פסקי דין על נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק 21 רמת־גן | פסקי דין על אריאנה שעיה | פסקי דין על אורלי בן-יעקב ואח' | פסקי דין על א.ה. חג ייזום ונכסים | פסקי דין על הרצל חמוש | פסקי דין על אהרן גואקיל |

25945-05/12 הפ     31/03/2014




הפ 25945-05/12 נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק 21 רמת־גן, אריאנה שעיה, אורלי בן-יעקב ואח' נ' א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ, הרצל חמוש, אהרן גואקיל








בית המשפט המחוזי בתל־אביב-יפו

ה"פ 25945-05-12
נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק
21, ר"ג ואח'
נ' א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ
ואח'
31 במרס 2014
כ"ט באדר ב תשע"ד



לפני כבוד השופטת שושנה אלמגור


התובעים
1
.

נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק 21, רמת־גן
2
.
אריאנה שעיה
3
.
אורלי בן־יעקב
4.
יעל דבי

5.
יהודית קונפינו

6.
ורדה ינובר

7.
עמיחי צור

8.
רחל צור

9
.

יוסף לוי

10
.

רבקה ברלוט

11
.

צבי ריינר

12
.

פזית ריינר

13
.

שי ריינר

14
.

מיה גלעד


ע"י ב"כ
עו"ד משה קשת
נ
ג
ד

הנתבעים
1.

א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ
2.
הרצל חמוש
3.
אהרן גואקיל


ע"י ב"כ
עו"ד אלישי מודלין


פ ס ק -

ד י ן

בתובענה שלפניי התובעים – בעלי דירות בבניין בן שלוש הקומות שברח' אנה פרנק 21, רמת-
גן, הבנוי על המקרקעין הידועים כחלקה 205 בגוש 6207 (להלן:
הבניין
), ונציגותם – עותרים להצהיר כי חוזה שנכרת עם הנתבעים בטל ומבוטל וכי על הערת האזהרה שנרשמה מכוחו להימחק. הצדדים הסכימו כי התיק, שנפתח כהמרצת פתיחה, יידון בסדר הדין הרגיל, ולהסכמתם ניתן תוקף של החלטה ביום 03.09.12.

ה ע ו ב ד ו ת

1.

החוזה שבמוקד הדיון (נספח א לכתב התביעה) נכרת ביום 31.01.10 ברוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן:
החוזה
). מעברו האחד התובעים 2–14 ושני בעלי דירות נוספים, ומן העבר האחר – נתבעת 1 ונתבעים 2 ו-
3, מנהליה ובעלי המניות שלה. בחוזה התחייבו הנתבעים לשפץ את הבניין: לחזק אותו, לבנות חניון תחת החצר שמסביבו, להתקין בו מעלית, להוסיף לדירות מרחבים מוגנים ועוד. בתמורה הוקנתה להם הזכות לבנות על גג הבניין עשר יחידות דיור או פחות. החוזה הותנה בכמה תנאים. אחד מהם הטיל על הנתבעים להגיש בקשה למתן היתר בנייה בתוך חצי שנה מיום כריתתו (סעיף 8.2), והבא אחריו (סעיף 8.3) התיר לכל צד לבטל את החוזה אם ההיתר לא יתקבל בתוך עשרה חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר. היתר בנייה לא ניתן עד ליום 21.03.12 – על כך אין עוררין – ואז הודיע בא-
כוח התובעים לנתבעים (נספח יג לכתב התביעה) כי הפרו תנאי זה ועל-
כן החוזה מבוטל.

למעשה הנתבעים לא המתינו זמן רב בטרם הגישו את הבקשה למתן היתר הבנייה, אלא עשו זאת עוד ביום 29.02.10. אך באותה בקשה (נספח ד לכתב התביעה) לא הובאה בחשבון העובדה שבשנת 1964 הופקע שטח של 100 מ"ר בחזית הבניין לצורכי ציבור. ההפקעה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, והנתבעים טוענים כי גם לאחר שעיינו בתיק הבניין בעירייה לא ידעו על אודותיה. ביום 10.04.11 הוגשה בקשה להיתר שבה תוקנו שטחי הבנייה המבוקשים (נספח ט), וביום 26.06.11 הוגש תשריט נוסף (נספח י). על-
פי פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ולבנייה מיום 03.07.11, התקיים דיון חוזר אחר פרסום לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965. באותה ישיבה ניתן לבקשה אישור עקרוני, כפוף לתנאים אשר בהתמלאם יינתן היתר הבנייה (ההחלטה מיום 07.07.11 – נספח 35 לכתב ההגנה).

ד י ו ן
ו ה כ ר ע ה

2.

הנתבעים, לשיטת התובעים, לא מילאו אחר התנאי שנקבע בסעיף 8.3 לחוזה הואיל וחלפו עשרה חודשים מיום שהוגשה הבקשה להיתר הבנייה – והיתר לא ניתן. הנתבעים, לעומת זאת, מבקשים לקבל כי החוזה הופר לא מצדם כי אם מצד התובעים, בכך שביטלו אותו שלא כדין, וכי בעטיים בושש היתר הבנייה לבוא. לטענת הנתבעים, הם פעלו בשקידה ובנחישות לקידום המיזם. לגרסתם, הבדיקות שערכו לפני שהתקשרו עם התובעים לא העלו כי הופקע שטח מתוך המגרש, שום גורם מאלו שעמדו עמם בקשר לא הסב את תשומת לבם לעובדה זו, והניסיון להתגבר על המכשול לאחר שהתגלה עיכב את קבלת ההיתר.

