פסקי דין על נדל"ן יו בע"מ | פסקי דין על פרוספר אמר

57355-10/10 תאמ     11/05/2014




תאמ 57355-10/10 נדל"ן יו בע"מ נ' פרוספר אמר








בית משפט השלום בבאר שבע



תא"מ 57355-10-10 נדל"ן 4 יו בע"מ
נ' אמר

בפני



כב' השופטת
מיכל וולפסון


בעניין:
נדל"ן 4 יו בע"מ

, ח.פ. 514029297



התובעת

נ ג ד


פרוספר אמר

, ת.ז. 026795716



ע"י ב"כ עו"ד רפי בוקר
הנתבע


פסק דין


1.
בפני
י תביעה כספית בסדר דין מהיר, על סך של 37,800 ₪ שהוגשה ע"י תאגיד בהתייחס לעמלת תיווך של 3% בצירוף מע"מ. התיווך בוצע ע"י אחד מבעלי המניות של התאגיד. התביעה מתייחסת לקניה של בית ברחוב אסא 20 בעיר באר שבע (להלן: "הנכס"). עמלת התיווך הנתבעת היא בגובה הפיצוי המוסכם.


תנאי מקדמי לתביעה לחיוב בדמי תיווך הוא שהתובע הוכיח שתיווך הוא "לשם התקשרות בעסקה בזכות מקרקעין", וכן כי המתווך החזיק ברישיון תיווך בר תוקף [רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (21.1.10)].


בפתח הדיון חלק ב"כ הנתבע, עו"ד בוקר, על עילת התביעה כי התובעת היא תאגיד ואינה בעלת רישיון תיווך. בסוגיה זו אני מאמצת את פסק הדין בע"א (חי') 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (28.8.07) כי שירותי תיווך יכולים להינתן באמצעות תאגיד ובלבד שפעילות התיווך תעשה ע"י מתווך בעל רישיון ובכפוף להוראות סעיף 9(א) בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996.

2.
בכתב התביעה נטען כי התובעת עוסקת בתיווך באמצעות בעליה שהם בעלי רישיון תיווך כל אחד (סעיף 1 לכתב התביעה). בכתב ההגנה הוכחש סעיף 1 לכתב התביעה (סעיף 5 לכתב ההגנה). התביעה הוגשה בסדר דין מהיר והאמור בה נתמך ע"י תצהירו של בעל החברה אפי (פרד) רובינס. הוא נחקר והצהיר שיש לו רישיון תיווך והפנה לטופס ההזמנה עליו חתום הנתבע, ובו מצוין מספר הרישיון שלו ושל אשתו.


אמנם לא הוצג עותק של הרישיון עצמו, אך נחה דעתי כי הוכח שלמר רובינס רישיון בר תוקף, כי היה בידי הנתבע לבדוק זאת, ומשלא הביא ראיה נגדית, חזקה שלא חלק על אמיתות האמור בטופס מבחינת המתווכים ומספרי הרישיונות שלהם.

מכאן שקיימת לתובעת עילת תביעה, אשר כאמור כפופה להוראות סעיף 9 לחוק המתווכים. כמו כן, ועל כך המחלוקת, ישנה מחלוקת עובדתית האם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים).

3.
לטענת התובעת מגיע לה פיצוי מוסכם בגין אי תשלום העמלה המוסכמת של 1% בצירוף מע"מ. הנתבע חולק על חיובו לשלם עמלת תיווך בכלל כי הוא לא רכש את הנכס שהוצגו לו ע"י בעל המניות, אפי (פרד) רובינס (להלן: "המתווך"). הוא גם חולק על התביעה לפיצוי מוסכם שהיא בערך של 2% בצירוף מע"מ בנוסף לעמלת התיווך המוסכמת. אין מחלוקת כי הרוכשת היתה אשתו. תוך ההליך המשפטי הציעה אשתו של הנתבע שרכשה את הנכס, לשלם 10,000 ₪ והיא נדחתה ע"י המתווך. סכום העסקה בפועל לא הוכח, אך לא הובאו ראיות לסתור את הגרסה של אשת הנתבע, כי העסקה היתה על מיליון ₪. הייצוג של התאגיד התנהל ע"י הבעלים, המתווך ואשתו וללא ייצוג של עורך דין.

