פסקי דין על כפיר משה | פסקי דין על דנית משה | פסקי דין על עוזי כדר | פסקי דין על ורד כדר |

9625-01/12 א     30/03/2014




א 9625-01/12 כפיר משה, דנית משה נ' עוזי כדר, ורד כדר








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 9625-01-12 משה ואח' נ' כדר ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
אביב מלכה


התובעים

1
.
כפיר משה

2
.
דנית משה


נגד


הנתבעים

1.עוזי כדר
2.ורד כדר




פסק דין


תביעה זו היא לתשלום הפיצויים המוסכמים על פי חוזה בין הצדדים, בסך 80,220 ₪, ליום התביעה.
התובעים רכשו דירה מן הנתבעים, ביום 28.11.06 (להלן: "הסכם מכר").
על פי הסכם המכר (נספח א' לתביעה) התחייבו הנתבעים לרשום את זכויות התובעים בדירה בספרי החברה המשכנת ובמינהל מקרקעי ישראל (סעיף 4 להסכם המכר).
סעיף 4 להסכם המכר הוגדר כסעיף עיקרי של הסכם המכר (סעיף 8.22 להסכם המכר).
בפועל רשמו הנתבעים את זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין ביום 24.10.10.

התובעים טוענים כי על פי הסכם המכר, רישום זכויות התובעים בדירה היה צריך להתבצע מיד בסמוך לאחר ביצוע התשלום האחרון ולפיכך, לטענתם, הנתבעים איחרו ברישום והפרו את ההסכם (סעיף 5 לתביעה, סעיף 4 לסיכומים).
בשל איחור זה תובעים התובעים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר (סעיף 8.04).

הנתבעים טוענים כי פרשנותם של התובעים את סעיף 4 להסכם המכר אינה נכונה וכי התובעים הם שהפרו את הסכם המכר בכך שאיחרו במשך חודשים ארוכים בהעברת התשלומים על פי הסכם המכר. הם מביאים כדוגמא את התשלום האחרון ששולם באיחור של 4 חודשים.

ביום 14.4.13 הגיעו הצדדים להסכמות שהוכתבו לפרוטוקול.
מהסכמות אלה עולה כי עד ליום 5.1.09 ממילא לא היה ניתן להעביר את הזכויות בדירה כיוון שעד לאותו המועד היה הבניין כולו בתהליכי רישום בטאבו כבית משותף.
טענת התובעים, על כן, מתמצת בתקופה שמיום 5.1.09 ועד לביצוע הרישום על שם התובעים ביום 24.10.10.
עוד מוסכם על הצדדים כי בפועל הבעלות בדירה הועברה ביום 24.10.10 כבעלות מלאה של התובעים בטאבו, על אף שההתחייבות הראשונית של הנתבעים היתה לרישום בחברה המשכנת ובמינהל מקרקעי ישראל בלבד.

לאור הסכמות אלה הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על פי החומר שבתיק ללא צורך בהליכים נוספים והוסכם כי הצדדים יוכלו לצרף מסמכים לסיכומים.

השאלה שבפני
י היא – האם בנסיבות אלה הפרו הנתבעים את הסכם המכר והאם התובעים זכאים לפיצוי בשל כך.

על מי מוטלת חובת רישום הדירה
בשלב ראשון עלי לבדוק מי מן הצדדים לקח על עצמו לרשום את הדירה על שם התובעים. מכאן תיגזר התוצאה לשאלה – מי הפר את הסכם המכר.

הסעיף עליו מושתתת התביעה הוא סעיף 4 לסכם המכר ולשונו היא כך:
".. המוכרים מתחייבים לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונים בספרי החברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל כשהן נקיון מכל זכות של צד ג' (למעט שיעבוד לטובת בנק של הקונים כמובן). בסמוך לאחר תשלום מלוא התמורה למוכרים יבצעו ב"כ הצדדים במשותף העברה של זכויות החכירה המהוונות בדירה בשם הקונים במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת כשהיא נקיה מכל חוב, עיקול, שיעבוד, משכנתא או כל זכות אחרת לטובת צד שלישי כלשהו למעט בגין התחייבויות ו/או חובות הקונים."

