פסקי דין על מרטין מרדכי מיכאל בלבן | פסקי דין על שמחה דרי

16303-01/12 א     14/03/2014




א 16303-01/12 מרטין מרדכי מיכאל בלבן נ' שמחה דרי








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 16303-01-12 בלבן נ' דרי




בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

התובע
מרטין מרדכי מיכאל בלבן
ע"י ב"כ עו"ד ידידיה לוונטל


נגד

הנתבע
ת
שמחה דרי
ע"י ב"כ עו"ד חייא גריבוים



פסק דין

1.
בפני
תביעה לפינוי וסילוק של הנתבעת , דיירת מוגנת במושכר שבבעלות התובע המצוי ברח' מירון 4 בירושלים (להלן "המושכר") ולסעד כספי בגין חוב לדמי שכירות.

טענות הצדדים:

2.
התובע טוען כי קמה לו עילת פינוי כנגד הנתבעת בשל אי תשלום דמי שכירות לתקופה החל משנת 1990, מועד בו היא החלה להחזיק במושכר ועד מועד הגשת התביעה המגיע לסך של 30,350 ₪. עילת פינוי אחרת היא מחמת נטישת המושכר ע"י הנתבעת למשך פרק זמן ארוך עד מועד הגשת התביעה ובגין העברתו לשוכר משנה ללא הרשאה של הבעלים בניגוד להוראת סעיף 5 לחוזה השכירות (נספח ב' לכתב התביעה, להלן – "החוזה"). בנוסף, ביצעה הנתבעת שינויים יסודיים במושכר ללא נטילת רשות מהבעלים בבניית תוספת למושכר ובכלל זה בניית עליית גג . בכך, הפרה הנתבעת הפרה יסודית את החוזה ובהתאם לסעיף 19 בו, קמה לתובע הזכות לדרוש פינוי מידי של המושכר מעבר ובנוסף לזכותו לכך מכוח סעיפים 131 (1) (2) ו– (6) לחוק הגנת הדייר.

התובע ביקש רשות לפיצול סעדים על מנת להגיש תביעה כספית לדמי שימוש ראויים.

3.
הנתבעת טענה מנגד כי רכשה מהדייר היוצא זכויות כדיירת מוגנת במושכר. בדיעבד ,לאחר שחתמה על החוזה עם מי שהציג עצמו כמיופה כוח של התובע - עו"ד מילשטיין, הוברר לה כי
הבעלים אינו התובע כי אם אווה בלבן. הבעלים על המושכר לא שלח לה דרישות לתשלום דמי שכירות ולא היה בידה לאתר אותו על מנת לשלם את דמי השכירות ועל מנת לקבל הרשאה לביצוע פעולות דחופות לתיקון המושכר.

הנתבעת טענה כי התיישנה התביעה בגין עריכת שינויים במושכר ובגין עזיבת המושכר בזמנו. כמו כן, קיימת התיישנות בגין אי תשלום דמי שכירות לתקופה החל משנת 1990 ולא בכדי ביקש התובע למחוק תביעה קודמת שהגיש כנגדה בת.א. 2688/01/11 בהיעדר עילה לפינוייה מהמושכר. לדבריה, היא נכונה לשלם את חובה לדמי שכירות בסך של 9,500 ₪ לתקופה של 7 שנים בלבד.
4.
הנתבעת הוסיפה וטענה להעדר יריבות עם התובע, אשר לא נירשם כבעלים במושכר כי אם לאחר שהוגשה התביעה ולאחר שהתקיימה ישיבת קדם המשפט.


5.
הנתבעת הכחישה את דבר נטישת המושכר וטענה כי לא קיבלה תמורה כלשהי בגינו עם חילופי דירות בינה ובין משפחת חסון בשל סיבות משפחתיות, שהביאוה לעבור להתגורר בביתר עילית. מה גם, שהפרת החוזה ככל שהייתה , תוקנה עם שובה למושכר בטרם הוגשה התביעה.

6.
הנתבעת מודה כי בצעה שינויים במושכר בבצוע שיפוץ יסודי שלו עקב מצבו הלקוי בהיעדר טיפול במושכר ע"י הבעלים. התיקונים, אינם טעונים אישור מהבעלים והעבודות, בוצעו בתום לב על חשבונה וכאמור, חלה התיישנות בגין עילת תביעה זו. הנתבעת התנגדה למתן רשות לפיצול סעדים שכן היה בידי התובע לכלול בתביעתו את מלוא הסעדים.