התובעת קיבלה מהבת של הבעלים תיווך בלעדי של בית הורים, הנכס, לאחר שאביה נפטר ואמה עברה לבית אבות. הבת, שגרה בקנדה, שלחה תצהיר אך היא לא הגיעה לדיון עצמו. הזכות לתווך בעסקה לא הועלתה כמחלוקת. על הנכס נתלה שלט המציע אותו למכירה עם פרטי התובעת. הנכס אינו רחוק מבית המגורים של הנתבע ואשתו במשך שנים רבות, ברחוב יהושפט 9 (להלן: "כתובת האישה"). האב המנוח גם היה מורה נהיגה מוכר כעולה מעדות אשת הנתבע. היא גם העידה שהכירה את האלמנה והיתה בעבר בנכס כשהבעל היה בחיים.


המתווך טוען, כי בני הזוג פעלו בצוותא חדא ועל כן אין זה רלבנטי מי מבניהם חתם על הסכם המכר. הנתבע ואשתו העידו, ועל כך לא היתה מחלוקת, כי בעת שהיה הפרסום הם היו פרודים וגרו בכתובות נפרדות. יחד עם זאת הנתבע ואשתו לא חלקו כי במועד כלשהו אחרי החתימה על חוזה המכר, אך למעלה משנה ויותר אחר כך הם חזרו להתגורר יחדיו בכתובת האישה. כמו כן הם לא חלקו כי חשבון הבנק שלהם נותר משותף על אף הפרידה וכי במועד העסקה היה להם כסף זמין בשווי של מיליון ₪. הנתבע גם לא חלק שעל אף שעזב את הבית בשנת 2009 הוא לא שינה את כתובתו, שנותרה כתובת האישה, בין במשרד הפנים, ביטוח לאומי וכדומה. אין מחלוקת כי הוא גם רשם בהסכם התיווך את כתובת מגוריו להיות כתובת האישה. לגרסת הנתבע הוא רצה לרכוש את הנכס לבנו ולגרסת אשת הנתבע היא רכשה את הנכס לעצמה, כפי שעולה מחוזה המכר שרק חלק ממנו צורף. החוזה עצמו אינו במחלוקת.



4.
הנתבע אינו חולק שכאשר הוא ראה את השלט על הבית הוא יצר קשר עם המתווך. הוא לא חולק שהמתווך התנה כי יראה לו את הנכס אם הוא יחתום על הסכם התיווך. הוא הסכים שחתם על הסכם התיווך, שכלל את פרטי המתווכים ומספרי הרישיונות שלהם, ויתר הפרטים הנדרשים לפי תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997. הוא לא הסכים שהדרישה המקורית לדמי תיווך עמדה על 2% בצירוף מע"מ והוא קיבל הנחה. לטענתו עמלת התיווך עמדה על 1% בצירוף מע"מ. לטענתו נדרש ממנו רק 1%. לפי עדותו הוא חתם על הסכם התיווך מחוץ לנכס בשעת בין ערביים. הוא לא חלק על כך שעל הנכס התבקש הסכום של 1,050,000 ₪. הוא לא חלק על כך שהמתווך הראה לו את הנכס וגם הפנה אותו לעו"ד טנא דותן מטעם המוכרת.


