פסקי דין על איטה רוזן | פסקי דין על פטר רוזן | פסקי דין על אור מבואות ירושלים | פסקי דין על מועצה אזורית מטה יהודה | פסקי דין על מבואות בית"ר מושב שיתופי חקלאי ואח' |

33769-05/13 עא     29/09/2013




עא 33769-05/13 איטה רוזן, פטר רוזן נ' אור מבואות ירושלים, מועצה אזורית מטה יהודה, מבואות בית"ר מושב שיתופי חקלאי בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

בפני
כב' השופט דוד חשין
, נשיא

כב' השופט משה דרורי
, סגן נשיא

כב' השופט ארנון דראל

ע"א 33769-05-13
ע"א 36679-05-13
29 ספטמבר 2013



בעניין:

המערערים
:
ע"א 33769-05-13

1
.
איטה רוזן

2
.
פטר רוזן
שניהם ע"י ב"כ עו"ד אריאל גיז


נגד


המשיבים
:

1. אור
מבואות ירושלים

ע"י ב"כ עו"ד עדי קידנר
2. מועצה אזורית מטה יהודה
ע"י ב"כ עו"ד ורד כהן
3. מבואות בית"ר – מושב שיתופי חקלאי בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד רונן משה
4. אהרון בלום

ע"י ב"כ עו"ד עדי קידנר



ובעניין:
המערערת
:
ע"א 36679-05-13
אור מבואות ירושלים


נגד


המשיבים
:

1. איטה רוזן
2. פטר רוזן
3. אהרון בלום
4. מועצה אזורית מטה יהודה

5. מבואות בית"ר – מושב שיתופי חקלאי בע"מ


פסק דין

סגן הנשיא משה דרורי
:
תוכן העניינים

הנושא


מספר פיסקאות
א.


כללי


1-8
ב.


רקע עובדתי



9-23
ב.1
מערכת החוזים שבין המערערים, החברה והמושב
10-13
ב.1.1
ההסכם שבין המושב לחברה – הסכם 94
10
ב.2.1
הסכם המסגרת בין הרוכשים לבין החברה
11
ב.3.1
הסכם הפיתוח בין הרוכשים לבין החברה
12-13
ב.2
החלטות המינהל ופסקי הדין של בית המשפט העליון
14-23
ב.1.2
החלטה 737
15
ב.2.2
פסק הדין בפרשת בארותיים
16
ב.3.2
הוראת מינהל 51י
17-18
ב.4.2
הוראת מינהל 51יג
19-20
ב.5.2
פסק הדין בפרשת הקשת המזרחית
21
ב.1.5.2
פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים
22
ב.2.5.2
פרשת הקשת המזרחית – פסק הדין
23
ג.
יישום הוראות המינהל ופסקי הדין של
בית המשפט העליון על ידי הצדדים


24
ג.1
מכתב הבקשה של הרוכשים למינהל והתצהיר
התומך בו
24
ג.2
אישור המינהל לעיסקה עם הרוכשים
25
ג.3
פניית המושב למינהל
26
ג.4
החלטת המינהל בדבר ביטול חוזה 94 שבין
המושב לבין החברה
27-28
ג.5
תביעת הרוכשים נגד החברה לחיבורם לרשת החשמל
29
ג.6
הסכם המשולש שבין המושב, המועצה האזורית
והחברה
30
ד.
תביעת התובעים בבית משפט השלום



31-36
ה.
כתב ההגנה של הנתבעת, החברה



37-46
ו.
ההליכים והאירועים במסגרת הדיונים בבית משפט
השלום


47-48
ז.
תמצית טענות התובעים בסיכומיהם לבית משפט
השלום


49-60
ח.
תמצית טענות הנתבעת, החברה, בסיכומיה
לבית משפט השלום



61-88
ט.
פסק הדין של בית משפט השלום



89-110
י.
תמצית טענות המערערים (הרוכשים) בערעורם
(33769-05-13)


111-115
יא. תמצית טענות החברה בתשובה לערעור
המערערים (33769-05-13)


116-119
יב.
תמצית טענות החברה בערעורה (36679-05-13)



120-126
יג.
תמצית טענות המערערים בתשובה לערעורה של
החברה (36679-05-13)




127-132
דיון
יד.
מעמד הסך של 50,000$, מתוך מכלול הכספים
ששילמו הרוכשים לחברה



133-175
יד.1
טענות הרוכשים
133-134
יד.2
הביסוס העובדתי למסקנות בית משפט השלום
135-138
יד.3
חתימת הרוכשים על התצהיר למינהל ומשמעותו
139-141
יד.4
העדר מסמך מהבנק, המאשר קבלת סך 50,000$
142-145
יד.5
הודאת בעל דין
146-162
יד1.5
הודאת בעל דין במשפט העברי
152-162
יד.6
הדיון בפני
נו והעלאת סוגיית המע"מ
163-167
יד.7
חופש החוזים
168-170
יד.8
טעות בכדאיות הכלכלית של העיסקה
171-174
יד.9
סיכום
175
טו.
אי ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה במועד

– הפרה או סיכול?


176-226
טו.1
היבטים עובדתיים
177-193

טו.2
האם ניתן לחייב את החברה להמשיך לבצע
את עבודות הפיתוח, אם כך נעשה במושבים אחרים?
194-199
טו.3
ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה בפועל בשנת
2009
200-204
טו.4
אורך תקופת הסיכול
205-207
טו.5
היבטים משפטיים
208-209
טו1.5
חוק התרופות
210-217
טו.2.5
חוזה הפיתוח
218-223
טו.6
סיכום
224-226
טז. האם בוטל החוזה על ידי הרוכשים והאם הם


זכאים לבטלו?



227-235
יז. עשיית עושר ולא במשפט



236-308
יז.1
כללי
236-238
יז.2
חוק עשיית עושר ולא במשפט ומקורותיו
239-249
יז.3
"שלא על פי זכות שבדין" – סעיף 1(א) לחוק
עשיית עושר
250-260
יז.4
תחולת חוק עשיית עושר, כאשר יש הסכם

261-270
יז.5
השפעת ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה
על זכאות המערערים לפי חוק עשיית עושר
271-289
יז.6
התייחסות לפסקי הדין שהובאו בפסק הדין של
בית משפט השלום
290-300
יז.7 זכאות לריבית והפרשי הצמדה על פי המשפט העברי
301-303
יז.8
טענות דיוניות של החברה
304-308
יח.
סיכום



309

א.
כללי
1.
בפני
נו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים, בת.א. 20339/08, שניתן ביום יד ניסן תשע"ג (25/3/13), על ידי כב' השופטת מרים ליפשיץ פריבס (להלן – "פסק הדין").

2.
בכתב התביעה המתוקן, אשר הוגש לבית משפט השלום בירושלים, ביום 17.2.08, על ידי התובעים איטה ופטר רוזן
(להלן – "התובעים" או "המערערים" או "הרוכשים" או "פטר ואיטה"), נכללו חמישה נתבעים:
א.
חברת אור מבואות ירושלים
בע"מ (להלן – "החברה" או "הנתבעת" או "המשיבה").
ב.
המועצה האזורית מטה יהודה (להלן – "המועצה האזורית").
ג.
מושב מבואות בית"ר – מושב שיתופי חקלאי בע"מ (להלן – "המושב" או "האגודה").
ד.
נתבעים 4 ו-5, אשר נשאו בתפקידי מפתח בחברה.

3.
בפסק הדין, התביעה נגד המועצה האזורית, המושב, ושני הנתבעים (4 ו-5) אישית – נדחתה.
על דחייה זו, לא הוגש ערעור, והם לא נכחו כלל בהליכי הערעור בפני
נו.
הזכרתי נתונים אלה, כדי שהתמונה תהיה ברורה. מכל מקום, לעניין הממצאים שנקבעו בפסק הדין, גם אם הם רלבנטיים ליחסים עם המועצה האזורית והמושב, כוחם יפה גם ביחסים בין הצדדים שבפני
נו בערעור זה: התובעים (המערערים) והנתבעת (המשיבה, החברה).

4.
בראשיתה, הוגשה תביעה זו כתביעה לסעד של ביטול הסכם הפיתוח והשבת הכספים, אשר שולמו לחברה במסגרתו, ואף לפיצויים בגין אבדן הנאה והחזר הוצאות.

5.
לאחר הגשת התביעה בבית משפט קמא, התאפשר, בשנת 2009, המשך ביצוע עבודות הפיתוח, בהתאם לחוזה, והן הושלמו על ידי החברה לאחר 2009, ולפני מועד פסק הדין.

6.
בפסק הדין, דחה בית המשפט את רוב רובן של טענות התובעים-הרוכשים, בקשר עם הפרת חוזה הפיתוח, שנחתם בין הצדדים.

7.
עם זאת, קבע בית המשפט כי החברה חייבת לשלם לתובעות סך של 79,000 ₪, בגין עשיית עושר ולא במשפט, וכן בהתאם, בחלק היחסי של הוצאות המשפט.

8.
על

פסק דין
זה ערערו שני הצדדים בשני ערעורים נפרדים.
בהסכמה, אוחד בהם הדיון (ראה: החלטה מוסמכת בפתח הדיון ביום כט תמוז תשע"ג (7.7.13), עמ' 1, שורות 14-19).

ב.
רקע עובדתי
9.
כדי להבין את אשר אירע ושימש בסיס להתדיינות בין הצדדים, יש להתייחס לשני מישורים:
א.
מערכת החוזים שבין המערערים, החברה והמושב;
ב.
הנהלים, ההחלטות ושינויי הגישה של המינהל, האגודה, המועצה האזורית, שכולם חלו בעקבות פסיקות של בית המשפט העליון.
ההשלכות והקשר בין המישור השני על המישור הראשון, הן אלה אשר עומדות בלב ליבן של המחלוקות שבין הצדדים.

ב.1 מערכת החוזים שבין המערערים, החברה והמושב
ב.1.1
ההסכם שבין המושב לחברה – הסכם 94
10.
ביום 17.10.94, חתמו המושב והחברה, על הסכם (מוצג 15 של המשיבה; להלן – "הסכם 94"), לפיו תפרע החברה את חובות המושב לגופים שלישיים, ובתמורה תקבל החברה זכויות על קרקעות שונות במושב, וביניהן זכויות על 115 מגרשים. זכויות אלו ישווקו לרוכשים פוטנציאליים, אשר יחתמו על הסכם פיתוח עם החברה, כאשר המושב התחייב, כחלק מן התמורה ששילמה החברה לפירעון חובות המושב, "להעביר לחברה... את מכלול הזכויות לפיתוח ולבנייה של הקרקעות ולקבלת כל ההטבות ו/או המענקים ו/או הזכויות החילופיות ו/או האחרות בקשר לקרקעות ו/או במקומן" (סעיף 3(ג) להסכם 94). לצורך מימוש הסעיף האמור חתם המושב על כתב המחאת זכויות בלתי חוזרת, בנוסח הנ"ל, כאשר המושב מתחייב כי הוא יעמוד כלפי כל רשות, לרבות המדינה ומינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל").
בנספח ו לאותו הסכם נקבע שאם תיווצר אפשרות להרחיב את הקרקעות של המושב, כי אז תפתח החברה את הקרקעות ותנהל אותן עבור המושב, והמושב מצדו ימסור את הפיקוח והניהול לחברה, כאשר למעשה התחייבות המושב כוללת בין היתר את חובת המושב כי כאשר יתקשר בהסכם עם מצטרפים חדשים, ייעשה הדבר רק לאחר אישור החברה שאותם מצטרפים שילמו לחברה את מלוא התמורה המגיעה לה בגין פיתוח השטח.

ב.2.1 הסכם המסגרת בין הרוכשים לבין החברה
11.
הרוכשים חתמו, ביום 11.5.98, על חוזה עם המושב, בקשר למגרש מס' 367, בשטח
כ-660 מ"ר (להלן – "המגרש") ובניית בית מגורים בתחום משבצת המושב (להלן – "הסכם המסגרת", שהוא נספח א לכתב התביעה).
התובעים הגדירו חוזה זה כ"הסכם מסגרת", שכן אין חולק כי הקצאת המגרשים הייתה תלויה במספר תנאים, שפורטו בסעיף 4(ב) לחוזה המסגרת האמור, שזה לשון הסעיפים הקטנים שבו:

"1.
אישור ועדת הקבלה את מועמדותם.

2.
חתימה על כל המסמכים הנדרשים לקבלה לחברות באגודה המונציפלית.

3.
התקשרות עם מנהל מקרקעי ישראל בהתאם לכללים ולתנאים שנקבעו ע"י מנהל מקרקעי ישראל.

4.
התקשרות עם "אור מבואות ירושלים
" הקבלן המפתח של אזור ההרחבה, תשלום דמי הפיתוח ואישור וביצוע ההליכים הנדרשים לעניין תיכנון ובניה של הבית"
.

ב.3.1 הסכם הפיתוח בין הרוכשים לבין החברה
12.
בנוסף לכך, ובאותו יום, חתמו בני הזוג רוזן, ביום 11.5.98, על הסכם עם החברה לביצוע עבודות פיתוח במתחם היישוב (להלן – "הסכם הפיתוח", שהוא נספח ב לכתב התביעה).
סעיף 2.4 להסכם הפיתוח קובע כדלקמן: "המשתכן מצהיר כי ידוע לו שהרשות המקומית רשאית לדרוש ולקבל שינויים בתב"ע, וכן ליתן הנחיות שונות בקשר לעבודות הפיתוח, הן אלה המוצעות על ידי החברה והן אלה שיבוצעו על ידי המשתכן במגרשו, וכי אלה יחייבו את הצדדים".

הסכם הפיתוח מפרט את עבודות הפיתוח בסעיף 6.1, שזה לשונו:

"החברה תבצע את פיתוח המתחם, כמפורט במפרט הפיתוח המצורף כנספח ב' (להלן: 'פיתוח המתחם'), לרבות סלילת כבישים, בניית מדרכות וכבישת שבילים, בניית קירות תמך, בניית מערכת ניקוז ותיעול מי גשם, הקמת מערכת תאורה ציבורית והנחת מערכות ציבוריות של ביוב, מים וטלוויזיה".
נספח ב להסכם הפיתוח, שכותרתו "מפרט הפיתוח", כולל על פני 8 עמודים את הפירוט המלא של עבודות הפיתוח שיש לבצע.
החברה התחייבה לסיים את עבודות הפיתוח, תוך שלוש שנים ממועד מסירת המגרש לרוכשים (סעיף 6.10 להסכם הפיתוח; מועד מסירת המגרש נקבע עד ליום 30.5.99 – סעיף 6.9 להסכם הפיתוח).
סעיף 6.10 מציעתא מתאר ומגדיר מה הדין במקרה של איחור בביצוע העבודות, עקב גורמים שלא ניתן לחזות אותם מראש או שאין לחברה שליטה עליהם, או שנובעים מכוח עליון. הסעיף קובע כי במקרה כזה, "יידחה מועד סיום עבודות פיתוח המתחם לתקופה שארכה כאורך תקופת העיכוב, וכן תקופה נוספת שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב כאמור. החברה לא תחשב במקרה זה כמפירה את התחייבויותיה על פי חוזה זה, ותקופת הדחייה האמורה לא תשמש עילה לתביעת פיצויים" (סעיף 6.10 סיפא להסכם הפיתוח). עוד אדרש לנושא זה להלן, בחלק הדיון, בניתוח טענת החברה בדבר סיכול החוזה.
סכום התמורה אותו שילמו הרוכשים לחברה עמד על 99,150$ (סעיף 14.1 להסכם הפיתוח המוגדר כ"תמורה"). על פי נספח ד, פורטו מועדי התשלומים: 21.5.98 (25,640$); 30.11.98 (34,200$); 30.5.99 (30,760$).
בפועל, בוצעו התשלומים האמורים (הקבלות הינן נספח ג לכתב התביעה).
הרוכשים ידעו כי יש משכנתא על כל המגרשים ("המשתכן מצהיר כי ידוע לו שהמגרש משועבד לטובת הבנק וכי הבנק יסיר את השעבוד מעל הבנק בתנאים האמורים בסעיף 14.5 להלן" – סעיף 2.5 להסכם הפיתוח), וכי הרוכשים יהיו זכאים לקבל מכתב החרגה מן הבנק לפיו המשכנתא לא תחול על המגרש שלהם, כאשר אחד התנאים לכך הוא כי הם ישלמו את מלוא התמורה הנ"ל (סעיף 14.5.1 להסכם הפיתוח): "לאחר הצטרפותו לאגודה המוניציפאלית יהיה זכאי המשתכן לקבל מכתב החרגה מהבנק, לפיו המשכנתא הרשומה לטובתו על כל המגרשים במתחם, לא תחול על המגרש. המשתכן יקבל מכתב זה לידיו אך ורק כנגד מילוי אחד מן התנאים האמורים להלן: לאחר סיום תשלום מלוא התמורה... בהתאם לנספח התשלומים והמועדים המצורף לחוזה זה כנספח ד".
13.
הסכום אשר שולם לחברה על ידי הרוכשים היה מורכב מ-50,000$ אשר שולמו בפועל לבנק ירושלים, במטרה להסיר את השעבוד שרבץ על המגרש, כאמור לעיל, ואילו היתרה, בסך של 49,150$ נועדה כתשלום בעבור ביצוע מלוא עבודות הפיתוח על ידי החברה.
הצדדים חלוקים אודות מועד גילויו של פרט זה בחוזה שביניהם. אתייחס לנושא זה, בחלק הדיון.

ב.2
החלטות המינהל ופסקי הדין של בית המשפט העליון
14.
נקודת המוצא ההתחלתית, המוסכמת לכל הדיונים בין הצדדים, ולפסק הדין, היא זו: המגרש שהוקצה לתובעים הינו בתוך משבצת של מושב שהינו אגודה שיתופית, כאשר הבעלים של המגרש, הינו מינהל מקרקעי ישראל אשר פועל על פי החלטות כלליות של המינהל, הוראות האגף החקלאי, והחלטות ספציפיות, כאשר כל אחת מאלה מגובה בייעוץ משפטי, ובתקופה הרלבנטית, חלקן השתנה בעקבות הליכים משפטיים והנחיות היועץ המשפטי לממשלה, שניתנו כתוצאה מפסקי הדין באותם הליכים.

ב.1.2 החלטה 737
15.
תחילת הדברים בהחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל, מיום כד כסלו התשנ"ו (17.12.95), שכותרתה "הרחבות למגורים באגודות יישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ, או אגודה שיתופית חקלאית" (להלן – "החלטה 737"; הנוסח המלא של ההחלטה הינו מוצג 7 למוצגי המשיב).
ההחלטה מתייחסת לכך שניתן להרחיב כל יישוב בתוספת של עד 15% ממספר הנחלות המתוכננות, תוך אפשרות הרחבה למספר מגרשים רב יותר, באזורים בעלי עדיפות לאומית. מספר מגרשים בהרחבה יוחלט באסיפה הכללית של האגודה, על פי מגבלות התכנון (סעיף 1 להחלטה).
גודל המגרשים יהיה עד חצי דונם והכל בתיאום של האגודה עם המינהל לצורך קבלת הסכמת המינהל להגשת אישור הוועדות לתכנון ובנייה (סעיף 2 להחלטה).
"פיתוח התשתית יהיה באחריות האגודה ובכל מקרה ייעשה הפיתוח באישור ובפיקוח המועצה האזורית או המועצה המקומית שבתחומה נמצא היישוב"
(סעיף 3(א) להחלטה).
החכרת המגרשים בהסכם פיתוח לחוכר, מוסדרת בסעיף 4(א) בהחלטה 737 הנ"ל, שזה לשונה:
"מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה, ובלבד שהמגרש מיועד למגורים והמועמד אינו בעל זכות של נחלה, מגרש מגורים או משק עזר בישוב, או בישוב אחר, וכן אינו חבר קיבוץ או חבר מושב שתופי".
בהמשך סעיף 4 להחלטה 737, יש פירוט של דרך אישור המועמדים: חתימת מורשה החתימה של האגודה, בצירוף תצהיר של כל מועמד, כי אין לו טענות כלפי המינהל בנושא הפיתוח, ושיפוי המינהל על ידי האגודה, אם תוגש תביעה נגד המינהל בעניין זה (סעיף 4 ג-ד להחלטה 737 הנ"ל).

ב.2.2 פסק הדין בפרשת בארותיים
16.
החלטה זו של המינהל עמדה לבחינה בבתי המשפט. תחילה, נקבע בבית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט ד"ר גבריאל קלינג) בה"פ 342/96 כי יש פגם בסעיף 4(א) הנ"ל, בכך שמועצת מקרקעי ישראל האצילה לאגודות השיתופיות את שיקול הדעת המסור בה באשר לזהות החוכרים של המגרשים, במסגרת ההרחבה, והדבר מהווה "התפרקות של המינהל מתפקידו, שנמסר לו על ידי המחוקק, לנהל את אחד המשאבים הלאומים החשובים ביותר" (מצוטט בפסק הדין של בית המשפט העליון, בע"א 3962/97 בארותיים, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מרים ארד ומינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נב(4) 614, בעמ' 617, בין האותיות ו-ז (29.10.98), מפי כב' השופט, כתוארו אז, תיאודור אור; להלן – "פרשת בארותיים"). בית המשפט המחוזי מצא פגמים נוספים במישור אצילת הסמכויות (שם, בעמ' 617-618).
בית המשפט העליון לא קיבל גישה זו, והסביר כי על פי הכללים של אצילת סמכויות, החלטה 737 תקפה, גם אם היא מייצגת תפיסה שונה מהתפיסה הקודמת, על פי החלטה 612 (שם, בעמ' 621, בין האותיות א-ג, פיסקה 9 לפסק הדין של השופט תיאודור אור, שלדבריו הסכימו השופטת דליה דורנר והשופט מנחם אילן.
בית המשפט העליון מסביר מדוע בהחלטה 737 אין מדובר בהאצלה שלא כדין של סמכות המינהל לנהל את מקרקעי ישראל; בהקשר זה, מוזכרות סמכויות המינהל, בביצוע הרחבות, על פי החלטה 737 (שתהיינה רלבנטיות לדיון להלן): "אין חולק, כי בביצוע ההרחבות נתונה למינהל שורה ארוכה של סמכויות בעלות חשיבות רבה, ובהן הסמכות לקבוע כי יוקצו מגרשים למגורים במושבים; הסמכות לאשר תכניות בניין ערים שיוכנו לשם כך על-ידי כל מושב ומושב; הסמכות להחליט כמה מגרשים יאושרו להקצאה לכל מושב והסמכות לקבוע את תנאי התשלום לכל מגרש" (שם, בעמ' 621, בין האותיות ה-ו).
לאחר שהשופט אור מסביר ומפרט את "חלוקת הסמכויות" בין המינהל לבין האגודה השיתופית בבחירת המתיישבים (שם, בעמ' 621-622; הפרטים אינם רלבנטיים לתיק שבפני
נו), מסכם בית המשפט העליון את עמדתו כדלקמן (שם, בעמ' 622-623):
"















כאמור, בהחלטה 737 אין כדי להעביר את כוח ההכרעה ליישוב. כוח זה היה ונשאר בידי המינהל בלבד. החלטה 737 אינה פוטרת את המינהל מחובותיו בכל הנוגע לניהול מקרקעי ישראל, ובכלל זה מהפעלת כוחותיו על-מנת להבטיח, כי מדיניות המועצה תבוצע ביחס למקרקעין שבתחום ההרחבות, ולמנוע עשייה שלא כדין במקרקעין אלה. אכן, בעניין זה מסור למינהל תפקיד אשר לא ניתן להפריז בחשיבותו. המינהל הוא האחראי לניהולו התקין של אחד המשאבים החשובים ביותר של המדינה. מכך נובע, כי על המינהל לצקת תוכן ממשי ביישומה של אחריות כבדה זו, ואין הוא רשאי
להתנער ממנה".

ב.3.2 הוראת מינהל 51י
17.
בעקבות דברים אלה של בית המשפט העליון, הוצאה, ביום יט אדר תשנ"ט (7.3.99) על ידי האגף החקלאי של המינהל, הוראת אגף מס' 51י (להלן – "הוראת 51י"), החתומה על ידי דרור קרישפין, סמנ"ל ומנהל האגף, שכותרתה "החכרת קרקע למגורים ביישובים החקלאיים – החלטת המועצה 737". לאחר סעיף 1 – שבו מוזכר פסק הדין בפרשת בארותיים, ומצוטט אותו חלק של פסק הדין שהובא לעיל בסוף הפיסקה הקודמת – נאמר בסעיף 2 להוראת האגף, כדלקמן (ההדגשות במקור):
"במסגרת זו הודיע היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד אליקים רובינשטיין, במכתבו מיום 3.2.99 לשר התשתיות הלאומיות ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, כי בשאלת 'קריטריון המחיר', על רקע התופעה של גביית תשלום כספי מהמועמד על ידי האגודה, או מי שהורשה על ידי האגודה להמליץ על מועמד לחכירת מגרש. כדלהלן:

'גביית מחיר בעלמא, ובכלל זה גם גביית תשלום בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל למחיר השוק, תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים, היא קריטריון בלתי סביר, שאינו יכול להתקבל, מצב זה יש בו התעשרות שלא כדין ממקרקעי ישראל, תוך ניצול פסול של מדיניות מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 737 להחכיר את המגרשים בהרחבה בדמי חכירה מופחתים'.
לאור ההחלטה הנ"ל הוחל בטפול להכנת הצעה לשנויים המתחייבים בהחלטה 737, לצורך הבאתה לדיון והחלטה במועצה".
אין מדובר בהצהרה בעלמא, אלא בהמשך נקבעה הנחיית ביניים, שנוסחה בסעיף 3 של הוראת אגף 51י, במילים אלה:
"עד שתתקבל החלטת מועצה שתבוא במקום 737, להלן הנחיות ביניים, לעניין הקצאת מגרשי מגורים בישובים החקלאיים שעליהם חלה החלטה 737, בנוסף להוראות הקיימות:
א.
האגודה לא תהיה רשאית לקבוע תשלום כספי, שישולם לה או למי מטעמה, כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד. לענין זה – מי מטעמה יהיה גם כל מי שקבל רשות מהאגודה להמליץ על מועמד מטעמו, והמועמד נקבע על ידו תמורת תשלום כספי.
ב.
האגודה לא תהיה רשאית לקבוע כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד, חובת התקשרות של המועמד עם חברת בניה או קבלן בנין, שיקבעו על ידה, לבניית בית המגורים במגרש שיוחכר לו.
ג.
בכפוף לאמור בסעיף 5
[יש תיקון בכתב יד: 4] להלן, דרישה לתשלום הוצאות פיתוח, לרבות העמדת תשתיות על ופינוי – אם יש כאלו, לא תחשב כעומדת בסתירה לאמור לעיל.
ד.
המינהל לא יקצה מגרשי מגורים על פי המלצות אגודה שאינה עומדת בכללים האמורים לעיל".
בהמשך, בסעיף 4, שכותרתו "הוצאות פתוח לרבות העמדת תשתיות על והוצאות פינוי", יש הוראה אופרטיבית, הכוללת התייחסות לעלות הוצאות הפיתוח, נושא שישוב ויעלה בהמשך הדיון ב

פסק דין
זה. וכך נכתב בסעיף 4 להוראות אגף 51י:
"א.
אם הוצאות הפתוח לפי התצהירים אינן עולות על סכום כולל לרבות מע"מ של 100,000 ₪ למגרש (צמוד למדד שפורסם לגבי חודש ינואר 1999), יש לקבל את ההצהרות ללא צורך בבדיקה.
ב.
אגודה הסבורה כי הוצאות הפתוח למגרש כולל מע"מ עולות על 100,000 ₪, תפנה בענין למר רונן כהן, סגן מנהל אגף שו"כ, אשר ידאג לבדיקה באמצעות חברת הבקרה של המינהל. האגודה, או מי מטעמה, יהיו חייבם להמציא לעורכי הבדיקה כל מסמך שידרש בהקשר לכך. מר רונן כהן יודיע למחוז על תוצאות הבדיקה. האגודה, או מי מטעמה, לא יהיו רשאים לגבות הוצאות פתוח במישרין או בעקיפין בסכום העולה על זה שיאושר לה כאמור.
ג.
הקצאת המגרשים לפי ס"ק ב' לעיל תעשה רק לאחר סיום הבדיקה, ולאור תוצאותיה".

18.
ניתן לסכם ולומר כי בשנת 1999, בעקבות הליכים משפטיים ביחס למגרשים של מושבים בערכאות שונות, הוצאו הוראות של היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד אליקים רובינשטיין, וכן הוראות יישומיות של מינהל מקרקעי ישראל, שתוצאתם הייתה – כפי שנקבע גם בפסק הדין של בית משפט השלום – עיכוב המשך ביצוע עבודות הפיתוח, כי המינהל מנע המשך ההקצאה של המגרשים. העיכוב נקבע במפורש, ביום 7.3.99, במסגרת הוראת האגף, מס' 51י, בה נקבע כי גביית כספים על ידי האגודה תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים, היא קריטריון בלתי סביר. לכן, החל מהמועד הנ"ל לא יקצה המינהל מגרשי מגורים במסגרת הרחבות של יישובים חקלאיים, על פי המלצת האגודה, אשר דרשה כתנאי לבחירת מועמד, תשלום כספים לאגודה, למעט תשלום בגין הוצאות פיתוח כפי שיאושר על ידי אגף שיווק וכלכלה במינהל.

ב.4.2 הוראת מינהל 51יג
19.
לאחר תקופת ההקפאה, ובלשון ב"כ הנתבעים בסעיף 47(ז) לכתב הגנתו, "על מנת למנוע את הקריסה הצפויה של היישובים", פורסמה הוראת חדשה, של האגף החקלאי במינהל, מיום ו תמוז תשנ"ט (20.6.99) שכותרתה "החכרת קרקע למגורים בישובים החקלאיים – החלטת מועצה 737 – הוראות מעבר" (נספח ב לכתב ההגנה; מוצג 3 של המשיבים; להלן – "הוראת 51יג"), המתייחסת להוראת אגף 51י (שעיקריה הובאו לעיל בפיסקה 17), ולהוראת אגף 51יב (שלא הוצגה בפני
נו).
סעיף 2 להוראה החדשה, הוראת 51יג, קובעת כדלקמן: "על אף האמור בהוראת אגף 51י, יאשר המינהל הקצאת מגרשים, גם אם התקבלה תמורה עבור הקרקע, האסורה על פי הוראת 51י, או שהמומלץ לחכירת המגרש חויב לבנות באמצעות חברת בנייה או קבלן בניין, במקרים ובתנאים כמפורט להלן".
אין כאן המקום להאריך בתנאים החדשים, שחלקם תלויים בפסק המשקם בדבר חובות המושב (סעיף 4(א)), או עיסקה חתומה בכתב בין האגודה לבין חברה מפתחת, כאשר כל בקשה לאישור עיסקה כאמור נתמכת בתצהירים ומאושרת על ידי ועדה מלווה בהרכב בכיר ביותר (ראש המינהל, נציגי משרד ראש הממשלה, פרקליטות המדינה ואגף התקציבים ומשקיפים מטעם מינהלת ההסדר של החובות במגזר החקלאי). ב"כ החברה מסכם כי מדובר, כלשונו, ב"תנאים חדשים ומחמירים"(סעיף 47(ז) סיפא לכתב הגנתו).
לענייננו רלבנטית הוראת סעיף 4(ג) להוראת 51יג, שזה לשונה:
"עיסקה חתומה בכתב שנחתמה לא יאוחר מהיום הקובע
[- 31.1.99; סעיף 3 להוראת 51יג] בין אגודה/חבר אגודה (להלן – "מעביר הזכות") לבין משתכן, מכוח תכנית מופקדת או מאושרת ובתנאי שייחתם הסכם פיתוח עם המינהל תוך 18 חודש מיום ייתן הוראות אלה".

20.
כפי שראינו לעיל, כל ההחלטות והוראות אגף 51י ו-51יג, כולן הינן הוראות מעבר והוראות יישום של החלטת מועצת המינהל 737 (שעיקרה הובא לעיל בפיסקה 15, ופרשנותה על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין בפרשת בארותיים, הוסברה בפיסקה 16 לעיל).

ב.5.2
פסק הדין בפרשת הקשת המזרחית
21.
ברם, התמונה המשפטית אינה שלמה, שכן, בית המשפט העליון בהרכב מורחב של 7 שופטים (הנשיא אהרן ברק; השופט – כתוארו אז – תיאודור אור (שכתב את פסק הדין); השופט – כתוארו אז – אליהו מצא; השופטת טובה שטרסברג-כהן; השופטת דליה דורנר; השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש; השופטת אילה פרוקצ'יה), הפך צו על תנאי לצו מוחלט, ובכך קבע שדין שלושת החלטות מועצת מקרקעי ישראל – החלטות 717, 727 ו-737 – הוא בטלות ואין להמשיך ביישום החלטות אלה, ואף לא אלה שקדמו להן (בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי – "הקשת הדמוקרטית המזרחית" נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (29.8.2002); להלן – "פרשת הקשת המזרחית – פסק הדין").