דיון ומסקנות:

7.
הנתבעת רכשה את זכויותיה במושכר כדיירת מוגנת לפי חוזה שנחתם בינה ובין התובע באמצעות עו"ד מילשטיין.
בהתאם להסכם היא שילמה לעו"ד מילשטיין את חלקו של בעל הבית בדמי המפתח ובהתאם להסכם בינה ובין הדייר היוצא, שלמה הנתבעת לדייר היוצא את חלקו
בדמי מפתח (סעיף 2 א. לכתב הגנה וההסכמים, שצורפו כנספחים א ו-ב לתצהירו של ציון דרי וראו: סעיף ו' להסכם עם הדייר היוצא בהתחייבות הנתבעת לשלם לעו"ד מילשטיין את חלקו של התובע ).

מכאן אני למדה כי כניסתה של הנתבעת למושכר היתה מכוח הרשאה שניתנה לה ע"י התובע באמצעות עו"ד מילשטיין ובכפוף לתשלום חלקו של התובע ,הבעלים, בדמי מפתח ללא עוררין מצד הנתבעת לשאלת זכותו של התובע במושכר אף שלא היה רשום באותה עת כבעלים.

ככל שהיה קיים חשש בלבה של הנתבעת שמא עו"ד מילשטיין אינו מיופה כוחו של התובע ו/או כי התובע אינו בעל זכות להשכיר לה את המושכר כדיירת מוגנת, אין לשער כי היא הייתה משלמת לו את חלקו בדמי המפתח (ראו עדותו של ציון דרי עמ' 15 שורות 1-3). כך גם, צפוי היה שהיא תדרוש מעו"ד מילשטיין להציג בפני
ה את ייפוי הכוח או לצרף אותו להסכם זאת במענה למכתבו אליה מיום 22/04/90 (נספח א/2 לכתב ההגנה, ראו עדותה של הנתבעת עמ' 9 שורות 23-35).

משלא עשתה כן הנתבעת ובהיעדר ראיה מטעמה לסתור את האמור בחוזה בדבר זכותו של התובע במושכר , יש להעדיף את האמור בחוזה על פני עדותה שלא נתמכה בראיות כלשהן (עמ' 10 שורות 2-5) . בהתאם לאמור ובהיעדר ראייה לניהול המושכר ע"י אחר כי אם ע"י עו"ד מילשטיין אשר מכוח ייצוגו את התובע רכשה הנתבעת את זכויותיה במושכר, נדחית טענתה להעדר יריבות עם התובע.

8.
נכונים הדברים בפרט משהוכח כי התובע נירשם כבעלים במושכר בשלכת רשום המקרקעין, מכוח צו קיום צוואה של דודתו בלבן אווה , מי שהיתה רשומה כבעלים במושכר (נספח א' לכתב התביעה) לאחר שהורישה את המושכר לאביו של התובע ובהיותו היורש היחיד של אמו, שירשה את אביו (עמ' 2 ו-3 בנספח א' לכתב התביעה, ובעדותו של התובע עמ' 4 שורות 22-29). הוכח מעדותו של התובע, כי העיכוב ברישום הבעלות במושכר על שמו למרות היותו יורש יחיד כאמור לאחר פטירת הוריו, לא היו מחמת היעדר זכות שלו בנכס כי אם בשל קושי באיתור תעודת פטירה של דודתו אווה בלבן וקבלת צו קיום צוואה (עמ' 5 שורות 19-22). בנוסף, היה ידוע לתובע החל משנות ה- 80 כי עו"ד מילשטיין מטפל במושכר בשמו (עמ' 5 שורות 27-33, עמ' 8 שורות 3-5), דבר המתיישב עם כריתת החוזה בין הנתבעת לעו"ד
מילשטיין מטעמו. לאור זאת, התובע בעל זכויות במושכר וקיימת יריבות בין בעלי הדין.

תשלום דמי השכירות:

9.
התובע טען כי הנתבעת לא שלמה את דמי השכירות החל משנת 1990 , מועד בו קבלה את החזקה במושכר לידיה (סעיף 1 (1) לכתב התביעה). הנתבעת, העידה כי אכן לא שלמה את דמי השכירות זאת לדידה, הואיל ולא הגיע אליה כל דרישה לתשלום וכדבריה "לא היתה כתובת למי לשלם" (עמ' 12 שורות 22 ו- 28).

