פסקי דין על עזבון המנוח סלים שבו ז"ל | פסקי דין על ג'ורג' יוסף ג'ראיסי | פסקי דין על הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים | פסקי דין על פרוייקט גבעת תלפיות החדשה |

7926-04/13 הפ     01/12/2013




הפ 7926-04/13 עזבון המנוח סלים שבו ז"ל נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים, פרוייקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ








בית המשפט המחוזי בירושלים

בפני
כב' השופט
ארנון דראל
01 דצמבר 2013

ה"פ 7926-04-13 שבו ואח' נ' ג'ראיסי ואח'







בעניין:
עזבון המנוח סלים שבו ז"ל



ע"י עוה"ד ניר רבר
וחן לוצאטו
המבקש


נגד



1. ג'ורג' יוסף ג'ראיסי



ע"י עו"ד שלמה סירקיס



2. הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים






3. פרוייקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ



ע"י עו"ד אלכס גורליק
המשיבים






פסק דין


מבוא

1.
לפני תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה במסגרתה מתבקשת אכיפת הסכם לשיתוף עסקי במקרקעין שנכרת בין מר סלים שבו ז"ל, שעזבונו הוא המבקש (להלן: "המנוח"), לבין המשיב מס' 1 (להלן: "המשיב"). ההסכם הנדון (להלן: "הסכם שיתוף הפעולה") נחתם ביום 15.3.2009. כסעד נלווה מבוקש להורות כי 30% מהזכויות של המשיב מכוח הסכם אחר, שנכרת בינו לבין המשיבות הפורמאליות מס' 2-3, בקשר עם המקרקעין הידועים כגוש 30288 חלקה 2 (להלן: "המקרקעין") הן של המבקש. סעד נוסף שלו עותר המבקש הוא מתן צו שיורה על רישום הערת אזהרה בגין זכויותיו האמורות בפנקסי המקרקעין.

2.
המשיב מתנגד למתן הסעד המבוקש. המשיבה מס' 2 (להלן: "הפטריארכיה") לא התייצבה לדיון ולא הביעה כל עמדה. המשיבה מס' 3 (להלן: "החברה") אינה מתערבת במערכת היחסים שבין המבקש למשיב, אך מתנגדת לרישום הערת אזהרה על המקרקעין.

3.
נוכח המחלוקת אדון תחילה בשאלת זכויותיו של המבקש לפי הסכם שיתוף הפעולה ולאחר מכן בשאלה אם יש מקום לרישום הערת אזהרה לטובת המבקש.

זכויות המבקש על פי הסכם שיתוף הפעולה
הרקע העובדתי

4.
אין חולק כי הפטריארכיה היא הבעלים הרשום של המקרקעין, ששטחם כ- 44 דונם. ביום 21.8.2007 נכרת בין הפטריארכיה לבין המשיב חוזה שכירות (נספח 2 להמרצת הפתיחה - להלן: "חוזה השכירות"). במסגרת אותו חוזה השכירה הפטריארכיה למשיב את המקרקעין לתקופה של שמונה שנים. בנוסף לכך כלולה בחוזה הוראה המעניקה למשיב זכות קדימה לרכישת המקרקעין (סעיף 11).

5.
המנוח החזיק במקרקעין שכנים למקרקעין מושא התביעה והכיר את המשיב. בין השניים נכרת ביום 15.3.2009 הסכם שיתוף הפעולה (נספח 3 להמרצת הפתיחה), במסגרתו הסכימו הצדדים על שיתוף ביניהם בניצול הזכויות הנובעות למשיב מחוזה השכירות, ועל חלוקה בטובות ההנאה וברווחים שיצמחו מכך.

6.
לאחר חתימת הסכם שיתוף הפעולה, פנה המשיב, באמצעות עורך דין, לרישום הערת אזהרה על המקרקעין לטובתו, וזאת מכוח ההתחייבות שניתנה לו מהפטריארכיה בחוזה השכירות. לאחר פנייה זו התברר כי נתקבלו אצל רשם המקרקעין בקשות נוספות לרישום הערות אזהרה (נספח 4 להמרצת הפתיחה), וכי חרף התחייבות הפטריארכיה למתן זכות קדימה למשיב היא התחייבה התחייבות נוגדת כלפי צדדים שלישיים.

7.
המשיב הגיש תובענה בדרך של המרצת פתיחה אשר במסגרתה ביקש

פסק דין
הצהרתי לפיו העסקאות האחרות שביצעה הפטריארכיה לגבי המקרקעין הן בטלות (ה"פ 752/09). לאחר שהתנהלו מספר ישיבות הוכחות במסגרת אותה תובענה הגיעו המשיב החברה והפטריארכיה להסכם פשרה (נספח 9 להמרצת הפתיחה – להלן: "הסכם הפשרה").

8.
הסכם הפשרה כולל, בין היתר, את ההוראות הבאות:

"5.
מוסכם על הצדדים, כי הסכם השכירות, שנחתם בין התובע לבין הפטריארכיה ביום 21.8.2007 (להלן: "הסכם השכירות"), על כל הוראותיו סעיפיו ונספחיו, הוא בטל ומבוטל בלי שהחברה והפטריארכיה מודות בכך שהיה אי פעם בעל תוקף כלשהו – ואין לתובע כל זכות מכוחו, בין מפורשת ובין משתמעת לרבות זכות קדימה.

6.
מוסכם על הצדדים, כי ככל שיעלה בידי החברה להקים את הפרוייקט על גבי הנכס, כהגדרתם של הפרוייקט והנכס בסעיף 2 להסכם הקומבינציה, יהיה התובע זכאי לקבלתן בנכס של 5 יחידות דיור בנות 4 חדרים כל אחת (דירות ממוצעות בפרויקט). החברה תבחר מתחם או מבנן או קבוצת יחידות דיור בפרוייקט, הכוללים לפחות 30 יחידות דיור ממוצעות בפרוייקט שמתוכן יבחר התובע את 5 יחידות הדיור להן הוא זכאי כמפורט לעיל..."


