פסקי דין על מוחמד חאפי | פסקי דין על מנאל חאפי | פסקי דין על ראמי חסן | פסקי דין על מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (נמחק) |

8048-04/12 א     20/05/2014




א 8048-04/12 מוחמד חאפי, מנאל חאפי נ' ראמי חסן, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (נמחק)








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 8048-04-12 חאפי ואח' נ' חסן ואח'





בפני

כב' השופט
רון סוקול

התובעים
1
.
מוחמד חאפי
ת"ז 023304462
2
.
מנאל חאפי
ת"ז 33707365
ע"י ב"כ עו"ד ח'טיב ואח'


נגד

הנתבעים
1. ראמי חסן
ת"ז 021873401
ע"י ב"כ עו"ד איהאב נסראללה

2. מנהל
מיסוי מקרקעין נצרת (נמחק)




פסק דין


1.
תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי בדבר ביטול הסכם מכר, בגדרו מכרו התובעים לנתבע זכויות במקרקעין המצויים בשפרעם.


ביטול ההסכם מבוסס על טענתם של התובעים לפיה הנתבע הפר את התחייבותו לשלם את מס השבח הנדרש בגין ביצוע עסקת המכר. המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה, האם הנתבע אכן התחייב לשאת בתשלום המס, אם לאו.

רקע
2.
ביום 27/9/1997 רכשו התובעים את הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 10268 חלקה 51. העסקה נערכה על מסמך הנושא כותרת "
ייפוי כוח בלתי חוזר
", שנחתם בפני
עו"ד דיאב ח'ורי מנצרת ובו מצוין כי התובעים רכשו ממר אחמד אבו חמוד 500 חלקים מתוך 10,251 חלקים המשקפים שטח של 500 מ"ר מזכויותיו בחלקה (להלן "
המקרקעין
" או "
המגרש
").


מר אחמד אבו חמוד, כך צוין בייפוי הכוח, קיבל את הזכויות בחלקה על פי צו לירושת זכויותיה של אמו המנוחה, זמורוד סאלח אבו חמוד.

3.
אעיר, כי בנסח הרישום שצורף על ידי התובעים לא רשומה המנוחה, הגב' זמורוד סאלח אבו חמוד כבעלת זכויות בחלקה ואף המוכר, מר אחמד אבו חמוד, אינו מופיע כבעל זכויות.


מכל מקום, שאלת זכותם של התובעים במקרקעין וזכותו של מר אחמד אבו חמוד, אינה שנויה במחלוקת בתיק זה, אף כי הזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

4.
נעיר גם, כי עולה מהטענות כי הושגו הסכמות בין בעלי הזכויות בחלקה בדבר חלוקתה למגרשים, אולם בדיון לא הוצג כל הסכם חלוקה וחלוקה שכזו אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.
על פי חלוקה זו, כך עולה, זכויותיהם של התובעים יוחדו למגרש בשטח של 500 מ"ר.

5.
הנתבע הנו תושב שפרעם וביתו מצוי בסמוך למקרקעין ולמגרש שהיה בבעלות התובעים (עמ' 10). אין חולק כי גם הנתבע היה מעוניין לרכוש את המגרש מאבו חמוד עוד בטרם נמכר לתובעים.


עוד עולה, כי ביום 6/3/1999, הושג בין התובעים לנתבע הסכם למכירת זכויות התובעים במקרקעין. לצורך ביצוע ההסכם חתמו הצדדים על ייפוי כוח בלתי חוזר (צורף כנספח א' לנ/1) (להלן: "
ייפוי הכוח
"). ייפוי הכוח נחתם בפני
עו"ד עיסאם חדאד, שאישר את חתימות הצדדים עליו (עדותו עמ' 7-6) (יצוין, כי ייפוי הכוח נערך בשפה הערבית. לא הוצג לבית המשפט תרגום לעברית).