לפי גרסת אשת הנתבע, ללא קשר עם ההתקשרות של הנתבע עם המתווך, היא פנתה לאלמנה בבית האבות, סיכמה עמה את המחיר והופנתה על ידה לעו"ד טנא דותן וכך נכרתה העסקה. לגרסת המתווך, בחקירה נגדית, הנתבע הודיע לעו"ד דותן, בנוכחותו, כי הרוכשת תהיה אשתו ושילם 10,000 ₪ (עמוד 11 לפרוטוקול). הנתבע העיד כי אשתו הציעה לשלם את דמי התיווך בעת ניהול המשפט. אשת הנתבע לא חלקה על כך שהיא הציעה לשלם לפי הסכום של 1% ממיליון ₪ ללא מע"מ. בחקירתה אישרה שהסכום המוסכם ללא הפרה הוא 1% וכן מע"מ. בדיון התרשמתי כי אילו הסכים המתווך לקבל 1% בצירוף מע"מ, גם במועד הדיון, הסכום היה משולם ע"י אשת הנתבע. על כן הוכח כי בכפוף למחלוקת על הזכות לדמי תיווך בכלל, אין מחלוקת על העמלה ללא הפיצוי המוסכם.


המתווך לא חלק שלא הסכים לקבל 10,000 ₪ מאשת הנתבע וכי עמד על קבלת 3% בצירוף מע"מ. עולה מכך כי אילו הוצע להשלים את המע"מ ל-1% אף בדיעבד, המתווך היה עומד על הפיצוי המוסכם. הטענה המשפטית היא, שהנתבע חב בפיצוי המוסכם כי הזכות לעמלות תיווך קמה מלכתחילה שכן בני הזוג פעלו בצוותא חדא והתחייבות הנתבע מחייבת גם את אשתו.

5.
בהסכם התיווך הוגדרו דמי התיווך בסעיף 4 רישא וגם הוסכם שהם ישולמו תוך 7 ימים מהתקשרות הצדדים בהסכם מכר מחייב. בהמשך, כאמור לעיל, הדרישה המקורית של 2% ממחיר העסקה תוקן בכתב יד ל-1% ולכך יש להוסיף מע"מ. מעבר לדרישת התשלום של 7 ימים פורטו בהמשך של סעיף 4 הפרות נוספות.





ההפרות הן הבאות:

א.
מסירת מידע על העסקה לאחר, כולל בני משפחה;
ב.
התקשרות עם המוכרים ו/או עם מתווך אחר מבלי ליידע את החברה (תאגיד – מ.ו.);
ג.
תשלום דמי התיווך גם אם המידע מגיע ממקור אחר;
ד.
.... (לא רלוונטי לנסיבות תיק זה – מ.ו.).

הפיצוי המוסכם הוא: 3% בצירוף מע"מ ממחיר העסקה או 2 חודשי שכירות (ההסכם הוא לשירותי תיווך, בין קניה ומבין מכירה – מ.ו.) וכן דמי טרחה של עורכי דין ובתי משפט.

לטענת התובעת, יש לראות את הנתבע ואשתו כמי שפעלו ביחד ולא בנפרד במקריות, ולכן יש לקבוע כי העסקה נקשרה כתוצאה מפעולת המתווך, וכן כי הנתבע הפר את תנאי ההסכם ועל כן חל עליו החיוב בסעיף 4 סיפא. ההפרה על פני הדברים היא אי תשלום במועד של העמלה המוסכמת, העברת מידע לבן משפחה אחר, וההתקשרות עם המוכרת במישרין.

אשת הנתבע הדגישה בעדותה, כי כאשר למדה מהשלט שהנכס למכירה פנתה לאלמה שאותה היא הכירה והיא לא נדרשה למידע מבעלה ממנו היא היתה פרודה. כלומר שעצם הפרסום של נכס של שכנתה והידיעה היכן נמצאת השכנה, שימשו אותה לממש את הרצון שלה לרכוש את הנכס לעצמה. בחקירה נגדית הובהר כי לבני הזוג היה מיליון ₪. לכן לכאורה הראשון שהיה חותם על חוזה המכר היה משתמש באותו סכום. כאמור לעיל, הנתבע ייעד את הנכס לבנו ואשתו לעצמה. אשת הנתבע הסכימה בחקירה נגדית כי היא רצתה לעשות כן מבלי להתייעץ עם הנתבע ממנו היתה פרודה. הגרסה שלבני הזוג היה בדיוק מיליון ₪ לא הוכחה בעדות חיצונית. לפי עדות אשת הנתבע זה הסכום שהיא הציעה לאלמנה שהסכימה לו. בהעדר ראיות שלבני הזוג היה מיליון ₪ לא הורם נטל הבאת הראיות מצד הנתבע שהסכום הכתיב לשניהם את הסכום להציע ללא שהיה ביניהם קשר.

