פסקי דין על לימור אדרי | פסקי דין על ליאור קצפ | פסקי דין על סיגלית גל ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר | פסקי דין על ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז | פסקי דין על חב' יוסף שוחט ובניו |

43571-01/13 עתמ     17/04/2014




עתמ 43571-01/13 לימור אדרי, ליאור קצפ, סיגלית גל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר, ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז, חב' יוסף שוחט ובניו בע"מ








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 43571-01-13 אדרי ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר
ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
זהבה בוסתן


עותרים

1
.
לימור אדרי

2
.
ליאור קצפ

3
.
סיגלית גל

4
.
יצחק גל

5
.
טנייה טייקר קצפ

6
.
גיא זייפרט

7
.
רונית זייפרט

8
.
דוד זיו

9
.
כוכבה זיו
ע"י ב"כ עו"ד גלזנר


נגד


משיבים

1.הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר
ע"י ב"כ עו"ד ולדמן
2.ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז
ע"י ב"כ עו"ד חלד - רון
3.חב' יוסף שוחט ובניו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גרודברג




פסק דין


המשיבה 3, חברת יוסף שוחט ובניו בע"מ, הגישה בקשה להיתר לבנית מרכז מסחרי ביישוב בת חפר, הכוללת הקלות מהתוכנית שבתוקף.

העותרים התנגדו למתן ההקלות והמשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה - עמק חפר (להלן: "הוועדה המקומית"), דחתה את ההתנגדות


ואישרה את מרבית ההקלות.

העותרים עררו
על החלטת הועדה המקומית בפני



ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר ביום 16.12.2012.
החלטת
ועדת הערר


היא ההחלטה נושא העתירה.



רקע עובדתי

1.
היישוב בת חפר הוקם מכוחה של תכנית עח/במ/151, שאושרה למתן תוקף בשנת 1994, על ידי הוועדה לבנייה למגורים

(להלן: "התכנית הול"לית").
התוכנית כללה, בין השאר, הקמת מרכז מסחרי
במקרקעין הידועים כגוש 8727 חלקה 13 מגרש 107/2 (להלן: "המקרקעין").


התכנית הול"לית קבעה כי לקראת הגשת בקשה להיתר בנייה בשטח המסחרי, תוכן תכנית עיצוב אדריכלי שאישורה בוועדה המקומית יהווה תנאי מוקדם להגשת בקשות להיתר בנייה הנגזרות
מתכנית העיצוב הכוללת. עוד קבעה התכנית הול"לית
כי יוזמי התכנית יכינו על


חשבונם תכנית בינוי ופיתוח שתחייב את הבעלים ותוגש לוועדה המקומית קודם להוצאת היתר הבנייה. לענין החניה קבעה התכנית הול"לית כי למוסדות הציבור ולמסחר, תהיה חניה כמסומן בתשריט,
בו
מוצמדים למגרשים המסחריים שטחים המיועדים לחניה.

2.
בשנת 2009 אישרה הוועדה המקומית את תכנית עח/מק/6/151 שהינה תכנית תכנון מחדש של מרכז אזרחי בת חפר הכוללת, בין היתר, נספח בינוי ונספח תנועה ותמרור (להלן: "התכנית החדשה"). בין מטרות תכנית זו איחוד וחלוקת מגרשים בהסכמת הבעלים, קביעת הוראות בדבר בינוי ועיצוב אדריכלי וניוד שטחי בנייה. התכנית גם מתירה לנייד שטחי בנייה בין הקומות עד לתכסית של 60% משטח המגרש.
מסמכי התוכנית החדשה (כמפורט בסעיף 1.13 לתוכנית) כוללים, בין השאר נספח בינוי ערוך כתשריט בק"מ של 1:500 (נספח א' לתוכנית) ודפי הנחיות בינוי עיצוב אדריכלי ופיתוח המהווים באור לתשריט הבינוי (נספח ב' לתכנית).
לעניין חניה, קובע סעיף 3.5 לתוכנית:
"מספר מקומות החניה וחישובם יקבע לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) 1983, וכן לפי הצעת משרד התחבורה מ-1994. בכל מקרה של סתירה בין תיקני החניה השונים יקבע התקן המחמיר ביניהם, תנאי למתן היתר יהיה הבטחת מקומות חניה כנדרש בתקנות. חניה ציבורית תהיה בתחום מגרשי החניה הציבוריים (ראה נספחים א' ו-ב'). במגרש המסחרי יהיו כל מקומות החניה לרכב פרטי ותפעולי בתחום המגרש. על אף האמור לעיל, רשאית הועדה המקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, ולחייב את מבקש ההיתר להתקינם מחוץ למגרש."
לעניין שלבי הבנייה, קובע סעיף 3.13 לתוכנית:
"1- שלבי הבניה של מבני הציבור יהיו עפ"י החלטת הועדה המקומית.
2- במגרש המסחרי תתכן בניה בשלבים באישור הועדה המקומית, בכל מקרה תיבנה קומת הכניסה בשלמותה כולל המעברים הציבוריים כפי שמסומן בתכנית הבינוי, לא ינתן היתר לבניה חלקית של קומת הכניסה."
לעניין תכנית הבינוי, קובע סעיף 3.14:
"1- תכנית הבינוי באה לפרש/להבהיר/לסייג/להתנות ולהשלים את תכנית עח/מק/6/151 במקומות בהם חסרים פרטי הבהרה.
2- בכל מקום בו אין הוראות מפורשות לנושא עיצוב ותכנון תהיה תכנית הבינוי ברמה מנחה במטרה לשמור על אופי הבינוי והעיצוב האדריכלי.
3- תכנית הבינוי תכלול את חלוקת אזור מבני הציבור למגרשים כל שינוי בחלוקת המגרשים יעשה במסגרת שינוי תכנית בינוי באישור הועדה המקומית.
4- כל בקשה לשינוי או להקלה או חריגה מהתכנית תעשה באמצעות תכנית בינוי נפרדת שתאושר ע"י הועדה המקומית
5- תכנית בינוי תכלול נספח תנועה, תמרור להסדרי שימוש במעברים לרכב חרום."
ע"פ נספח התנועה והתמרור
כוללים המקרקעין 19 חניות בצידו המזרחי של המגרש. תכנית הבינוי כוללת מגרש המחולק ל- 2, כאשר בתווך זכות מעבר להולכי רגל. כל
אחד מחלקי המגרש מיועד למסחר וכולל בין היתר חצר משק. נספח הבינוי כולל את אותם סימני חניה המופיעות בנספח החניה.