9.
במסגרת הסכם הפשרה ואישורו על ידי בית המשפט נרשמה לטובת המשיב הערת אזהרה על המקרקעין וזאת מכוח הסמכות המסורה לבית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

10.
המבקש פנה אל המשיב בדרישה להכיר בזכותו מכוח הסכם שיתוף הפעולה לקבל 30% מתוך הדירות שהמשיב אמור לקבל אם ייבנה הפרוייקט, וכן לרישום הערת אזהרה לטובתו. משסרב לכך המשיב וחלק על פרשנותו של המבקש להסכם הוגשה התובענה.


הסכם שיתוף הפעולה

11.
כאמור, הסכם שיתוף הפעולה נערך ונחתם עוד ביום 15.3.2009 והוא קודם בזמן להסכם הפשרה שבין המשיב לבין הפטריארכיה והחברה. פרשנות הוראות הסכם זה היא העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים. פרק המבוא של הסכם שיתוף הפעולה כולל אזכור של חוזה השכירות:

"הואיל וצד א' (המשיב – א.ד.) מצהיר כי שכר מאת הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית בירושלים (להלן- "הבעלים") מקרקעין שבבעלותה הידועים כחלקה 2, בגוש 30288...

והואיל ובין צד א' לבין הבעלים נחתם ביום 21.8.07 הסכם שכירות בנוגע למקרקעין לתקופה של 8 שנים החל מיום 22.8.07 ועד ליום 21.8.2015 ושילם תמורה כספית ע"ח השכירות (להלן – "הסכם השכירות")...
...
והואיל וצד א' הציג לצד ב' את הסכם השכירות והציע לו שיתוף פעולה עיסקי בפיתוח המקרקעין, מימוש זכויות וניצולן הכלכלי בהתאם לזכות שיש לו מכוח הסכם השכירות למטרות המותרות על פי החוק.
..." (ההדגשה שלי – א.ד.)


12.
הסכם שיתוף הפעולה מתייחס לחוזה השכירות כבסיס לשיתוף הפעולה. כך קובע סעיף 2 להסכם שיתוף הפעולה:
"בין הצדדים יהיה שיתוף עיסקי בפיתוחם של המקרקעין מכוח מלוא הזכויות שיש לצד א' על פי הסכם השכירות הנ"ל". (ההדגשה שלי – א.ד.)

13.
בהמשך ההסכם (סעיף 4) מוסדר אותו שיתוף פעולה וחלקו של המבקש בו:

"חלוקת ההכנסות הצפויות מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין תחולק לאחר ניכוי כל ההוצאות לרבות דמי השכירות, 70% לצד א' ו- 30% לצד ב'."


גרסת המבקש

14.
העדות מטעם המבקש ניתנה על ידי נציגו, בנו של המנוח, מצליח שבו, (להלן: "מצליח"), שהיה מעורב בניסוח ובכריתת הסכם שיתוף הפעולה ומה שאירע לאחר מכן. מצליח טוען בתצהירו כי לאחר חתימת ההסכם ובמסגרתו פעל במספר כיוונים כדי לקדם את השימוש במקרקעין באופנים שונים. בין היתר, כך נטען, קידם מצליח הכנת תוכנית מדידה, ניהל מגעים עסקיים עם חברות גדולות במשק, גיבש טקטיקה לפעולה מול הפטריארכיה והסדיר רישום הערת אזהרה על המקרקעין. בהמשך לפעולותיו ולהליכים שהתקיימו לרישום הערת האזהרה התגלעו מחלוקות אשר המנוח טיפל בהן בעזרת עורכי דין שונים, ובסופו של דבר, משלא נרשמה הערת האזהרה הוגשה תביעה בשם המשיב נגד הפטריארכיה והחברה לאכוף את הסכם השכירות, לבטל הערת אזהרה נוגדת שנרשמה לטובת החברה ולרשום הערת אזהרה לטובת המשיב.

15.
במסגרת אותה המרצת פתיחה ניהלו המשיב ומצליח משא ומתן עם הפטריארכיה והחברה ובסופו של דבר הושג הסכם הפשרה כפי שפורט לעיל. המבקש שפנה אל המשיב כדי לקבל את הסכמתו לרישום הערת אזהרה נוספת על חלקו באותן חמש יחידות דיור – נענה בסירוב.

16.
בחקירתו הנגדית תאר מצליח כי הסכם שיתוף הפעולה נולד בהידברות בינו לבין המשיב וכי הוא הכין טיוטה של ההסכם. המשיב קיבל אותה והלך להתייעץ עליה עם עורך דין וחזר עם מספר שינויים (עמ' 3). הוא הסכים לתיקונים והעביר לעורך הדין איתן פלג (להלן: "פלג") את הטיוטה כדי שיכין הסכם. פלג, כך מצליח, ייצג אותו בעסקה זו והכין את ההסכם עבורו (עמ' 4). מצליח אישר כי על פי ההסכם, לצד שותפותו בהכנסות הוא חב גם ב- 30% מההוצאות (עמ' 4) והסכים כי עד עתה לא שילם דבר על חשבון ההוצאות שכן לא נאמר לו כמה עליו לשלם. הוא טען כי המשיב אינו נושא בתשלום דמי שכירות וכי הסכום ששילם לפלג הוא רק כ- 40,000 ₪ (עמ' 6). מצליח הסכים כי הוא חב בתשלום דמי השכירות החל מחודש מרץ 2009, בו נחתם ההסכם, אך לדבריו מאחר והמשיב לא החזיק במקרקעין מאותה תקופה ואילך הוא לא שילם דמי שכירות עבורם (עמ' 8).

17.
אשר לכוונותיו במיזם המשותף עם המשיב אמר מצליח את הדברים הבאים:

"אני קראתי את הסכם השכירות שהביא ג'ורג'. הוא ראה בהסכם זה עסקה אבודה שהוא לא הצליח לממש אותה. אני הבנתי שבהסכם יש פוטנציאל כלכלי לא מבוטל. בין היתר לקחת חזקה במקרקעין, לקבל שכירות עליהם, לפתח אותם ולהשכיר אותם הלאה לחברות, להכין מתחמים להשכרה עבור חברות בתחום הלוגיסטיקה, שאני נמצא איתם בקשרים, חניות, אוטובוסים, אני עובד עם שטראוס, מי עדן ועוד הרבה חברות, עם תנובה, אגד, והפוטנציאל היה לעשות משהו במקרקעין האלה שהיו ריקים וחסרי כל שימוש והתאימו למחשבות שלנו. הדבר היותר רציני הוא שאני ראיתי בהסכם הזה שיש זכות סירוב ראשונה לג'ורג' לקנות את המקרקעין האלה וזה היה הדובדבן בהסכם."
(עמ' 9).