בעדותה, שינתה הנתבעת מגרסתה כפי שהובאה בתצהירה ובתצהירו של בעלה לשעבר , ציון דרי וטענה לראשונה, כי נאמר להם מפיו של עו"ד מילשטיין שלא צריך לשלם דמי שכירות ( עמ' 12 שורה 32). מחקירתה עלה כי הדברים לא נאמרו לה וכי עדותה בנדון, היא עדות
שמיעה מפיו של ציון דרי ולא נתמכו בעדותו של הלה (עמ' 13). הנתבעת, לא הביאה להעיד את עו"ד מילשטיין על מנת לתמוך בגרסתה לפיה הוא פטר אותה ואת הגרוש שלה, ציון דרי, מתשלום דמי שכירות והדברים, אינם מתיישבים עם התחייבותם בחוזה השכירות לתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 35 ₪.

10.
הנתבעת העידה כי לא עשתה ניסיון כלשהו ליצור קשר עם עו"ד מילשטיין
בין אם לגביית הוצאות שהוציאה על חשבונה לתיקון המושכר ובין אם לתשלום דמי השכירות (עמ' 13 שורות 22 ו- 26) ואמרה כי עשוי להיות שבעלה טיפל בכך ( עמ' 13 שורה 28). ציון דרי אמר בעדותו כי הנתבעת היא שדאגה לכל ענייני המושכר ומשלמת תמיד, את כל הנדרש ממנה. כדבריו, "מה שצריך לשלם היא שלמה "(עמ' 19 שורה 1) זאת בסתירה לעדותה של הנתבעת, שהודתה כאמור שלא שלמה כלל דמי שכירות. העד ציון דרי הוסיף ואמר כי לפרק זמן ארוך "מיליון שנה", לא היה למי לשלם הואיל ונאמר להם שאין קשר עם עו"ד מילשטיין (עמ' 19 שורות 9-11), והדברים מתיישבים עם גרסתה של הנתבעת על ניתוק קשר עם עו"ד מילשטיין.

11.
התובע מצדו, לא סתר בעדותו את ראיות הנתבעת בנוגע למחדליו כבעלים ולמחדליו של עו"ד
מילשטיין מטעמו בניהול המושכר. נכונים הדברים הן בנוגע לגביית דמי השכירות, בהיעדר כל דרישה או פנייה אל הנתבעת על מנת לקבלת דמי שכירות ממנה. בחוזה השכירות לא נקבע אופן בצוע תשלום דמי השכירות למעט התחייבותו של השוכר לשלם בכל ראשון לחודש דמי שכירות בסך של 35 ₪ בתל-אביב. לא נמסרו בחוזה פרטי חשבון בנק
ו/או כתובת להעברת התשלום ואף לא נקבע בחוזה מיהו האחראי לניהול המושכר ולגביית דמי השכירות מטעם התובע. (ראו נספח ב' לכתב התביעה).

12.
מעדותו של התובע עולה כי הוא פנה לעו"ד מילשטיין כבר בשנות ה- 80 בידיעתו כי הוא אחראי לניהול המושכר ואף התכתב עמו לאחר פטירת אביו, בשנת 1984 (עמ' 5 שורות 27-31). הוא לא קיבל מעולם דמי שכירות מעו"ד מילשטיין ולא ברר אצלו מה עלה בגורל דמי השכירות ואיך נגבו על ידו (עמ' 8 שורות 8-11). מעדותו עולה כי הוא לא ייחס חשיבות כלשהי לדמי השכירות בהיותם בשיעור נמוך בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. כל רצונו היה למכור את הנכס ביום מן הימים ולאו דווקא להינות מפירותיו מגביית דמי שכירות (עמ' 8 שורות 13-15).


בהתאם לכך, לא טרח התובע לגבות בעצמו את דמי השכירות מהנתבעת בעת ביקוריו בארץ ואף לא פגש בעו"ד מילשטיין במסגרת ביקוריו בארץ בשנים 2002-2001 על מנת להביא לגביית דמי השכירות מהנתבעת.

