובעת בעלים בנכס יחד עם ילדיה התובעים 2-5, אך מובן, שכל החלטה אשר תתקבל מכוח ההסכמים אשר נעשו בין הצדדים, נוגעת רק לזכויותיה של התובעת עצמה בלבד בנכס ולא כלפי זכויותיהם של צדדי ג' התובעים 2- 5 בנכס.

דמי השכירות
;

אין מחלוקת, כי שיעור דמי השכירות אשר נקבעו במסגרת הסכם השכירות אשר נחתם בין הצדדים הינו סך של 1200$ לחודש.

התובעת אשר טוענת לתשלום דמי השכירות בחסר צרפה לתצהירה טבלה המפרטת את שיעור דמי השכירות אשר נתקבלו בידה וכן קבלות אשר נתקבלו, המראות כי גובה השכירות שנתקבל בידה היה חסר, (נספח ט' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).
מנגד הנתבע אשר טען, כי שילם את מלוא דמי השכירות כפי שנקבע ע"פ ההסכם לא הוכיח טענתו ואפרט:

הנתבע לא צרף כל אסמכתא אשר תעיד על גובה הסכומים אשר שילם לידי התובעת 1.

בעדותו, לא ידע ליתן הנתבע הסבר המניח את הדעת, מדוע לא צורפה אסמכתא על התשלומים, אשר הועברו מידו לידי התובעת 1 וכל שטען, כי כל חובו שולם לידי התובעת 1. (ראה פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 11 שורות 5-20).

בעדותו הנתבע אף לא נתן הסבר המניח את הדעת, מדוע לא צרף את הקבלות על התשלומים ששילם לידי התובעת
(ראה פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 12 שורות 3- 4).

יותר מכך, עיון בתצהיר עדות ראשית של הנתבע מגלה כי בס' 8 לתצהיר ניתן לראות, שנמחקה השורה במסגרתה נכתב "מצ"ב ומסומן כנספח 4 קבלה המעידה על קבלת דמי השכירות ע"י המשיבה".

משנשאל הנתבע גם לעניין זה, בניגוד לאמור מפורשות בחלק המחוק ובסעיף עצמו, טען כי אין מדובר בקבלה על דמי שכירות אלא בקבלה על שיפוץ שעשה.

לאור זאת, שוכנעתי כי דמי השכירות לא שולמו במלואם.

טענת הקיזוז
;

הנתבע טוען, כי אין מדובר בתשלום בחסר אלא בקיזוז מדמי השכירות, אשר נעשה על ידו כדין , בגין הנזקים והבלאי הסביר שנגרמו לטענתו לנכס ומוטלים לטענתו על כתפי התובעים.

טענה זו הינה טענה מסוג "הודאה והדחה" ועל כן הנטל להוכיח, כי יש לבצע קיזוז מדמי השכירות אשר נקבעו במסגרת ההסכם בין הצדדים, מוטל על כתפי הנתבע, אלא שהנתבע לא הוכיח טענה זו.
הנתבע מבקש לסמוך טענתו על ס' 10 (ב) להסכם השכירות אשר קובע:

" השוכר מתחייב לשמור על המושכר ולהשתמש בו באופן זהיר וסביר וכן לשמור על שלמותו וניקיונו. השוכר מתחייב לתקן על חשבונו מייד כל נזק שייקרה או יגרם למושכר ו/או למחוברים אליו ואשר נגרם באשמת השוכר שלא עקב שימוש רגיל, והוא מתחייב להחזירו למשכיר בתום תקופת השכירות במצב טוב ותקין כפי שקיבלו לידיו, למעט בלאי סביר".

מכאן שעל מנת שהתובעים יהיו חבים בתיקון אי אילו נזקים בנכס על הנתבע להוכיח:

ראשית, את הנזקים וטיבם,
שנית, כי הנזקים נגרמו עקב שימוש רגיל בנכס ו/או בלאי סביר,
שלישית, כי בטרם ביצע תיקון על חשבונו, נתן הזדמנות לתובעת, המשכירה, לבצע את התיקון, והיא לא נענתה.
בענייננו מלבד פירוט הנזקים הנטענים, שנגרמו לנתבע ותמונות של הנכס במסגרת כתב ההגנה ותצהירו של הנתבע, אשר אין בהם לבדם כדי להוכיח טענותיו של הנתבע, לא צרף הנתבע אסמכתא אשר תעיד מהם השינויים שנעשו בנכס על ידו, מהות התיקונים שבוצעו, בשים לב כי הנכס שימש כמועדון לעובדים זרים וכי טרם השכרת הנכס לנתבע הצהיר הנתבע במסגרת הסכם השכירות כי ראה את הנכס וכי הוא מצא אותו מתאים למטרותיו ומוותר על כל טענת מום ו/או אי התאמה.

