פסקי דין על דוד שחר | פסקי דין על חיים גלנטה | פסקי דין על עירית גלנטה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון | פסקי דין על איגוד חברות אנרגיה מתחדשת בישראל |

86116/11 ערר     23/11/2011




ערר 86116/11 דוד שחר, חיים גלנטה, עירית גלנטה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון, איגוד חברות אנרגיה מתחדשת בישראל




מדינת ישראל עררים מס': אק - 86116/11
ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה אק- 86102/11
מחוז דרום ישיבה מס': 60015
תאריך: 23/11/2011
בפני
: יו"ר הועדה - עו"ד גלעד הס

חברי הועדה - הגב' אריאלה חדד - נציגת מתכנן המחוז
זהר עירון - שמאי מקרקעין ומודד מוסמך

העורר בתיק 86102/11: דוד שחר
בע"מ

העוררים בתיק 86116/11: 1. חיים גלנטה

2. עירית גלנטה
- נגד -

המשיבה: הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון
משיב פורמלי: איגוד חברות אנרגיה מתחדשת בישראל
בשם העורר
בתיק 86102/11 1. עו"ד גיא הרמלין

בשם העוררים
בתיק 86116/11: 1. עו"ד גיא קונפורטי
בשם המשיבה: 1. עו"ד אילנה מרכוס

2. משה פוקס
בשם המשיב פורמאלי: איתן פרנס, מנכ"ל

תאריך הישיבה: כ"ו בחשון תשע"ב, 23/11/2011
מקום הישיבה: חדר הדיונים של ועדת הערר מחוז הדרום שד' שזר 21, ב"ש

נוכחים: 1. עו"ד אילנה מרכוס

2. עו"ד גיא קונפורטי

3. עו"ד גיא הרמלין
4. איתן פרנס
5. אייל בן יעקב

פרוטוקול

עו"ד קונפורטי
אנו סבורים שהתמ"א 10 ד 10 על המתקנים הפוטו וולטאים לא חידשה שום דבר בהיבט של מתקנים אלה. זאת משום שגם לפני התמ"א ניתן היה והוקמו מתקנים אלה למיטב הבנתי אפילו באשקלון ולכן עצם כניסתה לתוקף של התמ"א לא הביאה למצב שיש אפשרות לגבות היטל השבחה. למעשה בין היתר אנו נשענים על חוו"ד של משרד הפנים שצורפה, שאומרת שגם לפני התמ"א ניתן היה להקים מתקנים שזה היה שימוש אינהרנטי.
התוכנית שחלה היא שמדברת על מגורים, ואנו מדברים על מערכת פוטו וולטאית למגורים. ההספק שלה הוא 9 קילו-ואט. היא מיועדת לצריכה עצמית והעברת העודפים לרשת.

איתן פרנס:
ההסדרה למעשה יצרה כללים שמאפשרים לצרכני חשמל לייצר חשמל. כל החשמל שמיוצר עובר באופן מיידי למקור הצרכנות הראשון שצריך אותה ברשת. בסופו של דבר עולה ברשת. המושג של צריכה עצמית הוא משתנה, בימים ובשנים, בעוד שנתיים תהיה למשפחה מכונית חשמלית, או שימוש במקרקעין שיכול להגדיל את צריכת החשמל. הכלל לשימוש במגורים המוצע על ידינו שצריכת חשמל לשימוש רגיל לבית זה שימוש אינהרנטי, כשזה לצריכה עצמית. על הוועדה לבחון את השימוש הפוטנציאלי. אני אומר לוועדה אנו מבקשים מהוועדה שצריך לקבוע קביעה עקרונית שהיכן שניתן לצרוך חשמל ניתן גם לייצר. זה מיטיב עם הציבור ועם עריית אשקלון. כל קילו-ואט מייצר בשנה 1650 קוט"ש. 9 כפול הסך הזה יתן את סה"כ הייצור הנורמטיבי מכפלה של כמה המתקן הזה ייצר. לצריכה היום אין לי נתון. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הממוצע 9000 קוט"ש לשנה, אך זה לא חל על תא משפחתי.

עו"ד קונפורטי:
אנו מדברים על משהו כללי וקשה להערכה. אנו גם לא מדברים על הפרשים מהותיים אלא מינוריים שבטח לא מחייבים הטלת היטל השבחה על משפחת גלנטי.

איתן פרנס:
כל נושא היטל השבחה נשען על פס"ד סי אנד סאן. ברור שבתוכנית מתאר ארצית לא היתה שום הצעה לרשות המקומית. החוק לא מאפשר בכלל השבחה, כי הוא מדבר על הגדרה מקומית וזו תוכנית מתאר ארצית שלא מפורטת מכיוון שהיא צריכה תשריט.