3.
המשיבה 3 , חוכרת המקרקעין

, הגישה בקשה להיתר הכוללת הקלות הנוגעות לאופן הבינוי
במספר עניינים והם: ניוד שטחי שירות מתחת לפני הקרקע אל מעל פני הקרקע; הקצאת מקומות חניה למרכז המסחרי מחוץ למגרש והסדרת הסדרי תנועה; שינוי חזית מסחרית; הקטנת רוחב קולונדה בחזית; והגדלת תכסית.

4.
התנגדות שהגישו העותרים לבקשה להיתר נדחתה על ידי הועדה המקומית ומרבית ההקלות שהתבקשו אושרו.

5.
להשלמת התמונה העובדתית יצוין כי בשנת 2010 אישרה הוועדה המקומית תשריט חלוקה, חמ/428, לפיו המגרש המסחרי יחולק לשני חלקים שווים.

החלטת ועדת הערר

6.
בפתח ההחלטה דחתה ועדת הערר את הטענה בדבר העדר זכות עמידה


לעותרים, וקבעה כי על אף שלכאורה נראה כי לחלקם אינטרס בעסק מתחרה, שהוקם באופן בלתי חוקי בשטחי הציבור הסמוכים למרכז המסחרי, ובכך האינטרס

שלהם, הנוגע לתחרות מסחרית, אינו לגיטימי, הרי שמיקום מגורי רובם במרחק של 100 – 200 מטר מהמקרקעין אינו מאפשר את דחית הערר על הסף.

7.
לגופו של עניין קבעה ועדת הערר כי קיימות סיבות טובות לחריגה מהתכנון הכולל, שכן פיתוחו של המסחר בבת חפר לא התקדם משך שנים רבות. ההקלה המבוקשת אינה מהווה סטיה ניכרת ולטעם הגורמים המקצועיים בוועדת התכנון המקומית
קידום הפיתוח טעון שינוי אדריכלי-עיצובי מסוים ביחס למצב המאושר.

8.
לעניין תקני החניה, קבעה ועדת הערר שפרשנות הוועדה המקומית נכונה מאחר והצעת משרד התחבורה, משנת 1994, לא נכנסה לתוקף. אילו התכוון מתכנן התכנית להפנות לתקנות המוצעות, גם
אם לא ייכנסו לתוקף, היה עליו לצרפן כחלק מהוראות התכנית. משלא צורפו, חזקת הדין לא חלה עליהן. תכליתית, בשנת 2011 הוכנה
גרסה חדשה לתקן חניה במשרד התחבורה, המשנה מההצעה הקודמת וגם גרסה זו טרם אושרה ולא הפכה לדין. לשון התכנית מפנה לסתירה בין תקני החניה השונים וקובעת כי ייקבע התקן המחמיר ביניהם, ובכך מגלה את דעתו של המתכנן לפיה יש להביא בחשבון תקן תקף, לפיכך התקן המחייב הוא התקן הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ד-1983.

9.
לעניין מיקום החניות, קבעה ועדת הערר שבמסגרת הוראות התכנית ניתנה האפשרות, על פי החלטת הוועדה המקומית, להתקין מקומות חניה מחוץ למקרקעין ובהתאם תוכננו מגרשים ציבוריים סמוך למגרשים המסחריים והותקנה הוראה לפיה הוועדה המקומית יכולה להטיל על בעלי הזכויות במגרשים המסחריים את מימון התקנתם של מגרשי החניה שישמשו את המרכז המסחרי. שינוי זה אינו עולה כדי סטייה ניכרת מהתכנית, שכן תקנות סטייה ניכרת אוסרות על סטייה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות החניה או מההוראות המחייבות התקנת מקומות חניה תת-קרקעיים, ובענייננו הבקשה לא סוטה מהוראות התכנית בנושאים אלה.

