פסקי דין על מוחמד מובארכה | פסקי דין על אחמד עווד | פסקי דין על חאמד חדאד | פסקי דין על מחמוד עווד ואח' |

9597-06/10 א     07/04/2014




א 9597-06/10 מוחמד מובארכה נ' אחמד עווד, חאמד חדאד, מחמוד עווד ואח'








בית משפט השלום בעכו



ת"א 9597-06-10 מובארכה נ' עווד ואח'




בפני

כב' השופט
ג'מיל נאסר


תובעים

מוחמד מובארכה


נגד

נתבעים
1.אחמד עווד
2.חאמד חדאד
3.מחמוד עווד
4.מחמוד חזבון
5.מוחמד חזבון
6.אבראהים חזבון
7.עלי חזבון
8.חוסין חזבון
9.אחמד אסלאן
10.חסן אסלאן
11.גאזי אסלאן
12.רוני מור
13.פייסל אסלאן
14.יונס אסלאן
15.בספיה אסלאן
16.ג'אוהר אחמד
17.עבד עבד אל עאל
18.אסעד עבד אל עאל
19.עוסמאן עבד אל עאל
20.עבד מוחמד
21.פרידון איראני
22.איראני חמידה
23.נאזק בהאג'
24.סמיח איראני
25.גלאל איראני



פסק - דין


בפני
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין וחלוקת השימוש בהם (מקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 18137 בשטח 15.849 דונם מאדמות כפר מזרעה, להלן: "חלקה 16" או "החלקה").


אין חולק כי התובע הינו אחד הבעלים הרשום בחלקה הנ"ל (חלקו הנו 834 מ"ר משטח החלקה). הנתבעים הם בעלים, בחלקים שונים, על יתרת שטח החלקה. משלא הצליחו הצדדים, במשך שנים, להגיע לחלוקה מוסכמת בדבר השימוש בחלקה, עתר התובע בתביעתו הנוכחית לפירוק השיתוף בחלקה 16 וחלוקת השימוש בה בעין, זאת בהתאם למפת מדידה שצורפה כנספח ג' לכתב התביעה. לחלופין, עתר התובע למינוי מודד מוסכם מטעם ביהמ"ש לשם חלוקה סופית של השימוש.


בדיון מיום 24.11.11 נעשה ניסיון לסיים את המחלוקת בהסכמה אך הדבר לא צלח. בהמשך לכך, מיניתי ביום 29.5.12 את המודד מר עומר סרחאן, כמומחה מטעם בית המשפט. לאחר שהוגשה חוות דעתו בצרוף תכנית מוצעת לחלוקת השימוש, הפנו אליו ב"כ הצדדים שאלות הבהרה, והוא עליהן השיב. חלק מהצדדים לא השלים עם דעתו של מר סרחאן ולכן הוא נחקר על חוות דעתו ביום 16.1.14. בסיום חקירתו הנגדית, קבעתי את לוח הזמנים להגשת סיכומים (תוך 30 יום סימולטאנית).


תמצית טיעוני הצדדים לתשריט החלוקה:


א.
טיעוני התובע

: התובע מבקש לאמץ כל האמור בחוות דעת המודד מטעם ביהמ"ש; באשר להפרשות, ציין התובע כי המודד פעל בשיטה אחידה לכל השותפים תוך עריכת טבלאות ותחשיבים. גם אם אחוזי ההפרשה אינם שווים, אין בכך כדי לפגום בחוות הדעת שכן תשלומי האיזון נועדו לאזן בין זכויות השותפים, ובהיעדר מחלוקת לעניין תשלומי האיזון (המומחה לא נחקר לגביהם), אין מקום לערער על קביעותיו; המודד השיב בחקירתו הנגדית כי לנתבע 2 דרכים חלופיות להגיע למגרשו (כביש ראשי ודרך אחורית) ולא קיימת מניעה הנדסית או בטיחותית לכניסה מהכביש הראשי (לא הובאה חוות דעת הנדסית מצד נתבע 2 בדבר סכנה לכניסה למגרש מהכביש הראשי); בנוסף, בבקשה להיתר בניה שהגיש נתבע 4 (צורפה לבקשה לצו מניעה) הוא ציין כי דרך הגישה למגרשו היא מהכביש הראשי, אך כיום הוא מנסה לטעון כי דרך גישה זו אינה ראויה.

