פסקי דין על דב דויטש | פסקי דין על עזבון א' פרל ז"ל | פסקי דין על טובה פרל |

683/82 עא     01/07/1984




עא 683/82 דב דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל, טובה פרל




(פ"ד לח (2) 729)

בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

ערעור אזרחי מס' 683/82
השופטים: כבוד השופט א' ברק

כבוד השופט ש' לוין

כבוד השופט ג' בך
המערער: דב דויטש

ע"י ב"כ עו"ד מ' רכטמן

נ ג ד

המשיבים: 1. עזבון א' פרל ז"ל

2. טובה פרל

ע"י ב"כ עו"ד ר' אנושי, עו"ד י' אנושי
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטים ח' בן דרור, מ' אילן, ו' אוסטרובסקי-כהן) מיום 7.7.82 בע"א 965/81, בו נתקבל ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום ברמת-גן (השופט י' מטלון) מיום 16.9.81 בת"א 477/78.
פסק-דין

השופט ש' לוין
: העובדות:

1. בשנת 1956 שכר המערער, שהוא חזן במקצועו, ממורישם של המשיבים, דירה בבני-ברק
למטרת מגורים. בשנת 1968 קיבל המערער משרה של חזן בדרום-אפריקה, לתקופה של שלוש שנים, ועבר עם משפחתו לגור בארץ זו. חוזה העבודה של המערער חודש מפעם לפעם עד לשנת 1978. באותה שנה עברו המערער ומשפחתו לאוסטרליה, שם כיהן המערער ועדיין כהן כחזן, וזאת למרות הצהרותיו בבית-משפט השלום, שבכוונתו לשוב ארצה בחודשים יולי-אוגוסט 1981. בסביבות חודש אוקטובר 1978 הגיש מורישם של המשיבים לבית-משפט השלום ברמת-גן תביעת פינוי בשל נטישה. בית-משפט השלום קבע, שהמערער נטש את המושכר, אך דחה את התביעה משום שסבר, כי על-פי ההלכה הפסוקה, והעובדות שהוכחו לפניו, ויתר המשכיר על עילת הנטישה. ערעורם של המשיבים על פסק הדין נתקבל בבית המשפט המחוזי בתל-אביב; המערער עתר לקבלת רשות ערעור, והנשיא לשעבר, השופט י' כהן, הורה שהבקשה תידון כאילו ניתנה רשות לערער, והערעור הוגש, לפי הרשות שניתנה, לגבי טענת הוויתור בלבד.

2. אין חולקים על כך, שבכל הזמנים הרלוואנטיים המשיך המשכיר לקבל דמי שכירות מן המערער. ביום 29.5.78 אף שלח פרקליט המשכיר דרישה למערער להעלות את דמי השכירות גם לגבי התקופה שלאחר הגשת התביעה (המוצג נ/2). השופט המלומד של בית-משפט השלום נטה, ככל הנראה, לדעה, שהמשכיר לא ויתר על עילת הנטישה על-ידי עצם קבלת דמי שכירות, אך ראה עצמו אנוס על יסוד פסק הדין בע"א 805/75 בן שלמה ואח' נ' קובדלו, פ"ד ל(3) 238, לקבוע, שהנטישה היא מעשה חד-פעמי, והמשכיר, שהמשיך לקבל דמי שכירות בידיעה על הנטישה, איבד את זכותו לפנות את המערער מן הדירה. עוד קבע שופט בית-משפט השלום, שהמשיב לא הודיע מעולם למערער, שהוא מתנגד לנטישה, ועל-ידי כך שלל מן המערער את האופציה לשקול אם ברצונו לשוב ארצה או לאבד את הדירה.

סבורים אנו, שצדק בית המשפט המחוזי בקבלו את הערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום.

