פסקי דין על ולדיסלב חמלנצקי | פסקי דין על אירנה חמלנצקי (קרילובצקי) | פסקי דין על אילן בבין | פסקי דין על רחל בבין |

38713-01/10 א     30/10/2013




א 38713-01/10 ולדיסלב חמלנצקי, אירנה חמלנצקי (קרילובצקי) נ' אילן בבין, רחל בבין








בית משפט השלום באשדוד



ת"א 38713-01-10 חמלנצקי ואח' נ' בבין ואח'




בפני
כב' סגן הנשיא, השופט גיל דניאל


התובעים
הנתבעים שכנגד
1.
ולדיסלב חמלנצקי
2.
אירנה חמלנצקי (קרילובצקי)


ע"י ב"כ עו"ד עידו פרישתא


נגד

הנתבעים
התובעים שכנגד
1.
אילן בבין
2.
רחל בבין

ע"י ב"כ עו"ד לורה מישוק





פסק דין


הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדירה המצויה ברחוב ההגנה 19/4 באשדוד (להלן - "הדירה").

ביום 20.08.09 נחתם בין התובעים לנתבעים חוזה מכר לפיו רכשו התובעים מהנתבעים את הדירה.

התובעים הגישו תביעתם לבית המשפט המחוזי וביקשו להצהיר על ביטול חוזה המכר וכן דרשו פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם לפי טענתם בשל הטעיה וכן הפרה של חוזה המכר מצד הנתבעים.

בדיון שנערך בבית המשפט המחוזי נקבע, כי חוזה המכר אכן מבוטל והמחלוקת נוגעת לשאלה, איזה צד הפר את החוזה, וכפועל יוצא מכך – איזה צד חייב לפצות את הצד האחר בגין כך. לפיכך, הערת אזהרה שנרשמה לטובת התובעים, בוטלה. התיק הועבר לדיון בבית משפט זה, לעניין התביעות הכספיות ההדדיות של הצדדים.

לטענת התובעים, קודם לחתימת חוזה המכר, הציגו הנתבעים בפני
התובעים את הדירה וטענו בפני
הם במפורש כי הדירה על כל חלקיה, נבנתה כדין.

עם חתימת חוזה המכר שילמו התובעים לנתבעים את התשלום הראשון הנקוב בחוזה בסך של 35,000 ₪.

התובעים הבהירו לנתבעים כי בכוונתם לממן חלק ניכר מעלות רכישת הדירה באמצעות הלוואה בנקאית עם שיעבוד על דרך של משכנתא. כחלק מהליך קבלת ההלוואה, הגיע לדירה שמאי מטעם הבנק. לטענת התובעים, רק אז התגלה להם לראשונה כי המוכרים הסתירו מהם שחלק ניכר מהדירה (לרבות, המרפסת ועליית הגג) נבנה ללא היתר בניה וכן בחריגה מההיתר שניתן לדירה.

בשל כך, הודיע הבנק לתובעים כי לא יוכלו לקבל את ההלוואה בסכום שביקשו, לצורך מימון רכישת הדירה. התובעים פנו מיד לעירית אשדוד וביקשו לברר אם אכן קיימות בדירה חריגות בניה. בעקבות ביקורת שנערכה על ידי מפקח מטעם העיריה, הודיעה העיריה לתובעים כי אכן עליית הגג ומרפסת הגג, נבנו ללא היתר בניה.

על רקע זה הודיעו התובעים על ביטול חוזה המכר, בטענה לפיה הנתבעים הטעו אותם בקשר למצב הדירה וקיומן של חריגות הבניה. עוד נטען כי התנהגות הנתבעים עלתה גם כדי הפרה יסודית של חוזה המכר.

הנתבעים טוענים בכתב ההגנה, כי קודם לחתימת חוזה המכר, הגיעו התובע ואביו לדירה, מספר פעמים ובחלק מהפעמים גם בלווי מתווכת.

הנתבעים טוענים, כי הציגו בפני
התובעים את כל המסמכים הנוגעים לדירה ואשר ניתן ללמוד מהם כי לחלקים מסוימים בדירה אין היתר. התובעים בדקו את כל הנדרש, ולאחר שביצעו הבדיקות החליטו כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה ואישרו בחוזה המכר כי בדקו אותה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם.