ב.1.5.2 פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים
22.
ראוי לציין כי העתירה בפרשת הקשת המזרחית הוגשה בשנת 2000, ובמסגרתה התבקש בג"צ ליתן צווי ביניים. צו הביניים עצמו, לא נדון ולא הוכרע על ידי שופט יחיד – כמו במקרים "רגילים" – אלא דנו בו אותם שבעת השופטים שדנו בתיק העיקרי (בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי – "הקשת הדמוקרטית המזרחית" נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נה(5) 849 (15.8.2001); להלן – "פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים"). בהחלטה מנומקת, שבה הוסברו השיקולים השונים של מתן צווי ביניים, בכלל, וצווי ביניים שלהם השלכות מרחיקות לכת על שוק הדיור בישראל ושמירת נכסי המקרקעין של המדינה והחלוקה ההוגנת של היתרונות הכלכליים הקשורים בהם (פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים, בעמ' 853, בין האותיות ה-ז, פיסקה 7 להחלטה), נקבע כי גם כאשר יש ליתן צו ביניים, אין לעשות זאת באופן מיידי.
תחילה, המתין הבג"צ לגיבוש עמדתה העקרונית של הממשלה, אך משהוברר כי הממשלה לא תוכל לעשות כן בפרק זמן הנראה לעין, ובמקביל, "ממשיכה המדיניות העומדת בבסיס החלטות אלה להתממש הלכה למעשה" (שם, בעמ' 854, מול האות ד, בפיסקה 8 של ההחלטה; התיק שבפני
נו היה אחד מאותם עניינים שבהם מומשו הלכה למעשה החלטות המינהל וביניהן החלטה 737 הנ"ל), הגיע בג"צ למסקנה כי "בנסיבות אלה השתכנענו כי אין מקום עוד להמתין ויש להקפיא את המצב הקיים. אי מתן צו ביניים בזמן זה לאור ההימשכות של הליך יישום ההחלטות, עלול להעמיד את העותרים בפני
מעשה עשוי ולפגוע בצדדים שלישיים המעורבים בעסקאות על בסיס החלטות אלה, אם תתקבלנה העתירות בסופו של יום. בשלב זה של טיפול בעתירות, קם הצורך בהוצאת צו ביניים" (שם, שם, מול האות ה).
בג"צ ער לכך כי גם צו ביניים כזה לא ניתן להטיל מהיום למחר, באבחת חרב, כאשר הוא מסביר את השפעתו על הגורמים הרלבנטיים (וביניהם, מבלי שבג"צ ידע כמובן ספציפית על התיק שבפני
נו, על התובעים והנתבעת), ואומר את הדברים הבאים (פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים, עמ' 854-855, פיסקאות 9-10):
"לאור ההשלכות הרחבות של הוצאת צו-ביניים בעתירות שלפנינו מצאנו לנכון לקבוע כי צו-הביניים ייכנס לתוקפו בעוד שלושה חודשים מיום החלטתנו זו. החלטות המינהל מהוות בסיס לעיסקאות כלכליות רבות הנעשות ביחס לאדמות המדינה. עיסקאות אלה מערבות גורמים רבים: במסגרתן פועלים המינהל והחוכרים ממנו קרקעות; במסגרתן פועלים גורמים כלכליים שונים המבקשים לתכנן פעילותם ביחס לאדמות אלה. גורמים פרטיים מסוגים שונים מכלכלים צעדיהם לאורן. צו-ביניים המקפיא את תוקפן של החלטות המינהל משליך על כל הגורמים הללו השלכה ישירה ומיידית. לכן גם בענייננו "אין כל אפשרות לעבור בן יום מההסדר הקיים להסדר חלופי" (
בג"ץ 3267/97
רובינשטיין
נ' שר הביטחון, פ"ד נב (5) 481, בעמ' 530; להלן – "פרשת רובינשטיין"). עיכוב כניסתו לתוקף של צו-הביניים למשך שלושה חודשים יאפשר לגורמים השונים שיושפעו מתחולתו להיערך לתחולה זו.
ערים אנו לכך כי צו-הביניים שניתן היום משפיע באופן שונה על מי שמצויים אך בראשית תכנון ענייניהם לאור החלטות המינהל, לעומת מי שכבר מצויים בסוף הליך המימוש של עיסקאותיהם על בסיס החלטות אלה. גם בדוח מילגרום (בעמ' 92-88) ניתן למצוא הוראות מעבר שנראו לצוות הבין-משרדי חיוניות להליך המעבר מהמדיניות הקרקעית הנתונה של המינהל למדיניות הקרקעית המומלצת בדוח. עיקרן של ההוראות הוא באי-החלת שינוי ההחלטות על שטחי קרקע שלגביהם החלטות המינהל כבר מצויות בשלבים הסופיים ביותר של היישום. גם העותרים בבג"ץ 244/00
אינם מבקשים בעתירתם כי יינתן צו-ביניים ביחס לעיסקאות המצויות בשלבים המתקדמים של ביצוען (ראו סעיף 142 לעתירה בעמ' 38). לאור זאת אנו קובעים כי תוקפו של צו-ביניים זה לא יחול על שטחי הקרקע הנקובים בהוראות המעבר של דוח מילגרום. אנו קוראים לתוך החלטתנו זו את הוראות המעבר של הדוח ורואים בהן חלק בלתי נפרד מהחלטתנו זו".
וזאת תוצאת ההליך בצו הביניים, הן ביחס לנמענים שלו והן ביחס לתוכנו (
פרשת הקשת המזרחית – צו הביניים, עמ' 855, בין האותיות ג-ו, פיסקאות 11-12):
"אנו מורים להנהלת מינהל מקרקעי ישראל לשלוח הודעה בכתב לכל מי שמעוניין להתקשר בעיסקה לפי אחת מהחלטות המינהל האמורות, ובה ייאמר כי שאלת חוקיות ההחלטות תלויה ועומדת בפני
בית-משפט זה, וכי ניתן בעניין זה צו-ביניים המקפיא את תוקפן עד להחלטה בעתירה, בכפוף לאמור לעיל.
לפיכך אנו מורים כך:
(א)
ניתן בזאת צו-ביניים בבג"ץ 244/00
ולפיו יופסק הליך יישום החלטות המינהל מס' 717, מס' 727 ומס' 737 עד להכרעה בעתירות שלפנינו או עד להחלטה אחרת של בית-המשפט.
(ב)
צו-הביניים ייכנס לתוקפו לאחר שלושה חודשים ממועד החלטתנו זו.
(ג)
צו-הביניים לא יחול ביחס לעיסקאות הנזכרות בהוראות המעבר של דוח מילגרום (עמ' 92-88 לדוח), והוראות אלה מהוות חלק בלתי נפרד מהחלטתנו זו.














(ד)
על הנהלת מינהל מקרקעי ישראל לפעול על-פי האמור בפיסקה 11 להחלטתנו זו".
ב.2.5.2 פרשת הקשת המזרחית – פסק הדין
23.
אין כאן המקום לדון בנימוקים המשפטיים העקרוניים והחשובים העומדים ביסוד פסק הדין בפרשת הקשת המזרחית.
לענייננו, רלבנטיות פיסקאות 58-59 לפסק הדין של השופט – כתוארו אז – תיאודור אור (שלדבריו הסכימו ששת השופטים האחרים, באותו מותב), ואשר דנות בשאלה המעניינת אותנו ב

פסק דין
זה, דהיינו: מה גורל האנשים והתאגידים שחתמו חוזים על בסיס החלטת המינהל 737 הנ"ל.
וכך נאמר בפסק הדין, תוך התייחסות לצו הביניים, שהובא והוסבר בפיסקה 22 לעיל (פרשת הקשת המזרחית – פסק הדין, עמ' 84-86):

"החלטתנו זו אינה יכולה לקבל תוקף מיידי. שלוש ההחלטות נוגעות לעיסקאות רבות. השלכותיהן הכלכליות והחברתיות הן מרחיקות לכת. גם בענייננו 'אין כל אפשרות לעבור בן יום מההסדר הקיים להסדר חלופי' (פרשת רובינשטיין, בעמ' 530). משכך, יש לגבש הוראות מעבר שיקבעו אילו עסקאות לא יוכלו לצאת אל הפועל לאור בטלות ההחלטות, ואילו עיסקאות יוכלו, על-אף בטלות ההחלטות, להגיע לכלל מימוש. בהוראות אלה תינתן הדעת גם על מידת השפעתן על הסדרים שונים שנתקבלו במגזר החקלאי, כמו ההסדר בתנועה הקיבוצית או הסדרים אחרים, ככל שקיימים כאלה, אשר התבססו על ההחלטות או על חלק מהן...
לנוכח טענות אלה מצאנו לנכון לצמצמן ביחס להחלטה 737 ביום 14.11.2001. גיבוש הוראות מעבר אחרות או התמודדות עם טענות המשיבים לעניין חוסר ההתאמה של הוראות המעבר דורשים מבית-משפט זה התייחסות לסוגי החכירה והשכירות השונים הקיימים במגזר החקלאי. התשתית הדרושה להכרעה בנושא העיסקאות השונות אינה בפני
נו. נדרשת עבודה רבה של איסוף תשתית עובדתית וכלכלית ביחס אליהן. כל מקרה צריך להיבחן על-פי השלב שאליו הגיעה העיסקה, גורם ההסתמכות שבו, ההוצאות שהושקעו עד כה, מה האינטרסים והנזקים המעורבים בו וכל כיוצא באלה שיקולים, כל אחד על-פי מהותו ומשקלו היחסי בפסיפס השיקולים. מלאכה זו אינה מתאימה לבית-משפט זה שיעשה אותה.
נזכיר שהמצב צריך להיבחן לאור המצב כפי שהיה ביום הוצאת צו-הביניים על-ידינו ביום 15.8.2001, מועד שבו ידעו הכול על כך שחוקיות כל אחת משלוש ההחלטות עומדת למבחנו של בית-משפט זה. על-פי האמור בצו-ביניים זה, היה על המינהל להודיע לכל הבאים עמו במשא ומתן על האפשרות שייקבע שההחלטות בטלות.
נראה לנו כי מועצת מקרקעי ישראל היא הגוף המתאים לקבוע את הוראות המעבר הכלליות במקרה שלפנינו, וכי המינהל יישם הוראות אלה על העיסקאות השונות, על-פי הנסיבות הנוגעות לכל אחת מהן. למועצת מקרקעי ישראל ניסיון בהיבטים השונים הבאים לידי ביטוי ביחס למקרקעי ישראל. מומחיותה וניסיונה יוכלו לאזן כראוי בין האינטרסים של היזמים, הנושים, החקלאים והציבור בכללותו בכל הנוגע לגיבוש הוראות מעבר עד שתתקבלנה החלטות חדשות בנושאים שבהם עסקו שלוש ההחלטות.
הוראות המעבר, כפי שנקבעו בצו-הביניים שהחלטנו עליו ביום 14.11.2001, ימשיכו לעמוד בתוקפן עד שמועצת מקרקעי ישראל תגבש הוראות מעבר חדשות. נוכל להוסיף שראוי שהוראות המעבר תיקבענה בכל ההקדם, כדי שכל הגורמים הנוגעים בדבר ידעו אל נכון את מצב זכויותיהם".

ג.
יישום הוראות המינהל ופסקי הדין של בית המשפט העליון על ידי הצדדים
ג.1
מכתב הבקשה של הרוכשים למינהל והתצהיר התומך בו
24.
ביום 23.11.99 פנו התובעים למינהל בבקשה שכותרתה "מגרש מס' 307 בהרחבת מושב מבואות בית"ר בקשה לאישור המכירה לפי סעיף 4(ג) להוראת אגף 51יג" (מוצג 1 של המשיבים; להלן – "מכתב הבקשה").
במסמך זה, מציינים התובעים – המכנים עצמם במסמך כ"משתכנים" – כי הם חתמו על ההסכם עם המושב ביום 11.5.98 (ראה: פיסקה 11 לעיל), לפני שיצאה הוראת אגף 51יג ועל פי הכללים שהיו מקובלים בביצוע החלטת המינהל 737 (ראה עליה פיסקה 15 לעיל). הם שילמו
לחברה את התשלומים שנדרשו, כאשר "מתוך הסכום ששילמו המשתכנים הועבר לבנק ירושלים סך 50,000$ לצורך שחרור המגרש מהשיעבוד שקיים לטובת בנק ירושלים, מצורף בזה אישור הבנק" (סעיף 4 למכתב הבקשה; בנספח ג מופיע אישור הבנק המתייחס למגרש 307 של הרוכשים, הם התובעים). סך כל התשלומים ששילמו המשתכנים "כסכום כולל עבור עבודות התשתית והפיתוח ועבור תשלום לבנק לשיחרור המגרש, סך 99,150$ + מע"מ. מעבר לסכום זה, המשתכנים לא שילמו ולא ישלמו עבור רכישת המגרש כל סכום לשום גורם, למעט דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 5 למכתב הבקשה).
במכתב מוזכרת החלטת 51י, אשר מנקודת מבטם של כותבי המכתב מתוארת באופן הבא: "הוראהזו יצאה באופן פתאומי ושינתה את הכללים שהיו נהוגים עד כה להקצאת המגרשים" (סעיף 8 למכתב הבקשה).
המבקשים מדגישים כי הם פעלו על פי החלטה 737 ופנו למינהל וביקשו "להקצות את המגרש על שמם, אך נתקלו בסירוב, וזאת בגלל הוראת אגף 51י" (סעיף 9 למכתב).
מאחר ולדעת המבקשים, הם המערערים שבפני
נו, הם ביצעו מהלכים רבים ושילמו כספים בהסתמך על הכללים שהיו נהוגים (תשלומי הפיתוח; 50,000$ לבנק ירושלים; בוצעו עבודות הפיתוח והתשתית; המשתכנים התקבלו לאגודה המוניציפאלית), "לא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה" (סעיף 11 סיפא למכתב).
לאור ביצוע כל האמור לעיל, על בסיס המצב המשפטי שהיה בתקופת תחולתה של החלטת מינהל 737, "הוראת אגף 51י, שיצאה באופן פתאומי, גורמת לנזקים כבדים למשתכנים, ובנוסף, קטעה בפתאומיות את היכולת להמשיך ולבצע הרחבה הנמצאת בשלבי ביצוע בפועל לאחר שהושקעו סכומי עתק בביצוע עבודות הפיתוח" (סעיף 13 רישא למכתב).
לאור זאת, התבקש המינהל לאשר את הקצאת מגרש 307 למשתכנים, בהתאם להוראת סעיף 4(ג) להוראות אגף 51יג, וזאת, "על מנת למנוע נזקים והפסדים עצומים למשתכנים ולמושב" (סעיף 15 סיפא למכתב).
ראוי להדגיש כי המכתב חתום לא רק על ידי המשתכנים אלא גם על ידי המושב, כאשר המכתב נתמך בתצהיר של שני התובעים, וכן בתצהיר של מזכיר המושב. לפיכך, כל העובדות שפורטו לעיל, בפיסקה זו, נתמכות כולן בשני התצהירים האמורים.




ג.2
אישור המינהל לעיסקה עם הרוכשים
25.
ביום 5.6.00 כתב עו"ד מיכה טילקין, מנהל מחוז ירושלים של מינהל מקרקעי ישראל אל התובעים, מכתב שכותרתו "אישור עיסקה – חתימת הסכם פיתוח לחכירה" (מוצג 2 של המשיבה; להלן – "אישור המינהל").
במכתב זה מודיע המינהל כי אישר להקצות את מגרש 307 לתובעים, למטרת מגורים, וכי "פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח (להלן – ההסכם) בנוסח ובתנאים שאושרו על ידי המינהל, וכל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים ייחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם".
במכתב של אישור המינהל נקבע ערך הקרקע ונכללו בו דרישות לתשלום עבור דמי החכירה, כאשר נאמר במכתב
כי אם בתוך 60 יום לא יחתמו התובעים על ההסכם בנוסח שנקבע על ידי המינהל ולא ישלמו את הסכומים הנדרשים, "נראה את בקשתך להקצאת הקרקע לך כבטלה מעיקרה, והמינהל יראה את עצמו חופשי לעשות בקרקע כרצונו, לרבות התקשרות עם כל אדם אחר ביחס להקצאתה והקניית זכויות בה לכל אדם שהוא, וכל פנייה, בקשה או הצעה שלך לגבי הקרקע, תחשב כבקשה חדשה שלך, אשר תידון על ידי המינהל לגופה".
מכל מקום, המינהל צירף למכתבו האמור הודעה של מנהל מס שבח מקרקעין, לפיה אישור העיסקה האמור נחשב כ"יום המכירה", לעניין חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963, וכי על התובעים לשלם את מס הרכישה, תוך 50 יום.

ג.3
פניית המושב למינהל
26.
ביום 5.9.00, פנה המושב לעו"ד מיכה טילקין, מנהל מחוז ירושלים של המינהל במכתב שכותרתו "שיווק במגרשי הרחבה – מושב מבואות ביתר בתנאי החלטת 727" (מוצג 4 למוצגי המשיבה; להלן – "מכתב המושב למינהל").
אין כאן המקום לדון במפורט בבקשה ובדרך של שיווק המגרשים, נושא החורג ממסגרת

פסק דין
זה. די אם אומר כי לטענת המושב במכתבו, נותרו 102 מגרשים פנויים במסגרת הרחבת המושב, מתוך 170 מגרשים שאושרו (המגרשים שהוקצו היו אלה: 41, על ידי המינהל; 21 – לבני המושב; 6 לפי סעיף 4(ג) להוראות אגף 51יג; התובעים שייכים לקטגוריה האחרונה). בקשת המושב היא כי הם ישווקו על פי החלטה 727, בה זכאי המושב לשווק 28 מגרשים והמינהל ישווק 74 מגרשים, מתוך 102 המגרשים האמורים.
לענייננו רלבנטי סעיף 5 לאותו מכתב, שבו נאמר: "אנו מבקשים שיאושר למושב, המשך וסיום עבודות הפיתוח בכל הרחבת היישוב, באמצעות חברת הפיתוח 'אור מבואות ירושלים
', ושיאושרו הוצאות פיתוח זהים: כמו ליישוב הסמוך צור הדסה" (הניסוח לא תוקן).

ג.4
החלטת המינהל בדבר ביטול חוזה 94 שבין המושב לבין החברה
27.
החלטת מינהל מקרקעי ישראל, מיום 25.10.10 (מוצג 5 של המשיבה; להלן – "החלטת המינהל בדבר ביטול החוזים"), קובעת כי בעיקרון, הצעת המושב נענתה, כפוף למספר תנאים ובדיקות שעל המינהל לבצע (סעיף 3(א)-(ב)) ותשלומים שעל האגודה לשלם, כאשר 28 מגרשים יוקצו לגיוס על ידי המושב ו-74 מגרשים על ידי המינהל במכרז פומבי (סעיף 3(ו)-(ז)).
לענייננו רלבנטי סעיף 5 להחלטת המינהל בדבר ביטול חוזים, שזה לשונה:

"החוזים שנחתמו בין מבואות
[המושב] ובין אור מבואות ירושלים
, בשנת 1994, יבוטלו, ובמקומם ייחתם בין הצדדים הסכם חדש, בנוסח שיאושר על ידי המינהל ופרקליטות המדינה".
מכאן, שהתשתית לכל מערכת החוזים, הוא הסכם 94 (ראה עליו במפורט בפיסקה 10 לעיל) – בוטל על ידי המינהל.
מכאן נובע, על פני הדברים, כי החברה מאז החלטת המינהל בדבר ביטול החוזים, לא הייתה רשאית להמשיך ולפעול, לפחות ביחסים עם המינהל ועם המושב.

28.
מסמך נוסף שיש לו רלבנטיות נכתב על ידי המושב למינהל ביום 14.8.02 (מוצג 6 של המשיבה) ובו מאשר המושב כי החברה המפתחת לצורך הרחבת היישוב הינה החברה המשיבה וכי יש לשלם לה בעבור הוצאות הפיתוח. כמו כן נכתב במכתב כי מי שיזכה במכרז ישלם הוצאות פיתוח לחברה, כאשר הסכם התשתיות ייחתם בין הזוכה במכרז לבין החברה ומועד התשלום עבור הוצאות הפיתוח יהיה 50 יום מיום אישור ועדת המכרזים של המינהל כי פלוני זכה במכרז.

ג.5
תביעת הרוכשים נגד החברה לחיבורם לרשת החשמל
29.
בשנת 2004 הגישו התובעים לבית משפט השלום בירושלים, המרצת פתיחה 702/04 נגד החברה המשיבה ונגד חברת החשמל לישראל, ובה עתרו לחיבור ביתם לרשת החשמל. על פי הנוסח שצורף כמוצג 10 למוצגי המשיבה, המבקשים (התובעים) בתצהירם מיום 13.4.05, התומך בבקשה המתוקנת, מציינים כי המשיבה לא קיימה במועדם ובמשך תקופות ממושכות ביותר, רבים וחשובים מחיוביה לפי החוזה שביניהם משנת 1998 (הוא הסכם הפיתוח שעיקריו הובאו לעיל בפיסקה 12), אבל, בסופו של דבר, הם בוצעו גם אם באיחור רב, ולעניין זה ביקשו התובעים פיצול סעדים (סעיף 5 לתצהיר). נטען כי נגרם להם נזק של 26,000 ₪ בהוצאות ישירות, מלבד עגמת נפש ואי נוחות (סעיף 11(א)(4) לתצהיר הנ"ל).
בפועל, החיבור של בית התובעים לרשת החשמל בוצע, ובית משפט השלום (כב' השופט אריה רומנוב, עת כיהן בבית המשפט האמור) פתח את פסק דינו, מיום יא תשרי תשס"ח (23.9.07), במילים אלה: "בבקשה שהוגשה בתיק זה, עתרו המבקשים לכך שבית המשפט יאכוף על המשיבה לחבר לאלתר את ביתם לרשת החשמל, וזאת בהתאם לחוזה שנכרת בין הצדדים. בתום דיונים לא מעטים שהתקיימו בתיק זה, הסדירה המשיבה את העניין, ולפיכך מוסכם על הצדדים שהבקשה מיצתה את עצמה, ועל כן, אני מורה על מחיקתה".
הצדדים התייחסו להליך האמור, במסגרת טיעוניהם.
יש להוסיף גם, כי מבחינה דיונית, נקבע בפסק הדין האמור כי ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים. התביעה שהוגשה לבית משפט השלום בתיק שבפני
נו, מבוססת על אותה היתר לפיצול סעדים (ראה: סעיף 17 לכתב התביעה).

ג.6
הסכם המשולש שבין המושב, המועצה האזורית והחברה
30.
ביום 30.11.06 נחתם הסכם משולש בין המושב, המועצה האזורית והמשיבה (מוצג 9 למוצגי המשיבה; להלן – "ההסכם המשולש").
אביא, עתה, את תמצית הוראות ההסכם המשולש, ככל שהן רלבנטיות לענייננו.
כבר ב"הואיל"ים הראשונים, מצוין כי המועצה האזורית מרשה למושב לבצע את התשתיות בשטח המתחם של 170 המגרשים (הכוללים גם את המגרש של התובעים, מגרש 307), וכי המושב בחר בחברה לשם הקמת התשתיות והחברה מעוניינת לבצע את עבודות פיתוח התשתיות עבור המושב ומטעמו.
תנאי לביצוע העבודות הוא קבלת היתר עבודה כדין (סעיף 5.ג להסכם המשולש). יש הוראות מפורטות ביחס לפיקוח ולקבלת תעודת גמר (סעיפים 8-11 להסכם המשולש).
לענייננו, רלבנטי האמור בסעיף 16(ה) להסכם המשולש, שכותרתו "ניהול הפרויקט", ואשר קובע את ההוראות הבאות בחמשת פיסקאות המשנה שבו:
"1.
הפרוייקט יבוצע בשלבים על פי האשכולות המופרטים
[צ"ל המפורטים] בתקציב נספח ז'.
2.
הוצאות הפיתוח אשר יגבו מהחוכרים כהגדרתם בהסכם זה יועברו ישירות לחשבון הפרוייקט בלבד, כאשר הסכום שיצטבר בחשבון הפרוייקט יגיע לכלל 70% מסכום התקבולים של אותו אשכול, יחל הביצוע של אותו אשכול.
3.
אישורי החשבונות יהיו לפי תקציבי האשכולות שבתקציב.
4.
העברת הכספים מאשכול שיש בו יתרה תזרימית לאשכול שיש בו גרעון תקציבי תעשה בסיום בצוע האשכול, והכספים המועברים יישארו בחשבון הפרוייקט לאשכולות הבאים, הכל על פי התקציב.
5.
הביצוע של האשכול הראשון יבוצע בשני שלבים על פי התקציב. השלב הראשון של האשכול הראשון יהיה ביצוע עבודות קו הביוב הראשי כהגדרתו בתקציב, והוא יחל לאחר שווק המגרשים הראשונים, כאשר הסכום שיצטבר בחשבון הפרוייקט משווק המגרשים הראשונים יספיק לביצוע קו הביוב בעלות כפי שנקבעה בתקציב. במקרה זה, תהיה החברה רשאית להתחיל בבוצע קו הביוב ולא תצטרך להמתין עד אשר יצטבר סך של 70% מסך הכספים שבאותו האשכול כאמור בסעיף 2. השלב השני של האשכול הראשון יחל לאחר שהצטבר בחשבון הפרוייקט סך השווה ל-70% מהתקבולים שייתקבלו משווק אשכול מס' 1.
ה.
מובהר בזאת כי הכספים שיופקדו בחשבון הפרוייקט מטרתם הינה לבצע את עבודות הפיתוח והם לא יחשבו ככספי המועצה ו/או החברה לכל דבר ועניין, למעט הכספים אשר יוותרו בחשבון החברה לאחר ביצוע עבודות הפיתוח, אשר יהוו רכוש החברה בהתאם לאמור בהסכם זה".

ד.
תביעת התובעים בבית משפט השלום
31.
התובעים הגישו לבית משפט השלום כתב תביעה (ת.א. 20339/08) נגד החברה, המועצה האזורית, המושב ושני מנהלי החברה.

32.
לאחר הצגת מערכת החוזים שבין הצדדים (סעיפים 4-9 לכתב התביעה; הדברים הובאו לעיל, בפיסקאות 10-12), הטענה המרכזית בכתב התביעה היא כי הנתבעים לא ביצוע את המוטל עליהם וגרמו נזקים לתובעים. בעניין זה, יש פירוט והתייחסות לפריטים הבאים: אי סלילת כביש ומדרכה; אי ביצוע של תאורת רחוב; אי ביצוע של מערכת ביוב; העדר חיבור לחשמל (בעניין זה מוזכר ההליך בה"פ 702/04, שבעקבותיו הוסדר העניין; ראה: פיסקה 29 לעיל); העדר חיבור לתשתיות טלפון וטלויזיה.
התובעים מנסים בכתב תביעתם להתגונן כנגד טענת החברה מדוע לא בוצע הפיתוח, לפיה החברה "מנועה מביצוע התחיבויותיה לאור מניעה שנוצרה מאת מינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 18 לכתב התביעה), אולם, לטענת התובעים, יש לדחות על הסף טענות אלה, שכן, החברה חתמה הסכם עם תובעים ועליה לבצעו, ואם תתקבל טענת החברה כי אז משמעות הדבר תהיה שהחברה "חתמה עם התובעים על נייר ריק מתוכן למעשה, ולכל הפחות תוך נטילת סיכון בלתי מחושב על גבם של התובעים" (סעיף 20 סיפא לכתב התביעה). מכל מקום, לטענת התובעים, "המינהל ו/או כל גורם אחר, מעולם לא עצר את המשך עבודות הפיתוח" (סעיף 21 לכתב התביעה). בהקשר זה מוסיפים וטוענים התובעים כי כאשר הם פנו לחברה וביקשו לדעת את פשר העיכובים בביצוע, הנתבעים 4 ו-5 הרגיעו אותם, וכלשון כתב התביעה "ומנעו מהם למעשה לסגת מן העיסקה. ואמנם, אם מי מבין הנתבעים היה סבור כי נוצרה מניעה, מדוע לא פנה כבר אז לביטול העיסקה?!" (סעיף 22 סיפא לכתב התביעה). זאת ועוד, לטענת התובעים, גם אם יתקבלו טענות החברה, "הרי שחלפו כבר מספר שנים מאז הוסרה המניעה הנטענת, אך עבודות הפיתוח לא הושלמו והתובעים ודאי זכאים ולכל הפחות לביטול והשבה, בין אם היה סיכול ובין אם לאו" (סעיף 23 סיפא לכתב התביעה).

33.
לטענת התובעים, החברה הפסיקה את ביצוע חוזה הפיתוח, כאשר עד ההפסקה בוצעו 35% מעבודות הפיתוח, ונותרו לביצוע כ-65% מעבודות הפיתוח (חוות דעת השמאית ציפי לביא מיום 4.11.108 – נספח ה לכתב התביעה). המצב הינו "אין מדרכה, כביש הגישה למגרש הינו ארעי וצר ברוחב של 3 מטרים במקום 6 מטר, אין תאורת רחוב ומערכות הביוב והתקשורת הן ארעיות וזמניות" (סעיף 24 לכתב התביעה).

34.
התובעים טוענים כי הם הוציאו מכיסם 50,000 ₪, כדי לבצע עבודות פיתוח מינימאליות (סעיף 26 לכתב התביעה).

35.
כתב התביעה מפרט את אחריות הרשות המקומית, האגודה ובעלי המניות והרוח החיה
בחברה (סעיף 33 ואילך). לא ראיתי לנכון להרחיב בעניינים אלה, שכן, כאמור (ראה פיסקה 3 לעיל), נדחתה התביעה נגד הגורמים הללו, ולא הוגש ערעור בעניין זה.

36.
התובעים טוענים בפרק המסכם של תביעתם כי "הם זכאים לביטול ההסכם עם חברת מבואות והשבת הכספים אשר שולמו לחברת מבואות. שווי סכום ההשבה המשוערך להיום עומד על סך של 1,221,908 ₪" (סעיף 40 לכתב התביעה).
לחילופין התובעים זכאים לשיעור החלק היחסי שלא בוצע (63%) ולכן הסכום המשוער הוא 769,802 ₪ (סעיף 41 לכתב התביעה).

התובעים עותרים למתן חשבונות כדי לדעת מה בוצע בכספם (סעיף 42 לכתב התביעה).
התובעים טוענים לפיצוי בגין אבדן הנאה ושימוש בסך 134,500 ₪, על פי חוות דעת השמאית (סעיף 43 לכתב התביעה).
בנוסף, טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצוי ולהחזר סך של 50,000 ₪, בגין הוצאות שהוציאו לצורך ביצוע עבודות פיתוח מינימאליות (סעיף 44 לכתב התביעה).
סך כל הסכומים המגיעים לתובעים, לשיטתם, הוא 1,406,408 ₪ (סעיף 45 לכתב התביעה), אך, לצרכי אגרה הוגבל סכום התביעה בסך של מיליון ₪ (סעיף 47 לכתב התביעה).
בפרק הסיכום נכתב בכתב התביעה כי אחריות הנתבעים ביחד ולחוד כלפי התובעים, הינה "מכוח דיני החוזים, הנזיקין, דיני עשיית עושר ולא במשפט, עיקרון תום הלב, דיני החברות ו/או כל דין" (סעיף 46 לכתב התביעה).

ה.
כתב ההגנה של הנתבעת, החברה
37.
בפתח כתב ההגנה הועלו על ידי הנתבעת טענות דיוניות בדבר שיהוי של 6 שנים, מיום היווצרות העילה לשיטת התובעים, ועד הגשת התביעה, כאשר לכך יש משמעות, שכן בעלי המניות, המנהלים והיועץ המשפטי של החברה התחלפו בשנת 2002, וקיים קושי רב לאתר מסמכים וראיות. כמו כן, נטען כי בעצם השיהוי יש משום זניחת התביעה וזכות התובעים לסעדים. בהקשר זה, גם הועלתה הטענה כי הגשת הבקשה בעניין החיבור לרשת החשמל (ה"פ 702/04; ראה: פיסקה 29 לעיל) מוכיחה כי התובעים "בחרו באותו שלב שלא להתייחס לעילות התביעה המועלות לראשונה בכתב תביעה זה, ודי בכך להוות ויתור של התובעים על עילות התביעה, כמפורט בכתב תביעה זה" (סעיף 4(ד) לכתב ההגנה).

38.
בהתייחסותם למערכת העובדות שכלולה בכתב התביעה, מאשרת למעשה החברה את רוב הטענות ביחס למה שבוצע ולמה שלא בוצע, כאשר ביחס למערכת הביוב נטען כי "הנתבעת 1 חייבה את התובעים למערכת ביוב זמנית, כמו חלק גדול מתושבי היישוב, וזאת עקב מוגבלות איזורית עד להשלמת ושידרוג מערכת הביות [צ"ל: הביוב] האזורית" (סעיף 16 לכתב ההגנה).

39.
ככל שמדובר בחיבור הבניין של התובעים למערכת החשמל, טענת הנתבעים היא כי הדבר נעשה בעקבות הסכם פשרה בין הצדדים וכי גם לאור פסק הדין, "נקבע כי התביעה בתיק 702/04 מתבססות על עילות שונות מאלה כפי שנטענות היום, ולמרות שהתובעים פיצלו את תביעתם, יש בכך כדי להעצים את טענת השיהוי" (סעיף 19 לכתב ההגנה).

40.
הנתבעת מכחישה את הטענה של התובעים כי היא אחראית לביצוע מלא ובזמן של העבודות ואין לקבל את טענת הסיכול (ראה: סעיף 20 לכתב התביעה, שצוטט בפיסקה 32 לעיל), וטוענת, "שאין היא פועלת בחלל ריק וכי היא מחויבת על פי דין לפעול בהתאם לדין וההנחיות והאישורים של הגורמים המוסמכים על פי דין"(סעיף 21 סיפא לכתב ההגנה).

