פסקי דין על עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל | פסקי דין על בסאם מוסא בסול | פסקי דין על גסאן מוסא בסול ואח' |

25007-11/10 א     16/12/2013




א 25007-11/10 עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל, בסאם מוסא בסול, גסאן מוסא בסול ואח' נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל








st1\:*{behavior:(#ieooui) }
בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 25007-11-10 מוחמד(המנוח) ואח'
נ' מדינת ישראל





בפני
כב' השופט יונתן אברהם


התובעים
1. עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל
, באמצעות יורשיו ע"פ דין:

א. בסאם מוסא בסול

ב. גסאן מוסא בסול

ג. מוחמד מוסא בסול

ד. חליל מוחמד מוסא בסול

ה. לובנא מוסא (בסול) פוקהא

ו. רוידה מוסא (בסול) שעבאן

ז. סוהיילה מוסא (בסול) כרים


כולם באמצעות מיופה כחם -התובע 1 (ד)
ע"י ב"כ עו"ד מחאג'נה


נ
ג
ד

הנתבעת
מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז צפון




פסק דין


רקע

בפני
י תובענה לתשלום פיצויים בגין הפקעת קרקע שהייתה ידועה
כגוש 17532 חלקה 31 בשטח של 19,578 מ"ר (להלן: "החלקה") שהופקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה") לשם פיתוחה של העיר נצרת עילית.
הודעה בדבר ההפקעה, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה, פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 ביום 19/03/76.
התובעים היו הבעלים הרשומים של מחצית הזכויות בחלקה הנ"ל, עד להפקעה.

הבעלים של החלקה
על פי נסח טאבו מיום 16/02/97 הם:

מוסא מוחמד סאלח בסול 1/6 חלקה.
(3,263 מ"ר).
חמוד מוחמד סאלח בסול 1/6 חלקה.
עבד אל חכים מוחמד סאלח בסול 1/6 חלקה.

מוסא מוחמד סאלח בסול הלך לעולמו וזכויותיו בחלקה הועברו ליורשיו על פי צו ירושה, ואלה ייפו את כוחו של מר חליל מוחמד מוסא בסול לנהל את שיירשו כאמור לעיל.
בסך הכל היו התובעים כולם הבעלים של מחצית בלתי מסוימת בחלקה הנ"ל, שהינם 9,789 מ"ר.

עובר להפקעה נקבע יעוד החלקה לפי התוכנית המנדטורית התקפה/50/42 /
rp
.

על פי החלטת בית המשפט מיום 22/08/11 נקבעו עקרונות השומה שלפיהם ייקבע הפיצוי בגין ההפקעה כדלקמן
:

א.

פיצויי ההפקעה בגין החלקה יחושבו לפי מבחן שווי השוק הקבוע בס' 12 (ב) לפקודה נכון למועד הקובע
19.3.76 .
ב.

לסכום הפיצוי שיתקבל יתווסף שערוך בהתאם לס' 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור.
ג.

את שווי הקרקע למועד הקובע יש לחשב תוך התחשבות בעובדה כי במועד הנ"ל היא הייתה נטועה.
ד.

ממועד ביצוע התשלום כפיי שייקבע בפסק הדין יחולו
על סכום הפיצוי שייקבע גם הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה.

הסכמה דיונית

ביום 25/12/12 הגישו הצדדים "הודעה לבית המשפט" בה
הודיעו
כי:

"המחלוקת היחידה שנותרה לבירור בתיק דנן היא שאלת ערכם של המקרקעין שהופקעו על כל המשתמע מכך, לצורך גובה תשלום פיצויי ההפקעה".

בעניין זה ולפי החלטה מוקדמת הגישו הצדדים חוות דעת מומחים מטעמם.

חוות הדעת מטעם התובעים

התובעים הגישו מטעמם חוות דעת שמאית של מר סולימאן מחאמיד (להלן: "מר מחאמיד") ת/1.




בחוות הדעת הנ"ל
תיאר
המומחה את החלקה כך:

"החלקה הנישומה צורתה לא רגולארית , שטחה ברוטו 19,578 מ"ר לאורך גבולה המזרחי סלול כביש מס'
6400 דו מסלולי , בכל מסלול שני נתיבים, עם אי הפרדה באמצע ובנוסף חלק מהחלקה מכוסה בשיחים וצמחיית בר ועל יתרת החלקה קיים יער נטוע עצי אורן".