עו"ד הרמלין:
אני לא אומר שבשום מצב אי אפשר לגבות היטל השבחה מכח 10 ד 10. בחברת שחר אין השבחה. מדובר בבנין מסחרי. אך אני אומר שבניגוד לתמ"א 18 יש תקנות מ-2009 שהסדירו את הדבר, יש גם תמ"א שהסדירה זו. יש תוכנית כמו של בנין עיר לממדי"ם אך ממדי"ם היה מותר לי גם קודם. השאלה אם יש פה השבחה או לא. אני לא אומר שאין שווי לגג קודם ולא לאחר מכן. שמאי חובשי אומר שלא היתה בעיה לקבל היתר במסגרת התקנות. לא הבנתי מה התב"ע במובן ההשבחה תרמה. הבקשה תואמת את התקנות.

איתן פרנס:
הוועדה צריכה לשאול. אנו ברשות הממשלתית וממשלת ישראל החליטה להסדיר זאת באופן שיהיה רווח, אחרת לא יקימו. אתם צריכים להגשים את המטרה הציבורית. אני אומר שצריך להזמין נציג של רשות החשמל. היטל ההשבחה לא היה בראש מעייניהם של התמ"א, ולכן זה מטיל עול על הציבור. כאן לא היתה תוכנית מקומית. ברגע שהרשויות המקומיות יגבו היטל השבחה, תעלה את התעריף בהתאם כדי שכלכליות לא תיפגע, ומי שמשלם את העלויות של האנרגיה הסולארית הם כלל הציבור, ולא זאת היתה הכוונה. כל נטל נוסף גורם להפחתה בהתקנות. יש משפחה שמוותרת על התקנת גג סולארי בגלל היטל השבחה. אם באולם יפעילו מזגנים ישרפו מזוט באשדוד. לכן הוועדה צריכה להסתכל במשקפיים רחבים.
אני אבקש מהוועדה לציין בהחלטה שלה לגבי פטור של סמכות משרד הפנים. אבל אני מנסה לשכנע לפי פרשנות שאת המונח צריכה עצמית צריך לפרש לא בנקודת זמן שאנו נמצאים ואם כן אז לפי הגודל הפוטנציאלי. כל הבקשות כאן הם בעלי גודל מתאים.

עו"ד הרמלין:
לא אמרנו שאין שווי לגג, אבל זה ענין של שמאות. נקודה שניה, זה האם צריך להביא את התקנות של המצב הקודם, האם בכל זאת יש לתקנות משקל בקביעת ההשבחה. התקנות שקדמו לתמ"א או לא. ואז נראה מה ההשבחה אם בכלל.

עו"ד מרכוס:
לגבי דברי מר פרנס, השורה התחתונה היא שאם לא יהיה רווח לא יקימו את התאים הפוטו וולטאים. נכון, את הצריכה העצמית אפשר היה לעשות כמו פנלים של דודי שמש וכו'. לשימוש עצמי אפשר להקים תאים כאלה. אנו בכלל לא בסיפור הזה. אלא הסדר ארצי שהוסדר ב - 10 ד 10 שמדבר על מכירת כל החשמל שאתה מייצר לחברת חשמל ואתה מקבל איזשהו החזר המכסה לך את העלויות של ההקמה ונותן לך עודף שהוא הרווח שלך. העובדה שלפני אותה תמ"א אפשר היה להקים לצריכה עצמית ולא עשו זאת בשל חוסר ריווחיות. אם הרווח נוצר מתוכנית מפורטת כמו תמ"א 18 ו - 38, המתעשר צריך לחלוק את העושר שלו עם הציבור. לנושא של היטל השבחה שנועדה להוצאות של וועדה מקומית לא צריך להיות אחד לאחד, אלא סך הכל היטל ההשבחה מכסה לי את הוצאות התכנון.
מלבד זאת יחד עם התועלת הציבורית בתאים הפוטו וולטאים יש לכך גם מחיר שאנשים שאין להם תאים כאלו נחשפים לגגות שעליהם מותקנים התאים ויש אומרים שזה מכער את חזות העיר ואת המרחב הציבורי. זה גורם לעומס על כלל הציבור, ולכן גם הציבור זכאי ליהנות מחלק מההתעשרות של בעלי התאים הפוטוולטאים מההשבחה. מר פרנס דיבר אידיאולוגיה ואמר שבסופו של דבר זה יתבטא בהטלת תעריפי חשמל גבוהים יותר. הנושא של התקנות, היו"ר הנכבד אמר שהן לא נותנות זכויות בניה ולא שימושים. התקנות קדמו לתמ"א למתקן לצריכה עצמית, ולא להסדר של 10 ד 10, ואם המחוקק היה חושב שצריך לפטור מהיטל השבחה כמו תמ"א 38 היה נותן תקנות פטור. ומעצר זה שהוא לא נתן כאן תקנות פטור אז יש להטיל היטל השבחה.