41.
גם לעניין סלילת המדרכה (ראה: סעיף 24 לכתב התביעה, שצוטט לעיל בפיסקה 33 לעיל), עמדת הנתבעת היא כי המצב שמתואר בכתב התביעה "תואם את המצב של מרבית המושב, שכן אין עדיין מדרכות במושב כולו, וכי קיימות תכניות של הרשויות לשדרג את קווי הביוב שבאחריותם של האזור כולו. הנתבעים יטענו שביצוע עבודות אלו כרוכות במדיניות של המועצה האזורית ושל מינהל מקרקעי ישראל, שהנתבעים כפופים בעניין זה להוראותיהם" (סעיף 25 סיפא לכתב ההגנה).
על רעיון זה חוזרים הנתבעים ביחס לכל עבודות הפיתוח, באומרם כי העבודות שהיו ניתנות לביצוע בוצעו במגבלות הקיימות (סעיף 28 לכתב ההגנה.

42.
גם כאשר מתייחסת הנתבעת לדרישות הכספיות שבכתב התביעה, חוזרת היא ומדגישה כי תאורת הרחוב והמדרכה ייבנו "כחלק מהפיתוח של המושב כולו, בהתאם להנחיות והוראות מינהל מקרקעי ישראל והמועצה האזורית" (סעיף 40 רישא לכתב ההגנה), ובאשר לרשת החשמל והביוב, החיבור הוא זמני, כמו מרבית בתי תושבי המושב, ובתגובה לסכומים הנתבעים, טענת הנתבעים היא "שדרישתם של התובעים לפצותם בסכום כה אסטרונומי בכלל ועבור מדרכה ותאורה בפרט הינו מופרך ואינו ראוי בלשון המעטה" (סעיף 40 סיפא לכתב ההגנה).

43.
במסגרת הטענות הנוספת שהעלתה הנתבעת בכתב ההגנה, היא מתארת את ההסכמים והחלטות המינהל ומדגישה כי מה שיכלה ביצעה בהתאם ללוח הזמנים שנקבעו בהסכמים (סעיף 47(ג) לכתב ההגנה), אך לאחר החלטות המינהל שהקפיאו את החלטת המינהל 737, לא נותרה לנתבעת ברירה אלא להמתין ולחכות עד שייערכו כל ההסכמים החדשים. לדברי הנתבעת "רק לאחר שנמצא מנגנון שיבטיח את הנתבעת 2 [המושב] שלא ייגרם לה נזק מהסכמתה לחתום על התחייבות, נחתם ההסכם רק בחודש אוקטובר 2006" (סעיף 47(יא) לכתב ההגנה, המפנה לנספח ד, שהינו מוצג 9 למוצגי המשיבה, ותאריך חתימתו הוא 30.11.06; תמצית תוכנו הובאה לעיל בפיסקה 30). הנתבעת מתייחסת לסעיף 16(ה)(2) לאותו הסכם משולש (שצוטט במלואו בפיסקה 30 לעיל), ומסבירה שבשל הצורך להפקדת 70% מהכספים של רוכשי הדירות, כתנאי לתחילת העבודה, "מינהל מקרקעי ישראל שיווק את המגרשים רק לאחרונה, ובתחילת דצמבר 2008 פרסם הודעה לזוכים במכרז, כאשר עדיין לא הופקד 70% מהוצאות הפיתוח על ידי החוכרים, כך שעדיין לא הבשיל המועד לביצוע ולהשלמת עבודות הפיתוח במתחם, בכלל, ובחלקת התובעים, בפרט" (סעיף 47(יג) לכתב ההגנה).

44.
מבחינת הנתבעת, הדברים כלל וכלל לא היו בשליטתה, כאשר היא נדרשת לפעול בהתאם להנחיות וכללים שהותוו על ידי מינהל מקרקעי ישראל והמושב האחראי על מתן היתרים לביצוע העבודות (סעיף 48 לכתב ההגנה). כאשר החברה חתמה על הסכם הפיתוח עם התובעים היא סברה, "בהתאם לנתונים שהיו בידה באותו מועד, כי יהיה ביכולתה לעמוד בהתחייבויותיה, ככל שהדבר תלוי בה. הנתבעת לא יכלה לצפות את השינויים שיחולו לאחר חתימת ההסכם עם התובעים, לאור פסיקת בית המשפט העליון ולאור ההנחיות החדשות שהוצאו בעקבות כן על ידי מינהל מקרקעי ישראל"(סעיף 49 לכתב ההגנה).
מבחינת הנתבעת כל מה שיכלה לבצע עד אותו מועד על פי ההיתרים וההנחיות שניתנו לה על ידי הרשויות המוסמכות – בוצעו; אולם כאשר מדובר באירועים והנחיות שניתנו לאחר פסיקת בית המשפט העליון, הכתיב הדבר את יכולתה וחובתה של החברה לבצע את עבודות הפיתוח וכי היא "פעלה בשקידה במסגרת החוק וההנחיות שניתנו לה, וכי היא הייתה מנועה חוקית מלפעול באותם מקרים כשההנחיות והחוק אסרו זאת" (סעיף 50 סיפא לכתב ההגנה).

45.
בהקשר זה, מפנים הנתבעים לסעיף 6.10 להסכם הפיתוח, המאפשר לחברה לדחות את מועד סיום עבודות הפיתוח מפאת כל גורם שלא ניתן היה לחזותו מראש ושאינו בשליטתה או הנובע מכוח עליון. "הנתבעים יטענו שהאירועים כפי שפורטו בכתב הגנה זה נופלים בגדר סעיף 6.10 להסכם הפיתוח, ועל כן, היא הייתה זכאית לדחות את השלמת המועד לסיום עבודות הפיתוח, ככל שעדיין הם נדרשים" (סעיף 52 לכתב ההגנה).

46.
הנתבעת מסיימת את טענותיה בעניין זה וטוענת כדלקמן: "מאחר ועבודות הפיתוח שנדרשו הינן עבודות הפיתוח לכל המתחם, ולא רק למגרשם של התובעים, ומאחר ועל הנתבעת היה לפעול לביצוע פיתוח כולל של המתחם ולא פיתוח פרטני, הנתבעת הייתה והינה עדיין מחויבת לפעול בהתאם להיתרים והנחיות שניתנו ויינתנו על ידי הגורמים המוסמכים" (סעיף 53 לכתב ההגנה).

ו.
ההליכים והאירועים במסגרת הדיונים בבית משפט השלום
47.
כפי שנאמר לעיל בפתח פסק דיני (ראה פיסקה 5) לאחר הגשת התביעה בבית משפט קמא, התאפשר, בשנת 2009, המשך ביצוע עבודות הפיתוח, בהתאם לחוזה, והן הושלמו על ידי החברה לאחר 2009. בישיבת קדם המשפט ביום 1.2.10 יש התייחסות לאותן פעולות שביצעה החברה ובית המשפט החליט בתום אותה ישיבה כי כדי לקדם את בירור התביעה "תודיע הנתבעת 1 בשיתוף נתבעת 2 על סדר השלמת ביצוע עבודות הפיתוח באזור בו מצוי הבית של התובעים. ההודעה תכלול את לוח הזמנים ואת סדר העבודות וכן את תאריך היעד להשלמת ביצוען. ההודעה תוגש תוך 30 יום מהיום"

.
בתיקי המוצגים לא מצאתי את ההודעה האמורה אך גם בדיונים בפני
נו, הייתה הבנה והסכמה שאכן העבודות בוצעו לבסוף, עוד לפני פסק הדין של בית משפט השלום. בעניין זה הצהיר ב"כ המערערים, עו"ד גיז, בתשובה לשאלת בית משפט זה, האם הביצוע בשנת 2009 היה בהסכמה, והוא השיב שבתחילה עמדתו הייתה שהוא אינו מעוניין בהמשך ביצוע העבודות, אולם, כלשונו, "בהמשך הימים הסכמנו שהם יבוצעו. אמרתי שכשהוא מבצע הוא יקבל שכר ראוי" (עמ' 15, שורה 9 לפרוטוקול מיום כ"ט תמוז תשע"ג (7.7.13)).

48.
בית משפט השלום, הורה על הגשת תצהירי עדות ראשית מפורטים, ואלה הוגשו. לאחר מכן שמע בית המשפט עדים משני הצדדים, שנחקרו חקירה נגדית על ידי הצדדים האחרים, בפרוטוקול מלא ומפורט (73 עמודים), ואיפשר לכל הצדדים להגיש סיכומים בכתב, שהשתרעו על פני עשרות עמודים (בפני
נו, במסגרת תיק מוצגים, מצויים סיכומי המערערים והמשיבה, ולא של הצדדים האחרים, שכאמור, התביעה נגדם נדחתה, ואין ערעור ביחס להחלטה זו).

ז.
תמצית טענות התובעים בסיכומיהם לבית משפט השלום
49.
התובעים מציגים תמונה, לפיה, על סמך הבטחות החברה והמושב, התקשרו בחוזים עימהם וכי לא ידעו שמעמד החברה נובע מכך שפרעה את חובות המושב, וזאת נודע לתובעים במסגרת תשובה לבקשת העיקול הזמני (סעיף 21 לסיכומים). לדברי ב"כ התובעים, עו"ד אריאל גיז
, מדובר במצב שבו, כלשונו "יושבים פלוני ואלמוני ומחליטים שיש להם 'שיטה' לעשות כסף על חשבון הציבור, דרך מסחר בקרקעות שאינן שלהם. מי שהולך בדרך כזו ועוד מסתיר זאת בחוסר תום לב מצדדים שבאים להתקשר עמו, כדוגמת התובעים, הולך בידיעה בדרך מסוכנת, ועליו לשאת בתוצאות הנובעות מן הסיכון שלקח על עצמו"(סעיף 24 רישא לסיכומים).

50.
נושא שחוזר לאורך הסיכומים הוא עלות הפיתוח. בפועל, כך התברר, לטענת התובעים, המינהל סבור שדי בעלות של 100,000 ₪ לפיתוח של כל מגרש, ובפועל נדרשו התובעים לשלם סכום גבוה פי ארבע, כאשר לא הייתה להם אפשרות, בזמן אמת, לשקול באופן מושכל ואמיתי אם לקיים את העיסקה אם לאו (סעיף 25 לסיכומי התובעים). לכן, זכאים התובעים לכך שיושבו להם "הכספים העודפים, מהם נהנו שלא כדין ובלא שגילו זאת לתובעים, עד שהתנהל תיק זה" (סעיף 26 לסיכומי התובעים; אמנם נשוא המשפט הוא המושב והאגודה, אך מהקשר הדברים עולה שהתובעים סבורים שגם על החברה לשאת בעלות ההחזר).

51.
תחת הכותרת "המצב ערב הגשת התביעה" טענת התובעים (סעיף 29 ואילך) כי היה פיתוח חלקי קטן מאד, בעוד שהנתבעים התחייבו לפתח את המתחם כולו. הפיתוח הזמני שביצעה החברה, אינו מספיק ולא איפשר קיום חיים סבירים, ובמיוחד, שגם לעניין זה חוזר ב"כ התובעים על כך שהתובעים שילמו סכום פי ארבע מן הסכום האמיתי של עלות הפיתוח, הנגבה היום. מכאן מסקנתו: "זה כבר עושק ועילה בפני
עצמה להשבת הכספים, בנוסף לעילה ברורה של עשיית עושר ולא במשפט" (סעיף 37 סיפא לסיכומי התובעים).

52.
ככל שמדובר ב"מניעה", שלטענת החברה גרמה לה לא לבצע את ההסכם, דבר המזכה אותה לעשות כן מכוח סעיף 6.10 להסכם הפיתוח, עמדת ב"כ התובעים היא כי לא הייתה הקפאה מלאה של החלטות המינהל ולפי פרשנותו גם לפי הוראות האגף 51יג, ניתן היה לבצע את עבודות הפיתוח בתוך שנה, והחברה לא הביאה תיעוד מלא על העיכובים. לדעתו של ב"כ התובעים, כלשונו "האמת יצאה לאור – המשך שיווק המגרשים לא היה כדאי למושב ואור מבואות" (הכותרת שלפני סעיף 48 לסיכומי התובעים).

53.
ב"כ התובעים הציג את מרשיו כמי שלא ירדו לעומק הבנות המסמכים עליהם חתמו, לא רק התצהיר ביחס לחוב של 50,000 $ שלדברי ב"כ התובעים נחתם על ידי מרשיו, בלובי של מלון, מבלי שהבינו את מלוא משמעותו, אלא גם הפנייה המשותפת של התובעים ושל המושב לאשר את הקצאת המגרש לתובעים, בהתאם לאמות המידה של המינהל, הוא מעשה שנבע מרצון המושב שלא להסתבך בביטול העיסקה עם החברה, בעוד, כלשונו "בחירת המילים נעשתה על ידי המושב ומי שניסח את המסמכים מטעמו, היתה קפדנית ביותר ונועדה לתת נופך לעניין, כך שניתן היה להבין שהכספים שפטר ואיטה שילמו שימשו להסדרת החובות של המושב ועל כן לא יהא זה צודק להוציא הסכם זה מן הרציונל של הוראת 51י', שאפשר למושבים להתקדם בכל זאת בעסקאות שבמהותן אמנם התקבלו כספים אסורים, אך אלו שימשו להסדרת חובות המושב. פטר ואיטה רוזן
, לא היו מודעים לדקויות האמורות במכתב, אשר היו מכוונות לאוזניים של הועדה אשר אמורה היתה לאשר את עסקת הקצאת המגרש בהתאם לקריטריונים מנחים של מינהל מקרקעי ישראל"(סעיף 52 לסיכומי התובעים; ההדגשות והקו במקור).

54.
לטענת ב"כ התובעים, גם אם העיסקה הפכה לבלתי כדאית מבחינה כלכלית, מנקודת מבטם של המושב ושל החברה, אין הדבר יכול להוות עילה להפרת החוזה, ובכל מקרה יש לעשות כן רק כנגד פיצוי מלא של הנפגע, כולל פיצויי ציפיות, שיעמידו את הנפגע במצב כאילו קויים ההסכם במלואו (סעיף 58 לסיכומי התובעים). מכל מקום, "אכן, התובעים מעולם לא הוגדרו כשותפים של המושב ו/או מבואות ואף אחד לא הבטיח להם קמצוץ של רווח מאותם נכסים במאות מיליוני שקלים... שעברו לידי אור מבואות במסגרת העיסקה הכוללת עם המושב והמינהל... ואם כן, מדוע שאור מבואות והמושב יוכלו לקיים הסכמים רק מתי שנוח להם והם מרוויחים וכאשר אולי עליהם להכניס את ידם לכיס, זאת אגב אפילו איננו יודעים, משום שהם הקפידו לא להגיש דוחות ולהציג פרטים מלאים, אז פתאום החוזים כל כך קדושים והביורוקרטיה היא עילה לעיכוב. זה דבר בלתי נסבל" (סעיף 60 לסיכומי התובעים).

55.
טענות התובעים ביחס למשמעות בקשתם לאישור עיסקת הקצאת המגרש מול המינהל, הינן אלה: החברה והמושב יכלו לבצע את ההקצאה בדרך חוקית, מבלי לגבות דמי פיתוח מופקעים; לתובעים לא נאמר שעיסקת הקצאת המינהל קשורה לכך שפיתוח המתחם מעוכב, והחברה אינה יכולה לבצע את פעולות הפיתוח; לא הוסבר לתובעים כי הסכום שהם נדרשים לשלם הוא פי ארבע מן הסכום הראוי; התחושה שהחברה השרתה כל העת הוא שהעניין הולך להסתדר ואין טעם ללכת לבית משפט; התובעים לא ידעו שבתשלום עבור שירותי הפיתוח גלום תשלום עבור הקרקע (סעיפים 61-67 לסיכומי התובעים).

56.
גם אם החוזה ממשיך לחול, טענת התובעים כי יש לראות את הסכום שנמצא בידי החברה כמעין כספי נאמנות שבו היו המושב והחברה נאמנים, ולאחר חלוף עשר שנים, כשהתבררה העלות האמיתית של הפיתוח, על החברה והמושב להשיב לתובעים את הסכום העודף שבכיסם (סעיפים 69-71 לסיכומי התובעים).

57.
מכל מקום, מאחר והכספים היו עשר שנים בידיהם, מי שזכאי ליהנות מהריבית וההצמדה באותן שנים הם התובעים, וזאת מכוח דין עשיית עושר ולא במשפט (סעיפים 72-74 לסיכומי התובעים).

58.
גם אם תתקבל טענת הנתבעים בדבר מניעה או סיכול, סבור ב"כ התובעים כי מדובר בקשיים ביחס להקצאת המגרש ולא ביחס לפיתוח המתחם, ובכל מקרה, גם אם יחול סעיף 6.10 להסכם, יכול בית המשפט להורות על השבה ושיפוי גם במקרה של סיכול, ומכל מקום, "עצם קיומה של המניעה, אם תוכח כמובן, אינו שולל את תביעת ההשבה של פטר ואיטה, המבוססת גם על עילות עשיית עושר ולא במשפט" (סעיף 78 לסיכומי התובעים).

59.
על פני מספר עמודים (החל מסעיף 80), מסביר ב"כ התובעים כי ההסכם בין התובעים לבין החברה בוטל, כאשר הוא מסביר שהייתה ישיבה ביום 1.8.02, ובעקבותיה נשלח מכתב על ידי התובעים, שלדבריו, "מכיל הודעת ביטול מותנית"(סעיף 83 לסיכומי התובעים). בהעדר תשובה של המושב והחברה, רואה בכך ב"כ התובעים ביטול החוזה (סעיפים 84-90 לסיכומי התובעים). בכל מקרה, "הרי שבהגשת התביעה כבר לא יכול להיות כל ספק ספיקא שההסכם מבוטל, ויש להשיב הכספים בגין החלק היחסי של עבודות הפיתוח שלא בוצעו, כמפורט בחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה" (סעיף 91 לסיכומי התובעים).

60.
לאחר דיון ארוך בסיכומים, ביחס לאחריות המושב, המועצה והנתבעים 4-5 (כבר הערתי שנושאים אלה אינם חלק מן הערעור), במסגרת הסעדים המבוקשים, עותר ב"כ התובעים לכך שלפי דיני עשיית עושר, חוסר תום לב ודיני הנאמנות, זכאים התובעים להשבת הסכום שקיבלו ביתר ושלא כדין, בגין עלויות הפיתוח, דהיינו:
כ-760,000 ₪ בערכי יום הסיכומים, וכן ריביות והצמדות, אפילו מבחינה רעיונית שצברו על הסכומים המופקעים ששילמו התובעים, שעה שעלויות הפיתוח, בערכים של היום, הינם 150,000 ₪, בעוד שהם שילמו בערכים של היום 1.5 מיליון ₪ (סעיף 127 לסיכומי התובעים).
לחילופין, ולפי דיני החוזים, התובעים רשאים לבטל את ההסכם, זכאים להשבת מלוא הסכומים ששילמו לחברה, כאשר החברה זכאית לעתור לשכר ראוי ומקובל עבור עבודות הפיתוח שביצעה, וזאת באותם סכומים שהיא מציעה כיום למשתכנים החדשים. סכום השבה זה הוא כ-1.2 מיליון ₪, והתביעה הוגבלה למיליון ₪ (סעיף 128 לסיכומי התובעים).
לחילופין, ועדיין לפי דיני החוזים, בין אם ניתן לבטל את ההסכם ובין אם לאו, התובעים זכאים לכל הפחות לשיעור החלק היחסי שלא בוצע במסגרת עבודות הפיתוח, שהינו על פי חוות דעת השמאית 63%. חלק זה מתוך הסכום המשוערך ששילמו התובעים הוא 769,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה (סעיף 129 לסיכומי התובעים).
בנוסף זכאים התובעים לפיצוי והחזר 50,000 ₪ בגין ההוצאות שהיו מנת חלקם לצורך ביצוע עבודות פיתוח מינימאליות (סעיף 133 לסיכומי התובעים).
בסיום הסיכומים מבקש ב"כ התובעים כי בית המשפט יפסוק הוצאות ושכ"ט עו"ד לזכות מרשיו, "וזאת בשים לב למורכבות התיק וחוסר תום הלב של הנתבעים והתחמקותם מאחריות בנסיבות תיק זה" (סעיף 134 לסיכומי התובעים).

ח.
תמצית טענות הנתבעת, החברה, בסיכומיה לבית משפט השלום
61.
נקודת המוצא של עו"ד עדי קידנר
, ב"כ הנתבעת, היא זו: "עם סיום עבודות הפיתוח בשטחי מגרשי ההרחבה במושב על ידי הנתבעת הסתיימו התחייבויות הצדדים, כפי שהתחייבו להם על פי ההסכם מיום 11.5.98, ובכך תם ההסכם ואין מבטלים הסכם אשר ביצועו הסתיים" (סעיף 1(א) לסיכומי הנתבעת).

62.
אשר למשך הביצוע, הטענה הבסיסית היא כי העיכובים הינם בהתאם לסעיף 6.10 להסכם, ולכן, "כאשר בהסכם ישנה תניה מפורשת שחיובי צד יידחו בקרות אחד מהתנאים אשר בגינם נדחה חיוב לבצע תנאי מתנאי ההסכם, ביצוע אותה התניה נדחה בהתאם" (סעיף 1(ג) לסיכומי הנתבעת).

63.
במסגרת הרקע, מסביר ב"כ הנתבעת כי על פי כללי החלטה 737 של המינהל, דמי החכירה המהוונים שגבה המינהל נע בין 60 ל-20 אחוז משווי הקרקע, והמושבים הם אלה שגבו מן המשתכן את ההפרש המשקף את שווי השוק האמיתי של הקרקע, כאשר הדבר נעשה במסגרת הסכם פיתוח. "במקרה הזה למעשה 'דמי הפיתוח' ששילמו התובעים עבור רכישת המגרש גילם בתוכו גם את החלק שיועד לפיתוח וגם את סכום הרכישה של המגרש" (סעיף 2(ו) סיפא לסיכומי הנתבעת).

64.
לאחר רכישת המגרש על ידי התובעים יצאה הוראת המינהל 51י, שבה "נקבעו לראשונה גם הגבלות על תשלום הוצאות פיתוח שלא היו קיימים קודם לכן" (סעיף 2(ט) לסיכומי הנתבעת; הקווים במקור).

65.
במסגרת תיאור המעבר מהחלטה 51י ל-51יג, שהאחרונה איפשרה לגבות את אותם "כספים אסורים" בעיסקאות שביסודם עומד פסק משקם על פי חוק ההסדרים, הגישו התובעים והמושב בקשה בתצהירים, לאפשר להם העברת המגרש על שמם (ראה: פיסקה 24 לעיל). ב"כ החברה מציין, כי "על מנת לשכנע את המינהל לאשר למבקשים העברת המגרש על שמם, הגישו התובעים תצהיר בו הם הצהירו, בין היתר, במפורש, שעבודות הפיתוח בוצעו, דבר שלא היה נכון במועד ההצהרה" (סעיף 2(יג) רישא לסיכומי הנתבעת). ובהמשך מסביר ב"כ התובעים, נושא שעליו יחזור מספר פעמים: "יש להדגיש שבאותו שלב, עקב הקשיים הרבים שנוצרו להעברת הזכויות במגרש על שם התובעים, הם יכלו לחזור בהם ולבטל את העיסקה, אך הם בחרו להמשיך חרף הקשיים, במימוש הסכם הרכישה של המגרש" (סעיף 2(יג) סיפא לסיכומי הנתבעת).

66.
בהמשך התיאור העובדתי, מנקודת מבט החברה, לאחר ביטול החלטת 737 בבג"צ הקשת המזרחית, הוציא המינהל ביום 25.10.00, החלטה שעל פיה החוזים בין החברה לבין המושב יבוטלו וייחתם הסכם חדש (סעיף 2(יט) לסיכומי הנתבעת; על ההחלטה האמורה, ראה: פיסקה 27 לעיל).

67.
כיצד זה השפיע על יכולת החברה לבצע את ההסכם?
ב"כ החברה מסביר: "כתוצאה מכך זכויות המושב/הנתבעת לכ-102 מגרשים שנותרו (לאחר מכירה של מספר מגרשים לפני כניסת ההקפאה לתקפה) הצטמצמו ל-27% דהיינו 28 מגרשים שעבורם לא היה על המושב/הנתבעת לשלם מאומה למנהל ולמכרם כראות עיניהם ולקבל את מלוא התמורה עבורם כאשר יתרת המגרשים הוחזרו למנהל. הזכות לביצוע עבודות פתוח ההרחבה ניטל מהנתבעת כתוצאה מכך ועל מנת לאפשר למושב/הנתבעת לבצע את הפתוח היה צורך בהסכם חדש בין מינהל מקרקעי ישראל ולבין נתבעת 2 המועצה האזורית מטה יהודה (להלן: "המועצה") המושב והנתבעת" (סעיף 2(כא) לסיכומי הנתבעת; הקווים וההדגשה במקור).
יישום הדברים ליחסים שבין החברה לבין התובעים הוא זה: "מאחר ומרבית המגרשים נלקחו מהנתבעת על ידי מנהל מקרקעי ישראל ובכלל זה מגרשם של התובעים לא יכלה הנתבעת לממש את התוכנית שלה לפתח את המתחם אשר הבעלות על מרביתו עברה למנהל ואשר גם המימון של הפיתוח עבר לאחריות המנהל ולא לאחריות הנתבעת לו הייתה יכולה להמשיך ולמכור את מכלול המגרשים ולממן על ידי כך את הפיתוח" (סעיף 2(כב) לסיכומי הנתבעת; הקווים וההדגשה במקור).

68.
כאשר בחודש נובמבר 2002 נחתם הסכם בין המינהל לבין הנתבעת, על פי החלטה 727, אשר על פיהם קיבלה הנתבעת 28 מגרשים ללא תמורה ויתרת המגרשים הוחזרה למינהל, מגרש 307 – שהוא המגרש של התובעים – לא נכלל בהסכם זה במסגרת אותם 28 מגרשים (סעיף 2(כה) לסיכומי הנתבעת). לכן, מתאריך זה היה על הנתבעת/המושב להגיע להסכם ביצוע עבודות פיתוח עם המועצה ועם המינהל ומאז החלה הנתבעת במגעים עם המינהל והמועצה, כדי להגיע להסכם בעניין זה, כאשר האינטרס החיוני של החברה היה לקדם את ההסכמים עם המועצה והמינהל, "מהר ככל האפשר, על מנת שתוכל למכור את יתרת המגרשים שהיו ברשותה" (סעיף 2(כז) סיפא לסיכומי הנתבעת).

69.
ההסכם המשולש נחתם רק בפברואר 2006, וזאת כלשון ב"כ החברה, "עקב עיכובים שלא היו בשליטת הנתבעת ועקב משא ומתן ארוך ומחלוקות בין המועצה לצדדים שלישיים"(סעיף 2(כט) סיפא לסיכומי הנתבעת).

70.
שיווק המגרשים החל באמצע שנת 2008, אבל אישור מהמינהל להתחיל לבצע את עבודות הפיתוח ניתן היה לקבל רק לאחר שיווק 70% מהמגרשים במכרז, על ידי המינהל, דבר שבוצע רק בחודש יוני 2009, ובעקבות זאת ניתן היתר בנייה לעבודות הפיתוח ביום 14.6.09, ומייד לאחר מכן החלה הנתבעת בביצוע עבודות הפיתוח (סעיף 2(ל)-(לא) לסיכומי הנתבעת).

71.
ב"כ הנתבעת, עו"ד קידנר, מדגיש כי את אותן עבודות שביצעה החברה עבור התובעים במסגרת "עזרה ראשונה" או עבודות פיתוח זמניות, היו ללא היתר על קרקע מינהל, שלא היה לנתבעת חזקה עליה, וזאת, "תוך סיכון להיתבע על ידי המינהל והמועצה", דבר שנעשה על ידי החברה "על מנת לאפשר לאותם רוכשים בודדים של מגרשים שרכשו מגרשים טרם ההקפאה תנאי מחיה נוחים. עבודות אלו נעשו על חשבון הנתבעת וכעבודות זמניות, מאחר והיה ברור כי בעת ביצוע עבודות הפיתוח הסופיות יהיה על הנתבעת לפרק את העבודות הזמניות ולהתקין את המערכות מחדש" (סעיף 2 (לג) לסיכומי הנתבעת).

72.
ככל שמדובר בעלות מול תועלת והשקעה מול ערך נוכחי, מציין ב"כ החברה את הנתונים הבאים בסעיף 2 (לח) לסיכומיו: "מחיר מגרשי הרחבה במושב מבוא ביתר עמד בין השנים 1997-2009 בתחום שבין 155,000$ לכ-175,000$. כיום, מגרשים נמכרים במחיר העולה על מיליון שקלים".

73.
פרק הרקע מסתיים ב"נתון" משפטי המנוסח על ידי עו"ד קידנר במילים הבאות: "התובעים בחרו שלא לבטל את ההסכם עם הנתבעת ופנו למינהל ישירות ובאמצעות המושב בתצהיר בו הם פרטו את הסיבות שיש לקיים את ההסכם בינם לבין הנתבעת ולחתום עמה על הסכם החכירה" (סעיף 2(מ) לסיכומי הנתבעת).

74.
במסגרת הפרק המשפטי טענות הנתבעים מתייחסות למספר נושאים כאשר הראשון שבהם הוא המחלוקת העובדתית, האם מלוא התשלום ששילמו הרוכשים לחברה, דהיינו: 99,150$, הוא תשלום עבור עבודות הפיתוח (כטענת התובעים), או הוא כולל בתוכו מרכיב של 50,000$ לצורך שחרור המגרש מהשעבוד שקיים לטובת בנק ירושלים, שזו עמדתה של החברה.
בעניין זה, מפרט ב"כ הנתבעים, עו"ד עדי קידנר
, את הוכחותיו ובהם תצהירם של התובעים ומכתבם למנהל מקרקעי ישראל (ראה: פסקה 24 לעיל), ואומר כי הם מהווים "ללא ספק השתק שיפוטי, שכן מדובר כמובן גם בהודאת בעל דין מובהקת" (סעיף 5(ב) לסיכומי הנתבעת).
בהקשר זה מוסיף וטוען ב"כ הנתבעים כי התובעים יתעלמו מעניינים אלה בסיכומיהם "מבחינת בת יענה... התעלמות זו מראה בעליל שאין לתובעים תשובה להודאת בעל דין מטעמם" (סעיף 5(ו) לסיכומי הנתבעת).
יתרה מזו, מדברי התובעת בחקירתה הנגדית מסיק ב"כ הנתבעת כי חתמה על תצהיר גם בידיעה שהדברים עליהם חתמה אינם נכונים וכל מטרתה היתה כדי שהמינהל יאשר את העסקה, ובלשונו "גם אם הצהירה על דברים כוזבים" (סעיף 5(ז) לסיכומי הנתבעת).

75.
מכל מקום, הטענה המשפטית של החברה בעניין יחסיה עם התובעים, מתמצאת בעיקר במילים אלה: "בשלב זה יכלו התובעים לבטל את העסקה עקב שינוי הכללים ולדרוש את כספם חזרה, אך הם אלה שפעלו למימוש ההסכם, למרות שהכללים שונו" (סעיף 5(טז) לסיכומי הנתבעת).

76.

ב"כ הנתבעים מאריך בטענתו כי חל על התובעים הכלל של "הודאת בעל דין".
הוא רואה בתצהירים ובמכתב למינהל, וכן בתצהירים שהוגשו במסגרת ה"פ 702/04, הודאת בעל דין מהווה השתק שיפוטי המונע מבעל דין לטעון טענות סותרות בהליכים שונים. לכן אין לשעות היום לגרסתם הסותרת את תצהיריהם (סעיף 6 לסיכומי הנתבעת).

77.
פרק שלם מיחד ב"כ הנתבעים להסבר האיחור בביצוע העבודות. לטענתו, העיכובים הנם פרי "כוח עליון", אשר על פי סעיף 6.10 להסכם הפיתוח מצדיק את דחיית ביצוע העבודות עד להסרת אותה מניעה (סעיף 7 לסיכומי הנתבעת).
מה היו אותם עיכובים או מניעות המצדיקים אי ביצוע עבודות הפיתוח במועד?
כאן מפרט ב"כ הנתבעת את השתלשלות העניינים מבחינת מנהל מקרקעי ישראל והאיסור שהוטל על השיווק וחידוש השיווק וההיתר להתחלת הבניה לאחר שיווק 70% מהמגרשים. בהקשר זה מדגיש ב"כ הנתבעת, עו"ד קידנר, כי "לנתבעת היה אינטרס מובהק להגיע להסכמות ולהבנות עם מנהל מקרקעי ישראל שיאפשרו לה להמשיך ולשווק מגרשים, ולהחזיר את השקעותיה, והשקיעה מאמצים וזמן רב עד שבשנת 2009 התאפשר לה לשווק את המגרשים שלה ולהחל בעבודות הפיתוח, אשר מומנו ושולמו על ידי מנהל מקרקעי ישראל באמצעות המועצה האזורית מטה יהודה" (סעיף 7(ו) לסיכומי הנתבעת).
"הנתבעת לא יכלה לצפות שתוגש עתירה אשר נודעה כעתירת הקשת המזרחית אשר תזעזע את כל המבנה שבו שווקו עד אז מגרשים ותחולל מהפך יסודי בתפיסה שהייתה נהוגה באותם הימים וההנחיות והתקנות שהתקינה מנהל מקרקעי ישראל היו ללא ספק החלטות בגדר כוח עליון אשר מנעו מהנתבעת ביצוע עבודות הפיתוח במתחם" (סעיף 7(ט) לסיכומי הנתבעת).
כנגד טענת התובעים שלא הייתה כל מניעה להמשיך לשווק את המגרשים וכי על המושב היה לעשות זאת בדרך חוקית, עונה ב"כ הנתבעת כי התובעים "מתעלמים שוב ושוב מהעובדה שהמנהל בהתאם להחלטה 727 העביר את מרבית המגרשים מבעלות המושב והנתבעת, לבעלותו. כלום מציעים התובעים שהנתבעת תשווק מגרשים לא לה????" (סעיף 7(יח) לסיכומי הנתבעת; ההדגשה וסימני הקריאה במקור).