6.
חשוב לציין, כי הצדדים לא חתמו על הסכם מפורט וראו בייפוי הכוח כמשקף את ההסכם שביניהם. את ייפוי הכוח ערך עבור הצדדים עו"ד ראוי כרכבי. בייפוי הכוח נרשם כי התובעים מעבירים לנתבע את הזכויות במקרקעין תמורת סך של 35,000 ₪, שהם 8,750$. כן נרשם כי ניתן לעו"ד כרכבי ייפוי הכוח לפעול להעברת הזכויות על שם הנתבע.


באותו מועד 7/3/99, נחתם על ידי הנתבע מסמך נוסף שכותרתו אישור והצהרה (סומן נספח ב' לנ/1, תרגום לעברית צורף לתצהיר ת/1) (להלן: "
כתב האישור
"). בכתב האישור מצהיר הנתבע כי ידוע לו שהממכר אינו רשום על שם התובעים וכי אין אפשרות להשלמת הרישום. הנתבע מאשר כי הינו פוטר את עו"ד כרכבי מכל אחריות להעברת הזכויות במקרקעין על שמו.


עוד נאמר בכתב האישור (על פי התרגום כפי שתוקן בעמ' 8 לפרוטוקול) כדלקמן:

"על כן הנני פוטר את ב"כ הנ"ל מכל אחריות הקשורה להעברת הממכר ורישום הזכויות על שמי בטאבו והנני מייפה את כוחו של ב"כ הנ"ל להגיש הצהרה בכל הקשור לממכר הנ"ל ואני מצידי מתחייב לרשום את הממכר הנ"ל אצל רשויות משרד האוצר/מס שבח ובתשלום מלוא ההוצאות המתחייבות מכך כולל תשלום המיסים ותשלום ההוצאות הכרוכות בהעברת המקרקעין והנני פוטר את המוכר והקונה מהעברת כל חלק על שמי לעיל...".

פרשנותו של כתב אישור זה, היא העומדת במרכז המחלוקת שבפני
י.

7.
ימים ספורים לאחר מכן, ביום 16/3/99, ערך עו"ד כרכבי את מסמכי ההצהרה על ביצוע העסקה כנדרש לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (נספח ד' לנ/1). בהצהרה נרשמו פרטי העסקה ובחלק ד' נרשם מפורשות כי מס השבח ישולם ע"י המוכר. על ההצהרה חתם עו"ד כרכבי בשמם של הצדדים, מכוח ייפוי הכוח.
את חתימתו של עו"ד כרכבי אישר עו"ד עיסא חדאד.

8.
בהצהרה, פירט עו"ד כרכבי גם את השומה העצמית ואף רשם, בשמם של התובעים, כי הינם מבקשים ניכוי סך של 3,200 ₪ ששולם על ידם כמס רכישה ומס רכוש בעת רכישת הזכויות במקרקעין.


עם הגשת ההצהרה, נדרש הנתבע לשלם את מס הרכישה בסך של 1,575 ₪ ואין חולק כי שילם את המס (נספח ג' לנ/1).

9.
מתברר עוד כי מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הצהרת הצדדים לגבי שווי הרכישה וקבע כי שווי המקרקעין שנמכרו לנתבע היה 165,200 ₪ (נספח לתצהיר התובעים ת/1). בהתאם נדרשו התובעים לשלם מס שבח בסך של 20,110 ₪ (ליום העסקה). לאחר קיזוז החזר מס שהגיע לתובעים מפקיד השומה, ולאחר צירוף הפרשי הצמדה וריבית נדרשו התובעים לשלם סך של 65,096 ₪ (נכון לשנת 2011). אין חולק כי התובעים לא שילמו את הסך הנ"ל.

התביעה
10.
התובעים טוענים בתביעתם, כי על פי המוסכם בין הצדדים וכאמור בכתב האישור, התחייב הנתבע לשאת בתשלום מס השבח המתחייב בשל עסקת מכר המקרקעין. מאחר והנתבע לא שילם את מס השבח, הרי שיש בכך משום הפרת ההסכם מצדו ועל-כן עומדת להם הזכות להודיע על ביטול ההסכם.

בתביעתם עתרו, כי בית המשפט יצהיר על ביטול הסכם המכר ויחייב את הנתבע בתשלום ההוצאות.