עו"ד קונפרטי:
לא בכדי זו העירייה היחידה שלמיטב ידיעתי הטילה היטל השבחה. לא סתם בכל הארץ אפשר להקים מערכות. אנו מקימים והקמנו עשרות מערכות ביתיות, ובשום מקרה לא עלתה שאלת היטל ההשבחה. אומרת נציגת הוועדה מה יגידו התושבים שאין להם מערכת כזאת. זה בדיוק מה שאני אומר שלשכן שלי יש פלזמה יפה - זה בכלל לא רלוונטי. החזות היא הנושא היא הנושא שצריך להעלות על המדוכה ובענין זה אין לזה שום השפעה משמעותית אם תהיה מערה ???? פוטו וולטאית שכן הפנלים יושבים בצמוד לגג ולא משנים את החזות. אני מדבר על מערכת ביתית.

עו"ד מרכוס:
עצם זה שיש השבחה זה נתון.

עו"ד הרמלין:
אנו מוכן להודות שיש עילה להשבחה, אך העלות היא אפס. יש תקנות מפורטות כיצד להגיש מתקן פוטו וולטאי. גם הבקשה שלנו, מה עשתה עריית אשקלון, הבקשה תואמת לתקנות. לא יתכן להתעלם מהתקנות, זו לא תחנת דלק. הלקוח שלי רוצה להרוויח, אז מה. את ההשבחה צריך למדוד בכלים שמאים, עם בחינת התקנות והעלויות. השומה שלנו מצביעה על אפס.

עו"ד קונפורטי:
צריך לעשות הבדלה בין גלנטי לחן שחר. וזה משמעותי. אנו חושבים שבמקרה שלנו צריך לפתור את המערכות הביתיות מהיטל השבחה.

עו"ד פרנס:
גודל החיבור הקיים לצרכן מאפשר לו לצרוך. מה שקורה שאותו צרכן שצורך חלק מהצריכה הפוטנציאלית רוצה לייצר את הכמות הפוטנציאלית, אך אנו נמצאים במצב שהצריכה תשתנה. על כתפיה של הוועדה מונח עתיד ההתפתחויות שבו אנשים פרטיים ייצרו ויצרכו חשמל, שיביא לכך שלא יצטרכו תחנות כח. יש לנו חסם שנגרם בגלל תחום חדשני. אפשר לקרוא לנציג של חב' חשמל. זה תהליך שהמדינה רוצה אותו. אם זה ישתנה, הרי וועדה זאת תכשיל מה שיקבע בשירות הציבורית. לכן אני מבקש מהוועדה לאמץ פרשנות רחבה. ברור שהיכן שיש עסק שיש לו עודפים החשמל הזה יוזרם לטובתו. אני מבקש להזמין את הרשות לשרותים ציבוריים חשמל.

עו"ד קונפורטי:
אם נסתכל במקרו, לא יכול להיות מצב שמדינת ישראל תעודד את הנושא ומצד שני יבואו רשויות מקומיות ויחסלו את הענף הזה.

עו"ד פרנס:
הבינו שהרשות מאזנת בתעריפים שהיא תוכנית לאומית שלא לקחה בחשבון היטלי השבחה. אני מבקש לקבוע החלטה עקרונית לגבי מחוז דרום. לקבוע האם יש היטל השבחה לפי גודל החיבור שקיים בנכס. דהיינו אם קודם היה הצרכן יכול לצרוך עד גודל מסויים אז אני מבקש שאחרי התמ"א יוכל הצרכן לייצר עד גודל החיבור שבאפשרותו לייצר. זה יגשים את קביעת הממשלה על ידי כלכלנים. יש רשות שאחראית על החשמל של הציבור והיא קובעת באופן מקצועי.
גודל החיבור שנקבע באמפר מאשר צריכת קוט"ש מסוימת ולכן אני מבקש לאפשר יצור עד גודל החיבור. בכל מקרה צריך להטיל היטלי השבחה על מה שיתווסף מעבר לצריכה העצמית. היא צריכה להיות כזאת לפי החיבור הקיים. אם לא, אז צריך ללכת לפי מה שהצרכן יוכל לצרוך. ההבדל הוא הכלכליות. מדינת ישראל רצתה לעשות זאת.
משפחה גלנטה לא היתה צריכה לשנות את ארון החשמל שלה, המתקן נכנס למערכת קיימת.
התוכנית העסקית כאן שונה ממי שמישהו מקים הוסטל אצלו בבית לבין מה שמדינת ישראל קבעה.
יש הבדל בין עסק פרטי לעסק שהמדינה שלחה אותו.

