פסקי דין על אריה רוואש | פסקי דין על מוריאל רוואש | פסקי דין על עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל | פסקי דין על יוסף ירקוני |

43550-11/11 א     28/04/2014




א 43550-11/11 אריה רוואש, מוריאל רוואש נ' עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל, יוסף ירקוני








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 43550-11-11 רוואש ואח' נ' ירקוני ואח'

ת"א 26086-04-12 ירקוני ז"ל(המנוח) ואח' נ' רוואש ואח'


תיק חיצוני:


בפני




בעניין:


כב' השופט
עודד גרשון


התובעים:
1
.
אריה רוואש
2
.
מוריאל רוואש

ע"י עו"ד דולי אופיר


נ
ג
ד



הנתבעים
:
1.
עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל


באמצעות יורשיו


א.
יוסף ירקוני


ב.

רבקה מיקהולץ
2.
יוסף ירקוני
ע"י ב"כ עוה"ד ריינפלד
- פויירשטיין ואח'








פסק דין


1.
פתח דבר

מר צ'לבי ירקוני ז"ל (להלן - "המנוח") נפטר ביום 14.3.2011.

כשנה וחדש לפני פטירתו, ביום
7.2.10, חתם המנוח על הסכם עם התובעים לפיו התחייב לרכוש מהם דירה פלונית בקרית מוצקין.

עתה לפני תביעתם של התובעים בה הם עותרים לאכוף את הסכם המכר אמור, מזה,
ותביעת עזבון המנוח, באמצעות יורשיו, בה הם עותרים לבטל את הסכם המכר מחמת פגמים שנטען כי נפלו בכריתתו, מזה.

הוחלט לדון בשתי התביעות במאוחד.

2.
הצדדים והתביעות שהוגשו לבית המשפט

א.
התובעים שבתיק אזרחי 43550-11-11, אריה ומוריאל רוואש
(להלן – "התובעים" או "רוואש"), הינם הבעלים של דירה בת שניים וחצי חדרים ששטחה הינו כ- 65 מ"ר (ברוטו) ברחוב שד' ויצמן 26 בקרית מוצקין, הידועה כגוש 10428 חלקה 142 (להלן – "הדירה").

ב.
בתביעתם עתרו התובעים לאכוף על הנתבעים, עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל
באמצעות יורשיו רבקה פיקהולץ ויוסף ירקוני
(הנתבע 1) וכן על מר יוסף ירקוני
(הנתבע 2) באופן אישי, הסכם שנערך ביום 7.2.10 עם המנוח לפיו רכש המנוח את הדירה תמורת סך כולל של 560,000 ₪.

ג.
התובעים עתרו לחייב את הנתבעים לשלם להם את "(...) יתרת התמורה שטרם שולמה בסכום השווה ל – 257,000 ₪ (...)". בנוסף לכך בקשו לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי מוסכם בסך 56,000 ₪ ופיצוי בגין נזקים עקיפים בסך 50,000 ₪. בסה"כ תבעו התובעים בכתב התביעה המתוקן סך של 353,000 ₪ (ערכי קרן). (הערה: נראה שנפלה אצל התובעים טעות בחישוב שכן הסכום צריך להיות 363,000 ₪ ולא כפי שנכתב בכתב התביעה המתוקן).

ד.
הנתבעים, יורשיו של המנוח, הגישו לבית משפט זה את התובענה שבתיק אזרחי 26086-04-12 ובה עתרו להצהיר על בטלותו או על ביטולו של הסכם המכר ולהשבת הסכומים שקבלו התובעים מהמנוח בעקבות כריתת ההסכם.

ה.
כאמור לעיל, הוחלט על איחוד הדיון בשני התיקים.

ביום 4.12.12 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן (לאחר שקיבלו רשות לעשות כן בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 19.11.12).

3.
התביעה לאכיפת ההסכם (ת.א. 43550-11-11)

א.
התובעים טענו כי ביום 7.2.10 נחתם הסכם מכר בין התובעים מצד אחד לבין המנוח, מצד שני, לרכישת הדירה בתמורה לסך של 560,000 ₪ (להלן – "התמורה"). מועד מסירת הדירה לחזקתו של המנוח נקבע ליום 15.7.10. (העתקים מהסכם המכר ומנסח הטאבו צורפו כנספים א'1 ו- א'2 לכתב התביעה).

ב.
שני הצדדים לעסקה, התובעים והמנוח, יוצגו על-ידי עו"ד לדה כרמי.

ג.
התובעים טענו בתביעתם כי הסכם המכר נחתם לאחר שהמנוח ראה את הדירה, בדק אותה וניהל עמם, בעצמו, משא ומתן עקבי ורציף לרכישת הדירה במשך מספר חודשים עובר לחתימת ההסכם. נטען כי המנוח הגיע למשרדה של עו"ד כרמי לצורך חתימת ההסכם כשהוא מלווה בבן משפחה (בעלה של נכדתו) וחתם על ההסכם מרצונו ומתוך הבנה וידיעה ברורה על מה הוא חותם.

ד.
ביום 11.2.10 שילם המנוח סך של 260,000 ₪ ע"ח התמורה כמוסכם בחוזה. המנוח ביצע את התשלום באמצעות העברה בנקאית שנעשתה על פי בקשתו והוא אף חתם על אישור ההעברה. (העתק דף העברת הכספים צורף כנספח ב' לכתב התביעה המתוקן).

ה.
ביום 7.4.10 הגיע המנוח ביחד עם בנו, הנתבע 2 מר יוסי ירקוני, אל התובעים כשבידיו סך של 43,000 ₪ במזומן ע"ח התמורה. התובעים טענו כי באותו מעמד ציין המנוח כי בעוד מספר ימים ישלים את יתרת התמורה בהתאם למוסכם בחוזה. (העתק דף הפקדת המזומנים לחשבון התובעים צורף כנספח ג' לכתב התביעה המתוקן).

ו.
התובעים טענו כי בסך הכל העביר להם המנוח סך של 303,000 ₪ ע"ח התמורה המוסכמת וכי הוא נותר חייב להם סך של 257,000 ₪.

ז.
ביום 28.7.10, לאחר שהמנוח אחר בתשלום היתרה בהתאם להסכם המכר, נשלח אליו, על ידי עו"ד לדה כרמי,
מכתב המצביע על הפרת ההסכם ודורש מן המנוח לתקן את ההפרה באופן מיידי על ידי תשלום היתרה. (העתק המכתב צורף כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן).

ח.
התובעים טענו כי מיד לאחר קבלת המכתב האמור, התייצב המנוח, כשהוא מלווה בבנו הנתבע 2, במקום עסקו של התובע וביקש ממנו שהות על מנת להסדיר את תשלום יתרת התמורה.

ט.
ביום 25.10.10 נשלח למנוח מכתב באמצעות באת כח התובעים, עו"ד דולי אופיר
, שבו התריעה על הפרת ההסכם וציינה כי התובעים הורו לה להגיש כנגדו תביעה כדי לחייבו לשלם את היתרה, וכן לשלם להם פיצויים. (העתק המכתב צורף כנספח ה' לכתב התביעה המתוקן).

י.
ביום 14.3.11 שלחו יורשי המנוח, באמצעות באת כוחם עו"ד חביבה פוגל-גרמן ממשרד עו"ד יצחק ריינפלד, מכתב לבאת כח התובעים ובו טענו כי המנוח היה בן 88 שנים בעת חתימת ההסכם וכי במועד חתימת ההסכם סבל, בנוסף למחלות אחרות, גם מדמנציה "(...) וספק אם היה בעל כשרות משפטית מתאימה, הוחתם על הסכם אשר ניכר כי היה בבחינת עושק וניצול של מצבו (...)". על שום בקשו מבאת כח התובעים לפנות למרשיה כדי לבטל את ההסכם שאם לא כן יפנו היורשים לערכאות המשפטיות כדי לעשות כן. (העתק המכתב מטעם הנתבעים צורף כנספח ו' לכתב התביעה המתוקן).

י"א.
התובעים טענו כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית היורדת לשורשו של ההסכם, ועתרו לסעדים שלהלן:

(1)
פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם בהתאם לסעיף 13.1 להסכם, בסכום של 56,000 ₪.

(2)
יתרת התמורה שטרם שולמה בהתאם להסכם בסך של 257,000 ₪.

(3)
נזקים עקיפים שנגרמו לתובעים בעקבות הפרת ההסכם המוערכים על ידם בסך של 50,000 ₪. בהקשר האמור, ציינו התובעים כי לאחר חתימת ההסכם ולבקשת המנוח הם פינו שוכרים ששהו בנכס בתאריך 04/10 וכתוצאה מכך נגרמו להם הפסדי שכירות, וכן הוצאות שוטפות (ארנונה, חשמל ומים) שהיה על התובעים לשאת בהן לשם אחזקת הנכס. כמו כן, טענו התובעים כי נפגע אינטרס ההסתמכות שלהם באשר ליתרת כספי התמורה אשר לא שולמה במועדה.

4.
כתב ההגנה המתוקן והתביעה לביטול ההסכם (ת.א. 26086-04-12)

א.
הנתבעים התגוננו כנגד התביעה וטענו כי "תובענה זו עוסקת במקרה שערורייתי בו ניצלו ועשקו התובעים, מתווכי נדל"ן במקצועם (ענין אותו בחרו להסתיר מבית המשפט הנכבד), את מצוקת מר ירקוני צ'לבי ז"ל (להלן: "המנוח"), אלמן בן 88 במועד הרלבנטי, סובל מדמנציה מתקדמת ומשורה ארוכה של מחלות קשות, מספר ימים בודד לאחר שחרורו מבית החולים, להחתמתו ביום 07.02.10 על הסכם למכירת דירתם במחיר הכפול משווי השוק של הדירה ולעושקו פשוטו כמשמעו" (בסעיף 1 לכתב ההגנה המתוקן).

ב.
כטענה מקדמית, טענו הנתבעים כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בסעדים הכספיים אותם הגדירו התובעים בתביעתם כפיצוי.

