פסקי דין על שרה ישראלי | פסקי דין על גדליהו משה | פסקי דין על גדליהו ענת | פסקי דין על אבירב יהודה | פסקי דין על אבירב ורוניק | פסקי דין על פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ

124645/01 א     29/11/2004




א 124645/01 שרה ישראלי, גדליהו משה, גדליהו ענת, אבירב יהודה, אבירב ורוניק נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ




1
בתי המשפט
א 124645/01
א 217897/02
בית משפט השלום תל אביב-יפו
02/12/2004

29/11/04

כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני
:
1.שרה ישראלי

2.גדליהו משה

3.גדליהו ענת

4.אבירב יהודה

5.אבירב ורוניק

6.סגל כרמלה
7.יונייב גרגורי
8.יונייב ליאורה
9.רייכלין אליה
10.קרה סמי
11.קרה בתיה
12.שקד רמי
13.שקד אורלי
14.גנץ ישראל
15.גנץ אודליה התובעים ב-ת.א. 124645/01

גילה (שרף) רז התובעים ב-ת.א. 217897/02

גולדנברג

ע"י ב"כ עו"ד

נ ג ד

פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ
שמגר

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
א. מושא התובענות ועיקר טענות בעלי הדין
1. בפני
שתי תובענות אשר הדיון בהן אוחד בהיותן מוסבות על אירועים ועוקבות משותפות.
2. בכתב התביעה ב-ת.א. 124645/01 נגולה תביעתם של 15 תובעים אשר רכשו מן הנתבעת דירות מגורים בשכונת מגורים שנבנתה על ידי הנתבעת במודיעין בעוד שב-ת.א. 217897/02 תבעה תובעת נוספת (גילה רז) את הנתבעת בתביעה זהה בעיקרה.
3. להלן תקציר העובדות העומדות לדיון.
3.1 התובעים ב-ת.א. 124645/01 הגישו נגד הנתבעת כתב תביעה מתוקן לתשלום סך 870,000 ₪ בגדרו טען כ"א מבין 15 הנתבעים כי שטח הדירה אותה רכשו מן הנתבעת נפל מן השטח המוצהר במסגרת נספחי ההסכם.
עוד טוענים התובעים כי אין בכניסה לבניין בו נמצאת הדירה דלת כניסה או סגירה אחרת כלשהיא וכי בניגוד למובטח לא בוצע ריצוף אבן בכל היקף הבנין.
טענה נוספת שהעלו התובעים עניינה בליקויי בניה שהתגלעו בדירות ואשר כנטען לא תוקנו (כולם או מקצתם) על ידי הנתבעת.
3.2 הוא הדין בתביעתה של התובעת ב-ת.א. 217897/02 אשר טענה לנזקים בני פיצוי בסך של 308,000 ₪ בגין אותן עילות אך מטעמים של חסכון באגרת בית המשפט העמידה את תביעתה ע"ס 100,000 ₪.
3.3 התובעים מייחסים לנתבעת הפרה של הסכם הרכישה והתנערות מהתחייבותה של הנתבעת לבנות את הדירות בהתאמה לחוזה ולמפרט כמו גם הפרת חובתה לתקן במועד את ליקויי הבנייה.
3.4 התובעים עותרים לסעד של פיצוי בגין עלות הליקויים, ירידת ערך כלכלית וכן פיצויים בגין עגמת נפש.
3.5 הנתבעת הכחישה את תביעת התובעים וכפרה בזכותם לגבות פיצויים.
3.6 הנתבעת אף עתרה לסילוק התובענות על הסף מן הטעם שכ"א מהתובעים חתם במועד המסירה על כתב אישור קבלת דירה בה ציין כי בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה להוראות ההסכם על נספחיו וכי הדירה בנויה לשביעות רצונו המלאה.
3.7 אשר לרכיב התביעה שעניינו ליקויי בניה בדירות טענה הנתבעת כי מכוח הוראות הסכמי המכר אין התובעים זכאים אלא לסעד של ביצוע תיקונים בעין להבדיל מפיצוי כספי וגם זאת אך ורק לגבי ליקויים אשר יוכחו.
3.8 הנתבעת אף כפרה בטענות לגבי קיטון שטח הדירות, ליקויים בחדר המדרגות וחיפוי הבניין ובנתון לכך עתרה לדחיית התביעות על כל עתירותיהן תוך שהטעימה כי הנתבעת מוכנה לתקן את הליקויים המוצדקים בעין.
ב. עדויות מומחים
1. כמצוי במקומותינו תמכו בעלי הדין את טענותיהם בחוו"ד של מומחים לדבר.
למותר לציין פערי האומדנים בין חוו"ד של מומחה התובעים מזה ובין חוו"ד של מומחה הנתבעת מזה היו ניכרים.
2. בהסכמת בעלי הדין מינה בית המשפט מומחה מטעמו (מר שמואל רוזנברג) מהנדס בנין ושמאי מקרקעין על פי הכשרתו (להלן: "המומחה").
3. המומחה ביקר בדירות עיין בכתבי הטענות בהסכמי המכר ובחילופי התכתבות בין בעלי הדין והוציא מלפניו ביום 1.6.03 חוו"ד מפורטת אשר סקרה את ליקויי הבנייה בכ"א מן הדירות ופירטה אומדן לתיקון הליקויים, הערכת ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, ירידת ערך בגין קיטון (נטען) של שטח דירות ואף התייחס לטענות באשר לאי סגירת חדר המדרגות וחסר (נטען) בביצוע חיפוי אבן על קירות החוץ.
4. המומחה אף השיב על שאלות הבהרה ששוגרו לו על ידי ב"כ בעלי הדין.
ג. המחלוקת
המחלוקת הטעונה הכרעה בהתדיינות זו כורכת התייחסות לשאלות כדלקמן:
1. הכרעה בטענות הסף שהעלתה הנתבעת.
2. דיון והכרעה בסוגיית סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות) דהיינו הכרעה בשאלה האם מיצתה הנתבעת את זכותה לתיקונים בעין, באופן שהתובעים זכאים לסעד של פיצוי כספי.
3. דיון והכרעה בטענות התובעים בדבר קיטון שטח הדירות.
4. דיון והכרעה בסוגיות פרטניות.