לטענת הנתבעים, התובעים הם אלו שהפרו את חוזה המכר, בכך שנמנעו מלקיימו. לפיכך, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה דרשו לחייב את התובעים בפיצוי המוסכם בסך של 70,000 ₪ הקבוע בחוזה המכר (בניכוי הסך של 35,000 ₪ אשר שולמו על ידי התובעים כתשלום ראשון לפי חוזה המכר). כמו כן, דרשו הנתבעים לחייב את התובעים בתשלום סכומים נוספים, כפיצוי בגין נזקים שנגרמו לנתבעים.

במסגרת ההליכים המקדמיים, פנו הנתבעים לעורך הדין אשר ייצג את הצדדים בעסקת המכר לצורך קבלת מסמכים שהיו מצויים בידו ובהתאם לצו שיפוטי שניתן בעניין, הועברו לידיהם מסמכים ובהם מסמך שנחתם על ידי התובע ביום 23.08.09 ובו נרשם: "מאשר שהייתי בעירית אשדוד ובדקתי שההיתרים של הדירה שרכשתי ברחוב ההגנה 19/4 הינם בסדר".

מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע.
בהמשך, הגישו התובעים תצהיר עדות ראשית גם של אביו של התובע.
כמו כן הוגשה מטעמם של התובעים, חוות דעת שמאי, מר דוד גוזלן.

מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע.
ביחד עם תצהירו של הנתבע הוגשה חוות דעת מומחה לגבי תמלילים של שיחות אשר נערכו בין הצדדים.
כן הוגשה חוות דעת של שמאי מטעם הנתבעים.

העדים אשר הוגשו תצהירים מטעמם, העידו בבית המשפט ונחקרו בחקירה נגדית אודות המפורט בתצהירים. כמו כן, העיד בבית המשפט גם השמאי מטעם התובעים.

בין הצדדים כאמור קיימת מחלוקת לגבי מצגים שהוצגו על ידי הנתבע בפני
התובע ואביו, קודם לחתימת הצדדים על חוזה המכר.

לטענת הנתבע, הוא יידע את התובע אודות חריגות בניה הקיימות בדירה הכוללות הזזת חדרים (לפי הנטען, על מנת ליצור איוורור בדירה). כן טוען הנתבע, כי הציג רק קומה אחת כדירה השייכת לו תוך שהסביר כי אפשר לסגור את העלייה שבנה ללא היתר המובילה לקומת הגג.

התובעים טוענים, כי הנתבע הציג מצג לפיו יש לדירה היתרים לכל חלקיה. מבחינתם של התובעים, הדירה שנמכרה כללה גם את הקומה העליונה.

באשר למחלוקת הנוגעת לקומת הגג (היינו לאותו חדר נוסף אשר נבנה על ידי הנתבע בקומת הגג ואליו נבנה גרם מדרגות), הרי שאין כל ספק, כי קומה זו היוותה חלק מהנכס הנמכר.

החדר הבנוי על קומת הגג מחובר לקומה התחתונה בדירה ומהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. עליית הגג הוצגה על ידי הנתבע בפני
התובע ואביו. ברור, כי רוכשי הדירה ראו בחדר הנוסף כחלק מהדירה. אינני מקבל את עדותו של הנתבע, אשר טען כאילו הבהיר שעליית הגג אינה חלק מהדירה.

בעת שהדירה הוצגה לתובע ולאביו, הוצג גם החדר שנוסף על הגג אליו קיימת גישה מדירת הנתבעים. בחינת הראיות בקשר למשא ומתן בין הצדדים מעלה, כי מדובר בחלק מן הממכר וברור כי התובעים היו מעוניינים לרכוש את הדירה כולל חלק זה. אילו היתה מועברת החזקה בדירה לידי התובעים, הרי שהיו מקבלים גם את עליית הגג.

גרסתו של הנתבע לפיה עליית הגג אינה חלק מהדירה אינה תואמת את המציאות. גרסת הנתבע לפיה הציג את עליית הגג כחלק נפרד אשר אינו נמכר יחד עם יתר הדירה, לא היתה משכנעת, ולא תאמה את מכלול הראיות. ניסיונו של הנתבע להכניס לפיו של התובע במהלך השיחה שהוקלטה, כאילו לא מכר לו את הקומה העליונה, היה ברור, ולא מצאתי כי היה בדברי התובע בשיחה אישור ברור לכך.