הנתבעים טענו כי בעוד שאין חולק כי הסמכות לדון בתובענה לאכיפת הסכם מכר לזכויות במקרקעין נתונה לבית המשפט המחוזי, הרי שהסעדים הכספיים ובוודאי אלה העוסקים בפיצויים הינם בסמכות בית משפט השלום. הנתבעים הוסיפו וציינו, כי אין מדובר במקרה בו "הטפל הולך אחר העיקר", אלא בהתאם להלכה הפסוקה כאשר הסעד הנוסף הנתבע, בצד הסעד לאכיפת זכויות במקרקעין, הוא סעד כספי, אזי הסמכות לדון בסעד הנוסף נקבעת על פי שווי הסעד הכספי ובמקרים המתאימים יש לפצל את התביעות.


על שום כך, עתרו הנתבעים לסלק על הסף את הסעדים העוסקים בפיצוי מוסכם ובפיצויים עקיפים ולהורות על מחיקתם מכתב התביעה.

ג.
הנתבעים עתרו למחוק את התביעה כנגד הנתבע מס' 2, מר יוסף ירקוני
, באופן אישי. לטענתם כתב התביעה אינו מפרט כל עילת תביעה אישית או יריבות כנגד הנתבע 2, ועל כן דין התביעה כנגד הנתבע מס' 2 להיות מסולקת על הסף.

ד.
הנתבעים ציינו כי המנוח הובא על ידי התובעים לעו"ד כרמי לצורך חתימת ההסכם, לאחר שעו"ד קפון, אליו פנה המנוח קודם לכן ואשר הכירו היכרות מוקדמת, סרב לערוך את הסכם המכר.

ה.
הנתבעים טענו כי הסכם המכר נחתם לאחר שהמנוח אושפז אשפוזים ממושכים בבתי חולים בשל מצבו הגופני והנפשי. החתמת המנוח על ההסכם, כך נטען, היתה תולדה של הטעייתו על ידי התובעים, עשיקתו והשפעה בלתי הוגנת שהופעלה עליו ביחס לדירה הנמכרת ולשווי השוק הריאלי שלה. עוד נטען, כי המנוח נעדר את גמירות הדעת הנדרשת על מנת לחתום על ההסכם, והחתימה נעשתה אף מתוך הטעיה ועושק של המנוח. בן המשפחה שהסיע את המנוח לפגישה כלל לא היה מודע למהות העניין ולהתנגדות בני המשפחה לכריתת ההסכם, התנגדות אשר התובעים היו מודעים לה היטב.

ו.
הנתבעים ציינו שכבר ביום 1.3.11, עוד בטרם נפטר המנוח, פנתה באת כוחם אל עו"ד כרמי בשיחה טלפונית ובה נטען כי דין ההסכם להתבטל עקב נסיבות כריתתו. נטען כי באת כח התובעים הבטיחה לשוב עם תשובה אולם לא עשתה כן.

ז.
הנתבעים ציינו כי הסעדים שנתבעו בכתב התביעה סותרים זה את זה, שכן בהתאם לנוסח ההסכם שנכרת הרי שהזכות לפיצוי מוסכם קמה לתובעים רק עם ביטולו של ההסכם כדין, בעוד התובעים דורשים את אכיפתו ואת תשלום יתרת התמורה.

ח.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי לא זו בלבד שדין ההסכם להיות מבוטל ו/או להתבטל מכוח העילות המפורטות בכתב התביעה שהוגש על ידם בתיק אזרחי 26086-04-12, אלא שבנסיבות העניין אכיפת ההסכם היא בלתי צודקת כאמור בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970.

ט.
על שום כל אלה עתרו הנתבעים להורות על סילוק התביעה שבתיק אזרחי 43550-11-11 על הסף, ו/או לגופה. הנתבעים ביקשו לקבל את התביעה שהגישו בתיק אזרחי 26086-04-12 ולהורות על בטלות ו/או ביטול ההסכם ועל חיוב ה"ה רוואש בהשבת מלוא כספי התמורה שקיבלו מהמנוח בצירוף ריבית כדין עד ליום התשלום בפועל.

לחילופין, עתרו הנתבעים לכך שבית המשפט יורה על העברת הזכויות בדירה על שם המנוח לאלתר והכל תוך השבת התמורה ששולמה לתובעים ביתר לעומת שוויה הריאלי של הדירה ובצירוף דמי שימוש ראויים בגין השימוש בדירה עד להעברתה לבעלות המנוח באמצעות יורשיו.

5.
ההסדר הדיוני


א.
ביום 14.10.13 הגישו הצדדים הודעה בדבר הסדר דיוני אליו הגיעו.

ב.
על פי ההסדר הוסכם כי הצדדים יגישו סיכומי טענות בכתב וכל צד יהיה רשאי לצרף לסיכומיו "כל מסמך אשר יש ברשותו לרבות תצהירים, חוות דעת וכו'".

ג.
הצדדים בקשו ליתן להסדר הדיוני תוקף של החלטה. בו ביום, ב- 14.10.13, ניתנה החלטה כמבוקש וכמוסכם.

ד.
ביום 21.11.13 הגישו התובעים את סיכומי טענותיהם. ביום 31.12.13 הגישו הנתבעים (התובעים בת.א. 26086-04-12) את סיכומי טענותיהם.

ביום 3.3.14 הוגשו סיכומי התשובה מטעם התובעים אליהם צורפה חוות דעתו של פרופ' אנטולי קריינין מיום 25.2.14.

הנתבעים הגישו בקשה "להוצאת סיכומי התשובה וחוות הדעת מטעם התובעים שצורפה לסיכומי התשובה באיחור".

לאחר קבלת תגובת התובעים לבקשה החלטתי, ביום 17.3.14, לדחות את בקשת הנתבעים להוצאת סיכומי התשובה (לרבות חוות הדעת הרפואית שצורפה אליהם). עם זאת ובכדי לאפשר לנתבעים להתייחס לדברים שעלו בחוות הדעת מטעם התובעים, אפשרתי לנתבעים להגיש השלמת טיעון המתייחסת לחוות הדעת הרפואית של פרופ' קריינין. אתייחס לדברים אלה בהמשך במסגרת סקירת ראיות הנתבעים.

6.
הראיות מטעם התובעים


א.
תצהיר התובע מר אריה רוואש


התובע הצהיר כי הוא עוסק בתיווך מאז שנת 1990 וכי הדירה נשוא התובענה היתה בבעלותו הפרטית, לאחר שרכש אותה מאחיו בסך של כ – 200,000 ₪ בינואר 2008.

התובע הצהיר כי הכיר את המנוח כעשר שנים קודם למכירת הדירה. לדבריו, המנוח פנה אליו וביקש למכור את דירתו בקרית ביאליק בדרך עכו. התובע הצהיר כי ביום 14.6.09 הראה למנוח דירה אחרת, ברח' ויצמן 46 בקרית מוצקין, אולם המנוח לא היה מעוניין בה מכיוון שלדבריו היתה קטנה מדי. התובע הצהיר כי ביום 11.10.09 הראה למנוח את הדירה נשוא התובענה. לדבריו, "הדירה מצאה חן בעיני המנוח ולטענתו התאימה לצרכיו היות והמדובר בדירה בקומת קרקע, פינתית, גדולה ומוארת" (בסעיף 9 לתצהיר).

התובע הצהיר כי דרש עבור הדירה סך של 620,000 ₪, אולם המנוח טען שהמחיר גבוה מדי עבורו וכי הוא רוצה להתייעץ עם משפחתו. לאחר זמן מה, כך הצהיר התובע, התקשר אליו המנוח וניהל עמו משא ומתן שבסופו התפשרו על סך של 560,000 ₪ תמורת הדירה.

התובע הצהיר כי לאחר שסיכמו על מחיר הדירה, ביקש המנוח כי יפנו לעו"ד קפון לעריכת ההסכם. נקבעה פגישה אצל עו"ד קפון אליה הוזמן גם בנו של המנוח, הנתבע 2, אולם הוא לא הגיע. לדברי התובע, לאחר כחודשיים בהם לא התקדם דבר, התקשר אליו המנוח ואמר לו כי היות ובנו "עושה ממנו צחוק" אזי ברצונו להגיע לבד בכדי לחתום על הסכם אצל עו"ד אחר (בסעיף 16 לתצהיר התובע).

התובע הצהיר כי נקבעה פגישה אצל עו"ד לדה כרמי, וכי המנוח התבקש להגיע מלווה בבן משפחה. המנוח, כך הצהיר התובע, ציין כי יגיע עם בעלה של נכדתו וכך היה.

לאחר חתימת ההסכם, שילם המנוח ביום 11.2.10 סך של 260,000 ₪ כמוסכם בחוזה. התובע הצהיר כי ביום 7.4.10 הגיע המנוח ביחד עם בנו, הנתבע 2, ובידיהם סך של 43,000 ₪ במזומן על חשבון התמורה (בסעיף 23 לתצהיר התובע). התובע הצהיר כי באותו מעמד בנו של המנוח, הנתבע 2, לא אמר דבר וחצי דבר על מהות העסקה ו/או על מצבו של אביו והוא אף התעקש שהתובע יקבל את התשלום (בסעיף 27).

בהמשך, משלא שולמה יתרת התמורה, נשלח למנוח מכתב מעו"ד כרמי שעניינו הפרת הסכם. התובע הצהיר כי מיד לאחר קבלת המכתב התייצב המנוח במקום עבודתו, כשהוא מלווה שוב בבנו הנתבע 2, וביקש שהות להסדרת יתרת התשלום (בסעיף 30).

התובע הצהיר כי התרשם שהמנוח היה בדעה צלולה ו"ידע לעמוד על שלו", הבין את מעשיו וניהל עימו משא ומתן ארוך (בסעיף 38 לתצהיר).


ב.
תצהירה של הגב' לדה כרמי

הגב' כרמי הצהירה כי היא ערכה את הסכם מכר הדירה שנחתם בין התובעים לבין המנוח ביום 7.2.10 (בסעיף 4 לתצהיר).

(הערה: כאן המקום לציין כי בסיכומי הנתבעים נכתב כי הגב' כרמי הושעתה מלשכת עורכי הדין על בסיס אתי בין התאריכים 1.1.2013 – 30.4.2018, אישור מלשכת עורכי הדין צורף כנספח "5" לתצהיר הנתבע 2; סעיף 54 לסיכומי הנתבעים).