ד. דיון וממצאים
1. מוסכמות
1.1 בישיבת ביום 2.3.04 נרשמו לפרוטוקול הסכמות דיוניות בין בעלי הדין אשר עיקריהן כדלקמן:
- יוגשו תשובותיו של המומחה ושאלות ההבהרה.
1.2 המצהירים לא יחקרו בסוגיית ליקויי הבנייה.
1.3 החוזים שנחתמו חותכים את זכויות הצדדים בכפוף להוראות כל דין (עמ' 4 לפרוטוקול).
2. היקף הליקויים ואומדן עלות תיקונם
2.1 בסוגיה זו ריכז כל צד מאמץ בניסיון להשוות בין הסכומים שקבע המומחה מזה ובין הסכומים שנקבעו בחוו"ד הפרטניות של התובעים.
בעוד שהתובעים נקטו בשיטת ההשוואה היחסית תוך הצבעה על פער יחסי גבוה בין האומדן שקבע המומחה מזה ובין קביעות מהנדס הנתבעת (עמ' 5 לסיכומי התובעים) - בחרה הנתבעת ליישם דווקא את שיטת ההשוואה האבסולוטית ובעמ' 3 לסיכומיה הצביעה על פערים ניכרים בין הסכומים המוחלטים.
לאחר שעיינתי בפרטי חוו"ד הגעתי למסקנה כי בבחינה מוחלטת של הסכומים שהעריך המומחה, טענות התובעים באשר לעומק הליקויים בדירותיהם ועלות תיקונם לוקות בהגזמה ניכרת.
2.2 בבחינת השאלות האם מקיימים התובעים בידם עילת תביעה לחייב את הנתבעת לשאת בעלות תיקונם של הליקויים ואי ההתאמות בדירותיהם ו/או בבניין והאם משמרת הנתבעת בידה זכות לתיקון של הליקויים בעין או דילמה, פקעה זכות זו באופן המחייב פסיקת פיצויים בגין ליקויי הבניה יש ליתן את הדעת להוראות החוק וליישומם במבחני הפסיקה.
בסעיף 4א לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") נקבע:
"הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי ההתאמה:
(1). שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע למוכר תוך שנה מאותו יום.
(2). שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".
בסעיף 4ב' נאמר:"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".
2.3 בסעיף 7א נקבעה הצביון הקוגנטי של חוק המכר:
"אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".
כמושכל ראשון אני פוסק כי בבחינת השאלה שהצגתי לעיל אתעלם מהוראות הסכמי המכר שיש בהן הגבלה על זכויות הקונה ובכלל זה הוראת סעיף 5(ח) להסכמי המכר שעניינו הגבלת זכות הרוכש לדרוש ביצוע תיקונים בעין בלבד.
כמו כן בבחינת הוראות החוק - אין לתפוש את התובעים על הצהרתם בפרוטוקול המסירה שכן בידוע הוא כי ליקויים יכול ויתגלעו גם לאחר המסירה וכי תובנה זו מעוגנת בסעיף 4א לחוק המכר.
2.4 ב"כ התובעים טען בפני
כי על הנתבעת להוכיח את טענתה לפיה טרם איבדה את זכותה לתיקון הליקויים בעין זאת לשיטתו בהסתמך על תורת הנטלים (עמ' 2 לסיכומים).
אין בידי לקבל טענה זו.
סעיף 4ב' לחוק המכר מגלם את העיקרון לפיו זכות המוכר לתיקון בעין הינה הכלל בעוד שהפיצוי הכספי הינו החריג לכלל;בספרו של א. זמיר על חוק המכר (דירות) בוטא עיקרון זה באספקלריה של נטל המוטל על הרוכש בטרם יזקק לכל תרופה אחרת נגד המוכר (ראו: שם בעמ' 581-588) . הנובע מכאן הוא שעל התובעים לצאת ידי חובת הראיה כי נתגלעה בדירה אי התאמה וכי נתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקנה וזו כשלה במילוי חובתה.
2.5 לאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בפני
אני פוסק כי טענות התובעים באשר לעומק הליקויים בדירותיהם והתייחסותה המתנכרת של הנתבעת לפניותיהם לא שכנעוני כדי הסקת ממצא לפיו התנערה הנתבעת מחובתה ע"פ חוק המכר.
חלק מן התובעים טענו כי הנתבעת ניסתה לתקן חלק מן הליקויים אך נכשלה במשימתה זו וכי נתקלו "בכתף קרה" וביחס מבזה שעה שפנו אל נציגיה והלינו על הליקויים.
בתצהירי התובעים חזרה ונשנתה הטענה:
"אנו איננו מוכנים כלל שאנשי הנתבעת יכנסו לדירתנו, אין לנו כל אמון בהם יותר".
עמדה גורפת זו אשר נומקה בטענה לפיה כשלה הנתבעת בניסיונות התיקון לא בוססה כדבעי בראיות; לצורך הדגמה גרידא אתייחס לעדויות כדלקמן:
העד סמי קרה הלין בתצהירו על בעיות רטיבות חוזרות ונשנות בדירתו ואף טען כי כל נושא הרטיבות נפתח מחדש (עמ' 11 לפרוטוקול).
המומחה לא איתר כל ליקויי רטיבות בדירתו של קרה.