הן נתבע 2 הן נתבע 3 (סעיפים 7, 17 ו-
69.4 לתצהירי עדותם הראשית)

הצהירו כי בסוף חודש מרס או בתחילת חודש אפריל 2009, וכן בדצמבר אותה שנה, עיינו בתיק הבניין בעירייה ודבר בו לא רמז על ההפקעה. כל שמצאו שם, לדבריהם, היה תשריט משנת 1966 (נספח 5 לכתב ההגנה) שההפקעה לא צוינה בו (ראו עוד סעיף 2 לתצהירו המשלים של נתבע 2). כך העיד גם עד ההגנה אלי פרבר, האדריכל שתכנן את המיזם, אשר עיין בתיק כאשר פתח במלאכת התכנון בשנת 2008 (סעיף 2 לתצהירו; עמ' 39 לפרוטוקול הדיון, שורות 30–31). התובעים מצדם סוברים כי ההפקעה לא נעלמה מעיני הנתבעים. בין היתר הם מתבססים על הצהרתם של הנתבעים, שבחוזה כונו
,,היזם''
,

,,כי ערך את כל הבדיקות הנחוצות ברשויות לרבות בדיקת כל התכניות, ההיתרים והאגרות בעירית רמת גן ובוועדה המקומית לתכנון ולבניה וכי אין לו ולא תהיה לו כל טענה בנוגע לזכויות הבניה שיש על הגג ובנוגע להקמת תוספת הבניה.''

(סעיף 15)

וכן על ההצהרה

,,
[...]
כי בדק היטב את כל הדרוש לשם התקשרות בהסכם זה ובכלל
[זה]
את נספחי ההסכם, את הבנין, את מצבו הפיזי, כולל תנאי הקרקע, את מצבו המשפטי של הבנין, את התכניות, המפרטים ואת העבודות וכי על סמך בדיקות אלה הסכים לקבל על עצמו את ביצוע עבודות השיפוץ ולא תהיה לו כל טענת אי התאמה מכל סוג ומין שהוא כלפי הדיירים או מי מטעמם.''

(שם, פרק
,,הצהרות היזם''
, פסקה ראשונה; ההדגשות
בפסק-
דין זה אינן במקור, אלא אם צוין אחרת)


במפה שהזמינו הנתבעים ממודד מוסמך (נספח 26 לכתב ההגנה) לא סומן השטח המופקע (סעיף 16 לתצהיריהם). על-
פי סעיף 1 לתעודת עובד הציבור מאת חזקיהו (חזי) נוישטיין, מהנדס הרישוי של הוועדה המקומית (המוצג מב/1), מחלקת התכנון של העירייה סימנה את השטח על-
גבי מפת המדידה נושאת התאריך 09.11.09 שהגישו הנתבעים (נספח 1 לתעודה). אל המפה צירפה המחלקה מסמך פרי עטה (נספח 2 לתעודה ונספח ה לכתב התביעה), אף הוא מחודש נובמבר 2009, שכותרתו
,,נספח למפה טופוגרפית – תנאים להיתר בניה''
(להלן:
נספח התנאים להיתר
) ושבו צוין מפורשות כי 100 מ"ר הופקעו לצורכי ציבור (סעיפים 24–25). כן פורטו שם אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות שניתן לבנות בבניין ותנאים נוספים למתן היתר הבנייה.

בלעדי נספח כזה, כתב המהנדס נוישטיין, לא ייפתח תיק בקשה להיתר בנייה (סעיף 2 לתעודת עובד הציבור). לפי נספח 3 לתעודת עובד הציבור, אשר מפרט את דרישות הסף לפתיחת תיק בקשה להיתר בנייה, יש להגיש
,,מפה טופוגרפית עדכנית (אינטגרלית לגרמושקה) וחתומה ע"י מודד מוסמך ונספח מידע תכנוני חתום ע"י מח' תכנון – מעודכנים לחצי השנה האחרונה, שלפני ההגשה''
(דרישה 7). לדברי האדריכל פרבר:
,,
[...]
היום הנוהל בעיריית רמת-
גן מסודר הרבה יותר, מכיוון שיצרו נוהל חדש: אי
-
אפשר בכלל להגיש בלי הטופס הזה. פעם זה היה פחות...''
(עמ' 38 לפרוטוקול, שורות 23–24), ועוד:

,,
[...]
דרישות הסף זה דבר חדש – הוא קיים פחות משנה. דרישות הסף זה דבר חדש, שהחליטו לעשות סדר... לא, היה גם קודם סדר, אבל לא כזה מאורגן. היום ממש יש מצב שאם חסר לך מסמך אחד, אתה לא יכול להכניס תיק לעירייה. אז זה לא היה ככה.''

(עמ' 41, שורות 18–20)

האדריכל העיד כי לא קיבל את נספח התנאים להיתר כאשר הגיש את המסמכים (עמ' 38, שורה 33) והוא לא נמצא בתיק הבניין (עמ' 43, שורות 9–10; כן ראו עמ' 40), שאם לא כן היה
,,יודע להסיק ממנו את המסקנות''
– אבל כזכור את תיק הבניין לא בדק מאז 2008. הוא הוסיף שאם השטח סומן איש לא הבחין בו, הפעם הראשונה שבה נודע לו על הפקעת השטח הייתה בשלב מילוי דרישות העירייה, במחלקת הנכסים (עמ' 37, שורות 26–28), והבקשה למתן היתר הבנייה הגיעה לדיון בלי שהיה ידוע על ההפקעה (שם, שורות 10–13). אף כי עמד על גרסתו זו (ראו עוד עמ' 38, שורות 18, 26), הוא לא הצליח לספק הסבר לשאלה כיצד ייתכן שהנתבעים לא ידעו על ההפקעה אם נספח התנאים להיתר נכתב עוד בנובמבר 2009 (שם, שורה 33), וכשהקשה עליו בא-
כוח המבקשים העלה את ההשערה שהבקשה להיתר והנספח הגיעו לוועדה לחוד (עמ' 39, שורות 4–5). מאוחר יותר העיד:

,,
[...]
הגרמושקה שהגשתי למחלקת תמ"א, היא הלכה לוועדה כבקשה להיתר, מה שנקרא
[...]
הייתה שם מפה, עם החתימה של המודד, עם התאריך, העדכנית, ולא היה שם שום זכר להפקעה. זהו. ועובדה שחזי לא עלה על זה, לא אני ולא היזם, והוועדה אישרה את התכנית על
-
פי הדרפט של חזי, שכנראה פקשש את זה כמו כולנו בעצם. זה... זאת האמת.''