13.
הוכח כאמור, כי לא היה בידי הנתבעת לשלם את דמי השכירות בהיעדר אחראי לניהול המושכר ולא הורם הנטל ע"י התובע, להוכיח כי הנתבעת סירבה לשלם את דמי השכירות. חזקה על התובע כי היה מזמין לעדות את עו"ד מילשטיין אילו היה בעדותו כדי להוכיח כי הנתבעת סרבה לשלם דמי שכירות . משלא נשמעה עדותו , יש בכך כדי לחזק את גרסתה של הנתבעת לפיה לא היה בידה לידע למי לשלם את דמי השכירות ( עמ' 8 שורות 16-28, עמ' 9 שורות 16-28 וראו
465/88 בנק למימון ולמסחר בע"מ נ. סלימי מתתיהו, פ"ד מ"ה (4) 651) ולא הוכח סירובה לשלם דמי שכירות.

14.
קביעתי זו, מתיישבת עם התנהגותו של התובע שהוכח כי לא ראה ענין בגביית דמי השכירות בהימנעו במפגיע מלגבות אותם בביקורו בארץ. התובע הקל ראש בדמי השכירות ולא ראה חשיבות וצורך בגבייתם ובדיעבד, ביקש שלא כדין להיתלות באי תשלום דמי השכירות כמתחייב בחוזה וכמצוות החוק, על מנת להביא לפינוי הנתבעת מהמושכר מכוח סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן – "החוק").

יפים לעניינינו, דבריו של כב' השופט ברנזון בע"א 160/50 עליזה לוי נ. רחל מצא , פ"ד ח' 837 עמ' 549 מול אותיות ד-ה': "אמנם נכון הוא שהחוק מגן על הדייר רק כל עוד משלם הוא דמי שכירות ומקיים את שאר תנאי חוזה השכירות, אבל אין לומר כי "זכותו החוקית" של בעל הדירה היא לתפוס דייר בשגיאתו, ולנצלה לטובתו
- אין פירושו של דבר שמותר לו, לבעל הבית, להכשיל בכוונה את הדייר ולהינות מפרי רוע מעלליו". בדומה לכך מצינו בדבריו של השופט חשין שקבע כי לפי לשון הסעיף "לא המשיך בתשלום" צריך שיהיו שני צדדים לצורך ביצוע התשלום של דמי השכירות. הדייר שמעוניין לשלם אך צריך שיהא גם "אדם המוכן לקבלו- כאשר פעולותיהם של שני אלו נפגשות כלומר כשהדייר מציע ובעל הבית מקבל, נוצר תשלום ונעשה הפירעון- אולם במקום פעולת התשלום לא תהיה שלמה מפאת העדר רצון מטעם בעל הבית לקבל את התשלום, אין טעם כי הדייר יבוא בהצעתו.

בנסיבות אלו שוב אין הדייר מחוייב להציע את תשלום דמי השכירות" (שם, עמ' 544 וראו
בספרו של ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין- גנוסר, עמ' 13).

15.
בנסיבות שבפני
, לפיהן אי בצוע התשלום נגרם בשל מחדלו של התובע או מי מטעמו בגביית דמי השכירות לנוכח אדישותו לדמי השכירות ומבלי שהיה בידי הנתבעת לבצע את התשלום מחמת זאת, אין באי תשלום דמי השכירות כדי להקים עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר בגין הפרת החוזה ומכוח סעיף 131 (א) לחוק.

16.
יחד עם זאת, עומדת לתובע הזכות לסעד כספי בגין חוב של הנתבעת לדמי שכירות לפי הודאתה , לתקופה של 7 שנים עובר למועד הגשת התביעה. אני מחייבת את הנתבעת לפי הודאתה בתשלום החוב לדמי שכירות בסך של 9,500 ₪ בצרוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

שינויים במושכר:

17.
התובע טוען כי הנתבעת בצעה שינויים במושכר ללא הרשאה בכתב לכך ממנו או ממיופה כוחו, עו"ד מילשטיין.

