פסקי דין על מיטב אשכנזי | פסקי דין על שושנה הר צבי | פסקי דין על אליעזר צפריר | פסקי דין על יעקב וימן ואח' |

43012-09/13 עשא     16/01/2014




עשא 43012-09/13 מיטב אשכנזי נ' שושנה הר צבי, אליעזר צפריר, יעקב וימן ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



עש"א 43012-09-13 אשכנזי נ' הר צבי ואח'


תיק חיצוני: .


בפני

כב' השופטת
יהודית שיצר


המערערת

מיטב אשכנזי

ע"י ב"כ עו"ד עמי עצמון
ועו"ד מיכל בכר


נגד


משיבים

1.שושנה הר צבי
25.אליעזר צפריר
24.יעקב וימן
23.כרמלה וימן
22.שלומית מגן
21.שמואל מגן
20.יהושע נחמיאס
19.יפה וייס
18.יוסף וייס
17.דוד שכנטוב
16.רחל שכנטוב
15.ספיר טובה
14.אפרת אלטר
13.גלעד עמית
12.זיוה ברקת
11.ארי ירוחם ברקת
10.שושנה שצקי
9.ראול שצקי
8.דבורה (דולי) ורטהיים
7.ג'ולייט ישעיה
6.ברברה טרנטו
5.מריו טרנטו
4.לואיז יוסף שפירא
3.יהאן פרוץ חכימה
2.
אברהם הר צבי
ע"י ב"כ עוה"ד אורית ריי
ועו"ד יוסי אלקריף















פסק דין

1.
ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב
(כב' המפקחת מירה אריאלי, להלן: "המפקחת") בתיק ת/613/12 מיום 25.7.2013
(להלן: "פסה"ד"). בפסה"ד קיבלה המפקחת את תביעת המשיבים ואישרה את השלמת העבודות שבוצעו לחיזוק הבניין בו מתגוררים הצדדים ולהוספת דירות חדשות בו,
וכן אישרה לבצע באמצעות באי כוחם את כל הרישומים הדרושים לשם כך בלשכת רישום המקרקעין,
לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח– 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), במסגרת פרוייקט תמ"א 38.

עיקרי העובדות

2.
המערערת היא בעלת דירה בבניין בן 18 דירות, ברחוב ביאליק 22 ברמת השרון, הבנוי על חלקה 219 בגוש 6417 (להלן: "הבניין"). שיעור חלקה ברכוש המשותף של הבניין הוא 31/531. המשיבים הם בעלי 17 הדירות הנותרות בבניין.

ביום 6.8.2008 חתמו המשיבים הסכם עם חברת ש.נ. דרור אחזקות בע"מ (להלן: "ההסכם" ו-"היזם" בהתאמה) לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות חוק החיזוק. במסגרת ההסכם עם היזם סוכם, כי כל אחד מהדיירים יעביר את חלקו בזכויות הבנייה על גג הבניין לבעלות היזם, ובתמורה היזם יבצע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, וכן ירחיב את דירות המשיבים ויוסיף לבניין חניות ומחסנים.
במסגרת פרוייקט השיפוץ היזם יוסיף 6 דירות חדשות על גג הבניין שיעברו לבעלותו ויימכרו על ידו לדיירים חדשים. חלק מהרכוש המשותף של הבניין יילקח ע"י היזם לטובת חניות ומחסנים לדירות החדשות שייבנו.

ביום 12.11.2008 הגישה נציגות הבניין בקשה להיתר בנייה בהתאם לאמור בהסכם.
ביום 20.2.2011 החליטה הוועדה המקומית לתו"ב רמת השרון (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר את הבקשה לאחר שדחתה את התנגדות המערערת שנשמעה לפניה. ערר שהגישה המערערת כנגד ההיתר נדחה ע"י ועדת הערר ביום 13.6.2011.

ביום 14.7.2011 נתנה הועדה המקומית לתו"ב רמת השרון היתר בנייה לעבודות השיפוץ לפי ההסכם.

אחרי שהמערערת אפשרה ליזם לשפץ דירתה, ולפני שכמעט הושלמו כל העבודות, התנגדה המערערת לחתום על המסמכים לתיקון צו הבית המשותף, ולרישום הדירות החדשות ע"ש הרוכשים. לפיכך, ביקשו המשיבים בתביעתם למפקחת כי יינתן צו המחייב את המערערת לאפשר את השלמת הרישום בהתאם לחוזה שנחתם עם היזם, וכן שתאפשר השלמת ביצוע העבודות.