(עמ' 43, שורות 12–16)

אותו חזי, המהנדס מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לא נחקר על תעודת עובד הציבור שחיבר, אך בכל אופן נכתב בה (סעיף 5) כי נספח התנאים להיתר צורף לבקשה הראשונה למתן היתר. על-
כן התובעים טוענים כי לכל המאוחר ביום 29.02.10, כאשר הוגשה הבקשה, היו הנתבעים צריכים לדעת על ההפקעה. נתבע 2 העיד מנגד כי הנספח הוצמד לבקשה רק לאחר שהוגשה, בסרט דביק (סעיף 11 לתצהירו המשלים). גם אם באותה עת לא חייבו נוהלי הוועדה לצרף לבקשה את נספח התנאים להיתר, יזם סביר היה פועל לקבל אותו ואת המפה שאישרה העירייה. אילו עשו זאת הנתבעים, הם היו למדים מנספח התנאים להיתר על ההפקעה ונוכחים עוד בטרם הוגשה הבקשה הראשונה להיתר שמתוך שטח המגרש הופקעו 100 מ"ר. הנתבעים נמנעו מזימון המודד שערך את המפה לבית המשפט, כדי שיעיד כי לא הוא ולא הם ידעו זמן מה לאחר הגשתה על המפה המאשרת של העירייה שעליה סומן השטח המופקע.

את דבר ההפקעה היו הנתבעים יכולים לגלות גם אילו עיינו בתכניות בניין העיר החלות על המקרקעין, אך לגרסתם, הוא נודע להם רק לאחר הדיון בבקשה הראשונה בוועדת המשנה ביום 05.12.10. ואכן בפרק
,,זכויות בנייה''
בפרוטוקול הדיון שנערך בוועדה באותו יום (נספח ג לכתב התביעה) נכתב שחור על-
גבי לבן:
,,שטח המגרש ממנו מחושבים אחוזי בניה: 601 מ"ר ברוטו, השטח נטו 501 מ"ר''
, ושורה מתחת לזה:
,,שטח הפקעה לצורכי ציבור: 100 מ"ר''
. בסוף הפרוטוקול הוסיפה הוועדה ליתר התנאים שמנתה לצורך קבלת הבקשה כי
,,שינוי מיקום הממ"דים הינו לאחר זיהוי של טעות במדידת המגרש ו
[...]
ישנה הפקעה של שטח בחזית המגרש לצורך הרחבת הדרך''
, ויש
,,להראות שינויי פיתוח בחזית הבניין ולהתייחס להפקעה עפ"י תכנית מדידה מאושרת ע"י מח' מידע''
(נספח 7 לתעודת עובד הציבור; ראו גם נספח 35 לכתב ההגנה). ובנספח התנאים להיתר נכתב בין היתר:
,,כל שטח שיקבע לצורכי הפקעה יועבר ע"ש העירייה לפני קבלת אישור לחיבור חשמל''
(המשבצת
,,הפקעת שטח''
) ובכל הנוגע להסכם חכירה:
,,חתימה על הסכם בקשר להעברת השטחים הציבוריים ורישום לעיריה ורישום הערת אזהרה על קיומו של ההסכם הנ"ל טרם הוצאת היתר הבניה''
(הערה א בתחתית המסמך; ההדגשה במקור). הנה-
כי-
כן רישום ההערה והחתימה על ההסכם לא היו תנאי למתן היתר הבנייה בסוף ההליך, ולא להגשת הבקשה ליתן אותו, לתיקונה או לדיון בה.

אני קובעת כי לא הייתה מניעה שהנתבעים יֵדעו על ההפקעה מנספח התנאים להיתר, שמולא בחודש נובמבר 2009, וכי אז היה עליהם לגלותה. אבל גם אם נאמר, ולוּ לשם הדיון בלבד, שלא היה עליהם להיות מודעים לה עד לשלהי שנת 2010 – לא יהיה בכך כדי לסייע להם, כפי שאפרט. את הבקשה השנייה והמתוקנת, שהתכניות בה התחשבו בהפקעה, הגישו רק בחודש אפריל 2011. אפשר אפוא לומר כי גם אחרי המועד שבו נודע להם על ההפקעה, לגרסתם, הם לא הזדרזו להגיש תכניות חדשות והתמהמהו מעבר לדרוש בנסיבות העניין.

3.

הסכם החכירה של השטח המופקע (נספח ה לתצהירה של עדת התביעה עו"ד אתי רוטלוי, שטיפלה בעסקה מצד התובעים) נושא את התאריך 02.05.11. במכתב מיום 22.05.12 סיפר בא-
כוח הנתבעים לעו"ד רוטלוי כי ניסיונו לרשום את הערת האזהרה לטובת העירייה עלה בתוהו בשל פגם שנפל בייפוי-
הכוח שעליו חתמה תובעת 10, אשר מתגוררת בקנדה,
,,
[...]
וכמובן בלי רישום זה, כל הליך הרישוי עובר להמתנה...''
(נספח 40 לכתב ההגנה). ברם הוועדה התכנסה לדון בבקשה עוד קודם לרישום הערת האזהרה, אשר נרשמה לבסוף ביום 24.07.11 (האישור – נספח 47). משום כך, גם אם חל עיכוב מסוים ברישום הערת האזהרה לטובת העירייה בגלל בעיה באותו ייפוי
-
כוח, לא הוכח כי הוא גרר אחריו את השיהוי במתן ההיתר. לדברי עו"ד רוטלוי:

,,
[...]
העובדה שטיפלנו בחכירה לא פגעה בהליכי הרישוי. זה היה חלק מהתהליכים שהיו צריכים לעשות. ועובדה שאתם ביקשתם ארכה, בגלל ההפקעה, ואנחנו לא נתַנּו כי לא חשבנו שזה רלוונטי.''

(עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 21–23; כן ראו
עדות תובעת 5 בעמ' 31, שורות 15–16)

ואמנם במכתב מיום 12.10.11 (נספח 49 לכתב ההגנה) ביקש בא-
כוח הנתבעים לדחות את המועד האחרון להוצאת היתר הבנייה ליום 15.03.12, לאחר שגולל את התלאות שעבר המיזם להשקפתו, את האיחור בגילוי ההפקעה ואת כל הנובע ממנו. בקשה זו שבה והופיעה במכתב שכתבו הנתבעים חודש לאחר מכן, שבשוליו הודיעו:
,,
[...]
עברנו ועדה
[...]
ואנו קרובים מאוד לקבלת היתר הבניה ולהתחלת העבודות באתר''
(נספח ו לכתב התביעה). התובעים, כפי שהעידה עו"ד רוטלוי, לא נענו בחיוב בכתב ולא האריכו את התקופה, ומהעובדה שלא ענו דבר אין להסיק כי ניתנה ארכה. טענתם כי בד-
בבד עם תיקון התכניות לפי הערות הוועדה והחתירה לעמוד ביתר התנאים, היה לאל-
ידם של הנתבעים לקדם את הסכם החכירה של השטח המופקע ולרשום את הערת האזהרה לטובת העירייה – לא נסתרה ואני מקבלת אותה.

4.

לפי החלטתה של ועדת המשנה מיום 03.07.11, קבלת הבקשה למתן ההיתר הוכפפה לכך שלא ייבנה דבר על השטח המופקע ומחוץ לתחום המגרש, ולפיכך – שיצומצם שטח המבואה המתוכנן בבניין. כמו-
כן הוצבו תנאים כגון סימון הכלים הסניטריים וקבלת אישור מאת פקידת היערות. בין שאר הסעיפים בגיליון התנאים, צוין כי נדרש אישורה של מחלקת הנכסים שהקרקע הועברה על שם העירייה. באותה עת כבר נחתם הסכם החכירה עם העירייה, והערת האזהרה נרשמה כאמור כשלושה שבועות לאחר הדיון.

מחומר הראיות שהונח לפניי עולה כי הנתבעים לא השכילו לקיים את כל הדרישות שהציבה הוועדה למתן היתר הבנייה. בתעודת עובד הציבור (סעיף 13) נכתב כי ביום 18.09.11 פעלו בפעם האחרונה כמצוותה; מאז ועד חודש מרס 2012, שבו נשלחה ההודעה בדבר ביטול החוזה, לא מולאו דרישות נוספות כגון הגשת תכנית מתוקנת וקבלת אישור ממחלקות המים והביוב. האדריכל פרבר העיד כי פרט לחלקו במילוי התנאים, קבלת אישור הג"א, לא השיגו הנתבעים את כל מה שנדרשו להשיג (עמ' 46 לפרוטוקול, שורה 7–עמ' 47, שורה 13), ונתבע 3 לא זכר אילו מהתנאים מולאו ואילו לא (עמ' 59, שורה 33–עמ' 60, שורה 1). כאשר נשאל אם קיבל אישור על חיבור קווי התקשורת השיב:
,,לא היה לי. הכול כתוב לך. אם אתה רוצה לדעת אם היה לי או לא היה לי – הכול כתוב''
, וטען כי הוא ושותפו מחלקים את העובדה כך שנתבע 2 הוא שמטפל בדברים מעין זה (עמ' 60, שורות 20–30). מכל מקום עדותו כי האגרה משולמת רק סמוך לקבלת ההיתר (עמ' 59, שורות 10–15) מקובלת עליי. הואיל ומאז חודש ספטמבר 2011 לא עשו הנתבעים כפי שהורתה להם ועדת המשנה ולא קיימו את התנאים שהציבה, לא ניתן ההיתר.

5.

הנתבעים מציינים סיבה נוספת לשיהוי בקבלת היתר הבנייה. אליבא דנתבע 2 (סעיף 47 לתצהירו; סעיף 16 לתצהירו המשלים), הוא נפגש ביום 24.11.11 עם תובעת 5, יושבת-
ראש נציגות הבית המשותף, ואז מסר לה את התכנית המתוקנת לפי דרישות הוועדה כדי שתחתים עליה את הדיירים או באי-
כוחם. נתבע 3 העיד כי אחר-
כך טלפן אל תובעת 5, ושמע ממנה כי נתנה את התכנית לעו"ד רוטלוי למען תחתום עליה לפי ייפוי-
הכוח שבידה. התכנית לא הוחזרה אל הנתבעים חתומה, לגרסתו, חרף שיחות טלפון נוספות שבהן ביקשו להתעדכן (סעיף 48 לתצהירו; ראו עוד עמ' 61 לפרוטוקול, שורות 20–29). ואילו עו"ד רוטלוי הצהירה כי בשיחות הטלפון שקיים נתבע 3 עמה אחרי חודש יולי 2011, הוא לא העלה בקשה שדיירי הבניין יחתמו על תכנית מתוקנת. אדרבה, בכל פעם שביקשה לברר כמה זמן יידרש לצורך קבלת ההיתר נענתה שהוא קרב ובא (סעיף 12 לתצהירה).