2.6 גם הפערים הניכרים מאוד בין עלויות התיקון להם טענו התובעים ובין האומדן שקבע המומחה (אשר בהעדר ניסיון להזימם ניתן לראותם כמשקפים את המצב לאשורו) - מעלים על התובעים כי נתפשו להגזמות בנסיון לאכוף על הנתבעת הוצאות בלתי מחוייבות המציאות.
2.7 התובעים הירבו לפרוט על הנימה לפיה עצם הצורך בפיקוח על ביצוע עבודות התיקונים שסקר המומחה כמו גם עלות הפיקוח שתחול על הנתבעת הופכים את חלופת התיקון בעין לבלתי כדאית אפילו עבור הנתבעת. (עמ' 3 לסיכומי התובעים).
הנתבעת אשר יצאה מנקודת הנחה מקובעת לפיה ביקשו התובעים מלכתחילה לקבל פיצוי כספי, הקלה ראש בטענות התובעים באשר לעלויות הפיקוח וערעור בסיס האמון בין הצדדים.
2.8 בחיבורו של א.זמיר פורטה בהרחבה משרעת השיקולים שיש בה כדי להדריך את בית המשפט בפסיקתו בסוגיה זו.
השיקולים הרלוונטים הישימים לענייננו הינם בקליפת האגוז כדלקמן:
לצד המוכר וחלופת התיקון בעין עומדים שיקולים לגיטימיים של חסכון בעלויות עבודה וחומרים וחסכון בתשומת המע"מ (עמ' 584). כנגד שיקולים אלו פועלים נסיבות אחרות ובכללן הכבדה יתרה על הקונה והתערערות חמורה ביחסי הצדדים שבגינה אין לצפות מן הקונה שיאפשר לקבלן לתקן את אי ההתאמה (שם בעמ' 587).
2.9 חוו"ד המומחה מלמדת על קיומו של פער ניכר (כ-30%) בין עלויות הקבלן (חלופה א') לבין עלויות לביצוע על ידי הדייר (חלופה ב'); שיקול זה פועל לטובת עניינה של הנתבעת.
מעדותו של עד הנתבעת יוסי בדיוני (סעיפים 14-16 לתצהירו ועדותו בעמ' 2-4 לפרוטוקול ישיבת יום 10.3.04) עולה כי הנתבעת לא כפרה בעצם חובתה להשלים את תיקון הליקויים. גם מעדויות התובעים מתבקש ממצא לפיה פעלה הנתבעת לתיקון הליקויים בדירות הגם שלגירסתם לא צלח הדבר בידה.
2.10 בבחינה כוללת של הראיות נחה דעתי כי בניגוד לטענת התובעים לא מתקיימות בנסיבות דכאן הממצאים שהוסקו לחובת הקבלן בפרשת זלוצין (פד"י נ(2) 858), למעט העובדה שאין חולק עליה, לפיה חרף ניסיונות הנתבעת נותרו בכל הדירות ליקויים אשר בחלקם הינם בלתי זניחים (בעיקר אמורים הדברים לגבי התובעים סגל, קרה וריבלין).
נסיבה נוספת הצריכה להילקח בחשבון הינו קיומם של ליקויים שאינם ניתנים לתיקון וככאלו מחייבים פיצוי כספי.
סבורני כי פיצול חיובה של הנתבעת לרפא את אי ההתאמה, בחלקה על דרך של תיקון ליקויים בעין ובחלקה על ידי פיצוי כספי אינו רצוי, כמו כן סברתי כי עלות המע"מ הכרוכה בתשלום פיצוי מתקזזת לפחות בחלקה על ידי הימנעות מהוצאות פיקוח שהינן מחוייבות המציאות הן לנוכח היקף הליקויים והן בשל ערעור תשתית האמון בין בעלי הדין.
2.11 לאחר ששיקללתי את כל מערכת הנסיבות והשיקולים עליהן עמדתי לעיל הגעתי למסקנה כי חרף העובדה שטענתם הבסיסית של התובעים לפיה אטמה הנתבעת את אוזניה לנוכח טענותיהם וגילתה חוסר רצון או למיצער אזלת יד מוחלטת במבחן הביצוע - לא הוכחה בפני
כדבעי הרי שהשיקולים שעניינם עצם קיומם של ליקויים, אובדן תשתית האמון בין בעלי הדין, עלות פיקוח המתחייבת בחלופת התיקון בעין וקיום פוטנציאל לא זניח של הנצחת המחלוקת (כנרמז היטב בעמ' 3 לסיכומי התובעים) מכריעים את הכף בזכות חלופת הפיצוי.
2.12 עם זאת איני סבור כי יש להנות את התובעים בסכום פיצוי המתבסס על מחירים לדייר באמצעות קבלן משנה (חלופה ב' לחוו"ד המומחה) מכאן שנקודת האיזון תימצא בקביעת סכום הפיצוי במחירי קבלן ראשי (עלות לנתבעת -חלופה א').
קו מחשבה זו אומץ ב-ע.א. 7799/01 סלים וברזילי נ. שרביב (פד"י נ"ו(5) 725), שם נקבע: "בית המשפט על פי הראיות שבפני
ו מצא כי קיים קושי להידברות בין בעלי הדין ובמצב זה החליט לזכות את המערערים בפיצוי על מנת שיוכלו לבצע את התיקון בעצמם. עם זאת ועל מנת שלא תימצא המשיבה חסרה, הגביל בית המשפט את הפיצוי לשיעור עלות תיקונו לו נעשה על ידי המשיבה עצמה וכך נכון היה לעשות".
2.13 אשר על כן אני פוסק כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין ליקויי הבנייה בסכומים שנקבעו על ידי המומחה לגבי כ"א מן התובעים וזאת על פי חלופה א' ובתוספת מע"מ כדין.
כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לכ"א מן התובעים את הסכומים שנקבעו על ידי המומחה כמשקפים את ערך הליקויים בדירתו שאינם ניתנים לתיקון. (פרוט הסכומים שאישרתי לחיוב הנתבעת מובא בטבלת הריכוז בסוף פסק הדין).