הגב' כרמי הצהירה כי המנוח הופיע לחתימת ההסכם כשהוא מלווה בבעלה של נכדתו, אשר היה נוכח לאורך כל מעמד החתימה על ההסכם (בסעיף 5).

עוד הצהירה הגב' כרמי כי תוכנו של ההסכם הוקרא למנוח והוסבר לו, וכי המנוח "(...) היה צלול בדעתו הבין את תוכנו ואת התחייבויותיו וחתם מרצונו על ההסכם". בנוסף, כך הצהירה, "(...) המנוח עוד סיפר בחדווה על יתרונותיה של הדירה, לרבות מיקומה והעובדה כי מדובר בדירה המצויה בקומת הקרקע בניגוד לדירתו המצויה בקומה הראשונה על עמודים ואשר התקשה ביציאה ובכניסה אליה" (בסעיף 6 לתצהיר).

הגב' כרמי הצהירה כי שלחה שני מכתבי התראה למנוח (ביום 28.7.10 וביום 25.10.10) וזאת לאחר שהתובעים (המוכרים) פנו אליה בטענה שהמנוח טרם הסדיר את יתרת תשלום התמורה בהתאם להסכם המכר (סעיפים 11 – 13 לתצהיר). מנגד, הצהירה הגב' כרמי כי "(...) במהלך התקופה ועד ליום הגשת התביעה לאכיפת ההסכם ע"י המוכרים בבית משפט השלום בחיפה לא הייתה כל פניה אליי מהמנוח ו/או ממי מטעמו, בכל שאלה, בקשה, טרוניה או דרישה הנוגעת להסכם המכר ולהתחייבויותיו של המנוח" (בסעיף 14 לתצהיר).



ג.
תצהירו של מר מתתיהו מזרחי

מר מזרחי הצהיר כי הוא מכיר את התובע, אריה רוואש
, מאז שנת 1995. לדבריו, הוא עבד במשרד התיווך שבבעלות התובע במשך כארבע שנים, בהיקף של חצי משרה בשעות הבוקר (בסעיף 2 לתצהיר).

מר מזרחי הצהיר כי הכיר את המנוח כאשר זה הגיע למשרד התיווך להתעניין ברכישת דירה (סעיף 4). מר מזרחי הצהיר כי לקח את המנוח לראות את הדירה נשוא התובענה והמנוח התרשם ממנה, אמר שזו הדירה שהוא רוצה, המיקום שלה התאים לו והוא אף השתמש בביטוי "זה החלום שלי לגור פה" (בסעיף 6 לתצהיר).

מר מזרחי הצהיר כי התרשם שהמנוח היה צלול וכי הדהימה אותו נחישותו לעבור דירה בגילו המתקדם (בסעיף 8).


ד.
חוות הדעת השמאית מטעם התובעים



מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של השמאי משה סגל מיום 10.6.13.

השמאי סגל התייחס בחוות דעתו לשאלה "מהו שווי הזכויות בדירה הנדונה ליום 07/02/2010, ביום בו נחתם חוזה המכירה בין ה"ה רואש אריה וצ'לבי ירקוני ז"ל".

השמאי סגל ציין בחוות דעתו כי זו נערכה לאחר שערך ביקור בדירה ובסביבתה ביום 12.5.13, וכן כי נערך סקר מחירים ביחס לנכסים בעלי נתונים דומים שנמכרו בסביבה בעת הרלוונטית.

השמאי פרט בחוות דעתו את העקרונות, הגורמים והשיקולים בהערכת שווי הנכס (מיקום הנכס ברח' מרכזי שדרות ויצמן; שטח הדירה, גודלה והתכנון הפנימי; מיקום הדירה בקומה ראשונה והנגישות הנוחה אליה; רמת גימור ותחזוקה במצב סביר פלוס ללא צורך בשיפוץ הדירה; זכויות הבנייה הקיימות לדירה; ועסקאות שנעשו בדירות ובבניינים סמוכים בשנים 2009 – 2010).

לאחר כל אלה, הגיע מר סגל למסקנה כי "שווי הזכויות בנכס בשלמות הינו בגבולות של 553,000 ₪".



ה.
התייחסות השמאי משה סגל לחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעים

במכתבו מיום 5.11.13 התייחס השמאי משה סגל לפער שבין שומתו לדירה (553,000 ₪) לשומה שפורטה בחוות הדעת מטעם הנתבעים (370,000 ₪), אליה אתייחס בהמשך.

השמאי סגל הציע מספר הסברים אפשריים לפער האמור, ובכלל אלה, כי שמאי הנתבעים לא התייחס בחוות דעתו לרמת הגימור הגבוהה יחסית בדירה מאחר ובוצעו בה עבודות שיפוץ שונות; להיות הדירה פינתית ובקומת קרקע ולכן בעלת נגישות נוחה במיוחד; לפוטנציאל הדירה לשימוש מסחרי עם אפשרות לבניית כניסה נפרדת כפי שנעשה בבניינים סמוכים; ולהערכת שווי זכויות בנייה הקיימות בנכס והניתנות לשימוש בקלות יחסית.


ו.
חוות דעתו הרפואית של פרופ' אנטולי קריינין מטעם התובעים

כאמור לעיל, התובעים צרפו לסיכומי תשובתם את חוות דעתו מיום 25.2.14 של פרופ' אנטולי קריינין, פסיכיאטר ופסיכותרפיסט.

פרופ' קריינין ציין בחוות דעתו כי לצורך הכנתה עמדה בפני
ו, בין היתר, חוות דעתו של ד"ר וייל מטעם הנתבעים, שאליה אתייחס בהרחבה בהמשך.

מסקירת מסמכי האשפוז בעניינו של המנוח הסיק פרופ' קריינין כי במהלך אשפוזו בפברואר 2010 (ימים מספר לפני חתימת הסכם המכר) לא סבל המנוח מדמנציה מתקדמת, וככל הנראה לא סבל מדמנציה מסוג אלצהיימר אלא מדמנציה מסוג אחר (בעמ' 4 לחוות הדעת).

המומחה קבע בחוות דעתו כי לפי החומר הרפואי המסקנה הסבירה ביותר היא שהמנוח סבל מדמנציה על רקע מחלת כלי דם (דמנציה ווסקולרית), והוסיף בהקשר זה כי מסקנתו של המומחה מטעם הנתבעים כי מאחר והמנוח לא עבר אירוע מוחי אזי סביר כי המנוח סבל מדמנציה מסוג אלצהיימר אינה נכונה (בעמ' 5 לחוות הדעת).

פרופ' קריינין הגיע למסקנות שלהלן:

"1.
המנוח מר צ'לבי ז"ל, סבל ממחלות גופניות כגון סכרת, יתר לחץ דם, אי-ספיקת לב וכליות.

2.
אין ספק כי מר צ'לבי ז"ל סבל מירידה קוגניטיבית מזה מספר שנים אך תהליך דמנציאלי התפתח על רקע הפרעה וואסקולרית והתפתחות של ההתדרדרות קוגניטיבית הייתה לא ליניארית, דהיינו, עם הפוגות ממושכות.

3.
הפער המשמעותי מאוד בין מצבו הקוגניטיבי והתפקודי בפרק זמן קצר, של 9-10 חודשים (בין פברואר לנובמבר 2010) ואפילו בין פברואר לתחילת מאי 2010 שולל לחלוטין את האבחנה של דמנציה אלצהיימר ומאפשר לקבוע ברמת סבירות גבוהה מאוד כי בעת החתימה על הסכם לא סבל מר צ'לבי ז"ל מירידה קוגניטיבית אשר הייתה יכולה לפגוע ביכולתו להבין משמעות העסקה והשלכותיה והוא היה כשיר לחתום על העסקה עליה חתם". (בעמ' 7 לחוות הדעת. ההדגשות שלי. ע.ג.).

7.
הראיות מטעם הנתבעים


א.
תצהירו של מר יוסף ירקוני
- הנתבע מס' 2

מר ירקוני, בנו של המנוח, הצהיר כי אביו, שהיה אלמן, סבל מדמנציה ומשורה ארוכה של מחלות לב (אי ספיקת לב וקוצב לב), אי ספיקת כליות, סכרת ויתר לחץ דם ריאתי. האב נפטר ביום 14.3.11 (בסעיף 5 לתצהיר הנתבע 2).

הנתבע 2 הצהיר כי עו"ד קפון יצר עמו קשר במהלך שנת 2010 ובקש לשוחח עם המנוח בנוכחות הנתבע 2. במהלך הפגישה אצל עו"ד קפון, כך הצהיר, התברר לנתבע 2 כי אביו מעוניין לרכוש דירה בקרית מוצקין ואולם עו"ד קפון סירב לערוך בעבורו את העסקה. הנתבע 2 הצהיר כי עו"ד קפון הסביר כי סירובו היה נעוץ במצבו הקוגניטיבי של המנוח, אשר אינו מאפשר לו להתקשר בחוזה מחייב מסוג זה (סעיפים 7 – 13 לתצהיר).

הנתבע 2 צרף לתצהירו מכתב מאת עו"ד יורן קפון מיום 10.10.13 (נספח 3 לצהיר הנתבע 2). במכתבו כתב עו"ד קפון כדלקמן:

"1.
מר צ'לבי ירקוני ז"ל היה לקוח של אבי, סנטו קפון ז"ל.
2.
מר צ'לבי פנה אלי בשנת 2010 על מנת שאייצגו בהסכם רכישת דירה.
3.
עקב גילו המתקדם ךוספק שהתעורר בי באשר ליכולותיו הקוגניטיביות לא הסכמתי לבצע העסקה ובקשתיו להופיע במשרדי עם בנו.
4.
בפגישה זו נוכחתי לדעת שגם בנו חושב כמוני באשר למצבו.
5.
חזרתי על עמדתי וזאת סיימתי את מעורבותי".

הנתבע 2 הצהיר כי הוא יצא מהפגישה שנערכה עם אביו המנוח ועם עו"ד קפון בהבנה כי רכישת הדירה לא תתבצע (בסעיף 13 לתצהיר).