בעדותו אף מאשר הנתבע, כי לא קבל את אישור התובעת 1 לכל השינויים והתיקונים שנעשו על ידו בנכס (ראה פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ'
11- 12).

לא זאת בלבד, אלא שהנתבע לא הוכיח, כי שילם עבור השינויים אשר לטענתו נעשו בנכס.

הנתבע לא צרף קבלות או כל אסמכתא אחרת אשר יש בה כדי להעיד, ששילם עבור הנזקים שלטענתו נגרמו לו בנכס והמפורטים על ידו בכתב ההגנה ובתצהירו, כשמנגד הביאה התובעת 1 קבלות על תשלומי דמי שכירות שנתקבלו מידי הנתבע בחסר.

שעה שהנתבע טוען לקיזוז סכומים מדמי השכירות ברי, כי עליו להראות שאכן שילם את הכספים האמורים, או לכל הפחות להביא חוות דעת המפרטת את שווי התיקונים שלעמדתו ביצע בנכס, מה שלא נעשה כן ע"י הנתבע מבלי שנתן לכך הסבר בעדותו. (ראה, פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 14 שורות 25- 29).

כפי שעולה ממכתבים שנשלחו מב"כ הנתבע לב"כ התובעים, הנתבע קזז סכומים מדמי השכירות.

כך במכתב שנשלח מב"כ הנתבע ביום 3.1.11 ניתן להיווכח, כי קוזזו מדמי השכירות בחודשים דצמבר- ינואר כספים בסך 7,424 ₪ בגין ביצוע תיקונים בנכס כנטען ע"י הנתבע במכתבו לתובעת ביום 6.12.10, (ראה, נספחים ו- ז לכתב התביעה).

כך במכתב שנשלח מב"כ הנתבע ביום 2.5.11 מעדכן ב"כ הנתבע, כי עומדים לזכות הנתבע נכון למועד זה סך של 18,852 ש"ח כאשר בחודש מאי מקוזזים מדמי השכירות סך של 2,908 ₪, (ראה נספח ה' לכתב התביעה).

סכומים אלו הינם תואמים את הסכומים הרשומים בטבלה המצורפת על ידי התובעת 1 כתשלומי דמי השכירות שנתקבלו אצלה מידי הנתבע (נספח ט' לכתב התביעה).
הנתבע לא צרף כל מסמך, קבלה או חשבונית המאשרות, כי אכן שלם את עלות התיקונים או השינויים שנדרשו בנכס כטענתו.

יותר מכך לא ברור מדוע מבקש התובע לקזז סכום של 6,000 ₪ בלבד, שעה שבעדותו טען כי עשה בנכס את השינויים שנדרשו ע"י מכבי האש בינואר2011 אשר עלותם הייתה 25,600 ₪, כשלטענתו סכום זה במלואו או לפחות מחציתו, מוטל על כתפי התובעים.

מכאן, כי הנתבע לא הוכיח את זכאותו לקיזוז הכספים ע"פ הסכם השכירות. לאור האמור לעיל, הנתבע לא הרים את הנטל להוכיח שהקיזוז אשר נעשה על ידו מדמי השכירות נעשה כדין .

מועד התשלום
;

אין מחלוקת בין הצדדים, כי כאמור בס' 7 (ב) להסכם השכירות, דמי השכירות היו צריכים להיות משולמים לידי התובעת באחד לחודש.

עיון בקבלות אשר צורפו ע"י
התובעת 1 מגלה, כי הפירעון של השיקים אשר נמסרו לב"כ התובעת (נספח ט' לתצהירה) לרוב אינם באחד לחודש .

אף לעניין זה לא נתן הנתבע בחקירתו הנגדית הסבר המניח את הדעת, (ראה, פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 12 שורות 12- 15).