משמעותו של ויתור

3. השאלה, אם פלוני המשכיר ויתר על עילת פינוי נגד דיירו על-ידי קבלת דמי שכירות, עשויה להתעורר במצבים רבים ומגוונים, ונמנה אחדים מהם:
(א) הדייר הפר את חוזה השכירות בתקופה החוזית הפרה יסודית. קבלת דמי שכירות על-ידי המשכיר, בידיעה על ההפרה, מהווה ויתור על הזכות לבטל את החוזה, גם אם המשכיר מצהיר על כוונתו לשמור על זכות הביטול. הטעם לדבר (על-פי הדין שקדם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970): ההפרה נתנה בידי המשכיר ברירה לבטל את החוזה או שלא לבטלו, וקבלת דמי השכירות מהווה שימוש בברירה, תהיינה אשר תהיינה הצהרותיו של המשכיר: ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד, פ"ד ב 604; פ"ע ב 261.

(ב) הדייר הפר את תנאי השכירות בתקופה הסטטוטורית. קבלת דמי שכירות עשויה לשמש ראיה לוויתור על ההפרה, ואין היא כשלעצמה מהווה ויתור: המ' 336/58 רובינשטיין נ' עזבון ברוך קרמן ואח', פ"ד יב 1647, פ"ע לוי 174. בבוא בית המשפט להחליט, מה משמעותה של קבלת דמי שכירות, ייתן דעתו, מחד גיסא, לעובדה, שכל זמן שהדייר לא פינה את המושכר בפועל, או לא ניתן נגדו פסק-דין של שכירות, זכאי המשכיר לדמי שכירות, וגם להצהרות בעל הבית בשעת קבלת דמי השכירות; ומאידך גיסא, לרעיון, שהתגבש בציבור בעלי הבית והדיירים, שקבלת דמי שכירות יכולה להיחשב כוויתור: ע"א 41/48 [2] הנ"ל.

אכן בסוג האמור של המקרים נוכל להבחין בשני מצבי משנה. יש שקבלת דמי השכירות משמשת אך כשהשלמה עם ההפרה בעבר; ויש שקבלת דמי השכירות משמשת כראיה, שהמשכיר הסכים או השלים עם שינוי תנאי השכירות לגבי העתיד: ע"א 138/54 דרויש נ' חיים ואח', פ"ד י 986, פ"ע כו 268; ע"א 497/59 פרנק נ' לנגברג, פ"ד יד 1441; פ"ע מח 12; ע"א 401/75 נכס ברחוב בורוכוב 38 בת"א בע"מ נ' ק' שוימר ואח' וערעור שכנגד, פ"ד ל(1) 320; ע"א 590/79 אריסון נ' סטניסלבסקי, פ"ד לד(4) 579. האבחנה בין שני מצבי המשנה תלויה בנסיבות, כגון באורך התקופה שבגדרה המשיך המשכיר לקבל את דמי השכירות, בלי למחות על ההפרה.

(ג) נטישה "נקיה" של המושכר. דייר הנוטש בית מגוריו, אינו זכאי עוד להגנת חוקי הגנת הדייר, שאין חוקים אלה פורשים עליו את הגנתם, אלא כל עוד הדייר מחזיק בו וגר בו בפועל ממש: ע"א 446/63 ז' שיינה ואח' נ' שן ואח', פ"ד יח(1) 371. אכן, נפסק אצלנו, בניגוד לדין האנגלי, שכל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי נגד הדייר וכל עוד לא פינה הדייר את המושכר לחלוטין, עדיין נחשב הוא כמחזיק כדין של המושכר מבחינת דיני הקניין, כלפי המשכיר: ע"א 74/49 א' ברנהרד ואח' נ' פריצוביץ, פ"ד ד 711 וע"א 300/71 קטן נ' ארוילי, פ"ד כו(2) 796, והשווה לעומת ע"א 404/61 סקיבינסקיה נ' יורושיץ, פ"ד טז 347. אך חזקה זו מועדת היא להגיע לקיצה עם מתן פסק-דין של פינוי נגד הדייר, או עם פינוי המושכר לחלוטין על-ידיו, שכן אין עוד כל צידוק לפרוש עליו את הגנת החוק. בשל מה נצא מגדרנו כדי לפרש את התנהגות המשכיר, בקבלת דמי השכירות, כהסכמה לפרוש את הגנת החוק על מי שאינו ראוי לה? הרי קשה לכאורה להניח, שהמשכיר התכוון בקבלת דמי השכירות להעניק זכויות לדייר נעדר.