2.14 להשלמת הדיון בפרק זה אטעים כי אין בידי לקבל את תביעת רייכלין לעניין "חניה מקורה" (בסך 6,000 ₪) נחה דעתי כי חרף הסתייגותו חתם רייכלין על הסכם הרכישה בידיעה שהחניה שרכש אינה מקורה ודי בכך כדי לדחות את תביעתו בפריט זה.
באותה מידה אין בידי לקבל את טענות הנתבעת לפיה אין לאשר פיצוי בגין "קלינים" או "בליטות" שנסקרו והוערכו בחוו"ד המומחה, טענת הנתבעת לפיה מדובר בליקוי לגביו התיישנה תקופת הבדק אינה מתיישבת עם הדין וזאת לנוכח האמור בסעיף 4א(2) לחוק המכר.
3. הטענה בדבר קיטון שטחי הדירות
3.1 הסוגיה הנ"ל מהווה רכיב מהותי מבחינת משקלה הכספי ובחינת עצמת הרטוריקה בין בעלי הדין.
3.2 הגירסה האחידה העולה מתצהירי התובעים הינה כי קיים פער בין שטח הדירה כפי שהובטח להם בשלב המו"מ ובין שטחה בפועל. יתר על כן התובעים טוענים כי השוו בין תכניות הדירה אשר נמסרו להם בשלב המו"מ ובין תכניות הדירה כשצוירפו להסכמי המכר (להלן: "תכנית המכר") ומצאו כי נתוני השטח בשניהם הינם זהים אלא שבפועל נמסרה לכ"א מהם דירה קטנה יותר בשטחה.
3.3 טענות הנתבעת בסוגיה זו הובאו בתצהירה של לאה אילסר אשר לגירסתה אמרה במפורש לתובעים כי מדובר בשטח ברוטו הכולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף (סעיף 9 לתצהיר).
3.4 במהלך הדיון בפני
טענו חלק מן התובעים כי אינם מודעים כלל להבחנות שבין שטחי ברוטו לשטחי נטו. חלקם טענו כי המצג שהוצג להם באשר לשטח הדירה הוא שהניע אותם להתקשר בהסכם הרכישה עם הנתבעת. אף לא אחד מבין התובעים אישר את גירסת אילסר הגם שזו עמדה בתוקף על גירסתה דהיינו כי "תמיד אני מתחילה בשטח הדירה ברוטו ותמיד שואלים מהו הנטו. הנטו זה מה שיש דירה. אני עומדת על כך שאמרתי ברוטו ותמיד אני אומרת ברוטו" (עמ' 35-36 לפרוטוקול).
3.5 גירסה דומה בעיקרה הובאה גם מפיה של עדה נוספת מטעם הנתבעת מירי זלצמן. גב' זלצמן אף טענה בעדותה שעה כי שנשאלה על ידי התובעים אם מדובר בשטח ברוטו או נטו הקפידה להשיב כי שטח הדירה כולל את השטח היחסי ברכוש המשותף (עמ' 28-29 לפרוטוקול).
3.6 ב"כ התובעים טען כי בשאלת אמינות הגירסאות נטל הבאת הראיות כמו גם נטל השכנוע מוטל על הנתבעת (עמ' 10 לסיכומיו).
אין בידי לקבל טענה זו, החותרת תחת אושיותיהם של מושכלות יסודיים בדיני הראיות.
טענתו הסתמית של ב"כ התובעים לפיה מדובר כאן "בעניין של הודאה והדחה" לא נומקה ונחה דעתי כי בענייננו חל הכלל הרגיל לפיו התובע הוא שנושא בנטל הראיה על כל צדדיו (נטל השכנוע וחובת הבאת הראיות) יתר על כן הלכה פסוקה היא כי בעל דין הטוען טענה חשובה לעניינו במשפט - נושא בנטל הראיה להוכיחה (השוו: קדמי על הראיות בעמ' 1509).
3.7 על יסוד מסד נתונים זה יש לבחון עתה את טענותיהם המשפטיות של בעלי הדין.
התובעים צידדו בפני
בהחלת ההלכה שנפסקה בפרשת צמיתות (ע.א. 6025/92 פד"י נ(1) 826) (להלן: "פרשת צמיתות") אשר בתמציתה גורסת כי אין לייחס לרוכש דירה את התובנה לפיה שטח דירתו כולל גם חלקים ברכוש המשותף וכי המירב שניתן לייחס לרוכש בפני
ו מוצג כי שטח דירתו הינו ברוטו, הוא כי השטח כולל את מלוא קירות החוץ ולא מעבר לכך (עמ' 11,12 לסיכומי התובעים).
3.8 הנתבעת לעומת זאת הגדירה את המחלוקת בסוגיה זו באופן שונה; לדידה מקום בו הוצג בפני
רוכש נתון מספרי לגבי שטח הדירה הכולל את החלקים ברכוש המשותף בלא שהדבר נאמר כך במפורש ושעה שנמסרו לידי הרוכש תכניות מכר הכוללות את מידות החדרים - לא ניתן לקבל את טענתו לפיה הוטעה להאמין כי השטח המספרי שהוצג בפני
ו הינו שטח נטו (עמ' 27 לסיכומי הנתבעת).
הנתבעת תמכה יתדותיה בהלכה שנפסקה ב-ע.א. 8913/02 מלכה יוסף נ. שיכון עובדים (להלן: "פרשת יוסף").
3.9 בפרשת יוסף איבחן בית המשפט במידה מסויימת את ההלכה שנפסקה בפרשת צמיתות. בית המשפט אישר מחדש את הקביעה לפיה לא ניתן להסיק כי מקובלות הרווחות בקרב אנשי מקצוע (ובכלל זה המודעות לפרטי תקן 975) נחשבות וברורות וידועות ביחסים בין קבלן לרוכש דירה.