18.
לדברי מצליח בפועל המשיב לא הצליח לעלות על הקרקע ולתפוס חזקה בה למרות ההסכם ובשל כך שהפטריארכיה התכחשה לזכויותיו. מבחינתו של המשיב "הדבר הזה אבוד" (עמ' 10). אשר לפעולותיו לטובת קידום הניצול של המקרקעין הוא אמר שפעל כדי ליצור מגעים עם שוכרים אפשריים וניסה לעניין בדבר את חברת אגד. כמו כן הוא יזם את הגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה ובעקבותיה את הגשת המרצת הפתיחה. מצליח שלל את האמירה של בא כוח המשיב ולפיה בעת שנחתם הסכם הפשרה מול המשיבות פנה אליו פלג, שייצג באותו הליך את המשיב, ושאל אותו אם הוא "מסודר עם ג'ורג'". לדברי מצליח פלג לא שאל זאת והוא לא השיב (עמ' 12).


גרסת המשיב

19.
המשיב טוען בכתב התשובה ובתצהיר התומך בו כי מטרת הסכם שיתוף הפעולה הייתה למצוא שוכרי משנה למקרקעין לצורך אחסון כלי רכב שונים על הקרקע כגון רכבים שכורים, מכוניות משטרה, אוטובוסים וכיוצ"ב, וזאת לאור העובדה כי בסמוך לנכס היה למנוח מגרש למכירת מכוניות משומשות. כל הכוונה בהסכם שיתוף הפעולה הייתה להשקיע בהכשרת השטח לשם ביצוע האמור, אולם לטענתו לא הייתה כל כוונה או הסכמה כי הסכם שיתוף הפעולה יחול גם על זכות הקדימה שנתונה למשיב על פי הסכם השכירות.

20.
לדברי המשיב, מספר חודשים לאחר שהגיע להסכם פשרה עם הפטריארכיה פנה אליו מצליח וטען שיש לו חלק גם בפירות הסכם הפשרה. למרות שסבר כי הדבר לא מגיע למצליח, הסכים המשיב לתת לו כמחווה של ידידות סך של 10,000 דולר.
עוד הוא מזכיר כי באותה תקופה סייע למצליח ולמנוח בביצוע עבודות עפר עבורם, שימוש בטרקטור, פועלים ומשאיות לצרכיהם ללא תשלום. המשיב מבהיר כי הנכס עומד עד היום ללא שימוש ומצליח לא הביא לניצולו.

21.
אשר לפעולות שמצליח טוען שביצע כדי לסייע בקידום זכויותיו של המשיב בזכויות הבניה, טוען המשיב כי נושא המדידות טופל על ידו והוא מימן את שכרו של המודד. המנוח ומצליח לא הציעו מעולם להשתתף בעלויות השונות, בין דמי השכירות ובין תשלומים שהוציא למודד ולעורכי הדין שטיפלו בהסכם השכירות ובהסדר הפשרה. לטענתו, ליווי התהליך על ידי מצליח היה על רקע שכנות טובה וידידות, ולא בשל קיומה של שותפות בהליכים השונים ותוצאותיהם. המשיב מוסיף כי ביקש מהמנוח וממצליח שלא להגיע לדיונים בבית המשפט במסגרת הליך המרצת הפתיחה כנגד הפטריארכיה אך מצליח המשיך להגיע. גם בקשותיו המאוחרות של מצליח לקבלת תמורה התבססו, לטענת המשיב, על הסיוע והליווי שנתן ולא 30% מתוך זכויות המשיב לפי הסכם הפשרה.

22.
המשיב אמר בחקירתו הנגדית כי הוא קבלן תשתיות ואישר כי עשה חוזים בחייו תוך שהוא מציין כי היו מול חברת הגיחון (עמ' 26). הוא הסכים כי ככל שהיה משכיר את המקרקעין בהשכרת משנה לאחר הסכם שיתוף הפעולה היה המבקש זכאי לחלק מדמי השכירות (עמ' 27). המשיב נשאל מדוע ויתר לכאורה על זכויותיו של המבקש מכוח הסכם השכירות כאשר הסכים לביטולו במסגרת הסכם הפשרה, וזאת לטענתו מבלי שהמבקש היה מעורב בכך. הוא חזר על עמדתו כי המבקש זכאי לחלקו בדמי שכירות שיניבו המקרקעין ככל שימצאו שוכרים אך לא לתמורה מכוח הסכם הפשרה. אשר לשאלה מי הרשה לו לוותר על מה שנתן למבקש במסגרת הסכם הפשרה הוא השיב כי "שבו היה איתי כל הזמן ובמו"מ הוא גם היה והוא ידע מה שאנחנו עומדים לעשות". בתשובה לשאלה אם מצליח הסכים לכך, השיב "הוא לא התנגד" (עמ' 29).

23.
לדברי המשיב מצליח אמר לו שעליו לדאוג לרישום הערת אזהרה (עמ' 33) אך הוא הוסיף כי הזכויות של המבקש הן "בהסכם של השכירות לא משהו אחר. בהסכם שהוא מביא לי שוכרים שהוא מתמצא בזה. זה נכון". (עמ' 33). הוא לא התכוון, לדבריו, לתת למבקש חלק בזכות הקדימה שלו וכי זו נובעת "מהכסף שלו" (עמ' 34). המשיב אישר כי מצליח היה מעורב בדיונים בבית המשפט, הגיע אליהם וכי הוא נשאר כי "יש לו עניין בשכירות כי אם אנחנו נזכה הוא יזכה בשכירות" (עמ' 35).