10.
לעניין שינוי תכנית הבינוי קבעה ועדת הערר כי בסעיף 3.14 לתכנית החדשה מובהר
מעמדה של תכנית הבינוי, כתכנית מנחה ומובהר שבקשה לשינוייה תעשה באמצעות תכנית בינוי נפרדת שתאושר על-ידי הוועדה המקומית, כפי שאכן נעשה. גם הוראות התכנית המאפשרות ניוד שטחים וגמישות בנוגע לתכליות שונות בשטחים ציבוריים ובשטחים פרטיים מובילות למסקנה שמדובר בתכנית מנחה. אף אם לתכנית הבינוי היה מעמד מחייב, ניתן לסטות ממנה במקרים מתאימים באמצעות הקלה. במקרה הנדון מדובר בתוכנית מנחה שהסטייה ממנה איננה סטיה ניכרת ונעשתה אגב פרסום הקלה.




עיקר טענות העותים

11.
לא ניתן לשנות מתכנית בינוי או עיצוב אדריכלי אלא באמצעות תכנית.


סעיף 3.14 (ס"ק 2) לתכנית החדשה קובע: "בכל מקום בו אין הוראות מפורשות לנושא עיצוב ותכנון תהיה תכנית הבנוי ברמה מנחה במטרה לשמור על אופי הבנוי והעיצוב האדריכלי". על כן, בניגוד לעמדת המשיבות, חלק מהוראות תכנית הבינוי הן במעמד מנחה אך חלקן האחר במעמד מחייב כדין הוראות התכנית המפורטת.
דינה של תכנית הבינוי כדין התכנית המפורטת בה היא כלולה, על כן ניתן לשנותה רק באותה הדרך בה אושרה התכנית. אמנם סעיף 3.14 לתכנית עח/מק/6/151 קובע שכל בקשה לשינוי, הקלה או חריגה תעשה באמצעות תכנית בינוי נפרדת שתאושר על-ידי הוועדה המקומית, אך הוראה זו סותרת את האמור
בסעיף 1.9 להנחיות הבינוי הקובע: "התכנית קובעת סייגים ותניות, לא תתקבל בקשה לשינוי או חריגה או הקלה המשנות סייגים והתניות אלה או המשנות את אופי התכנון"
וכל הוראה בתכנית, כך לטענת העותרים, מהווה סייג או התניה. יתרה מכך, ההקלות המבוקשות מהוות ברובן סטייה ניכרת מהתכנית, לכן לא ניתן לאשרן.

12.
חישוב מספר החניות מוטעה והיה צריך לערוך את החישוב לפי התקן המחמיר של משרד התחבורה משנת 1994. בתכנית נקבע שמספר מקומות החניה ייקבע לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ד-1983 ולפי הצעת משרד התחבורה לפי התקן המחמיר ביניהם. ההתייחסות בהמשך אותו סעיף לתקנות מקורה בשגגה של המנסח. העותרים מפנים לפסק הדין בע"א (ת"א) 3301/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "חולון" נ' אילנות הקריה (ישראל) בע"מ (פורסם בנבו ביום 2.8.2005) (להלן

"פס"ד אילנות הקריה"
), שם נקבע שהוועדה המקומית היתה רשאית להתנות מתן היתרים בעמידה בתקן חניה מחמיר על אף שבאותו מקרה תכנית המתאר כלל לא חייבה לדרוש את התקן המחמיר. לטענת העותרים
עמדתן של המשיבות בלתי סבירה בעליל
ונוגדת את האינטרס הציבורי להגדיל את מספר החניות.

13.
לא היה צריך לפטור את המשיבה 3 מבניית החניות בתחום המגרש והן יתפרשו על שטח המועצה האזורית שהופקע ע"י הוועדה המקומית לצורך הקמת המרכז האזרחי של היישוב. כדי לפטור מתקנות החניה התקפות יש לתכנן, בתכנית מתאר לכל מרחב התכנון המקומי, תקן חניה שונה שיחול על כל המרחב. בענייננו, התכנית אינה קובעת תקן חניה שונה, לכן ממשיכות לחול תקנות החניה. לפי התקנות, ניתן לאשר חניה מחוץ למגרש רק משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה, בענייננו שיקולים אלה לא מתקיימים. בנוסף, לא הוקמה קרן חניה כמחויב בחוק ולא נקבע גובה ההשתתפות של היזם בהקמת החניון כנדרש בתקנות החניה.

14.
תשריט החלוקה של השטח המסחרי, חמ/428, לא אושר כדין על-ידי הוועדה המקומית
בהעדר הסכמת הבעלים לחלוקה. הבעלים של המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, אמנם חתמה על התשריט אך לא חתמה כבעלים וחתימתה מיועדת אך ורק להיבט התכנוני. כאשר רשות מקרקעי ישראל מעוניינת לחתום כבעלים יש לה חותמת אחרת אשר אינה כוללת את כל הסייגים המופיעים במקרה זה.