התובעים טוענים, בהתבסס על הרישא של הסעיף, כי החבות לרישום הדירה על שמם מוטלת על הנתבעים לבדם (סעיף 9 לסיכומים).
לעומת זאת, הנתבעים מפנים אותי להמשכו של הסעיף ממנו ניתן ללמוד כי ביצוע הרישום מוטל על ב"כ הצדדים במשותף (סעיף 15 לסיכומי הנתבעים).
על כך עונים התובעים כי המשמעות של האמור בסעיף היא כי האחריות לרישום מוטלת על ב"כ הנתבעים דנן, בהיותו עורך דין אשר טיפל בחוזה הרכישה מטעם שני הצדדים כאחד (סעיף 7 לסיכומי התשובה).

קראתי את הסעיף השנוי במחלוקת וכן את טיעוני הצדדים והגעתי למסקנה כי הפרשנות הנכונה של סעיף זה היא כלהלן:

הרישא של הסעיף בו נקבעת התחייבות המוכרים לרישום הזכויות בדירה היא הצהרה עקרונית שנועדה ליצור התחייבות של הנתבעים לאשר ולא למנוע את תהליך הרישום.
יש לזכור כי במועד החתימה הדירה היתה על שם הנתבעים. הם אלה אשר נדרשו לוותר על זכויותיהם בדירה כדי לאפשר רישומה על שם התובעים. לפיכך נדרשה הצהרה זו, המהווה מעין הסכמה עקרונית של הנתבעים/המוכרים, לכך שהדירה תירשם על שם הנתבעים.
הצהרה זו דומה במהותה להצהרה הקיימת בסעיף קודם (סעיף 3.02) שם "מתחייבים" התובעים/המוכרים "כי מערכות הדירה תקינות ופועלות כראוי".
זוהי התחייבות הצהרתית על מצב מסויים. מעין "הצהרת כוונות".

החבות לבצע בפועל את הרישום של הדירה על שם התובעים מוגדרת בהמשך סעיף 4. חבות זו מוטלת על "ב"כ הצדדים במשותף".
אין לקבל את טענות התובעים כי חבות זו נופלת על ב"כ התובעים לבדו.
לשון הסעיף ברורה ואינה ניתנת לפרשנות כי הכוונה היא לבאי כוח הצדדים, ועוד מדגיש הסעיף כי עליהם לעשות זאת "במשותף" לאמור – הם חולקים את החבות באופן שווה.

בהקשר זה, ראוי עוד לשים לב לסעיף 6 להסכם הרכישה, הקובע כלהלן:
"...במהלך החתימה על הסכם זה יחתמו גם המוכרים וגם הקונים על ייפוי כח בלתי חוזר המייפה את כוחם של עוה"ד אדם פרומקין ו/או רוני כהן ו/או אורן וינברג ו/או אפרת אורן להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הקונים. עוה"ד הנ"ל יפעלו באמצעות יפוי-הכח בהתאם להוראות הסכם זה."

לכאורה, הוראת סעיף 6 להסכם הרכישה תומכת בטענת התובעים כי ב"כ הנתבעים ד'עתה, אשר ייצג את שני הצדדים להסכם המכר הוא לבדו אחראי לביצוע הרישום ולשם כך נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר עבורו.
אולם, בסיפא של סעיף 6 נקבע כי עו"ד פרומקין יעשה זאת "בהתאם להוראת הסכם זה". מכאן כי סעיף 6 מכפיף את עצמו להוראות האחרות שבהסכם המכר.
הוראות אלה הן, בין היתר, ההוראת שבסעיף 4 בהן נקבע כי הרישום יעשה במשותף על ידי באי כוח הצדדים.