אשת המתווך, כבעלת מניות, טענה מטעם החברה כי אין לקבל את גרסת אשת הנתבע או גרסת הנתבע למקריות, כי היא אינה מתיישבת עם הראיות והיא גם לא סבירה. ביהמ"ש הופנה לכך שהנתבע לא החליף את כתובתו בעיריה, במשרד הפנים ובמל"ל ואף מסר את הכתובת המשותפת לו ולאשתו בהסכם התיווך, על אף שכבר גר בשכירות בדירה אחרת, בנפרד מאשתו. הנתבע הסביר כי עדיין היתה משפחה עם ילדים ונכדים והפרידה כללה שיח עם אשתו והמשפחה גם בשעה שהם היו פרודים. הפרידה היתה בשנת 2009. לפי גרסת הנתבע הוא החזיק נכס בשכירות גם בשנת 2013 לפי חשבונות שוטפים שהביא לביהמ"ש. אשת הנתבע העידה שבשנתיים האחרונות הם חזרו לחיות יחדיו, כלומר משנת 2011 או 2012. כנגד העדות של הנתבע של שיח משפחתי עומדת עדות אשת הנתבע שחשבה רק על עצמה כשפנתה לאלמנה, על אף שהנתבע העיד שהוא חשב על הבן.

6.
בני הזוג סתרו את עצמם בהתייחס למועד שחזרו לחיות יחדיו, ולטיב הקשר בעת הפרידה. הנתבע לא נתן הסבר מספק מדוע כשהוא לפחות ראה אופק של גירושין, מלכתחילה, והפרידה כבר לא היתה טריה, הוא נתן את כתובת פרודתו ככתובת מגוריו, כי גם אם הוא דחה את שינוי הכתובת במשרד הפנים, במל"ל ואף בעיריה, מסיבותיו, אין אלה נימוקים סבירים מדוע נתן כתובת זו למתווך שהיה מסתפק בכל כתובת.


חוסר סבירות גם עולה מסכום העסקה. כאמור, לא הוכח שהיה לבני הזוג מיליון ₪ בבנק. אך גם אם אני מאמינה להם, אין בכך לשכנע את אמיתות גרסתם למקריות, כי לפחות אשת הנתבע, שמאוד ייתכן ופנתה לאלמנה במישרין הגם שאני לא מאמינה לה שזה היה במקריות, לא היתה מציעה מיוזמתה את מלוא הסכום בחשבון ללא משא ומתן, אלמלא ידעה מראש מה הסכום הנדרש והורידה אותו למיליון ₪.


באשר לגרסת אשת הנתבע שהיא רכשה את הנכס לעצמה ולכן רצה לאלמנה ולבא כוחה של האלמנה וסגרה את העסקה – התיק התנהל בסדר דין מהיר ובתשתית הראייתית היה ביטוי רק למה שבני הזוג בחרו להציג כלפי חוץ בשני מועדים נפרדים. במועד הגשת כתב ההגנה בראשית שנת 2012, שאז הנתבע תמך את גרסתו בתצהיר לפי תקנה 214ג' ושני בני הזוג חתמו על תצהירי עדות ראשית בסמוך לכך, וכשנתיים לאחר מכן בעת חקירתם בביהמ"ש. בין לבין ניתן בתיק

פסק דין
נגד הנתבע בשנית, בני הזוג חזרו לחיות יחדיו, הוטל עיקול על החשבון והבן התערב. לכן אני לא נותנת משקל לכך שכל בן זוג טען שרצה את העסקה למטרה אחרת.