15.
השימושים שנוספו בשטח המסחרי בתכנית לתכנון מחדש מעבר למפורט בתכנית הול"לית, כגון מסעדות ובתי קפה, בטלים כיוון שהוספו בחוסר סמכות. בתכנית המתאר עח/במ/151, התכנית הול"לית, מוגדרים השימושים בשטח המסחר שהם חנויות, משרדים וסוכנויות. על פי סעיף 62א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אין ועדה מקומית מוסמכת להוסיף שימושים על אלה הקבועים בתכנית.


16.
סעיף 3.13 ס"'ק 2 לתכנית החדשה מורה כי לא יינתן היתר לבנייה חלקית של קומת הכניסה. סעיף זה כלול בהוראות התכנית המפורטת לכן הוא סעיף מחייב ולא מנחה. אלא שתכנית הבינוי והבקשה להיתר מתייחסות רק למחצית המגרש וזאת ללא בקשה להקלה.

17.
ההחלטה בנוגע לניוד שטחי השירות סותרת את תקנה 10 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה), התשנ"ב-1992, שכן נוידו שטחים גדולים יותר מאלה המותרים לפי התקנה. בנוסף, בבקשה להיתר יש ניוד של שטחי שירות מתחת למפלס הקרקע לקומת הכניסה בניגוד להוראת התקנה.

עיקר טענות כלל המשיבות

18.
העותרים מנסים לטרפד בכל דרך אפשרית את הקמתו של המרכז המסחרי. העותרים קשורים לסופרמרקט שפועל כיום בבת חפר, באופן זמני, ושאמור להיסגר לאחר הקמת המרכז המסחרי, אך מנסים לטשטש את המניע האמיתי העומד מאחורי העתירה. העותרים נעדרי זכות עמידה וחסרי נקיון כפיים. בדיון בהתנגדות סירבו העותרים לציין את מהות זכות העמידה שלהם או את האינטרסים בגינם הוגשה ההתנגדות. העותרים אינם מתגוררים בסמיכות למקרקעין נשוא העתירה, ולבנייה המבוקשת אין השלכה ישירה עליהם. הם לא ציינו כל פגיעה שעלולה להיות להם בהקשר זה.

19.
במסגרת העתירה מעלים העותרים טענות הנוגעות לאישור התכנית החדשה שאושרה עוד בשנת 2009. משלא התנגדו העותרים לתכנית החדשה במסגרת הקבועה לכך בחוק הם מנועים מלהעלות כיום טענות כנגדה. לאור האמור יש לדחות על הסף את העתירה ככל שהיא נוגעת לשימושים שנוספו לטענתם בתוכנית החדשה.

20.
החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר שטענות הצדדים נשמעו ונבחנו לעומקן. וועדת הערר הפעילה את סמכותה כדין ופעלה במסגרת מתחם הסבירות והעותרים לא הצביעו על כל פגם שנפל בהחלטתה אשר יש בו להצדיק את התערבות בית המשפט. אין מדובר בהליך ערעור על החלטת ועדת הערר אלא בביקורת שיפוטית בהתאם לעילות המנהליות מבלי להיכנס בנעליה של הרשות המנהלית ולהמיר את שיקול דעתה בשיקול דעתו של בית המשפט. גם אם קיימים בתכנית פגמים קלים, יש לתקנם באופן הרמוני ולא לפסול את התכנית. העותרים מבקשים שבית המשפט ישמש כערכאת ערעור על החלטתה המקצועית של ועדת הערר ואינם מעלים כל עילה במישור המשפט המנהלי.

21.
העותרים העלו בעתירה טענות חדשות אשר לא נטענו כלל בערר ודינן להידחות על הסף.

22.
התכנית החדשה
צפתה אפשרות
שיתבקשו הקלות ושינויים ולכן דרשה שאישור תכנית בינוי יעשה על-ידי הוועדה המקומית. תכנית הבינוי שצורפה לתכנית החדשה היא במעמד תכנית מנחה, כפי שכתוב מפורשות בהוראותיה. טענת העותרים לפיה כל הקלה דורשת אישור מחדש של התכנית החדשה ושל תכנית הבינוי חותרת תחת עצם מהות הליך ההקלה ותחת הוראות חוק התכנון והבניה. הדרישה בתכנית החדשה לאישור תכנית בינוי חדשה מהווה החמרה עם מבקש ההקלה לעומת הדין הכללי. אם מתכנן התכנית החדשה היה סבור שיש צורך באישור מחדש של תכנית מפורטת, הדבר היה מצוין מפורשות בתכנית החדשה. מעמדה של תכנית הבינוי נובע מהיותה חלק מנספחי התכנית החדשה שקבעה את מעמדה כתכנית בינוי מנחה ולא מחייבת. הדין מתיר מתן הקלות ביחס לתנאי התכנית עצמה, ומקל וחומר הוועדה המקומית רשאית ליתן הקלות ביחס להוראות הכלולות בנספח הבינוי של התכנית.