הנתבעת, מודה כי בצעה עבודות שיפוץ במושכר. לדבריה, ציון דרי (הגרוש שלה) חפר ברצפת המושכר ובנה גלריה לאחר ביצוע החפירה (עמ' 11 שורות 10-13). החפירה ובניית הגלריה במושכר, בוצעו בשנת 1992, מועד בו נולדה בתם (עמ' 12 שורות 17-18). ציון דרי העיד כי
בצע שינוים במושכר, בבצוע חפירה ובניית גלריה ובכך הוסיף חדר למושכר מעבר לשני החדרים שהושכרו להם כמתואר בחוזה השכירות (עמ' 15 שורות 13-21). לדברי העד, הוא התקין שירותים בגלריה בעת שבנה את הגלריה או לפני 15 שנה (עמ' 18 שורה 16). בהמשך עדותו, שינה העד מגרסתו בשאלת מועד השלמת בניית השירותים בגלריה במושכר ואמר כי עשוי להיות שהדיירים שגרו במושכר בשעה שהוא והנתבעת גרו בביתר, במסגרת חילופי הדירות ביניהם, השלימו את בנית השירותים בקומת הגלריה ( עמ' 16 שורות 27-29).

18.
מעדותם של הנתבעת ומר ציון דרי עולה כי העבודות בוצעו ללא הרשאה של התובע או מי מטעמו ולא הובאו ראיות כלשהן מטעם הנתבעת על מנת להוכיח כי בניית הגלריה ,
החפירה או התקנת השירותים במושכר,
נעשו על מנת למנוע התמוטטות או סכנה בגין מצבו של המושכר כנטען בעדותה ובעדותה של ציון דרי. לא הובאה חוות דעת של מומחה ולא הובאו להעיד , המהנדס או הקבלן שהיו אחראים לביצוע העבודות על מנת להוכיח קיומה של סכנת התמוטטות במושכר ובפרט בתמיכה לגרסתם לפיה ביצוע השינויים ובניית תוספת כמובא לעיל, היה בהם כדי להסיר את הסכנה.

19.
יחד עם זאת, משהוכח בעדויות מטעם הנתבעת כי הבנייה במושכר בוצעה בשנת 1990 ובהיעדר ראייה לסתור מטעם התובע, דין טענת ההתיישנות להתקבל בנוגע להפרת החוזה בגין שינויים במושכר למעט לעניין חיבור השירותים בקומת הגלריה, שהוכח כי בוצע בתוך תקופת ההתיישנות ע"י שוכרי המשנה של הנתבעת, ללא הרשאה מהתובע כמתחייב בחוזה.
למעלה מן הצורך אוסיף, כי התובע לא טען ולא הוכיח כי נמנע ממנו לדעת על השינויים במושכר במועד מוקדם יותר משלא הוכח כי הנתבעת מנעה את כניסתו או ביקור של מי מטעמו במושכר כי אם, הוא עצמו כמובא לעיל, לא ראה עניין וצורך לבקר במושכר. לפיכך, תקופת ההתיישנות נמנית ממועד ביצוע הבנייה ולא מועד מאוחר לו.

20.
לאור האמור, לא קמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעת לפי הוראות סעיפים 9 ו- 19
לחוזה השכירות בגין הבנייה במושכר, למעט בגין התקנת השירותים בגלריה.

נטישת המושכר והעברתו לאחרים:

21.
אין חולק כי הנתבעת עזבה את המושכר למשך 5 שנים , החל משנת 2005 ועד שנת 2010 ועברה לגור בדירה בביתר
(עדות הנתבעת עמ' 13 שורות 28-30 , עמ' 14 שורות 5-8 ועדותו של ציון דרי עמ' 17 שורות 3-5).
מנגד, הוכח בעדותה של הנתבעת וכפי שניתן ללמוד מהתנהגותה בפועל וגמר מעשיה בנוגע למושכר, כי עזיבתה את המושכר לא הייתה בגדר נטישה , קרי: עזיבה לבלי שוב, כי אם בכוונה לשוב למושכר כפי שאכן עשתה הנתבעת בחזרתה למושכר בינואר 2011 (עמ' 14 שורה 5).


התובע, לא הוכיח כי הנתבעת חזרה למושכר מחמת הגשת התביעה על מנת למנוע פינוייה בעילת נטישה. שכן, לפי האמור בכתב התביעה, בתביעת הפינוי הקודמת בת.א. 2688/01/11 שהוגשה ביום 1.2.11 , הנתבעת פלשה למושכר עובר להגשת אותה תביעה. מה שמעיד, כי היא חזרה להתגורר במושכר עוד בטרם הוגשה התביעה הקודמת עוד בטרם הוברר לתובע כי קיים חוזה שכירות בדיירות מוגנת ביניהם (ראו נספחים ב'1 , ב'2 לכתב ההגנה).



