פסקי דין על מסדר האחיות "סנט אנא " בחיפה | פסקי דין על יהודה פנונו

50278-07/12 א     09/01/2014




א 50278-07/12 מסדר האחיות "סנט אנא " בחיפה נ' יהודה פנונו








בית משפט השלום בחיפה

ת"א 50278-07-12 "סנט אנא " בחיפה נ' פנונו




בפני

כב' השופטת
אילת דגן


תובע

מסדר האחיות "סנט אנא " בחיפה


-נ ג ד-

נתבע
יהודה פנונו

ת.ז 6249478



פסק דין


לפני תביעה לסילוק יד ותשלום דמי שכירות חודשיים בסך 41,950 ₪.

התביעה וטענות הצדדים

1.
התובע, בעלים של נכס ברח' תל אביב 5-7 בחיפה הידוע כגוש 10826 חלקה 1.

ביום 09/01/1955 נחתם חוזה שכירות בין הגב' הדי גרפין לבין התובע במסגרתו הושכרה לגב' הדי חלקה 94 (היום חלקה 1) בגוש 10826. הסכם השכירות מתיר להשכיר חלקים מהחלקה לשוכרי משנה. בהתאם, ביום 03/04/57 נחתם חוזה משנה בין גב' גרפין לבין הנתבע למטרת הפעלת עסק של מוסך שירות וסיכה למכוניות ומכירת חלקי חילוף (להלן: "המושכר").

2.
בין התובע לנתבע לא נחתם הסכם שכירות מוגנת ישיר ולא שולמו דמי מפתח. עם מותה של הגב' גרפין בשנת 1969, החל הנתבע לשלם דמי שכירות ישירות לתובע בהתאם לתנאי השכירות בחוזה המשנה. גובה דמי השכירות ששילם הנתבע עמדו על 1,040 ₪ לחודש.

3.
ביום 15/10/91 ניתן

פסק דין
ע"י כב' השופט נאמן בת.א 12718/88 המורה על פינויו של הנתבע. בהמשך הגיעו הצדדים לפשרה במסגרת ע"א 562/91 בו נקבע כי דמי השכירות יעמדו על 750 ₪ לחודש החל מיום 01/01/93 וכי הם יועלו בהתאם להוראות סעיף 52א(ב) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972. עוד הוסכם כי אי תשלום דמי שכירות מהווה עילה לפינוי מידי ללא מתן ארכה.

4.
לטענת התובע, מיום 01/10/10 עד להגשת התביעה לא שילם הנתבע דמי שכירות. בהתאם להוראות סעיף 13 להסכם, אי תשלום דמי שכירות במועד יחשב להפרה יסודית שמביאה לביטול מידי של הסכם המשנה. הוראה זו קיימת גם בסעיף 131 (1) ו/או (2) לחוק הגנת הדייר. בנוסף, לנתבע חוב בסך כולל של 29,088 ₪ (חוב לשנים 2011 ו- 2012 בהן לא שולם דבר סך של 12,480 ₪ עבור כל שנה ועוד 4,128 ₪ עבור שנת 2010 ).

5.
בנוסף, התברר כי מזה 7 שנים לכל הפחות, הנתבע שילם 1,040 ₪ לחודש שהם דמי השכירות החודשיים, מבלי שהוסיף לתשלום את עליית המדד בהתאם לסעיף 52א(ב) לחוק הגנת הדייר. לנתבע חוב בעבור הפרשי ההצמדה שלא שולמו בסך 208 ₪
x 12
חודשים
x 6.5
שנים = 16,606 ₪, המהווה בנוסף לחוב עצמו אף עילת פינוי.

6.
לטענת הנתבע, הסיבה בגינה לא שולמו לתובע דמי השכירות עבור 2011-2012 היא טעות של בא כוחו. הנתבע מסר למשרד בא כוחו שתי המחאות בסך כולל של 14,000 ₪ המהווה תשלום חלקי עבור שכה"ד 2011. אך בשל תקלה משרדית ההמחאות הוחזקו במשרד מינואר 2012 ולא הועברו מידית לב"כ התובע. עם היוודע הטעות ביום 30/07/12 הועברו שתי ההמחאות. ביום 12/08/12 סולק החוב באמצעות העברת סכום נוסף בסך 10,000 ₪.

7.
עוד טוען הנתבע כי המוסך מהווה מקור פרנסתו היחיד מאז שנת 1957. במהלך השנים שילמו את שכר הדירה ונענו לדרישות התובע להעלאת דמי השכירות. בנסיבות הענין כפי שפורט לעיל, הוא זכאי לסעד מהצדק.

8.
מטעם התובע הוגש תצהיר הנזירה הגב' אליזה אסינתאתו (ת/1).
מטעם הנתבע הוגש תצהיר בנו, מר אלי פנונו (נ/4).

דיון והכרעה

9.
לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בטענותיהם ובראיותיהם דין התביעה להתקבל.