24.
לקראת סיום חקירתו הנגדית נשאל המשיב האם אינו חושב שהמעורבות של מצליח בכל הקשור להסכם הפשרה הייתה "אולי קצת" בשל כך שהיה לו הסכם עמו –והוא השיב לכך בחיוב (עמ' 36). לכן הציע לו פיצוי או לפנות לפלג כדי שיכריע ביניהם מה מגיע למצליח (עמ' 36). הוא לא חלק על כך שהוא מוכן לפצות את המבקש (עמ' 38).

25.
המשיב נחקר ארוכות גם במסגרת הדיון בהמרצת הפתיחה. מפרוטוקול הדיון שהוגש (נ/1), עמ' 112, נלמד כי המשיב אמר שם שהתקשר עם מצליח בהסכם שיתוף הפעולה בשנת 2009, כשהבין שהעניין "התחיל להיות דחוף", ולאחר שראה את הבעיות בנושא רישום הערת האזהרה על שמו ועם ניתוק הקשר עם עו"ד שאער שהיה מופקד על רישום הערת האזהרה. בהמשך חקירתו הוסיף המשיב כי הרגיש שמושכים את הזמן וכי משחקים איתו משחקים (עמ' 131).


עדותו של עורך הדין איתן פלג

26.
עורך הדין פלג ייצג את המנוח ואת מצליח במשך שנים, עוד בטרם הקשר בינם לבין המשיב, ולאחר מכן ערך עבורם את ההסכם מול המשיב. בהמשך לכך ייצג גם את המשיב בהמרצת הפתיחה כנגד המשיבות ולאחר מכן המשיך לייצג גם את העזבון ואת מצליח וגם את המשיב, כל אחד בנפרד, בעניינים שונים. בעדותו בבית המשפט אישר פלג כי קיבל מהמשיב על חשבון שכר טרחתו עבור הטיפול בהמרצת הפתיחה סכום של 170,000 ₪ (עמ' 19). עוד ציין פלג כי את המשא ומתן על גובה שכרו לצורך הטיפול עבור המשיב בהמרצת הפתיחה ניהלו מולו המשיב ומצליח ביחד בחזית אחידה כדי להביא אותו להסכים לשכר טרחה כזה או אחר, אך התשלום בפועל בוצע על ידי המשיב בלבד (עמ' 20).

27.
בתשובה לשאלה אישר פלג את קיומה של שיחה באולם בית המשפט בינו לבין מצליח שבה שאל את מצליח האם הוא "מסודר עם ג'ורג'" וכי מצליח השיב לו בחיוב (עמ' 21). פלג אישר גם כי במהלך ההתדיינויות בהמרצת הפתיחה העביר את המסמכים השונים בדואר אלקטרוני למצליח והאחרון היה מעבירם למשיב (עמ' 22). לדבריו שניהם היו מגיעים למשרדו והוא:


"בטוח שבעניני שני הצדדים, מעולם לא היתה מחלוקת שהם שותפים. יש ביניהם הסכם. במה הם שותפים בית המשפט יכריע, אבל בפני
י הם היו צמד, מצליח הופיע בדיונים בבית המשפט, נתן תצהיר, ג'ורג' היה בא אלי עם מצליח ולפעמים גם לבד אבל אין מחלוקת שיש ביניהם חוזה." (עמ' 23).


הטענות

28.
המבקש סבור כי הוראות הסכם שיתוף הפעולה הן ברורות וחד משמעיות, וכי הן עולות בקנה אחד עם גרסתו של מצליח לפיה הוא זכאי ל- 30% מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות לרבות מיזם עסקי, פעולה, הטבה, הנאה וניצול של המקרקעין. מתוך הניסוח הרחב של הסכם שיתוף הפעולה למד המבקש על הכוונה לאפשר קבלת הרווח האפשרי מכוח ההסכם תוך הבנה כי הוא יכול להגיע בצורות שונות ומגוונות, כפי שהתרחש בסופו של דבר בחתימת הסכם הפשרה. לעניין טענת המבקש לפיה הסכם הפשרה נבע מזכות הקדימה הכלולה בהסכם השכירות, וכי זכות זו לא נכללה במסגרת הסכם שיתוף הפעולה, מצביע המבקש על כך כי המשיב לא ביקש להחריג בהסכם שיתוף הפעולה כל זכות מזכויותיו על פי הסכם השכירות מול הפטריארכיה וכי היה מודע לקיומה של זכות הקדימה. נוסח זה, כך המבקש, כלול גם בטיוטת ההסכם (ת/1). המבקש אף מוסיף כי אין כל אינדיקציה לכך שהתמורה שהתקבלה במסגרת הסכם הפשרה נובעת דווקא מזכות הקדימה, שכן המשיב וויתר על מלוא הסכם השכירות על כל חלקיו ובתמורה קיבל את הדירות.

29.
עמדתו של המבקש היא כי יש לפרש את החוזה בראש ובראשונה בהתאם ללשון ההסכם ומקום בו זו מפורשת וברורה יש להסתמך עליה. לטענתו ללשון ההסכם יש משקל מכריע כאשר זו ברורה, ובעניין זה הפנה המבקש לע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.2008) ולע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008). עוד הפנה המבקש לתיקון שנעשה לאחרונה לסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים הכללי") באשר לכללי הפרשנות. אשר לטענה שהעלה המשיב בעל פה ולפיה הוסכם על דברים השונים מהכתוב, טוען המבקש כי מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב וכי המשיב לא עמד בנטל המוטל עליו לסתור את ההסכם.

30.
לחלופין טען המבקש כי כוונת הצדדים, כפי שהיא נלמדת מתוך הראיות, תומכת אף היא בעמדתו. הוא למד מתוך הדברים שאמר המשיב בבית המשפט וכן בהמרצת הפתיחה על כך שאיבד תקווה לנצל את המקרקעין או להפיק מהם תועלת, ולכן פנה למבקש ולמצליח תוך שהוא מודע לכך שיש בפטריארכיה מי שחולק על זכויותיו. נקודת המוצא שלו הייתה שלא יצליח להוציא לפועל את הסכם השכירות ולכן רצה להעזר בקשרים ובכישורים של מצליח כדי להציל את המקרקעין. מכאן נכונותו לוותר על 30% מהרווח, שכן למעשה לא היה כל רווח אלמלא פעילותם של המנוח ומצליח. בסופו של דבר הושגה טובת הנאה ועתה מתכחש המשיב להתחייבויותיו.