23.
הוראות התכנית החדשה נמצאות במדרג נורמטיבי גבוה יותר וגוברות על הוראות הנספח הקובע הוראות לתכנית הבינוי. סעיף 13.4 ס"ק 1 לתכנית החדשה קובע שתכנית הבינוי באה אך לפרש, לסייג ולהשלים את התכנית החדשה במקומות בהם חסרים פרטי הבהרה. בנוסף, תכנית הבינוי עצמה קובעת כי סטייה ממנה
תותר רק בנוגע ל"סייגים והתניות" ולא ביחס לכלל הוראות התכנית.

24.
טענת העותרים לפיה כל חריגה מהוראה בתכנית תפסול בקשה להיתר נטענה בניגוד לסמכויות המוקנות לגופי התכנון בדין הכללי וכאשר לא קיימת כל הוראה בתכנית המונעת בקשת הקלות.

25.
טענת העותרים לפיה ההקלות שהתבקשו מהוות סטייה ניכרת נטענה בעלמא וללא כל פירוט. ההקלות שאושרו אינן משנות את אופי הסביבה ואינן מונעות שימוש במבנה בהתאם לייעודו ולכן אינן מהוות סטייה ניכרת.

26.
גם אם נכללו בתכנית החדשה מספר הוראות שנחזות כלא ברורות או ככאלה שיש סתירה ביניהן, יש להתייחס אליהן באופן המגשים את מטרת התוכנית להקמת המרכז המסחרי.

27.
באשר לתקני החניה המחייבים, טענת העותרים כי ההוראה בתכנית נוסחה בשגגה נטענה ללא כל בסיס. מתכנן התכנית קבע כי תנאי למתן היתר יהיה הבטחת מקומות חניה כנדרש בתקנות ואין כל סיבה לייחס הוראה זו לטעות כלשהי. בעת הכנת התכנית לא היה ידוע אם הצעת משרד התחבורה תקבל תוקף ולכן נקבע שיחול התקן המחמיר התקף, אך לא נקבע שתתקבל הצעה שלא קיבלה תוקף. פסה"ד אילנות הקריה, אליו הפנו העותרים, עסק בהיטל השבחה שאינו רלוונטי לענייננו. השאלה שעמדה לדיון בפס"ד אילנות הקריה היתה סמכותה של הוועדה המקומית ולא שאלת פרשנות התכנית. יתרה מכך, בניגוד לענייננו בענין אילנות הקריה התקן המחמיר צורף לתכנית הרלוונטית ומכאן מעמדו המחייב.

28.
באשר לאישור החניות מחוץ לגבולות המגרש, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 מאפשרות לוועדה לקבוע בתכנית מתאר מפורטת תקן חניה ובכך לסטות מהוראות התקן הקבועות בתקנות, כפי שנעשה בענייננו. אין כל סתירה בכך שמספר החניות נקבע לפי התקנות ואילו לגבי מיקום החניה קבעה התכנית הוראות שונות. אין מדובר בהפחתה או שינוי מהתקן, אלא מספר החניות נותר ואף עולה על הנדרש לפי התקן. מהתוכנית החדשה עולה כי מלכתחילה לא ניתן היה לבנות את כל מקומות החניה בתוך המגרש שכן ניתן לבנות מתחת למפלס הכניסה 800 מ"ר בלבד, כך שהתכנית יצאה מנקודת מוצא לפיה יש לבנות מקומות חניה מחוץ למגרש. סעיף 3.5 לתכנית קובע מפורשות שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר מקומות חניה מחוץ למגרש,
ולא היה צורך בפרסום הקלה. תכנית הבינוי כללה חניה תת-קרקעית כאופציה בלבד ולא כהוראה מחייבת.
טענת העותרים לפיה לא ניתן היה לקבוע במסגרת התכנית הוראות השונות מהתקן לוקה בשיהוי ובמניעות שכן ניתן היה להעלותה במסגרת התנגדות לתכנית שאושרה עוד בשנת 2009, והיא מהווה הרחבת חזית אסורה. טענת העותרים כי היה צורך לאשר תכנית חדשה שתגדיל את שטח החניה התת-קרקעי היא טענה שלא ניתן להעלות במסגרת הליך זה, כך גם לעניין הקמת קרן חניה, שאינו קשור כלל לאישור תכנית הבינוי החדשה.

29.
תשריט החלוקה חמ/428 אושר על-ידי הוועדה המקומית בשנת 2010 ותקיפתו נגועה בשיהוי כבד. הטענה אף לא הועלתה במסגרת ההתנגדות
ו/או הערר ועל כן מהווה הרחבת חזית אסורה. רשות מקרקעי ישראל חתמה על תשריט החלוקה כבעלים ושיווקה את מגרש 107/2 כמגרש בודד ונפרד, דבר המלמד על הסכמתו לחלוקה.

30.
באשר לטענת העותרים כי לא ניתן לבנות חלקית את קומת הכניסה, הרי שהמגרש המסחרי אינו מיועד לשמש כחלקה אחת. בתשריט ובנספח הבינוי קיימת הפרדה מוחלטת בין שני המגרשים והמגרש השני כלל לא שווק.