החלטה

מדובר בעררים על חיוב בהיטל השבחה בגין אישור בקשה להיתר להקמת מתקנים סולארים לכאורה מכוח תכנית מתאר ארצית 10 /ד/10 (להלן לשם הקיצור: "תמ"א 10").

בעררים מעלים העוררים טענה עקרונית כנגד עצם האפשרות לגבות היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית.

לחלופין, מעלים העוררים טענות ספציפיות כנגד החיוב בהיטל השבחה, בעיקר לאור האפשרות להקמת המתקנים גם טרם אישור תמ"א 10. לחלופי חלופין מעלים העוררים טענות גם לגבי שיעור ההיטל.

דיון:
גביית היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית:
ועדת הערר במחוז חיפה דנה באריכות בשאלה העקרונית של חיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית המכילה הוראות של תכנית מפורטת וזאת בערר (חיפה) 8012/11 פז גז בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית קרית אתא (פורסם באתר נבו) (להלן: "עניין פז גז").

בעניין פז גז, קבעה ועדת הערר, כי כאשר הוראות תכנית מתאר ארצית הינן מפורטות ומאפשרות הצאות היתר בניה, הרי ניתן לגבות מכוחה היטל השבחה.

וכך מנמקת וקובעת ועדת הערר במחוז חיפה:
"
1. העוררות טענו בערר מטעמן כי תמא 32ג הינה תכנית מתאר ארצית ולכן לא ניתן לגבות מכוחה היטלי השבחה.
2. איננו מקבלים טענה זו באשר זו אינה מתיישבת לא עם לשונו הברורה של החוק, לא עם שיקולי המדיניות בנושא ולא עם הפסיקה, ונבאר:
3. התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מאפשרת גביית היטל השבחה כאשר עלה שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, וכך מוגדרת השבחה:
""השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;" (הדגשה שלי - ג.ה.).
4. אף המונח תכנית מוגדר בתוספת השלישית:
""תכנית" - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת."
5. העוררות טוענות כי תמא 32ג' אינה נכללת בגדר הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית בהיותה תכנית מתאר ארצית (הגם שכוללת הוראות מפורטות), ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה.
6. נציין, כי העוררות אינן חולקות כי מהותית תמא 32ג' הינה תכנית אשר יש בה רמת פירוט רבה והיא מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה, אולם לטענתן אין די בכך שהתכנית מהותית כוללת הוראות מפורטות ומאפשרת הוצאות היתרי בניה, על מנת שזו תיכלל במסגרת "תכנית מפורטת" כהגדרת התוספת השלישית.
7. איננו מקבלים טענה זו.
8. ראשית, לשון החוק הינה ברורה וחד משמעית, כאשר עלה שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית (אשר כאמור הגדרתה כוללת גם תכנית מפורטת) מהווה הדבר השבחה אשר בגינה ניתן לגבות היטל השבחה.
9. החוק אינו יוצר כל הגבלה לגבי "הדרגה" של התכנית המפורטת, האם תכנית מקומית, מחוזית או ארצית, אלא קובע בפשטות ובבהירות כי כל אימת שהתכנית הינה אכן תכנית מפורטת ניתן לגבות מכוחה היטל השבחה.
10. החוק קובע שתי אפשרויות נפרדות להגדרת תכנית: תכנית מתאר מקומית ובנוסף תכנית מפורטת. כלומר, מלבד האפשרות הכללית לגבות היטל השבחה מכל תכנית מפורטת החוק מוסיף כי ניתן לגבות היטל השבחה גם מתכנית שאינה תכנית מפורטת ובתנאי שהיא "תכנית מתאר מקומית".
11. לטעמנו לא ניתן מבחינה לשונית (וכפי שנראה גם מבחינה תכליתית) לפרש את ההרחבה של ההגדרה, הרחבה המאפשרת גביית היטל השבחה גם מכל תכנית מפורטת וגם מתכנית מתאר מקומית שאינה מפורטת, כצמצום כך שנדרשים תנאים מצטברים: גם תכנית מתאר מקומית וגם תכנית מפורטת.
12. במילים פשוטות, אילו התזה של העוררות הייתה נכונה היה נכתב בהגדרת "תכנית": "תכנית מתאר מקומית אשר הינה גם מפורטת", כאמור לא זה הנוסח שבחר המחוקק להגדרה ולא בכדי.
13. ההלכה כי נקודת המוצא לפרשנות החקיקה הינה לשון החוק וכי אין לקבל פרשנות אשר אין לה עיגון בלשון החוק, הינה הלכה מבוססת בפסיקה בתי המשפט.
14. לעניין זה ר' דבריו הברורים של בית המשפט העליון ב