הוא ציין בחוות דעתו את השיקולים שעמדו בבסיסה לצורך קביעת הפיצויים הראויים, שהנם מחיר הקרקע בתאריך הקובע בהשוואה לעסקאות המשקפות שווי שוק, לגישתו.
על פי האמור בחוות דעתו בעת עריכת השומה נלקחו בחשבון השיקולים הבאים: מיקום הנכס, שטחו וצורת המגרש, מצב הפיתוח הסביבתי, הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני, כלומר שטחי הבנייה והייעודים המבוקשים, ההיצע והביקוש ורמת המחירים בהתאם לסוג זה של נכסים וכן השוואה לשומות אחרות שנעשו בפסקי דין בסביבה קרובה.

בחוות דעתו נעשתה הפרדה בין שווי
1 דונם שניתן לבנות עליו ו/או בעל פוטנציאל לבניית בית מגורים לבין שווי יתרת שטח החלקה נשוא תובענה זו.
לפי ת/1 העריך מר מחאמיד את הדונם בעל פוטנציאל הבנייה כאמור לעיל, בסך של 63,234 ל"י נכון ליום הקובע 19/03/76, וזאת בהתאם לפסיקה הרלוונטית לגישתו באותו נושא (לדוגמא פס"ד ראשיד ופס"ד חביב
אללה).
את יתרת שטח החלקה הנ"ל הוא העריך בשווי של 12,000 ל"י לדונם, נכון ליום הקובע.

לפי חוות דעת התובעים, חישוב שווי החלקה המופקעת נכון ליום הקובע הנו כך:

1 דונם בעל פוטנציאל בנייה
* 63,235


63,235
ל"י
18,578 דונם * 12,000 ל"י לדונם




222,936 ל"י
סה"כ







286,170 ל"י

לתובעים מגיעים
50% מהזכויות בחלקה



143,085 ל"י

זאת נכון ליום ערך 19/03/76.

בסעיף 9 לחוות הדעת (ת/1) פירט המומחה מטעם התובעים את נתוני השוק לעניין שווי הנכס בהסתמך על פסקי הדין כדלקמן:

א
.
ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' גורג' ראשד ואח'
– בו דובר על חלק מהפקעה רחבת היקף שכללה שתי חטיבות קרקע בשטח כולל של 4,722 דונם. בית המשפט קבע שם כי שווי הזכויות בחלקה 3 בגוש 17530 נכון ליום 17.63.76 הינו 8,000 ל"י לדונם חקלאי ועבור דונם שניתן לבצע עליו
בינוי הינו 63,234 ל"י.
ב
.
ת.א ( מח-נצ) 523/99 חביב אללה סלים נגד מדינת ישראל (מאגר משפטי נבו)
שם תבעו 28 תובעים מכפר עין מאהל את המדינה בגין הפקעה של 213 דונם שכללה שתי חטיבות קרקע בשטח כולל של 4,722 דונם.
בית המשפט קבע שם כי שווי הזכויות בחלקות השונות בגושים 17345 וגוש 17405 נכון
ליום 19/03/76 הוא 9000 ל"י לדונם חקלאי רחוק מהישוב (0.9 ₪ לדונם ) ו-10,000 ל"י לדונם חקלאי קרוב מהישוב (1 ₪ לדונם). עבור דונם שניתן לבצע עליו בינוי
נקבע שווי
של 63,234 ל"י.
ג.

ה"פ 442/00 אכבאל חביב נואטחה ואח'
נגד מדינת ישראל
(מאגר משפטי נבו)
ולאחר הגשת שומות מטעם הצדדים ומינוי שמאי מכריע נקבע שווי של 40 דולר למ"ר למועד הקובע 23/06/96, בחלקה 33 בגוש 17530.

כמו כן ציין המומחה מטעם התובעים כי מבדיקת נתוני שווי וסקר מחירים עבור קרקעות בעלי מאפיינים דומים במועד הקובע עולה, כי מחיר מ"ר קרקע נע בגבולות 10 ל"י למ"ר בממוצע כחקלאי טהור דהיינו 1 ₪ לדונם, ומגורים לפי 63,234 ל"י למ"ר קרקע.

בחוות הדעת שהגישו התובעים מטעמם (ת/1) לא נטען עוד כי בחלקה היו נטועים עצי זית ומשנזנחה הטענה על ידי התובעים עצמם
אין להידרש אליה.