78.
ב"כ הנתבעת, עו"ד קידנר, מתייחס בסעיף 8 לסיכומיו לראיות התובעים, שהינם, למעשה, תצהיר התובעת בלבד תוך הימנעות מלהעיד את התובע. הוא מסיק מכך כי מדובר בפעולה מכוונת שנועדה למנוע הבאת עד בשל חשש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. מכל מקום, אין לקבל את דברי העדה התובעת כאילו לא הבינה את הדברים עליהם חתמה, כאשר הצהירה שקראה את כל הדברים והייתה מיוצגת על ידי עורך דין. גם ניסיונה של העדה, כלשון עו"ד קידנר במינוח העממי "לשחק ראש קטן" לא יעזור (סעיף 8(יד) וסעיף 8(כא) לסיכומי הנתבעת).
79.
ביחס לבקשת התובעים לבטל את ההסכם, עמדת הנתבעת הנה זו: "עוד יותר מכך קיים אבסורד שכן התובעים אינם מבקשים רק לבטל את העסקה כולה ולהשיב את המגרש ולקבל את כספם חזרה, הם מבקשים רק לבטל את אלמנט הפיתוח, למרות שבהתאם להסכם בזכות ההסכם עם הנתבעת הוקצו להם הזכויות במגרש ולא רק הפיתוח ולקבל חזרה את כל מה ששילמו עבור הפיתוח ועבור המגרש" (סעיף 8(כג) לסיכומי הנתבעת; ההדגשה במקור).

80.
לעניין חוות דעת השמאית מטעם התובעים, מפרט ב"כ הנתבעת את הפגמים, לשיטתו, באותה חוות דעת. לא ראיתי צורך להאריך בעניין, שכן כפי שנראה בהמשך, אין חולק, כי העבודות לבסוף בוצעו ולכן חוות הדעת המבוססת על מצב לפני תחילת העבודות של שנת 2009 (כמפורט בסעיף 9(ב) לסיכומי הנתבעת, חוות הדעת ניתנה ביום 4.11.08 מסמך ביקור בשטח ביום 30.6.08), איננה רלוונטית לתוצאה של פסק הדין.

81.
כנגד טענת התובעים, כי העסקה הייתה שלא כדין וכי הם שילמו תשלומים גבוהים מהמקובל, עמדת ב"כ הנתבעת היא, כי כל החוזים היו על פי אישורי הגורמים המוסמכים ועל פי הכללים שהיו בתוקף בעת חתימתם (סעיף 11 לסיכומי הנתבעת). בהקשר זה מציין ב"כ הנתבעת, כי "מאחר ומדובר במכירה של מגרש ולא דירה, אין הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חל על עסקת המכר ואין מחובתו של המוכר לתת דין וחשבון באשר לשימושים שהוא עושה בכספים המשולמים לו" (סעיף 11(ה) לסיכומי הנתבעת).

82.
לעניין המחיר, חוזר ב"כ הנתבעת על טענתו כי מתוך סך 99,150$, ששולמו לידי התובעים בגין רכישת המגרש, סך של 50,000$ שולמו בגין שחרור המגרש מהשעבוד שרבץ על המגרש על ידי הבנק והסך של 49,150$ שולם בגין הפיתוח (סעיף 11(יג) לסיכומי הנתבעת). מכל מקום, טענת התובעים שהמחיר שנדרש מהם הוא מחיר מופקע, הנה חסרת בסיס ולא הובאה כל ראיה להוכיח טענה זו, כאשר התובעים עצמם הצהירו כי העסקה שלהם דומה לעסקאות דומות אחרות שנעשו באותה תקופה (סעיף 11(יב) לסיכומי הנתבעת).
גם הפסיקה המתייחסת לקשת המזרחית, לא קבעה כי התמורה שנגבתה מהרוכשים הנה בלתי חוקית; כל אשר נקבע הוא כי החלטות המנהל היו בלתי סבירות לעניין חלוקת המשאב הציבורי של מקרקעין, והכל כפי שמצוטט בהרחבה בסיכומיו (עמ'
28-25 ) מפרשת הקשת המזרחית (ראה: פיסקה 21 לעיל).

83.
בתשובה לטענות התובעים כאילו אי הביצוע של העבודות נבעו מ"כדאיות כלכלית", עונה החברה, כי בכך מתעלמים התובעים מכך, שברשות הנתבעת היו 115 מגרשים בעת חתימת ההסכם עם הרוכשים, אך לאחר מכן המנהל לקח מאותם מגרשים 76% והותיר בידי הנתבעת 28 מגרשים בלבד (סעיף 12(ג) לסיכומי הנתבעת). "כתוצאה מכך ניטל מהנתבעת היכולת לבצע את עבודות הפיתוח שכן היא כבר לא החזיקה בכל המגרשים כי אם בחלק קטן ביותר שנותר לה כאשר מנהל מקרקעי ישראל כתוצאה מכך שלקח לידיו את מרבית המגרשים קיבל על עצמו לבצע באמצעות המועצה האזורית והנתבעת את עבודות הפיתוח וזאת בהתאם לתנאים שלו ובמימון
המנהל !!!" (סעיף 12(ד) לסיכומי הנתבעת).
מבחינה כרונולוגית, ממשיך וטוען ב"כ הנתבעת כי האירועים היו אלה: "רק לקראת 2009 השלים המנהל את כל הצעדים אשר יאפשרו לנתבעת 1 לבצע את עבודות הפיתוח כולל מקורות המימון שנועדו לפיתוח ואשר באמצעות המועצה האזורית מטה יהודה שולמו לנתבעת 1 בהתאם לשלבי התקדמות עבודות הפיתוח" (סעיף 12(ה) לסיכומי הנתבעת).

84.
הפרק הבא של סיכומי הנתבעת מוקדש לטענת התובעים בדבר זכותם לבטל את ההסכם (סעיף 13 לסיכומי הנתבעת).
עמדת הנתבעת היא, כי התובעים מעולם לא שלחו הודעת ביטול (סעיף 13(א) לסיכומי הנתבעת).
יתרה מזו, מעצם בקשתם בהמרצת הפתיחה 702/04, שבה דרשו התובעים מן הנתבעת לחברם לרשת החשמל (ראה: פיסקה 32 לעיל), ברור, כי הם רוצים לאכוף לקיים את ההסכם (סעיף 13(ד) לסיכומי הנתבעת). "אין דבר וחצי דבר בתביעת התובעים ובתצהירה של התובעת משנת 2005ללמד על כך, כי ההסכם בוטל או כי ניתנה הודעת ביטול להסכם. נהפוך הוא, מהתביעה והתצהיר למדים שהתובעים ביקשו לקיים את ההסכם" (סעיף 13(ו) לסיכומי הנתבעת). כל זאת בנוסף לכך שמהתצהיר האמור עולה, כי יש הודאה שרוב העבודות בוצעו (סעיף 13(ה) ו- 13(ז) לסיכומי הנתבעת).

85.
הנתבעת חוזרת על טענת השיהוי של שש שנים בתוספת העובדה, שבשנת 2004 הגישו התובעים תביעה לחבר אותם לרשת החשמל ואז לא העלו כל טענה שההסכם בוטל ומכל מקום, בכתב התביעה אין כל נימוק או הסבר מדוע השתהו תקופה כה ארוכה (סעיף 14(ג) לסיכומי הנתבעת).

86.
בפרק הנושא כותרת "המצב כיום" (סעיף 15 לסיכומי הנתבעת), מוסבר שלאחר אישור המנהל והעברת המימון על ידי המנהל לביצוע עבודות הסתיימו עבודות הפיתוח במתחם להוציא עניין ביצוע מדרכות שיבוצע לאחר מכן. מכל מקום, "המצב כיום הינו שהסתיימו כל עבודות הפיתוח אשר היה על הנתבעת לבצען עד שלב זה" (סעיף 15(ד) לסיכומי הנתבעת).

87.
בסיכום, טענת הנתבעת היא כי האיחור בביצוע נבע מכוח עליון והיא זכאית שלא לבצע את ההסכם עד תום הכוח העליון. כאשר לתובעים אין זכות לפיצוי ולא לביטול ההסכם ולכן אין הצדקה להשיב להם כספים כלשהם (סעיפים 17(א)-17(ב) לסיכומי הנתבעת) וכן בסעיף 17(י): "מאחר והנתבעת מילאה את מלוא חיוביה כלפי התובעים גם אם באיחור עקב כוח עליון ומגבלות שלא היו בשליטתה, לא ניתן לבטל הסכם בין צדדים, לאחר שקיום ההסכם הושלם".

88.

בנוסף לדחיית התביעה מבקש ב"כ הנתבעת כי בית המשפט יפסוק הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין לזכות מרשתו, וכי במסגרת זו הוא מבקש, כי בית המשפט יביא בחשבון נסיבות אלה: "את הרקע להגשת התביעה, את סיכוייה, את הסתרת העובדות המהותיות ביותר הצריכות לעניין, את הנזקים שגרמה הגשתה לנתבעת ואת חוסר תום הלב וחוסר היושר של התובעת ובדיית הראיות מטעמה. כמו כן מתבקש בית המשפט להביא בחשבון את התנהלות התובעים כמו למשל ההתעקשות שלהם שיוצגו בפני
הם כל מאזני החברה למרות שבסופו של דבר עניין זה נתגלה כחסר ערך לתביעתם" (סעיף 17(טז) לסיכומי הנתבעת).

ט.
פסק הדין של בית משפט השלום
89.
בית משפט השלום (כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס), בפסק דינו, מיום יד ניסן תשע"ג (25.4.13), ניתח את המצב העובדתי והמשפטי, לאור טענות הצדדים, והגיע למסקנות, שאותן אביא, בתמצית, להלן.

90.
במחלוקת הראשונה העובדתית/משפטית בין הצדדים ביחס לתמורה ששילמו התובעים לחברה, מסקנת בית משפט השלום היא, כי התובעים שילמו לחברה סך 99,150$שהם סך השווה בשקלים ל- 463,492 ₪, וכי סכום זה כולל 50,000$ עבור הסרת השעבוד וכן 49,150$ עבור עבודות הפיתוח, ובכך מקבל בית המשפט, למעשה, את טענת החברה, ולא את גרסת התובעים.

91.
הבסיס הראשון למסקנה זו הם המסמכים, כפי שמוסבר הדבר בפיסקה 27 של פסק הדין של בית משפט השלום:


"מעיון בבקשת התובעים למינהל מיום 23.11.99 לאישור המכירה של המגרש ובתצהיר שצורף לה (להלן-'הבקשה למינהל', נספח ד' לתצהיר התובעת) עולה כי התובעים ידעו ש- 50,000$ שולמו להסרת השעבוד שנירשם על המגרש לטובת בנק ירושלים. כך גם עולה מאישור הבנק על התשלום להסרת השעבוד (סעיף 4 ונספח ג' לבקשה למינהל). בסעיף 5 לבקשה למינהל גם נאמר שהתשלום בסך של 99,150$, אינו רק עבור עבודות הפיתוח כי אם גם לתשלום לבנק והוצהר ע"י התובעים, כי הם לא שילמו ולא ישלמו מעבר לסכום זה, סכומים נוספים עבור רכישת המגרש. בכך, יש כדי ללמד כי התובעים ידעו שהתמורה שנקבעה בהסכם הפיתוח, כוללת דמי רכישה של המגרש ולא רק תמורה עבור ביצוע העבודות. כותרת הבקשה למינהל, מלמדת גם היא כי התובעים מבקשים לאשר את מכירת המגרש ובסעיפים 11(2) ו-13 בה נאמר כי 50,000$ שולמו לבנק ירושלים לכיסוי חובות במסגרת ההסדר וכי התשלומים ירדו לטמיון , אם לא תאושר עסקת המכר ע"י המינהל. התובעת, כפי שעולה מתצהירה, ידעה כי המינהל אישר את העיסקה ( סעיף 13 לתצהירה)".

92.
כנגד תצהירה של התובעת על כך, שנפגשה עם ישראל דרובלס, ושם הוסבר לה, כי עליה לחתום על המסמכים ללא דיחוי ואם לא כן יהיה עליה ועל בעלה "לשכוח מן המגרש", עומד בית משפט קמא על עדותה, לפרטיה, וממנה עולה, כי היא ידעה שהפרויקט משועבד לבנק ירושלים והתייעצה עם עורך דין שאמר לה שזה בסדר (פיסקה 28 לפסק הדין), ובהמשך "אין בידי לקבל את גרסתה בדבר העדר ידיעה שלה, כאמור, שכן הבקשה למנהל נחתמה על ידה לאחר התייעצות עם עורך דין ויש בה כדי לסתור את עדותה" (פיסקה 29 מציעתא לפסק הדין; וכן ראה גם את האמור בפיסקה 31 לפסק הדין).

93.
מכאן המסקנה המשפטית הראשונה של בית המשפט, לעניין דחיית בקשת התובעים להשבה (פיסקה 30 לפסק הדין):
"לפיכך ומשלא הביאו התובעים ראיות פוזיטיביות, כאפשרות קרובה, לסתור את האמור בבקשתם למינהל יש בכך כדי להעיד על ידיעתם כי התמורה אשר בגינה הם תובעים סעד של השבה, כללה תשלום להסרת השיעבוד מהמגרש ועל פי בקשתם, אושרה העסקה ע"י המינהל . בנסבות אלו אני קובעת כי אין להורות על השבה של רכיב התמורה שנועד להסרת השיעבוד, שהוסר והתאם להסרתו גם אושרה עיסקת המכר של המגרש שהתובעים, ביקשו לקיימה (ראו: ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, עמ' 570-571, ע"א 1513/99 חיים דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ , פ"ד נד (3) 591)
".

94.
גם הטענה של התובעים בדבר ביטול ההסכם, נדחתה על ידי בית משפט השלום, בנימוקים הבאים (פיסקאות 33-32 לפסק הדין):
"התובעים לא ביקשו לבטל את הסכמי הפיתוח או המסגרת גם לא לאחר שהודע להם, במפתיע לפי גרסתם אותה דחיתי, כי התמורה כוללת תשלום להסרת השיעבוד ולא רק עבור עבודות הפיתוח. ככל שאכן הופתעו התובעים כשיטתם, היה בידם לבטל את הסכם הפיתוח ולהימנע מהגשת הבקשה למינהל ולדרוש השבה ופיצוי בגין ביטול ההסכם. לא כך נהגו התובעים ומעדותה של התובעת ומהתנהגותם של התובעים עד מועד הגשת התביעה הוכח כי הם ביכרו לקיים את העיסקה ולא בטלו את ההסכמים (עמ' 8 שורות 3-6).
סיכומם של דברים, הוכח כי סך של 50,000 $ ששלמו התובעים לחברה, לא היה עבור עבודות הפיתוח וכי היה ידוע לתובעים כי הוא נועד להסרת השיעבוד שנירשם על המגרש ונדחית טענתם, בדבר אי ידיעתם על כך. תכלית התשלום האמור הושגה בהסרת השיעבוד על המגרש ע"י החברה ומבלי שהתובעים טענו כי הם דאגו להסרתו בדרך אחרת
".

95.
חלק חשוב בפסק הדין, שכותרתו "ביצוע הסכם הפיתוח", מתמודד מול שתי טענות סותרות של הצדדים: התובעים הסבורים כי החברה הפרה את הסכם הפיתוח הפרה יסודית בכך שלא ביצעה אותו במועד, ולכן היא זכאית לביטול, השבה ולחלופין פיצויים והתעשרות החברה על חשבונה (פיסקה 34 לפסק הדין); בעוד עמדת החברה היא, כי התובעים השתהו ומכל מקום זכאית החברה לדחות את מועד סיום עבודות הפיתוח בשל כוח עליון או אירועים שאין לה עליהם שליטה (פיסקה 35 לפסק הדין).


96.
בית המשפט מגיע למסקנה, כי אכן הוראות המנהל מנעו את ביצוע ההסכם על ידי החברה (פיסקה 42 לפסק הדין), וזאת לאחר ניתוח האירועים מבחינה כרונולוגית, שניתן להביאם בלשון פסק הדין של בית משפט השלום, שכן לעיל הבאתי את עיקרי המסמכים המשפטיים ופסקי הדין המשמשים רקע ומצע לאותם אירועים.

97.
וכך מסביר בית משפט קמא את המצב העובדתי והמשפטי, כולל התייחסות לטענה נוספת של התובעים, כי הם זכאים לכך שסכום דמי הפיתוח שעליהם לשלם לא יעלה על 100,000 ₪, כפי שנקבע בשלב מאוחר יותר על ידי המינהל (פיסקאות 39-37 לפסק הדין):
"אין חולק כי עבודות הפיתוח, לא הושלמו תוך שלוש שנים ממועד מסירת המגרש שהיה ביום 30.5.1999 דהיינו עד יום 30.5.2002 (כאמור ברישא של סעיף 6.10 להסכם הפיתוח, עמ' 49 שורות 16-20 לפרוטוקול). יחד עם זאת, הוכח כי ניתנה הוראת מינהל 51 י' בנוגע להחלטת המועצה 737 לאור פסק הדין שניתן בע"א 4014/97 לפיו המינהל בלבד, אחראי לניהול הקרקעות המצויות במושבים ולא המושב עצמו וכי על המינהל 'לצקת תוכן ממשי ביישומה של אחריות זו, ואין הוא רשאי להתנער ממנה'. בהתאם לכך, ניתנה הנחיה של היועץ המשפטי לממשלה א' רובינשטיין מיום 3.2.1999 לפיה גביית תשלום , בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל ובין מחיר השוק, על מנת שרוכש יכלל ברשימת מומלצי האגודה לרכישת קרקע במושב אינה סבירה הואיל ויש בה משום התעשרות שלא כדין ממקרקעי המדינה "תוך ניצול פסול של מדיניות מועצת מינהל מקרקעי ישראל בהחלטה 737 להחכיר את המגרשים בהרחבה בדמי חכירה מופחתים" (ציטוט מהנחיית היועמ"ש הובא בסעיף 2 להוראת מינהל 51 י'). בד בבד, עד שתתקבל החלטה אחרת, ניתנו הנחיות ביניים בהוראת מינהל 51י' לפיהן נאסר על האגודה (המושב- מ.ל.) לקבוע תשלום כספי כתנאי לבחירת מועמד כמשתכן ועל חיוב משתכן להתקשר עם חברת בניה שנקבעה על ידי האגודה. כמו כן נקבע כי הדרישה לחיוב בהוצאות פיתוח אינה עומדת בסתירה להנחיות אלו אך יש לוודא, שהן אינן חורגות מסך של 100,000 ₪ למעט חריגים שיבדקו וכי תוקף ההחלטה לגבי כל מגרש שטרם אושרה לגביו עסקת הקצאה, הוא מיידית (סעיף 8 להוראת מינהל 51 י').
התובעים, חתמו על הסכם הפיתוח לפני מועד הפרסום וההחלה של הוראת מינהל 51 י' וכי שולמה תמורה העולה על 100,000 ₪. לאור זאת ובהתאם להוראת מינהל 51 י' היה צורך באישור של המינהל להסכם הפיתוח ואם לא כן, לא תבוצע העיסקה (סעיף 7(ג) להוראת מינהל 51 י') .
התובעים, מבקשים בתביעתם להחיל עליהם חלק מהוראת מינהל 51 י' (סעיף 44 לסיכומים) בדרישתם להחזר תמורה ששולמה לחברה מעבר לסך של 100,000 ₪ ובה בשעה טוענים כי אין בהוראה כדי למנוע את המשך הקצאת מגרשים בשטח ההרחבה בהתעלמם, מסעיף 7(ג) להוראת המינהל לפיה, לא תבוצע עיסקה אם יתברר כי היא אינה עומדת בתנאים שנקבעו בהוראה זו. מעיון בהוראת המינהל עולה כי נידרש יישום מיידי של ההוראה בין השאר בהפסקת הקצאת מגרשים נוספים לפי החלטה 737. בהתאם לכך, הופסק בצוע הסכם הפיתוח והסכמים דומים עם רוכשי מגרשים אחרים בתחום ההרחבה של המושב והופסק גם שיווק המגרשים ע"י החברה (עמ' 46 שורות 9-22, עמ' 52 שורות 16-25) . בכך, היה כדי להשליך על האפשרות להמשיך בביצוע עבודות הפיתוח ע"י החברה לפי ההסכם, עם ביטול ההסכם בינה ובין המושב אשר מנעו את המשך העבודות. יתרה מכך, המינהל אינו צד ג' זר לתובעים, שכן הם עצמם כפופים להוראות המינהל לפי ההסכמים שנחתמו על ידם לרבות בבקשה למינהל לאישור העיסקה
".
מכאן מסקנת בית משפט
קמא (פיסקה 39 סיפא של פסק הדין):
"לפיכך, נדחית טענתם בדבר אפשרות להמשיך בביצוע העבודות ע"י החברה במועד בו הן הופסקו".

בית משפט השלום (פיסקה 43 לפסק הדין), רואה את המצב החדש שנוצר עקב החלטות המינהל, אשר גרמו לאיחור בביצוע עבודות, כסיכול על פי סעיף 18(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל-1970, שכן מדובר בשינוי נסיבות מרחיק לכת שעשה לבלתי אפשרי את קיום הסכם הפיתוח במועד שנקבע לו
"
לא השתכנעתי, כי היה בידי החברה לצפות מראש את שינוי הנסיבות, קרי: שינוי הוראות המנהל שנהגו במשך שנים רבות לפיהן התנהלו המושבים בנוגע לשטחי הרחבה ובידיעת המינהל. כמו כן, לא הוכח כי היה בידי המושב לצפות, עובר לחתימה על הסכם המסגרת כי יפורסמו הוראות מינהל חדשות שיורו על ביטול ההסכם בין המושב והחברה וישליכו על אפשרות בצוע עבודות הפיתוח ע"י החברה
"(פיסקה 44 סיפא לפסק הדין).


99.
השופטת המלומדת מציינת כי "התובעים עצמם, הצהירו בהסכם המסגרת ובהסכם הפיתוח כי ידוע להם על כפיפותם להוראות המינהל ולאישור העסקה לפי תנאיה על ידי המינהל" (פיסקה 45 רישא לפסק הדין). התובעים גם היו ערים וידעו את השינויים שחלו בהוראות המינהל אשר דרשו, בין היתר חתימה על הסכם משולש בין המושב, המועצה והחברה. בית המשפט מוסיף בהקשר זה, כי

"
הוכח כי החברה בעלת אינטרס מובהק לקדם את החתימה עליו על מנת שתמשיך בשיווק, גם אלו שנותרו באחריותה לאחר גריעת חלק אחר מהמגרשים שהיתה אחראית לשיווקם, בהעברת השיווק שלהם למינהל. הזכות לשיוק מלוא המגרשים לפי ההסכם בין החברה למושב שבוטל בהוראת המינהל, גרע שלא בטובת החברה מזכותה להמשיך בשיווק והוראות המינהל, נכפו עליה ועל המושב (ראו הסכם הפיצוי עם המינהל וראו עדותו של מר בן גיאת עמ' 47 שורות 11-15 , עמ' 52 שורות 10-13 ושורות 17- 24). בכל אלו, היה כדי למנוע מהחברה להשלים את עבודות הפיתוח במועד שנקבע בהסכם הפתוח
"(פיסקה 46 סיפא לפסק הדין).

100.
והנה, על רקע זה, קובע בית המשפט כדלקמן (פיסקה 47 לפסק הדין

):
"למרות שהודע לתובעים על השינוי בהוראות המינהל, הם ביקשו לאשר את העסקה ונמנעו מביטולה. התובעים , גם הצהירו בהסכם המסגרת כי ידוע להם על היותו כפוף להוראות המינהל ולאישור העיסקה ע"י המינהל כאמור בסעיף 5א. בו: "התושבים מאשרים ומצהירים כי הסכימו להתקשר בחוזה עם האגודה (המושב כתוארו בפסק הדין- מ.ל.), תוך ידיעה והסכמה מפורשת כי כל זכות המוקנית ו/או אשר תוקנה להם במגרש , או בקשר אליו, כפופה לאישור מנהל מקרקעי ישראל". בהתאם לכך ולאור הוראות המינהל החדשות שחייבו את המושב ואת החברה (מיום 29.11.2000 ומיום 11.11.2001) נחתם הסכם בין החברה למושב לביטול הסכם המסגרת והתיקון לו משנת 1997 לפי דרישת המינהל, באופן שמנע את השלמת עבודות הפיתוח במועד ועד שיחתמו הסכמים חדשים באישור המינהל".

101.
לעיל הבאתי את תיאור המסמכים המשפטיים שנחתמו בין הצדדים. בית משפט השלום, מתאר את שרשרת ההסכמים באופן הבא (פיסקה 48 לפסק הדין): "ביום 14.11.2002 נחתם הסכם בין המינהל והמושב עקב ביטול זכויות המושב בקרקעות והעברתן למינהל (עמ' 44 שורה 2 , עמ' 45 שורה 15) . בו ביום, נחתם גם הסכם פיתוח בין החברה למינהל למימוש החלטה 727 ל- 28 מגרשים ,שלא כללו את מגרש 307 שרכשו התובעים, ובסך שלא יעלה על 137,575 ₪ (עמ' 57 שורות 14-16). בהתאם לכך, היה צורך לחתום על הסכם חדש בין המועצה והמושב בנוגע למגרשים האחרים והוא נחתם בפברואר 2006 (עמ' 44 שורה 14). הסכם משולש, נחתם ביום 30.11.2006 (סומן 14 בנ/4) לבצוע עבודות הפיתוח לרבות תשתיות עם קבלת היתרי בניה ולאחר שווק המגרשים (עמ' 52 שורות 10-14, עמ' 66 שורות 18-28 ועמ' 71 15-17). רק עם גמר שיווק 70% מהמגרשים על ידי המנהל ניתן יהיה להמשיך בעבודות הפיתוח (עמ' 57 שורה 23) והדבר, הגיע לכלל אפשרות לביצוע רקבשנת 2009"

.

102.
מהי התוצאה המשפטית מאותה שרשרת הסכמים, מצד אחד, והתנהגות התובעים, שלא שלחו הודעת ביטול על ההסכם, מצד שני?
על כך עונה בית המשפט בסעיפים המסכמים של הפרק העוסק בביטול ובהשבה, באומרו את הדברים הבאים (פיסקאות 49 – 50 לפסק הדין):

"לאור כל האמור, אני קובעת כי הייתה מניעה מביצוע הסכם הפיתוח ע"י החברה לא מחמת מחדליה, כי אם בשל נסיבות חיצוניות שלא היו בשליטתה אשר לא היה בידה לצפותן במועד החתימה על הסכם הפיתוח. בהתאם לכך ולנוכח בקשת התובעים למינהל, המעידה כאלף עדים, כי היה ברצונם לקיים את העיסקה מבלי שדרשו ביטול של הסכם הפיתוח או השבה ולמרות ידיעתם, על עיכובים שיחולו בביצוע העבודות עקב כפיפותו של ההסכם להוראות המינהל אין להורות על ביטולו ועל השבת התמורה ששולמה לחברה.
זאת אני קובעת בהתחשב גם בכך שהתובעים, לא שלחו הודעת ביטול לחברה כי אם לראשונה במסגרת התביעה ולאחר שחלק מהעבודות בוצעו כבר על ידה ויתר העבודות, בוצעו במהלך ניהול ההליך לאחר שהושלם השיווק ע"י המינהל והוצאו היתרים חדשים (על תשלומי התובעים לחברה אחר הוצאת הוראות המינהל החדשות ראו בעדותו של מר בן גיאת, עמ' 56 שורות 30-33). כמו כן, אין להורות על ביטול והשבה משהוכח כי יותר ממחצית התמורה ששולמה לחברה לפי הסכם הפיתוח היתה להסרת השיעבוד ואילו היתרה לביצוע עבודות הפיתוח, לא הורם הנטל ע"י התובעים להוכיח כי היא היתה בסכום מופרז והמינהל, לא התערב בכך (עמ' 57 שורות 5 ו-7) ואישר את ההסכם שנחתם לפי דרישתו מאוחר יותר".

103.
לכאורה, לאור מסקנה זו, בדבר הצדקת האיחור מנקודת מבט החברה, ואי ביטול ההסכם על ידי התובעים, דין התביעה היה להידחות.
ברם, בית המשפט, בפרק הבא של פסק דינו, שכותרתו "התעשרות שלא כדין", מגיע למסקנה כי התובעים זכאים לקבל מאת החברה סך של 70,910 ₪, על פי קו חשיבה זה, שאותו אפרט עתה.

104.
נקודת המוצא של בית המשפט הינה זו האמורה בפיסקה 53 לפסק הדין: "נימצא אם כן כי החברה, קבלה לידיה תשלום בסך של 49,150 $ בשקלים עבור עבודות הפיתוח. אמת, לא היה בידה להשלימן כאמור במשך שנים ארוכות אך בה בשעה, היא החזיקה באותם כספים עד להשלמת העבודות בשנת 2009 ואילך. לא היה בידי התובעים ליהנות במשך אותן שנים מפירות התמורה ששלמו עבור בצוע העבודות, להבדיל מחלק אחר של התמורה ששולמה להסרת השיעבוד שרבץ על המגרש".
105.
אולם, בית המשפט מסביר כי הזכות של התובעים ליהנות מפירות התמורה, קשור להיקף ביצוע העבודות (פיסקה 54 לפסק הדין):"יחד עם זאת, גם לשיטת התובעים בוצעו כ-40% מהעבודות (לפי חוות הדעת של השמאית מטעמם) אשר לגביהם, אין התובעים רשאים ליהנות מפירות התמורה ששולמה עבורם. לפיכך, זכותם של התובעים ליהנות מפירות התמורה בריבית והפרשי הצמדה עבורה, היא עבור התקופה החל מהמועד בו היה על החברה להשלים את העבודות , אילו לא הוצאו הוראות המינהל החדשות, דהיינו מיום 30.5.02 ועד מועד הגשת התביעה בניכוי חלק העבודות אשר בוצעו בתקופה הנידונה לפי הראיות שבפני
".

106.
מבחינה משפטית, סבור בית המשפט כי החזקת הכספים על ידי החברה היא התעשרות של המחזיק, גם אם העיכוב בהעברה למזכה לא נבעה מחמת פעולה או מחדל של המחזיק כי אם של צד אחר, וגם אז, חייב המחזיק, קרי: החברה, לשלם את אותה טובת הנאה למשלם, דהיינו: התובעים, וזאת על פי סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979, ופסיקה המוזכרת בפסק הדין (ראה: פסקאות 55 – 56).

107.
מאחר והתובעים הוכיחו כי עד מועד הגשת התביעה לא בוצעו 63% מעבודות הפיתוח וכי החברה החזיקה בידיה את הכספים עד מועד חידוש העבודות בשנת 2009, ולא הוכיחה בראיות מה היה היקף הוצאותיה לביצוע עבודות הפיתוח לתובעים עובר להפסקת העבודות, בנסיבות אלה פועל הדבר לחובת החברה (פסקאות 57 – 58 לפסק הדין). בית המשפט מוסיף ואומר: "היה גם בידי החברה להציג את הסכמיה עם קבלני משנה ויומני עבודה על מנת להוכיח מהו שיעור הוצאותיה לביצוע עבודות הפיתוח לפי התחייבותה לתובעים עד מועד הגשת התביעה ולסתור בכך את טענת התובעים על התעשרותה על חשבונם כתוצאה מהאיחור הניכר בביצוען, אך היא לא עשתה כן" (פיסקה 58 סיפא לפסק הדין).

108.
מהו הכימות הכספי של זכאות התובעים, על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, בהתאם לנסיבות המיוחדות של תיק זה?
על כך עונה בית המשפט ומסביר את דרך החישוב שלו (פיסקאות 60 - 61 לפסק הדין):

"התמורה שהוכח כי שולמה עבור עבודות הפתוח היא בסך השווה בשקלים ל- 49,150 $. מסכום זה, יש לקזז סך השווה בשקלים ל- 18,185 $ משהוכח כי החברה בצעה 37% מהעבודות עליהן הוסכם בהסכם הפיתוח עובר לההגשת התביעה. התובעים מלאו אחר הסכם הפיתוח בהעברת התמורה לחברה עד ליום 19.5.99 בסך של 463,492 ₪ השווה ל- 99,150$ דולר שכלל סך של 49,150 $ עבור עבודות הפיתוח. בהתאם לאמור, התובעים זכאים לפירות לחלק מהתמורה קרי: עבור סך של 30,965 $ השווה בשקלים ל-152,905 ש"ח (לפי שער דולר יציג של 4.9380 ₪ ) . זאת לתקופה החל מיום 30.5.02 , הוא המועד שנקבע לסיום העבודות לגביו הסכימו התובעים בהסכם הפיתוח ועד מועד הגשת התביעה ביום 12.11.08. הפרשי הצמדה מגיעים בהתאם לכך לסך של 22,397 ₪ והריבית מגיעה לסך של 48,512 ₪.
לפיכך, אני מורה לחברה לשלם לתובעים סך של 70,910 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל".