המערערת הגישה בדצמבר 2012 תביעה כנגד היזם לביהמ"ש המחוזי בת"א

(ת.א. 2616-12-12) למתן סעד הצהרתי בדבר בעלות המערערת ב- 6 הדירות החדשות שנבנו על גג הבניין לפי החלק היחסי של המערערת ברכוש המשותף. בקשת המערערת לצו מניעה זמני בתיק שיאסור על היזם לבצע כל דיספוזיציה בדירות החדשות שבנה נדחתה ע"י כב' השופטת אגמון-גונן ביום 14.2.2013. בר"ע שהגישה המערערת כנגד החלטה זו נדחתה ע"י ביהמ"ש העליון ביום 10.4.2013 (רע"א 1864/13, כב' השופט נועם סולברג).

טענות הצדדים בתמצית

3.
לטענת המערערת יש לה זכות קניינית ברכוש המשותף בבניין וכתוצאה מכך גם בדירות החדשות שהוספו, ולכן לא הייתה סמכות למפקח לכפות עליה את העברת זכותה הקניינית בגג ובדירות החדשות ליזם, וכי הסמכות העניינית להכרעה בשאלת העברת הבעלות במקרקעין אלו נתונה בלעדית לביהמ"ש המחוזי ולא למפקחת. המערערת טוענת כי לא נתנה הסכמתה לביצוע העבודות ע"י היזם, וכי לפי סע' 7 לחוק החיזוק היה על המשיבים להשיג הסכמתה לעבודות בכתב. עוד טענה כי לפי סע' 5(א) לחוק החיזוק היה על דיירי הבניין לפנות למפקחת לאישור העבודות בטרם החלו בביצוען, ולא לאחר שכמעט הושלמו העבודות.

המשיבים טוענים כי במהלך כל התקופה מקבלת היתר הבנייה ועד סמוך להשלמת ביצוע כל עבודות הבנייה לפי ההסכם עם היזם, שיתפה המערערת פעולה עם היזם. היא אפשרה לו לשפץ את דירתה, שהורחבה תוך הוספת ממ"ד ומרפסת שמש, והיא הצהירה כי תחתום על כל המסמכים הדרושים לשינוי צו הבית המשותף ולרישום הדירות החדשות ע"ש הרוכשים החדשים. רק לאחר שהעבודות כמעט הושלמו חזרה בה המערערת מהסכמתה לחתום על המסמכים הדרושים. עוד טענו המשיבים כי יש להמתין בהכרעה בתיק דנן עד להכרעה בתובענה שהגישה המערערת כנגד היזם בבית המשפט המחוזי בת"א.

דיון

4.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו מטעמם נחה דעתי כי לא נפלה טעות בפסק דינה של המפקחת.

המפקחת קבעה כממצא עובדתי כי המערערת השלתה את המשיבים:

"אולם, מעדויות הצדדים שוכנעתי, מעבר לכל ספק, כי הנתבעת השלתה את היזם ואת בעלי הדירות ונתנה להם להבין כי היא מסכימה לביצוע כל העבודות שביצע היזם בבית בהתאם להסכם עליו חתמו יתר בעלי הדירות וכי תחתום על כל המסמכים הדרושים בבוא היום".

(עמ' 2 לפסה"ד).

"הוכח כי הנתבעת התנגדה להיתר הבנייה, אולם כאשר זה ניתן ואושר בועדת הערר המחוזית, הנתבעת, לא רק שלא הודיעה על המשך התנגדותה לביצוע העבודות, ההיפך הוא הנכון, החלה לשתף פעולה במשך כשנה וחצי ואיפשרה ליזם לבצע את כל העבודות בדירתה על פי ההסכם עם היזם, לרבות הוספת ממ"ד ומרפסת שמש.
הוכח כי הנתבעת תקבל, בנוסף להרחבת דירתה, גם מחסן וחניה.
הנתבעת לא טענה כי קופחה לעומת יתר בעלי הדירות בבית".










(עמ' 2 לפסה"ד).