הנתבע 2 הוסיף והצהיר כדלקמן:

"15.
מספר שבועות לאחר פגישתנו עם עו"ד קפון, ביום 8.4.2010, ביקש ממני אבי ללוות אותו לפגישה, עקב מצבו הרפואי. באותה פגישה התברר לי כי בסמוך לפגישה אצל עו"ד קפון, ביום 9.2.2010 נחתם הסכם מכר אשר נערך על ידי עורכת דין אחרת בשם גב' לדה כרמי. לימים ניסיתי לברר פרטים אודות עוה"ד, אשר ביצעה את העסקה, ונודע לי כי היא אינה עוסקת במקצועה, לאחר שהושעתה על ידי לשכת עורכי הדין, בנסיבות שאינן ידועות לי.


(...).

16.
במעמד הפגישה שילם אבי 43,000 ₪ במזומן. התברר לי כי בהתאם להסכם המכר אבי שילם 260,000 ש"ח כתשלום ראשון, וכעת, הוא משלם חלק מהתשלום השני".

הנתבע 2 הצהיר כי או אז התברר לו למעשה כי המנוח שילם חלק מהתמורה עבור אותה הדירה שביקש לרכוש קודם לכן באמצעות עו"ד קפון (סעיף 18 לתצהיר).

הנתבע 2 הצהיר כי אביו לא היה כשיר באותה עת לבצע עסקאות ברכושו, ובוודאי עסקה לרכישת דירה. לדבריו, אביו נזקק לאפוטרופוס אולם הוא פחד במשך תקופה ארוכה לפעול בכיוון הזה משום שחשש שיהיה בכך משום פגיעה בכבוד אביו (בסעיפים 27- 28 לתצהיר).

הנתבע 2 הצהיר כי לאחר שלאביו לא היה מספיק כסף להשלים את התמורה בעבור הדירה, התקשר אליו התובע וביקש ממנו לדבר עם אביו על מנת שימכור את הדירה הנוספת שהיתה בבעלותו, הנמצאת בדרך עכו קרית ביאליק. לדבריו, במסגרת אותה שיחה הוא הביע בפני
התובע את התנגדותו הנחרצת לביצוע העסקה, התנגדות שהתובע כבר היה מודע לה (בסעיפים 29 – 31 לתצהיר).

בהמשך הצהיר הנתבע 2 כי בעקבות הידרדרות נוספת במצבו של האב, פנו בני המשפחה ביום 1.3.11 לבית המשפט לענייני משפחה בקריות בבקשה למינוי אפוטרופוס, אולם ביום 14.3.11, בטרם מתן החלטה, נפטר האב (סעיף 34 לתצהיר).

הנתבע 2 הוסיף והצהיר כי עוד בטרם נפטר האב פנו נציגי המשפחה, באמצעות באת כוחם, לתובעים ובאת כוחם בבקשה לבטל את העסקה, אולם נענו בשלילה. הנתבע 2 צרף לתצהירו התכתבות בין באי כח הצדדים (נספחים 13 – 17 לתצהיר).



ב.
תצהירו של מר איתי נמר

מר נמר הינו בעלה של נכדת המנוח והוא האיש שליווה את המנוח ביום 7.2.10 לפגישה אצל עו"ד כרמי במסגרתה נחתם הסכם מכר הדירה (בסעיפים 4 – 5 לתצהיר). מר נמר הצהיר כי המנוח ביקש ממנו שיסיע אותו לפגישה, אולם הוא לא היה מודע למהות הפגישה, לתוכנה או להתנגדות ילדיו של המנוח לביצוע הפגישה. מאחר ולא ידע במה מדובר לא התערב כלל במהלך הפגישה (בסעיפים 6 – 7 לתצהיר).


ג.
חוות דעתו של ד"ר פרדריק וייל - המומחה מטעם הנתבעים

בחוות דעתו מיום 13.10.13 התייחס ד"ר וייל, נוירולוג – פסיכיאטר, למצבו הנפשי של המנוח בתקופת חתימתו על הסכם מכר הדירה.

ד"ר וייל קבע כי בהתאם למסמכים הרפואיים שהונחו בפני
ו ולאשפוזיו של המנוח עובר לפטירתו "המנוח סבל מדמנציה בתקופה האחרונה של חייו". עוד נקבע כי "מאחר והמנוח לא סבל מאירוע מוחי, ניתן לסכם שמדובר בתהליך דגנרטיבי שמאפיין דמנציה סנילית (אלצהיימר)".

ד"ר וייל השתדל להעריך את "תקופת תהליך השיטיון", וכך כתב:


"המנוח תואר כדמנטי בעת אשפוזו האחרון בשנת 2011.
אבחנה זאת כבר מופיעה בסיכום אשפוזו במחלקה גריאטרית בביה"ח כרמל בנובמבר/דצמבר 2010. יש להדגיש שדרגת חומרת המחלה בשלב זה הוערכה כבינונית חמורה כאשר תוצאת מבחן
mmse
היתה מאוד נמוכה: 12/30. ההפרעות הקוגניטיביות כללו: בלבול, הפרעות בהתמצאות ובבוחן המציאות. רשום ב - 13.12.10 "שמתלבש בבגדים פרטיים בכוונה ללכת הביתה - אינו מודע לאשפוזו".

הדמנציה בגיל הזקנה היא הדרגתית עם התחלה סמויה והדרדרות איטית (7.00
icd
) וגם מתואר כ -"
progressive and insidious
" עם קושי להצביע במדויק על מועד תחילת המחלה (
kaplan sadock
). לפיכך אין ספק שהמחלה החלה זמן רב לפני שהגיעה לדרגת חומרה שאובחנה בנובמבר - דצמבר 2010. הקושי לדייק בקביעת התחלה נעשה יותר קשה מאחר והסימפטומים הבולטים היו הפרעות קרדיולוגיות בגללן אושפז ב - 28.1.10, 14.3.10, 25.3.10. לא מפתיע שהבדיקות הקליניות ופארה - קליניות התמקדו סביב התמונה הקרדיולוגית הקשה. בנוסף לכך, כאמור, שלב התחלתי של המחלה הוא סמוי, לכן במישור שני לעומת המצב הגופני הקשה, עם אפשרות של שמירת פסדה ושמירת פעולות יומיומיות אוטומטיות בלי בליטה של הירידה הקוגניטיבית.
ובכל זאת ניתן למצוא תיאור של הפרעות קוגניטיביות כבר בזמן אשפוזו מ - 9.12.08 עד 11.12.08, אז התקבל בגלל כאבי בטן. רשום בסיכום: "רושם לירידה קוגניטיבית"".

ד"ר וייל הוסיף וציין כי באשפוזו של המנוח ביום 26.4.10 במחלקה הקרדיולוגית, תיארו אחיות המשמרת "הפרעות בהתמצאות", "לעיתים מבולבל". המומחה ציין כי ביום 5.5.10 הוזמן פסיכיאטר שכתב על המנוח כי הוא "מבולבל.... לא מתמצא, לא יודע איפוא הוא נמצא... לא יודע מאילו מחלות הוא סובל". ביום 7.5.10 כתבה ד"ר קריס כי "לאחרונה היו אפיזודות של בלבול, צורך בשמירה".

על שום כך כתב המומחה ד"ר וייל כי "רישומים אלה מעידים על כך שכבר התרשמו מירידה קוגניטיבית טרם יום החתימה, ושבאפריל 2010, בבדיקה הראשונה שבוצעה ע"י פסיכיאטר, ההפרעות שתוארו היו משמעותיות".

המומחה ד"ר וייל סיכם את חוות הדעת בדברים שלהלן:

"לדעתי הירידה הקוגניטיבית בתהליך הדמנטי היתה קיימת בעת חתימת ההסכם ומסבירה שהמנוח הסכים לחתום על ההסכם בתנאים חריגים (מחיר מאוד גבוה) וכנראה בלי התייחסות להתנגדות בני משפחתו. סביר מאוד שלא היה כשיר לחתום על ההסכם".


ד.
התייחסות הנתבעים לחוות הדעת הרפואית מטעם התובעים

לאחר שהתובעים הגישו סיכומי תשובה שאליהם צורפה חוות דעתו של פרופ' קריינין, הגישו הנתבעים בקשה להוצאת סיכומי התשובה וחוות הדעת שצורפה אליה מתיק בית המשפט. בהחלטתי מיום 17.3.14 דחיתי את הבקשה. עם זאת, אפשרתי לנתבעים להגיש כתב טענות משלים שיתייחס לחוות דעתו של פרופ' קריינין.

הנתבעים אכן הגישו כתב טענות משלים כאמור, אליו צרפו חוות דעת רפואית משלימה של ד"ר וייל מיום 24.3.14.

בחוות הדעת המשלימה של ד"ר וייל התפלמס המומחה עם האמור בחוות דעתו של פרופ' קריינין ובסיכומו של דבר כתב כי גם לאחר קריאת חוות דעתו של פרופ' קריינין בעיון רב "(...) אני עומד ואף מחזק את מסקנותיי בחוות דעתי המקורית".

הנתבעים טענו שבפני
פרופ' קריינין לא עמדה התמונה המלאה בעת שערך את חוות דעתו שכן חלק מהמסמכים שעמדו לרשותו של ד"ר וייל לא היו בפני
פרופ' קריינין. לטענתם, כבר בשל טעם זה יש לבכר את חוות דעתו של ד"ר וייל על פני חוות דעתו של פרופ' קריינין.

הנתבעים שבו ועתרו להצהיר כי ההסכם בין התובעים לבין המנוח בטל ו/או מבוטל ובקשו להורות לתובעים להשיב להם את הסכומים ששילם המנוח בגין הדירה, וכן את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

לחילופין עתרו הנתבעים להורות על אכיפת הסכם המכר ולקבוע כי מלוא התמורה בגין הדירה שולמה לתובעים ועל התובעים להעביר את מלוא זכויותיהם, לרבות החזקה הבלעדית בדירה לידי הנתבעים ולשלם להם דמי שימוש ראויים עד למסירת החזקה בפועל. זאת, בנוסף לשכ"ט עו"ד והוצאות משפט.