בהתאם לכך, לא הוכח כי הנתבעת נטשה את המושכר והוכח כי היא חזרה לגור לפי צרכיה ולא מחמת התראה בגין הנטישה או התביעות שהוגשו כנגדה לאחר ששבה כבר למושכר.

22.
לדברי הנתבעת, היא עברה להתגורר בדירה של משפחת חסון בביתר ואילו משפחת חסון, עברה לגור במושכר . הנתבעת הודתה כי לא טרחה לקבל את הסכמתו של התובע או מי מטעמו להעברת המושכר לידי משפחת חסון ומעדותה התרשמתי כי נהגה מנהג בעלים במושכר בהתעלם מהוראות החוזה לפיהן נאסרה שכירות משנה ללא קבלת רשות מהבעלים
(עמ' 14 שורה 23).

מהעדויות עולה כי הנתבעת לא גבתה דמי שכירות ממשפחת חסון ובדומה לכך, לא שלמה דמי שכירות למשפחת חסון עבור הדירה בביתר (עמ' 17 שורות 18-19, עמ' 18 שורות 1-12, עמ' 20 שורות 1-4).

23.
בהעברת המושכר לידי משפחת חסון לתקופה של 5 שנים, היה משום הפרה של סעיף 5 לחוזה השכירות שקבע: " השוכר מתחייב שלא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו ... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא באחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו ... וכן אסור להעניק למי שהוא זכות במושכר כבר-רשות בין בתמורה או בלי כל תמורה בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר".

סעיף 19 לחוזה השכירות קובע כי אי קיום תנאי או התחייבות בהסכם יקים זכות למשכיר להביא לפינויו של השוכר מהמושכר.

24.
לאור המסכת העובדתית ממנה עולה כי הנתבעת העבירה את החזקה במושכר וזכות השימוש בו למשפחת חסון, מבלי שביקשה או קיבלה הרשאה לכך מהתובע או מעו"ד מילשטיין ומבלי שהוכח כי הנתבעת הביאה את דבר העברה לידיעת עו"ד מילשטיין, על מנת להוכיח דבר מתן הסכמה בשתיקה לכאורה מה גם, שלפי החוזה נדרשה הרשאה לכך בכתב, אני קובעת כי קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת בגין הפרת החוזה בהעברת המושכר לאחרים.

סעד מן הצדק:
25.
סעיף 132 (א) לחוק קובע : "על אף קיומה של עילת פינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו".

הנתבעת עתרה לראשונה במסגרת סיכומיה למתן סעד מן הצדק ככל שיקבע שלא חלה
התיישנות, לאור נסיבותיה האישיות הקשות ובהעדר מקום מגורים חילופי עבורה. לטענתה, פינויה מהמושכר, יותיר אותה ללא קורת גג אחרת.
26.
הנתבעת טענה כי אף שלא טענה בכתב ההגנה לזכותה לסעד מן הצדק, הרשות בידה לעתור לכך בכל שלב משלבי הדיון. הדין עם הנתבעת, בנוגע לזכותה
לעתור לסעד מן הצדק אף שלא עשתה כן בכתב ההגנה, לפי הלכה פסוקה כפי שמצינו בפסק הדין מפי השופט דנציגר ברע"א 5071/12 ט.ד.י. (עצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ. אבשלום נג'י ואח' [פורסם בנבו] 21/07/12 (ראו גם בספרו של ד' בר אופיר, שם, עמ' 172-174 והאסמכתאות שם ).

27.
בית המשפט, רשאי לנהוג עם דייר מוגן שהפר את הסכם השכירות לפנים משורת הדין ולהימנע מלהורות על פינויו. בפסק הדין של כב' השופט מ' אלון בע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר ואח' [פורסם בנבו] 28.4.83 בדעת הרוב, נקבע : "ההליכה לפנים משורת הדין, לעניין פינוי הדייר על פי הוראת חוק הגנת הדייר [נ"ח] אף היא איפה חלק מן הדין (ראה: שו"ע חו"מ ,סעיף י"ב , ב, הגהת הרמ"א [א] בטור, חו"מ ד"ה וכו'; ובמפורט ראה: ע"א 350/77 [16] בע"מ 809-8111; מ' אלון, המשפט העברי, 176-180)" ( בסעיף 6 לפסק הדין).