בצד קביעה זו ועל יסוד הממצא לפיו בפני
הרוכשים (שם בפרשת יוסף) עמדו הן תכניות מכר והן מפרט שמפנה אל תכניות המכר - ושני המסמכים נחתמו על ידי הרוכשים למד בית המשפט:
"שחתמו המערערים על מסמכים אלו כולם, חזקה עליהם כי ידעו את תכנם" (שם בפיסקה 13 של פסק הדין).
3.10 בית המשפט בפרשת יוסף הציב את נורמת הידיעה המיוחסת לרוכש על מכונה: לשיטתו שעה שלחוזה מצורפת תכנית מכר של הדירה עצמה ובמפרט שצורף לחוזה ישנה הפניה אל התכניות כמתארות את שטח הדירה - מוחזק הרוכש כיודע את תוכן המסמכים וככזה כפי שמודע לגבי שטח הדירה.
3.11 חרף האבחנות הדקות עליהן עמד ב"כ התובעים סבורני כי התמלאו בחוזי הרכישה של התובעים דכאן אמות המידה המקיימות ידיעה לגבי שטח הדירה על פי הילכת הפסק בפרשת יוסף. אין חולק כי התובעים חתמו על תכנית מכר המציגה את הדירה (נספח ב' להסכמי הרכישה) ובתכנית זו הוצגו מידות החדרים בעוד שבמפרט הטכני (נספח ג' להסכמי הרכישה) נאמר בסעיף 3.1 תחת הכותרת: תאור הדירה:
"דירה בת ______ חדרים בשטח לפי התכנית המצ"ב".
3.12 לא זאת אף זו:
בסעיף 1.7 של המפרט נאמר:
"תכניות מצורפות כחלק בלתי נפרד של תאור זה כתכניות הבאות:
1.7.1 תוכנית הדירה בקנ"מ לא קטן מ-1:100".
ואכן ב-ע.א. 10944/02 שיכון ופיתוח נ. אוחנה ואח' (צורף כנספח ג' לסיכומי הנתבעת) אושרה הפסיקה בפרשת יוסף מעבר לכך התייחס בית המשפט גם לנסיבה לפיה לגבי חללים מסויימים בדירה וכן חדרי שרות לא הוצגו מידות. בית המשפט קבע:
"לענין המידות אשר אינן מסומנות במפורש, אין קושי לחשב גם אותן זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100) בנסיבות אלו מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות על ידי כ"א מן הרוכשים".
3.13 על יסוד ההלכות ומסד נתונים שפורטו לעיל אני פוסק כי לא עלה בידי התובעים להוכיח את טענתם לפיה שטח הדירה שקיבלו נופל מן השטח שהובטח להם ובכל מקרה נכשלו בהוכחת טענתם לפיה לא יכלו לדעת מהו שטח הדירה הנמכרת.
קביעה זו איננה מושתתת על העדפת גרסה עובדתית זו או אחרת בדבר היקף המצג שנעשה כלפי התובעים ותוכנו אלא על הקביעה המשפטית לפיה התובעים הינם בבחינת "סברו וקיבלו" - שטח הדירה הנמכרת הוצג להם במסגרת הסכמי הרכישה ומשקבע המומחה באופן קטגורי כי "צורת הדירה מידות, הדירה ומבנה הדירה תואמים את תכנית המכר" נסתתמו טענות התובעים.
3.14 במאמר מוסגר אטעים כי המצב המשפטי הנוכחי לפיו לא קיימת בחוק דרישה סטטוטורית המחייבת מתן מידע ברור וחד משמעי לגבי שטח הדירה תוך קביעת נורמה מחייבת להסדרת החישוב - אינו מניח את הדעת ומניב לא אחת פסיקות סותרות, עם זאת טענות התובעים בסוגיית קיטון השטח מתבססות על מצב דברים שהינו כיום בבחינת משאלת לב גרידא וכי הפסיקה הנוכחית אינה מאפשרת קבלת עמדתם.
אשר על כן אני דוחה את טענות התובעים בפריט ירידת ערך הנובעת מקיטון כביכול של שטחי הדירות.
4. אי חיפוי באבן ירושלמית
4.1 מקצת התובעים טענו כי הנתבעת הבטיחה להם כי הבניין יהיה מחופה באבן ירושלמית אך לא עמדה בהבטחה זו באשר בפועל חיפתה הנתבעת באבן ירושלמית רק חזית אחת של הבניין.
אין חולק כי בפועל חופה באבן קיר חזית אחד של הבניין.
4.2 עדי הנתבעת כפרו נמרצות בטענות התובעים בדבר מצג או הבטחה וטענו כי הובהר לתובעים כי ציפוי הבניין נעשה על פי התב"ע (גירסת גב' אילסר). ברודני טען בתצהירו כי ברוב המפרטים שצורפו להסכמי הרכישה נקבע כי ציפוי קירות החוץ נתון לשיקול דעת החברה בעוד שבאחרת צוין ציפוי אבן לגבי החזית בלבד (סעיף 59ז' לתצהיר).
4.3 גם אמיר פורת שהעיד מטעם הנתבעת הבהיר כי ציפוי האבן נגזר מדרישות התב"ע וכי זו מגדירה במפורש כי לא כל הבנין מצופה באבן להבדיל מבניינים שנמצאים ברח' הראשי ששם כל המעטפת מצופה באבן (עדותו בעמ' 26).
4.4 בחוו"ד ציין המומחה:
"על פי מסמכי המכר לא הובטחה לתובעת ציפוי אבן והדבר ניתן להחלטת הנתבעת על אחת כמה וכמה שלא הובטח ציפוי אבן בכל חזיתות הבניין".
מדובר אמנם בחיווי שהוא "משפטי" במהותו ויתכן כי על המומחה היה להימנע ממנו אולם אין בכך כדי להצדיק את טענות התובעים.