31.
טענות העותרים לעניין ניוד השטחים ולעניין הוספת שימושים בשטח המסחרי מעבר למפורט בתכנית הול"לית מופנות כנגד התכנית עצמה ולא כנגד החלטת ועדת הערר. המועד לטעון כנגד סעיפי התכנית החדשה חלף. למעלה מן הצורך, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים") מתירות ניוד שטחי שירות ללא הליך נוסף, ואילו תקנה 10 לתקנות חישוב שטחים עליה התבססו העותרים אינה רלוונטית לענייננו שכן היא עוסקת בשינוי מטרת שטח השירות בעוד שבענייננו נוידו שטחי שירות ללא שינוי ייעודם. התכנית החדשה העניקה לוועדה המקומית שיקול דעת בנושא ניוד השטחים, וכלל לא היה צורך בפרסום הקלה.

דיון

זכות העמידה

32.
המשיבים טענו שהעותרים נעדרי זכות עמידה כיוון שלבנייה המבוקשת אין השלכה ישירה עליהם. ועדת הערר קבעה עובדתית כי רוב העותרים מתגוררים במרחק של 100 – 200 מטר מהמקרקעין עובדה המקנה להם זכות עמידה. לא נטען בפני
אחרת ואין מקום להתערב בקביעה זו ולפיכך הטענה נדחית.

היקף התערבות בית המשפט

33.
טענות העותרים מופנות כנגד פרשנות ועדת הערר להוראות שונות בתכנית: לא ניתן לשנות מתכנית הבינוי אלא באמצעות תכנית שינוי לתכנית שבתוקף; חישוב מספר החניות וקביעת מיקומן; בנייה על מחצית המגרש בלבד; וניוד שטחי שירות. טענות אלה מצויות כולן במישור התכנוני
ולא במישור המשפט המנהלי. העתירה הינה עתירה כנגד החלטות תכנוניות מובהקות. למסקנה זו חשיבות היות וכלל יסוד הוא, שבית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב לדין כטריבונל עליון לתכנון. אין בית משפט לעניינים מנהליים שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם התכנוני-מקצועי של מוסדות התכנון וכל עוד לא נפל פגם מנהלי בשיקול הדעת או שההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצוני
המצדיק את התערבות בית המשפט, לא ימהר בית המשפט לעשות כן.

בעע"מ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה (ניתן ביום 2.7.2009) סיכם בית המשפט העליון את האבחנה בין רבדיה השונים של הביקורת השיפוטית על החלטותיהן של מוסדות התכנון ואת עילות ההתערבות בהן:
"...באשר להפעלת ביקורת שיפוטית על החלטות גופי התכנון הסטאטוטוריים הלכה ידועה היא כי ההתערבות תהיה מצומצמת. בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התכנון הפועלת על-פי דין... לפיכך התערבותו של בית המשפט בשיקול דעתן של רשויות התכנון תיעשה בקיומן של עילות מובהקות כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות... דברים אלו מכוונים עצמם לטענות הנוגעות לתוכנן של החלטות מוסדות התכנון והטעם לכך ברור. בית המשפט אינו מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים צרופים, ולפיכך אין מקום כי הוא יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות, אלא במקרים חריגים כאמור... בהבחנה מכך, יש להתייחס באופן שונה לבחינת ההליך שהוביל לקבלת ההחלטה התכנונית. בבחינת ההליך עצמו יש מקום להתערבות רחבה יותר של בית המשפט, אשר אינו נדרש בבחינה זו לשקול שיקולים מקצועיים גרידא או לשים שיקול דעתו במקומה של הרשות המנהלית... מאחר שאין בית המשפט נוהג להתערב בעצם ההחלטה התכנונית, יש מקום לבחינה קפדנית יותר באשר לתקינות ההליך הקודם להחלטה."
גם בבג"צ 10013/03 ראש עירית סכנין נ' המועצה הארצית (ניתן ביום 21.7.2004) חזר בית המשפט העליון על עמדה זו:
"כלל הוא כי בית משפט זה לא ישים עצמו במקום רשויות התכנון המוסמכות ולא יתערב בהחלטתן של רשויות התכנון אלא מקום שנפל בהן פגם משפטי, כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 2920/94 אדם, טבע ודין
נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה, פד"י נ(3) 441, 469 ; בג"צ 2324/91 התנועה לאיכות השלטון נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה, פד"י מה(3) 678; בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' ועדה מחוזית לתכנון ובנייה, פד"י מ(2) 294; בג"צ 465/93 טריידט נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה, פד"י מח(2) 622, 634)."

34.
עיון בהחלטת ועדת הערר מעלה שהוועדה שקלה את כל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים, כמו גם את כלל נסיבות המקרה, והסתמכה על שיקולים תכנוניים טהורים. בהחלטה, כמו גם בהליך התכנוני עצמו, לא נפל כל פגם מנהלי בשיקול הדעת או בסבירות המצריך ומצדיק את התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים. העותרים לא הצביעו על עילה המצדיקה התערבות בהחלטות שהן מנומקות ומפורטות במישור התכנוני, מבוססות על התכניות הקיימות ועל שיקול הדעת התכנוני של גופי התכנון.