פסק דין
שעסק במאטריה משפטית דומה בענין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח' (פורסם באתר נבו):

"נקודת המוצא לפרשנותו של חוק הינה לשון החוק, שכן אין לקבל
פרשנות אשר לא ניתן למצוא לה אחיזה בלשון החוק (ראו א' ברק
פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב) (להלן: ברק,
פרשנות החקיקה) 97). כאשר לשון החוק מאפשרת מספר פירושים,
ייבחר מבין הפירושים השונים המשתמעים מלשון החוק, הפירוש אשר מגשים את תכלית דבר החקיקה." (הדגשה שלי - ג.ה.).

15. ור' גם ע"א 1240/00 פקיד שומה תל-אביב 1 נ' יצחק סיוון (פורסם באתר נבו), עמ' 588:

"אלא שגם לפרשנות תכליתית צריך שיימצא עיגון לשוני, ולו
מינימאלי, בטקסט המתפרש [ראו: ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ'
פקיד שומה רחובות פ"ד לט(2) 70, 74 (להלן: פרשת חצור); ובג"ץ
2257/04 סיעת חד"ש - תע"ל נ' יו"ר ועדת הבחירות המרכזית
לכנסת ה-17, [פורסם בנבו] תק-על 2004(3) 1337, פסקה 21 (להלן:
פרשת סיעת חד"ש)]. ולפרשנות המוצעת על-ידי פקיד השומה
אין בסעיף 93 עיגון לשוני כלשהו."

16. לפיכך, כאשר התוספת השלישית קובעת כי תכנית תהא נשוא לגבית היטל השבחה או כאשר היא תכנית מתאר מקומית או כאשר הינה תכנית מפורטת, הרי יש ליתן למילה "או" את משמעותה הלשונית הרגילה ואין מקום להפוך את ה- "או" למילה "וגם".
17. לעניין מתן פרשנות רגילה למילה "או" כמילה הבאה להפריד ר' בג"צ 8233/99 ספיר בן צוק נ. שר התחבורה ואח' (פורסם באתר נבו):

"וו החיבור ("ו") בלשון העברית - והמקבילה לה (and) באנגלית
- באה לחבר (לשון "קוניונקטיבית"). הדיבור "או" בלשון
העברית - והמקבילה לה (or) באנגלית - באה להפריד ("לשון דיסיונקטיבית"). כך הוא הדבר בדרך כלל (ראו ע"פ 176/61 ברוך
נ' מדינת ישראל, פ"ד כו(2), 667, 674"

18. לכן בנסיבות אלו כאשר עיון בהוראות התכנית תמא 32ג' מגלה כי זו עומדת בכל הדרישות על מנת להיקרא "תכנית מפורטת", וכאשר זו מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה (למעשה והי מטרתה המוצהרת), הרי התכנית הינה "תכנית מפורטת" גם לצורך הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
19. כאמור, לטעמנו, כאשר לשון התוספת השלישית הינה כה ברורה ומחייבת גביית היטל השבחה מכול תכנית מפורטת ללא הגבלה על דירוגה או המוסד שאישר אותה, לא ניתן לקבל פרשנות תכליתית אחרת ללא כל עיגון לשוני בחוק.
20. אולם, בכל מקרה, הרי הפרשנות המחייבת גביית היטל השבחה בגין התכנית תמא 32ג' מתיישבת גם עם תכלית התוספת השלישית והמדיניות הראויה.
21. תכליתו ומטרתו של היטל ההשבחה הוגדרו באופן נאה על ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 1312/02 נווה חברה לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית - מרכז (פורסם באתר נבו), לאחר סקירת הפסיקה בנושא:

"הנה כי כן, היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי, לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו, בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען."