4.5 נחה דעתי כי גם אם הובטח לתובעים במהלך המו"מ ציפוי אבן מקיף (וטענה זו לא הוכחה בפני
כדבעי) הרי שבמקרה כגון דא יש להעדיף את ההסכמה החוזית על פני המצגים המוקדמים (השוו: א. זמיר בחיבורו על חוק המכר דירות בעמ' 278).
אשר על כן אני דוחה את טענת התובעים בפריט זה.
5. אי סגירת לובי הכניסה לבניין
5.1 בבחינת טענה זו ולאור טענות התובעים והתייחסות המומחה יש ליתן את הדעת לשני היבטים נפרדים
האחד הוא העדר דלת כניסה לבניין (ועל עובדה זו אין חולק).
השני הוא אי סגירת חדר המדרגות.
5.2 אשר להעדרה של דלת הכניסה טענו התובעים כי כאשר הוצגה בפני
הם הדירה הבינו כי "יהיה אינטרקום" על יסוד היצג זה הבינו התובעים כי הכניסה לבניין תהיה סגורה וצריך לצלצל מבחוץ כדי לפתוח את הדלת.
5.3 בתצהיר עדותה טענה אילסר:
"מעולם לא מסרתי לדיירים שלובי הכניסה יהיה סגור. גם מן התכניות לא ניתן להבין שהכניסה לבנין תהיה סגורה... גם אם אמרתי כי יהיה אינטרקום - קיים אינטרקום..." (סעיף 8 לתצהיר וכן עדותה בעמ' 35 לפרוטוקול).
והיא מוסיפה בעדותה:
"אמרתי שיהיה לובי ואינטרקום אבל לא אמרתי שיהיה לובי פרוץ אמרתי שיהיה לובי יפה" (שם בעמ' 35).
5.4 ההתייחסות הקונקרטית היחידה לחדר המדרגות מצויה בסעיף 2.9 למפרט שם נרשם:
"חדר מדרגות - יש - גמר טיח וחלק".
על בסיסו של רישום לקוני זה העתירו עלי ב"כ הצדדים וכן המומחה בחוו"ד, פרשנויות למכביר.
ב"כ התובעים היקשה האם לובי כניסה פרוץ לכל עונה להגדרה של לובי יפה וכן הטעים כי קיומו של אינטרקום מחייב התקנת דלת כניסה לבניין (עמ' 15 לסיכומי התובעים).
5.5 אין חולק כי האינטרקום שהוקם בבניין מצוי בתוך חדר המדרגות ולא מחוצה לו. נסיבה זו גוזרת כי התקנת אינטרקום היא לכשעצמה אינה מחייבת הצבת דלת כניסה. המומחה בחוו"ד ציין את הגלוי והידוע מקריאת המפרט ולפיו לא הובטחה דלת כניסה.
בנתון לכך אני פוסק כי לא הוכחה בפני
חובת הנתבעת להתקין דלת כניסה.
6. אשר לסגירת חדר המדרגות
6.1 בסוגיה זו הבחין המומחה בין שתי קבוצות רוכשים. לגבי קבוצה אחת (התובעים גנץ, יונייב, רייכלין וסגל) קבע המומחה כי אין זה סביר בעיניו שרוכשים אלו לא ידעו על העובדה שהגישה לדירתם הינה מחדר מדרגות חיצוני ופתוח ועל כך ניתן ללמוד מתכניות המכר ומן המפרט. על יסוד קביעה זו גרס המומחה כי לא הובטח לקבוצת רוכשים זו חדר מדרגות סגור.
אשר לקבוצת רוכשים אחרת (ישראלי, גדליהו, אבירם ורז) הגיע המומחה למסקנה הפוכה: לשיטתו, על פי תכנית המכר שצורפה לגבי דירות רוכשים אלו ניתן להסיק כי מדובר בחדר מדרגות סגור.
6.2 בעלי הדין לא חקרו את המומחה וניתן להבין כי לא התכוונו להשיג על ממצאיו ומסקנותיו. בבחינת הרציונל המשפטי ניתן להבין כי באשר לקבוצת הרוכשים הראשונה מתקיימת הוראת סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר לפיה פקעה זכותם של אלו להסתמך על אי ההתאמה לאחר עבור שנה מן המועד בו נמסרה להם החזקה בדירה, בעוד שלגבי הקבוצה האחרת מתקיימת הוראת סעיף 4(א)(1) לחוק דהיינו אי התאמה מן האמור במפרט (אשר לכשעצמו מפנה לתכניות המכר).
6.3 חרף עמדת המומחה סבורני כי גם לגבי הקבוצה האחרת יש להחיל את הוראת סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר באשר ברי הוא בעיני כי "אי ההתאמה" הנובעת מהעדר קיומו של חדר מדרגות סגור הייתה ניתנת לגילוי בתוך שנה מיום המסירה ואין חולק על העובדה כי רוכשים אלו לא טענו לאי התאמה משך תקופה ממושכת החורגת הרבה מכדי שנה.
אשר על כן אני דוחה את תביעת התובעים בגין פריט זה.
7. פיצוי בגין פינוי הדירה
7.1 התובעים טוענים כי קביעותיו העקביות של המומחה באשר להעדר צורך בפינוי הדירות במהלך תקופת התיקונים אינה בגדר קביעה מקצועית טהורה וכי בית המשפט יכול להרהר אחריה ולפסוק אחרת.
7.2 אכן הלכה פסוקה היא כי אין בית המשפט כבול בממצאים או במסקנות שנקבעו על ידי מומחה שמונה על ידו (השוו: ע.א. 558/96 שיכון עובדים נ. רוזנטל פד"י נ"ב(4) 563).
יחד עם זאת נפסק כי בהעדר עילה ממשית לא ימהר בית המשפט להתעלם מקביעות המומחה שמינה (השוו: ע.א. 3134/02 עיריית רחובות נ. קוטנרו טרם פורסם).