7.
סוגיית הדואר ולקיחת דואר רשום - לאחר שחלף הזמן ממועד חתימת חוזה המכר ועמלת התיווך לא שולמה, פנתה התובעת באמצעות בעליה לעו"ד שלמה פרידמן ששלח מכתב דרישה. בהעדר תגובה הוגשה התביעה, ובהעדר לקיחת הדואר הרשום, ניתן

פסק דין
בהעדר כתב הגנה. הנתבע הגיש בקשה לביטול פסק הדין שנעתרה אך הרשם כפכפי ציין בהחלטתו כי "התנהלות המבקש מעוררת חשש כי אכן התעלם מההליך השיפוטי ומדרישות המשיבה להסדיר חובו. המשיב לא דאג לעדכן את כתובתו... כן נמנע המבקש מלצרף תצהיר של אשתו אשר יתמוך בטענתו כי לא מסרה לו את כתב התביעה שהומצא למענה" (סעיף 5 להחלטה מיום 2.12.11).


אשת הנתבע עמדה בעדותה על כך שדבר לא הגיע לביתה, בין מכתב הדרישה של עו"ד פרידמן ובין כתב התביעה וגם לא בוצעה הדבקה. בתשובה לשאלת ביהמ"ש הדגישה כי דברים נלקחים ע"י עוברים ושבים. תהליך התעלמות מדואר רשום מטעם ביהמ"ש לא היה חד פעמי, וגם קרה כאשר לפחות לגרסת אשת הנתבע, הנתבע חזר לחיות בכתובת יהושפט 9 (אישור מסירה מיום 15.1.13, מס' רשום 841-05762847-80).


מכל הטעמים הללו אני לא מאמינה לנתבע ואשתו שפעלו בנפרד לרכישת הנכס, אלא ההיפך. דעתי מתחזקת לאור התערבות הנתבע ובנו כי אשתו תשלם את דמי התיווך של 1% בצירוף מע"מ, תוך ההליך המשפטי.


העולה מהמקובץ הוא כי על אף שאשת הנתבע חתמה על חוזה המכר הוכח כי העסקה באה לעולם כתוצאה מהצגת הנכס לנתבע, ועל כן הוכח כי המתווך היה הגורם היעיל בקשירת העסקה.


אין חולק שדמי התיווך לא שולמו תוך 7 ימים מהעסקה, והתובעת גם הוכיחה את ההפרה של מסירת מידע לבני המשפחה.

8.
העולה מהמקובץ הוא כי התובעת זכאית לעמלת התיווך בסך של 1% בצירוף מע"מ. מכאן עלי להכריע בתביעה לפיצוי מוסכם שהיא תוספת של 2% בצירוף מע"מ, כעולה מסיכום בעלת המניות מטעם התובעת.


לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו, העולה מהכתוב במסמך שנוסח ע"י התובעת באמצעות בעלי מניותיה, הוא שהפיצוי מוגבל לנסיבות מוגדרות שלא חלות בענייננו. דהיינו, אם הנכס הוא בשכירות ואחר כך הוא נרכש אזי הסנקציה נכנסת לתוקף (עמ' 31 לפרוטוקול). לחלופין נטען שאם יש יותר מפרשנות אחת, היא פועלת נגד הנסח.


אני מקבלת את הטיעון של עו"ד בוקר, בא כוח הנתבע, כי הניסוח של התנאי לתשלום הפיצוי המוסכם אינו ברור, גם אם אינני מקבלת את פרשנותו שמדובר רק בנסיבות של אי תשלום דמי תיווך, פעמיים, בנסיבות של שכירות שאחר כך הופכת למכירה. אני גם מקבלת את עמדתו כי הנתבע זכאי ליהנות מאי הבהירות בניסוח כאשר מדובר בטופס שנוסח ע"י התובעת/המתווך.