31.
תמיכה נוספת לעמדתו מוצא המבקש בכך שהמשיב נזקק להסכמתו של המבקש בביטול הסכם השכירות ובכך שהמבקש ליווה אותו בכל ההליך, תוך שהוא נוטל בו חלק פעיל לרבות בוויכוח על שכר טרחתו של עו"ד פלג.

32.
לדעתו של המבקש אין לייחס משמעות לכך שלא נשא בהוצאות. המבקש אינו מתכחש לכך שהוא חב לשאת בהן ועמדתו היא כי הוא הציע לשאת בהן, אך בכל מקרה אין קשר בין ההשתתפות בהוצאות לבין עצם הזכות הנובעת מההסכם לחלקו ברווח.

33.
לעומתו סבור המשיב כי יש ללמוד על פרשנות ההסכם לא רק מלשונו, אלא בעיקר מאומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים. לשיטתו התיקון לחוק החוזים הכללי אינו חל על ההסכם. לטענת המשיב, אומד הדעת הסובייקטיבי רחוק מכוונה לשיתוף עסקי בזכות הקדימה שהביאה להסכם הפשרה. את עמדתו תומך המשיב בכך שהחוזה בין המשיב לבין הפטריארכיה הוכתר בשם "חוזה שכירות", דבר המלמד שזכות הקדימה איננה חלק ממהותו. המשיב לא היה מיוצג בעת שנערך הסכם שיתוף הפעולה על ידי עו"ד פלג שייצג את המבקש. מכאן נובעת הטענה, לדידו של המשיב, כי יש לפרש את ההסכם כנגד המנסח שלו – המבקש.

34.
לצד טענות אלה טוען המשיב כי בהסכם הפשרה בין המשיב לבין הפטריארכיה והחברה בוטל הסכם השכירות, ולכן בטלות גם הזכויות של המבקש הנשענות על הסכם זה. הוא מחזק את עמדתו בעדותו של עו"ד פלג שלפיה שאל את מצליח האם הוא מסודר עם המשיב, שאלה המעידה על הבנתו כי עם ביטול הסכם השכירות במסגרת הסכם הפשרה מבוטלות גם הזכויות שהוקנו למבקש במסגרת הסכם שיתוף הפעולה.

35.
המשיב שולל את טענות המבקש כי לא הצליח להפיק תועלת מהסכם השכירות והוא מפנה לעדות המשיב שהקשיים בניצול הסכם השכירות נבעו מחוסר רצונו כמי שמשתייך לעדה של הפטריארכיה לצאת כנגדה משיקולים דתיים. מכאן מגיע המשיב למסקנה בהסתמך על ההלכות שנקבעו בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995), ודנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006), , וטוען כי יש לתת להסכם את הפרשנות לפיה הוא אינו חל על הזכויות שניתנו למשיב במסגרת הסכם הפשרה. המשיב מפנה בהקשר זה לע"א 3894/11 דלק חברת הדלק הישראלית נ' ניר בן שלום (6.6.2013) (להלן: "דלק").


דיון והכרעה

36.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את עמדת המבקש באשר לפרשנות ההסכם ולחיוב המוטל על המשיב.

37.
דומה כי עניין לנו בהסכם שהוראותיו ברורות ולשונו חד משמעית. בחינתו של הסכם שיתוף הפעולה מעלה כי הוא מתייחס לחוזה השכירות באופן מפורש. עוד עולה ממנו כי הסכמת הצדדים לחלוקת התועלת שתצמח ממימוש החוזה באופן משותף הייתה רחבה, ולא הוגבלה לניצול מסוים של חוזה השכירות אלא לכל הנאה או ניצול של המקרקעין מכוחו של חוזה השכירות שאליו מפנה הסכם שיתוף הפעולה במפורש. כך ציינו הצדדים בצורה ברורה כי יהיה ביניהם "שיתוף עיסקי בפיתוחם של המקרקעין מכוח מלוא הזכויות שיש לצד א' על פי הסכם השכירות הנ"ל". אף חלוקת ההכנסות הצפויות נעשתה בצורה ברורה והיא "מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין".

38.
לא זו אף זו, אף אם אניח כטענת המשיב שיש ללמוד על פרשנותו של ההסכם גם מאומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים שבא לידי ביטוי בנסיבות כריתתו, בתכליתו ובהגיון הכלכלי שלו –
הרי שהמסקנה איננה משתנה.

39.
אין חולק כי בהינתן מועד עריכתו של הסכם שיתוף הפעולה אין להחיל לגביו את תיקון מס' 2 לחוק החוזים הכללי (ר' דלק, פסקה 6 לחוות דעתו של כב' השופט ס' ג'ובראן). עם זאת, איני סבור כי התוצאה משתנה גם כאשר הבחינה נעשית בהתחשב בגישות השונות בפסיקה לעניין איתור רצונם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים.

40.
כך באשר לנסיבות כריתתו של החוזה. עדותם של מצליח ושל המשיב בעניין זה מובילה למסקנה לפיה הוסכם בין הצדדים על שיתוף פעולה מלא ועל החלוקה שנקבעה בהשגת הרווח הנובע מהסכם השכירות בין המשיב לבין הפטריארכיה, על מכלול חלקיו. מקובלת עלי טענתו של המבקש כי במועד שבו התגבשה ההסכמה הייתה זכות השכירות שהחזיק בה המשיב חסרת ערך ממשי שכן הוא לא הצליח לנצל את המקרקעין או להפיק מחוזה השכירות כל תועלת או רווח. על כן באה פנייתו של המשיב למנוח ולמצליח בכדי לגבש שיתוף פעולה ומכאן גם נבעה הסכמתו של המשיב לוותר על 30% מהרווח שיופק מזכויותיו, שכן באותה עת ויתר המשיב על מה שממילא לא היה בידו. על רקע זה אין יסוד בהתנהגותם של הצדדים ובהתנהלותם להנחה כי התכוונו להתחלק רק בפן אחד של הרווח האפשרי מהמקרקעין, אלא רק כי באותו שלב העריכו כי כל שניתן יהיה להפיק מהם הוא השכרת משנה כזו או אחרת. לימים התברר כי הצליחו, בכוחות משותפים, להשיג הרבה מעבר לכך.