תשלום ארנונה;

ס' 13(א) להסכם השכירות קובע:

"השוכר מתחייב לשלם באופן סדיר את כל המסים האגרות והתשלומים החלים על המושכר והשימוש בו במשך תקופת השכירות".
כפי שעולה מכרטסת פירוט חוב המים והארנונה, על שם הנתבע בעיריית תל אביב-יפו אשר הגישה התובעת, קיים חוב ארנונה לנתבע העומד על סך של 472,029.78 ₪.

בעדותו, לא הכחיש הנתבע כי יש לו חוב ארנונה לעירייה בגין הנכס וכי כבר נשלחו לו עיקולים לנכס, אלא שלטענתו הוא נמצא במשא ומתן מול אגף הגבייה לאחר שייעוד הנכס שונה, דבר אשר השפיע על גובה הארנונה ועל כן, אף היה עיכוב בתשלום (ראה, פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 12 שורות 31- 33, עמ' 13 שורות 1- 5).

מלבד הטענה של הנתבע, כי מקיים הוא את הסכם השכירות ככתבו וכלשונו, לא טען הנתבע כל טענה באשר לחוב הארנונה, לרבות הטענה שנטענה על ידו לראשונה במסגרת עדותו, ממילא לא צורפה כל אסמכתא בתמיכה לטענה זו.

כאמור, הנתבע לא הכחיש את גובה החוב אלא שלטענתו המדובר בחוב על 4 חנויות שונות, (ראה, שם, עמ' 13 שורות 8- 9) .

לאור זאת, משהנתבע לא הכחיש את חוב הארנונה, משלא טען דבר באשר לעניין זה במסגרת כתב טענותיו ותצהירו ואף לא צורפו אסמכתאות בעניין, משעדותו בעניין זה לא גובתה בשום מסמך המעיד על אמיתות דבריו של הנתבע , הנני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם השכירות גם בעניין זה.

באשר לטענה, כי לא שולמו חובות המים- אומנם עניין זה לא נטען במסגרת כתב התביעה ובתצהירה של התובעת, יחד עם זאת, יש למצוא בכך חיזוק למסקנה לפיה, הנתבע הפר סעיפים רבים במסגרת הסכם השכירות- אתייחס אף לעניין זה.

במסגרת הדיון אשר התקיים בפני
י, הגישה התובעת כרטיס לקוח של הנתבע בתאגיד המים מי אביבים אשר סומן ת/1. במסגרת כרטיס הלקוח, ניתן לראות כי נכון ליום 2.7.13, יום אחד בלבד לפני הדיון, עדיין חב הנתבע למי אביבים סך של 2,182.990 ₪.

בחקירתו הנגדית בעניין זה העיד הנתבע, כי בסמוך למועד הדיון שילם את כל חובות המים שלו ואם יש חוב לחובתו הרי שמדובר בטעות. משעומת עם כרטיס הלקוח שלו השיב, כי הוא לא יודע על מה עורך הדין מדבר.

מכאן, כי הנתבע אף לא הרים את הנטל להוכיח שלא הפר אף את חובתו לשלם תשלום זה.

ביטוח לעסק
;

ס' 21 להסכם השכירות קובע:

"השוכר מתחייב לבטח את המושכר ותכולתו כביטוח דירה(כל הסיכונים)".

הנתבע לא הוכיח, כי אכן יש לו ביטוח (כל הסיכונים) לעסק אם בכלל, כאשר עסקינן בראייה המצויה ברשותו וממילא בנקל יכול היה להמציא עותק הפוליסה ובכך, לחסום את טענות התובעים.

בכתב ההגנה ובתצהירו לא התייחס הנתבע לטענה זו כשאף לא צרף לתצהיר עדות ראשית מטעמו פוליסת ביטוח כלשהי.

משנשאל לעניין זה בחקירתו הנגדית העיד, כי יש לו ביטוח צד ג' בלבד. לדבריו, אמר לתובעת 1 שככל שמבקשת כי ייעשה ביטוח, תספק לו אישור של מהנדס חשמל.