עוד קבע המפקח כממצא עובדתי-

"יודגש כי לא מצאתי פגם בהתנהלות בעלי הדירות ו/או היזם מול הנתבעת".


(עמ' 2 לפסה"ד).

נקבע בפסיקה כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעות מהימנות ובממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, והמערערת לא הוכיחה כי זה המקרה המצדיק חריגה מעקרון זה. המערערת ציטטה (בסע' 49 לעיקרי הטיעון מטעמה) את עדות נציג היזם לפיה לא נעשה דבר בדירת המערערת. מעיון בפרוט' ההוכחות שהתקיימו לפני המפקחת עולה כי המערערת הוציאה את דברי העד מהקשרם. מדבריו שם עולה (מוצג 4 למוצגי המערערת, עמ' 7-8)
כי עד שעזב השוכר היה שיתוף פעולה עם היזם, ונבנו הממ"ד והמרפסת, אך אחרי שהשוכר עזב לא היה שיתוף פעולה של המערערת לצורך כניסה לדירה, ולכן דירתה לא חוברה לדוד שמש, ולא הותקנו מערכות האינסטלציה והחשמל. כמו כן, המערערת הודתה בעדותה לפני השופטת אגמון-גונן כי היזם בנה בדירתה מרפסת וממ"ד, וכן סייד את דירתה והתקין בה סורגים (ראו: עמ' 8 להחלטתה מיום 14.2.2013).

לא מצאתי ממש בטענת המערערת כי המפקחת שגתה בכך שאישרה את העבודות שבוצעו רק לאחר ביצוע מרבית העבודות ולא בטרם הוחל בביצוען. הדיירים ביצעו כמעט את כל העבודות בלא שפנו לפני תחילת העבודות לאישור המפקח, מאחר שהמערערת השלתה אותם לחשוב, שהיא מסכימה לעבודות. רק לאחר שהמערערת חזרה בה מהסכמתה לעבודות, נאלצו המשיבים לפנות למפקחת לאישור העבודות. התנהלותם זו תואמת את סע' 5(א) לחוק החיזוק, הקובע שרק אם אין הסכמת כל הדיירים נדרשים הדיירים שמעוניינים בביצוע העבודות לפנות למפקח בתובענה לאישור ביצוע העבודות. לפיכך לא ניתן לפסול את התנהלות הדיירים כשהחלו בשיפוץ ללא אישור מראש של המפקחת. יודגש, המערערת שיתפה פעולה לאורך כל הדרך עד לשלב שכמעט הושלמו כל העבודות, ולא מצאה לנכון להגיש תביעה כלשהי במהלך כל התקופה. כך למשל לא פנתה למתן צו מניעה כנגד המשיבים להפסקת עבודות השיפוץ. אין ממש בטענת המערערת כי הוטעתה לחשוב ע"י יו"ר נציגות הבניין, שדי בהיתר הבנייה וחתימת יתר דיירי הבניין על ההסכם כדי להתחיל בעבודות.
יו"ר הנציגות איננו עורך דין, ואם המערערת חפצה באותו שלב למנוע את העבודות,
היה עליה להיוועץ בעו"ד על מנת לכלכל את צעדיה בתבונה.

לשיטת המערערת, בהתאם להוראת סע' 7 לחוק החיזוק, היה על המשיבים להשיג הסכמתה לביצוע העבודות בכתב, כדרך שמאשרים שטר עסקה. דא עקא, המערערת איפשרה ביצוע כמעט כל העבודות בדירתה ולא נקטה בהליך כלשהו לכל אורך התקופה לעצירת הבניה.
עצם הסכמת המערערת כי היזם יבצע את העבודות בדירתה, מהווה הסכמה שבהתנהגות לביצוע העבודות לפי ההסכם, אשר יש בה כדי להתגבר על דרישת הכתב שבסע' 7, הן מכוח עקרון תום הלב, והן בשל השיהוי הרב בהתנהלות המערערת שגרמה למשיבים וליזם לשנות מצבם לרעה בכך שביצעו כמעט את כל העבודות. בשל כך המערערת מושתקת ומנועה מלטעון לפגם הפורמלי בהעדר דרישת כתב לפי סע' 7 לחוק החיזוק. מקובלת עליי עמדתה המשפטית של כב' השופטת אגמון – גונן (בעמ' 8 להחלטתה בבקשה לסעד הזמני) כי ניתן להקיש לעניינינו מפסה"ד של ביהמ"ש העליון ב- ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פד"י נ'(1) 185, בו נקבעה ההלכה כי מכוח עקרון תום הלב ניתן להתגבר על דרישת הכתב בעסקת מקרקעין (לפי סע' 8 לחוק המקרקעין) כאשר הסכם קומבינציה לא נחתם אך בוצע בפועל כמעט במלואו
(נבנו שני בתים). השופטת גונן אף הפנתה ל – ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר
(לא פורסם, מיום 29.3.2011) בו נקבע כי – "קבלת