העובדה לפיה בחוזה המכר צוין כי מדובר בדירה בת 5 חדרים, אינה מעלה או מורידה, שכן ברור כי מדובר בתיאור לא מדויק של הנכס הנמכר. יצוין, כי אף אילו הצדדים היו מסכימים על מכירת חלק מהנכס בלבד (ולא כך הדבר) לא היה בידיהם לעשות זאת, שכן עליית הגג המחוברת לדירה ומהווה חלק מהדירה לא יכולה להוות נכס או ממכר נפרד.

לעניין חוזה המכר יש להעיר, כי כאשר נמכר נכס והוא כולל חלקים אשר נבנו ללא היתר או בניגוד להיתר, הרי שיש לצפות כי החוזה יתייחס לכך ויסדיר את המשתמע מכך. קיומן של חריגות בניה בנכס אינו רק עניין כספי, הכרוך בהכשרת הבניה או בהסרתה. בעל הנכס (החדש) חשוף בשל כך להליכים פליליים ולאישום בגין שימוש בנכס שנבנה ללא היתר או בחריגה מהיתר. במקרה זה, נושא חריגות הבניה ואי ההתאמה בשטחי הממכר לרישום בטאבו, לא הוזכר בחוזה המכר, ויש לזקוף זאת לחובת המוכרים (הנתבעים).

גם העובדה לפיה השמאי מטעם הבנק העריך שווי הנכס לפי אותם שטחים אשר בגינם יש היתר ואילו שטחים ושינויים שלא ניתן להם היתר, לא הוערך שווים, אינה מלמדת על כך שכביכול נמכרו רק השטחים החוקיים. מתיאור הדירה בחוות הדעת עולה, כי היא כוללת את השטחים המהווים חריגה מהיתר בקומה הראשונה וכן את עליית הגג, שנבנתה ללא היתר. השמאי בחר שלא להעריך שווי הדירה כולל שטחים אלו, וזאת בהתאם לשיקול דעתו המקצועי. מחוות הדעת עולה, כי כלל השטחים מהווים חלק מהנכס. מהראיות עולה כי הנכס נמכר בשלמותו, על כל חלקיו.

טענתו של הנתבע, לפיה כביכול מכר רק את הקומה התחתונה ללא עליית הגג, נובעת רק מהעובדה לפיה עליית הגג נבנתה ללא היתר, והיא הועלתה רק לאחר שפרצה מחלוקת בין הצדדים, כאשר חריגות הבנייה בדירה הובילו את התובעים לחזור בהם מעסקת המכר.

באשר למחלוקת בין הצדדים בשאלה, האם הנתבע הציג בפני
התובע ואביו, קודם לחתימה על חוזה המכר, את המידע בדבר חריגות הבניה בדירה, אני סבור כי הנתבע לא הציג את המידע המלא בעניין זה. ודאי שהמשמעויות המלאות של הבניה הבלתי חוקית לא הובהרו לתובע ואביו, ולא היו מובנות להם.

הראיות שהובאו מלמדות, כי המידע המלא והמשמעויות הנוגעות לחריגות הבניה שהיו קיימות בדירה, נחשפו בפני
התובע באופן מדורג. בחלק מן השלבים, בהם נחשף בפני
התובע מידע נוסף, ניסה הנתבע למזער את משמעותו של המידע, וניסיון זה תרם לכך שהתובעים, אשר אכן היו מעוניינים ברכישת הדירה, לא חזרו בהם באותו שלב מרצונם זה. בסופו של דבר, כאשר עמדו בפני
התובעים הנתונים המלאים ומשמעותם, החליטו לסגת מן העסקה.

כן יצוין, כי הקשיים הנוגעים למכר הדירה לא נגעו רק לקיומן של חריגות בניה אלא גם לאי התאמה בין שטח הדירה לבין השטח הרשום.

ביום 3.9.09 נערך ביקור בדירה על ידי שמאי מטעם הבנק. עדותו של התובע לפיה במעמד הביקור נמסר לו מהשמאי, כי יש אי התאמה בין שטח הדירה לבין הרישומים שלה בטאבו, לא נסתרה. אפשר וכבר באותו מעמד, יכול היה התובע להבין כי יש גם קושי הנוגע לחריגות בניה (ודומה, כי הדברים אף קשורים זה לזה) וכי אי ההתאמה בשטח נעוץ בנושא ההיתרים, אך ברור, כי המוקד באותה עת היה בשטח הדירה ולא בחריגות הבניה. ודאי שמשמעותן המלאה של חריגות הבניה, טרם נחשפה בפני
התובע.