10.
סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע, כי קמה עילת פינוי אם "
הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו
".

11.
אין מחלוקת כי מיום 01/10/10 עד להגשת התביעה ביום 26/07/12 לא שילם הנתבע דמי שכירות, ודי בכך כדי להקים עילת פינוי.

12.
מהראיות עולה גם כי לאחר קבלת מכתב הדרישה בינואר 2012 לא הוסדר התשלום. גם אם אקבל את הצהרת ב"כ הנתבע לפיה מחמת טעות במשרד בא כוחו לא הועברו ההמחאות שנמסרו לידיו בינואר, והוא דאג להעבירן עם קבלת התביעה ביום 30/07/12, אין בכך כדי להעלות או להוריד, שכן אין חולק כי החוב בגין השנתיים שקדמו לכך לא נפרע.



13.
זאת ועוד, ההמחאות שהועברו מבא כוחו באיחור גדול, הן על סכום חלקי ואינן מכסות החוב במלואו. אחת ההמחאות שהועברה ביולי ע"ס 8,700 ₪ חוללה. חודש לאחר מכן ביום 12/08/12 נשלחו 2 המחאות נוספות ע"ס 10,000 ₪. רק ביום 10/10/12 (אחרי שהתביעה כאן הוגשה והחלה להתנהל) הועבר הסכום חלף ההמחאה שחזרה כשחלקו בשקים דחויים.

14.
לעניין הפרשי ההצמדה והריבית, אין מחלוקת כי בהסכם הפשרה מיום 01/01/93 נקבע גובה דמי השכירות. עוד נקבע כי דמי השכירות יועלו בהתאם להוראת סעיף 52א(ב) לחוק הגנת הדייר. סעיף 52א קובע תקרה של דמי שכירות המותרים לגבייה, לפי שיעורם ביום 1.1.83 בתוספת הפרשי הצמדה למדד, בהתאם למנגנון שיערוך הנקוב בו. סעיף 52א(ב) לחוק קובע כי "ב-1 בינואר של כל שנה (להלן - יום השינוי), יועלו דמי השכירות ששולמו לפני יום השינוי, לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי הקודם, עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; יום השינוי הראשון לפי סעיף קטן זה יהיה י"ח בניסן תשמ"ג (1 באפריל 1983), ובו יועלו דמי השכירות לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם בחודש דצמבר 1982 עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; לענין זה, "מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

15.
אי תשלום הפרשים הנובעים מהעלאת דמי השכירות בבתי עסק בהתאם לסעיף 52א לחוק מהווה גם הוא עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק. עם קביעת התוספת לפי סעיף 52א, הפכה התוספת להיות חלק מדמי השכירות ודינה כדין דמי שכירות. ההעלאה הקבועה סעיף 52א היא העלאה אוטומטית מכח החוק, אינה דורשת שמאות ואף לא הערכה. מדובר בפעולה אריתמטית פשוטה. אין חובה לפנות לבית הדין לשכירות לשם קביעת דמי השכירות שכן העלאה זו נובעת ישירות מהחוק (ראו ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה) עמוד 2-2(1) (להלן: "בר אופיר").

16.
בענייננו, העניין אף הוסדר בהסכם הפשרה בשנת 91. על הנתבע היה להקפיד למלא אחר התנאים המוסכמים בדבר התשלום. הנתבע היה מיוצג ע"י עו"ד בעת החתימה על הסכם הפשרה ולא יכול להתכחש להתחייבויותיו בו. העובדה כי התובע לא עקב כדבעי אחר ההעלאות והנתבע ניצל זאת אינה ראיה להסכמה. הנטל להוכיח ויתור של התובע על דמי שכירות גבוהים ומשוחררים מהתקרה – מוטל על כתפי המערער ונטל זה לא הורם.

17.
הוכח כי נכון להיום שולם על חשבון חוב דמי השכירות סך של 24,000 ₪ מתוך סך של 59,052 ₪ (בהתאם לחישוב בסעיף 18 לת/1).

18.
במכתב מיום 05/01/12 הוסבה תשומת ליבו של הנתבע לכך שב- 7 השנים האחרונות לא הוספה לדמי השכירות תוספת המדד המחויב על פי חוק ולכן למעשה חובו של הנתבע עומד על 23,297 ₪ (בהתאם לסעיף 18 לת/1), לא כולל את החוב בגין שנת 2013.

סעד מן הצדק

19.
לא מצאתי כי יש הצדקה למתן סעד מן הצדק.
ההפרה של אי-תשלום דמי השכירות היא הפרה מתמשכת ומשמעותית. במשך כשנתיים עובר להגשת התביעה, לא שילם הנתבע שכר דירה. מתברר כי הנתבע אף לא טרח לשלם את שכר הדירה הנומינלי לשנת 2013 או להפקידם כדמי השכירות עם הגשת ההגנה בתיק. כשנשאל מר אלי פנונו בישיבת ההוכחות מיום 26/11/13 מדוע עד היום לא שילם את דמי השכירות לשנת 2013 ענה: "
השנה עוד לא נגמרה
. אני עד היום לא יודע בדיוק כמה הדרישה שלהם" (עמוד 8 שורה 23). הדברים מדברים בעד עצמם.