הניסוח בפסקה השניה של סעיף 4 לטופס התיווך הוא הבא:
"אנו מסכימים לא למסור מידע בנוגע לנכסים המאוזכרים למטה לאף אחד וזה כולל בני משפחה או להתקשר עם המוכרים ו/או עם מתווך אחר מבלי לידע את החברה אפילו אם נקבל מידע על הנכסים המוזכרים למעלה ממקור אחר, אנו נשלם לחברה את דמי התיווך כפי שמוזכר בסעיף 4"
.

בסעיף 4 מפורטים שני סכומים. מעל ההסכמה – הסכום המוסכם בגין העסקה, אחרי התיבה "דמי תיווך". בסיפא מופיע חיוב של 3%. בין הציטוט לעיל לבין הסיפא בה מופיע החיוב של 3% נוסף גם המלל הבא:
"אנו מסכימים שאם נשכיר את אחד הנכסים הנ"ל ולאחר מכן נקנה את אותו נכס אנו נשלם את דמי התיווך לקניה בנוסף להשכרה לפי סעיף 4"
.

מיד בהמשך לטקסט זה נקבע: "במידה ונפר התחייבות זו, אנו מסכימים לשלם לחברה 3% + מע"מ ממחיר העסקה או 2 חודשי שכירות של הנכס בתוספת לדמי טרחה של עורכי דין ובתי משפט".

הסיפא המתחילה במילים "במידה ונפר התחייבות זו". הלשון הפשוטה והאינטואטיבית היא שמדובר בהפרה של התחייבות אחת. התובעת ייחסה את הסיפא לכל ההתחייבויות המופיעה בסעיף 4, או לכל אחת מהן. כלומר: אי תשלום במועד; מסירת מידע לבני משפחה; התקשרות עם מוכרים וכו'. הלשון הפשוטה לכשעצמה אינה מובילה למסקנה זו. בהעדר ייצוג לא הועלה טיעון משפטי ע"י החברה לאופן שצריך לפרש את ההסדר המשפטי בסעיף 4.

גם אילו קראתי את הניסוח לפי שיטת התובעת, דהיינו לפי כוונתם לחייב בעמלת תיווך גבוהה יותר למי שמפר, כפי שעולה מכתב התביעה, לא הייתי מסיקה כי ה-3% הם עמלת תיווך במקום דמי התיווך ברישא של סעיף 4, אלא פיצוי על הפרת ההתחייבות. כלומר שהמפר צריך לשלם את דמי התיווך המוסכמים וכן עוד פיצוי של 3% או 2 חודשי שכירות, דמי טרחה של עו"ד ובתי משפט. טענה זו לא נטענה ע"י החברה, בשום שלב.

העולה מהמקובץ הוא, שאני קובעת כי מגיע לתובעת 1% מהעסקה בצירוף מע"מ כדין, כמו כן הוצאות משפט. לפי טענת בעלי המניות מדובר בעלויות של 30,049 ₪. נטען שזה מתועד בקבלות, אך הן לא הוגשו בשלב זה. לפיכך אני מתירה לתובעת להגיש בקשה לשומת הוצאות.

סוף דבר

9.
הנתבע ישלם לתובעת סך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 27.10.10 ועד ליום התשלום המלא בפועל והוצאות המשפט לפי שומה, וכן את אגרת ביהמ"ש בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל. לנוכח שאשת הנתבע הציעה לשלם במועד לא ידוע על חשבון העמלה במהלך המשפט, ונדחתה, קבעתי את מועד התיווך ממועד פתיחת התיק.

זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, י"א אייר תשע"ד, 11 מאי 2014, בהעדר הצדדים.

חתימה






תאמ בית משפט שלום 57355-10/10 נדל"ן יו בע"מ נ' פרוספר אמר (פורסם ב-ֽ 11/05/2014)