109.
אשר ליתר העילות של התובעים, מסביר בית משפט קמא, בתמצית, מדוע ראה לדחותם (פיסקאות 62 – 63 לפסק הדין):
"
בהתאם לקביעותי בפסק הדין על מניעה וסיכול אפשרות בצוע הסכם הפיתוח במועד ע"י החברה זאת כאמור לא מחמת מחדליה, נדחית התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך והפסד הנאה מהמגרש. החברה , אינה אחראית לעיכוב שניכפה עליה ועל התובעים כמו גם על המושב בשל הוראות המינהל. נכונים הדברים, בפרט משהוכיחה החברה (כמובא לעיל בעדותו של מר בן גיאת) כי במועד בו היה בידה לחדש את ביצוע העבודות עם סיום השיווק ע"י המינהל בשנת 2009 היא עשתה כן.
התובעים, זנחו בסיכומיהם את הדרישה להחזר הוצאותיהם בסך של 50,000 ₪ עבור ביצוע עבודות בעצמם ולא הוצגו קבלות בתמיכה לכך. לפיכך, נדחית דרישתם לרכיב תביעה זה".

110.
הצדדים להליך שבפני
נו, הגישו, בנפרד, כל אחד מהם, ערעור ביחס לחלק פסק הדין, הדוחה את טענותיו, והכל כפי שיפורט להלן.

י. תמצית טענות המערערים (הרוכשים) בערעורם (33769-05-13)
111.
עיקר טענתם של הרוכשים הוא כי לא הייתה כל מניעה חוקית, שמנעה מהחברה להמשיך בשיווק המגרשים באופן בו החלה, משום שלהחלטת המינהל מס' 737, המונעת את השיווק, היו גם הוראות מעבר, בגדרן נכנסו הרוכשים.

הוראות מעבר אלו, לטענת המערערים, איפשרו לחברה להמשיך בשיווק, כפי שסוכם, אלא שהחלטת מינהל מקרקעי ישראל הטילה בספק את כדאיות המכירה באופן זה, ועל כן, בחרה החברה להפסיק את השיווק באופן הקודם, ולהמשיך בשיווק באופן רווחי יותר.

112.
בפרק בערעור שכותרתו "לעניין גובה דמי הפיתוח", מערערים הרוכשים על
קביעת בית משפט קמא, לפיה הם ידעו על חלק התמורה שיועד להסרת השעבוד שרבץ על המגרש, וטענו, מפי בא כוחם עו"ד אריאל גיז
, את הטענות הבאות:

א.
בית המשפט קמא טעה בכך שקבע כי התמורה שנקבעה בהסכם הפיתוח כוללת שני רכיבים: האחד רכיב של עבודות פיתוח, והאחר רכיב של הסרת השעבוד שנרשם על המגרש לטובת בנק ירושלים. טענתם המפורטת של המערערים היא כי הוצג בהסכם שעם ביצוע התשלום יוסר השעבוד, אולם לא צוין כי התמורה בסך 50,000$ מיועדת להסרת השעבוד.

ב.
טעה בית המשפט קמא בכך שלא ייחס חשיבות לכך שלא קיים כל אישור על תמורה בסך 50,000$, שיועדה להסרת השעבוד. העדרה של קבלה על סכום זה, לשיטת המערערים, מעידה כי הסכום התקבל כחלק מתמורה כוללת בעבור הפיתוח.
ג.
טעה בית המשפט קמא בכך שלא ייחס חשיבות לכך שהמשיבים היו אלו שעמדו מאחרי הכנת הבקשה למינהל, לצורך אישור הקצאת המגרש למערערים. כמו כן, טעה בית המשפט קמא בכך שסבר כי המערערים התייעצו עם עורך דין בקשר למסמך הבקשה למינהל (להבדיל מן ההתקשרות המקורית בהסכם הפיתוח עם המשיבה – אז התייעצו המערערים עם עו"ד).
ד.
טעה בית המשפט שעה שסבר כי האישור שהעבירו המערערים למינהל בדבר תשלום כספים מתוך כספי הפיתוח יכול לשנות את ההסכם הראשוני בין הצדדים ולקבוע כי התמורה שהועברה על ידי המערערים הועברה, בחלקה, לצורך הסרת השעבוד.


113.
בטענותיהם אלו, מבקשים הרוכשים לקבוע כי בהתאם לחוזה, התמורה כולה, יועדה לעבודות הפיתוח. משכך, ובהתאם להוראת מינהל 51י' האוסרת על תשלום תמורת פיתוח העולה על סך של 100,000 ₪. זאת, מכיוון שלא נאמר לרוכשים כי 50,000$ מכלל התמורה ששילמו, יועדה להסרת השעבוד שרבץ על המגרש, לטובת בנק ירושלים. בנסיבות אלו, ומשלא הובהר לרוכשים כי התמורה המיועדת איננה בגין עלויות פיתוח אלא בגין הסרת השעבוד, הרי שיש להשיב להם כל חלק התמורה שמעבר ל-100,000 ₪.

114.
בנוסף לכך, תחת ראש הפרק "לא היתה מניעה לביצוע ההסכם והמשיבה רק חיפשה דרכים לשמר את רווחיה", ערערו הרוכשים בנוגע לקביעת בית משפט קמא, כי החוזה סוכל ולא הופר על ידי החברה. במסגרת זו טענו הרוכשים את הטענות הבאות:
א.

לא היה בהוראת המינהל כדי למנוע את המשך הקצאת המגרשים, ועל כן, לא היה בהוראה זו כדי למנוע את קיומו של ההסכם בין החברה ובין המושב (ראה:סעיף 8 לעיקרי הטיעון מטעם הרוכשים).

ב.
החברה עצמה היא זו שעצרה את המשך שיווק המגרשים, מכיוון שלא הסתפקה בסכומי התמורה המקובלים, עד לגובה של 100,000 ₪, כפי שהורה לה מינהל מקרקעי ישראל.
ג.
טעה בית משפט קמא שעה שקבע כי ביום 25.10.00 ניתנה החלטה המבטלת את ההסכמים שבין החברה למושב. מדובר היה בהחלטה שניתנה כתשובה לבקשתו של המושב לשנות את דרך שיווק המגרשים, והיא לא מנעה את המשך שיווק המגרשים באופן בו היה נהוג קודם לכן (אלא שהוספה הגבלת התמורה בחוזה, עד לתקרה של 100,000 ₪).

115.
בטענות אלו מקווים הרוכשים להביא לקביעה כי החברה היא זו שהפרה את החוזה, וממילא היא חייבת כלפיהם, לכל הפחות, בהשבה של הסכומים אותם שלמו כתמורה עבור עבודות הפיתוח שלא בוצעו.


יא.
תמצית טענות החברה בתשובה לערעור המערערים (33769-05-13)
116.
עו"ד קידנר, ב"כ החברה, סומך ידו על פסק דינו של בית משפט קמא.

117.
בעיקרי הטיעון מטעמו הוא מפרט ומסביר פעם נוספת, בדומה לסיכומיו בבית משפט קמא, את השתלשלות העניינים ואת העובדה כי מרשתו נאלצה להפסיק את עבודות הפיתוח, בגלל החלטות המינהל, בעקבות פסקי הדין של בית המשפט העליון. גם לאחר חתימת ההסכם המשולש, בשנת 2006, לא ניתן היה להתחיל בביצוע העבודות עד שתסתיים מלאכת השיווק של 70% ממגרשי המינהל, בחודש יוני 2009. ואכן, מיד ב-14.6.09 החלה המשיבה בביצוע עבודות הפיתוח (סעיף 25 לעיקרי הטיעון של המשיבה).

118.
בכל מקרה, מדגיש ב"כ החברה, כי האיחורים בביצוע שהיו מוצדקים, נכללים במסגרת סעיף 6.10 להסכם הפיתוח, שבו נאמר במפורש שהחברה רשאית לדחות את מועד הביצוע ותקופת הדחייה לא תשמש עילה לתביעת פיצויים (סעיף 26 לעיקרי הטיעון של המשיבה).
119.
לעניין טענת המערערים כי לא ידעו על תשלום 50,000$ לבנק ירושלים, מדגיש ב"כ החברה כי בתצהיר מיום 23.11.99, עליו חתומים התובעים, הם הזכירו את החוב האמור, ואף צרפו לתצהיר את האישור של בנק ירושלים (סעיף 34 לעיקרי הטיעון של המשיבה).

יב.
תמצית טענות החברה בערעורה (36679-05-13)
120.
ערעורה של החברה עוסק רק בנושא אחד בלבד, והוא חיובה של החברה כלפי הרוכשים, לשלם סך של 70,910 ₪, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

121.
עמדת החברה היא כי טעה בית המשפט קמא כאשר פסק לרוכשים פיצוי הנגזר מדיני עשיית עושר ולא במשפט, בעוד שסעד זה לא נדרש כלל במסגרת הסעדים שפורטו בכתב התביעה. תקנה 15 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן – "התקנות"), קובעת כי מקום שתובע מבקש סעד בשל עילות שונות או תביעות המבוססות על נימוקים שונים, יצוינו התביעות או העילות עד כמה שניתן, בנפרד ובמובחן. בתקנה 16 לתקנות נקבע כי כאשר הייתה התביעה לסכום כסף, יפורש הסכום הנתבע, במדויק.

122.
לטענת החברה, לא עמדו הרוכשים בדרישות תקנות אלו, משלא אזכרו במפורש את עילת התביעה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, ומשלא הביאו ולו בדל ראיה להוכיח כי החברה אכן התעשרה שלא כדין על חשבונם של הרוכשים. ההיפך הוא הנכון! בעקבות ירידת ערך הכסף שהחזיקה החברה בידיה מחד גיסא, וייקור העלויות הנדרשות לצורך השלמת עבודות הפיתוח, מאידך גיסא, נותרה החברה בהפסדים, על אף סכומי הכסף שהגיעו אליה על ידי הרוכשים. יוצא מכך שהחברה לא הרוויחה מסיכול החוזה וממניעת האפשרות לבניה באותן השנים אלא היא ניזוקה מכך בצורה משמעותית בשעה שהיה עליה להשלים את עבודות הפיתוח על חשבונה היא.

123.
עוד טעה בית המשפט קמא, כאשר לא אבחן את הבדל ההלכות הקיים בדיני עשיית עושר, בין חוזה כספי ובין חוזה למתן שירותים: בית המשפט קמא הסתמך על

פסק דין
שקבע כי יש להשיב, בצירוף הפירות, כספים שהוחזקו שלא כדין על ידי צד לחוזה. אולם, במקרה דנן, טוענת החברה, כי לא מדובר בכספים שיש להשיבם לרוכשים אלא בהתחייבות החברה לספק שירותים בתמורה לכספים המוחזקים אצלה, שירות אשר בסופו של דבר ניתן לרוכשים במלואו, ואשר ערכו כיום גבוה יותר מאשר ערכו בעת התשלום, במועד כריתת החוזה ביניהם.


124.
במקום להסתמך על הפסיקה עליה הסתמך בית המשפט, היה עליו להסתמך על פסק הדין בד"נ 20/82 אדרס חמרי בניין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. (1988), פ"ד מב(1) 221 (להלן – "פרשת אדרס"), שבו נקבע, על דרך הכלל, כי הזכויות מכוח דיני עשיית עושר הן זכויות דיספוזיטיביות והצדדים רשאים לשלול את תחולתן בחוזה ביניהם.

125.
מאחר והחברה איננה אשמה בעיכובים שנוצרו ובמניעה לסיים את עבודות הפיתוח, הרי שאין לראות בה כמי שמחזיק כספים שלא כדין, בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט.

126.
עוד טוענת החברה כי טעה בית המשפט קמא, שעה שפסק כי עליה לפצות את הרוכשים, וזאת בניגוד לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), הקובע כי כאשר הייתה הפרת חוזה תוצאת נסיבות שלא היה על המפר לחזות בעת כריתת החוזה, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.


יג.
תמצית טענות המערערים בתשובה לערעורה של החברה (36679-05-13)
127.
המשיבים בערעור זה, שהם הרוכשים, פותחים את עיקרי הטיעון שלהם, באומרם כי "בערעור זה אין כל ממש והוא נועד להוות משקל נגד לערעור הקודם בזמן שהגישו המשיבים".
128.
עו"ד גיז, ב"כ הרוכשים, עונה לטענה הדיונית כי עילת עשיית עושר הוזכרה בכתב
התביעה המתוקן (סעיף 7 לעיקרי הטיעון).
129.
לעניין הטענה של החברה כי היא סיפקה את השירות של ביצוע עבודות בסופו של דבר, עמדת הרוכשים היא כי מדובר במחיר מופקע ב-320% מהסכום הראוי, או
ב-160% אם תובא בחשבון רק מחצית הסכום (סעיף 9 לעיקרי הטיעון).
130.
לעניין תחולת דיני עשיית עושר ולא במשפט, במקביל למערכת ההסכמים, מדגיש עו"ד גיז כי גם אם בדרך נס תתקבל טענת החברה בדבר המניעה או הסיכול, ואם תוכיח החברה כי היא פעלה להשלמת חיוביה, כי אז היא תהיה זכאית רק לתשלום ראוי, כפי שגבתה מאחרים, ולא את סכום החוזה.
131.
בהמשך טיעוניו עורך עו"ד גיז חשבונות חדשים ביחס לסכומים המגיעים למרשיו על פי דיני עשיית עושר, כולל סכומים שזכרם לא בא, לא בפסק הדין ולא בסיכומיו בבית משפט קמא, סכומים העולים על מה שפסק בית משפט קמא (ראה: סעיפים 20-24 לעיקרי הטיעון של הרוכשים). מאחר ולא הוגש ערעור על ידי הרוכשים בעניין זה, לא ראיתי מקום וצורך לפרט.



דיון
132.
ניתן למיין את טענותיהם של הצדדים למספר נושאים, ואדון בכל אחד מהם בנפרד, גם אם יש קשר תוכני או אחר ביניהם, שכן הדיון הנפרד מקל על הניתוח האנליטי של כל אחד מהם.

יד.
מעמד הסך של 50,000$, מתוך מכלול הכספים ששילמו הרוכשים לחברה
יד.1
טענות הרוכשים
133.
כפי שהוסבר לעיל (ראה: פיסקאות 112-119), מלינים הרוכשים על קביעתו של בית המשפט קמא, כי התמורה שנקבעה בהסכם כוללת שני רכיבים: האחד, עבור עבודות הפיתוח; והשני, בסך של 50,000$ - להסרת השעבוד.
קביעתו זו של בית המשפט נשענה, לדעת הרוכשים, על אותה בקשה משותפת של הרוכשים והמושב למינהל מקרקעי ישראל לאשר את המכר בהתאם להוראות תקנה 51יג', אשר איפשרה "חלון זמן" לאישור עסקאות שנחתמו ונגבו בהם דמי פיתוח שאינם מקובלים.
בבקשה זו ציינו הרוכשים כי ידוע להם ש-50,000$ שולמו לצורך הסרת השעבוד שנרשם על המגרש לטובת בנק ירושלים. אולם, לטענת ב"כ המערערים, ציון עובדה זו נעשה לשם הנימוק לאישור העסקה האמורה, ולא משום שהרוכשים היו מודעים לנקודה זו, במועד חתימת החוזה.

134.

כך או כך, טוענים הרוכשים כי סכום זה הינו גבוה הרבה מעבר למקובל בשוק ואף הרבה מעבר להגבלות הגבייה
שהוטלו על החברה על ידי מינהל מקרקעי ישראל. מאחר וגביית סכום גבוה כאמור, לא נעשתה לפי דין, מבקשים הרוכשים להחזיר להם את הסכום שנגבה מהם ביתר, שלא לפי הוראות המינהל.

יד.2
הביסוס העובדתי למסקנות בית משפט השלום
135.
עיון בפסק הדין, מעלה כי השופטת הנכבדה, לא הסתמכה רק על אותה בקשה, שהיא לטענת הרוכשים (שאינה מקובלת עלי), שנויה במחלוקת, שהוגשה למינהל, אלא גם על הסכם הפיתוח שנחתם בין הרוכשים לחברה, בו נאמר כי המגרשים משועבדים לבנק ירושלים, ונקבעו תנאים לקבלת מכתב החרגה. כוונתי לסעיף 14.5 להסכם, כפי שצוטט בפיסקה 12 לעיל.

136.
מכאן הסיקה השופטת המלומדת, כי היה ידוע היטב לרוכשים כי התמורה, בחלקה, מיועדת להסרת השעבוד המוטל על המגרש.

137.
איני רואה מקום להתערב בקביעת ממצא עובדתי זה, בפרט שעיון בעדותה של רוכשת הדירה, הגב' איטה רוזן
בעמ' 4-5 לפרוטוקול מיום 4.10.10, עלו הדברים הבאים (ההדגשות הוספו):

"ש: לפני חתימת ההסכם עם הנתבעת 1, קראת אותו
ת: כן.
ש: ביסודיות
ת: עד כמה שניתן.
ש: את יודעת שהפרויקט משועבד לבנק ירושלים
ת: אני קראתי את הדבר הזה בחוזה.
ש: היית אישה יסודית ובודקת כל דבר, לא שאלת מה קורה עם השעבוד
שהוא יוסר ולא יהיה על שמך.
ת: התייעצנו עם עורך דין והוא אמר שלפי דעתו החוזה בסדר. כל המחמאות שאתה נותן לי על קריאה טובה לא ממשתי, העורך דין שהתייעצנו איתו אמר שהחוזה נראה בסדר, לא היה שום סעיף בחוזה שאנחנו צריכים לשלם חובות מכספי המושב. בעת שהעברתי את הכסף הוא כספם הם יכולים לקנות בו גלידה או לנסוע לחו"ל, בשום מקום לא הייתי מיודעת מה חובות המושב ומי משלם אותם".

138.
מן האמור עולה כי הרוכשים ידעו שהפרויקט משועבד לבנק ירושלים, כאשר נתון זה מצטרף למה שנאמר לעיל, לפיו בהסכם הפיתוח נאמר במפורש כי אמור להתקבל מכתב החרגה מן הבנק לגבי המגרש המסוים אותו הם רכשו (ראה: סעיף 14.5 להסכם, כפי שצוטט בפיסקה 12 לעיל), הרי שהסבירות היא כי הרוכשים ידעו שחלק התמורה אמור היה לכסות את החוב לבנק, אלא, שכפי שהסבירה הרוכשת, הגב' רוזן: נקודה זו לא הייתה בזמנו, נקודה משמעותית בעבורם.





יד.3
חתימת הרוכשים על התצהיר למינהל ומשמעותו
139.
אין לשכוח כי הרוכשים חתמו על תצהיר שבו מוזכר סך 50,000$, בנוסח זה (סעיפים 5 ו-6 לתצהיר שני התובעים, שצורף לבקשה למינהל מיום 23.11.99 (מוצג 1 של המשיבה; תמצית הדברים הובאה לעיל בפיסקה 24):
"5.
כמו כן מתוך הסכום ששילמו הועבר לבנק ירושלים סך 50,000$
לצורך שחרור המגרש מהשיעבוד שקיים לטובת בנק ירושלים, מצ"ב אישור הבנק, נספח ג.


6.
סך הכל שילמנו כסכום כולל עבור פיתוח ועבור תשלום כולל לבנק לשחרור המגרש 99,150$ + מע"מ. מעבר לסכום זה לא שילמנו ולא נשלם עבור רכישת המגרש כל סכום לשום גורם, למעט דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל"
.
מכתב ההחרגה של בנק ירושלים למינהל, נספח ג הנ"ל, מיום 10.5.99, מתייחס במפורש, לכך ששיעבוד המשכנתא לא יחול על מגרש 307 (הוא המגרש של הרוכשים), ונאמר בו בהמשך כי "אין לנו התנגדות שתחתמו על הסכם פיתוח בנוגע למגרש עם הרוכשים" וכאן מפורטים שמם המלא ותעודות הזהות של הרוכשים.

140.
כמדיניות שיפוטית, לא ניתן לזלזל בתצהיר, ובמיוחד כאשר הוא מוגש כתמיכה לבקשה לקבל אישור או נכס מגוף ציבורי.
כבר הזכרתי לעיל (פיסקה 19), במסגרת תיאור המסמכים המשפטיים, כי המינהל דרש שכל פנייה בכתב אליו, בעניין בקשות לקבלת מגרשים, על פי הוראת 51יג, ייתמכו בתצהירים של הרוכשים ושל המושב. כאשר זה המצב, והוא כנראה פרי ניסיון עבר, חובה על בית המשפט לתת את המשקל הראוי והמשמעותי לתצהיר שהגישו הצדדים.
אין לשכוח כי כי על פי סעיפים 15-16 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971, דין תצהיר כדין הצהרה בשבועה, כמשמעות מונח זה בפקודת החוק הפלילי, 1936; כיום, חל על התצהיר סעיף 239 לחוק העונשין, התשל"ז-1977, הקובע כי "מי שביודעין מוסר תצהיר שקר... לפני מי שמוסמך לקבל את התצהיר, דינו – מאסר שלוש שנים".

141.
צר לי כי הרוכשים, שעל פני הדברים הם אנשים נורמטיביים לכל דבר ועניין, חתמו על תצהיר. והנה, כאשר הגיעה עת פקודה, שהיא מועד העדות בבית המשפט, גירסתה של התובעת, סטתה מן התצהיר. מאליו מובן, כי בית המשפט יקבע את הממצא העובדתי והמשפטי, על פי התצהיר ולא על פי העדות הסותרת אותו, שנאמרה בבית המשפט, מתוך רצון להתאים לטיעון זה או אחר.

יד.4
העדר מסמך מהבנק, המאשר קבלת סך 50,000$
142.
המערערים טוענים כי החברה לא הביאה כל מסמך מאת הבנק, המאשר כי קיבל את סך 50,000$, ועל כן כנטען בהודעת הערעור, "פשוט לא היו דברים מעולם, ואין ולא היה מסמך שכזה" (סעיף 13 להודעת הערעור).
גם בדיון בפני
נו טען עו"ד גיז, ב"כ המערערים, את אותה טענה: "בהליך הקודם המשיבה יכלה להביא אישור מבנק ירושלים שקיבלו 50,000$" (עמ' 2, שורה 27 לפרוטוקול מיום 7.7.13).

143.
תשובת עו"ד קידנר היא כי הנושא לא היה שנוי במחלוקת, ולכן החברה "לא מצאה לנכון להביא את האישור על ביצוע התשלום בבנק, מאחר והמערערים בתצהירם לא התכחשו לכך כי שולם הסכום בבנק. במידה ויידרש יש באפשרות המשיבה להמציא אסמכתא זו" (סעיף 35 לעיקרי הטיעון של המשיבה).

144.
גם בעניין זה נראית לי עמדת החברה, ואני מעדיף אותה על פני טענה כללית וסתמית של המערערים.

145.
מכל מקום, גם על פי עקרונות דיני הראיות, כאשר צד חותם על תצהיר ומנסה לטעון כי לא היו דברים מעולם, עליו להביא את מלוא הראיות כדי לשכנע את בית המשפט, לקבוע ממצא עובדתי הסותר דברים שאותו צד כתב בתצהיר. בענייננו, אם יש טענה כלשהי כאילו הבנק לא קיבל 50,000$, היה על המערערים להזמין כעד את נציג הבנק. מכל מקום, מבחינת קביעת הממצא העובדתי הרלבנטי למשפט שבפני
נו, די בתצהירים של שני המערערים ובאישור הבנק, נספח ג', דלעיל, ביחד עם הראיות האחרות שהובאו לעיל, כדי שבית המשפט יחליט כי אכן סך 50,000$ אינם חלק מן התמורה עבור עבודות הפיתוח, אלא הם תשלום ששולם לבנק, ובעקבות זאת אכן הבנק החריג את המשכנתא של מגרש 307 של הרוכשים.


יד.5
הודאת בעל דין
146.
בנוסף לכך, מקבל אני את עמדת עו"ד קידנר בסיכומיו בבית משפט קמא, לפיה יש לראות בתצהיר של הרוכשים ובמכתב למינהל מקרקעי ישראל "השתק שיפוטי, שכן מדובר כמובן גם בהודאת בעל דין מובהקת" (סעיף 5(ב) לסיכומי הנתבעת בבית משפט השלום, כפי שהובאו וצוטטו בפיסקה 74 לעיל).

147.
על פני הדברים, טענה זו יש בה ממש.
הודאת בעל דין, נחשבת כראיה חשובה במשפט הישראלי, מקדמת דנא. לפני כיובל שנים, זכה נושא זה להתייחסות רחבה. השופט בנימין הלוי (ע"א 211/63 כתון (שושנה) יחזקאל נ' אברהם ושמואל קלפה, פ"ד יח(1) 563, בעמ' 571-572 (1964) להלן – "פרשת יחזקאל"), מחלק בין הודעות פורמאליות, הנעשות על ידי בעל דין או פרקליטו לצורך הדין, לבין הודאה, כמו במקרה שלפנינו, אשר לגבי הודאה זו הוא אומר את הדברים הבאים: "לעומת זה, הודאת בעל דין שלא לצורך הדיון, כגון הודאה מחוץ לכתלי בית המשפט, אינה אלא 'ראיה' (
'evidence'
) נגד בעל הדין, ראיה כשאר הראיות ובין שאר הראיות. הודאת בעל דין יכולה להיות כבדת משקל או פחותה ערך, מהימנה או בלתי מהימנה על בית המשפט, הכל לפי נסיבות ההודאה ושאר הראיות במשפט. על כן רשאי בעל הדין לסתור את הודאתו על ידי ראיות אחרות"
(שם, בעמ' 572, בין האותיות ו-ז; לדברים אלה הסכימו ממלא מקום הנשיא, השופט ד"ר שמעון אגרנט והשופט ד"ר יואל זוסמן, שניהם, לימים, נשיאי בית המשפט העליון).

148.
גישה זו של השופט הלוי התקבלה, הוזכרה וצוטטה בפסקי דין רבים. ראה, למשל ע"א 728/81 חיר נמר חלבי נ' עיזבון המנוח מועין חלבי, פ"ד לז(2) 477, בעמ'
482 (1983) (להלן – "פרשת חלבי"), מפי השופט אליעזר גולדברג, שלדבריו הסכים ממלא מקום הנשיא, כתוארו אז, השופט מאיר שמגר; הנשיא יצחק כהן, חלק על התוצאה, בשל נסיבות אותו תיק, אך לא התנגד לעיקרון שנקבע בפרשת יחזקאל הנ"ל.

149.
בפרשה אחרת, (ע"א 144/86 פנחס קופלמן נ' שרה קופלמן, פ"ד מא(1) 356 (1987), בעמ' 363, בין האותיות ה-ו), קבע השופט דב לוין (לדבריו הסכימו הנשיא, השופט מאיר שמגר והשופט גבריאל בך), כי כאשר הודאה ניתנת בדרך של מכתב לעורך דין (פחות "מחייב" מתצהיר בפני
עורך דין, כפי שבמקרה שבפני
נו), יש לה תוקף אפילו בניגוד לכללים הבסיסיים של דיני שיתוף הנכסים בין בני זוג והשקעה ברכישת נכס.

150.

בפרשה אחרת, הוסברה ונותחה הלכת יחזקאל, תוך התוויית הנחיות לבית המשפט, מהו המשקל שיינתן להודאת בעל דין מחוץ לכותלי בית המשפט, בתוך מכלול הראיות האחרות (דברי השופט – כתוארו אז – אליהו מצא (שלדבריו הסכימו השופט יעקב מלץ והנשיא, השופט מאיר שמגר) בע"א 279/89 "הסנה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' שלום דמתי, פ"ד מז(3) 156, בעמ' 163-164 (1993)).

151.
המסקנה העולה מהפסיקה האמורה היא כי במקרה שלפנינו, שבו אין שאלה של התרשמות מאירוע או חשש שמא בן אדם שוגה, אלא הצהרה מפורשת באמצעות תצהיר, לפנינו הודאת בעל דין, המחייבת לפי המשפט הישראלי, ובמיוחד כאשר מכוחה זכו הרוכשים לחתום על החוזה עם המינהל, ואותו אין הם מבקשים לבטל, שכן הם כבר גרים בבית שהקימו על המגרש, מכוח התצהיר האמור.

יד1.5 הודאת בעל דין במשפט העברי
152.
כפי שציין עו"ד קידנר בעצמו בסיכומיו, "הודאת בעל דין" היא מינוח הלקוח מן המשפט העברי.

153.
מקורו הראשון הוא בתוספתא, מסכת בבא בתרא, פרק י, הלכה א, שם המינוח הוא "הודאת בעל דין כמאה עדים" (וכן ראה תוספתא, בבא מציעא, פרק א, הלכה י; תלמוד בבלי, מסכת בבא מציעא, דף ג, עמ' ב).

154.
אין כאן המקום להאריך ולדון בשאלה מהו המקור המשפטי של כלל זה: נאמנות; או יכולת אדם לשלוט על רכושו ולתיתו במתנה; או גזרת הכתוב, לפיה על אף שאדם קרוב אצל עצמו והוא פסול לעדות, האמינה לו התורה, כאשר מדובר בעדות עצמו לחובתו, ולא לזכותו. וראה על כך במפורט בערך "הודאת בעל דין", אנציקלופדיה תלמודית, כרך ח, טור תד ואילך.

155.
ראוי לציין כי על פי פרטי ההלכה, כאשר אדם משוחח עם חברו, אין הדבר מהווה הודאת בעל דין, שכן הוא יכול לומר לו "משטה אני בך", אולם כאשר ההודאה הינה בפני
עדים והנתבע אמר שהם יהיו עדיו (שם, טורים תו-תז), או כאשר ההודאה הינה בפני
בית דין, ואז "הרי זו הודאה גמורה ואינו יכול לומר משטה אני בך, ואין צריך שיאמר: 'אתם עדיי', וכן אינו יכול לחזור בו ולומר: 'טעיתי' אלא בתוך כדי דיבור" (שם, בטור תיב).

156.
השופט הלוי, בפרשת יחזקאל, הבחין בין דוקטרינת "הודאת בעל דין" במשפט הישראלי לבין זו במשפט העברי, בכותבו את הדברים הבאים (פרשת יחזקאל, בעמ' 571, בין האותיות ה-ז; ההדגשות במקור):
"במינוח עברי ניתן לומר כי יש כאן משום 'הודאת בעל דין'; אך אין במינוח זה בלבד כדי להחיל על כל 'הודאת בעל דין' – כיד המליצה הטובה עלינו – את כלל המשפט העברי כי 'הודאת בעל דין כמאה עדים'. משמעותו של כלל זה, כפירוש רש"י לבבא מציעא, דף ג' ע"ב (ד"ה אינו בהחשה ובהזמה): 'אם הודה לו במנה ובאו עדים והכחישוהו לומר אינך חייב לו כלום, אינו נפטר בכך, דהודאת בעל דין כמאה עדים'; ובלשון הרמ"א בשולחן ערוך, חושן משפט, ע"ט, א', בעל דין שהודה 'נאמן על עצמו יותר מק' עדים'. פירושו של דבר, 'הודאת בעל דין' באה במקום כל עדות ומחייבת את בעל הדין על אף כל עדות סותרת".

157.
פרופ' מנחם אלון מתייחס לסוגיית "הודאת בעל דין כמאה עדים" במסגרת כלל אחר של דיני הראיות במשפט העברי, שהוא "הפה שאסר הוא הפה שהתיר", שהם כולם, יחד עם הכלל הבסיסי של "המוציא מחברו עליו הראיה", מבוססים על המקור המשפטי של הסברה, דהיינו: "ההיגיון שבחשיבתם של נושאי ההלכה וחכמיה. הסברה, בפעולתה כמקור ליצירתה של הלכה מסוימת, ניזונת מחדירה שכלית למהותם של עקרונות הלכתיים ומשפטיים, מהתרשמות מתכונות בני אדם ביחסיהם החברתיים ומן העיון בתופעות שבמציאות וגילוייה" (מנחם אלון, המשפט העברי – תולדותיו, מקורותיו, עקרונותיו (מהדורה שלישית, ירושלים, תשמ"ח), עמ' 805; ההתייחסות לדוקטרינות שפורטו לעיל הינם בעמ' 810-812).

158.
יש הרואים במוסד "הודאת בעל דין", תחילת דיון, שהרי במקרים רבים בית הדין רשאי, ואולי אף חייב, לברר האם ההודאה היא אכן אמת, וזאת במסגרת חובתו לקיים את הכלל "פתח פיך לאילם". סוגיה זו רחבה היא וחורגת ממסגרת

פסק דין
זה. דיון נרחב בה, תוך התייחסות להבדלים בין המגמות השונות באשכנז ובספרד, מובא בספרו המקיף של פרופ' יובל סיני, השופט וההליך השיפוטי במשפט העברי (ירושלים, תש"ע-2010, עמ' 123-125).

159.
בפועל, במדינת ישראל, במסגרת בתי הדין הרבניים, יש משקל רב ל"הודאת בעל דין", ובלבד שמתקיים הכלל הבא: "כל טענה שנטענה מחוץ לבית הדין אינה בעלת ערך אלא אם כן היא נאמר בדרך של הודאה גמורה" (דברי הדיין כב' הרב א' ינאי, בתיק (נתניה) 3437-21-1, כפי שהובאו בספרו של פרופ' אליאב שוחטמן, סדר הדין בבית הדין הרבני, לאור מקורות המשפט העברי, תקנות הדיון ופסיקת בתי הדין הרבניים בישראל (ירושלים, תשע"א, כרך ב, עמ' 694, ליד הערה 283, וכן ראה את ההתייחסות ל"הודאת בעל דין" לאורך כל הספר, על פי המפתח של ערך זה בעמ' 1514).