מתי ידעו הנתבעים כי ניתן לבצע את הרישום
הצדדים מעלים טענות לעניין המועד בו נודע לנתבעים על כך שהליכי הרישום בטאבו נסתיימו וכי ניתן לרשום את הדירה על שם התובעים.

התובעים טוענים כי הנתבעים ידעו על רישום הבית המשותף עוד ביוני 2009, כאשר קיבלו על כך הודעה ביחד עם יתר דיירי הבניין (סעיף 17 לסיכומי התשובה של התובעים).
כדי לבסס טענה זו צירפו התובעים לסיכומים עותק נסח הנושא את תאריך 14.6.09. אולם במסמך זה אין כל תיעוד לטענת התובעים כי הנסח האמור אכן נשלח לנתבעים.
התובעים מציינים כי גם ניתנו "הודעות בעל פה" (שם), אולם הם אינם מפרטים, כיצד ומי נתן את ההודעות ומתי הן ניתנו.


הנתבעים טוענים כי הם ידעו על כך שנסתיימו הליכי הרישום בטאבו רק "בקיץ 2010" והם פעלו מיד כדי להשלים את הרישום באמצעות מסמכי הרישום שהיו בידיהם לאחר עידכונם (סעיפים 36-26 לסיכומי הנתבעים).
אולם הנתבעים אינם מפרטים, כיצד נודע להם על הרישום בטאבו ומדוע נודע להם רק "בקיץ 2010" ולא קודם לכן.

שני הצדדים אינם טוענים ואינם מביאים כל תיעוד לאיזה קשר ביניהם לעניין ביצוע הרישום של הדירה.
התובעים אינם מביאים כל מכתב בו הם פנו לנתבעים והודיעו להם כי הרישום בטאבו נסתיים ודחקו בהם לסיים את הליכי העברת הבעלות של הדירה.
הנתבעים אינם מביאים כל מכתב בו הם פנו לנתבעים כדי לברר מה בגורל הליכי הרישום בטאבו ומתי ניתן יהיה לבצע את העברת הבעלות בדירה, המתחייב.

הנתבעים מפנים למכתב שכתב ב"כ התובעים, עו"ד שילה, בעניינם של רוכשים אחרים באותו הבניין (נספח ג', סעיף 33 לסיכומיה ההגנה). על פי מכתב זה מיום 7.10.10 נדרשו עוד כשבועיים-שלושה כדי לאפשר רישום הזכויות בעניינם של אותם אחרים.
הנתבעים מפנים גם לעובדה כי באותה עסקת רכישה אחרת, הוגשה תלונה כנגד בא כוחם בשל עיכוב ברישום, והתלונה נדחתה (סעיף 33 לסיכומי התביעה).
התובעים מאשרים את קיומה של העסקה האחרת והעובדות שלעיל, אך טוענים כי אין לעסקה זו קשר לעסקה דנן, והם מוסיפים וטוענים כי דווקא מתוך עסקה אחרת היה על ב"כ הנתבעים, עו"ד פרומקין, לדעת כי נסתיימו הליכי רישום המקרקעין בטאבו וניתן לבצע את העברת הבעלות (סעיף 22 לסיכומי התשובה של התובעים).
שני הצדדים לא צירפו כל מסמך אשר יכול ליצור זיקה בין העסקה אחרת לבין המקרה דנן כדי שאוכל להסיק מסקנה כרצונם.
הנתבעים לא הוכיחו כי הנסיבות שבהן נכתב המכתב ע"י עו"ד שילה (נספח ג') היו זהות לנסיבות של ההליך דנן.
התובעים לא הוכיחו כי בעסקה אחרת אכן היו פניות לב"כ הנתבעים, עו"ד פרומקין.
בקצרה, אין בפני
י תשתית עובדתית להסיק מסקנות מן הרכישה האחרת.

המסקנה היא כי התובעים לא הצליחו לשכנעני כי הנתבעים ידעו על סיום הליכי הרישום בטאבו בסמוך לסיומם, 5.1.09, או במועד קרוב לכך.