ב.
טיעוני נתבע 1

: הנתבע מס' 1 מקבל עקרונית את חוות דעת המודד בנוגע למגרש המוצע לו אך מעלה את הטיעונים הבאים: לפי תוכנית החלוקה יקבל נתבע 1 את מגרש 10 בייעוד לבניה בגודל 780 מ"ר נטו + 144 מ"ר במגרש 17 בייעוד חקלאי, קרי סה"כ 924 מ"ר/ 1,331 מ"ר לפי הרשום בלשכת המקרקעין; אחוז ההפרשה משטח נתבע 1 הוא מהגבוהים ביותר ביחס ליתר השותפים בחלקה (30.8%); עפ"י תוכנית החלוקה יאבד הנתבע 1 407 מ"ר משטח החלקה, ומנגד יהיה זכאי לתשלומי איזון בסך 1,721 ₪ בלבד; הכיכר המופיעה בדרך במגרש 19 בתוכנית החלוקה אינה מופיעה בשום תוכנית ואינה חוקית. יש מקום להורות על ביטול הכיכר או לחלופין לפצות את נתבע 1 עבור הפגיעה בשטחו ולספח לו שטח נוסף (ביעוד לבניה או חקלאי); יש לבטל את זכות המעבר (מגרש 24 בתוכנית החלוקה) או לחלופין, להותירה לפי התוואי הקודם, כך שתגיע עד לפינה הפנימית של מגרש 10 ולא תמשיך עד הכיכר, על מנת למזער עד כמה שניתן את הפגיעה בנתבע 1; יש להעלות את תשלומי האיזון באופן שישקף את אחוז ההפרשה הגבוה משטח נתבע 1; יש להורות על הסרת קו הטלפון העילי החוצה את מגרש 10 ולהציבו במקום אחר; יש להורות לנתבע 6 (אברהים חזבון) לפנות את הסככה במגרש 10 שמשמשת אותו כדיר לצאן, כולל הריסה ופינוי פסולת; בהתאם לסע' 38(א) לחוק המקרקעין, תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין ע"י ביהמ"ש, הינו אישור תשריט החלוקה לפי סע' 143 לחוק התכנון והבניה.
ג.
טיעוני נתבע 2

: במגרש 17 בתוכנית החלוקה, שהינו בייעוד חקלאי, קיבל נתבע 2 בעלות על 150 מ"ר מתוך 1,887 מ"ר. המומחה מטעם ביהמ"ש קיבל מינוי לעשות חלוקה בעין של כל שטח חלקה 16, והוא לא השלים את עבודתו, כאשר השאיר את מגרש 17 בייעוד חקלאי, כשטח בבעלות משותפת; משמעות אי חלוקת כל שטח החלקה היום היא כי המחלוקת תצומצם אך לא תוכרע סופית, דבר אשר פותח פתח לתביעות עתידיות בעניין פירוק שיתוף; תוכנית החלוקה כפופה לאישור ועדת התכנון והבניה, וכאשר הכיכר יש בו סטייה ניכרת מהוראות התכנון, יהווה מכשול רציני בפני
אישור תוכנית החלוקה ע"י ועדת התכנון; המומחה חישב את שטח מגרש 5 בתוכנית החלוקה (לאצלאן אחמד וחסן) באופן שלא יופרשו שטחים לטובת דרכים (כמו במקרה של מש' חזבון), וזאת ללא כל אסמכתא, כאשר אצלאן אינם נכללים בפסק הבוררות; לפני החלוקה היה בבעלות נתבע 2 (1,817 מ"ר) משטח החלקה, ולפי הצעת החלוקה של המומחה הוא יהיה זכאי ל- 1,088 מ"ר בייעוד למגורים ו- 150 מ"ר בייעוד חקלאי. עולה כי אחוז ההפרשה לדרכים מהחלקה הינו 3248/15849 (20.5%) בעוד שחלקו הספציפי של נתבע 2 בהפרשה לדרכים הינו 32%. אחוז השטח הכללי בייעוד חקלאי הינו 1892/15849 (12%) בעוד חלקו הספציפי של נתבע 2 150/1892 מ"ר (8%); בהתאם לאחוז ההפרשה מכל החלקה לדרכים, ועפ"י עקרון השוויון, אמור היה להיוותר לנתבע 2 1,452 מ"ר למגורים ו- 227 מ"ר בייעוד חקלאי; רוב הצדדים קנו את הקרקע ממשפחת איראני. בהתאם לאותו תשריט כל הצדדים קיבלו שטח נטו לכן ההפרשה כולה או מרביתה צריכה לחול על משפחת איראני;

המודד קבע תשלומי איזון כאשר הוא מציין כי התשלום למ"ר הוא 160 ₪ ללא שהבהיר כיצד גזר שווי זה. יש לערוך תיקון בתשלומי האיזון לפי 460 ₪ למ"ר.