חוות הדעת מטעם הנתבעת מדינת ישראל - המינהל

הנתבעת הגישה שתי חוות דעת בעניין גובה הפיצוי.
הראשונה, חוות דעת גיאודזית (מפענח תצ"א)
מטעם המומחה דן שרני שמסקנתה כי מדובר בקרקע טרשית שהצמחייה בה דלילה. לאורה, נקבע כי לא היה מקום להוסיף לערך המקרקעין נשוא השומה תוספת בגין נטיעות
עצי זית כלשהן.
השנייה, חוות דעת שמאית שנערכה על ידי מר סימון דאו ממשרד השמאי הממשלתי - (נ/3) אשר חישבה את פיצויי ההפקעה שמגיעים לתובעים בגין הפקעת זכויותיהם בחלקה.

חוות הדעת השניה מתייחסת למלוא זכויות הבעלות בקרקע הנרכשת נכון למועד הקובע, כאילו נמכרה
ממוכר מרצון וכאילו הייתה ריקה ופנויה מכל חזקת צד ג', חופשיה מכל חוב, שעבוד או עיקול, ללא אבחנה בין שטח לבניה (או בעל פוטנציאל בניה) לבין יתרת השטח.

לפי חוות הדעת הנ"ל, שווי כל דונם בחלקה נשוא התביעה למועד הקובע עמד על 8000 ל"י וסכום זה משקף בתוכו גם את פוטנציאל בניית בית המגורים שהותר לפי תכנית המתאר .

כמו כן הגישה הנתבעת "חוות דעת תיכונית גיאוגרפית", שלישית, ערוכה על ידי פרופ' ברוך קיפניס (נ/2), המתייתרת, לאור פסק הדין בעניין דבאח עליו אעמוד בהמשך.

על פי האמור בחוות דעתו, העריך השמאי דאו את שווי החלקה ב- נ/3 לפי גישת ההשוואה המבוססת על אומדן שווי השוק בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו, שהינם בעלי תכונות דומות לחלקה דנן.
על פי חוות דעתו החלקה דנן מסווגת כחקלאית על פי התוכנית המנדטורית
rp/50/42
.
בחוות הדעת צוין כי על פי התוכנית המנדטורית אין מניעה למתן היתר למגורים (בית מגורים אחד לחלקה) אולם על פי דרישות פקודת ערים 1936 - יש צורך להראות דרכי גישה , קווי פיתוח של מים וביוב.
כמו כן
צוין כי נלקחו בחשבון בחוות דעת זו - מיקום החלקה ביחס לסביבה נכון למועד הקובע, ובמקרה דנן מדובר במקום רחוק מפיתוח ובנייה באזור הררי שהגישה אליו קשה, וכן נלקחה בחשבון צורת החלקה שאינה רגולארית, הררית שהוכשרה לעיבוד חקלאי במועד הקובע. כמו כן נלקחה בחשבון העובדה שהקרקע אינה נהנית מזכויות מים.

עסקאות ההשוואה שאותרו מסביבת הנכס ממועדים קרובים למועד הקובע על פי סעיף 10 ב- נ/3:

מסד
תאריך
זיהוי הנכס
שטח במ"ר
סוג העסקה וחלקיה
מחיר מוצהר בעסקה בל"י
מחיר דונם בלירות
הערות
מוצהר
מוערך
1
26/07/76
17531/58
13,455
מכר 1/6 2.242 דונם
13,455
6,000
6,000
קרקע ניתנת לעיבוד, קרובה לא.ת. נצרת עילית הקונה - הימנותא. כיום שכונת מגורים. כ- 1.4 ק"מ מזרחית לשטח הבנוי הישן של ריינה
2
04/06/74
17531/64
12,253
מכר 6/60 1.225 דונם
5,000
4,080
4,080
קרקע קרובה לאזור התעשיה נצרת עילית
3
13/07/73
17518/26
11,184
מכר 5/35 1.60 דונם
3,200
2,000
5,989
אדמת מזרע בעלת פוטנציאל להיכלל בתחום הבניה. כ- 1.25 ק"מ צפונית לשטח הבנוי של ריינה. במסמך פנימי של מש"ח צויין כי יש להשתית את האגרה על שווי 8,000 ל"י לדונם.
4
21/10/74
17518/27
3,990
מכר בשלמות
7,980
2,000
5,333
אדמת מזרע טרשית בעלת פוטנציאל. צמודה לכביש נצרת ריינה, כפר כנא. במרחק של כ- 1.35 ק"מ צפונית משטח הבנוי של ריינה.
5
02/06/75
17530/9
10,497
מכר 1/2 5.248 דונם
26,250
5,000
5,000
אדמה חלקה טרשית, וחלק נטוע עצי זית. צפונית מזרחית לשטח הבנוי במרחק של כ- 0.9 ק"מ.