לפני סיום חלק זה אוסיף ואתמקד בטענת הנתבעים כי רק בקיץ 2010 נודע להם על כך שהליכי הרישום בטאבו נסתיימו.
אם אכן הודע לנתבעים "בקיץ 2010" על סיום הליכי הרישום בטאבו, ואילו העברת הבעלות בדירה בוצעה ביום 24.10.10 – המסקנה היא כי מדובר בתהליכי רישום של כ-4 חודשים.
לכאורה מדובר בתקופת זמן ארוכה יחסית. אולם, במקביל, שוכנעתי על ידי הנתבעים כי התובעים איחרו בכ-4 חודשים בתשלום האחרון (סעיף 56, נספח ז' לסיכומי הנתבעים).
התוצאה היא כי במערכת היחסים בין הצדדים דנן, העיכוב האמור ברישום הדירה על שם התובעים אינו עיכוב ארוך כפי שטוענים התובעים באופן המצדיק הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם.

מי מן הצדדים התרשל
בהתאם למסקנותיי שלעיל, החבות לבצע את הרישום בפועל היתה מוטלת על ב"כ הצדדים במשותף.
מאידך ברור כי איש מן הצדדים או באי כוחם לא פנה אל הצד האחר כדי לקדם את הרישום. שני הצדדים כאחד לא נקטו בכל פעולה.

אין ספק כי ב"כ ד'עתה של התובעים ידע על כך שהליכי הרישום בטאבו נסתיימו וניתן לבצע את העברת הבעלות בדירה, בזמן אמת ובמועד בו נסתיימו ההליכים, שהרי הוא היה ב"כ החברה המשכנת, גדעון פנחס ובניו בע"מ, אשר הליכי הרישום בטאבו התנהלו בידיעתה.
על כך שב"כ התובעים ד'עתה היה ב"כ החברה המשכנת ניתן ללמוד גם ממכתבו (נספח ג' לסיכומי ההגנה) שם הוא מגדיר את החברה המשכנת כ"מרשתי".
למרות זאת התובעים לא הציגו איזה מסמך שהוא בו הודע לתובעים על סיום הליכי הרישום בטאבו.

לכך יש להוסיף את העובדה כי לאחר חתימת הסכם המכר ביניהם הודע לחברה המשכנת, באמצעות בנק לאומי למשכנתאות, על ביצוע העסקה (נספח ב' לסיכומי התובעים) והחברה המשכנת נתבקשה:
"בנוסף, נבקשכם להודיענו בכל מקרה ובאופן מיידי על רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין אם וכאשר יירשם" (נספח ב' סעיף 16 לסיכומי התביעה).

לא ראיתי בטיעוני התובעים הסבר מניח את הדעת על ידי ב"כ ד'עתה, שהיה ב"כ החברה המשכנת, מדוע החברה המשכנת לא פעלה כך ולא הודיעה כאמור.
אין ספק כי לו החברה המשכנת היתה מודיעה, בהקדם, על סיום הליכי הרישום בטאבו, כפי שנתבקשה לעשות – כל הסכסוך דנן לא היה נולד.

מאידך, ב"כ הנתבעים ד'עתה, שהחזיק בידו את כל המסמכים וייפוי הכוח כדי לרשום את הדירה על שם התובעים, לא הציג בפני
כל מסמך או פנייה שלו כדי לברר מתי אמורים להסתיים הליכי הרישום בטאבו, או כל פעולה אחרת כדי לנסות לברר היכן עומדים הדברים.

בתוך כל זאת אין כל פנייה של הצדדים זה לזה כדי לקיים את החבות המשותפת לרישום הדירה.
דומה כי שני הצדדים כאחד ישנו על זכויותיהם וחובותיהם במשך עת ארוכה ותרמו לכך, לא מעט, גם באי-כוחם.