41.
ניתן להניח ששני הצדדים לא צפו באותה עת כי בשל המצב שנוצר, בו מסרה הפטריארכיה את זכויותיה גם לצד שלישי המקדם פרוייקט נדל"ן במקום, תתקבל בסופו של דבר תשואה כה גבוהה בדמות חמש דירות בנות ארבעה חדרים. על אף זאת, הרי הסכמתם המקורית הייתה לשותפות מלאה ולא לשותפות מוגבלת. דבר קיומה של אותה שותפות עלה גם מהראיות החיצוניות ובהן עדותו של עו"ד פלג, התנהגות הצדדים במהלך ניהול המרצת הפתיחה וגיבוש הסכם הפשרה וכן במסגרת התנהלותם המשותפת בכל הנוגע לשכרו של עורך הדין.

42.
גם בחינת סוג החוזה כהסכם לשיתוף פעולה המבוסס על חוזה שכירות שיש בין אחד הצדדים לצד אחר מלמדת כי שיתוף פעולה כזה אינו מתוחם בהכרח לחלק מתוך יחסי השכירות שבין המשיב לפטריארכיה. תכליתו של החוזה כהסכם המיועד להביא במסגרת שיתוף פעולה להשגת רווח משותף לשני הצדדים ולמקסום הרווח הזה איננה יכולה להיות צרה, מקום בו אין וודאות במועד הכריתה מה תהיה התשואה ובאיזו דרך יופק הרווח. ההגיון העסקי אינו תומך אפוא בעמדתו של המשיב דווקא ואין די בכל אלה, גם אם הכף הייתה נוטה לכיוונו של המשיב, והיא אינה נוטה – כדי להתגבר על לשונו הברורה של החוזה (השווה לניתוח שנעשה בדעת הרוב בעניין דלק).

43.
התוצאה היא אפוא כי גם ההיבטים האחרים האפשריים לפרשנות חוזה לפי הגישות השונות, תומכים במסקנה הברורה הנובעת מלשונו. לפיכך התוצאה היא כי יש לקבל את עתירת המבקש ולהצהיר על זכותו על פי ההסכם. עם זאת יש להבהיר כי זכות זו איננה בהכרח לנתח בדירות שתתקבלנה על ידי המשיב אלא לחלק יחסי בשיעור של 30% ב"הכנסות הצפויות מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין תחולק לאחר ניכוי כל ההוצאות לרבות דמי השכירות". עוד יש להזכיר, כי אף על המבקש מוטל למלא את חלקו בהסכם, והוא תשלום חלקו היחסי בהוצאות שהוצאו ויוצאו.

44.
אוסיף כי אינני סבור כטענת המשיב שמדובר בחוזה שנוסח על ידי המבקש ולכן יש לפרש אותו כנגד המנסח. כפי שהעידו מצליח ועו"ד פלג, עריכת החוזה נעשתה על בסיס טיוטה שהועברה לעו"ד פלג. מצליח העיד, ולעניין זה עדותו מקובלת עלי, כי המשיב נטל את הטיוטה והעביר אותה לבדיקה על ידי עורך דין מטעמו ואף חזר עם הערות לנוסח שהתקבלו על דעתו. מכאן שלטענה אין בסיס עובדתי. בנוסף, כפי שציינתי לעיל איני סבור שיש קושי עם הנוסח של הדברים כפי שנרשמו או עם הבנתם, ולפיכך אין מדובר במצב בו "כפות המאזנים מעוינות", באופן שיחייב את הפעלת הכלל הפרשני כנגד מנסחו של החוזה (ר' ע"א 631/83 "המגן" חברה לביטוח בע"מ נ' "מדינת הילדים" בע"מ, פ"ד לט(4) 561 (1985), ע"א 779/89 יעקב שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221 (1993), ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד יוסף שגב, פ"ד נח(4) 106, 136 (2004), ע"א 4605/99 אלישרא מערכות אלקטרוניות בע"מ נ' רשות שדות התעופה בישראל, פ"ד נה (1) 1, 10 (1999)).

45.
לא מצאתי ממש בטענה שהעלו המשיב והחברה לעניין ביטולו של הסכם השכירות במסגרת הסכם הפשרה. ההחלטה המשותפת של המשיב, הפטריארכיה והחברה להגיע להסכם פשרה באופן שבו יקבל המשיב תמורה אחרת חלף הסכם השכירות איננה מבטלת את הסכם שיתוף הפעולה שבין המבקש לבין המשיב או פוגעת בהוראותיו לפיהן יחלקו ברווח שיופק מאותם יחסי השכירות. אין כל ספק כי הרווח שצמח למשיב בהסכם הפשרה מקורו בחוזה השכירות, ולא משום מקור אחר. רווח זה אינו נעלם כאשר הוא מופק בדרך של ביטול חוזה השכירות, ואין כל הבדל בין דמי שכירות משנה שהיו משתלמים במסגרת המיזם המשותף לפיצוי שהתקבל במקומם כנגד החזרת המקרקעין לבעליהם.

46.
הסעד ההצהרתי הניתן במסגרת פסק הדין הוא אפוא כי המבקש זכאי ל- 30% מההכנסות הצפויות למשיב מניצולם של המקרקעין במסגרת הסכם הפשרה בינו לבין הפטריארכיה והחברה, וזאת לאחר ניכוי כל ההוצאות, לרבות דמי השכירות, ששולמו בפועל על ידי המשיב החל ממועד כריתת הסכם שיתוף הפעולה ואילך, או שישולמו בעתיד במסגרת התחייבויות המשיב על פי הסכם הפשרה.