בסיס החישוב של המומחה מטעם הנתבעת כלל השוואה לעסקאות שאותרו בסביבת הנכס ממועדים קרובים ככל שניתן למועד הקובע
בהתאם לנתונים הקיימים בלשכת השמאי המחוזי.
טווח המחירים בעסקאות הנ"ל נע בין 4,000 ₪ ל- 6,000 ₪ ל"י לדונם (הן המוצהר והן המוערך).

על פי האמור ב- נ/3 החלקה
נשוא התביעה בעלת מאפיינים דומים לחלקות ההשוואה שכן החלקות נמצאות סמוך לחלקה דנן וגם מרחקה של החלקה מגרעין הכפר, כ- 1.4 ק"מ מזרחית לגרעין דומה למרחקן של עסקאות ההשוואה מהגרעין. עם זאת, החלקה נשוא התביעה הוכרזה כקרקע חקלאית בעוד שחלקות ההשוואה בגושים 17530 וכן 17531 (בעסקאות ההשוואה) לא הוכרזו כקרקע כזו. לפיכך, שווי החלקה היה צריך להיות אף על הצד הנמוך בטווח המחירים שהוצגו בטבלה הנ"ל.

צויין ב- נ/3 כי בעסקה אחת (מס"ד 3) מתוך העסקאות שמצא
נמצא מסמך פנימי של רשויות המס בו נאמר כי יש להשתית את שוויה של הקרקע
לצורך חישוב אגרה ע"ס 8,000 ל"י לדונם.
עוד עולה מחוות דעתו כי בסמוך למועד ההפקעה 22/11/75 נערך ביקור במקום והנכס תואר כך:

"כחלקה הנמצאת על אותו מדרון
ליד חלקה 32, טרשית מכוסה סירה קוצנית ובעלת מדרון חזק, יורדת עם שביל לריינה , האומדן - 3,500 ל"י לדונם".

השמאי מטעם הנתבעת העריך שווי של 1 דונם בחלקה הנדונה בסך של 8,000 ל"י (נכון ליום
הקובע - 19/03/76) כאשר סכום זה מגלם בתוכו את פוטנציאל ו/או אפשרות הבנייה למגורים באותה חלקה. לפי נ/3 סה"כ סכום הפיצוי אשר מגיע לתובעים אשר החזיקו במחצית החלקה הנדונה לפני הפקעתה לפי החישוב הבא:
9.789 דונם * 8,000 ל"י לדונם = סך של
78,312 ל"י נכון ליום הקובע, 19/03/76.





דיון


אין חולק כי לגבי המקרקעין קיימת הכרזה בדבר היותם קרקע חקלאית, המקרקעין היו מצויים, בעת הרלוונטית בתחומה של תוכנית בניין ערים מנדטורית משנת 1942 שמספרה 50/42/
rp120


(להלן: "התוכנית") ונקבעו כקרקע המיועדת לצרכי חקלאות.
בפס"ד ראשד הנ"ל ניתח בית המשפט העליון באריכות את תכנית בניין העיר 120/50/42
rp

החלה על המקרקעין, וקבע כי על פי סעיף 6 לתכנית זו, שמעמדה כדין "תוכנית מתאר מקומית" הרי בתחום אזור שהוגדר כחקלאי, נכללת אף בנייה מוגבלת למגורים [
dwelling houses
] .

באשר לגובה הפיצוי בגין הפקעת החלקה נקבעה דרך החישוב הבאה: החלקה תופרד באופן רעיוני לשניים. דונם אחד של קרקע יוחד כקרקע עליה ניתן לבצע בינוי, כאשר שוויו נאמד, על פי חוות הדעת בסך של 63,234 לירות ליום הקובע, כאשר יתרת החלקה הוערכה, על פי עסקאות אחרות להשוואה שבוצעו באותו אזור, ב- 8,000 לירות [0.8 ₪].