160.
לאחרונה ממש זכתה סוגיה זו של "הודאת בעל דין" לדיון ממוקד בספרו של פרופ' שמשון אטינגר, ראיות במשפט העברי (ירושלים, תשע"א-2011, בפרק השישי, שכותרתו "הודאת בעל דין". הוא מבדיל בין הודאה במשפט הפלילי שאיננה קבילה על פי הכלל "אין אדם משים עצמו רשע" לעומת, "הכלל 'הודאת בעל דין כמאה עדים'כולל בתוכו שני מרכיבים: האחד, הודאתו של אדם – עדות שמסר אדם על עצמו, לחובתו – היא ראיה קבילה, ומשקלה מעל כל ראיה אחרת, כגון עדותם של עדים" (שם, בעמ' 224-225). הוא מבחין בין שלוש עמדות ביחס למהותה וגדרה של הודאת בעל דין: ראיה; קנין – התחייבות (אודיתא); השתק (ראה הדיון לאורך כל הפרק והסיכום בעמ' 253).

161.
במקרה שבפני
נו, ההודאה הייתה בתצהיר, שהוא חזק יותר מהודאה בפני
עדים. לבטח, לא יכולה להתקבל טענת חותמי התצהיר – המערערים – כי בחתימתם התכוונו לשטות במאן דהוא, שזו טענת ההגנה, כמעט היחידה, הנתונה למי שדבריו הינם בגדר "הודאת בעל דין", שהרי הרוכשים הגישו את התצהיר כדי לקבל אישור מהמינהל על מעמדם, ואישור זה אכן קיבלו, ומכוחו הם גרים עד היום בבניין שהקימו על המגרש, אותו קיבלו מן המינהל.

162.
ניתן איפוא לסכם ולומר כי גם לפי המשפט העברי וגם לפי המשפט הישראלי, התצהיר של התובעים מהווה הודאה, אשר עליה חלים הכללים של "הודאת בעל דין". בין אם נקבל את עמדת המשפט הישראלי שזו ראיה אחת מבין הראיות, ולא כל שכן שאם נאמץ את עמדת המשפט העברי כי זו ראיה חזקה יותר ממאה עדים אחרים, בכל מקרה, בנסיבות תיק זה, כאשר מדובר בתצהיר – על כל הסנקציות הפליליות הנלוות למי שאינו אומר אמת בתצהיר – וכאשר מדובר בהודאה שמכוחה זכו הרוכשים במגרש מאת המינהל, יש לקבוע כממצא עובדתי כי אכן סך 50,000$ הוא הסכום שהועבר לבנק מתוך מכלול הכספים ששילמו הרוכשים לחברה.

יד.6
הדיון בפני
נו והעלאת סוגיית המע"מ
163.
עו"ד קידנר, ב"כ החברה, ציין כי התעלמות התובעים בסיכומיהם מטענותיו בעניין זה, היא מעין בת יענה, דבר המעיד בעליל שאין לתובעים תשובה להודאת בעל הדין מטעמם (סעיף 5(ו) לסיכומי הנתבעת, בבית משפט השלום, כפי שצוטט בפיסקה 74 לעיל).

164.
גם בפני
נו,לא בערעור ולא בעיקרי הטיעון ואף לא בטיעונים בעל פה, לא מצאתי כל התייחסות לעניין זה. נהפוך הוא, עו"ד גיז אישר כי "אנו העברנו סכום למשיבה והמשיבה העבירה לבנק, לא יודע איזה סכום" (עמ' 2, שורה 32 לפרוטוקול).
ראוי לציין בהמשך הדברים, לאחר שבית המשפט העיר כי אין סיבה לחלוק על כך שהמשיבה אומרת שהעבירו מהכסף של הרוכשים, סך 50,000$ לבנק (עמ' 3, שורה 1), ועו"ד קידנר הסביר כי היו 105 מגרשים, ולצורך שחרורו של כל מגרש היה צריך לשלם 50,000$ (שם, שורות 3-4), עמדת עו"ד גיז, ב"כ המערערים, הייתה כי בעיניו זה לא מעלה ולא מוריד. הוא הוסיף: "מהתמורה שהם קיבלו היו צריכים לעשות שורה של פעולות. מה לי אם חילקו את הסכום כך או כך" (שם, שורות 6-7).

165.
כאשר העיר בית המשפט שאם זה המצב, ולטענת המערערים זה לא מעלה ולא מוריד, ו-50,000$ שולמו לבנק (שם, שורות 9-10), העמיד עו"ד גיז את תביעתו בעניין 50,000$, לא על הקרן, אלא רק על המע"מ ("שילמנו מע"מ על כל הסכום, מגיע לנו לכל הפחות מע"מ החזר" – שם, שורה 12).
ב"כ המערערים נשאל על ידי בית המשפט האם עילה זו מופיעה בכתב התביעה, והוא השיב: "זה לא יכול היה להיות מצוין, כי לא ידענו את זה אז. גם הם לא טענו את זה בכתב ההגנה. אינני זוכר אם זה מצוין בהודעת הערעור, אני אבדוק" (שם, שורות
16-17).

166.
העולה מכל האמור בפיסקה זו, הוא כי בשלב האחרון של הדיונים בערעור, שהוא הטיעונים בעל פה בבית המשפט, יש הסכמה של המערערים כי אכן סך 50,000$, מתוך הסכומים ששילמו המערערים למשיבה, הועברו לבנק.

167.
הטענה האחרונה, כאילו זכאים המערערים למע"מ על סכום זה, היא טענה חדשה, שאין מקומה בערעור, ועל כן יש לדחותה על אתר.

יד.7
חופש החוזים
168.
סבור אני, איפוא, כי לא נפל כל פגם בהחלטתה של שופטת בית המשפט קמא, ולא כל שכן פגם הדורש את התערבות ערכאת הערעור; נהפוך הוא! מבחינתי, המצב הוא ברור: הרוכשים ידעו כי חלק מן התמורה, דהיינו: 50,000$, מיועדת לכסות את החובות הרובצים על המגרש ומונעים את מימושו, אך הסכימו לתנאי החוזה, כפי שהוצגו להם. חוזה זה מחייב אותם לצורך כל דבר ועניין (כל עוד לא בוטל על ידם, וכפי שאראה להלן, אכן החוזה עמד ועומד בתוקפו).

169.
משהגענו עד הלום, ראוי לחזור למושכלות ראשונים: "עיקרון חופש החוזים הוא העיקרון החשוב ביותר בדיני החוזים, בארץ ובעולם החופשי. עיקרון זה מהווה אבן יסוד לכלכלה חופשית ומסחר תחרותי. הוא טומן בחובו הן את חופש ההתקשרות והן את חופש העיצוב, כמו גם את כוחו המחייב של החוזה. חופש ההתקשרות הוא החופש של אנשי עסקים ומסחר להחליט באורח חופשי למי ברצונם להציע את מרכולתם ואת שירותיהם, וממי ברצונם לקבל את הסחורות והשירותים הנדרשים להם. חופש העיצוב הוא החופש של צדדים לחוזה לקבוע את תוכנם של החוזים שביניהם. גם כוחו המחייב של החוזה נגזר מחופש החוזים באשר הוא מושתת על ההנחה כי חוזה שנכרת כדין, ומתוך חופש, מחייב את הצדדים לו" (פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (ירושלים, תשס"ה-2005), עמ' 45; להלן – "שלו, חוזים").
בהמשך (שם, בעמ' 48, ליד הערה 9), מפנה פרופ' שלו לדברי המשנה לנשיא, השופט מנחם אלון, בד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441, בעמ' 478, בין האותיות ו-ז (1989): "חופש ההתקשרות הוא אחד מעקרונות היסוד בתפיסתנו החברתית והמשפטית, וכל הבא להגביל ולצמצם חרות זו, עליו מוטלת החובה להתנות על כך בלשון ברורה ומפורשת, ולא על מי שבא לקיים את חופש ההתקשרות להתנות שחופש זה שמור עמו" (ההדגשה במקור).
ניתן לראות בחופש החוזים זכות חוקתית, כחלק מסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם", וקניין, כולל גם זכויות חוזיות בעלות ערך רכושי, וזאת בנוסף לעצם עיקרון חופש החוזים, כחלק מאוטונומיית הרצון הפרטי שהיא יסוד מהותי של כבוד האדם וחירותו (ראה: מראי המקום הרבים המופיעים בספרה של שלו, שם, בעמ' 48, הערות 11-12; גישה שונה הושמעו באקדמיה, כמוזכר שם, בעמ' 49, ליד הערה 16). כל מקום, לענייננו, די לנו בסיכום התמציתי, כפי שכתבה פרופ' שלו: "הכל מסכימים כי עקרון חופש החוזים הוא עיקרון חשוב, ראשון במעלה, בתחום דיני החוזים. עיקרון זה מגלם בחובו ערכים ואינטרסים חשובים רבים: הערך של קיום חוזים; הערך של כיבוד הבטחות; ערך הוודאות והיציבות המשפטית; חופש הרצון; אינטרס ההסתמכות ואינטרס הציפיות" (שם, בעמ' 49).

170.
היישום לענייננו – ברור. יש לכבד את כל מערכת החוזים והתצהירים עליהם חתמו המערערים, מכוח עקרון חופש החוזים.

יד.8
טעות בכדאיות הכלכלית של העיסקה
171.
בכל מקרה, גם אם יש בדיעבד, טענות כלשהן של המערערים, בדבר גובה הסכום ששילמו, יש לדבוק בלשון החוזה, וזאת, על פי עיקרון נוסף, הידוע ומקובל, לפיו, החריג היחיד הרלבנטי לענייננו, המאפשר ביטול חוזה, בשל פגם בכריתתו מחמת טעות, כולל את ההגדרה הידועה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הקובע כי טעות אינה כוללת טעות שהיא בכדאיות העיסקה.

172.
כל זה הינו לרווחא דמילתא, שכן לא נטענה כל טענה על ידי המערערים, לפיה הם ביקשו לבטל את הסכם הפיתוח בינם לבין החברה, בשל פגם בכריתתו.

173.
הטעם העיקרי לאי עמידתו של החוזה בתנאי המינהל, הינו הסכמת הצדדים לתמורה הנקובה בו. אולם, לאחר בקשת אישור החוזה, מיום 5.9.00, מאת הרוכשים למינהל, בה הובהר כי חלק משמעותי של התמורה מיועדת להסרת השעבוד, הסכים המינהל לאשר חוזה זה. מכאן, ניתן להסיק, שכאשר הופחת חלק התמורה המיועד להחרגת המגרש מן המשכנתא, הרי שהיה מדובר בתמורה שהיא בגבול הסביר למצב הדברים שקדם להוצאת החלטת המינהל מס' 51י.

174.
ושוב, יש לזכור, כי תמורה סבירה או בלתי סבירה, אינה הצדקה לביטול חוזה, שכן מדובר בטעות בכדאיות הכלכלית של העיסקה, שאינה מצדיקה ביטול (ראה סעיף 14(ד) לחוק החוזים הנ"ל).
ניתן לציין בהקשר זה, כי לפחות על פי טענות החברה (שלא נסתרו על ידי המערערים), בדיעבד, העיסקה כולה הייתה כדאית מאד דווקא למערערים, כמפורט לעיל בפיסקה 72 לעיל.

יד.9
סיכום
175.
ניתן לסכם פרק זה ולומר, כי ממליץ אני לחבריי להרכב לקבוע כי ערעורם של המערערים, ביחס לגובה דמי הפיתוח – יידחה, וכי פסק דינו של בית משפט קמא, יעמוד על תילו בסוגיה זו. במילים אחרות, לצורך כל דבר ועניין, מתוך כלל התמורה ששילמו הרוכשים לחברה, סך 50,000$ ייזקף על חשבון פירעון החוב לבנק ירושלים, והיתרה – על חשבון תשלום עבור עבודות הפיתוח שעל החברה לבצע לרוכשים על פי הסכם הפיתוח.
טו.
אי ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה במועד – הפרה או סיכול?
176.
הנושא השני במסגרת ערעור הרוכשים הוא טענתם הבאה: אין מדובר בסיכול החוזה, כפי שנקבע על ידי בית משפט השלום, אלא בהפרה של החוזה.
במסגרת פרק זה, אתייחס קודם לכן לטענות הצדדים ולקביעת בית משפט השלום, במישור העובדתי. לאחר מכן, אדון בהיבטים המשפטיים של אותן קביעות עובדתיות.

טו.1

היבטים עובדתיים
177.
את טענתם כי אין מדובר בסיכול החוזה, מחזקים הרוכשים בכך שהמצהיר מטעם החברה, לא יכול היה להצביע, בחקירתו, על מקור חוקי מאת המינהל, אשר עצר את עבודות הפיתוח, ועל כן, טען כי "אפשר לראות את זה במסמכים ובבג"צים", ולאחר מכן אמר "לא מצאתי את המסמך" (ראה: סעיף 19 לעיקרי הטיעון מטעם הרוכשים).

178.
בנוסף, סומכים הרוכשים את דבריהם על הטענה כי החברה לא הציגה כל מסמך המצביע על ניסיון מצידה להאיץ את התהליכים, מרגע שנכנסה לתוקף אותה מניעה נטענת, ולא הצביעה על שום צעד מעשי שעשתה, כדי להסיר את המניעה, ולהוכיח כי פעלה במסגרת זמנים סבירה.

179.
הרוכשים מאשימים את החברה בכך שכאשר קיבלה את הכספים מידי הרוכשים, שוב לא אצה לה הדרך להשלים את התחייבויותיה כלפי הרוכשים.

180.
יצוין כי הרוכשים לא פרטו ולא הצביעו על כל פעולה ספציפית, אותה ציפו שהחברה תבצע, לשם זירוז הליכי הבניה, למרות החלטת המינהל.


181.
מוסיפים הרוכשים וטוענים כי גם במסגרת הדיונים שנשמעו בפני
בית המשפט קמא, לא פירשה החברה במדויק מתי נוצרה המניעה להמשך שיווק המגרשים, והמצהיר מטעמה התחמק מלתת תשובה לעניין זה.

182.
עוד טוענים הרוכשים, כי מחקירת העדים עלה כי החברה לא הודיעה למי מהרוכשים כי קיימת מניעה חוקית להמשך ביצוע ההסכם, אלא "הרדימה" את רוכשי המגרשים ובכללם את הרוכשים דנן, ואמרה להם כי היא פועלת להמשיך את החוזה שביניהם, ככתבו וכלשונו.

183.
טענות אלו, העוסקות בניתוח העדויות והראיות שהובאו בפני
בית המשפט קמא, אינן מסוג הטענות שבדרך כלל נזקק להן בית המשפט של הערעור. כידוע,

הביקורת של בית משפט של ערעור על ממצאים עובדתיים, שנקבעו על ידי הערכאה
הדיונית, מצומצמת ביותר, והיא מצומצמת עוד יותר, ככל שמדובר בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה המבררת, על יסוד התרשמות ישירה מן העדים.

184.
ערכאת ערעור תתערב בעובדות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, רק כאשר קיימת טעות מהותית ובולטת, המבטלת את העדיפות המוקנית לערכאה זאת, כתוצאה מהתרשמות ישירה מן העדים (ע"פ 9352/99 מורד יומטוביאן נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(4)
632 (2000); ע"א 5118/02 חברת אלטריפי ללתעהודאת לאעאמה בע"מ נ' איאד זיין טאהר סלאיימה, פ"ד נ(5) 407 (1997)).

185.
בהתאם לכללים האמורים, ומאחר שה

עדויות לא נשמעו בפני
נו, נקודת המוצא היא כי יש לכבד את התרשמותו של בית המשפט קמא מן העדים.

186.
אוסיף ואומר כי בתיק זה, בנוסף לעדים, וכנדבך חשוב ממכלול הראיות, קביעותיה של השופטת המלומדת, מרים ליפשיץ-פריבס, נשענו על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737, כשהיא נקראת עם פסק הדין בפרשת בארותיים, לפיהם המינהל בלבד אחראי לניהול הקרקעות המצויות במושבים, ולא המושב עצמו.

187.
בהתאם לכך, ועל פי הוראת מינהל 51י, נאסר על המושב לקבוע תשלום כספי כתנאי לבחירת מועמד כמשתכן. במסגרת זו, נקבע שהדרישה לחיוב בהוצאות פיתוח אינה עומדת בסתירה לאמור, אלא אם התשלום עולה על 100,000 ₪.

188.
הרוכשים, שילמו, כזכור, תשלום העולה על 100,000₪, ולאור כך היה צורך בהסכמה של המינהל לחוזה זה, שאם לא כן – הוא יבוטל. בנסיבות אלו, כל שנותר הוא לבקש מן המינהל כי יאשר את הסכם הפיתוח בין הרוכשים לבין החברה, כפי שאכן נעשה. על כן, אין רלבנטיות לכל פעולה אחרת מצידה של החברה, ובוודאי שאין בהעדר פעולה מצידה, משום הפרה של החוזה שבין הצדדים.

189.
הרוכשים מלינים על כך שבית המשפט התעלם מטענתם שהחלטת המינהל, מיום 25.10.00, לא הייתה החלטה כוללת או גורפת שהוצאה על דעתו, אלא מדובר היה רק באישור לבקשת המושב, בהמשך לבקשת המושב אליו, מיום 5.9.00, לעבור למסלול אחר לשיווק המגרשים, מכוח סעיף 10ג להחלטה 737.

190.
מעיון בפסק דינו של בית משפט השלום, עולה כי בית המשפט לא התעלם מהטענה המתייחסת לבקשת המושב לאפשר את מכירת המגרש לרוכשים על פי סעיף 10ג בהחלטת מועצה מס' 737; ההיפך הוא הנכון, בית המשפט קמא קבע במפורש כי "ביום6.8.2002 אישר המינהל את בקשת המושב להחלת סעיף 10ג' בהחלטת מועצה 737 בכפוף לביטול ההסכמים הישנים".

191.
בדברים אלה, הבהיר בית המשפט את הקביעה העובדתית הנוספת, והיא, כי ההחלטה שנתן המינהל ביום 25.10.2000 ניתנה לאחר הפסיקה שניתנה בבג"צ הקשת המזרחית, ולא כתשובה למכתב שנשלח אליה על ידי המושב ביום 5.9.00.
מכל מקום, גם עיון באותה החלטה, מעלה כי היא מכילה משפט בזו הלשון: "החוזים שנחתמו בין מבואות ובין אור מבואות ירושלים
בשנת 1994 יבוטלו ובמקומם ייחתם בין הצדדים הסכם חדש בנוסח שיאושר על ידי המינהל ופרקליטות המדינה" (צוטט לעיל, בפיסקה 27).

192.
מכאן, שתהא הבקשה אשר תהא, החלטת המינהל, מיום 25.10.00, הייתה כי החוזים שנחתמו בין המושב, ובין החברה – הינם בטלים.

193.
פועל יוצא מכך הוא זה: החברה מנועה מלהמשיך את עבודות הפיתוח להן התחייבה על פי החוזה הפיתוח עם הרוכשים.
לפי הבנתי, די באמור לעיל כדי להוות הצדקה משפטית מספקת, לכך שהחברה מנועה מלבצע את המוטל עליה על פי החוזה עם הרוכשים. לעניין זה אני מאמץ את האמור בפסק הדין, על נימוקיו, ואינני רואה צורך לחזור עליהם פעם נוספת.

טו.2 האם ניתן לחייב את החברה להמשיך לבצע את עבודות הפיתוח, אם כך נעשה במושבים אחרים?
194.
הרוכשים העלו (בסעיף 14 לעיקרי הטיעון מטעמם) טענה לפיה צו הביניים בבג"צ הקשת המזרחית, מיום 15.8.01 (על צו הביניים ראה במפורט בפיסקה 22 לעיל), ניתן בעקבות כך שבמושבים שונים התבצעו עסקאות להרחבת המושבים, תוך כדי "קביעת עובדות בשטח". לכן, לטענת הרוכשים, החברה הייתה צריכה לעשות כך גם ביחס לעבודות נשוא חוזה הפיתוח עם הרוכשים ולבצען, ועל כן, אין שחר לטענת החברה כי לא ניתן היה להמשיך בביצוע עבודות הפיתוח.

195.
אכן, מעיון בצו הביניים עולה כי מושבים שונים "קבעו עובדות בשטח" והמשיכו בהרחבת תחומי המושב, כאשר לא ברורה ההצדקה החוקית שהייתה לכך. אולם,אין בכך כדי לסתור או לשנות את החלטת המינהל, מיום 25.10.00, אשר קבעה כי החוזים בין המושב לחברת הפיתוח, מבוטלים, ובהתאמה – מופקעות מידי החברה הקרקעות שהובטחו לה, כמו גם האפשרות לביצוע עבודות הפיתוח.

196.
לא ניתן היה לדרוש מהחברה להמשיך ביישום חוזה הפיתוח, כנגד ההוראות המפורשות מאת מינהל מקרקעי ישראל, על אף שייתכן ומושבים אחרים נהגו כן, וייתכן אף כי לא מוצה עימם הדין, בהקשר זה.

197.
על כל פנים, גם אם במושב אחר הפר מאן דהוא את הוראת המינהל, בית משפט זה, שמשקיף על המצב בדיעבד, אינו יכול שלא לסווג את התנהגות החברה שבפני
נו, כמי שכן צייתה להוראות המינהל, כמצב של סיכול חוזה, כטענת החברה, ולא של הפרתו, כטענת המערערים.

198.
מסקנתי זו מתיישבת עם העיון בעדויות שנשמעו בפני
בית המשפט (עמ' 56 לפרוטוקול עדותו של נציג החברה מיום 15.9.11). משם הבינותי, בלשונו הפשוטה של העד, כי כתוצאה מהחלטת המינהל מס' 51י, לא היה ניתן עוד למכור קרקעות לרוכשים, ובפני
החברה עמדו, באותה העת, שתי בעיות: האחת, לא היה לה היתר בניה, ולשם קבלתו היא הייתה צריכה לפנות למינהל, מפני שהמגרש לא היה שייך לה; השניה, "אין לה קרקע למגרשים, היא צריכה לבצע עבודות פיתוח ואין לה למי וממה... אי אפשר היה להמשיך את התשתיות למושב בגלל תקנה [הוראת מינהל] 51" (עמ' 56, שורות 17-19 לעדותו של מר שם טוב בן גיאת).

199.
על הבהרות אלו, ביחס לאי אפשרות החברה לבצע את עבודות הפיתוח עבור הרוכשים, חזר עו"ד עדי קידנר
, ב"כ החברה, בטיעוניו בפני
נו, ביום 7.7.13 (עמ' 7 לפרוטוקול), ואמר בלשונו הציורית, "...בתצהירים ובמכתב שכתבו המשיבים למינהל, הם כותבים שנהיה בלאגן והפסיקו להם את כל עבודות הפיתוח... ביום 7.3.99 הפסקתי לעבוד. אז יצאה הוראת אגף י' שהקפיא את 737".


200.
ראיתי לנכון להזכיר בסיום תת פרק זה את הדברים שכתב השופט פרופ' יצחק אנגלרד בע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון פ"ד נד(5) 506, בעמ' 517-518, פיסקה 20 לפסק דינו (2000), בדבר הקשר בין סיכול לעקרון תום הלב.

201.
בנסיבות תיק זה, דרישת הרוכשים כי החברה תבצע את חוזה הפיתוח, כאשר הדבר היה אסור על פי הוראות המינהל, מעידה על חוסר תום לב של הרוכשים. בקטע שצוטט, חוסר תום לב בא לידי ביטוי גם בדרישה לקיים את החוזה תמורת המחיר המקורי, על אף שעלות הביצוע גדלה. במקרה שלפנינו, כפי שראינו ושנראה בהמשך, החברה לא דרשה תשלום נוסף, על אף שעלות הביצוע התייקרה מעבר למדד.
לכן, ב"מאזן" שבין הרוכשים לבין החברה, ככל שמדובר בשאלה מי תם לב יותר ומי חסר תום לב יותר, ניתן לומר כי דווקא החברה היא זו שנהגה בתום לב, ואילו הרוכשים הם אלה שנהגו בחוסר תום לב, בתביעתם ובבקשתם לקבל פיצוי כספי על כך שקיבלו לבסוף את עבודות הפיתוח בעלות המקורית, מבלי לשלם כל תוספת, המתחייבת מעליית מדד מחירי הסלילה והגישור, לעומת עליית המדד הרגילה.
נושא אחרון זה יבוא לידי ביטוי גם בדיון בפרק העוסק בסוגיית עשיית עושר ולא במשפט.

טו.3
ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה בפועל בשנת 2009
202.
בעיות אלו, בקשר עם המגרש המסוים אותו רכשו הרוכשים דנן, נפתרו, בהתאם לפסק הדין בבית המשפט קמא, רק ב"הסכם משולש", שנחתם ביום 30.11.06 (ראה עליו בפיסקה 30 לעיל). קודם לכן, ביום 14.11.02 נחתם הסכם פיתוח בין המושב למינהל ביחס ל-28 מגרשים שלא כללו את המגרש אותו רכשו בני הזוג רוזן. רק עם גמר שיווק 70% מן המגרשים, ניתן היה להמשיך בעבודות הפיתוח. במילים אחרות: רק עם גמר השיווק, הוסרה המניעה על החברה להמשיך בביצוע התשתיות, בהתאם להסכם הפיתוח עם הרוכשים.

203.
היתר הבניה להמשך ביצוע עבודות הפיתוח ניתן ביוני 2009, וליתר דיוק, ביום 14.6.09, כאמור לעיל בפיסקה 70 (ראה גם את דברי עו"ד קידנר, בעמ' 10, שורות
32-34 לפרוטוקול, מיום 7.7.13 המזכיר את חודש יולי 2009, אך אין לכך נפקא מינה, לעניין

פסק דין
זה).


204.
העולה מכל האמור לעיל הוא כי מבחינת החברה לא ניתן היה לבצע את ההסכם בינה לבין הרוכשים, עקב אותן החלטות מינהל וביטול החוזה בין החברה לבין המינהל, כאשר ההגבלות והמניעות הוסרו, רק לאחר קבלת היתר הבנייה, ביוני 2009, ומאז בוצעו העבודות, עד תומן.

טו.4
אורך תקופת הסיכול
205.
מכאן, מסקנת בית משפט קמא, המקובלת עליי, כי יש, למעשה, תקופת סיכול חוזה של מספר שנים לא מעט.

206.
אין זה מקרה רגיל שבית המשפט מכיר ומאשר מצב משפטי שבו תקופת הסיכול נמשכת כך שחוזה משנת 1998, הוא הסכם הפיתוח (ראה: פיסקה 12 לעיל), ושזמן ביצועו הוא שלוש שנים, מבוצע בשנת 2009. לא בכדי הגיע בית משפט השלום למסקנה זו, שאף אני שותף לה.
אך, לצורך הבהרת התמונה, לא היה מנוס מלפרט בפרק ב של פסק הדין את מערכת החוזים ופסקי הדין והחלטות המינהל (דבר שהאריך, במקצת, את פסק הדין), והכל כדי שהקורא יוכל להבין מדוע נוצר מצב כזה.

207.
ראיתי לנכון להוסיף ולומר את הדברים הבאים:
בית המשפט העליון, בשלב הראשון של הטיפול בקרקעות המושבים, בפרשת בארותיים, החזיר את הסמכות להכריע בגורל הקרקעות מן המושבים למינהל, ומכוח עיקרון זה, היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד אליקים רובינשטיין, חיווה דעתו, ומכוחה של חוות דעת זו הוצאו הוראות המינהל 51י ו-51יא (ראה פיסקאות 17-20 לעיל).
בית המשפט העליון, בהרכב מורחב של 7 שופטים, כאשר ניצבה בפני
ו השאלה העקרונית של תוקף החלטת המינהל 737, הבין, כבר בשלבים הראשונים, כי אם תתקבל העתירה, ישפיע הדבר על מאות ואולי אלפי רוכשים. לכן, הסביר בית המשפט העליון, באר היטב, מדוע יש צורך בצו ביניים, מה ניסוחו, וגם הוא נכנס לתוקף לאחר שלושה חודשים (ראה בהרחבה, פיסקה 22 לעיל).
אכן, כפי שעולה מן הדברים שהובאו לעיל, ההחלטות הן של בית המשפט, הן של היועץ המשפטי לממשלה והן הוראות המינהל היו כלליות, והן אלה שהשפיעו על הצדדים שבפני
נו.
מבחינה זו, אין לנו עניין בצד לחוזה שבאופן מודע ובמכוון מפר חוזה (כטענת המערערים), אלא בסיטואציה כללית ציבורית, שהיו לה השלכות על כל המגזר החקלאי, ככל שהדבר חל על הרחבות המושבים.
במצב דברים זה, קשה לקבל את טענת המערערים, בדבר הפרת החוזה על ידי החברה, כאשר זו מסבירה חזור והסבר, כי היא מבחינה עסקית רצתה להמשיך לבצע את החוזה עם המערערים ולשווק מגרשים נוספים, והמניעה להמשך תפקודה של החברה, נבעה מגורמים הנמצאים דרגות רבות מעליה, בשל שיקולים כלליים, כמוסבר לעיל.

טו.5
היבטים משפטיים
208.
כיצד ניתן לסווג את העדר האפשרות של החברה לבצע את הסכם הפיתוח עם המערערים במשך כל אותן שנים?

209.
ניתן להתבונן על עניין זה משתי נקודות מבט: הראשונה, הוראות החוק; השניה, הוראות הסכם הפיתוח.

טו1.5
חוק התרופות
210.
הסעיף הרלבנטי הוא סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, (להלן – "חוק התרופות") שכותרת השוליים שלו היא "פטור בשל אונס או סיכול החוזה".

211.
פרופ' גבריאלה שלו, במסגרת ההסבר של הבסיס הרעיוני לדיני הסיכול, מזכירה את הגישה המוסרית הערכית לדיני החוזים, ואשר על פיה ניתן לבאר את הסיכול באמצעות הערך המוסרי של קיום הבטחות. "גישה זו, המדגישה את יסוד ההבטחה שבחוזה ואת התנהגות המבטיח, רואה בהעדר אשם תנאי לאחריות חוזית. באורח עקרוני סולדת הגישה המוסרית לדיני החוזים מהטלת אחריות על חייב שאינו יכול לקיים את התחייבותו-הבטחתו שלא באשמתו. הפטור לחייב בנסיבות של סיכול מתיישב גם עם עקרון תום-הלב, ודוקטרינת הסיכול משקפת לפיכך נורמות של הגינות, תום-לב וצדק. לעומת ההכרה הנדירה בסיכול המאפיינת את הגישה הכלכלית, מאופיינת הגישה המוסרית בהכרה נדיבה יותר בנסיבות של סיכול כפוטרות את החייב מאחריות חוזית" (גבריאלה שלו, חוזים, שם, בעמ' 623; וראה גם גבריאלה שלו "לקראת דיני סיכול חדשים", ספר זכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי (תשנ"ו), עמ' 607 ואילך).

212.
פסק דין
אינו מקום לניתוחים תיאורטיים מפורטים. די לעניין זה לציין כי בספרות המשפטית יש ביקורת על כך שדיני הסיכול מצויה בסעיף 18 לחוק התרופות, באופן שבו מדובר על הפרה ומוקנית למפר "חסינות מפני תרופות האכיפה והפיצויים בנסיבות של סיכול החוזה"(שלו, חוזים, בעמ' 626). המיקום הנכון מבחינה מושגית, פרקטית וערכית הוא לראות את הסיכול כמפקיע את החוזה ולא כיוצר הפרה "מוגנת" המקנה חסינות מפני תרופות. ואכן, בהצעת חוק דיני ממונות מועבר הדיון בנושא הסיכול מדיני התרופות אל מקומו הטבעי והנכון, קרי: דיני החוזים הכלליים (שלו, שם, באותיות הבולטות).

213.
בית משפט השלום ראה את המצב שבפני
נו כסיכול, כמפורט בפיסקאות 43-44 לפסק דינו (חלק מפיסקה 43 צוטט בפיסקה 98 לעיל). ואכן, לפי כל המבחנים של דיני הסיכול, יש לראות בפסיקת בית המשפט העליון ובהוראות המינהל שיצאו בעקבותיה, כסיכול, אשר מצדיק הפעלת סעיף 18 לחוק התרופות. ראה לעניין דומה את פסק דיני בת.א. 1260/99 סאסי קבלני בניין עפר וכבישים 1986 בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון (2006) שם הקבלן לא יכול היה לבצע את החוזה, עקב צו ביניים של בג"צ שאסר בנייה לאורך תקופה מסוימת, ותקופת ביצוע החוזה החלה לאחר שצו הביניים בוטל.