7.3 התובעים לא טענו ובוודאי שלא הוכיחו כי בקביעה זו נתפש המומחה לידי טעות מהותית וממילא לא ראיתי עילה לסטות מקביעתו בסוגיה זו, שהינה מקצועית במהותה.
אני דוחה איפוא את רכיב הנזק שעניינו פיצוי בגין פינוי הדירה במהלך תקופת התיקונים.
8. ירידת ערך כלכלית
8.1 את תביעתם לירידת ערך כלכלי (בסכום הבלתי זניח של 50,000 ₪ לדירה) השתיתו התובעים על מה שהגדירו כ"רתיעה פסיכולוגית" של רוכש פוטנציאלי מלרכוש דירה בה קיימים ליקויי רטיבות.
התובעים נסמכו על ההלכה שנפסקה בעניין זה ב-ת.א. (ת"א) 1159/92 שטסל נ. אשדר לפיה חובת הגילוי החלה על מוכר דירה כלפי רוכש בכוח לגבי ליקוי העלול לחזור על עצמו - מזמינה תגובת נגד פסיכולוגית של הרוכש אשר מסתמא יעדיף לרכוש דירה שלא עברה "טראומה" ובכך יש לראות ירידת ערך.
8.2 בכל הכבוד הראוי - קשה להתעלם מן המימד הספקולטיבי בו נימק בית המשפט את ירידת הערך הפסיכולוגית, סבורני כי העדפת הרכישה של דירה זו או אחרת משקללת גורמים רבים נוספים אשר בחלקם לפחות עולים במשקלם על סיכון בדבר ליקוי חוזר, אולם גם בהינתן כי בצד העקרוני יכול ומידת הסיכון המובנית בהסתברות של ליקוי חוזר כזה או אחר, יכולה להוביל לתגובת נגד פסיכולוגית המתבטאת בירידת ערך כלכלית - נתתתי דעתי לעמדתו של המומחה אשר בהתייחסו לסוגיה זו קבע עמדה מפורשת:
"בנושא זה הריני לקבוע כי הליקויים בדירה הינם משני סוגים:
ליקויים הניתנים לתיקון ולאחר תיקונם בצורה מקצועית ומוצלחת סביר להניח שלא יחזרו עוד.
ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ובגינם קיימת ירידת ערך אותה קבעתי (הן באופן מוחלט והן בכפוף להחלטת כב' בית המשפט).
בנוסף לאמור לעיל אין ירידת ערך כלכלית נוספת לדירות".
8.3 עיננו הרואות איפוא כי המומחה סבור כי בעקבות תיקון מקצועי ומוצלח - ההסתברות לליקוי חוזר הינה נמוכה וממילא לא מתקיים חשש הרתיעה הפסיכולוגית.
לגבי ליקוי שאינו ניתן לתיקון קבע המומחה ממילא ירידת ערך.
8.4 אני פוסק איפוא כי לא הוכח בפני
במידת הוודאות הדרושה בסיס לקביעה בדבר ירידת ערך כלכלי לגבי תובע זה או אחר, בנפרד מאלו שנסקרו והוערכו ע"י המומחה ומכאן שאין בידי עילה לפסוק פיצוי נפרד בגין ירידת ערך כלכלית.
9. פיצוי בגין עגמת נפש
9.1 בתנאי מדינת ישראל מגלמת רכישת דירה מאמץ כלכלי ניכר וצעד משמעותי ביותר בחייה של כל משפחה.
9.2 הפער הקיים בין ציפיית הרוכש לקבל מוצר מושלם העונה על כל דרישותיו מזה ובין "שברו של חלום" והתפכחות לתוך מציאות שיש בה סממני רוגז, תיסכול, התרוצצות ולעיתים מזומנות גם קבלת מוצר פגום, מתבטא כמצוי ביותר בעגמת נפש שחש הרוכש.
9.3 בבחינת אמות המידה המזכות לפיצוי בגין עגמת נפש נכרכו שיקולים כמו סוגי הליקויים ועמקם, התייחסות הקבלן לליקויים, הטירדה הכרוכה בתיקון וגובה הפיצוי שנפסק בגין הליקויים.
9.4 התובעים עתרו בתביעתם לפסיקה של 20,000 ₪ לגבי כ"א.
סבורני כי סכום זה הינו מופלג בעיקר בשים לב לעובדה כי על פי קביעות המומחה מדובר בליקויים שרובם ניתנים לתיקון ועלות תיקונם זניחה בהשוואה לסכומים אשר נתבעו על ידי התובעים ובמידה ניכרת.
כמו כן לא התרשמתי כי הנתבעת התנכרה לאחריותה ונחה דעתי כי הלכה כיברת דרך לא קצרה לקראת התובעים בביצוע תיקונים.
מכאן שעיקר משקלו של רכיב עגמת הנפש מיוחס לטירדה ולחוסר הנוחות הצפויה בשלב תיקון הליקויים בעתיד.
על יסוד מערך שיקולים זה אני פוסק כי על הנתבעת לפצות כ"א מן הדיירים בסכום של 5,000 ₪.
סוף דבר:
אני מקבל את תביעת התובעים בחלקה ובלבד ופוסק לכ"א מהם את הסכומים המפורטים בטבלה המצ"ב.
נתוני הטבלה לעניין אומדן עלויות תיקון הליקויים מתבססים על חלופה א' בחוו"ד המומחה כאשר מתווספת אליהם תשומות המע"מ (השוו: הילכת זלוצין הנ"ל).
כמו כן נלקחו בחשבון ירידות ערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על פי חוו"ד המומחה וחיוב בפיצויים בגין עגמת נפש.
שם התובע ראש הנזק הפיצוי המגיע
1. ישראלי ליקויי בניה הניתנים לתיקון 1,637 ₪
ליקוי שאינו ניתן לתיקון 1,000 ₪
עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לישראלי 7,637 ₪