ב

פסק דין
חלילאללה הנ"ל, שעסק ביישומו של

פסק דין
ראשד ובפרשנותה של תוכנית המתאר המנדטורית נקבע כי התייחסותו של בית המשפט בעניין ראשד לפוטנציאל הבנייה של חלקה
באזור חקלאי התבססה על פרשנות אותה העניק בית המשפט לנסיבות המאפשרות
מתן היתר בנייה, לאור התוכנית המנדטורית וכי למרות הצורך באישור בנייה ממשי שיינתן על ידי הוועדה המקומית, על הפיצוי בגין ההפקעה לשקלל את פוטנציאל הבנייה אשר משפיע על שווי הקרקע אף מקום בו טרם ניתן האישור.
כן נקבע כי שיש להתחשב בשינויים המאוחרים להפקעה בתנאי שהשינויים היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין.
בפסק הדין הנ"ל אישר בית המשפט העליון את פסיקת בית המשפט המחוזי ששקלל בעצמו את זכויות הבנייה אל תוך החישוב השמאי
ועל כן פסק שמכל חלקה יש לשום דונם אחד כבעל פוטנציאל לבניה על פי השיעור אשר נקבע בפסק הדין וכי יתרת שטחה של כל חלקה יוערך על בסיס קביעותיו של השמאי (בסך 0.8. ₪ לדונם), תוך תוספות והפחתות שביצע בית המשפט.

אולם, בית המשפט העליון בפס"ד ע"א 738/10 מיום 17/11/13 מפיד מחמוד קאסם דבאח נגד מדינת ישראל (מאגר משפטי נבו) סייג הלכה זו בקובעו:

"מעניין חביב אללה עולה כי "ברירת המחדל" היא לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כאילו היה קרקע המיועדת לבנייה. ברם, אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי "אוטומטי" של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי. הלכת חביב אללה אינה שוללת ואינה דוחה את קביעת גובה הפיצוי על פי עסקאות ההשוואה, אשר משקפות את המציאות בשטח ומשקפות את שווי השוק של מוכר מרצון לקונה מרצון המודעים למצב התכנוני. לכן, מקום בו קיימות עסקאות להשוואה, על בית המשפט לפסוק על פי עסקאות אלה, אשר משקפות את "נתוני האמת". הפסיקה הכירה בעדיפותה של שיטת ההשוואה, וזו יושמה גם בעניין ראשד, שם השתמש בית המשפט בנתונים שהתקבלו על מנת לדחות את נוסחת החישוב התיאורטית של בית המשפט המחוזי, באשר נוסחה זו לא התיישבה עם התמורה ששולמה בעסקאות שנעשו באותו אזור. לאור נתוני ההשוואה נקבע בעניין ראשד כי לא היה בסיכוי התיאורטי לקבלת היתר בנייה בכדי להשפיע על שווי השוק של הקרקע" .
(ההדגשה בקו שלי - י.א).

בפרשת דאבח
ציין בית המשפט העליון את יתרונותיה
ואת עדיפותה של שיטת ההשוואה:

"שיטת ההשוואה מציבה מעין מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח בתקופה הרלוונטית. המראה משקפת את השווי המשוער אותו ייחס השוק לקרקע הנידונה במועד הקובע, באמצעות בחינת המחיר בו נרכשו מקרקעין דומים בעסקאות שהתרחשו בפועל. טענתם של המערערים כמו נועדה לתקן את המראה על מנת שהדמות המשתקפת ממנה תשתנה בהתאם, אולם לא כך היא דרכו של עולם. ובמילים אחרות, שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסוים אשר
לא עמד בפני
השוק בתקופה הרלוונטית. זאת, אף מבלי להידרש להלכה הידועה לפיה תכנית בנין-עיר היא בגדר "חיקוק" (ראו, לדוגמה, עניין ראשד בפסקה 13 והאסמכתאות שם) וכי פרשנות הניתנת על ידי בית המשפט לאותו חיקוק אינה יוצרת זכות חדשה, אלא אך מצהירה על זכות שהייתה קיימת מאז ומתמיד.

ודוק: אין חולק כי ניתן ואף נדרש לערוך התאמות ותיקונים בשווי "הגולמי" המתקבל מעסקאות להשוואה, בהתאם למאפיינים השונים של החלקות. אולם משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקות ההשוואה היו כפופות לתוכנית המתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבנייה - יהא אשר יהא - עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים. כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה".
(ההדגשה בקו שלי -
י.א).

לאחר עיון בטיעוני הצדדים, כמו גם בחוות הדעת מטעם
המומחים
ובהלכה הנוהגת כפי שתוקנה בפרשת דבאח, סבורני כי יש לבכר את חוות הדעת של השמאי מטעם הנתבעת נוכח קיומם של פגמים בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים ובשל כך שמצאתי שחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת יסודית ומבוססת, כפי שאפרט בהמשך.

הפגמים בחוות הדעת של התובעים - ת/1

א.