יתר על כן כבר נפסק בע"א 19/51 ע' מיוש ואח' נ' מזרחי, פ"ד ח 363; פ"ע טו 139, בעמ' 364, כי:

"...כל עוד לא פינו המערערים את הדירה בפועל, או לא ניתן נגדם צו פינוי, הרי הם מוגנים על-ידי החוק, וקבלת דמי השכירות החוקיים המגיעים מהם, ואשר המשיב זכאי לקבלם במשך התקופה הזאת לא תוכל, איפוא, להתפרש כויתור מצדו על העילה שהם חייבים לפנות את הדירה בשל נטישתה על-ידם..."

והשווה: ע"א 300/71 [10] הנ"ל. בעמ' 801.

(ד) נטישה "פלוס" - מקרה מעורב. פלוני הדייר הסטטוטורי מפר את חוזה השכירות, מעביר חזקה במושכר לאלמוני, והוא עצמו חדל להתגורר במושכר. המשכיר ממשיך לקבל דמי שכירות מפלוני תוך ידיעת העובדות: יכול שהתנהגותו של המשיב תתפרש כהשלמה עם הפרת החוזה בעבר, ויכול שהיא תתפרש כהסכמה מכללא לשימוש חורג מהחוזה ולהחזקת אלמוני במושכר (שני המצבים שבמקרה (ב) לעיל) ע"א 544/65 גרטנר נ' י' קרמר ואח', פ"ד כ(2) 113; כשאנו נוקטים במצבים האמורים לשון ויתור, אין אנו מתכוונים ליסוד "הנקי" של הנטישה אלא למרכיבים החוזיים של קשר השכירות.

4. בפרשה האמורה בע"א 805/75 [1], עליה סמך בית-משפט השלום את פסק-דינו, שכר המערער דירה והתגורר בה, מלכתחילה גם עם אמו, עד שהפך לדייר סטטוטורי. המערער עזב את הדירה, עבר להתגורר עם משפחתו בדירה אחרת והשאיר את אמו בדירה נושא הערעור, כשלפי קביעת הרוב הוא המשיך לשלם דמי שכירות. קביעת הרוב, מפי השופט ברנזון, הייתה כי קבלת דמי שכירות בנסיבות אלה במשך תקופה של כשנתיים, "בידיעה ברורה שהמערער עזב מזמן את הדירה והמערערת (האם - ש' ל') היא היחידה המתגוררת והמחזיקה בה, מבלי למחות ומבלי לנקוט צעד כלשהוא לשמירת זכותה לתבוע את החזרת הדירה, בכך יש לראות ויתור והשלמה..." (שם, בעמ' 245). במהלך פסק-דינו קבע השופט ברנזון שלושה דברים, ששומה עלינו להתייחס אליהם:

(א) "נטישה היא פעולה חד-פעמית ובהיוודע דבר הנטישה לבעל הבית, הרי שיש בידו עילת פינוי נגד הדייר הסטטוטורי" (שם, בעמ' 244).

(ב) הדייר רשאי לוותר על עילת הנטישה, "והמשכת קבלת דמי-השכירות במשך תקופה ניכרת ללא הסתייגות... תשמש בדרך-כלל הוכחה מספקת על ויתור כזה" (שם).

(ג) לעניין ויתור אין נפקא מינה בין עילת פינוי המבוססת על הפרת תנאי השכירות, לבין עילת פינוי מחמת נטישה והעברת זכות המגורים לאחר.

אתייחס עתה לשלוש הקביעות האמורות בנפרד.