11.
הנתבע מצדו טוען כי לא התחייב לשאת בתשלום מס השבח. לטענתו, הוסכם כי ישלם עבור הזכות סך של 90,000 ₪ ולא 35,000 ₪ כפי שנרשם. התחייבותו בכתב האישור הייתה לתשלום המיסים החלים עליו על פי דין בלבד. הנתבע מדגיש עוד, כי ההסכם לא בוטל וכי הוא תפס חזקה במקרקעין ובנה בהם את ביתו.

דיון והכרעה
12.
על מנת להכריע במחלוקת שבין הצדדים, יש לברר תחילה האם הנתבע התחייב בתשלום מס השבח החל על התובעים בגין ביצוע העסקה. רק אם אקבל את טענת התובעים בעניין זה יהיה צורך לבחון האם הופרה ההתחייבות והאם עומדת לתובעים עילה לביטול ההסכם בשל הפרתו.

13.
כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי התובעים לא השכילו לשכנע כי הנתבע להתחייב לשאת בתשלום מס השבח. לא הובאו ראיות לשכנע כי אומד דעתם המשותף של הצדדים היה כי הנתבע יישא בתשלום מס השבח וגם כתב האישור, על פי פירושו הראוי, אינו מעיד על התחייבות שכזו. גם שאר הראיות אינן תומכות בעמדת התובעים.

אבחן את הטענות והראיות כסדרן, אולם תחילה אקדים הערה כללית לעניין הסכם המכר הנטען.

הסכם המכר
14.
הצדדים הסתפקו בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 7/3/1999 כדי לשמש בסיס להתקשרות ההסכמית ביניהם. שני הצדדים מסכימים כי ייפוי הכוח מהווה מסמך בכתב כנדרש לצורך הכרה בתוקפה של עסקה למכר מקרקעין. למרות הסכמה זאת, מצאתי לנכון להעיר מספר הערות.

15.
חוזה נכרת כאשר שני הצדדים מגבשים רצון להתקשר בהסכם המסוים שביניהם (ע"א 474/80 גרובר נ' תל יוסף, פ"ד לה(4) 45 (1981)). להבטחת העיקרון ולפיו חוזה נכרת רק על בסיס רצון משותף של הצדדים, נקבע כי דרושים שני רכיבים לכריתת הסכם – גמירות דעת ומסוימות (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 283 (1979); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278 (1988)).


16.
עניינו של היסוד השני, המסוימות, הינו הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673 (1998) אף צוין בעניין זה, כי:

"הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר ואח' [9] ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 הנ"ל [6]; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח' [10], בעמ' 296, וראו לעניין זה גם דויטש במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 339)".

17.
הפסיקה קבעה, כי בין התנאים הנדרשים ליצירת התקשרות מחייבת נכללים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, הוצאות מסים וכדומה (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291 (1974); ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסף לוי פתח-תקוה בע"מ, פ"ד כח(1) 617, 620 (1974); ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146 (1977)).

במהלך השנים רוככה דרישה זו, והפסיקה הכירה בהסכמים גם כאשר לא הופיעו בהם כל התנאים החיוניים לעסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים (ע"א 579/83 הנ"ל; ע"א 251/85 רוטמנש נ' ויניגר, פ"ד מא(3) 827, 831 ׁ(1987); ע"א 158/77 הנ"ל; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, פ"ד לג(2) 437, 440-441 (1979); ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201, 205 (1993)).

18.
כאשר בוחנים עסקת מכר מקרקעין נדרש יסוד נוסף – יסוד צורני. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מורה כי "
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב
". דרישת הכתב הינה דרישת צורנית. מקובל לחשוב כי דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין הינה דרישה מהותית ולא ראייתית (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים 281 (מהדורה שניה, התשנ"ה); דניאל פרידמן נילי כהן חוזים כרך א' 389 (1991); ע"א 726/71 רוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח בידרמן, פ"ד כו(2) 781 (1972)).