2. גדליהו ליקויי בניה הניתנים לתיקון 10,881 ₪
(כולל עלות קרמיקה)
ליקוי שאינו ניתן לתיקון 5,500 ₪
עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לגדליהו 21,381 ₪

3.אבירב ליקויי בניה הניתנים לתיקון 12,636 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 4,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לאבירב 21,636 ₪

4.סגל ליקויי בניה הניתנים לתיקון 21,789 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 2,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לסגל 28,789 ₪


5.יונייב ליקויי בניה הניתנים לתיקון 8,600₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 3,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ ליונייב 16,600 ₪

6.רייכלין ליקויי בניה הניתנים לתיקון 16,848 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 7,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לרייכלין 28,848 ₪

7.קרה ליקויי בניה הניתנים לתיקון 17,843 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 11,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לקרה 33,843 ₪

8.שקד ליקויי בניה הניתנים לתיקון 12,285 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 1,500 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לשקד 18,785 ₪


9.גנץ ליקויי בניה הניתנים לתיקון 8,892 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 2,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לגנץ 15,892 ₪

10.רז ליקויי בניה הניתנים לתיקון 4,107 ₪

ליקוי שאינו ניתן לתיקון 4,000 ₪

עגמת נפש 5,000 ₪
סה"כ לרז 13,107 ₪

לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת גם בתשלום הוצאות תביעה חלקיות בסך של 1,500 ₪ לכ"א מן התובעים ובשכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסה"כ סכום הפיצוי שעלה בחלקו של כל תובע, ובתוספת מע"מ כדין.

הודעה זכות הערעור.
המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.
ניתנה היום, ט"ז בכסלו, תשס"ה (29 בנובמבר 2004) , בהעדר הצדדים.
בן חיים מרדכי, שופט
קלדנית: טובה








א בית משפט שלום 124645/01 שרה ישראלי, גדליהו משה, גדליהו ענת, אבירב יהודה, אבירב ורוניק נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 29/11/2004)