(א) האם נטישה היא פעולה חד-פעמית? שומה עלינו לברר תחילה למה הכוונה בדיבור "פעולה חד-פעמית": פלוני הדייר, שעזב את דירתו בתאריך פלוני, מתוך כוונה שלא לשוב עוד אליה, עשה, ללא ספק, פעולה חד-פעמית של נטישה, אך מכאן ואילך פלוני הוא "דייר נעדר", וקיים מצב נטישה ההולך ומתמשך; אכן, מבחינה זו נטישה הינה מצב העשוי להתפרש לאורך זמן רב; מאידך גיסא קיימים מצבים, ואלו הם הרוב, שבהם עוזב אלמוני הדייר את דירתו כשבכוונתו לחזור אליה, מעין עזיבה על-תנאי, אך במשך הזמן הולכת כוונה זו ונמוגה עד שברגע נתון כבר ניתן לקבוע, שאין היא קיימת עוד; נוכל להגיד במקרה כזה, כי הנטישה בוצעה שלבים שלבים: ע"א 578/61 דינר נ' קאופמן, פ"ד טז 1505, ונוכל להגיד שגם כאן קיים איזה רגע תיאורטי, שבו הנטישה הושלמה, בסופו של התהליך האמור, ולכן מדובר גם במקרה זה בנטישה שהיא חד-פעמית. אכן, גם במקרה זה, קיים, מכאן ואילך, מצב מתמשך של נטישה.

אפשר אולי להבין את האמור בע"א 805/75 [1] באשר לנטישה חד-פעמית, שהוא מתייחס לעובדות שנדונו במקרה ההוא, שהוא המקרה (ד) לעיל, כאשר ברגע מסוים עזב המערער את הדירה והשאיר בה את אמו; ברם, אם הייתה כוונת השופט ברנזון באותו מקרה לקבוע כלל, שנטישה לאחר ההתגבשות עילתה היא אקט חד-פעמי, הרי נראה לי שגישה זו מוטעית היא.

(ב) המשכיר רשאי לוותר על עילת הנטישה, והמשכת קבלת דמי השכירות עשויה לשמש ראיה לוויתור. בנסיבות המקרה הנוכחי אמנע מנקיטת עמדה לגבי המקרה הנדיר, שבו מוותר בעל הבית במפורש על עילת הנטישה, ואצטמצם לשאלה, אם קבלת דמי שכירות, בידיעה על הנטישה, עשויה לשמש ראיה לוויתור. כפי שכבר הוסבר לעיל, זכותו של המשכיר היא, להמשיך ולקבל את דמי השכירות מן הדייר, שנטש את המושכר, ובשל מה תתפרש התנהגותו כוויתור? דחיית ההשקפה שהנטישה היא מעשה חד-פעמי, במובן שכבר הוזכר לעיל, יש בה גם כדי לדחות את התיזה שיש לראות בקבלת דמי השכירות ויתור על עילת הנטישה.

(ג) לעניין ויתור אין הבדל בין עילת פינוי המבוססת על הפרת תנאי השכירות, לבין עילת פינוי מחמת נטישה והעברת זכות המגורים לאחר. ניתוח התיזה האמורה נראה לי כנכון, בהנחה שמדגישים את סיפתה, דהיינו את עניין העברת זכות המגורים לאחר. המדובר בנטישה "פלוס", והוויתור על-ידי קבלת דמי השכירות מתייחס לא לעצם הנטישה, אלא לעובדה שאדם אחר מתגורר במושכר מכוח הדייר, וזה המשיך לשלם דמי שכירות; ברם אם בנטישה "נקיה" קא עסקינן (המקרה (ג) לעיל) - שאני. לעניין זה מעדיף אני את חוות-דעתו הנפרדת של הנשיא אגרנט, בע"א 805/75 [1] הנ"ל באמרו, בעמ' 249:

"כפי שצויין, אילו הוכח שהמשיבה גבתה את דמי-השכירות הנדונים, הייתי רואה בעובדה זו משום הסכמה מכללא מצדה שחזקת האם בדירה תיחשב כחזקת הבן, ודוחה מטעם זה את עילת הנטישה. אולם אין בין ההשקפה הזאת לבין הדוקטרינה של ויתור על תוצאת מעשה מסויים ולא כלום...".