תפקידה של דרישת הצורה בחוזים שונים הינה למיין את התנהגויות הצדדים ולמתוח קו ברור בין פעולות משפטיות לבין פעולות אחרות (ראו פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 390). בחוזי מכר במקרקעין עונה דרישת הכתב על הצורך לתחם באופן ברור בין השלב הטרום חוזי – שלב המשא ומתן – לבין שלב ההתקשרות (ראו משה גלברד "דרישת הכתב בחוזים להעברת זכות במקרקעין על פי הצעת הקודקס האזרחי: בחינה ביקורתית" קרית המשפט כרך ו 231, 242 (התשס"ו)). בעסקאות מקרקעין, נודעת חשיבות מיוחדת למעבר מהשלב הטרום חוזי לשלב ההתקשרות כדי להבטיח שבעסקאות שכאלו תובטח גמירות דעתם של הצדדים (ראו ע"א 726/71 הנ"ל, עמ' 789; ע"א 158/77 הנ"ל, עמ' 290; ע"א 701/87 ביהם נ'
יוסף, פ"ד מד(1) 1, 10 (1989)).


בתי המשפט הדגישו כי עסקת מכר מקרקעין, במיוחד כזו נעשית על ידי אנשים פרטיים, הינה עסקה בעלת חשיבות רבה ומהווה בדרך כלל את העסקה הגדולה ביותר של הפרטים. ההנחה בבסיס דרישת הכתב הינה כי הקדשת הזמן הנדרש להכנות וחתימת מסמך שכזה, תבטיח את רצינות ההתחייבות ואת גיבושה הסופי של גמירות הדעת (ראו גם פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 391).

19.
למרות הלכות אלו ואף כי צפוי היה שכל העסקאות במקרקעין יערכו בדרך של הסכם בכתב, במיוחד כאשר הצדדים נעזרים בעורכי דין, ניתן למצוא מקרים רבים בהם מסתפקים בעלי הדין במסמכים חלקיים ובמיוחד בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר בו מסמיך המוכר את הקונה או צד שלישי לפעול בשמו להעברת הזכויות על שם הקונה.

20.
ככלל, ניתן לומר כי ייפוי כוח אינו יכול להיות תחליף להסכם מכר, שכן ייפוי הכוח נועד רק לשמש מכשיר לביצוע העסקה. בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 745 (2001) אומר בית המשפט:

"[...]ייפוי הכוח אינו יוצר בדרך-כלל הוא עצמו את הזכות, אלא מהווה מכשיר לביצועה בהנחה כי הזכות קיימת באופן עצמאי ממקור חיצוני לייפוי-הכוח".

(ראה גם ע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן, פ"ד לג(2) 359, 363 (1979); גד טדסקי "הרשאה בלתי-הדירה לביצוע מתנה לאדם שלישי" משפטים יט 205, 212 (התשמ"ט-התש"ן); ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 460 (1990); בע"מ 9825/05 חמדאן נ' אחמד (ניתן ביום 28/10/09)).

21.
עם זאת, יתכנו מצבים בהם מסמך ייפוי הכוח יכלול בחובו גם את ההסכם היוצר את ההתחייבות להעברת זכויות במקרקעין (ראה למשל ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410, 423 (1991); ע"א 595/89 צוריאנו נ' עזבון המנוחה בדיל, פ"ד מו(4) 705, 709 (1992)). במצבים אלו יתמזגו בייפוי הכוח שני היבטים; היבט השליחות - המתבטא בהענקת ההוראה למיופה הכוח לפעול בשם השולח; ההיבט החוזי - המתבטא בהתחייבות להקניית זכויות לצד שכנגד.

22.
על מנת לקבוע כי מסמך ייפוי הכוח כולל בחובו היבט חוזי, דהיינו התחייבות להעברת זכויות במקרקעין, יש לבוחנו על פי כללי הפרשנות המקובלים עלינו, במסגרתם עלינו לבחון את תוכנו של המסמך, תכליתו והמטרות לשמן נערך (ע"א 595/89 הנ"ל). על תכליתו של ייפוי הכוח ניתן ללמוד מלשונו, מנסיבות כתיבתו, טיבו, התנהגות הצדדים לפני ואחרי עריכתו ושאר הנסיבות הסובבות אותו (ראו ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 11/5/06)).