22. כלומר, הרעיון של היטל ההשבחה הינו רעיון של צדק חברתי, כך שמי שהתעשר כתוצאה מפעילות נורמטיבית של רשויות התכנון יחלוק עם הציבור חלק מהתעשרות זו.
23. ודוק, בית המשפט העליון אינו מגביל את הרעיון של שיתוף הציבור בהתעשרות מהמעשה הנורמטיבי לתכנית מתאר ארצית לא יחלקו עושר זה עם הציבור, ההפך הוא הנכון, בית המשפט העליון נוקט בלשון רחבה של "פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון".
24. איננו מקבלים גם את התזה על פיה היטל ההשבחה תפקידו להחזיר הוצאות לוועדה המקומית על הכנת התכנית.
25. מטרת היטל ההשבחה היא רחבה בהרבה מהחזר הוצאות בגין הכנת תכנית, כפי שניתן ללמוד מהייעוד בתוספת השלישית של כספי היטל ההשבחה, ייעודים אשר אמורים לתמות בקשת של פעילות של הרשות המקומית.
26. יתרה מזו במקרים רבים תכנית נקודתית המשביחה יחידת קרקע קטנה ניזומה על ידי בעלים פרטי ועל חשבונו, האם יעלה על הדעת לפטור בעלים זה מתשלום היטל השבחה רק מכיוון שהרשות המקומית לא השקיעה כספים בהכנת התכנית? לטעמנו התשובה שלילית.
27. זאת ועוד, אי גביית היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית שהינה מפורטת יש בה בכדי לגרום להפליה. כך, לשם הדוגמא בלבד, אם נקבל את התיאוריה שאין היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית התוצאה תהא כי אזרח אשר הכין תכנית מפורטת לתחנת דלק יישא בהיטל השבחה ולעומתו אזרח אחר אשר מקים תחנת דלק ישירות מכוח תמ"א 18 יהיה פטור מהיטל השבחה. תוצאה זו אינה סבירה ואינה הוגנת.
28. במקרה שלפנינו העוררות התעשרו לנוכח אישור תכנית תמא 32ג' (וזוהי ההנחה לבחינת טענת הסף, הנחה שתבחן כמובן על ידי שמאי המייעץ), כאשר תמא 32ג' הינה פעילות נורמטיבית מובהקת של רשויות התכנון, כך שהטלת היטל ההשבחה בגין תכנית זו (ככל שזו יצרה השבחה) מתיישבת היטב עם עקרון הצדק החברתי וחלוקת העושר שייצרה תמא 32ג'.
29. נזכור, תמא 32ג' לא רק שייצרה אפשרויות ניצול תיאורטיות של המקרקעין, אלא בהיותה תכנית מפורטת הינה מאפשרת מימוש מיידי של אפשרויות אלו. מכאן שלא מצאנו כל שיקול תכליתי או שיקול מדיניות כלשהו לפטור את העוררות מראש ובאופן מוחלט מתשלום היטל השבחה בגין התכנית תמא 32ג', רק מפני שמדובר בתכנית מתאר ארצית.
30. אם לא די בכך שהן לשון החקיקה והן תכליתה מבססים את המסקנה כי תכנית מפורטת הינה נשוא לגביית היטל השבחה גם כשמדובר בתכנית מתאר ארצית, הרי גם הפסיקה קובעת כך:
31. בית המשפט העליון בעניין בר"ע 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית טבריה [פורסם בנבו] (להלן: "הלכת מועש"), אפשר גביית היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית (באותו המקרה תמ"א 18 תיקון 2).
32. אכן בענין מועש הקונסטרוקציה המשפטית על בסיסה נגבה היטל ההשבחה שונה מהמקרה שבפני
נו, אולם בוודאי שאין בקונסטרוקציה האחרת בכדי ללמד כי לאור הלכת מועט לא ניתן לגבות היטל השבחה מהתכנית שבפני
נו. ההפך הוא הנכון, יש ללמוד מעניין מועש מכוח קל וחומר למקרה שבפני
נו כי ניתן לגבות היטל השבחה ונבאר:
33. בעניין מועש נתקל בית המשפט העליון בקושי היות ותמא 18 עצמה אינה תכנית הכוללת הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתר בניה. למרות קושי זה, לא שלל בית המשפט העליון את האפשרות לגביית היטל השבחה מכוח תכנית המתאר הארצית, כאשר את הקושי פתר על ידי השענות על הוראות התכניות הקיימות על המקרקעין.
34. במקרה שבפני
נו אין קושי דומה היות ותמא 32ג' עצמה מאפשרת הוצאת היתרי בניה באופן ישיר, ללא כל צורך להיזקק להוראות התכניות הקיימות על המקרקעין או לקונסטרוקציה המשפטית בעניין מועט.
35. כך במקרה שבפני
נו הוראות תמא 32ג' עצמה הינן מפורטות שבמפורטות ומאפשרות באופן ישיר ומבלי להיזקק לכל תכנית מפורטת אחרת הוצאת היתרי בניה ומכאן מכוח קל וחומר להלכת מועש (אשר לא שללה את האפשרות לגביית היטל השבחה הנובע מתכנית מתאר ארצית למרות שהיא אינה מפורטת) ניתן לגבות מכוח התכנית שבפני
נו היטל השבחה.
36. עוד על גביית היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית (תמא 18) ר' בשא (נצ') 2629/06 ניב אנרגיה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית (פורסם באתר נבו).
37. ראוי לציין כי בית המשפט השלום מגיע למסקנה דומה לעניין גביית היטל השבחה מכוח תכנית מפורטת בעניין עא (רמ') 19/04 חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים" (פורסם באתר נבו) העוסק בגביית היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית תמא/31/א/1/12, אשר קובע:

"היטל השבחה אינו מוטל רק במקרים בהם ההשבחה נובעת ישירות מפעולת הועדה המקומית, אלא גם במקום שפעולה תכנונית שתרמה להשבחתם של המקרקעין ולהעלאת ערכם כתוצאה מתכנית ארצית מפורטת ולאו דווקא מפעולה תכנונית שיזמה הועדה המקומית."

38. אף ועדת ערר זו בעניין קבעה בערר (חיפה) 280/05 תומר לוין נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה (פורסם באתר נבו) בהערת אגב כי ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תמא 36 (תכנית המתאר המאפשרת הקמת מתקני סלולר) וזאת על אף היותה תכנית מתאר ארצית ובהיותה תכנית מפורטת.
39. לאור האמור והמנומק לעיל, אנו סבורים כי תכנית תמא 32ג' הינה "תכנית" כמובנה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולכן כאשר באופן עקרוני זו גורמת לעליית שווי המקרקעין עליהם היא חלה ניתן לגבות בגינה היטל השבחה."

נימוקים אלו מקובלים עלינו באופן מלא ואנו מאמצים אותם להחלטה זו.

אשר על כן, והיות ותמ"א 10 מכילה הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בניה, הרי היא בהחלטה נשוא לגביית היטל השבחה, ככל שאכן קיימת השבחה.

מינוי שמאי מייעץ ומתן הנחיות לשמאי המייעץ:
לאור קביעתנו כי אכן תמ"א 10 יכולה באופן עקרוני להוות נשוא לגביית היטל השבחה, אנו סבורים כי מן הראוי להעביר את הנושא לשמאי מייעץ.

יובהר, כי אין בהעברת הנושא לשמאי מייעץ בכדי להוות הכרעה כי אכן קיימת השבחה, ובהחלט ייתכן כי מסקנת השמאי המייעץ תהא כי במקרים הנדונים או אחד מהם, תמ"א 10 לא השביחה את המקרקעין.

הצדדים היו חלוקים לגבי האפשרות להקמת מתקן סולארי במצב הקודם, היות ומדובר בנושא משפטי בעיקרו החלטנו להנחות את השמאי המייעץ לגבי נושא זה.

אנו סבורים כי במצב הקודם, ניתן היה להקים מתקן סולארי כשימוש נלווה לשימוש המותר במקרקעין (מגורים, תעשיה, מסחר, משרדים וכדומה) אף ללא תמ"א 10.

אולם, מתקן סולארי שכזה, היה מותר כשימוש נלווה, כלומר כאשר זה משמש את הבנוי על המקרקעין (או הפוטנציאל לבינוי במקרקעין). כך, שלא היה ניתן להקים טרם תמ"א 10 בקרקע המיועדת למגורים, משרדים וכו' מתקן סולארי שמטרתו מסחרית למכירת תוצאת החשמל.

לעניין זה מקובלת עלינו לחלוטין ובאופן מלא חוות דעת הלשכה המשפטית של משרד הפנים מיום 31.1.2010 המסבירה באופן ברור ונהיר את המותר להקמה במקרקעין המיועדים ליעודים שאינם כוללים באופן מפורש מתקנים סולארים וזאת טרם תמ"א 10, ואשר מסקנתה הינה:

"כאשר ישנם מקרים בהם ניתן לראות בהקמת מתקנים פוטו-וולטאים כשימשו נלווה - אינהרנטי לשימוש הקיים בתכנית המאפשרת הוצאת היתרים, והכל בהתאם לעקרונות שנאמרו לעיל"

לפיכך, על השמאי המייעץ להביא בחשבון כי עוד טרם אישור תמ"א 10 ניתן היה להקים מתקן פוטו ולטאי במקרקעין וזאת כאשר מדובר במתקן "המייצר חשמל בהיקף התואם את צריכת החשמל של השימוש במבנה" כלשון חוות דעת משרד הפנים.