יתר על כן ולמעלה מן הצורך, סבורה אני שגם לגופם של דברים דינה של העתירה להידחות,
כפי שיובהר להלן.

שינוי תכנית הבינוי

35.
העותרים טוענים שלא ניתן לשנות מתכנית הבינוי אלא באמצעות תכנית שינוי לתכנית שבתוקף. אולם, התכנית החדשה קובעת באופן ברור כיצד ניתן לשנותה. סעיף 3.14 ס"ק 4 קובע כי כל בקשה לשינוי או להקלה תעשה באמצעות תכנית בינוי נפרדת שתאושר על-ידי הוועדה המקומית. לא נקבע שיש צורך באישור מחדש של תכנית מפורטת. דרישת התכנית לתכנון מחדש קוימה שכן יחד עם הבקשה להיתר הכוללת הקלות הוגשה תכנית בינוי, עח/תב/1/6/151, שאושרה על-ידי הוועדה המקומית. אין יסוד לטענת העותרים כי ניתן לשנות את תכנית הבינוי רק באותה הדרך בה אושרה התכנית. סעיף 147(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע כי "הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר
לפי סעיף 145".

36.
העותרים טוענים שקיימת סתירה בין הוראת התכנית החדשה לפיה ניתן לשנות מהתכנית על-ידי תכנית בינוי חדשה לבין ההוראה בהנחיות הבינוי הקובעת כי לא תתקבל בקשה להקלה המשנה סייגים והתניות הקבועים בתכנית או המשנה את אופי התכנון.

העותרים לא הצביעו מדוע הנושאים לגביהם התבקשה ואושרה הקלה הם חלק מהסייגים והתניות הקבועים בתכנית. העותרים טענו בעלמא שכל הוראה בתכנית מהווה סייג או התניה. טענה זו אינה עולה מלשון התכנית החדשה או תכנית הבינוי. סעיף 1.9 להנחיות הבינוי מציין שבתכנית קבועים סייגים והתניות, ומכך עולה בבירור שלא כל תכנית הבינוי מהווה סייגים והתניות שלא ניתן לסטות מהם. נזכיר כי התכנית החדשה קובעת מפורשות שאין מניעה להגיש בקשה להקלה אם הדבר ייעשה באמצעות תכנית בינוי נפרדת.

37.
התכנית החדשה קובעת בסעיף
3.14 ס"ק 2 שבכל מקום בו אין הוראות מפורשות לנושא עיצוב ותכנון תהיה תכנית הבינוי ברמה מנחה בלבד, כך שאין מניעה לשנות מהוראות התכנית. ממילא, וכפי שציינה ועדת הערר, גם במקרים בהם לתכנית הבינוי מעמד מחייב, ניתן לסטות ממנה באמצעות הקלה.

ההקלות – סטיה ניכרת ?

38.

לטענת העותרים, ההקלות המבוקשות מהוות ברובן סטייה ניכרת מהתכנית.
גם לגבי טיעון זה לא פירטו העותרים באילו מההקלות מדובר ומדוע הן מהוות סטייה ניכרת. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה, ותקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, שהותקנו מכוחו, מורים כי סטייה ניכרת מתכנית היא תוספת שטחים במקרים מסוימים, שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית, שינוי אופייה של הסביבה הקרובה וכיוצא באלה. ההקלות עליהן משיגים העותרים בעתירה זו אינן מסוג השינויים המהווים סטייה ניכרת לפי הגדרות אלה והעותרים לא הצביעו מדוע לטעמם ההקלות מהוות סטייה ניכרת, ולפיכך דין הטענה להידחות.

חישוב מספר מקומות החניה ומיקומם

39.
העותרים טענו שוועדת הערר שגתה בפרשנות הוראות התכנית החדשה
בנושא זה ושיש לחשב את מספר החניות לפי הצעת משרד התחבורה משנת 1994. ועדת הערר קבעה שכוונת מתכנן התכנית היתה להפנות להצעת משרד התחבורה רק אם זו היתה מקבלת תוקף מחייב. הפרשנות נלמדה הן מכך שהצעת משרד התחבורה לא צורפה כחלק מהוראות התכנית והן מלשון התכנית הקובעת שהתקן המחמיר יחול, ומכאן עולה שהכוונה היא לתקן תקף בלבד. פרשנות ועדת הערר סבירה ולא מצאתי מקום להתערב בה. העותרים לא הצביעו על טעם ממשי לחישוב מספר מקומות החניה לפי הצעה חסרת תוקף כאשר לשון התכנית עוסקת מפורשות ב"תקנים" וב"תקנות". אין בסיס לטענת העותרים כי ניסוח זה מקורו בשגגה.

40.