זאת ועוד, כדי שמסמך ייפוי הכוח יפורש ככולל בחובו התחייבות לביצוע עסקת מקרקעין, הרי שבהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 עליו לכלול את כל היסודות החיוניים להכרה בעסקה (ראו ע"א 4836/06 עזבון חמוד נ' חרב (ניתן ביום 13/7/08); ע"א 309/87 יחיא נ' אגבריה (ניתן ביום 17/6/1987)).

במסגרת זו עלינו לבחון האם ייפוי הכוח כולל התייחסות לתמורה, האם הנכס מוגדר בו כנדרש לביצוע עסקה במקרקעין, האם זהות הצדדים ברורה, האם תנאי העסקה עולים מתוכו או שהם ניתנים להשלמה על פי כללי ההשלמה המוכרים, האם הצדדים פעלו על פיו, האם הוכנו בצידו מסמכי הלוואי הנדרשים לעסקה, כגון שטר מכר, הצהרות לשלטונות המס, בקשות לרשם המקרקעין וכו'.

23.
כאשר בוחנים את ייפוי הכוח שבפני
נו, ניתן לראות כי הוא כולל שמות הצדדים, פרטי המקרקעין והתמורה. לכאורה, די בייפוי הכוח כדי להוות עסקה במקרקעין כנדרש. עם זאת, חסרים בו תנאים חשובים שהסדרתם מראש הייתה מונעת מחלוקות ומבטיחה התקשרות יציבה. במיוחד חסרה התייחסות לנשיאה בתשלומי החובה למיניהם ונשיאה בהוצאות. בהעדרם של אלו, ניתן להשלים את החסר על פי הוראות הדין או הנוהג, או על פי המסמך הנוסף שנחתם על ידי הנתבע, הוא כתב האישור.

24.
הארכתי בשאלת תוקפו של ייפוי הכוח על מנת לשוב ולהזכיר לבעלי הדין ועורכי הדין להחזיר את ייפוי הכוח לתפקידו, כמסמך המעניק הרשאה לביצוע הסכם מכר. במקום השימוש בייפוי הכוח הגיעה העת שבעלי הדין ועורכי הדין יערכו הסכמי מכר ברורים ופשוטים. הואיל ועריכת ייפוי כוח מחייבת בדרך כלל מעורבותו של עורך דין, ראוי כי עורכי הדין יפנו את הצדדים לעריכת מסמך ברור ונפרד שיפרט את ההסכמות שביניהם. עו"ד חדאד, שבפני
ו נחתם ייפוי הכוח, העיד כי כך הוא נוהג וכי אינו מסתפק בחתימת הצדדים על ייפוי הכוח (עמ' 7). כך ראוי וחבל שעורך הדין כרכבי שערך את ייפוי הכוח שבין הצדדים, לא השלים את החסר וערך מסמך שיבטיח כי כל ההסכמות שבין הצדדים יפורטו ויובהרו וימנעו דיונים מיותרים, כמו זה שבפני
נו.

האם הנתבע התחייב לשלם את מס השבח
25.
כתב האישור הינו מסמך שנחתם על ידי הנתבע בלבד. מרביתו של כתב האישור עוסק ביחסים שבין הנתבע לעו"ד כרכבי וכולל הצהרות המשחררות את עו"ד כרכבי מחובתו לפעול לרישום הזכויות ומאחריותו לקשיים ברישום. כתב האישור כולל גם התייחסות קצרה לסוגיית המס:

"אני מצדי מתחייב לרשום את הממכר הנ"ל אצל רשויות משרד האוצר/מס שבח, ובתשלום מלוא ההוצאות המתחייבות מכך, כולל תשלום המיסים והתשלומים וההוצאות הכרוכות בהעברת המקרקעין".


ענייננו בפרשנות התיבה "
כולל תשלום המסים והתשלומים
". האם כוונת הנתבע הייתה לשאת גם בתשלום מס השבח החל על פי דין על המוכר?