נתבעים 2 ו-
3 העידו (סעיף 45 לתצהיריהם) כי בימיה הראשונים של שנת 2012 טענו באוזניהם תובעת 5 ועו"ד רוטלוי, כאשר נועדו אתן, שהתוספות לדירות קטנות משתוכנן לכתחילה. נתבע 2 הצהיר (סעיף 17 לתצהירו המשלים) שבפגישה נדונה התכנית החדשה, ובה תיקונים שתיקנה עו"ד רוטלוי על דעת תובעת 5 ועל דעת עצמה (שם, סעיף 19). גם כאן שונה גרסתה של עו"ד רוטלוי על האירועים. היא העידה כי בשטחים הנוספים שתוכננו, שלטענתה היו קטנים ממה שנקבע בחוזה, דובר בחודש אפריל 2011 (עמ' 18–19 לפרוטוקול). רק אחרי כן תוקנו התכניות – ובהן שונה לשיטתה שטח הדירות פעם נוספת – ופרט לזה לא קיבלה מהנתבעים לפני שבוטל החוזה בקשה מתוקנת להיתר בנייה שנועדה לחתימה (סעיפים 6–7 לתצהירה). היא העידה כלה ונחרצה כי לא דנה עם הנתבעים על אותה בקשה, שלטענתה נמסרה לה ביום 24.04.12, ולא תיקנה בה דבר, וכלשונה:
,,לא היה דבר כזה''
(עמ' 19, שורות 6–9). בתצהירה הצהירה:

,,
[...]
בפגישה שהתקיימה במשרדנו במרץ 2012 עם וועד הבית של הבנין ומנהלי המשיבה – טען המנהל הרצל חמוש
כי מסר לידי את הגרמושקה מספר חודשים קודם לכן וכבר אז אמרתי לו, שהוא טועה ומטעה וכי לא מסר לידי את הגרמושקה. לאחר מכן הטיח בפני
הגב' קונפינו (שנכחה בפגישה) כי מסר לידיה את הגרמושקה בפגישתם בבית הקפה בנובמבר 2011, אך גם היא הכחישה מיידית את הדבר בפני
כל הנוכחים.''

(סעיף 9; כן ראו עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 13–17)

תובעת 5 חיזקה את הדברים. גם היא טענה כי באותה פגישה אמר נתבע 2 שכבר נתן לה את התכניות כדי שתמסור אותן לעו"ד רוטלוי –
,,
[...]
דבר שהוא ממש לא אמת''
, כלשונה – אך בעצם התכניות נמסרו בכלל חודשים אחר-
כך, ביום 24.04.12, כאשר ענו הנתבעים למכתב שבו בוטל החוזה (סעיף 24 לתצהירה; עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 22–24).

תמוהה גרסתם של הנתבעים, אשר טענו כי מסרו לתובעת 5 את התכניות לחתימה עוד בחודש נובמבר 2011, אף-
על-
פי שלא פנו פעם אחת בכתב לעו"ד רוטלוי בטענה כי ההשתהות בחתימה עליהן מעכבת את הוצאת היתר הבנייה. במכתב מיום 17.01.12 (נספח יב לכתב התביעה) ביקשה עו"ד רוטלוי מבא-
כוח הנתבעים לעדכן אותה מתי יינתן ההיתר והיכן הדברים עומדים,
,,
[...]
בהתחשב בעובדה כי חלפו כ
-
24 חודשים ממועד חתימת ההסכם
[...]
''
(סעיף 2). בבית המשפט העידה כי חברהּ
,,
[...]
לא הגיב, עד כמה שאני זוכרת, למכתב הזה
[...]
, וגם לא כתב לי שום דבר לגבי זה שהתכניות לא נחתמו''
, והדברים שאמרה אחרי אלה הגיוניים בהחלט:

,,
[...]
עד כמה שאני זוכרת, אחת הטענות שלהם היא שנתנו לנו תכניות ואנחנו לא החתמנו. לא החתמנו את הדיירים. אז הוא היה אמור להגיב: אנחנו לא פעלנו כי אתם לא חתמתם. אז גם זה לא היה.''

(עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 3–6)

כמו-
כן תהתה באוזני הפרקליט:

,,
[...]
אילו הייתה הטענה שלהם נכונה שנתְנו לנו את הגרמושקה בינואר 2012, אז למה בכל המכתבים שאתה כתבת לאחר מכן אתה לא כתבת: מה עם הגרמושקה? לא כתבת דבר כזה.
[...]
''

(עמ' 19, שורות 10–11)


אמת, עו"ד רוטלוי הודתה שכאשר נשלח המכתב בחודש ינואר
,,לא רמזנו על ביטול''
, ועם זאת היא הוסיפה:
,,אבל היה ברור בכל אותו זמן שאתם בהפרה''
(עמ' 15, שורה 28), וכן טענה:

,,
[...]
בסך
-
הכול רצינו לקדם. מדובר בפרויקט של תמ"א 38, אחת
-
עשרה משפחות עם ילדים. רצינו שזה יקרום עור וגידים. הם כבר קיבלו התראה לפי הריסה. בניין רעוע. היו שיחות טלפון רבות. עם האנשים שלך. היו שיחות טלפון, ובסופו של דבר נאלצנו לבטל.
[...]
''


(שם, שורות 19–22)

עדות על האופן שבו התקבל הביטול בצד-
שכנגד שמענו מפי נתבע 3:

,,
[...]
אנחנו עבדנו על זה כל
-
כך הרבה זמן והיו כל
-
כך הרבה שינויים, כולל הנושא של... של ההפקעה, ומעולם לא שמענו פעם אחת, מאף אחד, מכל הצדדים שלכם, איזושהי הערה. בעניין הזה של לוח הזמנים היה שיתוף פעולה מלא, כולם הבינו את הבעיה, כולם עבדו אתנו יחד כדי להוציא את ההיתר, עד שפתאום – בום, הופתענו עם המכתב הזה.''

(עמ' 59, שורות 1–4; נוסח הפרוטוקול תוקן לבקשת הנתבעים [מס'
6 בתיק האלקטרוני], אשר לא זכתה לתגובה מצד התובעים)

תיאור זה של עבודה יד ביד אינו מתיישב עם טענת הנתבעים כי התובעים עיכבו את מתן היתר הבנייה בכך שלא חתמו על התכניות. נוסף על כך לא סגי בעדותם של הנתבעים על-
פה כי באו בעוד מועד בטרוניה על כך שהתכניות החתומות לא הומצאו להם, ויָתר-
על-
כן – לא שוכנעתי כי בשל אותו מחדל נטען התעכבה קבלת ההיתר. לא זו אף זו: לדברי עו"ד רוטלוי (עמ' 18, שורות 10–14), בסביבות ינואר או פברואר 2012 היא אמרה לתובעת 5 שכדאי שתבדוק מה קורה בתיק הבניין. אותה בדיקה גילתה לתובעים, לטענתם, שההפקעה הייתה ידועה עוד בנובמבר 2011 ושהבקשה להיתר אושרה בתנאים, אך מאז לא נעשה די. או-
אז נפגשו נציגי התובעים עם נתבע 3 לבדו בחודש פברואר 2012 והלינו על כך
,,שעד היום למעשה אין היתר בנייה ושום דבר לא זז''
(עמ' 9, שורות 19–22). גם באותה הזדמנות לא הועלתה הטענה שהתובעים לא חתמו על הבקשה למתן היתר הבנייה (עמ' 19, שורה 12).