20.
מהעדויות עולה כי במהלך רוב שנות השכירות היה הנתבע מאחר בדמי התשלום. משלם בדיעבד כשהחליט לעשות כך, לפעמים בשיקים חוזרים. העובדה כי הנזירות נציגות התובע היו סבלניות ולפנים משורת הדין הסכימו לקבל את האיחורים בתשלום בשל טענתו למצב כלכלי קשה (שלא נתמכה בשום ראייה), לא הופך לנוהג מחייב לפיו ישלם מתי שיחפוץ או בסוף השנה על כל השנה החולפת.

21.
יש להדגיש כי עסקינן במושכר שהוא בית עסק. הלכה היא שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר מוגן בדירת מגורים.
וראו בר-אופיר, עמ' 129-128: ”
ועוד מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מדיניות סוציאלית, שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו.“ ובהמשך, שם, בעמ' 134: ”כאשר מדובר בחצרים המוחזקים לצרכי עסק, מחמירים בתי המשפט יותר עם דייר המחזיק את מושכרו לצורך האמור מאשר עם דייר של דירת מגורים. מדייר המחזיק בבית עסק מצפים לכך שינהל את עסקיו כדרך אנשי העסקים ויקפיד על תשלום דמי-השכירות המגיעים ממנו. משלא הקפיד הדייר ולא המשיך בתשלום דמי השכירות האמורים, הוא מתחייב בפינוי. פירוש הדבר הוא שבעל הבית זכאי לקבל צו פינוי, אלא אם כן יש בידי הדייר להצביע על נסיבות המזכות אותו בסעד מן הצדק למרות קיומה של עילת הפינוי. בית המשפט יימנע מטעמים של צדק מלתת צו פינוי כאשר הסנקציה של פינוי, לעומת הפרתם של תנאי השכירות, נראית חמורה מדי ועל כן – בלתי צודקת
.“

22.
בענייננו, יש להדגיש, לא מדובר בהליך הפינוי הראשון. כזכור, בעבר התקבל

פסק דין
המורה על פינוי ולאחריו הושג הסכם פשרה שהנתבע לא עמד בו. מדובר איפוא בדפוס שחוזר על עצמו.

23.
ויודגש לא כל דייר שקיימת נגדו עילת פינוי, יזכה בסעד מן הצדק בתנאי שימהר להסדיר את החוב עם הגשת התביעה. במקרה דנן הפיגורים המתמשכים, אי תשלום תקופה כה ממושכת מן הצדק להורות על פינוי.

ולעניין זה יפים דברי בר אופיר בעמוד 218 (2) : "
אילו כל פיגור וכל הפרה היו ניתנים לתיקון מיד לאחר הגשת התביעה, היו בתי המשפט פותחים לדייר פתח לעמוד בהפרותיו בלא חשש מסכנת פינוי. ולכן אין לדרוש מבעל הבית שיקבל הצעת פקדון, ויסגור את תיק הפינוי.... בעל בית שלא בא על שכרו במשך שנה למרות הפצרותיו התכופות, ואיננו רשאי לפנות את הדייר -כמוהו כמי שהופקע ממנו רכושו ומקור פרנסתו. אי אפשר גם לומר שתשלום הפיגורים לאחר זמן ממושך, ואפילו בצירוף ריבית, עשוי תמיד לתת לבעל הבית פיצוי נאות ולהחזיר את המצב לקדמותו. אין ספק כי לא לאי תשלום מתמיד וממושך, המשתרע על לתקופה של שנה שלמה, התכוון המחוקק בהרשותו לבית המשפט להימנע מטעמים של צדק מלתת את פסק הפינוי אשר מגיע לבעל הבית על פי שורת הדין
".

24.
עסקינן, אפוא, בהפרה משמעותית ביותר של הסכם השכירות המוגנת, הפרה שמזכה את התובע בפינוי. לא זו אף זו, הנתבע לא הציג ראייה טובה על הנזק שייגרם לו עקב הפינוי.

25.
אשר על כן, אני מקבלת את התביעה. אני מורה על פינוי הנכס עד ליום 1/3/14 מכל אדם וחפץ, וכן על תשלום החוב בסך 41,950 ₪ (כפי שננקבו בכותרת התביעה ומהם נגזרה האגרה ששולמה). הנתבע ישפה את התובע בהוצאות (אגרה לפי קבלה שתומצא לו) ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪.

ניתן היום,
ח' שבט תשע"ד, 09 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 50278-07/12 מסדר האחיות "סנט אנא " בחיפה נ' יהודה פנונו (פורסם ב-ֽ 09/01/2014)