5. סיכום המצב המשפטי

מן האמור לעיל יוצא, שאין לראות בקבלת דמי שכירות על-ידי המשכיר משום ויתור על עילת נטישה "נקיה". אילו סברנו אחרת היתה מתקבלת התוצאה הבלתי סבירה, שנזכרה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, דייר נעדר, שנטש את המושכר, היה זוכה בו לחיי נצח והמשכיר לעולם לא יכול היה לפנותו מן המושכר בשל המשך מצב הנטישה, יתר-על-כן: הלכה פסוקה היא, שאין פלוני המשכיר רשאי לתבוע פינוי המושכר אלא כשעילת התביעה התגבשה באופן ברור, שאם לא כן היא תידחה כמוקדמת. כמו שאמר השופט (כתוארו אז) י' כהן בע"א 300/71 [10], בעמ' 801:

"כדי לזכות בדין על-סמך עילת נטישה, חייב המשכיר להזדיין בסבלנות ולחכות פרק זמן מספיק לפני שהוא מגיש את תביעתו, כי הרי אורך הזמן שבו אין הדייר מחזיק במושכר הוא אחת מהראיות החשובות על כוונת הנטישה".

מסכימים אנו לדברי כבוד השופט ח' בן-דרור, שנתן את פסק הדין בבית המשפט המחוזי: אם המשכיר ימהר מדי בהגשת תביעתו, יגידו לו שעילתו לא התגבשה, ואם ישתהה, כמו במקרה דנן, יגידו לו שוויתר על עילת הנטישה מחמת קבלת דמי השכירות; האם יש סבירות בגישה, שבמשך כל התקופה הארוכה, שעליה עשויה הנטישה להתפרש, שומה על המשכיר להימנע מגביית דמי שכירות רק כדי שהדבר ישמש לו כסימן חיצוני לכוונתו שלא לוותר על עילת הנטישה?

6. מן הכלל אל הפרט

לאחר שהאמור בע"א 805/75 [1] כבר לא יוכל לשמש למשכיר כמכשול, הרי ברור הדבר, שאין לזקוף לחובתו את קבלת דמי השכירות בתקופה הרלוואנטית, ואין לראותו כמוותר על עילת הנטישה. השופט המלומד של בית-משפט השלום סבר, כזכור, כי הייתה מוטלת חובה על המשכיר להודיע לדייר, שהוא מתנגד לנטישה, וכאשר הוא נמנע מלעשות כן הוא ויתר על עילה זו. לטענה זו אין אנו מסכימים: דייר, שנטש את המושכר, אינו זכאי עוד לכך, שחוקי הגנת הדייר יפרשו עליו את חסותם, ואין מוטלת שוב חובה על המשכיר להצהיר באוזניו הצהרות כלשהן.

מר רכטמן, בשם המערער, טען לפנינו גם, שהוכח שהמשכיר הסכים, שהדירה תשמש למחסן במקום למגורים. אילו נטען והוכח כדבר הזה בבית-משפט השלום, כי אז יכול היה המערער להביא את עניינו בגדר המקרה (ד) לעיל; אך לא זו בלבד שהרשות לערער לא התייחסה לעניין זה, אלא שבדין קבע בית-משפט השלום, כי טענה זו לא נזכרה בכתב ההגנה, ואין לה גם סימן בראיות. מטעמים אלה יש לדחותה.

לאור התוצאה, שאליה הגענו, אין צורך שנתייחס לטענת מעשה-בית-דין, שהועלתה לפנינו על-ידי המשיב, טענה שלכאורה לא מצאנו בה ממש.

אנו דוחים את הערעור. המערער ישלם למשיבים שכר טרחת עורך-דין 400,000 שקלים.

ניתן היום, א' בתמוז תשמ"ד (1.7.84).








עא בית המשפט העליון 683/82 דב דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל, טובה פרל, [ פ"ד: לח 2 729 ] (פורסם ב-ֽ 01/07/1984)