אומדן גבוה
של פיצוי
למ"ר קרקע
חקלאית מבלי להביא עסקאות דומות לצורך השוואה.
המומחה מטעם התובעים העריך את
יתרת שטח החלקה
החקלאית
בשווי של 12,000 ל"י לדונם נכון ליום הקובע (19/03/76).

המומחה מטעם התובעים נשאל
על הערכה זו בחקירתו בעמוד 18 שורות 19-21:

"ש. אתה מביא הערכות שניתנו בראשד, ושם קבעו 8,000 ל"י לדונם. תסביר לי איך הגעת ל-12,000 ל"י לדונם .
ת. אני לקחתי כמה
פסקי דין ואספתי גם
נתוני מקרקעין וערכם. כלומר מתוך עיתון מקצועי לשמאים. לקחתי בחשבון עוד שיקולים , כמו הנוהג במגזר הערבי, בדרך כלל עושים עסקאות נטו עד עכשיו וזה הנוהג הקיים ...
...
ת. אני הסתמכתי על מה שבחוות דעתי ועשיתי מדידות ועשיתי גם היוון ועל

פסק דין
ראשד ....והגעתי ל-12 ל"י . ידוע לי כי במגזר הערבי נהגו לנקוט בשווי עסקאות נטו ולפיהם המיסים מגולגלים לפתחו של הקונה".

הנוהג של "גלגול המס" לפתחו של הקונה במגזר הערבי

מעדותו של שמאי התובעים עולה כי
ישנו נוהג מגזר הערבי למכור קרקע במחיר נטו ועל כן המחיר המוצהר לשלטונות המס אינו המחיר האמיתי של העסקה כי אם נמוך יותר ויש להתחשב בכך בקביעת הפיצוי.

לתמיכה בטענה זו
נטען בסעיף ד' בעמוד 20 לסיכומי התובע
כי מבקר המדינה ציין
בדו"ח השנתי 58ב לשנת 2007 ולחשבונות שנת הכספים 2006 כי הדיווח על עסקאות מקרקעין במגזר הערבי נעשות בסכום נמוך מהמחיר הריאלי ובעמוד 283 לאותו דו"ח
כתב
כי:

"המידע על עסקאות המקרקעין הקיים במאגרי הנתונים של הרשות אינו מלא ובעת בדיקת עסקאות אי אפשר להסתמך רק עליו לכן קשה לוודא שמחיר העסקה המדווח על ידי הצדדים משקף את שוויה הריאלי"
. (ההדגשה בקו שלי - י.א).



אל מול טענה זו טען השמאי מטעם הנתבעת כי נוהג זה
אמנם קיים אם כי אינו נוהג אחיד.
ראה עדותו בעמוד 36 שורות 1-5 כך:

"לתאריך הקובע
לא הייתה בפני
כל אינדיקציה שהיה נהוג שהקונה נושא בתשלום מס
השבח, לפי הנתונים שבידי אני לא אוכל להוכיח שהיה דבר כזה .
ש. והיום זה נהוג או לא.
ת. היום אמרתי שנהוג, אבל בדברים מסוימים תלוי. זה לא אחיד . נהוג כן לפי פסיקות של מס שבח אבל אין משהו חד
משמעי".


טענה זו של שמאי התובעים הנה טענה עובדתית ועל מנת להוכיחה היה על התובעים להציג לביסוסה ראיות ייחודיות ולא אמירה כללית של מבקר המדינה בדו"ח, שכל עניינו הוא, כי קשה לוודא כי העסקאות המדווחות אכן משקפות את שוויין הריאלי . כל עוד לא הציגו התובעים ראיה ספציפית לפיה ניתן ללמוד כי המחיר עליו הוצהר אינו משקף את המחיר הריאלי הרי שיש לדחות את הטענה.

הערך שקבע שמאי התובעים לדונם החקלאי בשיעור של 12,000 ל"י, גבוה מאוד ביחס לעסקאות דומות במקרקעין קרובים בעלי מאפיינים דומים כפי שעולה מבחינת עסקאות ההשוואה שהובאו על ידי המומחה מטעם הנתבעת בחוות דעתו (פורטו
לעיל).
השמאי מטעם התובעים על פי האמור בחוות דעתו ובעדותו התבסס בחוות דעתו על
העסקאות שעליהן התבססה ההערכה בפס"ד ראשד שאמדה את שוויו של דונם נכון
ליום 19/03/76 בגוש סמוך לגוש נשוא תביעה זו בשיעור של 8.000 ל"י לדונם (ראה נ/1).
השמאי מטעם התובעת לא סיפק הסבר בעדותו שפורטה לעיל איך הגיע בחישוב גובה הפיצוי מ- 8,000 ל"י לדונם חקלאי כפי שנקבע ב