פסק הדין בענין אילנות הקריה
אליו הפנו העותרים,


קבע שהוועדה המקומית היתה רשאית להתנות את מתן היתרי הבנייה בעמידה בדרישות התקן המחמיר (סעיף 15 לפסק דינה של כבוד השופטת קובו). לעומת זאת, בענייננו מבקשים המערערים לחייב עמידה בתקן מחמיר וזאת בניגוד לעמדת הוועדה המקומית וועדת הערר. במילים אחרות, עניין אילנות הקריה עסק בסוגיית סמכותה של הוועדה המקומית לקבוע תקן מחמיר יותר, בעוד הסוגיה בענייננו היא האם הפרשנות שניתנה לתכנית, לפיה אינה מחייבת את התקן המחמיר, היא פרשנות סבירה. על כן לא ניתן להקיש מעניין אחד לשני. משנמצא שפרשנות הוועדה סבירה, אין מקום להתערב בה.

41.
העותרים טענו שיש לקבוע את כל מקומות החניה בתוך תחום המגרש וזאת לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983. תקנה 3 לתקנות אלה קובעת שניתן לקבוע תקן חניה אחר בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת. בענייננו, התכנית החדשה קבעה בסעיף 3.5 שהוועדה המקומית רשאית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן ולחייב את מבקש ההיתר להתקינם מחוץ למגרש. על כן, בדין קבעה ועדת הערר שהתקנות הינן דיספוזיטיביות ושהתכנית קבעה תקן אחר. ממילא, שטחו של המגרש אינו מאפשר את התקנת כל מקומות החניה בתוך שטח המגרש, על כן התכנית החדשה קבעה שניתן לחייב את מבקש ההיתר להתקין מקומות חניה מחוץ למגרש.



בניה חלקית בקומת הכניסה

42.

על-פי נספח הבינוי לתכנית החדשה קיימת הפרדה מוחלטת בין שני המגרשים
והמגרש השני כלל לא שווק.


שני חלקי המגרש תוכננו כך שהם נפרדים זה מזה וביניהם קיים שטח בו יש זיקת הנאה לציבור. משכך, ברי כי הכוונה בדרישה להקים את קומת הכניסה כמקשה אחת היא ביחס לכל אחד מחלקי המגרש בנפרד. בהקשר זה יצוין, כפי שציינה ועדת
הערר, כי הקמתו של מרכז מסחרי בבת חפר נקבעה גם במסגרת התכנית הול"לית לפני כ-20 שנה, אך פיתוחו של המסחר ביישוב לא התקדם שנים ארוכות. פרשנות לפיה התכנית לתכנון מחדש מורה להקים
את קומת הכניסה בשני חלקי המגרש יחדו, על אף שהם נפרדים זה מזה
היא פרשנות שמחטיאה את ייעוד התכנית ואינה מקדמת את פיתוחו של המסחר ביישוב, וזאת מבלי שהעותרים הצביעו על פגיעה כלשהי שתיגרם או על חסרון כלשהו בהקמת חלקו האחד של המגרש בלבד בשלב זה. זאת ועוד, בהתאם לתשריט החלוקה חמ/428 שאושר עוד בשנת 2010, עסקינן בשני מגרשים נפרדים.

ניוד שטחים

43.
העותרים טענו שההחלטה בנוגע לניוד שטחי שירות נוגדת את הדין.

תקנה 10 לתקנות
חישוב שטחים, אליה הפנו העותרים, אינה רלוונטית לעניינו שכן היא עוסקת בשינוי מטרת שטח השירות, בעוד במקרה דנן נוידו שטחי שירות ללא שינוי ייעודם.

תשריט החלוקה ושימושים נוספים

44.

העותרים לא העלו את הטענות בדבר אישור תשריט החלוקה והשימושים הנוספים בערר שהגישו וממילא ועדת הערר לא דנה ולא הכריעה בהן במסגרת ההחלטה העומדת בבסיס עתירה זו. משכך, העותרים מנועים מהעלאת טענות אלה במסגרת העתירה. בנוסף, טענות אלה של העותרים כלל לא נוגעות להקלות שהתבקשו בנוגע למרכז המסחרי ולתכנית הבינוי עח/תב/1/6/151.
תשריט החלוקה אושר על-ידי הוועדה המקומית בשנת 2010 ואילו התכנית החדשה אושרה על-ידי הוועדה המקומית כבר בשנת 2009.
למעלה מן הצורך, נראה שגם לגופו של עניין אין ממש בטענות העותרים, שכן רשות מקרקעי ישראל חתמה על תשריט החלוקה כבעלים וזאת בניגוד לטענת העותרים.

הכרעה

45.

העתירה נדחית שכן עניינה בתקיפת החלטותיהן המקצועיות של הערכאות התכנוניות ואינה מעלה טענות
לקיומו של פגם מנהלי כלשהו. העתירה אף נדחית לגופו של עניין משנמצא שפרשנות ועדת הערר הינה פרשנות סבירה ולא נמצא ממש בטענות העותרים.
העותרים ביחד ולחוד יישאו בהוצאות ובשכ"ט לכל אחד מהמשיבים בסך 20,000 ₪.


ניתן היום,
י"ז ניסן תשע"ד, 17 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 43571-01/13 לימור אדרי, ליאור קצפ, סיגלית גל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר, ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז, חב' יוסף שוחט ובניו בע"מ (פורסם ב-ֽ 17/04/2014)