תשובתו של הנתבע אינה מניחה את הדעת, שכן לא זו בלבד שלא צרף את פוליסת הביטוח להוכחת טענתו, אלא שביטוח צד ג' בלבד אינו סוג הביטוח אשר עונה לדרישות האמורות בהסכם השכירות- ביטוח –"כל הסיכונים", כשלא הוכחה אף טענתו של הנתבע בעדותו, כי התובעת 1 התחייבה למלא אי אילו דברים על מנת שהנתבע יקיים חלקו זה בהסכם.
מעבר לכך, שעה שמטרת השימוש בנכס הייתה למועדון לעובדים זרים הגיוני הוא, כי כוונת הצדדים הייתה, שהתחייבותו של הנתבע כאמור בלשון ההסכם הינו ביטוח מסוג "כל הסיכונים" ולא ביטוח צד ג' בלבד.

רישיון העסק;

גם בעניין זה, מלבד טענה כללית של הנתבע, כי מקיים את הסכם השכירות ככתבו וכלשונו, בכתב ההגנה ובתצהירו לא התייחס הנתבע לטענה זו .

בעדותו אישר התובע, כי ע"פ הסכם השכירות העסק בנכס צריך להיות חוקי וכי על מנת שעסק מסוג מועדון לילה יהיה חוקי, יש צורך להוציא רישיון עסק.

עוד אישר הנתבע בעדותו, כי נכון למועד הדיון, אין לו רישיון עסק, בשל דרישות חדשות של העירייה להתקנת מתזי אש וכי הוא פועל להוצאתו. לטענתו, בשנים עברו היה לו רישיון עסק (ראה, פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 עמ' 13 שורות 26- 33).

הנתבע לא הוכיח בפני
י, כי היה לו רישיון עסק בשנים עברו וכי בשנה זו, לא ניתן לו רישיון עסק רק לאור דרישות חדשות של העירייה או כי הוא פועל לקבלת רישיון העסק.

יותר מכך בניגוד לאמור בעדותו, כי אין בידו רישיון עסק בשל דרישות חדשות של העירייה בקשר למתזי כיבוי אש, הרי שעיון במכתב פנייה של ב"כ הנתבע לב"כ התובעים, מעלה כי מדובר בדרישה אשר הייתה ידועה לנתבע כבר ביום 20.1.11 .

הודעה על הארכת הסכם השכירות
;

טרם אתייחס לשאלה האם אכן ניתנה הודעה על מימוש האופציה להארכת הסכם השכירות אתייחס לקביעת בית המשפט המחוזי באשר לתקופת השכירות.

לטענת הנתבע התובעת מושתקת מלטעון כל טענה לגבי תוקפו של ההסכם בכלל ובפרט לעניין תקופת השכירות ל-10 שנים לאור הכרעת בית המשפט המחוזי בעניין זה.

איני מסכימה עם הנתבע כי זו הייתה הכרעת בית המשפט המחוזי, ואפרט.

במסגרת פסק הדין, דנה כב' השופטת רונן האם הוכיחה המבקשת את הטענה, כי לא הסכימה שתוקף ההסכם יהיה ל-10 שנים, וקבעה כי המבקשת לא הוכיחה זאת.

עוד קבעה כב' השופטת רונן, כי הסכם השכירות לא פקע וכי עודנו תקף, משום שלגישת המבקשת עצמה הסכם השכירות נועד לחול עד להשלמת רישום הנכס על שם המבקשת.שעה שהרישום במועד מתן פסק הדין טרם הושלם והואיל ולא הוכח, כי הצדדים הסכימו להגביל את פרק הזמן לצורך השלמת הרישום על ידי התובעת, במסגרתו הנכס יושכר לנתבע, ההסכם תקף.

קביעות אלו של כב' השופטת רונן, משמעותן, כי הסכם השכירות ביום מתן פסק הדין הינו תקף וכי לא הוכח שהמבקשת לא הסכימה שההסכם יהא ל-10 שנים. אולם לא מצינו בפסק הדין קביעה פוזיטיבית כי הסכם השכירות תקף ל-10 שנים.

כאמור בס' 3(א) להסכם השכירות, החוזה נחתם ל-5 שנים מיום 1.9.08 ועד 1.2.13 כאשר במסגרת ס' 19 (א) להסכם ניתנה לנתבע האופציה, בכפוף למילוי כל התחייבויותיו בחוזה, להאריך את תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות.