פסק דין
ראשד ל- 12,000 ל"י לדונם חקלאי כפי שנקבע בחוות דעתו באשר למקרקעין דנן.
עוד ביסס השמאי
מטעם התובעת את חוות דעתו על הערכה למקרקעין שנקבעה ב

פסק דין
חביבאללה שם נקבע ערכו של דונם באזור החקלאי של עין מאהל בשיעור של 9,000 ל"י לדונם ו- 10,000 ל"י לדונם. לטענת השמאי ההערכה
מתייחסת ל- "קרקעות בעלי מאפיינים דומים" באמצעות בדיקת נתוני שווי וסקר מחירים.

בחקירתו הנגדית הושמט הבסיס תחת קביעתו הנ"ל.

בסעיף 10.7 לחוות דעתו
פירט השמאי כיצד הגיע להערכת השווי:

"10.7 להערכת השווי נעזרתי בפסקי דין מבתי משפט וגם בשומות של שמאים מכריעים ושומות
של שמאים אחרים
למינהם
בסביבה הקרובה".

ובחקירתו בעמוד 19 שורות 15-20:

"ש. אתה יודע על איזה עסקאות נשענו ב

פסק דין
ראשד.
ת. זה מופיע בפסק הדין.
ש. כשעשית את
חוות דעתך והסתמכת על

פסק דין
ראשד בדקת על איזה עסקאות הם הסתמכו?
ת. בדקתי את פסק הדין . את מסמכי העסקאות לא בדקתי , לא ראיתי את העסקאות הסתמכתי על פסק הדין שבו הוצגו העסקאות , משם לקחתי את הנתונים".
(ההדגשה בקו שלי - י.א.).

ובעמוד 20 שורות 21-22 לחקירתו:

"ש. אין לך עסקה להראות לי שמחיר דונם בתאריך זה היה 12,000?
ת. אין לי עסקה"
. (ההדגשה בקו שלי - י.א).

בחוות הדעת של המומחה
מטעם התובעים נבחן
שווי מקרקעין
על פי הנתונים שהובאו בפסקי הדין ולא נבדק באופן עצמאי
בהשוואה לעסקאות דומות (ראה
עמוד 20

שורות 24-32) כפי שנעשה בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעת, עובדה המהווה שיקול מהותי שלא לקבל את חוות הדעת.
לא
סביר בעיני
כי שמאי יבחר להכין את שומתו על פי השיטה ההשוואתית כפי שציין בחוות דעתו (ראה סעיף 10.7- 108 לחוות דעתו)
אך לא יכלול בחוות דעתו כל נתונים הנוגעים לעסקאות ההשוואה, ובחקירתו לא יספק נתונים מרכזיים שהביאוהו להערכה אליה הגיע למעט הנתונים המופיעים בפסקי הדין ראשד וחביבאללה שגם לגביהם לא ניתן הסבר לפער בין קביעת גובה הפיצוי בפסק הדין ובין קביעת גובה הפיצוי בחוות דעתו.

זאת ועוד, באשר להשוואה לחלקה הנדונה בפס"ד חביבאללה, אין מקום להתבסס
על הערכה זו שכן היא מתייחסת לחלקה השייכת לאזור כפר עין מאהל ולא לאזור ריינה.
השמאי מטעם התובעים לא הסביר מדוע לשתי החלקות יש מאפיינים דומים כפי שטען, נטל אשר מוטל על מי שמביא את ההערכה כגורם להשוואה וגם בשל כך אין להסתמך על חוות דעתו.




ב
.
חלוקה נפרדת לפיצוי בגין דונם חקלאי ודונם למגורים

שומתו של השמאי מטעם התובעים אומדת, בנפרד, שווי של שטחים שיעודם מגורים או חקלאי, כשהבסיס הינו פסקי הדין ראשד וחביבאללה.

בפס"ד דאבח הבהיר בית המשפט כי כשיש בידנו עסקאות השוואה במקרקעין דומים עליהם חלה התוכנית המנדטורית, המגלמות את אפשרויות הבניה, אין מקום להוסיף עליהם מחיר תיאורטי עבור דונם לבנייה, אלא יש לערוך את השומה בדומה לאופן שנערכה חוות הדעת נ/3.
בית המשפט סייג את פס"ד חביבאללה למקרה הספציפי וקבע שאין לפרש זאת כקביעה גורפת למתן פיצוי אוטומטי של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי.
על כן החלוקה שביצע השמאי
מטעם התובעים
אשר פורטה לעיל, אינה מתיישבת עם ההלכה הנוהגת היום לאור קביעת בית המשפט ב

פסק דין
דאבח .