ד.
נתבע 4

: מבוקש כי ביהמ"ש יאשר את הצעת החלוקה של המומחה מטעם ביהמ"ש ויקבע את תשלומי האיזון לבעלי המגרשים 1, 2, 5, 9 בהקשר לפעולות הפיתוח דרכי הגישה למגרשיהם.
ה.
נתבעים 5 ו- 8

:
נתבעים 5 +8 ביחד עם נתבע 12 מתגוררים במגרש 4 בתוכנית החלוקה שגודלו 750 מ"ר; נתבע 5 רכש מגרש נוסף בגודל 500 מ"ר בכפוף לכך שהשטח יהיה צמוד למגרש, כאשר לפני מס' שנים מכר 200 מ"ר למר אצלאן; הצעת החלוקה גורמת לפיצול 2 מגרשים שבבעלות הנתבעים המתבטאת בחציית כביש (המכונה ע"י המודד "זכות מעבר"), אשר גובל במדרגות העולות לביתו של נתבע 5. אין מקום להמשיך את זכות המעבר מזרחית תוך הפרדת השטח הנוסף שנרכש ע"י נתבע 5; אחד השיקולים שהביאו את המודד לצרף את השטח הנוסף של נתבע 5 (300 מ"ר) לשטח שבבעלות נתבע 13, הינו שעבוד השטח הנוסף לטובת נתבע 13, תמורת הלוואה שנטל נתבע 8 מנתבע 13. לטענת הנתבעים, כל עוד לא הגיע מועד פירעון ההלוואה, אין לצרף את השטח הנוסף לנתבע 13; עצירת זכות המעבר בגבול המערבי של מגרש 13 אינה פוגעת ביתר המגרשים. מגרשים 11, 12, 13, 15 וחלק ממגרש 16, בבעלות נתבע 13 ובני משפחתו ועל כן אין מניעה שיאוחדו המגרשים ותהיה חלוקה פנימית עפ"י שיקול דעת שלהם; קיימת סכנה תחבורתית בהמשך זכות המעבר מזרחית מאחר והיא עוברת בגבול המגרש וליד המדרגות העולות לבית; היציאה לכיוון מזרח ממגרש 14 מסוכנת היה ותשמש כנתיב תחבורה
לכל העוברים; הייעוד של שני המגרשים הוא למגורים ועל כן אין מניעה מצירוף השטח הנוסף למגרש 4.

ו.
נתבע 6

: המומחה מטעם ביהמ"ש מצא "פתרון" לעניין הגישה למגרש 1 במסגרת הדרך (מגרש 6), אשר אין חולק כי דרך זו יש בה קירות ובפועל חסומה ואינה יכולה לשמש דרך גישה לנתבע 6; התיאור שהובא ע"י המומחה, מחייב קביעת דרך גישה למגרש 1 שבבעלות נתבע 6 ולאו דווקא "הפנייתו" לדרך הראשית (שלא ברור אם מחייבת פניה ואם תאושר ע"י רשויות התכנון לצרכים פרטיים) או לדרך הגישה (מגרש 6), כאשר ברור כי הפתרונות הנ"ל אינם ישימים.

ז.
נתבע 7 (מייצג את עצמו)

: מסכים להצעת החלוקה של המודד. הוא מבקש מביהמ"ש להורות למי מהצדדים ישלם הנתבע 7 דמי איזון והדרך בה יושלם התהליך.