התמורה

במסגרת

הסכם

מעידה

על

קיומו של

הסכם

מחייב

בין הצדדים
". לא זו אף זו, סמכות המפקח לאשר את העבודות בדיעבד ובלא שניתן אישור מראש ובכתב של הדיירים, נובעת אף מכוח סע' 75 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי יש סמכות למפקח לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות לשם עשיית צדק.

אינני מקבלת את טענת המערערת כי המפקחת אינה רשאית לכפות עליה במסגרת

פסק דין
להעביר את זכויותיה בגג הבניין לידי היזם, בהתאם להסכם. צדקה המפקחת בקביעתה כי תכלית חוק החיזוק היא להקל על דיירי בניינים בביצוע של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. דברי ההסבר להצעת חוק החיזוק מבטאים היטב את כוונת המחוקק:

"מטרתו העיקרית של התיקון המוצע בהצעת חוק זו היא להוריד את
רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש
המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. בכך מבקשת הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני".

(הצ"ח תשס"ז, 602).

מהאמור לעיל עולה, כי כדי לעודד אזרחים ויזמים להתקשר בעסקאות דוגמת המקרה דנן, הקל המחוקק, במסגרת חוק החיזוק, על דיירי בניינים בכך שהוריד את הרוב הנדרש מפה אחד ל-2/3 מבעלי הדירות אשר – 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. שינוי חקיקתי זה הגדיל את כוח הכפייה של הרוב על המיעוט לצורך מטרה חשובה זו של הגנת האוכלוסייה מפני רעידות אדמה. לפיכך, גם לא מצאתי ממש בטענת המערערת שלפי חוק החיזוק אין סמכות לרוב דיירי הבניין לכפות על המיעוט, באישור המפקח, את שיפוץ הבניין בדרך של עסקת קומבינציה עם יזם.

מקובלת עלי מסקנת המפקחת כי חוק החיזוק מסמיך שני שלישים מבעלי הדירות בבניין לקבוע לא רק את עצם העובדה כי הבניין יחוזק מפני רעידות אדמה, אלא גם את דרך ביצוע החיזוק. אם לא תאמר כן - חוק החיזוק, חרף החידוש שלו בהורדת הרוב הדרוש לחיזוק, יהפוך לאות מתה. הקניית הסמכות לשני שליש מבעלי הדירות להעביר החלטה על חיזוק הבניין הכופה את המיעוט להשתתף בכך, כוללת בתוכה מיניה וביה גם את הדרך לביצוע החיזוק. המפקח התייחס בפסק דינו אף להיבט החוקתי והפנה לפסיקה שקבעה כי חוק החיזוק איננו נוגד את עקרונות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (להלן: "חוק היסוד").

כבר בעש"א 10818-07-12 רוון ביזנס בע"מ נ' קולנשר ואח'
(פורסם בנבו), שאושר ע"י ביהמ"ש העליון ברע"א 827/120 חב' רוון ביזנס נ אלדד קולנשר ואח'
(פורסם בנבו) הפניתי לפסה"ד של ביהמ"ש העליון ב– רע"א 7112/93 בתיה צודלר נ' שרה יוסף, פד"י מח(5) 550, 562-563 (להלן: "פס"ד צודלר"). פס"ד זה קובע שלמרות שחוק היסוד חל על זכות קניינית של דייר בבית משותף, זוהי זכות קניינית מוגבלת ולא זכות קניינית קלאסית.
מעצם הסכמתו של דייר להיות שותף בבית משותף הוא מוותר על האוטונומיה המוחלטת שלו והוא מכפיף את עצמו לדינים המיוחדים של בתים משותפים :

"ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו. ראה והשווה פרופ' ג' טדסקי, "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל (תשל"ה-ל"ו) 214, 223-224, 225-227, .230 אכן, הבית המשותף הינו מוסד ,
sui generis
שיש בו גם מכאן וגם מכאן, ומסרב הוא בכל תוקף להסגיר עצמו בשלמות למשבצת זו או אחרת מן המשבצות המסורתיות של דיני הקניין. יתרה מזאת: הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בו יסודות שמעבר לדיני הקניין. יסודות יוצרים אלה בבית המשותף - יסודות שהם מטה -קנייניים - כוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, את אספת הדיירים ("...בבתים המשותפים אין התקנון והחלטות האסיפה הכללית מוגבלים אך ורק לעניני הרכוש המשותף, אלא בכוחם לחול גם על הדירות - בסייגים שבס' 62 לחוק ובס' 12 לתקנון המצוי": טדסקי, במאמרו הנ"ל, בעמ' 230), הגבלות קנייניות ספציפיות החלות על בעלי הדירות בבית ועוד. אכן, בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונאליים - והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין "קלאסי" כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי
כך ברכוש המשותף.
13. נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה".


(עמ' 562-563 לפס"ד צודלר, ההדגשות שלי – י"ש).

5.
על סמכותו הרחבה של המפקח לאשר גם את דרך ביצוע העבודות ניתן ללמוד גם מלשון סע' 5(ב) לחוק החיזוק, הקובע –

"5(ב)
אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן".

סמכות המפקח להתנות את אישור העבודה על ידו בתנאים, יכול לכלול גם תנאים בדבר דרך ביצוע העבודות, כמו למשל בדרך של עסקת קומבינציה עם יזם. לפיכך, אינני מקבלת את טענת המערערת כי הסמכות העניינית לדון בתובענה דנן הייתה נתונה בלעדית לביהמ"ש המחוזי ולא למפקחת. חוק החיזוק הוא חוק ספציפי שנוגע למטריה מוגדת והוא גובר על
חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984, שהוא חוק כללי, הקובע באופן כללי כי תביעות בעלות במקרקעין יידונו בביהמ"ש המחוזי.

יתירה מכך, המפקחת אף ציינה בפסק דינה שהמערערת לא הציעה לשלם ליזם עבור העבודות שביצע, אשר המערערת נהנית מהן, הן בשל חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה,
הן בשל שיפוץ דירתה שלה, והן בשל הוספת המחסן והחנייה. נתון זה מטיל אף הוא צל על דרך התנהלותה של המערערת, ומחזק את מסקנתי כי לא נפל פגם בפסק דינה של המפקחת המצדיק התערבות של ערכאת הערעור.

אינני מקבלת טענת המערערת כי המפקחת התבססה על החלטות ביניים של ביהמ"ש המחוזי וביהמ"ש העליון בעניין צו המניעה הזמני במסגרת התביעה כנגד היזם,
אשר מתבססות מעצם טבען רק על ראיות לכאורה. מעיון בפסה"ד עולה שהשימוש שעשתה המפקחת בהחלטות הביניים היה רק לצורך חיזוק נוסף, אך המפקחת לא השתיתה את עיקר פסק דינה עליהן. היא התבססה על התצהירים שהוגשו לפניה, על העדים שנחקרו לפניה, ועל סיכומי הצדדים.

לא ראיתי ממש בבקשהן לעכב את ההליכים שלפניי, עד שתינתן הכרעה בתובענה שהגישה המערערת כנגד היזם לביהמ"ש המחוזי. דווקא ביהמ"ש המחוזי שדן בתובענה, הוא זה שהורה לעכב
את ההליכים שלפניו עד שיינתן פסק דינה של המפקחת מושא ערעור זה.



סיכום

6.
לאור כל האמור לעיל, במצטבר,
אני דוחה את הערעור.

המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסך 25,000 ₪ בצירוף מע"מ, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.

ניתן היום,
ט"ו שבט תשע"ד, 16 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.














עשא בית משפט מחוזי 43012-09/13 מיטב אשכנזי נ' שושנה הר צבי, אליעזר צפריר, יעקב וימן ואח' (פורסם ב-ֽ 16/01/2014)