השמאי מטעם הנתבעת סקר לעומת זאת בחוות דעתו נ/3 את הרקע התכנוני של החלקות נכון למועד הקובע ואת מצבן הפיסי, הציג את השיקולים שלקח בחשבון בערכו את השומה ולאחר מכן ערך השוואה לעסקאות אחרות שנערכו בשטחים החקלאיים בחלקות הסמוכות לחלקות נשוא השומה בהתאם
לנתונים הקיימים בלשכת השמאי המחוזי מתוך שטרות מכר שהובאו בפני
ו כפי שנקבע ב

פסק דין
דאבח כפי שפורט בטבלה שלעיל.
תמיכה לכך
כי מדובר בחלקות בעלות מאפיינים דומים
ניתן למצוא בקטע ממפת ההפקעות שהוגש לבית המשפט ובו סומנה החלקה נשוא תביעה זו וכן החלקות אליהם מיוחסות עסקאות ההשוואה (נ/4) שהן חלקות באותו אזור.
אף
השמאי מטעם התובעים אישר כי
החלקות נשוא עסקאות ההשוואה הן חלקות קרובות לחלקה נשוא
תביעה זו ( ראה עדותו בעמוד 19 שורות 22- 27).

העקרונות על פיהם העריך השמאי מטעם הנתבעת את החלקה מתיישבים עם העקרונות שנקבעו בפס"ד דאבח. משנקבע כי עסקאות ההשוואה מגלמות את שווי השוק, כפי שהיה קיים לאור המצב התכנוני ומגלמות גם פוטנציאל בנייה, הרי שאין עוד מקום לברר את כל סוגיית אפשרות הבנייה ואין עוד צורך בהוספת ערך תיאורטי לדונם לבנייה, שכן מחיר השוק באותן עסקאות השוואה מגלם את אפשרויות הבנייה.



כשנשאל
המומחה מטעם הנתבעת בחקירתו הנגדית בעמוד 38 לפרוטוקול
שורות 27-31 ולעניין אפשרויות הבנייה בקרקע השיב:

"אני לא חולק על קביעות בית המשפט מדגיש שעסקאות שהובאו על פי

פסק דין
ראשד , חלק מהן הובאו בחוות הדעת הנוכחית שלי ... מדגיש
מבחינה שמאית שעסקאות ההשוואה הן מגלמות כל פוטנציאל בנייה כזו או אחרת ויחסים דומים ומאפיינים הקרובים ככל הניתן לחלק הראשון, סמוך לתאריך הקובע ולכן כל חישוב תיאורטי יביא אותי לאומדנים לא נכונים"
. (ההדגשה בקו שלי - י.א).

לשאלת בית המשפט האם נכון שהאומדן שערך לא עושה אבחנה, בין קרקע חקלאית ובין דונם אחד לבנייה השיב:

"נכון, העסקאות ההשוואה מגלמות את פוטנציאל הבנייה בתוכן".
(ראה עדותו בעמוד 39 לפרוטוקול סייפא
40 שורה 1).

חוות דעתו של שמאי הנתבעים מבוססת באמצעות השוואה לחלקות בעלות מאפיינים דומים וערוכה כדבעי לאור העקרונות שנקבעו בפסיקה.

סוף - דבר

נוכח הנימוקים לעיל, יחושב הפיצוי לתובעים לפי חוות הדעת נ/3, על פי החישוב הבא:

9.789 דונם *
8.000 ל"י לדונם = 78,312 ל"י
שהנו שווי מחצית הזכויות בחלקה 31 בגוש 17532.
נכון ליום 19/03/76.

לכל הסכומים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית, בתאם לקבוע בסעיף 8 לחוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד - 1964.

הצדדים יגישו פסיקתא לבית המשפט תוך 21
יום הערוכה על פי הכללים שנקבעו בהחלטתי
מיום 22/08/11 וב

פסק דין
זה.




נוכח העובדה כי גישת הנתבעת באשר לחישוב הפיצוי וגובהו היא שנתקבלה לבסוף, לא ייעשה צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק פסק' הדין לצדדים.

ניתן היום,
י"ג טבת תשע"ד, 16 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 25007-11/10 עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל, בסאם מוסא בסול, גסאן מוסא בסול ואח' נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 16/12/2013)