ה.
חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעים

הנתבעים הגישו לבית המשפט את חוות דעתו של השמאי וואל סלאמה מיום 18.4.12.

בפתח חוות דעתו ציין השמאי כי הנכס נסקר חיצונית בלבד וכי לא התאפשר לו לבקר בתוך הדירה. עוד ציין השמאי כי המועד הקובע לשומה הוא 7.2.10.

השמאי ציין כי רמת הגימור של הדירה במועד הקובע אינה ידועה לו ולכן,
לצורך הערכתו, נלקחה בחשבון רמת גימור רגילה ללא פרטי גימור ייחודיים.

בנוסף, ערך השמאי השוואה למחירי דירות בעלות נתונים דומים שנמכרו בין השנים 2009 – 2010 (המחירים נעו בין 300,000 ₪ ל- 390,000 ₪).

לאור כל האמור לעיל, הגיע השמאי מטעם הנתבעים למסקנה כי "בהתחשב בשטח הדירה, מיקומה בבניין ושאר מאפייניה, סביר לאמוד את שוויה, למועד הקובע של 7.2.2010, בסך של כ- 370,000 ₪".

8.
תמצית טענות התובעים בסיכומיהם

א.
התובעים טענו כי הן בשלב המשא ומתן בעניין מחיר הדירה והן בשלב החתימה על הסכם המכר, היה המנוח צלול בדעתו והבין את התחייבויותיו. נטען כי התובע הראה למנוח דירות נוספות, אולם המנוח התעקש על הדירה הספציפית נשוא התובענה בשל מאפייניה הייחודיים (קומת קרקע, פינתית, מוארת, משופצת ורחבת ידיים).

ב.
התובעים טענו שאין חולק על כך שהמנוח שילם להם סך של 303,000 ₪ על חשבון התמורה, וכי נותר חייב להם סך של 257,000 ₪. באשר לטענות הנתבעים ולהתנגדות בני המשפחה לעסקה, טענו התובעים כי הנתבעים "נזכרו" להתרעם ולפעול לביטול ההסכם רק לאחר פטירת אביהם. אלא שבזמן אמת ובעת שאביהם היה בחיים, כך נטען, הנתבעים לא הביעו התנגדות למהלך הדברים ובכך יש לראות משום הסכמה מודעת לעסקה וליכולתו ולכשירותו של אביהם המנוח להתקשר בעסקה שכזו. בהקשר האמור, הפנו התובעים לתצהיר התובע שסיפר כיצד הנתבע 2 הגיע עם המנוח כחודשיים לאחר חתימת ההסכם והיה נוכח בעת שהמנוח שילם לתובע 43,000 ₪ על חשבון התמורה. גם במעמד זה, כך נטען, לא הביע הנתבע 2 כל התנגדות לעסקה (בהקשר זה הפנו התובעים לתשובות 8 ו- 9 לשאלון שהופנה אל הנתבע 2).

על שום כך טענו התובעים שכל טענות הנתבעים בדבר הסכם כביכול "שנולד בחטא" הן טענות חסרות בסיס שנולדו לאחר מות המנוח ואשר כל מטרתן היא התחמקות הנתבעים מתשלום יתרת התמורה המגיעה לתובע כדין ועל פי הסכם המכר.

ג.
התובעים טענו כי טענת הנתבעים על כך שבעת חתימת ההסכם סבל המנוח מדמנציה מתקדמת ומשורה ארוכה של מחלות שמנעו ממנו להיות מודע למעשיו, היא טענה חסרת בסיס אשר דינה להדחות.

התובעים הפנו למסמכי האשפוז של המנוח בבית החולים מיום 26.1.10 ועד ליום 2.2.10 (מספר ימים לפני חתימת הסכם המכר ביום 7.2.10) שם נרשם כי המנוח "בן 87 צלול ועצמאי". מכאן, טענו התובעים עולה בבירור שבזמן חתימת ההסכם היה המנוח צלול, עצמאי והבין את הנעשה סביבו וכל טענת הנתבעים כאילו סבל מדמנציה מתקדמת דינה להדחות. עוד בהקשר האמור, טענו התובעים כי דין טענת הנתבעים בדבר בטלות ההסכם בשל היעדר גמירות דעת של המנוח ("לא נעשה דבר") להדחות.

בנוסף, הפנו התובעים למסמכי האשפוז של המנוח מיום 28.11.10 (כתשעה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר) שם, לטענתם, נאמר לראשונה כי המנוח סבל מדמנציה.

ד.
התובעים טענו כי טענות הנתבעים באשר לכך שהמחיר שבו נמכרה הדירה הינו שערורייתי, מופקע ומהווה עושק של המנוח, הן טענות שהוכחו כמופרכות וכחסרות בסיס. התובעים הפנו לחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם שם הוערך שווי הנכס, נכון למועד חתימת הסכם המכר, בסך של 553,000 ₪ (כאשר, כזכור, סכום התמורה בהסכם המכר הועמד על 560,000 ₪).

באשר לסכום השומה הנמוך יותר בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעים (370,000 ₪), טענו התובעים כי ההפרשים בין שתי השומות נובעים ממספר סיבות: שמאי הנתבעים מעולם לא ביקר בנכס; השמאי ציין כי רמת הגימור של הדירה אינה ידועה לו ולכן הוא לוקח בחשבון רמת גימור רגילה; שמאי הנתבעים לא התייחס לזכויות בניה נוספות הקיימות בנכס ולשוויין; השמאי לא התייחס למיקום הדירה ולהיותה דירה בקומת קרקע ופינתית; השמאי מטעם הנתבעים אמנם התייחס לעסקאות שהיו בדירות דומות בין השנים 2009- 2010 אולם לא ציין את כתובות הנכסים. על שום כך, טענו התובעים, יש להעדיף את
חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם על פני חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים.

ה.
באשר לטענות הנתבעים בדבר עושק והשפעה בלתי הוגנת, טענו התובעים כי יסודות העושק אינם מתקיימים בענייננו. התובעים הפנו לתצהיריהם של מר מזרחי ושל הגב' כרמי לפיהם מצבו של המנוח בזמן חתימת ההסכם היה טוב, המנוח היה מודע למעשיו והיה מעוניין ברכישת הנכס הספציפי. עוד נטען כי הדירה הינה בבעלותו הפרטית של התובע והוא מכר אותה באופן פרטי ולא במסגרת תפקידו כמתווך. מכל מקום נטען כי לא חל איסור על מתווך למכור נכס באופן פרטי. באשר למחיר הדירה, נטען כי לא הוכח, כאמור, שמדובר בתנאי עסקה בלתי סבירים ו/או בלתי הגיוניים וזאת לאור השומה מטעם התובעים לפיה, כאמור, שווי הדירה במועד הרלוונטי היה 553,000 ₪.

ו.
באשר לטענות הנתבעים על היות ההסכם בלתי מוסרי ו/או בלתי חוקי, טענו התובעים כי המדובר בהסכם מכר דירה כשפרטי העסקה היו ידועים למנוח ואף תוכן ההסכם הוקרא והוסבר לו ובמעמד החתימה אף נכח בן משפחה של המנוח.

ז.
בהמשך סיכומיהם פרטו התובעים את הנזקים שלטענתם נגרמו להם במידה ויקבע כי יש לאכוף את ההסכם: יתרת התמורה שטרם שולמה בעבור הדירה בהתאם להסכם המכר; פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם בהתאם לחוזה המכר; הפסדי שכירות ותשלומי אחזקה; הוצאות משפט; ולחילופין, במידה ויקבע כי אין לאכוף את ההסכם על היורשים: אובדן הפטור ממס שבח; פיצוי בגין הפרת הסכם; הפסדי שכירות ותשלומי אחזקה; הוצאות משפט.

9.
תמצית טענות הנתבעים בסיכומיהם

א.
הנתבעים טענו כי יש לבטל את הסכם המכר בשל פגמים שנפלו בכריתתו, ובכלל אלה, העדר גמירות דעת של המנוח - "לא נעשה דבר"; עושק והשפעה בלתי הוגנת; והטעייה. הנתבעים טענו כי במידה ויקבע כי אכן דין ההסכם להתבטל אזי יש להורות על סעד של השבת הכספים ששילם המנוח לתובעים עבור הדירה (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק), ולסכום זה יש להוסיף את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם למקרה של ביטול ההסכם כדין בסך של 56,000 ₪.

לחילופין, ובמידה ויקבע כי בנסיבות העניין יש לאכוף את הסכם המכר, טענו הנתבעים כי מתקיים החריג הקבוע בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן – "חוק התרופות") ולפיו אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. ולחילופין, יש לקבוע כי ניתן לאכוף את ההסכם תוך התערבות בחלק מתנאיו, בהתאם להוראת סעיף 4 לחוק התרופות. הנתבעים בקשו כי בית המשפט יתערב בהסכמת הצדדים בחוזה לעניין גובה התמורה עבור הדירה, באופן שבו יקבע שהכספים אותם כבר שילם המנוח לתובעים מהווים תמורה מלאה בעבור הנכס. במקרה כזה הרי שהסעד המבוקש הוא מסירת החזקה בדירה ליורשי המנוח ללא תשלום נוסף כלשהו מצידם. כן עתרו הנתבעים לכך שהתובעים ישלמו להם דמי שימוש ראויים עד למסירת החזקה בפועל.

ב.
הנתבעים הדגישו כי הם פנו לבאת כח התובעים בבקשה לביטול ההסכם עוד ביום 1.3.11, לפני פטירת אביהם המנוח. לטענתם, באת כוחם פנתה בעניין זה בשיחה טלפונית לגב' כרמי, והאחרונה הבטיחה כי תשוב אליה עם מענה אולם לא עשתה כן.

ג.
הנתבעים טענו לבטלות הסכם המכר. ראשית, נוכח העדר גמירות דעתו של המנוח להתקשר בהסכם מסוג זה. הנתבעים טענו כי בהתאם לדוקטרינה ש"לא נעשה דבר" הרי שניתן להורות על בטלות חוזה חרף חתימתו, וזאת כשמוכח שהמתקשר בהסכם לא היה כשיר משפטית לחתום עליו ונעדר את גמירות הדעת הנדרשת. בהקשר האמור הפנו הנתבעים לחוות דעתו של ד"ר וייל וכן למסמכי האשפוז השונים בעניינו של המנוח.