ח.
נתבעים 9-11 ו- 13- 21

: הכיכר (במגרש 21) מאושר הן ע"י משרד התחבורה והן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה ומועצה המקומית מזרעה. היתרי הבניה למתחם חאמד סנטר ושוק פייסל אישרו קיומו של הכיכר ובלעדיו לא היה מונפק היתר בניה; עפ"י חוות דעת מהנדס תחבורה ממשרד התחבורה שבדק את הבקשות להיתר, נקבע בוודאות כי הכיכר מספק פתרון תחבורתי מצוין לגבי כל הכניסות והיציאות. כיום, ביטול הכיכר משמעו שינוי מהותי בתנאי היתרי הבניה; הנתבעים מתנגדים לכל שינוי בזכות המעבר. זכות המעבר הקיימת בתוכנית המתאר ואושרה ע"י הוועדה לתכנון ובניה, פותרת בעיה חמורה בשטח וכל שינוי בה עלול להוביל למצוקה. זכות המעבר היא הדרך היחידה למגרשי הנתבעים. אומנם יש קרבה משפחתית בין הנתבעים אבל לכל אחד יש זכות גישה למגרשו בהתאם לתוכנית החלוקה; טענת נתבע 2 בסיכומיו שנתבע 5 (אצלאן) מחויב בהפרשות לדרכים (במובחן ממשפחת חזבון) הינה הטעיה חמורה שכן זכויותיהם של אצלאן ומשפחת חזבון מעוגנות בפסק הבוררות ולא חלה עליהם חובת הפרשה; בהתאם לתוכנית מפורטת מאושרת קיימות דרכי גישה משני כיוונים למגרשי משפ' חזבון ואסלאן; נעשתה פניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ונתקבלה תשובה ביום 19.2.14 לפיה אין שום מניעה לאפשר כניסה מדרך זו למגרשים הצמודים לה; הנתבעים עותרים לאמץ את החלוקה המוצעת הואיל והיא מידתית ולשביעות רצון הרוב המוחץ של הצדדים.

5.
לאחר שבחנתי את כל טענות הצדדים ונתתי דעתי לתכנית המוצעת של המודד מטעם בית המשפט נחה דעתי לאמץ את קביעות המומחה במלואן, ולהורות על מתן צו לפירוק השיתוף של חלקה 16 וחלוקת השימוש בעין, בהתאם לתשריט החלוקה המעודכן (סומן כמוצג מש/1), וזאת מהנימוקים הבאים:

א.
עפ"י הפסיקה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד בהבדל מחוות דעת המומחים מטעם הצדדים באותו תיק. הגישה של אימוץ חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט "כברירת מחדל" באה לידי ביטוי, בין היתר, בע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ חנן נגד רוזנטל ו- 14 אח', נב (4) 563 שם נקבע:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעת הדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם נראית לו סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".

ב.
בעניינו, המודד המומחה מטעם ביהמ"ש ערך חוות דעת מקיפה ויסודית, במסגרתה הניח הצעת חלוקה פרטנית לפירוק השיתוף בחלקה 16 בין בעליה המשותפים, תוך התייחסות למגוון הגורמים הרלבנטיים, ובין היתר: המצב המשפטי של זכויות הצדדים בחלקה, לרבות הבאה בחשבון של פסק הבוררות מיום 22.12.76 (קיבל תוקף של פס"ד ביום 30.5.78), המצב התכנוני, הייעודים השונים של הקרקע ואפשרויות ניצולה, מצב הבנייה והאחזקה בפועל, לרבות הצגת בסיס הנתונים ששימשו להערכת התאמות ותשלומי איזון. כל זאת תוך שקילת מכלול האינטרסים השונים של הצדדים המעורבים ובמגבלות הקיימות. הצדדים שחלקו על חוות דעת המומחה לא הביאו בפני
י נימוקים מהותיים שיש בהם, או בכוחם המצטבר, כדי להביא לסטייה מעיקרי חוות הדעת.

ג. חלק מהנתבעים העלו טענות בדבר אחוז הפרשה גבוה מזכויותיהם הרשומות בחלקה לצורך דרכים לעומת שותפים שלא הפרישו כלל מזכויותיהם הרשומות או שהפרישו לטובת דרכים באחוז נמוך יותר. אומנם אכן אחוזי ההפרשה אינם אחידים לכולם, אולם כעולה מחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, בין השאר, נעשה על ידו שימוש בעקרון מרכזי בהצעת החלוקה של "החלפת שטחים חקלאיים בשטח מגורים". כלומר מצד אחד ויתור על שטחים בייעוד חקלאי, אך מאידך פיצוי בדרך של תוספת בשטחי מגורים, כאשר המטרה היא לספח שטחים עודפים למגרש הסמוך, ומאידך הקטנת ריבוי הבעלים ככל האפשר בשטח בייעוד חקלאי. כך לדוגמא, נתבע 14 היה אמור לקבל שטח מגורים בגודל 385 מ"ר נטו וקרקע חקלאית בגודל 115 מ"ר. בפועל הוא קיבל את מגרש 12 בגודל 446 מ"ר נטו, תוך וויתור מלא על הקרקע החקלאית. במהלך חקירתו הנגדית הבהיר המודד כי פעל בשיטה אחידה לכל השותפים ועשה איזון בין הקרקע החקלאית לקרקע למגורים שהוקצו לכל השותפים (פר' עמ' 24 ש' 11-22), תוך שאיפה להניח הצעת חלוקה שהיא היעילה ביותר של זכויות הצדדים בחלקה ולשם מקסום רווחי כל השותפים (פ' עמ' 24 ש' 1-4). כמו כן, התחשיבים עליהם התבסס המודד הינם מורכבים וכוללים פרמטרים רבים לצורך איזון בשווי המגרשים שהוקצו בהתחשב במיקומם, בצורתם, בייעודם ובאפשרויות הניצול שלהם, דרכי הגישה, טופוגרפיה, הפרשי גבהים וכו'. בנוסף, נקבעו תשלומי איזון שנועדו לאזן בין זכויות הצדדים בחלקה בעקבות הצעת החלוקה, תוך שקלול כל הנתונים שפורטו לעיל.