אין בין הצדדים מחלוקת, כי באותו שלב נערך מפגש בין הצדדים במשרדו של עורך הדין אשר ערך עבורם את חוזה המכר, ובמעמד זה הודיע התובע כי הוא מבקש לבטל את ההסכם. בתום הפגישה הוסכם, כי תינתן לתובע שהות בת 24 שעות להודיע האם חוזר בו מהעסקה או מבקש להמשיך בקיומה.

משמעות סיכום הדברים בפגישה האמורה הוא, כי אילו היה התובע עומד על רצונו לבטל העסקה, היתה העסקה מתבטלת בהסכמת הצדדים.

לא ברור מדוע דחקו הנתבע ועורך הדין בתובע להודיע עמדתו בתוך פרק זמן כה קצר, בן 24 שעות. הרושם המתקבל הינו של הפעלת לחץ לצורך מתן הודעה, כאשר ברור לכל המעורבים בדבר, כי התובעים מעוניינים בדירה, אך מצויים בחוסר הבנה לגבי מצבה החוקי והרישומי.

אני מקבל את עדותו של התובע לפיה באותו פרק זמן קצר שניתן לו להודיע על עמדתו, הנושא שעמד במרכז הדיון בין הצדדים נגע לרישום שטח הדירה. מטעם זה, כאשר התובע חתם על המסמך מיום 8.9.09 נרשם במסמך כי הוא יודע שגודל הדירה בטאבו הוא 38.4 מ"ר.

התובעים התלבטו ביחס למימוש עסקת המכר, והחליטו בכל זאת להמשיך בה, על רקע אותו מידע שהיה בידיהם באותו שלב.

רק מאוחר יותר, התקבלה חוות דעתו של השמאי מטעם הבנק. חוות הדעת האמורה חשפה את מלוא חריגות הבניה. בשלב זה, התבהרה בפני
התובעים התמונה העגומה הנובעת מחריגות הבניה המשמעותיות הקיימות בדירה. בכלל זאת, מדובר היה בחריגות אשר סיכלו את האפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא בסכום הנדרש. כמו כן, בניגוד למצגים שהוצגו על ידי הנתבע, כאילו כל נושא ההיתרים ואי ההתאמה בשטח הדירה הינו פשוט ולא צריכה להיות איתו בעיה, נתחוור לתובעים כי מדובר בחריגות משמעותיות, שיש ספק רב ביחס לאפשרות הכשרתן.

התובעים החלו לברר את המשמעויות הכרוכות באותן חריגות בניה שהתגלו במלואן אותו שלב, ונתברר להם, בין היתר, כי אף עלול להינקט הליך שיפוטי להריסת החריגות. כמו כן עלה, כי דבר חריגות הבניה ידוע לעירייה ומשכך, גם יכולה להתעורר בעיה בקבלת אישור העירייה להעברת הבעלות בטאבו.

בשלב זה, עמדה לתובעים הזכות לבטל את הסכם המכר והם הודיעו על ביטולו.

הנתבעים התייחסו בהרחבה לתמלול השיחה שנערכה בין הצדדים. שיחה זו נערכה בשלב שבו כבר נודע לתובעים על חריגות הבניה והם דרשו לבטל העסקה. לפיכך, ככל שהתובע הודה באותה שיחה כי היה ידוע לו על כך שאין היתר, לא ברור מכך ממתי היתה קיימת ידיעה זו. מכל מקום, התובע הבהיר באותה שיחה, כי לא ידע שאי אפשר להכשיר את הבניה.

הנתבע הקליט שיחה זו שכן ידע, כי יש בידי התובעים בסיס מוצק לטענה בדבר הטעייה, ועל כן ניסה לשים בפי התובע אמירות שונות, ולהקליטו, לצורך שימוש בהקלטה לצרכיו. לא מצאתי כי יש בתמלול השיחה כדי לשנות את המסקנות המפורטות לעיל.

כאשר התובעים הודיעו על רצונם לבטל העסקה, פעלו הנתבעים בחוסר תום לב שעה שעמדו על קיומו של הסכם המכר. כל זאת, שעה שידעו כי התובעים, זוג צעיר בראשית דרכו, מעוניינים ברכישת הדירה ואף הביעו רצון עז לממש ההסכם, ורק מלוא התמונה הנוגעת לחריגות הבניה ומשמעותן, היא שהביאה אותם לבטל את העסקה.