ד.
שנית, טענו הנתבעים לבטלות ההסכם נוכח פגמים שנפלו בכריתתו:


עושק והשפעה בלתי הוגנת – הנתבעים טענו כי בענייננו מתקיימים יסודות העושק הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן – "חוק החוזים"). לתמיכה בטענתם, הפנו הנתבעים הן לחוות הדעת הרפואית של ד"ר וייל באשר למצבו הרפואי ולכשירותו של המנוח בעת חתימת ההסכם כאמור, והן לחוות הדעת השמאית מטעמם באשר לשווי האמיתי של הדירה ולעסקאות בדירות אחרות שנערכו במועדים סמוכים למועד העסקה שבה התקשר המנוח וטענו כי תנאי העסקה הינם בלתי הוגנים ובלתי סבירים באופן שיש בו משום ניצול מצוקתו ומצבו של המנוח.

טעות והטעייה
– הנתבעים טענו כי בענייננו מתקיימים יסודות ההטעיה בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים. נטען כי ההטעיה בענייננו נסבה על מחיר הדירה, וכי מדובר על טעות של ממש, ולא לטעות בכדאיות העסקה. הנתבעים הדגישו את יחסי הכוחות בין הצדדים בענייננו. הם הצביעו על חוסר ניסיונו, מצוקתו וחולשתו של המנוח שגרמו לו להסתמך על המצג שהתובעים הציגו לו. בהקשר האמור, טענו הנתבעים כי התובעים לא עמדו בחובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח סעיף 15 לחוק החוזים, שהינה נגזרת של חובת תום הלב. נטען כי התובעים לא נהגו בהגינות מינימאלית כלפי המנוח שהיה בנקודת נחיתות ברורה.

ה.
על שום כך, ובהתאם לסעיף 21 לחוק החוזים, טענו הנתבעים כי דין ההסכם ביטול וכי קמה להם הזכות להשבה. הנתבעים טענו כי יש להורות על השבת הכספים ששילם אביהם המנוח (303,000 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הנתבעים טענו כי בכל מקרה התובעים אינם זכאים לפיצויים כלשהם, הן לאור העדר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בסעד זה בשל שוויו כאמור לעיל, והן לאור התנהלות התובעים שאינה מזכה אותם בפיצוי.

ו.
לחילופין, טענו הנתבעים שככל שבית המשפט יקבל את טענות התובעים ויורה על אכיפה אזי יש לקבוע תנאים לאכיפה בהתאם להוראת סעיף 4 לחוק התרופות ולהצהיר כי מלוא התמורה הראויה עבור הדירה כבר שולמה לתובעים וכי על האחרונים להעביר את מלוא הזכויות בדירה לידי הנתבעים לאלתר ללא כל תשלום נוסף. בכל מקרה, טענו הנתבעים כי מכלול נסיבות העניין מלמד כי בענייננו האכיפה אינה צודקת וכי יש להימנע ממנה בהתאם להוראת סעיף 3(4) לחוק התרופות.

ז.
באשר לסעדים שביקשו התובעים, טענו הנתבעים כי חלק מהסעדים סותרים האחד את משנהו ואינם יכולים לדור בכפיפה אחת: שכן, הזכאות לפיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 13.1 להסכם המכר קמה רק לאחר ביטולו של ההסכם ולא ניתן לתבוע את הפיצוי במקרה של אכיפת ההסכם; הוא הדין, לעניין סעד הפיצוי בגין אובדן דמי שכירות ואחזקה שאינו יכול לדור גם הוא בכפיפה אחת עם סעד של אכיפה, שכן אם יקבע כי ההסכם נאכף אזי התובעים הם שחבים דמי שימוש לנתבעים. נטען כי חלק מהסעדים המבוקשים מהווה כפל פיצוי.

הנה כי כן, הנתבעים טענו כי הסעד היחיד שיכול להתבקש על ידי התובעים במקרה של אכיפה הינו השלמת יתרת התמורה בסך 257,000 ₪, אלא, שלטענת הנתבעים גם במקרה כזה על בית המשפט להתערב בסכום התמורה ולהתאימו לשווי השוק, וכן לקזז את דמי השימוש הראויים עבור התקופה בה המשיכו התובעים להחזיק בדירה ועד למסירתה בפועל לידי הנתבעים.

10.
דיון והכרעה

א.
בטרם אדון ואכריע בתביעה לגופה, אסיר מן הדרך את הטענות המקדמיות שהעלו הנתבעים:

הטענה בדבר חוסר סמכות העניינית לדון בסעד הפיצויים לו עתרו התובעים בתביעתם:

טענת הנתבעים היא, כאמור, כי הסמכות העניינית לדון בסעד אכיפת הזכויות בדירה נתונה לבית משפט זה, אך לא כן באשר לפיצויים הכספיים להם עתרו התובעים שעל פי שוויים אינם מצויים בגדר סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי.

הלכה פסוקה היא כי המבחן הקובע לעניין סמכותו העניינית של בית המשפט הוא מבחן הסעד (ראו, למשל, ע"א 510/82 רינה חסן נ' יפה פלדמן, פ"ד לז(3) 1, 12 (1983); ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529, 534 (2004)).

הסעדים המבוקשים בכתב התביעה המתוקן בתיק שלפני הם אכיפת הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין המנוח לבין התובעים ביום 7.2.10, וחיוב הנתבעים לשלם לתובעים פיצויים בגין הפרת ההסכם (הן פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 13.1 להסכם בסך 56,000 ₪, והן פיצויים בגין נזקים עקיפים נטענים עקב הפרת ההסכם בסך של כ- 50,000 ₪).

כאמור, אין חולק כי הסעד העיקרי המבוקש על ידי התובעים בתיק זה הוא אכיפת הסכם המכר. הערכאה המוסמכת לדון בתביעה לאכיפת הסכם מכר הינה בית המשפט המחוזי (ראו, למשל, ע"א 476/88 אשתר שושנה נ' נפתלי עליזה, פ"ד מה(2) 749 (1991)).

אשר לסעדים הכספיים המבוקשים בתיק זה הרי שבנסיבות העניין בית משפט זה מוסמך לדון גם בהם בין מכוח הלכת הטפל והעיקר (ע"א 145/58 קלקודה נ' "אגד", פ"ד יג(1) 260 (1959); רע"א 8323/05 אולמי אחוזת אסתר בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל תק-על 2005(3) 3074 (2005)), ובין מכוח סמכותו הנגררת של בית המשפט כאמור בסעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984. כאשר כל העובדות הנוגעות לעניין ההפרה הנטענת ולעניין הסעדים הכספיים פרוסות בפני
בית המשפט, והדברים שלובים וקשורים זה בזה, נראה לי כי הפרדת הדיון בסעדים השונים נוגדת את ההגיון ואת השכל הישר.

אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעים לחוסר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בסעדים הכספיים.

הטענה בדבר סילוק התביעה כנגד הנתבע מס' 2
:

עיון בכתב התביעה המתוקן בתיק שלפני מעלה כי אין בפי התובעים עילת תביעה כלשהי הנוגעת לנתבע מס' 2 באופן אישי. התובעים אף אינם עותרים לסעד אישי כנגדו. כל הטענות שבפי התובעים מתייחסות למנוח עמו חתמו על הסכם המכר, ומשזה הלך לעולמו מופנות הטענות והסעדים כלפי עזבון המנוח, באמצעות ילדיו. אין בפי התובעים טענה כלפי הנתבע מס' 2 באופן אישי. סבורני כי מלכתחילה לא היה מקום להגשת התביעה כנגד הנתבע מס' 2 באופן אישי.

אשר על כן אני מורה על דחיית התביעה שהוגשה כנגד הנתבע מס' 2, יוסף ירקוני
, באופן
אישי.

ב.
שווי הנכס

שאלת שוויה הריאלי של הדירה שנמכרה למנוח ביום 7.2.10, המועד בו נחתם ההסכם, לעומת גובה התמורה המוסכמת, הינה קריטית לבחינת התקיימותם של פגמים בכריתת החוזה, ובענייננו - עושק או הטעייה.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחוות הדעת השמאיות שלפני לעניין שווי הדירה הנדונה, הגעתי למסקנה כי אין בידי כלים לבסס עליהם קביעה באשר לשוויה הריאלי של הדירה.

עיון בחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים מעלה כי שתי חוות הדעת הן סבירות ומתקבלות על הדעת. הלכה למעשה, כל שמאי תומך את חוות דעתו במספר עסקאות שבוצעו בזמנים הרלוונטיים לתובענה, ברחובות סמוכים ובנכסים שגודלם
כגודל הדירה נשוא התובענה. שווי הנכסים שעליהם הסתמך השמאי מטעם התובעים, נע בין 350,000 ₪ לעסקה הזולה ביותר, ל- 390,000 ₪ ליקרה ביותר. הסכומים שצוינו עבור עסקאות בדירות דומות באותו זמן מטעם הנתבעים, נעים בטווח המחירים שבין 300,000 ₪ לבין 390,000 ₪. הנה כי כן, ניתן להיווכח כי השמאים מטעם שני הצדדים הפנו לעסקאות בסכומים דומים.

כזכור, שמאי התובעים הגיע למסקנה כי שווי הדירה בעת הרלוונטית עמד על 553,000 ₪, ואילו השמאי מטעם הנתבעים הגיע למסקנה כי שווי הדירה עמד על 370,000 ₪ בלבד.

בהתאם להסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים, כאמור לעיל, נותרו חוות הדעת של השמאים כפי שהן מבלי שהשמאים נחקרו בחקירה נגדית על חוות דעתם.