את טענות הנתבעים כי התובעים לא פנו אליהם קודם לביטול החוזה (סעיף 6 לסיכומים מטעמם), כי לא ניתנה אף התראה וכי לא היה ניתן כלל להבין שהם מתלוננים על כך שאינם עומדים בלוח הזמנים (סעיף 36) אין לקבל. לפני שנשלח מכתב הביטול נערכו עמם שתי פגישות, והם היו ערים כמובן להתחייבות שנטלו על עצמם בחוזה. לא היה צורך במילה המפורשת ,,הפרה'' או ,,התראה'' כדי להסיק מהמכתב ששלחו התובעים בינואר 2012 כי הללו לא היו מרוצים מהתמשכות ההליכים, אך השתכנעתי שגם בפגישה מחודש פברואר הזכירו התובעים כי שנתיים עברו והיתר הבנייה טרם ניתן. משכך אני דוחה את טענת הנתבעים כי התובעים לא קבלו על חלוף הזמן.

6.

בסעיף 8.3 לחוזה נקבע לאמור:

,,היה ולא יתקבלו האישורים ו\או ההיתרים כאמור לעיל בתוך 10 חודשים מיום הגשת הבקשה (למעט במקרים של כח עליון ו\או גורמים שאינם תלויים ביזם) ותקופה זו לא הוארכה בידי הצדדים בכתב, יהיה כל צד רשאי לבטל הסכם זה ובמקרה של ביטול ההסכם בנסיבות הנ"ל לאף אחד מהצדדים לא תהיינה כל טענה ו\או דרישה ו\או תביעות כנגד הצד השני.''

ולפי סעיף 5, לשינוי בחוזה לא יהיה תוקף אלא-
אם-
כן נעשה בכתב ובחתימת הצדדים כולם.

גם בהנחה שרק בסוף שנת 2010 נודע לנתבעים על ההפקעה, מה שאילץ אותם לתקן את התכניות ולהגישן בשנית בחודש אפריל 2011, עדיין אין לשכוח שכאשר בוטל החוזה במרס 2012 כבר חלפו-
עברו עשרת החודשים. לא נוכחתי כי אירע דבר-
מה שמקורו בכוח עליון או בגורם כלשהו שאינו תלוי בנתבעים שבגינו הייתה הצדקה להאריך את התקופה לקבלת היתר הבנייה. כמו-
כן לא הוכח כי התובעים ניאותו להעניק לנתבעים ארכה להוצאת היתר הבנייה במסמך כתוב, כדרישת סעיף 8.3. כאמור, נאמנים עליי דבריה של עו"ד רוטלוי שצוטטו לעיל, שלפיהם לא הוענקה ארכה על-
אף בקשתם המפורשת של הנתבעים. תובעת 5, בחקירתה שלה, דחתה יותר מפעם את הפרופוזיציה שהלָכה למעשה נעתרו התובעים לבקשה. היא עמדה על ההבדל שבין הארכה מפורשת לבין המתנה סבלנית אגב מתן הזדמנות, נוכח הבטחת הנתבעים ש
,,אוטוטו, כבר יש היתר, כבר יש היתר''
. גם היא הסבירה כי מצבו המידרדר והולך של הבניין נטע בלב התובעים את החשש מבזבוז הזמן הכרוך בסיום ההתקשרות עם הנתבעים ובפני
יה לקבלן אחר (עמ' 30 לפרוטוקול). לדבריה (עמ' 22, שורות 10–11), היה ברור שהנתבעים מפרים את החוזה ושהתובעים מצפים להיתר הבנייה מהר ככל הניתן. ואילו נתבע 2 העיד כי ידע שיש לו זמן עד לחודש אפריל 2012
,,לפי ההסכם''
לקבל את כל האישורים (עמ' 64, שורות 17–19, 28; עמ' 69, שורה 20). על סמך מה חשב זאת לא ברור, שכן כאמור חזקה הייתה על התובעים, אשר לא השיבו בכתב לבקשת הנתבעים לקבל ארכה עד מרס 2012, כי לא הסכימו להאריך את התקופה. ואולם משתיקתם הבין משום מה את ההפך דווקא (עמ' 69, שורות 14–23), וכאשר תיאר את המגעים ההדוקים עם נציגוֹת התובעים שבהם
,,כולם ידעו הכול''
ונשאל אם בכך כוונתו שהללו הסכימו להארכה שנתבקשה, השיב כי לא הייתה זו הארכה, אלא
,,הזמן שלנו''
(שם, שורות 30–31). על כל פנים התובעים ביטלו את החוזה כמעט שבוע אחרי שחלפה מלוא התקופה הנוספת שביקשו הנתבעים, ומכאן שאפילו ניתנה ארכה כמבוקש לא הייתה לכך משמעות.

לפי סעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973,

,,חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.''