לעניין זה מקובלת עלינו עמדת העוררים כי לשם בדיקת צריכת החשמל של השימוש במבנה, אין מקום לבחינה פורמאלית של השימוש בפועל, אלא יש לערוך בדיקה של פוטנציאל השימוש במבנה. לפיכך לטעמנו במצב הקודם, ניתן היה להקים מתקן סולארי כשימוש נלווה לייעוד התכנוני וזאת למלוא פוטנציאל שימושי החשמל במבנה, אולם לא למטרה מסחרית של מכירת החשמל.

עוד נבהיר כי תקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשס"ג - 2003, לא אפשרו כשלעצמן הקמת מתקנים סולארים שהקמתם אינה מותרת לפי התכנית החלה, היות ותכלית תקנות אלו הינה להסדיר את הדרך הפרוצדוראלית להשגת התרים אלו ולא לקבוע או להוסיף יעודי קרקע.

עם זאת, לתקנות אלו יכולה להיות חשיבות בהערכת שווי המצב הקודם, היות ובמצבים בהם ניתן כאמור להקים מתקן סולארי טרם תמ"א 10 (כאמור שימוש נלווה ואינהרנטי כמפורט בחוות דעת משרד הפנים) אפשרו אלו את השימוש בזמינות מיידית.

העוררים וכן איגוד חברות אנרגיה מתחדשת (אשר צורף כמשיב לערר) טענו כי משיקולי מדיניות כלליים של עידוד אנרגיה מתחדשת יש לפטור מתקנים סולארים מהיטל השבחה.

עוד טענו אלו, כי בתחשיב המחיר שמשולם לא הובא בחשבון היטל ההשבחה.

בכל הכבוד לטיעוני העוררים (וועדת הערר בהחלט סבורה כי יש לעודד אנרגיה מתחדשת), אין בטיעוני המדיניות בכדי להקנות פטור מתשלום מס, כאשר המחוקק לא העניק פטור שכזה.

כך, לדוגמא, בענין תמ"א 38, אשר אף היא באה לעודד נושא חשוב של חיזוק כנגד רעידות אדמה, ואשר אף היא מהווה תכנית מתאר ארצית, קבע המחוקק פטור ספציפי מהיטל ההשבחה, וברור כי בהעדר הפטור קם חיוב בהיטל השבחה גם מכוח תמ"א 38.

במקרה שבפני
נו למרות הסמכות לעשות כן, לא ניתן פטור מתשלום היטל השבחה בגין תמ"א 10, ולכן ככל שאכן קיימת השבחה (דבר שייבחן על ידי השמאי המייעץ) חייבת המשיבה לגבות את היטל ההשבחה בגינה.

סיכום:
לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי יש למנות שמאי מייעץ.

המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מייעץ.

הצדדים יהיו רשאים להעביר לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שמאויות, תחשיבים, תוכניות וכו', לרבות מסמכים שלא הוצגו בפני
וועדת הערר ובלבד שאלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בפני
שמאי מכריע או מייעץ).

שכר טרחת השמאי המייעץ יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (שכרו של מכריע ושמאי מייעץ).

השמאי המייעץ רשאי לדון בשני העררים במאוחד, אולם השמאי המייעץ יערוך שומה נפרדת לחלוטין לגבי הנכס הנדון בערר 86116/11 ולגבי הנכס הנדון בערר 86102/11.

השמאי המייעץ, יפעל בהתאם להנחיות המפורטות לעיל ביחס לחישוב השווי במצב הקודם לרבות האפשרות להקים מתקן פוטו - וולטאי במצב זה.

לאחר קבלת השומה המייעצת תהא לצדדים הזכות להגיש השגות בתוך 30 יום מיום שנמסרה להם השומה.

בתום 30 יום מיום קבלת השומה, תבחן וועדת הערר את השומה המייעצת וזאת לאור ההשגה, אם יוגשו כאלה, ותחליט האם לתת לה תוקף באופן מלא או חלקי.

ניתנה היום, כ"ו בחשון תעש"ב, 23/11/2011, בהעדר הצדדים.

_______________________
גלעד הס, עו"ד
יו"ר ועדות ערר
מחוז הדרום ומחוז ירושלים
_______________________
תרצה אייל
מזכירת ועדת ערר
מחוז דרום

ערר (דרום) 86116/11 דוד שחר
בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון

13








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 86116/11 דוד שחר, חיים גלנטה, עירית גלנטה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון, איגוד חברות אנרגיה מתחדשת בישראל (פורסם ב-ֽ 23/11/2011)