מקובלים עלי דברי השמאי מטעם התובעים, מר משה סגל במכתבו מיום 5.11.13. במכתבו, הציג מר סגל מספר הסברים אפשריים לפער באשר לשווי הדירה בין חוות הדעת של שני הצדדים. בין היתר, כאמור, ציין שמאי התובעים כי השמאי מטעם הנתבעים לא ביקר בתוך הדירה, שמאי הנתבעים העריך כי רמת הגימור בדירה היא רגילה ולא התייחס לכך שהדירה הינה ברמת גימור גבוהה בשל שיפוצים שנערכו בה. בנוסף, שמאי הנתבעים לא התייחס בחוות דעתו להיות הדירה פינתית ובעלת גישה נוחה במיוחד, כן הוא לא התייחס לפוטנציאל לשימוש מסחרי בדירה עם אפשרות לבניית כניסה נפרדת וכן לא העריך את שווי זכויות הבנייה הקיימות בדירה ואשר נתונות למימוש בקלות יחסית.

במצב דברים זה, סבורני כי לא ניתן לקבוע את שווי הדירה במועד הרלוונטי לעריכת העסקה בהתאם לאף אחת משתי חוות הדעת שהונחו בפני
בית המשפט. על כן, נראה לי כי הדרך הנכונה בנסיבות אלה תהיה להעריך את שווי הנכס במחיר שהוא בין המחיר הגבוה שהציעו התובעים (553,000 ₪) לבין המחיר הנמוך שהציעו הנתבעים (370,000 ₪).

לפיכך אני קובע כי שווי הדירה במועד הרלוונטי היה 461,500 ₪.

כזכור, בהתאם להסכם עליו חתמו הצדדים, הדירה נמכרה למנוח תמורת סך של 560,000 ₪. היינו, קיים פער של כ- 100,000 ₪ (או כ-
20%) בין המחיר הריאלי של הדירה במועד הרלוונטי לבין המחיר שבו היא נמכרה למנוח בפועל.

סבורני כי פער בגובה כזה אינו נופל בגדר תנאי עסקה בלתי הוגנים ובלתי סבירים באופן קיצוני העולים כדי "עושק" וניצול המנוח על ידי התובעים. נראה לי כי בנסיבות העניין מדובר בטעות בכדאיות העסקה.

ג.
מצבו הקוגניטיבי של המנוח בעת כריתת ההסכם

סעיף 2 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב – 1962
(להלן – "חוק הכשרות") קובע ש"כל אדם כשר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או ב

פסק דין
של בית משפט". הנה כי כן, נקודת המוצא היא כי המנוח היה כשיר, ככל אדם, להתקשר בהסכם עם התובעים והוא עשה כן מרצון ומתוך הבנת הדברים. ברי כי על הטוען אחרת (ובענייננו הנתבעים הם הטוענים אחרת) להוכיח בראיות שדי בהן להטות את מאזן ההסתברויות כי המנוח היה במצב קוגניטיבי ששלל ממנו את הרצון החופשי והיכולת להתקשר בהסכם.

לשם בחינת מצבו הקוגניטיבי של המנוח בעת חתימת הסכם המכר בחנתי את חוות הדעת הרפואיות שהוגשו מטעם הצדדים וכן את החומר הרפואי שהוגש בעניינו של המנוח. בטרם אפרט את מסקנתי לגוף העניין, אציין ואדגיש כי במסגרת ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, כאמור, הסכימו הצדדים להגיש את חוות הדעת מבלי שהמומחים יעמדו לחקירה נגדית עליהן בבית המשפט.

במצב דברים זה, ולאחר עיון ובחינת חוות הדעת שעיקרן הובא לעיל, הגעתי למסקנה כי אני מעדיף את חוות הדעת הרפואית שהוגשה מטעם הנתבעים, היינו את חוות דעתו של ד"ר וייל.

ראשית
, עיון בחוות דעתו של ד"ר וייל מעלה כי מדובר בחוות דעת מפורטת המבוססת על מסמכים רפואיים רבים בעניינו של המנוח. מסקנתו של ד"ר וייל כי סביר שהמנוח סבל מדמנציה מסוג אלצהיימר שהינה הדרגתית נראית לי מסקנה סבירה. זאת בעיקר לאור העובדה שאכן אין בעברו הרפואי של המנוח עדות לאירוע חריג וטראומטי דוגמת אירוע מוחי. לכן אך סביר שהמנוח חווה הליך הדרגתי דגנרטיבי שמאפיין דמנציה סנילית, אלצהיימר, כפי שהוסבר בעמ' 2 לחוות דעתו של ד"ר וייל. מסמכי האשפוז בעניינו של המנוח מראים כי לראשונה אובחנה הדמנציה בחודש נובמבר 2010, וכי דווקא במועד הקרוב לחתימת ההסכם לא נכתב במסמכי האשפוז דבר על תהליך דמנטי כלשהו. ולא זו בלבד, אלא שנכתב כי המנוח צלול ועצמאי. כך גם מקובל עלי ההסבר שבפי ד"ר וייל על כך שהדמנציה בגיל הזקנה היא הדרגתית עם התחלה סמויה והתדרדרות איטית וקושי להצביע על מועד תחילת המחלה.

שנית
, קביעותיו החד משמעיות והפסקניות של המומחה הרפואי מטעם התובעים, פרופ' קריינין, לפיהן האמור במסמכי האשפוז של המנוח "שולל לחלוטין" את האבחנה של דמנציה אלצהיימר "ומאפשר לקבוע ברמת סבירות גבוהה מאוד כי בעת החתימה על ההסכם לא סבל מר צ'לבי ז"ל מירידה קוגניטיבית אשר הייתה יכולה לפגוע ביכולתו להבין משמעות העסקה והשלכותיה והוא היה כשיר לחתום (...)" אינן סבירות בעיני. סבורני כי לאור סממניה ומאפייניה הרבים של מחלת הדמנציה ולאור הבעיות הרבות מהן סבל המנוח בגילו המתקדם ואשפוזיו התכופים בסמוך לחתימת ההסכם, הרי שקביעה כה פסקנית וחד משמעית כי המנוח לא היה דמנטי כלל בעת חתימת ההסכם והיה כשיר לחתום הינה קביעה בעייתית שאינני יכול לבסס עליה את הכרעתי. לצד כל זאת, עלינו לזכור כי המנוח אינו בין החיים ומסקנות שני המומחים הרפואיים הן בגדר הערכות בדיעבד שאינן יכולות להיות חד משמעיות.

במצב דברים זה, ומאחר שהמומחים לא נחקרו על חוות דעתם, אני נוטה להעדיף את חוות דעתו של ד"ר וייל.

הואיל ואנו מצויים במסגרת הליך אזרחי, סבורני כי הנתבעים הטו את מאזן ההסתברויות באשר למצבו הקוגניטיבי של המנוח בעת חתימת ההסכם לכיוון עמדתם, ואני קובע שבעת חתימת הסכם המכר סבל המנוח מדמנציה בדרגה כלשהי.

אלא, שגם ד"ר וייל לא קבע, ולא יכול היה לקבוע, באופן חד משמעי שבעת חתימת ההסכם היה המנוח דמנטי ברמה ששללה ממנו את היכולת להבין ולהתקשר בהסכם שבו התקשר בפועל. ד"ר וייל קבע בחוות דעתו כי "סביר מאוד" שהמנוח לא היה כשיר לחתום, אולם לא ניתן לקבוע את הדברים בוודאות שכן המנוח לא הועמד לבדיקת המומחה בזמן אמת וכל שיש בפני
נו הן הערכות המבוססות על המסמכים הרפואיים שנערכו במועדים הקרובים למועד חתימת ההסכם.

על שום כל אלה, ועל אף שהנתבעים הטו את מאזן ההסתברויות לכיוון עמדתם שהמנוח אכן היה דמנטי בעת חתימת ההסכם, סבורני שלא עלה בידיהם להוכיח את רמת הדמנציה ממנה סבל המנוח במועד הרלוונטי.

אשר על כן, סבורני כי לא ניתן לקבוע שרמת הדמנציה ממנה סבל המנוח בעת חתימת ההסכם היתה כזו ששללה ממנו את היכולת להבין את מעשיו ונטלה ממנו את כשירותו להתקשר בהסכם. על שום כך חלה כאן ברירת המחדל שבסעיף 2 לחוק הכשרות, כמצוטט לעיל.

ד.
ידיעת בנו של המנוח על העסקה "בזמן אמת" ואי הבעת התנגדות במועד

למסקנותי על כך שהדירה נמכרה למנוח במחיר שאינו גבוה במידה בלתי סבירה ממחיר השוק וכי לכל היותר עסקינן בטעות בכדאיות העסקה; ועל כך שהמנוח היה דמנטי בעת חתימת ההסכם אולם לא הוכח כי לא הבין את מעשיו ולא היה כשיר להתקשר בהסכם, מצטרפת גם ידיעת בנו של המנוח אודות העסקה בזמן אמת והימנעותו מלהביע התנגדות במועד.

מהראיות שהונחו בפני
עולה כי בנו של המנוח, מר יוסף ירקוני
, ידע אודות רכישת הדירה על ידי אביו סמוך לאחר חתימת ההסכם והוא לא הביע התנגדות לכך. בנו של המנוח אף התלווה אל המנוח ביום 7.4.10, כשהאחרון הלך לשלם לתובע חלק מן התמורה המוסכמת עבור הדירה (ראו: בסעיפים 23 ו- 27 לתצהיר התובע אריה רוואש
; סעיפים 15 – 17 לתצהיר הנתבע יוסף ירקוני
). הוא אף התלווה למנוח פעם נוספת כשהמנוח פנה לתובע בבקשה לארכה בהעברת התשלום (ראו: בסעיף 30 לתצהיר התובע אריה רוואש
). למעשה, הפעם הראשונה שבה, לשיטת הנתבעים, הועלתה התנגדות כלשהי לעסקה היתה בשיחה טלפונית שניהלה באת כוחם ביום 1.3.11 עם באת כח התובעים בעניין ביטול ההסכם (כעשרה ימים לפני פטירת המנוח, ולמעלה משנה לאחר כריתת ההסכם) (בסעיף 33 לכתב ההגנה המתוקן).

אי הבעת ההתנגדות על ידי בני משפחת המנוח במועד ביצוע העסקה ובמשך למעלה משנה לאחר חתימת הסכם המכר מחזקת את המסקנה כי המנוח התנהל באופן עצמאי וקיבל את החלטותיו בעצמו וכי רק בסמוך למועד פטירתו החלו בני המשפחה להתערב ולסייע לו. כך גם מעידים מסמכי האשפוז מחודש נובמבר 2010. הבקשה למינוי אפוטרופוס למנוח הוגשה לבית המשפט בסמוך לפטירת המנוח, ביום 1.3.11 (סעיף 34 לתצהיר יוסף ירקוני
).