יתר על כן, גם אם אקבל את גירסת התובעים כי החבות לביצוע הרישום של הדירה, לפי סעיף 4, מוטלת רק על עו"ד פרומקין אשר ייצג את שני הצדדים בהסכם הרכישה, לא יהיה בכך כדי להועיל לתובעים בתביעתם דנן.
ודוק. עו"ד פרומקין ייצג את שני הצדדים בהסכם הרכישה. אם הוא לא ביצע חבותו על פי הסכם הרכישה, הרי ששני הצדדים כאחד היו מצווים לפנות אליו כדי לדרבנו לבצע את חבותו.
שני הצדדים כאחד לא עשו זאת. לפיכך, לתובעים יש את אותה אחריות כמו לנתבעים, על כך שהוא לא ביצע את המוטל עליו, ואין לתובעים כל עילת תביעה כנגד הנתבעים בשל מחדלם, שהרי התובעים עצמם נגועים באותו המחדל.
הערה זו אין בה כדי לקבוע כאילו עו"ד פרומקין לא פעל כראוי, והיא נועדה רק ליתן מענה לטענת התובעים לעניין אחריות הנתבעים.

השלכות הרישום של הדירה בטאבו
כאמור, ההתחייבות בהסכם הרכישה היתה לרישום הדירה אצל החברה המשכנת ובמינהל מקרקעי ישראל.
בפועל הודע לחברה המשכנת על עסקת המכר, הן על ידי הצדדים והן על ידי בנק לאומי (סעיף 16 לסיכומי התביעה). לכאורה יש בכך כדי למלא, למצער, מקצת מן החבות, בהתחשב בעובדה כי לא ניתן היה באותו המועד לעשות יותר מכך.
כיוון שהנכס כולו היה בתהליך רישום בטאבו, בסופו של יום נרשמה הדירה בטאבו על שם התובעים.

אני מקבלת את גירסת הנתבעים שיש בכך משום יתרון לתובעים, שלא היה להם על פי הסכם הרכישה.
ודוק. נניח כי הדירה היתה נרשמת במשרדי החברה המשכנת ובמינהל, כדרישות הסכם הרכישה, ורק לאחר מכן היה מתבצע הרישום של הבית המשותף בטאבו, הרי שבמקרה כזה היה על התובעים לבצע לאחר מכן את תהליך הרישום של דירתם בטאבו.
לעניין זה יש לשים לב כי בצו הרישום של הבית המשותף (נספח א' לסיכומי התביעה) נרשמה הבעלות בכל הדירות על שם הרשות לפיתוח ולא על שמם של רוכשים אחרים.

התובעים מאשרים את העובדה כי לא ניתן היה לרשום את הרוכשים, ככלל ולא דווקא אותם (סעיף 15 לסיכומי התביעה).

כך או אחרת, בכל מקרה התובעים קיבלו, בסופו של יום, זכויות חזקות יותר מאלה שהיו אמורים לקבל על פי הסכם הרכישה.

סיכום
החבות לרישום הדירה על שם התובעים היא חבות משותפת של שני הצדדים.
שתיקתם של התובעים במשך כל הזמן והעדר כל פעילות מצדם, מהווה התרשלות שלהם שאינה נופלת מהתרשלות הנתבעים שלא נקטו כל פעולה.

התובעים לא הצליחו להוכיח כי הנתבעים הפרו את הסכם הרכישה כיוון שלא שכנעו אותי מתי ידעו הנתבעים על כך שהליכי הרישום בטאבו נסתיימו.

לפיכך דינה של התביעה להידחות.

בשולי הדברים אעיר כי אין זה ראוי שהתובעים טענו, בכתב התביעה, כאילו לנתבעים אחריות גם בעבור התקופה בה לא ניתן היה לרשום את הדירה עקב הליכי הרישום בטאבו, מבלי לציין מגבלה זו.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות סמליות בסך של 4,500 ₪.





ניתן היום,
כ"ח אדר ב תשע"ד, 30 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 9625-01/12 כפיר משה, דנית משה נ' עוזי כדר, ורד כדר (פורסם ב-ֽ 30/03/2014)