חוסר תום הלב מצד הנתבעים, שעה שדרשו לקיים את חוזה המכר, היווה המשך למצגים החלקיים והמטעים שהוצגו על ידי הנתבע בשלבי המו"מ קודם לחתימת חוזה המכר ולניסיון לגמד ולמזער את משמעות החריגות, אף כאשר עמד הנושא על הפרק.

הרושם המתקבל הינו, כי הנתבעים ידעו היטב כי קונה סביר היה מתקשה להסכים לרכוש את הדירה באותם תנאים, כשהיא כוללת את חריגות הבניה המשמעותיות. לכן, ביקשו לתפוס את התובעים בהסכמתם המוקדמת (שעה שמלוא המידע לא היה גלוי בפני
הם).

חוסר תום ליבם של הנתבעים עלה גם בעת שדרשו מהתובעים תשלום פיצוי בגין ביטול חוזה המכר, וזאת בשעה שבפועל, ביטולו של חוזה המכר לא רק שלא הסב להם כל נזק אלא אף שיפר את מצבם. לאחר ביטולה של העסקה על ידי התובעים (וככל הנראה מתוך ידיעה כי קונה סביר יתקשה להסכים לרכוש הנכס במצבו) פעל הנתבע להכשרת הבניה ובחלוף פרק זמן ניכר, הדבר עלה בידיו. כמו כן, עולה מן הראיות כי ערך הדירות באזור עלה. מכך שלא יכולה להיות מחלוקת, כי ערכו של הנכס כיום גבוה באופן משמעותי מהמחיר הנקוב בחוזה המכר.

לאחר חתימת חוזה המכר, שעה שעלו הבעיות הנוגעות לשטח הדירה (הנובעות למעשה מקיומה של הבניה ללא היתר), הסכימו הצדדים על אפשרות לביטולה של העסקה. לתובעים ניתן פרק זמן קצר בן 24 שעות להודיע עמדתם, והם הודיעו כי מעוניינים להמשיך בביצוע העסקה, אך לאחר מכן (שעה שנחשפו לתמונה המלאה) חזרו בהם מהודעתם זו ועמדו על זכותם לביטול העסקה.

נוכח המפורט לעיל, יש לקבוע כי הנתבעים מנועים מלטעון נגד רצונם של התובעים במימוש זכותם לביטול העסקה.

במצב דברים זה, יש לחזור להסכמת הצדדים בדבר אפשרות ביטול העסקה, כפי שהתגבשה באותו שלב. אף שלכאורה היו התובעים רשאים להודיע על ביטול ההסכם מחמת אי גילוי והטעייה, הרי שיש לראות בהודעתם על ביטול ההסכם, כמבוססת על הסכמת הצדדים. באותו שלב, לא עמדו התובעים על דרישה לפיצויים. אילו התובעים היו מודיעים על מימוש זכותם לביטול העסקה כבר באותו שלב, הרי שככל הנראה לא היו דורשים מהנתבעים פיצוי.

נוכח זאת, אף שהתובעים הם שנשאו בעיקר ההוצאות הנוגעות לחתימת חוזה המכר, ובכלל זאת בשכר טרחת עו"ד וכן בהוצאות נלוות כגון התשלום למתווכת, אינני פוסק לטובת התובעים פיצויים בגין נזקיהם. התוצאה היא, כי הסכם המכר בוטל, וכל צד נותר כשהוא נושא בהוצאות שהיו לו בקשר לחתימת חוזה המכר.

לאחר ביטול העסקה, על הנתבעים להשיב לתובעים את הסך של 35,000 ₪ ששולם להם.

הסך האמור יועבר לתובעים על ידי הנתבעים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.8.09.

הנתבעים יישאו בתשלום הוצאות התובעים בהליך זה (לרבות אגרת המשפט, שכר העדים והוצאות חוו"ד שמאי).

בנוסף, הנתבעים יישאו בתשלום שכ"ט עו"ד של התובעים בסך של 5,900 ₪.

הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום.



ניתן היום, כ"ו חשון תשע"ד, 30 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 38713-01/10 ולדיסלב חמלנצקי, אירנה חמלנצקי (קרילובצקי) נ' אילן בבין, רחל בבין (פורסם ב-ֽ 30/10/2013)