ה.
לא הוכחו יסודות עילת העושק ו/או פגמים אחרים שיש בהם להביא לביטול ההסכם

הלכה היא, כי ביטולו של הסכם, או תנאי בו, מחמת שההתקשרות בהסכם הייתה נגועה בעושק, מותנה בקיומם של שלושה תנאים: "חולשתו" של אחד המתקשרים הבאה לכלל ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית, או בחוסר ניסיון; מודעותו של המתקשר ל"חולשה" זו, וניצולה לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל [סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973].

עילת הביטול האמורה קמה בהתקיים שלושת היסודות האמורים יחדיו. עוד נקבע שכל אחד מן היסודות האמורים צריך להתקיים במלוא תוקפו. קיומה של מצוקה קשה של המתקשר או חולשה חמורה אחרת שלו, אינן גורעות מן הצורך להצביע על קיומם של תנאים "הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" [ראו, למשל, ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ ואח', פ"ד מ(4) 533, 541 (1986); ע"א 3156/98 יצחק בן ישי נ' אלכס ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939 (1999); ע"א 403/80 חי סאסי נ' נעימה קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767 (1982); ע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ, פ"ד מח(4) 749, 756 (1994)].

לאור מסקנותי בעניין שווי הנכס ומכירתו במחיר שאינו גבוה במידה כזו העולה לכדי תנאי גרוע במידה בלתי סבירה מן המקובל; ובעניין כושרו הקוגניטיבי של המנוח שסביר להניח כי אכן היה דמנטי בדרגה כלשהי בעת חתימת ההסכם אולם לא הוכח כי סבל מדמנציה בדרגה חמורה "ומצוקה" ששללו ממנו את כושר ההבנה, ההחלטה והרצון להתקשר בסוג כזה של הסכם; ולאור העובדה שלא הוכחה מודעות של התובעים לחולשה ומצוקה של המנוח שבעטיה הוא לא היה כשיר להתקשר בהסכם; ומאחר שהתובע פגש בבנו של המנוח בזמן אמת והבחין כי זה מודע לקיום העסקה והיה נוכח בהעברת חלק מתשלום התמורה מן המנוח לתובע. על שום כל אלה, מסקנתי היא כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי התקיימו יסודות העושק, ו/או כל פגם אחר המצדיק את ביטול ההסכם. על שום כך אני עומד להורות על אכיפת ההסכם כפי שביקשו התובעים בתביעתם.

לאור האמור לעיל הרי שלפנינו הסכם מחייב שנכרת לאחר משא ומתן בין הצדדים. התמורה המוסכמת אמנם גבוהה יחסית אולם לגביה ניתן לומר, לכל היותר, כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה בביטול החוזה [סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973]. על שום כך אין מקום להורות על אכיפה בתנאים תוך התערבות בשיעור התמורה, כפי שביקשו הנתבעים כאמור לעיל.

בנסיבות אלה, ובהתאם להסכם המכר, על הבאים בנעלי המנוח לשלם לתובעים את יתרת התמורה המוסכמת, שטרם שולמה על ידי המנוח, היינו, סך של 257,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה (23.11.11) ועד לתשלום המלא בפועל (זאת, לאור העובדה שהתובעים לא עתרו בתביעתם לחייב את הנתבעים בריבית והפרשי הצמדה מהמועד בו היה על המנוח לשלם את יתרת התמורה בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם המכר).

ו.
הסעדים הנוספים להם עתרו התובעים

באשר לפיצוי המוסכם:


סבורני כי בהקשר זה הדין עם הנתבעים שאין להורות הן על אכיפת ההסכם והן על תשלום פיצוי מוסכם. עיון בהוראת סעיף 13.1 להסכם המכר שכותרתו "פיצויים מוסכמים" מעלה כי הצד הנפגע זכאי לקבלת הפיצוי המוסכם מן הצד המפר רק במקרה של ביטול כדין של ההסכם, ובלשון הסעיף "הפר צד להסכם זה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה, ובשל כך ביטל כדין הצד שכנגד את ההסכם, ישלם הצד המפר לצד האחר פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסכום השווה ל- 56,000 ₪ (חמישים וששה אלף) מהתמורה".

משהוריתי על אכיפת ההסכם אין התובעים זכאים לפיצוי המוסכם. אני דוחה את בקשת התובעים ליתן להם סעד זה.

באשר לפיצויים עבור נזקים עקיפים (הפסדי שכירות והוצאות אחזקת הנכס):


דין טענות התובעים בהקשר זה להדחות.

משהוריתי על אכיפת ההסכם, הרי שאין עוד מקום לדון בטענות התובעים באשר לדמי שכירות ואחזקת הנכס שכן, בהתאם לסעיף 7 להסכם היה על התובעים למסור את החזקה בדירה למנוח עד ליום 15.7.10.

למעלה מן הצורך, אציין כי עיון בתצהיר התובע ובמסמכים שצורפו אליו מעלה כי התובע הוכיח את טענותיו באופן חלקי בלבד. מהמסמכים עולה כי בנכס היו מספר שוכרים בתקופות שונות ששילמו לתובעים דמי שכירות ונשאו באחזקת הנכס (ראו: סעיף 24 לכתב התביעה המתוקן; סעיפים 47 – 50 לתצהיר התובע והמסמכים שצורפו לתצהיר). לו הייתי סבור שדין הטענה להתקבל, ואינני סבור כך, כי אז לכל היותר הייתי פוסק לתובעים פיצויים עבור אובדן דמי שכירות למשך שלושה וחצי חודשים בלבד (מיום 15.7.10, מועד מסירת החזקה בדירה למנוח על פי ההסכם, ועד ליום 1.11.10, שאז נחתם הסכם שכירות בין התובעים לבין מר יצחק סייג בהתאם למסמכים שצורפו), וזאת בסך 1,700 ₪ לחודש.

אשר על כן, אני דוחה את בקשת התובעים לזכותם בפיצויים בגין נזקים עקיפים שנגרמו להם, לטענתם
.

באשר להחזר בגין הוצאות משפטיות (שכר טרחת השמאי ואגרת בית המשפט):


נושאים אלה יובאו בחשבון במסגרת הסכום הכולל שאפסוק לתובעים בהמשך כהוצאות.

ז.
באשר לעתירת הנתבעים לקבלת דמי שימוש ראויים

לאור מסקנותי הנ"ל הרי שהתביעה לביטול ההסכם נדחית.

בכתב ההגנה המתוקן ובסיכומיהם עתרו הנתבעים לסעד חלופי, היינו, כי אם בית המשפט יורה על אכיפה, בקשו הנתבעים לחייב את התובעים להחזיר להם את דמי השימוש הראויים בדירה עד להעברת הזכויות בה על שם המנוח.


סבורני כי מן הדין להעניק לנתבעים את הסעד החלופי האמור באופן חלקי.


הוכח מן המסמכים שצרף התובע לתצהירו כי הדירה היתה מושכרת במשך תקופות מסוימות לשוכרים שונים. לא מצויים בפני
כל הסכמי השכירות שהיו במהלך השנים. מונח בפני
הסכם שכירות אחד (נספח ט"ו לתצהיר התובע) שהתייחס לתקופה שמיום 1.11.10 ולמשך שנה, ובו צוינו דמי שכירות בסך 1,700 ₪ לחודש.


אשר על כן, ובהתאם לחומר הראיות שבפני
, אני קובע כי עיזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל זכאי לקבל מהתובעים דמי שימוש בסך 20,400 ₪ (1,700 ₪
x
12 חודשים).
לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה מאמצע התקופה, היינו מיום 1.5.2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

11.
אחרית דבר


אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:


א.
התביעה שבתיק אזרחי 43550-11-11 מתקבלת באופן חלקי.

ב.
אני מורה על אכיפת הסכם המכר שנכרת ביום 7.2.10 בין התובעים אריה ומוריאל רוואש
מצד אחד לבין המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל מצד שני.

ג.
אני מחייב את עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל
, באמצעות יורשיו הגב' רבקה פיקהולץ ומר יוסף ירקוני
, לשלם לתובעים סך של 257,000 ₪ בגין יתרת התמורה שטרם שולמה עבור הדירה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (23.11.11) ועד לתשלום המלא בפועל.

ד.
אני דוחה את תביעתם של התובעים בתיק אזרחי 43550-11-11 כנגד הנתבע מס' 2, מר יוסף ירקוני
, באופן אישי.


התובעים, אריה ומוריאל רוואש
, יחד ולחוד, ישלמו למר יוסף ירקוני
הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ה.
בד בבד עם קבלת מלוא יתרת התמורה המוסכמת, כאמור לעיל, יעבירו התובעים, אריה ומוריאל רוואש
, את הזכויות בדירה שברחוב ויצמן 26/1 בקרית מוצקין, הידועה כגוש 10428 חלקה 142/8, על שם עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל
.


ו.
התביעה שבתיק אזרחי 26086-04-12 מתקבלת באופן חלקי.

ז.
אני מחייב את אריה ומוריאל רוואש
, יחד ולחוד, לשלם לעזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל
באמצעות יורשיו הגב' רבקה פיקהולץ ומר יוסף ירקוני
, דמי שימוש ראויים בעבור השימוש שעשו בדירה בסך 20,400 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה מיום 1.5.2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

ח.
עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל
ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 24,000 ₪.

פסק דין
זה מסיים את הטיפול בשני התיקים, הן ת.א. 43550-11-11 והן
ת.א. 26086-04-12. על המזכירות לסגור את התיקים האמורים גם בנט המשפט
.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.


ניתן היום,
כ"ח ניסן תשע"ד, 28 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 43550-11/11 אריה רוואש, מוריאל רוואש נ' עזבון המנוח צ'לבי ירקוני ז"ל, יוסף ירקוני (פורסם ב-ֽ 28/04/2014)