רישום הערת אזהרה לטובת המבקש על זכויותיו של המשיב כלפי החברה והפטריארכיה

47.
מכאן לשאלה האחרת והיא רישום הערת האזהרה. המבקש טוען כי לא היתה כל מניעה לכך שהמשיב ימחה לו חלק מזכויותיו כלפי הפטריארכיה והחברה, וכי על פי חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 לא נדרשת הסכמת החייב לכך שהנושה ימחה את זכותו. המשיבות נמנעו מלהתנות במפורש כי המחאה כזו אסורה ודי בכך כדי לאפשר את העברת זכויות המשיב לידי המבקש. רישום הערת אזהרה על שמו של המשיב היא אחת מההטבות שקיבל לפי ההסכם, ולכן זכאי גם המבקש לרישום הערת אזהרה כזו לזכותו. לפיכך בקשתו היא כי יינתן צו מכוח פסק הדין להבטחת זכויותיו בדרך של רישום הערת אזהרה וזאת נוכח החשש להתחמקות מפני העברת הזכויות. בהקשר זה ציין המבקש כי אינו מבקש יותר ממה שקיבל המשיב וכי הערת האזהרה שתרשם לזכותו תהיה כפופה לכל ההגבלות שנטל על עצמו המשיב במסגרת הסכם הפשרה.

48.
המשיב מתנגד לכך והתנגדותו נובעת מעמדתו הבסיסית באשר למחלוקת הראשונה. המתנגדת התקיפה יותר לרישום הערת אזהרה היא החברה. היא חוששת מכך שרישום כזה יגרום להכבדה בהיבטים שונים ובהם תכנוניים וקנייניים וזאת לעומת ההסכמה הכלולה בהסכם הפשרה. לשיטתה של החברה לא ניתן לרשום הערת אזהרה נוספת לזו שנרשמה מכוחו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה, וכי למעשה מדובר בעתירה לתיקון הערת האזהרה שכבר רשומה. בנוסף היא חוששת מכך שמדובר בהערת אזהרה לטובת עזבון הכולל יורשים רבים דבר שיסרבל עוד יותר את האפשרות לטפל בה בבוא העת.

49.
החברה מצביעה בסיכומיה על כך שמדובר בהערת אזהרה שנרשמה מכוח

פסק דין
חלוט, ולכן היא חולקת על הסמכות למותב אחר של בית המשפט לשנות את פסק דינו של המותב שדן בהמרצת הפתיחה. רישום ההערה נעשה גם מכוחה של פסיקתא שנחתמה וגם אותה אין לשנות לדעתה של החברה. בנוסף, בעניין טענת הסמכות טוענת החברה למניעות מצד המבקש, שכן הלה היה מודע לזכויותיו והיה נוכח באולם בעת שנערך ההסכם אך נמנע מלבקש את שהוא עותר לו עתה. משכך אין לאפשר לו בשלב מאוחר יותר לשרבב את עצמו לתוך ההסכם.

50.
לחלופין מבקשת החברה שאם תידחה עמדתה הרי שיתוקן רישום הערת האזהרה אך לא תרשם הערה חדשה, וכי אגב כך תוכפף זכותו של המבקש לחובותיו של המשיב על פי הסכם הפשרה ולמגבלות שהוטלו על הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. המבקש עצמו מסכים לחלופה זו.

51.
כפי שציינתי לעיל לא מצאתי כי המבקש הניח תשתית מספקת שתאפשר רישום הערת אזהרה לטובתו או תיקון ההערה הקיימת כך שתכלול גם את זכותו כלפי המשיב.

52.
הערת אזהרה הינה מכשיר אשר גובש על ידי המחוקק בכדי להתמודד עם הסיכון הקיים בפער הקיים בעסקאות מקרקעין בין יצירת החיוב לבין העברת הקניין. זהו האמצעי השכיח ביותר הננקט כדי לקדם מטרה זו וכן הוא אחת מהחלופות להבטחת השקעה לרוכשי דירות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. להערת אזהרה קיימים יתרונות מובנים רבים, ובהם היותה מכשיר זול ופשוט, הניתן לרישום על ידי הזכאי בלבד, אשר נותן בטוחה רישומית ולא רק פיננסית ובד בבד משאיר לבעלים הנוכחי את השליטה בנכס, ואשר ניתן בקלות לשילוב עם בטוחות קיימות אחרות (ר' א' רייכמן, הערת האזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות, עיוני משפט י, 297-310 (1984)
(להלן: "רייכמן")). סעיף 126 (א) לחוק המקרקעין קובע כי:

הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.


53.
נפקותה של הערת אזהרה הינה בכך שהיא מונעת ביצועה של עסקה סותרת במקרקעין (ר' סעיף 127(א) לחוק המקרקעין; לדיון באבחנה שבין נפקות זו ביחס לעסקאות סותרות, שהינה דקלרטיבית באופיה, לבין נפקותה המהותית ביחס לזכויות מכוח הליכי עיקול או פשיטת רגל, ר' רייכמן 310-314, וכן א' פרוקצ'יה, לשאלת תוקפה הקניני של הערת אזהרה, עיוני משפט ז (תשל"ט) 446). כוחה הנוסף והעיקרי של הערת האזהרה הוא בכך שהיא מביאה את דבר על קיומה של זכות ביחס למקרקעין הנדונים לציבור, ומסייעת להימנע מתאונות משפטיות ומיצירת התחייבויות נוגדות. בהתאם לכך נקבע בע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003), כי מוטלת על הקונה חובה מכוח עיקרון תום הלב לרשום הערת אזהרה על העסקה שביצע בתוך זמן סביר. הפרת חובה זו עלולה לגרום, במקרים מסוימים לכך שזכותו תיסוג מפני זכות אחרת, אף אם זו מאוחרת יותר (ר' גם ע"א 8881/07 רמי לב נ' אליאס טובי (27.8.2012), מ' דויטש, נטל הרישום של הערת אזהרה במקרקעין – הלכת גנז והשלכותיה, הפרקליט מז (תשס"ד), 181).

54.
לצד רישום הערת האזהרה כאמור מכוחו של סעיף 126 (א) לחוק המקרקעין מאפשר סעיף 130 רישום הערת אזהרה על ידי בית המשפט וזאת "בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין". בדומה להערת אזהרה הנרשמת על ידי בעל הזכות, גם רישומה של הערת אזהרה על ידי בית המשפט מביא לכך שלא תירשם עסקה הנוגדת את תוכן ההערה (ר' סעיף 131 לחוק המקרקעין).