ובע"א 1363/04
צאלים החזקות בע"מ נ' ,,דלק'' חברת הדלק הישראלית בע"מ
, פסקה 12 לפסק-
דינה של כבוד השופטת עדנה ארבל (פורסם באר"ש, 11.12.2007), נפסק:

,,אמנם, בחוזה על תנאי הכלל הוא כי כאשר התנאי לא מתקיים במועד שקבעו לכך הצדדים, או תוך זמן סביר, פוקע החוזה ומתבטל למפרע
[...]
. עם זאת, יכולים הצדדים לקבוע כי באי
-
התקיימות התנאי לא יפקע החוזה באופן ,אוטומטי', אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה
[...]
''

בחוזה נכלל סעיף 8.3 בפרק
,,תנאים מתלים''
, ומהסיכומים שהגישו הנתבעים ניתן להבין כי גם הם רואים את התנאי שבו כתנאי מתלה. על תנאי כדוגמתו ציין כבוד נשיא בית המשפט העליון מאיר שמגר בע"א 187/87
לוי נ' דויטש
, פ"ד מג(3) 309, 316ד–ז (1989):

,,החוזה שנכרת בין בעלי הדין הקנה למשיב
אופציה
לבטל את החוזה, בהגיע תאריך נקוב ובתנאי שעד תאריך זה לא הושג היתר מרשויות התכנון.

מבחינת סיווגה על
-
פי דיני החוזים מהווה תניה זו מעין יצור
-
כלאיים בין תנאי מתלה לבין תניה רגילה, שאי
-
קיומה מהווה הפרה של החוזה. אין המדובר בתנאי מתלה גרידא, שהרי על
-
מנת שהסכם יהיה תלוי בתנאי מתלה, על הצדדים לכלול בו תניה מפורשת, התולה את עצם
ההתקשרות
בהשגת ההיתר. חוזה, אשר כלול בו תנאי מתלה, הוא התקשרות אשר בה תלויות ההתחייבויות ההדדיות בקיומו של התנאי. אולם, אף אם קובעים תנאי מתלה בחוזה, נוצר הקשר החוזי מיד עם כריתת החוזה וזה מוסיף להתקיים עד למועד בו צריך התנאי להתממש; אם התנאי איננו מתממש –
מתבטל
החוזה למפרע בשל עצם אי
-
קיומו של התנאי (סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973
[...]
). במקרה שלפנינו אין באי
-
קיום התנאי כדי להביא לבטלותו למפרע של החוזה, אלא, לפי נוסח החוזה, אי
-
קיום התנאי מעניק
זכות ביטול
למוכר. אין המדובר גם בזכות ביטול עקב
הפרת
החוזה, שכן אין באי
-
השגת ההיתר עד למועד הרלוואנטי משום ,מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה' (כהגדרת המונח ,הפרה' בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970
[...]
).
[...]
''

(ההדגשה במקור)

מכל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי הנתבעים לא עמדו בהתחייבותם למלא אחר התנאי שבסעיף 8.3 לחוזה, באשר היתר הבנייה לא הוצא בתוך עשרה חודשים אף אם נמנה אותם ממועד הגשת הבקשה המתוקנת בחודש אפריל 2011. אֵי-
לכך אני קובעת כי ביום 21.03.12 היו התובעים רשאים לבטל את החוזה, מה גם ששׂומה הייתה על הנתבעים לשנס מותניים ולהגיש את הבקשה המתוקנת עוד לפני אפריל 2011, וכבר ציינתי שבחודש פברואר שלאחר מכן הלינו התובעים בעל-
פה על כך שההיתר עוד לא ניתן. ההכרֵח לקבל רשות בכתב להאריך את התקופה לא נעלם מעיני הנתבעים, וראיה לכך היא הבקשה המפורשת ששלחו לתובעים, אך נחה דעתי כי הארכה לא ניתנה.

7.

לגרסת עו"ד רוטלוי, בעקבות החלטת הוועדה הראשונה מדצמבר 2010 שונה מיקומם של הממ"דים בתכנית הבניין,
,,
[...]
ואז היזמים באו אליי למשרד וחתמנו על התיקון שהזזנו את הממ"דים לצד, לצדדים של הבניין. וזו הבקשה האחרונה שהוגשה''
(עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 5–8). גם נתבע 2 והאדריכל פרבר אישרו כי התכנית שבה שונה מיקום הממ"דים היא התכנית שאישרה הוועדה כפוף לתנאים (עמ' 63, שורות 14–17; עמ' 45, שורות 28–33). כאשר חקר את נתבע 2 העלה בא-
כוח התובעים את התמיהה מה היה השינוי שבגללו היה צורך בהגשת תכניות נוספות, ונענה:

,,זה... לא בדיוק שינוי. כשאנחנו מגישים תכנית לוועדה, אנחנו מנסים להוציא דברים רבים יותר. אנחנו יושבים עם מהנדס הרישוי ואנחנו מבקשים אל"ף, בי"ת, גימ"ל, דל"ת. לצאת עוד מטר עם הממ"דים. חלק מהדברים הוא יכול להחליט, וחלק מהדברים הוא אומר: אני לא יכול להחליט, אני צריך לשאול את הוועדה. לפעמים הוועדה מאשרת, לפעמים לא. כשהוועדה לא מאשרת הוא בא אלינו, אומר שהוועדה לא אישרה. ואז אנחנו מנסים עוד דברים. יש לנו כל מיני... לא כל מיני. אנחנו מנסים להוציא את המקסימום שאנחנו יכולים. וזה אני הסברתי גם לדיירים. ככל שאני אוציא להם שטח רב יותר, גם שטח יהיה לי למעלה. ככל שהדירות של הדיירים תהיינה גדולות יותר, כך הדירות שלנו מעל יהיו גדולות יותר.''

(עמ' 63, שורות 21–29)

ייתכן שאילו עלה בידי הנתבעים להוסיף לזכויות הבנייה כמה שיותר, גם התובעים היו נהנים מכך. אך לא מן הנמנע שהתארכות ההליכים יָתר על המידה פגעה בתובעים, אשר הבניין שבבעלותם זקוק לחיזוק ושבכל הנוגע למועד תחילת העבודות אופף אותם חוסר ודאות. היה על הנתבעים לקבל את הסכמתם הכתובה לארכה אם חפצו להמשיך בדיונים עם העירייה על הגדלת שטחי הבנייה, ומשלא קיבלו אותה היה עליהם לפעול להוצאת היתר הבנייה בפרק הזמן שנקצב בחוזה.