עוד נקבע בס' 19(ג), כי הודעה על מימוש האופציה תימסר לתובעת 1 בכתב עד 60 יום לפני תום השכירות.

שוכנעתי, כי לא עומדת לנתבע הזכות להאריך את הסכם השכירות לאור שורה של הפרות אשר פורטו לעיל כאמור בס' 19(א) להסכם השכירות .

באשר לאיחור במתן הודעת המימוש כאמור בהסכם השכירות.

בהסכם השכירות נקבע, כי על נתבע היה למסור הודעה בכתב לידי התובעת על כוונתו למימוש האופציה, 60 יום לפני סיום תקופת השכירות, היינו עד ליום 4.12.13.

אפילו ע"פ הודאתו של הנתבע עצמו, הודעה בכתב על מימוש האופציה כאמור בדרישות הסכם השכירות, נמסרה לתובעת באיחור, ביום 16.12.12 , היינו 12 יום לאחר המוסכם. אציין בעניין זה כי פניות טלפוניות אין בהם כדי למלא אחר הדרוש ע"פ הסכם השכירות מה גם כי לא הוכח בפני
י כי אכן היו פניות טלפוניות כאלה.

הנתבע לא צרף כל אסמכתא, כי מכתב זה נשלח לב"כ התובעת, כשלטענת התובעת ידעה על הטענה בדבר הודעה זו רק ביום 23.1.13, לאחר קבלת תגובת ב"כ הנתבע למכתבו של ב"כ התובעת עצמה
במסגרתו דרשה התובעת לסלק ידו של הנתבע מהנכס.

זה המקום לציין, כי סבורני שלאור אומד דעתם של הצדדים ולאור קביעותיו של בית המשפט המחוזי בפסק דינו, כי הסכם השכירות הינו זמני עד לרישום הנכס על שם התובעת כשהרישום עדיין לא הושלם על ידה, כאשר אני לוקחת בחשבון את האיחור על רקע ההפרות המרובות שפורטו לעיל, אין מקום להקל ראש באי משלוח הודעת מימוש האופציה במועד בהתאם להסכם. במיוחד יפים הדברים, כאשר בין הצדדים כבר התגלעה מחלוקת שהתבררה בערכאות.

הטענה כי הנתבעת התקשרה עם שוכר נוסף במקביל;

לטענת הנתבע התובעת הפרה את הסכם השכירות משהתקשרה בהסכם שכירות כפול עם שוכר נוסף מר מוריס אוחיון מיום 15.9.09 עד ליום 15.9.10.

לעניין זה העידה התובעת בעדותה, כי שותפו של הנתבע הוא אשר הביא את השוכר החלופי , לאחר שהנתבע הודיע לה כי בכוונתו לעזוב את המושכר, (ראה, פרוטוקול דיון מיום 3.7.13 שורות 1- 8).

עדותה זו של התובעת לא נסתרה על ידי הנתבע , מה גם שהנתבע לא טען, כי השוכר החילופי נכנס לנכס, או ניסה להחזיק בו, היינו כי ההסכם הנוסף מומש בדרך כלשהי.
לאור האמור לעיל לא שוכנעתי, כי התובעת התכוונה להפר את הסכם השכירות עם הנתבע , בשים לב כי הנתבע המשיך לשכור את הנכס מהתובעת והוא אשר הפר את ההסכם כששילם לתובעת דמי שכירות החל מדצמבר 2010 בחסר.

התנהלותו של הנתבע;

חלק מטענות התביעה לא קיבלו כל התייחסות בכתב ההגנה ותצהירו של הנתבע ונטענו במסגרת חקירתו הנגדית.

כמו כן, הנתבע לא צרף מסמכים רבים התומכים בטענותיו ואשר לטענתו יש בהם כדי להפריך את טענותיהם של התובעים, כאשר בסיכומיו בקש התובע לצרף חלק מהם.

לאורך כל עדותו משנשאל מדוע לא צרף מסמך זה או אחר טען, כי לא ידע שצריך לצרף מסמכים אלו.

התנהלות זו משמשת לחובתו של הנתבע עצמו ואין ליתן לה מקום.