ד.
באשר לטענת הנתבע מס' 6 (לו הוקצה מגרש מס' 1): אינני מוצא "בעיה" שהגישה לחלקו תהיה דרך הכביש הראשי (מגרש 19 בתשריט החלוקה). אין לצפות כי תהיה התנגדות של הרשות המקומית או של הועדה לתכנון ובניה. בכל מקרה, ברור כי במהלך ניהול המשפט לא הובאה ראשית ראיה מצידו לעניין מניעות שכזו.

ה.
אוסיף ואציין כי בכל הקשור למגרש מס' 17 בתשריט החלוקה, אשר ייעודו הינו חקלאי, אני מוצא הצדקה עניינית לעמדתו של המודד מטעם ביהמ"ש אשר הגדיר את חלקו של כל אחד מהשותפים במגרש זה מבלי להציע חלוקה פרטנית של השימוש, ותחת זאת נשארה הבעלות המשותפת במושע. בעיקרו של דבר, המדובר בשטחים בייעוד חקלאי שמרביתם
במטרג' נמוך, כך שחלוקתם בעין לרצועות קטנות אינו רצוי ואינו מועיל לאף צד (ראו: פרו' עמ' 25 שורות 1-7). אומנם תיתכן אפשרות למחלוקת עתידית בין השותפים בחלקה 17, מסיבה זו, אותיר לצדדים לנהל מו"מ לגבי אפשרויות בדבר מכירת זכויות קנייניות האחד למשנהו.

סיכום
:

אני מורה על
פירוק השיתוף במקרקעין הידועים בתור חלקה 16 גוש 18137 מאדמות כפר מזרעה, וחלוקת השימוש בהם בהתאם לתשריט של המודד שסומן מש/1.

תשלומי האיזון יהיו כקבוע בטבלה בעמ' 25 לחוות דעת המודד (מש/3): נתבע 7 (עלי ח'ליל חזבון) ישלם דמי איזון בסך כולל 6,720 ₪ לכל בעלי הזכויות הנמצאים בסטטוס "בעל זכות יקבל" בטבלה ואילו נתבע 5 (מוחמד ח'ליל חזבון) ישלם דמי איזון בסך כולל 7,865 ₪ (סכום זה לאחר ניכוי "זכות לקבל" בסך 135 ₪ לטובתו) לכל בעלי הזכויות הנמצאים בסטטוס "בעל זכות יקבל" בטבלה הנ"ל. לסכומים בטבלה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.1.13 ועד התשלום בפועל. לגבי יתר השותפים בחלקה אין מקום לכל תשלום דמי איזון.

ניתן צו לפינוי הסככה הקיימת במגרש 10 (לבקשת הנתבע מס' 1). פירוק הסככה ו/או הריסתה לרבות פינוי הפסולת יבוצעו תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין על ידי נתבע 6 (אברהים חזבון) ועל חשבונו. לא יעשה כן, ובתוך המועד שנקצב לכך, יהיה רשאי נתבע 1 לנקוט בסעד עצמי לפינוי הסככה מתחומי מגרש 10.

אין צו להוצאות.

ניתן היום,
ז' ניסן תשע"ד, 07 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 9597-06/10 מוחמד מובארכה נ' אחמד עווד, חאמד חדאד, מחמוד עווד ואח' (פורסם ב-ֽ 07/04/2014)