8.

כעת אתן את הדעת על הטענה באשר לסעיפים 13 ו-
10 לחוזה, שבהם הצהירו התובעים כי אין מניעה להתקשר עם הנתבעים בחוזה וכי אין לצד ג זכויות במקרקעין. להשקפת הנתבעים יש להניח, לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, שכבר בזמן שהופקע השטח בחזית הבניין נמסרה הודעה על כך לדיירים, כך שטענת התובעים כי לא ידעו על ההפקעה אינה יכולה להישמע. עו"ד רוטלוי הצהירה (סעיף4א לתצהירה) שכאשר עיינה בתיק הבניין בחודש מאי 2012 לא היה בו אף מכתב בנושא שנשלח לדיירים, וגם בדיקתו של המהנדס מטעם הוועדה לא העלתה מסמך כזה (סעיף 3 לתעודת עובד הציבור). לשיטת התובעים, עובדה זו עולה בקנה אחד עם עדותו של המהנדס פרבר, מאחר שאילו נמצא בתיק הבניין מסמך שבו נזכרה ההפקעה, היה הדבר בא לידיעתו לפני שהוגשה הבקשה. אמנם קבעתי כי כיזמים סבירים, היה על הנתבעים לגלות את ההפקעה עוד בטרם הוגשה הבקשה הראשונה, אבל הראיתי כי גם ללא קביעה זו המירוץ בן עשרת החודשים לקבלת היתר הבנייה נמנה מחודש אפריל 2011, שבו הוגשה הבקשה המתוקנת. גם אז לא עמדו הנתבעים בהתחייבותם לקבל את היתר הבנייה בזמן, ומשכך היו התובעים רשאים לבטל את החוזה כקבוע בסעיף 8.3.

9.

בשולי הדברים אוסיף כי סעיף 17 לחוזה אסר על הנתבעת להסב את התחייבויותיה מכוחו לאחרים, וקבע כי גם העברת השליטה בה תיחשב הסבה. אליבא דעו"ד רוטלוי (סעיף 13 לתצהירה; עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 19–22), בחודש נובמבר 2011 פנה אליה נתבע 3 בבקשה שאדם אחר יבוא בנעלי נתבע 2 במיזם, והיא אמרה לו שנדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין. הדיירים נשאלו לעמדותיהם ותובעת 5 נפגשה עם אותו אדם (סעיף 11 לתצהירה; ראו נספח ו לכתב התביעה, שצוטט לעיל, ונספח ז). נתבע 2 הכחיש בחקירתו הנגדית את הטענה שביקש לצאת אז מהעסקה, אך אישר את עדותן של תובעת 5 ושל עו"ד רוטלוי (ראו עוד עמ' 17–18 לפרוטוקול) כי מאוחר יותר באותו חודש היו הנתבעים מעוניינים לצרף אליהם שותף (עמ' 66, שורות 3–10; ראו נספח 53 לכתב ההגנה). כאשר נרמז לו כי ההצעה לערב את המשקיע נבעה מקשיים שאליהם נקלעו הנתבעים שלל זאת. הוא הסביר כי השותף ששקלו להכניס למיזם היה מסוגל להשקיע סכומים נכבדים, וההצעה שקיבל ממנו נראתה לו עדיפה על היזקקות למימון של הבנק (עמ' 67, שורות 6–8, 23–25). כן אמר:

,,
[...]

אני בקשר טוב עם בנק הפועלים, עם
[...]
מנהל מחלקת האשראים במרכז של בנק הפועלים.
[...]
אני יכול לקבל כמה שאני רוצה, איך שאני רוצה. מצבנו הכלכלי טוב. חשבנו, במקום ללכת לבנק, שיבוא משקיע – יהיה לנו קל יותר, נוח יותר, ונרוויח יותר. אז למה לחפש – אני הייתי, לא הייתי – אני לא עזבתי, והייתי ממשיך, ואין לי בעיה עם הכסף. וגם היום אין לי בעיה עם כסף – אני יכול לתת לך את חשבון הבנק שלי, לבדוק אותו. אם אתה רוצה.''

(שם, שורות 16–21)

הגם שאף לגרסת התובעים, אם הייתה לנתבע 2 כוונה לצאת מהמיזם הוא חזר בו, מהעובדה שהנתבעים תרו אחר משקיע חדש אין להתעלם. אין תמה שהיא יצרה אצל התובעים את הרושם כי הנתבעים אינם יכולים לעמוד בהתחייבויותיהם (ראו סעיף 11 לתצהיר תובעת 5; סעיף 13 לתצהיר עו"ד רוטלוי ועדותה בעמ' 17 לפרוטוקול, שורות 4–6).

ס ו ף
-

ד ב ר

ניתן בזאת פסק-
דין המצהיר כי החוזה שנכרת בין תובעים 2–14 ובין הנתבעים בוטל כדין. התביעה נגד נתבעים 2 ו-
3 – מנהליה של נתבעת 1 – לא הוכחה, והתובעים לא השכילו להראות בסיכומים מטעמם מדוע יש להטיל עליהם אחריות אישית. התביעה נגדם נדחית אפוא.

משבוטל החוזה תימחק הערת האזהרה, וזאת בתוך שבעה ימים מהיום. התובעים רשאים להשתמש בייפוי-
כוח שברשות בא-
כוחם. נוכח התוצאה שאליה הגעתי, יישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן בלשכתי היום, כ"ט אדר ב תשע"ד (31 במרס 2014).

המזכירות תשגר את פסק-
הדין לצדדים.
שושנה אלמגור
, שופטת







הפ בית משפט מחוזי 25945-05/12 נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק 21 רמת־גן, אריאנה שעיה, אורלי בן-יעקב ואח' נ' א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ, הרצל חמוש, אהרן גואקיל (פורסם ב-ֽ 31/03/2014)