214.
מכל מקום, על פי סעיף 18(א) לחוק התרופות, החייב (במקרה שלנו החברה) פטורה מקיום החוזה. לא ניתן לאכוף את ההפרה לא בדרך של אכיפה ולא בדרך של פיצויים כאמור בסעיף 18(א) סיפא לחוק התרופות. לפיכך, מנקודת מבטו של הצד השני, הנפגע, בענייננו – המערערים, המצב המשפטי הינו זה: "נותרת [לו] רק תרופת הביטול, ואם אין הוא עושה בה שימוש אקטיבי, החוזה ממשיך להתקיים ולחייב את שני הצדדים. הסיכול כשלעצמו אינו מביא לבטלות החוזה, אלא רק מעניק לנפגע ברירה: ברצותו יבטל את החוזה, וברצותו לא יבטל אותו. ביטל הנפגע את החוזה הריהו פטור מקיום חיוביו (אם עוד נותרו כאלה). לא ביטל הנפגע את החוזה, החוזה ממשיך להתקיים, ואם עדיין מוטלות עליו חובות ביצוע – שומה עליו לקיימן. יתר על כן: אם אין הנפגע עושה שימוש בתרופת הביטול יקומו החובות ההדדיים לאחר שיסתיימו הנסיבות אשר מנעו קיומו של החוזה" (שלו, שם, בעמ' 645).

215.
במקרה שלפנינו, כפי שגם נראה בפרק הבא, לא מימשו המערערים את זכות הביטול. לכן, ממשיכות לחול על החברה החובות מכוח החוזה, "לאחר שיסתיימו הנסיבות אשר מנעו קיומו של החוזה" (המשפט האחרון, בקטע שצוטט לעיל מתוך ספרה של שלו, שם, בעמ' 645).

216.
סעיף 18(ב) לחוק התרופות, מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב, להורות על השבה או על שיפוי (שלו, חוזים, עמ' 646-648; וראה גם את מאמרו של פרופ' אריאל פורת, "חלוקת אחריות במקרים של סיכול חוזה", עיוני משפט, כרך טז (תשנ"א), עמ' 65).

217.
בענייננו, לא הוגשה בקשה ספציפית או עתירה של המערערים כנגד החברה, מכוח סעיף 18(ב) לחוק התרופות הנ"ל, ועיקר טענתם של המערערים הייתה להעדר סיכול, אלא הפרה; לכן, כנראה, לא הוגשה על ידם בקשה חילופית לפי סעיף 18(ב) לחוק האמור, וטענתם השנייה הייתה, כי החוזה בוטל על ידם, נושא שאדון בו בפרק הבא.

טו.2.5 חוזה הפיתוח
218.
יש לזכור כי פרט לחוק התרופות, החל על כולם, נקבע בין הצדדים שבפני
נו, במסגרת הסכם הפיתוח, סעיף מיוחד המסדיר את עניין הסיכול או הכוח העליון, הוא סעיף 6.10, שעיקריו הובאו לעיל בפיסקה 12.

219.
לפני שאתעמק בסעיף האמור, ראוי לציין כי עמדת הפסיקה והספרות היא כי רשאים הצדדים להתנות על הסיכול שכן דיני הסיכול, כמו רוב דיני החוזים, הם דינים דיספוזיטיביים, דהיינו: המחוקק קובע דינים אשר נדחים מפני רצונם הנוגד או השונה של בעלי החוזים.
וכך הסבירה את הדברים פרופ' גבריאלה שלו (חוזים, עמ' 642-643):

"החוזה, כביטוי לרצון הצדדים האותנטי, חולש גם על דוקטרינת הסיכול. אבן הבוחן תהא תמיד מה היה רצון הצדדים ומה היה לנגד עיניהם בשעת חתימת החוזה. מה שמכריע בשאלת תחולתם של דיני הסיכול הוא אם החוזה, לפי פירושו הנכון ובהתחשב בכל הנסיבות ובכל היסודות, המפורשים והמשתמעים, כולל התנאה על הסיכול. מכאן שיש תמיד לבחון תחילה את החוזה, ולראות אם הצדדים בחרו לקבוע תוצאה שונה מן ההסדר החוקי; שאם כך בחרו, יידחה ההסדר החוקי מפני ההסדר החוזי...
התנאות חוזיות אלה ואחרות, המחלקות את הסיכון בין הצדדים כפי רצונם והסכמתם בעת עריכת החוזה, גוברות על ההסדר החוקי, מייתרות את החלת דיני הסיכול, ומנקודת המבט של חופש החוזים וחופש הרצון מהוות כלי אידיאלי להסדרת יחסי הצדדים נוכח אירועים מסכלים".

220.
בית משפט השלום (פיסקה 36 לפסק הדין) מציין כי הוא בחן את הסיבה לעיכוב השלמת עבודות עקב "גורם אחר שלא ניתן היה לחזותו מראש או שאין לחברה שליטה עליו או שהוא נובע מכוח עליון" (כאמור בסעיף 6.10 להסכם הפיתוח). מסקנתו של בית משפט קמא, כפי שהוסבר לעיל, היא כי אכן מדובר בסיכול, שכן לא ניתן היה לחזות מראש, לא את החלטות בית המשפט העליון ולא את הוראות המינהל, ולבטח לא את הוראת המינהל שביטלה את החוזה בין החברה לבין המינהל.

221.
לעיל, בפיסקה 185, הסברתי כי על פי סעיף 18 לחוק התרופות, יש מספר אופציות משפטיות לצדדים. ברם, לאור ההלכה המשפטית, לפיה הסכמות הצדדים "מתגברות" על סעיף 18 לחוק התרופות, יש להחיל על אותן נסיבות של סיכול שלא ניתן לחזותן מראש, את ההוראה האופרטיבית שבסיומו של סעיף 6.10 להסכם הפיתוח, הקובע כי "במקרה של דחייה כאמור לעיל, יידחה מועד סיום עבודות פיתוח המתחם לתקופה שאורכה כאורך תקופת העיכוב וכן תקופה נוספת שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב כאמור. החברה לא תיחשב במקרה זה כמפרה את התחייבויותיה על-פי חוזה זה ותקופת הדחייה האמורה לא תשמש עילה לתביעת פיצויים".

222.
במילים אחרות, הפתרון המשפטי שקבעו הצדדים אינו ביטול אלא דחיית הביצוע למשך תקופת העיכוב וכן למשך תקופה נוספת, שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב.

223.
יתירה מזו, חיוב הצד המפר, למרות הסיכול, בפיצויים, נשללה במפורש בסיפא של סעיף 6.10("ותקופת הדחייה האמורה לא תשמש עילה לתביעת פיצויים"), וזאת בדומה לסיפא של סעיף 18(א) לחוק התרופות ("לא תהיה הפרה עילה... לפיצויים").

טו.6
סיכום
224.
התוצאה המשפטית העולה מפרק זה של פסק הדין, היא זו: לאור הקביעה העובדתית כי העיכוב של השנים הרבות בביצוע עבודות הפיתוח נבע מכוח עליון שאינו בשליטת החברה, חלים דיני הסיכול, החוזיים, ואם אינם סותרים אותם, גם דיני החוזים הקבועים בסעיף 18 לחוק התרופות.

225.
מכאן נובע, כי אין לרוכשים עילת תביעה נגד החברה, בגין האיחור של השנים בביצוע עבודות הפיתוח (לא הועלתה כל טענה ביחס לטיב ביצוע העבודות, שנעשו על ידי החברה, לאחר שנת 2009, שכן, כזכור, התביעה הוגשה בשנת 2008, עוד לפני ביצוע השלמת העבודות, שניתן היה לבצען רק לאחר היתר הבנייה ביוני 2009).

226.
לפיכך, ממליץ אני לחבריי להרכב לדחות את הערעור גם בשאלה זו, ולאמץ את מסקנת בית המשפט השלום כי אכן מדובר בסיכול שאינו מקנה פיצוי למערערים.

טז.
האם בוטל החוזה על ידי הרוכשים והאם הם זכאים לבטלו?
227.
טענה נוספת הועלתה על ידי הרוכשים (בסעיף 21 לעיקרי הטיעון מטעם הרוכשים), והיא כי אפילו היה מדובר בסיכול של החוזה, מסקנת בית משפט קמא הייתה אמורה להיות כי הרוכשים היו זכאים לבטל את ההסכם, או לכל הפחות זכאים להשבה של הסכומים ששילמו ולא קבלו בגינם כל תמורה.

228.
התשובה לטענה זו מצויה בפיסקה 41 לפסק הדין של בית המשפט קמא. שם נאמר: "לדברי התובעת, הם רצו לבטל את העסקה רק עם החברה ולא עם המושב (עמ' 8 שורה 6, עמ'24 שורה 31) אך החליטו, שלא לבטל את הסכם הפיתוח ואת רכישת המגרש אף שהייתה בעייתיות בלוח המועדים לביצוע העבודות עקב הוראת המינהל ובהעדריכולת להקצות ולשווק מגרשים נוספים (עמ' 7 שורה 12)".

229.
נראה, כי הרוכשים בחרו, באופן מכוון, שלא לבטל את החוזה עם החברה, על אף שהיו מודעים ללוח הזמנים החדש, שבו ביצעה החברה את עבודות התשתית. בכך, לא רק שויתרו הרוכשים על זכותם לביטול החוזה, אלא הביעו רצונם להמשיך ולקיימו, על כל תנאיו, כולל ויתור על זכותם להשבה – אילו הייתה כזאת.

230.
אשר על כן, אין להישמע לטענתם של הרוכשים, לפיה "אפילו נוצרו נסיבות של סיכול – יש
למערערים זכות להשבה מלאה" (סעיף 20 לעיקרי הטיעון מטעמם).

231.
בנוסף, אינני
סבור כי יש לקבל את טענתם של הרוכשים (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 7.7.13) כי הגשת כתב התביעה מהווה ביטול כדין של חוזה הפיתוח בין הצדדים. ביטול החוזה באופן חד צדדי, שלא בהתבסס על הפרה מטעמו של הצד האחר, איננו נתפס כביטול בהתאם לדין, ועלול אף להוות הפרת חוזה מצד עצמו (ראה: גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – תרופות, בעמ' 115).
ואכן, רק בחוד שעבר ניתן על ידי בית המשפט העליון

פסק דין
(ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו (13.8.13), שבו צד שלח הודעה על ביטול, שלא כדין, ונקבע כי בכך הוא עצמו הפר את החוזה הפרה יסודית. אומנם שם העילה להודעת הביטול הייתה איחור בתשלום של יומיים, אך העיקרון המשפטי, לפיו מי שעושה שימוש שלא כדין בזכות הביטול, חשוף לכך שייקבע שהוא הפר את החוזה, כוחו יפה גם לענייננו.

232.
עוד טענו הרוכשים (בסעיף 23 לעיקרי הטיעון מטעמם) כי החברה נטלה סיכון מחושב, כי ההסכם יפסל על ידי המינהל, כאשר העמידה את דמי הפיתוח על סכומים מופקעים ולא מקובלים.
סבור אני כי אם אומנם כך, הרי שגם הרוכשים נטלו את אותו סיכון מחושב, בכך שהסכימו לתשלום אותה התמורה. אם אכן סברו הרוכשים כי מדובר בחוזה שאיננו סביר, כי אז היה עליהם לצפות כי החוזה עלול להיפסל על ידי המינהל.
אינני מקבל, איפוא, את טענתם זו של הרוכשים.
מכל מקום, הרוכשים לא העלו טענה זו במועד, בעת דרישתם לביטול ההסכם, שכן, כאמור, לא דרשו כלל את ביטול ההסכם.

233.
בסעיף 24 לעיקרי הטיעון מטעמם, קבלו הרוכשים על חוסר סבירות נוסף שהיה בהסכם, הוא העדר קביעת זמן סביר בו החוזה פוקע כאשר מתקיימות נסיבות של סיכול, ובהתאמה, העדרו של מועד להשבת הכספים שהוחזקו בידי החברה. ייתכן שקיימת לקונה בחוזה, בהקשר של מועדי השבה במקרה של סיכול החוזה; לקונה אשר הייתה צריכה להתמלא, במצב דברים רגיל, מאומד דעתם של הצדדים.
אולם, אינני נדרש לבחינת טענה זו, בדיוק כפי שבית המשפט קמא לא נדרש לה, משום שהצדדים, ובפרט הרוכשים גילו דעתם כי הם חפצים להמשיך בקיום החוזה, למרות נסיבות הסיכול, אשר נמשך מספר שנים רב.

234.
לא רק שהתובעים לא שלחו הודעת ביטול, אלא גם דבריהם כאילו שלחו בשנת 2002 הודעת ביטול מותנית (סעיף 83 לסיכומי התובעים בבית משפט קמא; ראה: פיסקה 59 לעיל), אינו מתיישב עם האירועים הקשורים לחיבור של בית התובעים לרשת החשמל, אשר אותו ביקשו התובעים כי תבצע החברה, במסגרת ההליך בתיק ה"פ 702/04. בפועל, בית משפט השלום כתב בפסק דינו, מיום יא תשרי תשס"ח (23.9.07): "בבקשה שהוגשה בתיק זה, עתרו המבקשים לכך שבית המשפט יאכוף על המשיבה לחבר לאלתר את ביתם לרשת החשמל, וזאת בהתאם לחוזה שנכרת בין הצדדים" (הובא לעיל בפיסקה 29). עינינו הרואות כי המערערים ראו עצמם בשנת 2007 בסטאטוס של מי שנמצאים בקשרי חוזה מחייבים עם החברה.
מכאן, שגם מטעם זה אין לקבל את טענת התובעים בדבר ביטול החוזה.

235.
מכל המקובץ לעיל, הגעתי למסקנה כי נכונה פסק בית המשפט קמא, וכי אין עילה ממשית להתערבות בקביעותיו, לא לעניין הסיכול ולא לעניין המשך תוקפו של ההסכם בין הצדדים, ודחיית טענת המערערים כאילו החוזה ביניהם בוטל.


יז.
עשיית עושר ולא במשפט
יז.1
כללי
236.
כפי שנאמר לעיל, החברה, מטבע הדברים, הסכימה עם פסיקת בית משפט קמא, והדפה את טענות המערערים, וטענותיה בעניין זה התקבלו, וכאמור, מסקנתי היא כי יש לדחות את ערעור המערערים, על כל ראשיו.

237.
החברה מערערת (בע"א 36679-05-13) על חיובה בתשלום סך של 70,910 ₪, שהם חלק מן הפירות שעשתה התמורה שהועברה על ידי הרוכשים אל החברה, בשל היותם של אלו בגדר עשיית עושר ולא במשפט, כפי שקבע בית משפט קמא בפיסקאות 60-61 לפסק דינו (שצוטטו לעיל במלואן בפיסקה 108).

238.
הטעמים למסקנות אלה של בית משפט השלום, הובאו בפסק דיני לעיל בפיסקאות 103-108 לעיל, והן מבוססות על דיני עשיית עושר, סעיפי החוק ופסקי דין.

יז.2
חוק עשיית עושר ולא במשפט ומקורותיו
239.
הסוגיה שבפני
נו כפי שהצביע על כך בית משפט קמא, מחייבת התייחסות ופרשנות לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן – "חוק עשיית עושר").

240.
עד לחקיקת חוק זה הוסדרה הסוגיה במשפט הישראלי, בדרך של ייבוא מן המשפט האנגלי. נכתב על כך רבות, כולל בספרו של פרופ' דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (תשמ"ב). בתקופה בה היה בתוקף הייבוא מן המשפט האנגלי, נותחה הסוגיה והוצגה על ידי ד"ר מישאל חשין, עשיית עושר ולא במשפט (הרצאות ומקורות בעריכתי, אקדמון, ירושלים, תשכ"ט).

241.
דיני עשיית עושר ולא במשפט זכו לפסיקה עניפה של בית המשפט, הן לפני החוק והן לאחריו, ובחלק מן הפסיקה אעסוק להלן.

242.
לא אוכל להתעלם מתרומתו החשובה של המשפט העברי לחוק. עניין זה הוצג בתמצית בספרו הגדול והחשוב של פרופ' מנחם אלון, המשפט העברי, כרך ג, עמ' 1424:
"דוגמה מאלפת אחרת לקליטה מקיפה של המשפט העברי היא בחוק עשיית עושר ולא במשפט, שנתקבל בשנת תשל"ט-1979. בדברי המבוא להצעת החוק
[הצעת חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ח-1978, הצעת חוק, 1353]
מובאים המונחים המקובלים בסוגיה זו במערכת המשפט העברי – 'יורד לנכסי חברו', 'עושה סחורה בפרתו של חברו', 'זה נהנה וזה אינו חסר' ועוד – ומצויינים בו העקרונות המשפטיים שבעניינם – 'החוק המוצע מאמץ את גישת המשפט העברי... הוא מזכה בהשבה את המשביח נכסי חברו; הוא מאמץ את העיקרון של 'זה נהנה וזה אינו חסר' כשיקול לפטור את הנהנה מהשבח; והוא מזכה את המציל רכושו של חברו בשיפוי על הוצאותיו, במטרה לעודד פעולות הצלה'. ואל נכון סיכם שר המשפטים בהביאו את הצעת החוק לכנסת לאמור [דברי הכנסת, כרך 83 (תשל"ח-1978), עמ' 3917; כרך 84, עמ' 1113]: 'הרעיון הבסיסי המונח ביסודות ההצעה הוא הכלל שביסוד דיני היושר במשפט העברי – ועשית הישר והטוב בין אדם לחברו".

243.
פרופ' מנחם אלון מזכיר בהערה (שם, הערה 291) כי פרופ' דניאל פרידמן, במאמרו "יסודות בדיני עשיית עושר ולא במשפט לאור החקיקה הישראלית החדשה", עיוני משפט, כרך ח (תשמ"א), עמ' 22, "דן בהשפעות המשפט הקונטיננטלי והמשפט האנגלו-סכסי על חוק עשיית עושר ולא במשפט, ומתעלם מהשפעתם המכרעת של דיני המשפט העברי על החוק".

244.
במסגרת הסדרה "חוק לישראל – עריכה שיטתית ועדכנית של המשפט העברי כיסוד לחקיקה ולפסיקה על פי סדר חוקי מדינת ישראל", בעריכת פרופ' נחום רקובר, נכתב על ידי יהונתן בלס, בהשתתפות מיכאל ויגודה, הספר עשיית עושר ולא במשפט ונלווה לו בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת (ספריית המשפט העברי, ירושלים, תשנ"ב-1991) (להלן – "בלס וויגודה, עשיית עושר"). אזכיר ספר זה בהמשך הדיון, ובכך ניתן לקצר במקום להביא את המקורות עצמם, המוזכרים בספר האמור.

245.
מקובל לציין כי מקור דיני עשיית עושר ולא במשפט במשפט האנגלי הוא בפסק הדין

moses v. macferlan (1760) 97 e.r. 626 (k.b.)
(להלן – "פרשת מוזס"), כאשר הקטע המצוטט הוא דברי הלורד מנספילד באותו

פסק דין
(בתרגום לעברית): "אם מכוח הלכות הצדק הטבעי מוטלת על הנתבע החובה להחזיר, יסיק החוק קיומו של חוב".

246.
השופט, כתוארו אז, שלמה לוין, כותב בפרשת אדרס כי "הכרנו בקיומו של עיקרון כללי של עשיית עושר ולא במשפט, שאינו צמוד למערכת נסיבות קפואה, עיקרון הניתן לפיתוח כל אימת שצורכי החברה והמשפט מצדיקים את הדבר" (שם

,
בעמ' 237, בין האותיות ה-ו). לאחר שמזכיר את פרשת מוזס הנ"ל, שלדבריו "מבססת את חבותו של הנתבע על הלכות היושר והצדק הטבעי" (שם, בעמ' 238, בין האותיות א-ב), אומר השופט שלמה לוין – בהתבסס על דברי השופט, לימים הנשיא, ד"ר יואל זוסמן (בע"א 827/76 גרשון ישראל נ' בנק הפועלים פ"ד לב(1) 153, בעמ' 157, בין האותיות ב-ג (1977); להלן – "פרשת גרשון") – "שלא
רגש הצדק של השופט האינדיווידואלי קובע מה הן הנסיבות המחייבות השבה, אלא יש לפסוק לפי עקרונות שנתגבשו במשך השנים" (שם, מול האות ב).

247.
השופט, כתוארו אז, אהרן ברק, מציג את הדברים באופן הבא: "התכלית היא, בין השאר, מניעת התעשרות שלא כדין, ועל רקע תכלית זו יש לפרש את הוראתו הכללית של המחוקק. ביסוד תכלית זו עומדת התפיסה, שלה נתן ביטוי הלורד מנספילד בפרשת מוזס, לפיה יש להורות על השבה, מקום שתחושת המצפון והיושר (

ex aequo et bono
)מחייבת השבה. 'יושר' זה אינו 'יושר' טכני. הוא אף אינו עניין סובייקטיבי של השופט. 'לא רגש הצדק של השופט האינדיווידואלי קובע אלו הן נסיבות המחייבות השבה על-פי כללי היושר...' (הנשיא זוסמן בפרשת גרשון, בעמ'
157
), ואין אנו תלויים במה שמ"מ הנשיא השופט זוסמן כינה ' 'צדק פרטיזני', של שופט אינדיבידואלי' (ע"א 280/73 פלאימפורט בע"מ נ' ציבה-גייגי לטד (לשעבר ציבה לטד), פ"ד כט(1) 597, בעמ' 603). אמת המבחן המדריכה אותנו היא תחושת הצדק וההגינות של הציבור הנאור בישראל"
(פרשת אדרס, שם, בעמ' 273, בין האותיות ד-ו).

[לביקורת על המונח "הציבור הנאור" ראה את הדברים שכתב המשנה לנשיא, השופט מנחם אלון, בע"א 506/88 יעל שפר, קטינה נ' מדינת ישראל פ"ד מח(1) 87, בעמ' 103-104 (1993)].

248.
בהמשך לדברי השופט שלמה לוין (כנראה, במובחן מגישתו של השופט אהרן ברק), מעמידים המחברים בלס וויגודה את גישת המשפט העברי, באופן הבא (בלס וויגודה, עשיית עושר, עמ' 7-8; ההדגשות הוספו על ידי):
"השופט א' ברק כותב, שלנוכח ריבוי השיקולים העומדים לפני שופט הדן בתביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט: 'אין מנוס מהפעלת שיקול דעת שיפוטי', ולכן ה'כלליות והסתמיות אינן מצביעות על לאקונה או חלל'. כאמור, השופט ברק סבור, שאת כלליות החוק, יש לפרט על פי תחושת הצדק וההגינות
של 'הציבור הנאור בישראל'. לעומתו, השופט ש' לוין קובע, ש'יש לפסוק לפי עקרונות שנתגבשו משך השנים', כלומר פסקי הדין של בתי המשפט מצמצמים את 'הריקמה הפתוחה שבחוק ואינם מניחים את הגדרתו לתנודותיה של 'תחושת הצדק וההגינות' של מי שיכונו 'נאורים', על פי 'צדק פרטיזני של שופט אנדיווידואלי'.
נראה,שלדעתו של השופט ש' לוין, נוסח הסעיף אינו ברור, משום מה לא הספיקו בתי המשפט לפני שנתקבל החוק, להגדיר במדויק את הנסיבות המצדיקות או שוללות השבה. בהיסטוריה הארוכה של המשפט העברי נקבעו כללים ברורים יותר.
על בית המשפט הוטל אפוא, על פי הבנתו של השופט ש' לוין, לקבוע כללים מוגדרים בסוגיה שלפנינו, מבלי שניתנו לשופט כלים למטרה זו בחוק עצמו. כאמור, בעניין זה, גיבש המשפט העברי פתרונות מפורטים, כשהוא מביא בחשבון את הנסיבות המיוחדות בכל מקרה, תוך הבחנה בין סוגים שונים של זכייה. כך, למשל, הוא מבחין בין מי שקיבל נכס בעין לבין מי שקיבל רק טובת הנאה. ועוד, הוא מבחין בין זכייה הכרוכה בחסרונו של המזכה ובין זכייה שאינה כרוכה בחסרונו. כמו כן הוא מבחין, בין אם הזכייה היא ביזמת הזוכה או ביזמת המזכה, והוא אף מבחין בין זוכים שונים
".

249.
עתה, כאשר באמתחתנו חוק ישראלי חדש יחסית, גישות פרשניות של בכירי שופטי בית המשפט העליון, ומעמדו של המשפט העברי בפרשנות החוק והדין, אוכל לגשת ליישום דיני עשיית עושר ולא במשפט על הסיטואציה שבפני
נו, תוך התייחסות לקביעותיה של
השופטת המלומדת בבית משפט השלום, ולטענות הצדדים בערעור, אלו של החברה, המבקשת לבטל את חיובה לשלם לרוכשים את הסכומים שבית משפט השלום השית עליה, ואלו של הרוכשים, התומכים בגישתו של בית משפט קמא.

קראתי את דברי חברי, כב' השופט ארנון דראל
(שלהערותיו נצטרף הנשיא, כב' השופט דוד חשין
), אודות המשפט העברי. דעתי – שונה, הן ביחס ליישום המשפט העברי, בכלל, והן לעניין יישומו בפרשנות חוק עשיית עושר ולא במשפט, שבו נאמר במפורש בדברי ההסבר להצעת החוק ובכנסת כי הוא מבוסס על המשפט העברי (ראה האיזכורים והציטוטים בפיסקה 242 לעיל), בפרט. ברם, אין זה הזמן והמקום להאריך. די ב"הערת אזהרה" זו. ולכשירחיב ואכתוב על כך מאמר – ארחיב.

יז.3
"שלא על פי זכות שבדין" – סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר
250.
עתה עלי לבחון את טענות החברה בערעורה, כאשר השאלה הראשונה היא
האם הכספים שקבלה החברה, הינם בחזקת כספים שהיא קבלה שלא כדין, וזאת לאור סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר, הקובע לאמור: "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או
בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".

251.
התנאי הראשון לתחולת חוק עשיית עושר, הוא כי קבלת הכסף הינה "שלא על פי זכות שבדין", כלשון הרישא של סעיף 1(א) הנ"ל.
האם קבלה של זכות או כסף על פי חוזה, נחשבת כקבלה על פי זכות שבדין?

252.
פרופ' גד טדסקי (במאמרו, "היבטים ל'עשיית עושר' ", משפטים, כרך יא (תשמ"א), עמ' 385, בעמ' 394, ועמ' 397), מציין כי מלשון החוק עולה "הכפירה המוחלטת בזכות המזכה להשבה נוכח זכות בדין של הזוכה".
מדברי בלס וויגודה, עשיית עושר, עמ' 20-21, עולה כי הם סבורים שאותו עיקרון שעליו הצביע פרופ' טדסקי מתיישב עם המשפט העברי. לדעתם, דיני ההשבה מכוח הדוקטרינות של עשיית עושר, אינם נובעים "מכוח כללי צדק ערטילאיים, כי אם מכוח עקרונות משפטיים מוגדרים"(שם, בעמ' 20, ליד הערה 94).

253.
מאחר ואין חולק כי החברה קיבלה את הכספים מאת הרוכשים כדין, בעת חתימת הסכם הפיתוח ובעקבותיו, על פי לוח זמנים מוסכם (ראה: פיסקה 12 לעיל) לכאורה, אין מקום כלל לתחולתו של חוק עשיית עושר.

254.
ברם, ושוב לכאורה, ניתן לומר כי גם אם הקבלה של הכספים על ידי החברה, מאת הרוכשים, הינה על פי זכות שבדין, הרי שמשהופר החוזה, נשמט הבסיס החוקי להחזקת הכספים על ידי החברה. זו היא, לפי הבנתי, תמצית טענות הרוכשים כלפי החברה.

255.
אולם, היות ומניעת המשך ביצוע החוזה הייתה תוצאה של סיכול החוזה, ולא של הפרתו בידי החברה (כפי שחזרתי והסברתי בפרקים הקודמים), הרי שלא ניתן לומר שהחוזה הופר.

256.
משמצטרף נתון זה לכך שהחברה התכוונה להמשיך ולבצע את חיוביה על פי החוזה, מיד כאשר יתאפשר לה הדבר – ובפועל, כפי שראינו, כך היה הדבר בשנת 2009 – הרי
שגם החזקתה של החברה בכספים במשך יתרת התקופה, אינה נכנסת, לפי מיטב הבנתי, לגדר החזקה שלא כדין.

257.
יתירה מכך, עצם הסכמתם של הרוכשים להמשיך ולקיים את החוזה, גם כאשר הייתה להם האופציה להשתחרר ממנו (ראה: האמור בפרק הקודם, בו קבעתי כי ההסכם לא בוטל), מעידה, מכללא, על הסכמתם של הרוכשים גם לכלל תנאיו של הסכם הפיתוח (שפורטו בפיסקה 14 לעיל). תנאיו של החוזה כוללים, בין היתר, את ההסכמה על לוח תשלומים, כאשר החברה מקבלת אף את פירות הכספים הללו, וזאת, ככל הנראה, בתמורה לכך שתשלומי הרוכשים בגין הפיתוח, אינם צמודים למדד או לתשומות הבניה או לתשומות הסלילה, ואלו האחרונים חלים על החברה.


258.
עוד יצוין כי הרוכשים לא עמדו על זכותם הנטענת ואף לא בקשו את הכסף מידי החברה. וגם בעניין זה יש כדי להעיד, או לפחות לרמוז, על הסכמתם של הרוכשים לתנאי הסכם הפיתוח, כפי שנקבעו בעבר, וכפי שנשתנו בעקבות נסיבות ההוראות החדשות של המינהל.


259.
הרוכשים ידעו גם ידעו, כי כאשר הועברו הכספים, לפי הסכם הפיתוח אל החברה, כספים אלה, מאותו יום ואילך, שייכים לחברה, והיא רשאית לעשות בהם כרצונה, להצמיח מהם פירות או לאבדם, והכל בתנאי שתיתן את התמורה המצופה ממנה, בדמות פיתוח התשתיות המוסכם. כך, כזכור (ראה: פיסקה 137 לעיל), התבטאה התובעת, הגב' איטה רוזן
, בעדותה (עמ' 5 לפרוטוקול בית משפט השלום, מיום 4.10.10): "בעת שהעברתי את הכסף הוא כספם הם יכולים לקנות בו גלידה או לנסוע לחו"ל".

260.
מאחר וטענתם המרכזית של הרוכשים הייתה ביחס לעיכוב ביצוע עבודות התשתית לפי אותו חוזה, אלא שעבודות אלו התעכבו שלא באשמת החברה, כפי שהסברתי בהרחבה לעיל, לא ניתן מחמת זאת לקבוע כי החברה החזיקה בכספים שקיבלה מאת הרוכשים, שלא כדין.


יז.4
תחולת חוק עשיית עושר, כאשר יש הסכם
261.
סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר, קובע כדלקמן: "

הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ואין הסכם אחר בין הצדדים".

262.
בענייננו, קיים הסכם, המורה במפורש מה הוא שיעור התמורה הקבועה בגין ביצוע עבודות התשתית, ומועד תשלומה. מכללא, הסכימו הצדדים כי פירות אותה תמורה יוותרו אצל החברה.
משעה שנקבע כי החוזה הנ"ל לא הופר, הרי שהוראותיו, הכוללות את סכום התמורה ומועד תשלומה, "מחליפות" את הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט.

263.
יתירה מזו, סעיף 6.10 להסכם הפיתוח (שצוטט במלואו לעיל, פיסקה 218), קובע במפורש, כי כאשר מדובר בדחיית מועד הביצוע עקב נסיבות שלחברה אין שליטה עליהן, לרבות: כוח עליון והוראות כל דין, והגעתי למסקנה, כאמור, כי אכן זה המצב, בנתונים אלה, הפתרון המשפטי שבו בחרו הצדדים הוא זה: "החברה לא תחשב במקרה זה כמפרה את התחייבויותיה על פי חוזה זה ותקופת הדחייה האמורה לא תשמש עילה לתביעת פיצוים", כלשון הסיפא של סעיף 6.10 הנ"ל.

264.
לעניות דעתי, הסיפא המצוטטת לעיל, כוללת בחובה גם הסכמה לכך שהמערערים אינם זכאים לפיצויים בדמות תשלום על פי חוק עשיית עושר.

265.
בנקודה זו אתייחס לטענתו של ב"כ הרוכשים, בעיקרי הטיעון שהגיש בשם מרשיו, כמשיבים בערעור החברה בסעיף 19, שם טען בהסתמך על

פסק דין
בפרשת אדרס, הנזכר לעיל, כי "קיומו של חוזה אין בו כדי לשלול עקרונית את תחולתם של דיני עשיית עושר ולא במשפט" (שם, בעמ' 271, מול האות ה, בראש פיסקה 19 בפסק דינו של השופט, כתוארו אז, אהרן ברק). למסקנה זו הגיע גם השופט, כתוארו אז, שלמה לוין (שם, עמ' 235 ואילך).

266.
הדברים הכלליים האמורים לעיל, הינם נכונים, וחלים כאשר אין בהוראות אותו חוזה כל עמדה בעניין זה. אך, אני סבור כי לא כך בענייננו, כאשר התמורה הנקובה בחוזה הוסכמה בו מבלי להתחשב בשינויי המדד או שינוים בתשומות הבניה או הסלילה. מכלל הנסיבות עולה, כי החברה התחייבה לקחת על עצמה את הסיכון הסביר שבעליית תשומות הבניה, או הסלילה, או כל עלות אחרת, "בתמורה" לפירות שעשויים להתקבל מהכספים שקיבלה מאת הרוכשים.

267.
מאידך גיסא, הסכימו הרוכשים לתשלום מוקדם יחסית ולא בהתאם לקצב התקדמות עבודות הפיתוח, כאשר הם נהנים מן הוודאות שבתשלום הסכום הקבוע בחוזה, ולא עוד.