55.
הפסיקה לא הרחיבה בשיקולים המנחים את בית המשפט בבואו להשתמש בסמכות רישום הערת האזהרה, שכן סמכות זו הינה רחבה ומוקנית לו ביחס לכל הליך שלפניו, הן כסעד עיקרי והן כסעד זמני. זהו סעיף "סל", אשר אינו מגביל את תוכן ההערות הניתנות לרישום ולפיכך מקנה לבית המשפט סמכות למלאו בתוכן (ר' ת"א (תל-אביב) 41309-01-11 שמעון רז נ' אורית עמית, פסקה 14 (7.5.2013), בש"א (נצרת) 3056/05 חברת קרדוש בע"מ נ' אסעד אסחאק קרדוש, פסקה 3 (1.11.2005) (להלן: "קרדוש")). ואולם המעט שניתן לומר הוא כי נדרש להוכיח לפחות ברמה לכאורית קיומה של זכות המצדיקה את רישום הערת האזהרה, וכן את הצורך ברישומה על מנת לשמר את המצב הקיים ולמנוע פגיעה בצדדים שלישיים אשר עלולים שלא להיות מודעים לקיומה של אותה זכות (השוו רע"א 3838/10 יפתח בנאי ובניו ניהול ואחזקאות (1995) בע"מ נ' כולל אברכים חיפה (ישיבת הגר"א), פסקה 6 (17.9.2010), ע"א 9156/09 עמותת הועד המרכזי לעולי אנוסי משהד איראן בישראל נ'

רמי מרגלית
, פסקה 2 להחלטת כב' השופט (כתוארו אז) גרוניס (10.1.2010), קרדוש, פסקה 3).

56.
בחינת הזכות המוקנית למבקש לפי ההסכם מעלה כי מלכתחילה כל שזכאי לו המבקש הוא חלק יחסי של 30% בהכנסות הצפויות בניכוי ההוצאות, וכי הוא איננו זכאי בהכרח לדירה או לדירה וחצי מתוך הדירות שייבנו, ככל שתתקבלנה דירות על ידי המשיב. מכאן, שגם בהנחה שלמשיב זכות קניינית בחמש דירות לכשאלה תוקמנה, אין משמעות הדבר כי למבקש דווקא זכות קניינית ב- 30% מהן, אלא רק הזכות לקבל 30% מתוך ההכנסות שיופקו מהן לאחר ניכוי ההוצאות. בכך שונה מעמדו של המבקש מזה של המשיב שעל פי הסכם הפשרה התחייבו כלפיו בעלי המקרקעין, הפטריארכיה, כי ככל שייבנו דירות הוא יקבל חמש מהן.

57.
המבקש בחר משיקוליו שלו, שלא להעמיד את עצמו בחזית ההתדיינות בהמרצת הפתיחה ושלא להסדיר את זכויותיו בעת שהוסדרו זכויות המשיב, אלא הסתפק בהסכם שיתוף הפעולה. מכאן שיש יסוד לטענת המניעות שהעלתה החברה ולפיה אין מקום לתיקון הערת האזהרה שנרשמה על ידי בית המשפט וכי נוסח ההערה הפך חלוט. אף אם בית משפט זה מוסמך להורות על רישום הערה נוספת, לא שוכנעתי כי קמו התנאים המצדיקים מתן הוראה כזו וכי יש הצדקה להכביד על קניינו של הבעלים ברישום הערה אחרת לטובת המבקש, על כל הכרוך בכך ועל ההכבדה הנלווית לרישומה על מימוש המקרקעין ועל הבנייה.

58.
עתירה למתן סעד של רישום הערת אזהרה מכוח סמכותו של בית המשפט מחייבת לבסס את אותם טעמים המצדיקים את הפעלת שיקול הדעת, ולהוכיח למשל קיומו של סיכון לצדדים שלישיים עקב אי רישום ההערה. לא מצאתי כי ניתן ללמוד מכך שהמשיב פרש אחרת את החוזה על כך שאין בדעתו לכבד את פסק הדין גם ללא הערת אזהרה, אלא ההיפך מכך. המשיב לאורך הדרך הביע את רצונו להסדיר את מערכת היחסים עם המבקש והיה נכון לפנות לעו"ד פלג שייצג את שני הצדדים כדי שיכריע במחלוקת ביניהם, תוך הבהרה כי יכבד את קביעתו. דרך התנהלות זו, שנראתה בעיני כנה ואמיתית, איננה מבססת את חששותיו של המבקש.

59.
אוסיף כי אין להוציא מכלל אפשרות שעומדות למבקש אפשרויות אחרות כדי להגן על זכויותיו אך משלא נתבקש סעד אחר – אינני נזקק לבחינת האפשרויות האחרות.


סיכום

60.
התובענה מתקבלת בחלקה וניתן סעד הצהרתי, במערכת היחסים שבין המבקש למשיב מס' 1, ולפיו המבקש זכאי ל- 30% מההכנסות הצפויות למשיב מניצולם של המקרקעין במסגרת הסכם הפשרה בינו לבין הפטריארכיה והחברה וזאת לאחר ניכוי כל ההוצאות, לרבות דמי השכירות, ששולמו בפועל על ידי המשיב החל ממועד כריתת הסכם שיתוף הפעולה ואילך, או שישולמו בעתיד במסגרת התחייבויות המשיב על פי הסכם הפשרה.

61.
העתירה לרישום הערת אזהרה לטובת המבקש, במערכת היחסים בינו לבין החברה - נדחית. מהשיקולים שפורטו לעיל קביעה זו חלה גם על הפטריארכיה אף שלא התגוננה.

62.
המשיב מס' 1 ישלם למבקש שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום של 50,000 ₪. המבקש ישלם למשיבה מס' 3, החברה, שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום של 15,000 ₪.

ניתן היום,
כ"ח כסלו תשע"ד, 01 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.


ארנון דראל
, שופט








הפ בית משפט מחוזי 7926-04/13 עזבון המנוח סלים שבו ז"ל נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים, פרוייקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/12/2013)