בנסיבות שבפני
, הסנקציה של פינוי היא סנקציה חמורה מידי, ואינה צודקת להפרותיה של הנתבעת .


עסקינן בהפרה של החוזה שתוקנה, בעניין העברת המושכר ליד אחרים בחזרתה של הנתבעת למושכר כבר בשנת 2010 או תחילת 2011 הרבה בטרם הוגשה התביעה, למרות חומרת התנהגותה בהעברת המושכר למשך 5 שנים ( על מתן סעד מן הצדק במקרה בו תוקנה הפרה במקרה של נטישה ראו ע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר ואח', שם, בסעיף 6 לפסק הדין של השופטת מ' בן פורת).

נכונים הדברים, בפרט לנוכח היעדרות רבת שנים של התובע מהמושכר מבלי שדאג לאחראי מטעמו לניהול המושכר מה שמנע מהנתבעת, לבקש את רשותו להעברת המושכר אף שאין בהיעדרותו משום מתן זכות להעברת המושכר על דעת עצמה , כפי שקבעתי לעיל.

28.


ההפרה של החוזה בהעברת המושכר לצדדי ג', לא גרמה כל נזק לתובע והמעוות תוקן, עם עזיבת משפחת חסון את המושכר ושובה של הנתבעת אליו (ע"א 301/61 ליפשיץ נ' רובין, פ"ד ט"ז, ע"מ 57).

29.
השתכנעתי מעדותה של הנתבעת כי פינוייה מהמושכר יותיר אותה ללא קורת גג בהיעדר אמצעים מספיקים למציאת דיור חלוף ובהיותה מטופלת בילדים בעצמה לאחר גירושיה,
ללא יכולת להסתייע בגרוש שלה מר דרי , שמעדותו למדתי על מצבו הכלכלי הדחוק.

30.
לפיכך ובכפוף למציאת איזון ראוי בין זכויותיו של התובע מחמת ההפרות של החוזה מצד הנתבעת ובין זכותה של הנתבעת מדיני היושר לקבל סעד מן הצדק (ע"א 5/89 ריכמן נ. רוזנבלום, פ"ד לד (2) 208) אני נעתרת לבקשת הנתבעת למתן סעד מן הצדק.


אין בידי לקבל את בקשתו החילופית של התובע שיינתן "סעד מן הצדק הפוך" כפי שנקבע
בבר"ע 9064/11 עוזי קיסלביץ נ. הנסי פרופוטיס לימיטד [פורסם בנבו] 19.2.13 בנסיבותיה של הנתבעת שתיקנה את עיקר ההפרות, למעט הסרת השירותים בגלריה ובמצב דברים בו לאור מצבה האישי של הנתבעת, לא יהא בפיצוי ככל שיינתן לה ע"י התובע, כדי למנוע את סילוקה לרחוב.

31.
סיכומם של דברים לאחר בחינת הדברים כמובא לעיל אני מורה לנתבעת לפנות את המושכר מכל אדם חפץ תוך 90 יום מהיום, אלא אם תמלא אחר התנאים הבאים:

1.
הנתבעת תהרוס את חדר השירותים שנבנה בגלריה וכן תהרוס את המדרגות המובילות לגלריה למניעת שימוש בה בעתיד, תוך 30 יום מהיום.
2.
הנתבעת תשלם לתובע תוך 90 יום מהיום פיצוי בגין ההפרות של החוזה לפי טיבן ובהתחשב בתקופת ההפרה,
שיועמד על סך של 40,000 ₪.
3.
הנתבעת תשלם לתובע את החוב לדמי השכירות כאמור בסעיף 16 לעיל, תוך 30 יום מהיום.

32.
אני נעתרת לבקשה לפיצול סעדים לדמי שימוש ראויים בגין החדר הנוסף בהיעדר ידיעה של התובע על מועד בנייתו עובר להגשת התביעה.


33.
אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.

עותק פסק הדין יישלח לצדדים.

ניתן היום,
י"ב אדר ב תשע"ד, 14 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.








)






א בית משפט שלום 16303-01/12 מרטין מרדכי מיכאל בלבן נ' שמחה דרי (פורסם ב-ֽ 14/03/2014)