מה גם, כי עיון במסמכים אשר צורפו על ידו במסגרת הסיכומים, מעלה שאין בהם כדי לשנות מסקנה זו או אחרת אשר פורטה לעיל.


בטלות הסכם השכירות
;

ס' 16 להסכם השכירות קובע:

"אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה מהסכומים שהוא חייב בהם לפי חוזה זה, אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יהא זכאי לבטל את החוזה, ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל לסעד ותרופה אחרים, ולתבוע מיד את פינוי המושכר ו/או באמצעות מי מטעמו לרבות פינוי כל המיטלטלין של השוכר ואיחסונם במחסן כפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר, הכל על חשבון השוכר, והשוכר מסכים לכך מראש, ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב הפרה או אי קיום כנ"ל, או לעשות כל התיקונים והדברים האחרים שהשוכר חייב בעשייתם ולתבוע את ההוצאות שנגרמו לו מאת השוכר מבלי לפגוע באיזה מזכויותיו האחרות לפי הסכם זה, והשוכר מסכים לכך מראש."

כמפורט לעיל שוכנעתי, כי לא זו בלבד שהנתבע לא בצע את הוראות הסכם השכירות ככתבו וכלשונו כטענתו אלא שבצע מספר רב של הפרות מבלי שפעל בהתאם להסכם השכירות.

לאור זאת, מכוח הסכם השכירות עצמו ומשקבעתי, כי הנתבע הפר את ההסכם בהפרות רבות, כמו גם דחיית הטענה בדבר מימוש האופציה כדין על ידי הנתבע, הרי שהסכם השכירות הסתיים, לאחר שפקע כשתקופת השכירות הנקובה בו הסתיימה.

בנוסף ומבלי למעט באמור לעיל, הרי לאור ההפרות ומכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 זכאית התובעת לביטול הסכם השכירות. משהודיעה התובעת על ביטולו של הסכם השכירות, אני קובעת כי הודעתה זו הייתה כדין וכי יש לקבל את תביעתה ולקבוע שהסכם השכירות בטל לאור הפרתו של הנתבע את הוראותיו.

פועל יוצא, הנני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן הנכס וכן על תשלום יתרת דמי השכירות אשר שוכנעתי כי שולמו ע"י הנתבע בחסר ואין לקזזם.

התובעת כאמור צרפה טבלה בצירוף חשבוניות מס אשר הוצאו לטובת הנתבע על התשלומים ששלם החל מיום 1.12.10 ועד 4.2.13, טבלה אשר מצאתי אותה מהימנה כאשר טענות הנתבע באשר לסכומי דמי השכירות אשר שולמו לידי התובעת תואמים את האמור בטבלה.

בשולי פסק הדין מצאתי מקום לציין, כי בסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין אין כדי להשפיע על הסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים ובהתאם לפסק דינה של כב' השופטת רונן, נקבע כי הינו תקף. יודגש, כי הסכם המכר הינו בין התובעת לנתבע בלבד וכי לנכס בעלים נוספים בדמות ילדיה של התובעת, ולכן המחלוקות הקיימות בין בעלי הנכס, ככל וקיימות אינן רלוונטיות לתובענה שבפני
י וייתכן שיש לבררן במקום אחר.


לאור האמור לעיל, הנני מורה כדלקמן:


1.
הסכם השכירות בין הצדדים בטל ומבוטל עקב הפרתו ע"י הנתבע.

2.
הנתבע יסלק ידו מן הנכס, בהתחשב בכך שהנתבע מחזיק את הנכס למעלה מחמש שנים, וכי הסכם השכירות הסתיים ביום 1.2.13 , אני מורה על פינויו וסילוק ידו של הנתבע מהנכס בתוך 60 יום מקבלת עותק פסק הדין.

3.
הנתבע ישלם לידי התובעת סך של 16,795 ₪.

4.
הואיל והצדדים ניהלו שני הליכים במאוחד, נוכח התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייבת את הנתבע בהוצאות התובעים בסכום כולל של 15,000 ₪ .




מזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום + א.מ.



ניתן היום,
י' חשון תשע"ד, 14 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.















א בית משפט שלום 7049-06/11 פלורה אשכנזי, יהושע אשכנזי, רבקה קרמרמן ואח' נ' מני אינון (פורסם ב-ֽ 14/10/2013)