268.
ראוי להדגיש, ועל כך עמד ב"כ החברה (וב"כ הרוכשים לא חלק על כך), כי עבודות הפיתוח אינם בגדר פעולות בנייה, ועל כן חוק המכר (דירות) לא חל על הסיטואציה שבפני
נו (ראה: פיסקה 81 לעיל).

269.
לפיכך, לא אוכל לומר, כי החוזה שותק בהקשר זה, עד שהוא מותיר מקום גם להחלת דיני עשיית עושר ולא במשפט, על אותם הסיכונים והסיכויים שהצדדים בחרו מרצונם, ליטול.

270.
ניתן למצוא אסמכתא לדברים אלה באמירה הכללית של השופט, כתוארו אז, שלמה לוין, בפרשת אדרס, בעמ' 241-242: "כרגיל, קושר חוזה את הצדדים לו; אם חייב עדיין התובע, המבקש להעלות את תביעתו המבוססת על עילת עשיית העושר, למלא את המוטל עליו לפי החוזה, או שכבר קיבל דבר בגדרו, יכול שברוב הנסיבות יתברר, שעילתו האמורה אינה מתיישבת עם קיומה של אותו חובה חוזית. במקרה כזה יהיה עלינו לוודא לא רק שאין קיימת סתירה בין שני העניינים".

יז.5
השפעת ביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה על זכאות המערערים לפי חוק עשיית עושר
271.
מכל מקום, אוסיף ואומר עוד, כי גם אם יאמר מאן דהוא כי למרות זאת, אכן מדובר בעשיית עושר ולא במשפט, לגבי פירות הכספים שהוחזקו בידי החברה, הרי שבנסיבות העניין אין לצוות על השבתו של אותו עושר, מפני שהחברה עצמה הפסידה מביצוע עבודות הפיתוח, כאשר נאלצה לבצען, בחלוף שנים, באותה עלות עליה סיכמו הצדדים כעשור קודם לכן, כאשר החברה סופגת את עלויות הבניה המאמירות, שלא באשמתה, כפי שאסביר עתה.


272.
בסעיף 53 להודעת הערעור מטעמה של החברה, הבהירה זו את ההפסדים שהיו מנת חלקה בשנים בהם נמנע ממנה להשלים את התחייבויותיה על פי החוזה, כדלהלן:
בית המשפט קמא קבע כי הפרשי ההצמדה בתקופה שבין 30.5.02 ועד 12.11.08 עומדים על 22,397 ₪ ואותם יש להשיב לרוכשים בתוספת ריבית של 48,512 ₪.
אולם, חישוב הפרשי ההצמדה של מדד תשומה בסלילה וגישור (הוא סוג השירות שהתחייבה החברה לספק לרוכשים, ואשר בו נשאה עצמאית), באותה התקופה בדיוק, עומד על הסכום של 105,255 ₪ ובצירוף ריבית, על הסכום של 153,767 ₪. כלומר: הסכום אותו הפסידה החברה כאשר עמדה בהתחייבותה על פי החוזה, וסיימה את עבודות התשתית, היה גבוה בערך פי ארבע מן הסכום אותו "הפסידו" הרוכשים.

273.
אני סבור, כי לא ניתן להתעלם מכך שכאשר סוכל החוזה, שלא באשמת החברה, היה בידיה סכום שיכול היה לכסות את הוצאותיה נכון לשנים שבסמוך למועד החתימה על החוזה; אולם, לאחר מכן, כאשר ביצעה החברה בפועל את עבודות הפיתוח, היא נאלצה לבצען בעלות אותה גבתה כעשר שנים קודם לכן.


274.
לאור נתונים אלה, נשמט הבסיס לחובת ההשבה שעשויה הייתה להיות קיימת לה, אילו היו הנסיבות שונות, שהרי שאחד התנאים הבסיסים לקיומה של עילת "עשיית עושר", הוא כי אכן קיימת "התעשרות", וזו – לא קיימת בענייננו (ראה גם: מיכל אגמון גונן, אופקים חדשים במשפט – השבה בהקשרים חוזיים (תשס"א), עמ' 294).

275.
ייתכנו מקרים שבהם קבלת הכסף על ידי אחד הצדדים, וביצוע המוטל עליו לאחר תקופה ארוכה, יצדיק את החלטת בית המשפט לחייב את המקבל לשלם ריבית והצמדה למשלם. כך, למשל, כאשר מוכר אדם לחברו תמונת אמנות, שמצויה כבר בידי המוכר. אם יחול עיכוב מוצדק על פי דיני הסיכול והיא תימסר לאחר עשר שנים, מן הראוי לחייב את מחזיק הכסף (המוכר) לשלם לקונה את הפרשי הצמדה וריבית על הסכום מהיום המיועד למסירת התמונה ועד ליום המסירה בפועל.
לא כן בענייננו, שכן החברה אינה מוסרת תמונה קיימת אלא מבצעת עבודות בינוי וסלילה, על פי המצב הכלכלי בעת הביצוע, וכפי שראינו עלות זו גבוהה יותר מאשר ה"רווח" של ריבית והצמדה על הכסף.

276.
עקרון דומה קיים גם במשפט העברי, בו נקבע כי במקרה בו הוכנס חומר משביח לתוך שיכר של אדם, אך לפני שהספיק בעל השיכר לממש את אותו יתרון – החמיץ השיכר והתקלקל, הרי שבעל השיכר פטור מלשלם
תמורת ההנאה שנוצרה, וזאת משום שבשעת פסיקת בית הדין כבר נעלמה השבחת השיכר. ההיגיון המשפטי מאחרי הדברים הוא כי מקור החיוב בהשבה הוא הטענה "ממוני גבך [=ממוני אצלך]" כלומר: בעלותו של המזכה בנכס לא נפגמה עקב החזקת הנכס בידי הזוכה; אולם אם בשעת התביעה הנכס כבר איננו ברשות הזוכה, אין המזכה יכול לבסס את תביעתו על אותה טענה, וממילא, הזוכה פטור מהשבה (ראה: בלס וויגודה,
עשיית עושר, עמ' 24 ועמ' 77; כפי שהערתי לעיל, לא אביא את כל המקורות הראשונים שמכוחם ניתן להגיע למסקנה זו. הם נמצאים בהערות השוליים הרבות באותם עמודים של הספר, שהובאו לעיל).

277.
בע"א 588/87אליעזר כהןנ' צבי שמש, פד"י מה(5) 297 (1991) (להלן – "פרשת אליעזר כהן") הובהר, כי מקרים כגון אלו, בהם הרווח שעשה הזוכה איננו קיים, ניתן לעשות שימוש בסעיפים 2 ו-3 לחוק עשיית עושר.

278.
בפסק הדין, הובהר יפה, ההבדל שבין שני הסעיפים העשויים לחול בענייננו, וכך כתב השופט, כתוארו אז, אליהו מצא, שם, בעמ' 323-324 (שלדבריו הסכימו השופט, כתוארו אז, אהרן ברק והשופט, כתוארו אז, שלמה לוין):
"ההגנות לפי סעיפים 2 ו-3 לחוק מיתוספות להגנות אפשריות אחרות, שהזוכה, הנתבע להשבה, עשוי להישמע בהן; זאת, בין שהמדובר בטענות הגנה שיסודן במערכת דינים אחרת (כגון, התנאה חוזית השוללת את זכות התובע להשבה), ובין שהמדובר בטענת הגנה שכוחה יפה בפני
תביעת השבה מסוימת בלבד (כטענה לפי סעיף 5(ג) לחוק)...
בסעיף 3 מוענקת, לזוכה, זכות ל'ניכוי הוצאות'. זכות זו מוגבלת ל'מה שהוציא או התחייב להוציא או השקיע באופן סביר להשגת הזכיה', אך מימושה איננו תלוי או מותנה בשיקול-דעתו של בית המשפט. לאמור, די לזוכה שיוכיח מה היו הוצאותיו, וכי מה שהוציא היה דרוש, באופן סביר, להשגת הזכייה, כדי שיבסס את זכותו לנכות את הוצאותיו 'ממה שעליו להשיב' למזכה. תחום פעולתו של סעיף 3 הינו איפוא צר, אך בתחומו מעניק הוא לזוכה הגנה מוגדרת היטב. סעיף 2, לעומת זאת, מגדיר בלשון רחבה את תחום ההגנה של פטור מהשבה, אך – להבדיל מסעיף 3 – איננו מעניק לזוכה 'זכות לפטור', אלא מקנה לבית המשפט סמכות שבשיקול-דעת לפטור את הזוכה – בהתקיים
נסיבות המצדיקות את הדבר – מן ההשבה, כולה או חלקה. נמצא, כי עצם התקיימותן של נסיבות, מאלו הנזכרות בסעיף, איננה גורעת מחובת הזוכה להשיב למזכה השבה מלאה; והכוח לפוטרו מן ההשבה, או מחלקה, נתון בידי בית המשפט, להפעילו לפי שיקול-דעתו...
במבוא להצעת חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ח-1978, בעמ' 266, נרמז, שבנקודה זו מאמץ החוק המוצע את עקרון המשפט העברי של 'זה נהנה וזה אינו חסר', כשיקול לפטור את הזוכה מהשבה. את הגדרתן של 'נסיבות אחרות' הותיר המחוקק לפסיקת בתי המשפט. בדברי ההסבר לסעיף 2 להצעה התייחסה הצעת החוק למגמה החקיקתית, שהכתיבה את מבנהו של הסעיף".

279.
מדברים אלו עולה כי בעוד שסעיף 3, הקובע חובת ניכוי של ההוצאות שהזוכה הוציא באופן סביר כדי להשיג את זכייתו, ויישום סעיף זה איננו תלוי בשיקול דעתו של בית המשפט, הרי שסעיף 2 לחוק עשיית עושר, מותיר לבית המשפט את הברירה שלא להורות על השבת אותו עושר שנעשה, מקום שהזכייה איננה כרוכה בחסרון המזכה או שקיימות נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

280.
החברה, הפנתה בעיקרי הטיעון מטעמה לסעיף 3 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המוזכר להלן. על כן אבהיר שבענייננו, לא ניתן לעשות שימוש בסעיף 3 לחוק, משום שזה דורש, כתנאי את היותה של ההוצאה מיועדת לשמור על ההתעשרות. היות וההתעשרות שלא כדין בענייננו, הינה הריבית שנשאו הכספים שהוחזקו אצל החברה, הרי שהוצאה המיועדת לשמור על התעשרות זו, איננה יכולה להיות ההוצאה הכספית הנוספת בגין בניית התשתיות; הוצאה זו הינה הוצאה המחויבת על פי החוזה, ואינה שייכת לרצונה של החברה לשמור על הכספים שבידיה.

281.
דבריי אלו מעוגנים בדברי השופט, כתוארו אז, אליהו מצא, בפסק הדין בפרשת אליעזר כהן, עמ' 332, בפיסקה 36 של פסק הדין, שנאמרו לח דמי שכירות , אך העקרונות המשפטיים שפורטו והוסברו שם, כוחם יפה גם לעניינו.

282.
כאן, עומדת בפני
בית המשפט, בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר, הסמכות שבשיקול דעת, שלא להשיב את סכום הזכייה, אם: "ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

283.
הגעתי למסקנה, כי כאן מתקיימים שני התנאים הנקובים בסעיף 2 לחוק עשיית עושר. האחד, כי הזכייה איננה כרוכה בחסרון המזכה, שכן הרוכשים לא שילמו שקל אחד נוסף מעבר לתמורה הנקובה בחוזה, עליה התחייבו. התנאי השני הינו כי קיימות נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת. גם תנאי זה מתקיים בענייננו: החוזה סוכל, למשך שנים מספר, ושני הצדדים עמדו על קיומו. או אז נאלצה החברה להוציא הוצאות גבוהות מן הצפוי לשם קיום התחייבויותיה על פי החוזה, עד שקוזז לגמרי אותו העושר עליו מלינים הרוכשים.
בנסיבות אלו אני סבור כי ההשבה היא בלתי צודקת.

284.
עקרון זה, של אי חיובו של הזוכה בהשבה, כאשר המזכה איננו ניזוק כלל, הינו עיקרון עתיק יומין, שנמצא אף ביסודותיו של המשפט העברי בנוגע לסוגיית עשיית עושר ולא במשפט, או במינוח התלמודי: "זה נהנה וזה לא חסר" (סוגיה זו, על כל השלכותיה, חורגת הרבה ממסגרת

פסק דין
זה. חלק מההיבטים שלה נדונו בספרי, השימוש לרעה בזכות במשפט העברי – כופין על מידת סדום (מכון משפטי ארץ,
תש"ע-2010), במיוחד בעמ' 43 ואילך.

285.
בהתאם לעיקרון זה, כאשר אדם נהנה מרכושו של חברו, והחסיר במעט מרכוש זה, הרי שעליו להשיב את הפירות שצמחו לו מן הגריעה מהרכוש. אולם, כאשר הנאתו של האדם איננה גורעת במאום מרכושו של חברו, הרי שלא מוטל עליו להחזיר את פירות הנאתו, וזאת משום "כופין על מידת סדום" – בקשת בעל הרכוש, אשר לא ניזוק כלל, את הפירות שהצמיח רכושו לאחר, נחשבת כ"מידת סדום". מידה שכופין את האדם עליה, לשרשה ממנו.

286.
מבין המקורות הרבים המתייחסים לסוגיה זו, המתאימים ביותר לציטוט לעניין

פסק דין
זה, הם הדברים שנכתבו על ידי ר' יעקב יהושע פלק, (1680-1756) מחשובי רבני פולין וגרמניה בימיו, בספרו פני יהושע
על מסכת בבא קמא דף כ, עמ' א, ד"ה ונראה):
"ונראה ... דודאי משום מה שחסר – אין לחייבו, כיון דהווי גרמא בנזיקין; אלא, כיון שנהנה זה בגוף ממון חברו, שדר בביתו, בזה לחוד סגי
[מספיק כדי] לחייבו. והא דמספקא ליה [וזה שיש ספק] לש"ס [לתלמוד] בזה נהנה וזה לא חסר, היינו משום דאיכא למימר בכהאי גוונא [שיש לומר בכגון זה] כופין על מידת סדום, כיון שהלה אינו מפסיד כלל... אבל בזה נהנה וזה חסר, כגון בחצר דקיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר [המיועדת להשכרה והפולש הוא אדם שזקוק למגורים בשכירות], כיון שלא שייך כאן כלל מידת סדום, כיון שמגיע לו היזק, שפיר פשיטא ליה לש"ס [ברור לתלמוד] לחייבו משום הנאתו לחוד".

287.
בחזרה לעניין שבפני
י: לא ניתן לשייך את "הפרת החוזה" לצד מסוים, שעה שמדובר בסיכול. שכן, כמובהר לעיל, סיכול החוזה מטיל את האחריות לאי קיומו, במידה שווה, על שני הצדדים (ראה בעניין זה ההלכה שנקבעה עוד בע"א 1/84 ברדה נתןנ' שמעון ורוזה סטרוד, פ"ד מב(1) 661 (1988)); זאת, על אף שאין חולק כי רב היה הסבל אותו סבלו רוכשי המגרש בגין העיכוב הרב בביצוע עבודות התשתית בסמוך לביתם.


288.
מכל מקום, הצדדים קבעו תמורה בעד ביצוע עבודות התשתית. אולם, בחלוף הזמן מחמת אותו אירוע מסכל, תמורה זו אינה משקפת את שוויה בשוק. קיומו של החוזה, למרות זאת, באותם התנאים, מנע את ההפסד שאמור היה להיגרם לרוכשים, בגין אותו סיכול חוזה, אילו היו נדרשים לשלם את תמורת העבודה בהתאם להתקדמות הביצוע. אינני נדרש לדון בסוגיה זו, שכן החברה לא הגישה תביעה נגד הרוכשים בגין הפרש העלויות, ועל כן אינני מרחיב בעניין זה.

289.
יתירה מכך, בגדר הנסיבות הנוספות הנדרשות בסעיף 2 לחוק, יש להביא בחשבון גם כי ההוצאות שהיו לחברה, הינן גבוהות יותר מן הרווח שהפיקה מפירות אותם כספים שהותירה בידה במהלך אותן שנים. אני סבור כי די בקיומם של שני התנאים הנדרשים בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, בכדי לשכנע כי אין לצוות על השבת הכספים ששילמו הרוכשים כתמורה לעבודות הפיתוח.


יז.6
התייחסות לפסקי הדין שהובאו בפסק הדין של בית משפט השלום
290.
השופטת המלומדת של בית משפט השלום, כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס, תמכה את מסקנתה בדבר חיוב החברה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, בשני פסקי דין, האחד של בית המשפט העליון והאחד של בית המשפט המחוזי, כפי שהסבירה בפיסקאות 55-56 של פסק דינה:
"סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 קובע: 'מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת שבאו לו מאדם אחר (להלן-הזוכה) שבא לו מאדם אחר (להלן-המזכה) חייב להשיב למזכה את הזכיה'. החזקת כספים, היא בגדר התעשרות של המחזיק גם אם העיכוב בהעברתם למזכה, לא נבעה מחמת פעולה או מחדל של המחזיק
כי אם של צד אחר כדוגמת, עיקול שהוטל ע"י צד אחר על זכויות חוזיות של תובע בכספים המצויים בידי נתבע. על כך מצינו בע"א 6574/99 משרד השיכון נ' עו"ד בנימין קרייתי, מפרק חברת ביתרומעץ (להלן-'

פסק דין
קרייתי') פ"ד נח(3)313 (2004), בסעיף 12: 'כל הפקה של טובת הנאה מכספו של הנתבע היא בלתי צודקת ויש להשיבה לנתבע, בין אם היא בגדר 'פירות' ובין אם היא בגדר 'דמי שימוש בכסף'.
לא הוכח, מה היה השימוש או ההשקעות של החברה בתמורה שהתקבלה, בחלק בו לא נעשה שימוש להשלמת העבודות בתקופה הרלוונטית כאמור בסעיף 55 לעיל. למרות זאת וכפי שנקבע ב

פסק דין
קרייתי: 'אפילו לא נעזר המחזיק במנגנון להשקעת כספים, עדיין אין ללמוד מכך שלא צמחה לו כל טובת הנאה, מדחיית מועד תשלום החיוב. המציאות הפיננסית וההיגיון הכלכלי מצמיחים חזקה עובדתית, שלפיה המחזיק בכסף עושה בו שימוש, וכל דחיה בביצוע חיוב כספי חוזי טומנת בחובה טובת הנאה כלכלית'. החזקת החברה בכספים, מבלי לתת לתובעים טובת הנאה מהם היא המקימה להם זכות לפיצוי בגין ריבית והפרשי הצמדה כחוק (ראו גם בתצ (מרכז) 2010/06/11 יצחק מוסאי נ' המגן חברה לביטוח בע"מ, בהחלטה מיום
12/12/12)".

291.
אילו הקטע המצוטט בסוף פיסקה 55 של פסק הדין בפרשת קרייתי היה עומד בפני
עצמו, ניתן אולי היה להסיק ממנו את הכלל הכללי שביקשה השופטת המלומדת ללמוד, וליישמו על המקרה שלפנינו.
אולם, דברי הנשיא ברק בפרשת קרייתי, נכתבו כולם על רקע סיטואציה מיוחדת, שבה משרד השיכון החזיק כספים מעוקלים, והדיון נסב על השאלה האם ניתן ליישם את סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר, כאשר הבדיקה הייתה "אם החזקת התמורה החוזית במשך תקופת העיקול היא בבחינת התעשרות של המשרד" (פרשת קרייתי, בעמ' 320, בין האותיות ו-ז). וראה גם את האמור, שם, בפיסקה 12, בעמ' 320-321.

292.
במקרה שלפנינו אין טענה כי לחברה נחסך הצורך לקחת הלוואה או רווח אחר. החברה מודה, ועמה גם התובעים, כי הכסף היה בידי החברה, לצורך כל דבר ועניין, כאשר התובעים אינם מתעניינים מה תעשה החברה בכסף, ובלבד שתבצע את עבודות הפיתוח (כלשון התובעת בעדותה, בעמ' 5, כמצוטט בפיסקה 137 לעיל: "בעת שהעברתי את הכסף הוא כספם הם יכולים לקנות בו גלידה או לנסוע לחו"ל").

293.
הנשיא ברק ממשיך ומסביר את משמעות החזקת הכסף על ידי אדם, בהמשך הניתוח שלו (פרשת קרייתי, פיסקה 13, בעמ' 321-322), תוך הדגשה "כי המחזיק עושה שימוש – ולו גם עקיף – בכל כסף המצוי ב'מצבת נכסיו', ואפילו לא נעזר המחזיק במנגנון להשקעת כספים, עדיין אין ללמוד מכך שלא צמחה לו כל טובת הנאה מדחיית מועד תשלום החיוב. המציאות הפיננסית וההיגיון הכלכלי מצמיחים חזקה עובדתית, שלפיה המחזיק בכסף עושה בו שימוש, וכל דחייה בביצוע חיוב כספי חוזי טומנת בחובה טובת הנאה כלכלית".

294.
כפי שהערתי והסברתי לאורך כל פרק זה, אם אכן הייתה ניתנת הוראת השבה, היה על החברה להחזיר את הכסף יחד עם ריבית והצמדה, שכן החברה נהנתה מכך שהכסף נמצא בחזקתה. ברם, יש לחזור ולומר פעם נוספת כי החברה לא החזירה את הכסף, אלא עשתה בו שימוש לצרכי ביצוע הסכם הפיתוח.

295.
ניתן לומר, על דרך ההשאלה, כי אם החברה הייתה רוכשת באותו יום שקיבלה את הכספים מאת הרוכשים, אספלט או חומרי בניין אחרים, המשמשים לסלילת מדרכות, והייתה שומרת אותם במחסניה, לא היה איש מעלה בדעתו לדרוש ממנה לשלם הפרשי הצמדה וריבית. במקרה שלפנינו החברה לא עשתה כן, ובכך הסתכנה שמחירי האספלט וחומר הבנייה יעלו מעבר למדד (כפי שאכן היה).
יתרה מזו, כאשר מדובר בעבודות פיתוח, יכולה החברה לשמור עצמה מפני עליית מחירים של חומרי הבנייה. היא לא תוכל להתגונן מפני עליית שכר עבודה, שכמעט בכל השנים עולה מעבר למדד, וזה אחד הסיכונים המוטלים על החברה ולא על המשלם (הרוכשים במקרה שלנו).

296.
בכל מקרה, בפרשת קרייתי נקבעו עקרונות, אך לא הלכה קונקרטית, שכן התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי, כדי לקבוע את מערכת העובדות הרלבנטית, לעניין נוהגי המדינה לשמור כספים מעוקלים. עניין זה, בכל מקרה, אינו משליך באופן ישיר ומיידי על המקרה שבפני
נו, שכן עוסק הוא בצד ג שאינו צד לחוזה, ורק מחזיק מכוח דיני העיקול.

297.
גם פסק הדין של כב' השופט פרופ' עופר גרוסקופף, בפסק הדין המוזכר בסיפא של פיסקה 56 לפסק דינו של בית משפט השלום, אינו משליך מיידית על המקרה שלנו. שם אושרה תביעה ייצוגית ביחס לשאלה, כפי שנוסחה בסעיף 1 להחלטה: "האם יש חובה על חברת ביטוח, באותם מצבים בהם היא מנועה על פי דין מתשלום תגמולי ביטוח מכוח צו עיקול, לצרף לסכום תגמולי הביטוח הפרשי הצמדה וריבית בגין תקופת העיכוב בתשלום בשל העיקול". הדיון שם נסוב על שאלת עשיית עושר של חברת ביטוח, שכל חובתה היא לשלם כסף למבוטח, והיא עושה כן באיחור בשל עיקול, והטענה של התובעים היא כי במשך תקופת העיקול מוטלת חובה על חברת הביטוח לדאוג לכך שהכספים יושקעו באופן שלמבוטח יגיע סכום הביטוח (לאחר שהעיקול יוסר), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ולא באופן נומינלי.
298.
ברם, מה לכך ולסוגיה שבפני
נו?!
החברה אינה חייבת כספים לרוכשים, אלא התחייבה בחוזה לבצע עבודות פיתוח.
יתרה מזו, לאחר תום תקופת המניעה או ההגבלה (במקרה שלנו – תום תקופת הסיכול; בפרשת התובענה הייצוגית – הסרת העיקול), יש שוני מהותי בין חברת הביטוח שצריכה לשלם את הסכום שהיא חייבת למבוטח על פי חוזה הביטוח, לבין החברה שבפני
נו, שצריכה לבצע את אותן עבודות פיתוח, שהתחייבה בחוזה.

299.
מכאן עולה, כי פסקי הדין שהובאו על ידי השופטת המלומדת, הנכונים לכשעצמם, אין בכוחם לחייב את החברה בהפרשי הצמדה וריבית, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

300.
מעבר לצורך אוסיף כי גם לשיטת בית משפט קמא, אם אכן מדובר בזכות הרוכשים להפרשי הצמדה וריבית מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, כי אז זכותם, מבחינת התקופה, הינה ממועד התשלום של הרוכשים,
דהיינו: הרגע שבו הכספים נמצאם בידי החברה, והיא מפיקה מהם את טובת ההנאה הכלכלית, שהוא בשנים 1998-1999 (כאמור בפיסקה 12 לעיל) ועד מועד ביצוע העבודות בשנת 2009 (כאמור בפיסקאות 5 ו-47 לעיל). לעומת זאת, בית משפט קמא קבע את הפרשי ההצמדה והריבית משנת 2002, היום האחרון המיועד לביצוע סיום העבודות, ועד ליום הגשת התביעה בשנת 2008. מועדים אלה, אינם "מתאימים" לעילה עשיית עושר, לפי השקפת השופטת המלומדת.
מכל מקום, מאחר ולפי השקפתי יש לקבל את ערעור החברה מכל וכל, ביחס לסוגית עשיית עושר ולא במשפט, לא ראיתי צורך להרחיב יותר.

יז.7
זכאות לריבית והפרשי הצמדה על פי המשפט העברי
301.
מאחר והתבססתי בעניין עשיית עושר ולא במשפט, על המשפט העברי, יכול להקשות השואל כיצד יעלה על הדעת שניתן לחייב ריבית על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, כאשר ריבית אסורה מן התורה, לא פעם ולא פעמיים, שם היא מכונה נשך או תרבית (ספר שמות, פרק כב, פסוק כד: "אִם כֶּסֶף תַּלְוֶה אֶת עַמִּי אֶת הֶעָנִי עִמָּךְ לֹא תִהְיֶה לוֹ כְּנֹשֶׁה לֹא תְשִׂימוּן עָלָיו נֶשֶׁךְ"; ספר ויקרא, פרק כה, פסוק לו: "אַל תִּקַּח מֵאִתּוֹ נֶשֶׁךְ וְתַרְבִּית וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹקיךָ וְחֵי אָחִיךָ עִמָּךְ"; ספר דברים, פרק כג,
פסוק כ: "לֹא תַשִּׁיךְ לְאָחִיךָ נֶשֶׁךְ כֶּסֶף נֶשֶׁךְ אֹכֶל נֶשֶׁךְ כָּל דָּבָר אֲשֶׁר יִשָּׁךְ").

302.
ברם, גם ההלכה ערה לכך ויודעת כי להחזקת כספים אצל אחר יש משמעות כלכלית. הדבר בא לידי ביטוי במשנה הראשונה שבמסכת מכות, פרק א, משנה א:
"כיצד העדים נעשין זוממין?

...מעידין אנו באיש פלוני שהוא חייב לחברו אלף זוז, על מנת ליתנו לו מכאן ועד שלשים יום. והוא אומר: 'מכאן ועד עשר שנים'. אומדין כמה אדם רוצה ליתן, ויהיו בידו אלף זוז, בין נותנן מכאן ועד שלשים יום, בין נותנן מכאן ועד עשר שנים".

303.
אם על פי ההלכה, עדות שקר המחייבת פיצוי לצד הנפגע, כאשר כל העדות הינה ביחס לשוני במועד פירעון ההלוואה, נחשבת כיוצרת נזק של הפרש כספי, בין פירעון הלוואה בתוך 30 יום לבין פירעון הלוואה בתוך 10 שנים, הרי שלפי אותו קו חשיבה, אדם המחזיק כסף של אחר ואינו מחזיר לו אותו במועד, חייב לשאת בהפרש הכלכלי שבין מועד ההחזר הנכון לבין מועד ההחזר בפועל. מכאן, שגם מבחינת ההלכה, בהנחה שהיו מתקיימים התנאים המתאימים (וקבעתי לעיל שאינם חלים על הסיטואציה שבפני
י), הרי ניתן לחייב על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט את מחזיק הכסף ברווחים שהפיק מהכסף, ולזכות בסכום זה את בעלי הכסף.

יז.8


טענות דיוניות של החברה
304.
במסגרת טענותיה בערעור שהגישה, העלתה החברה שתי טענות דיוניות (ראה פיסקה 121 לעיל: סעד עשיית עושר ולא במשפט לא נכלל כלל בסעדים המבוקשים בכתב התביעה, בניגוד לתקנה 15 לתקנות; התביעה לסכום כסף מוגדר איננה כוללת את הסכומים שנפסקו לתובעים במסגרת העילה האמורה, וזאת בניגוד לחובת התובעים לכלול בסכום תביעתם את סכום הכסף הנתבע במדויק, כאמור בתקנה 16 לתקנות.

305.
ככל שמדובר בהזכרת העילה של עשיית עושר ולא במשפט, יש מן הצדק בתשובת הרוכשים כי המונח עשיית עושר ולא במשפט נכלל בסעיף 46 לכתב התביעה, כפי שצוטט לעיל בפיסקה 36 סיפא לעיל.

306.
אומנם הניסוח הוא כללי, אך כל עוד לא ביקשה החברה (הנתבעת) הבהרות או פרטים נוספים, לא ניתן לומר כי הרוכשים התובעים לא קיימו את תקנה 15, אשר נוקטת לשון כללית: "מקום שהתובע מבקש סעד בשל תביעות שונות או עילות המבוססות על נימוקים שונים, יצויינו התביעות או העילות, עד כמה שאפשר, בנפרד ובמובחן".

307.
לא כן הדבר ביחס להעדר פירוט הסכום. תקנה 9(9) לתקנות, מחייבת לכלול, כאחד ממרכיבי כתב התביעה, את "שוויו של נושא התביעה, ככל שאפשר לקבעו". תקנה 16(א), קובעת כי כאשר התביעה הינה לסכום כסף, כי אז, "יפורש בכתב התביעה הסכום הנתבע במדויק".
לעיל בפיסקה 36 הבאתי את הסכומים המפורטים בסיום כתב התביעה, כסעדים המבוקשים של התובעים, תוך פירוט כל אחת מן העילות. ביניהם לא היה הסכום בגין עשיית עושר ולא במשפט ולא היה אף סכום הקרוב קירבה כלשהי לסכום שנפסק לטובת התובעים.

308.
בנסיבות אלה, ייתכן והיה
מי שמחליט כי מבחינה פורמאלית, יש לקבל טענה מקדמית זו של החברה. אולם, סברתי כי מן הראוי לדון בערעור לגופו, וכך נהגתי.

יח.
סיכום
309.
אני מציע לחבריי, כי יינתן

פסק דין
בשני הערעורים במאוחד, כדלקמן:
א.
ערעור הרוכשים (33769-05-13) – יידחה.
ב.
ערעור החברה (36679-05-13) – מתקבל, והחיוב הכספי שהוטל על החברה לשלם לתובעים, כולל חיוב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, כפי שנקבעו בבית משפט קמא – מבוטלים.
ג.
בנסיבות הכוללות של העניין לא ייעשה צו להוצאות.
ד.
הגזברות תחזיר לכל אחד מבאי כוח הצדדים את הפיקדונות שהופקדו.

משה דרורי
, סגן נשיא

השופט ארנון דראל
:

אני מסכים לחוות דעתו של חברי הנכבד, סגן הנשיא, משה דרורי
, על נימוקיה ולעמדתו לפיה יש לדחות את ערעור הרוכשים ולקבל את ערעור החברה.
חברי הנכבד ערך ניתוח מעמיק ויסודי של הסוגיות העובדתיות והמשפטיות המתעוררות בתיק זה תוך שהוא נסמך על הדין ועל פסיקתו של בית המשפט העליון. לדידי, מצא חברי "תשובה בדבר חקיקה, בהלכה פסוקה או בדרך של היקש" לכל "שאלה משפטית הטעונה הכרעה" (סעיף 1 לחוק יסודות המשפט, תש"ם-1980) ומשכך הרי שהניתוח של הסוגיות השונות על בסיס המובאות מהמשפט העברי, שנעשה בחלקים שונים של חוות דעתו, הוא ל"רווחא דמילתא" כלשונו של חברי ואיני מוצא צורך להידרש לו.
בכפוף לכך, אני מצטרף, כאמור, לעמדתו של כב' סגן הנשיא.

ארנון דראל
, שופט
הנשיא דוד חשין
:

אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי, כב' סגן הנשיא דרורי, ומצטרף גם להערותיו של חברי, כב' השופט דראל.

דוד חשין
, נשיא

הוחלט כאמור בפסק דינו של סגן הנשיא משה דרורי
.

ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ד, 29 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.





דוד חשין
, נשיא

משה דרורי
, סגן נשיא

ארנון דראל
, שופט







עא בית משפט מחוזי 33769-05/13 איטה רוזן, פטר רוזן נ' אור מבואות ירושלים, מועצה אזורית מטה יהודה, מבואות בית"ר מושב שיתופי חקלאי בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 29/09/2013)