26.
מלשון ההתחייבות קשה לדלות מסקנה נחרצת, שכן הנתבע מתחייב לשלם את המסים הכרוכים בהעברת המקרקעין. מחד, ניתן להניח כי הכוונה הייתה רק לתשלום אותם מסים החלים על הנתבע כקונה, שאחרת היה נאמר כי הנתבע מתחייב לשאת במסים החלים על התובעים או שהיה נאמר כי סכום התמורה הוא "סכום נטו" או ביטוי דומה אחר. עם זאת, לשון ההתחייבות יכולה לשאת גם משמעות רחבה יותר, דהיינו תשלום כל המסים החלים על כל אחד מהצדדים לעסקה, בין אם אלו חיובי המס המוטלים על הנתבע ובין אם אלו חיובים המוטלים על המוכרים.

27.
כדי לעמוד על כוונת הצדדים, לא די בלשון ההתחייבות שכאמור עשויה להתפרש במובנים שונים. את כוונת הצדדים יש על כן ללמוד גם מנסיבות העניין, מהתנהגותם לפני ואחרי ומהראיות השונות (ראו לעניין פרשנות התחייבות ע"א 4628/93 הנ"ל; ודנ"א 2045/05 הנ"ל).

28.
התובע העיד כי במהלך המשא ומתן ידע כי יהיה צורך בתשלום מס שבח ואף אמר זאת לנתבע. לטענתו, הנתבע השיב כי הוא "
מתחייב לכל החובות
" (עמ' 9 שורה 30). לגרסה זו אין כל תמיכה בשאר הראיות. לא הובא עד נוסף כלשהו המעיד על התחייבותו של הנתבע לשאת בתשלום מס השבח. הנתבע לעומתו נחקר והבהיר בעדותו כי לא התחייב לשאת בתשלום מס השבח. לדבריו, הוא קרא את כתב האישור ושוחח עם עו"ד כרכבי וזה הסביר לו שעליו לשלם רק את מס הרכישה (עמ' 12 שורה 25). יתרה מזו, לדבריו, גם לפני שפנו לעורך הדין, הוסכם כי התובעים ישלמו את מס השבח (עמ' 13 שורה 1).

29.
התובעים ביקשו לזמן את עו"ד כרכבי כדי שיעיד על הסכמת הנתבע לשאת בתשלום. מתברר, כי עו"ד כרכבי עזב את ישראל ולא ניתן היה לזמנו למרות שלתובעים ניתנו מספר הזדמנויות לכך. התובעים אף צירפו תמליל של שיחה שערך התובע עם עו"ד כרכבי בטלפון (צורף לבקשה 11).


אף שהתמליל לא הוגש במהלך פרשת התביעה, בחנתי גם אותו ואין בו כל אישור מצדו של עו"ד כרכבי לכך שהנתבע התחייב לשלם את מס השבח החל על התובעים. להיפך, עו"ד כרכבי מדגיש בשיחה כי הוגשה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין שסותרת את הטענה. עו"ד כרכבי גם אומר "
תמיד מה שמוסכם הוא כי המוכר כותב את החוזה, הוא משלם את המס שבח והקונה את המס רכישה אבל בדרך כלל בלי כל דף, הסכם ג'נטלמני בעל פה הקונה משלם את הכל
".


דברים אלו בדבר הסכם ג'נטלמני אינם מעידים על התחייבות של הנתבע לשלם את מס השבח.

30.
זאת ועוד, גרסתם של התובעים כאילו היה מוסכם כי הנתבע יישא במס השבח, בדיוק כפי שהם נשאו במס השבח שחל על המוכר בעת שרכשו את המקרקעין, נסתרת מהראיות שהוצגו. בתמליל השיחה אומר עו"ד כרכבי לתובע כי גם בהסכם הקודם לא נרשם כי על התובע לשאת בתשלום המס. בייפוי הכוח שלפיו רכשו התובעים את הזכויות, נספח א' לנ/1, אין כל הוראה ולפיה התחייבו התובעים לשלם את מס השבח שחל על המוכר. התובעים לא הביאו כל ראיה כי אכן שילמו את מס השבח שחל על המוכר אבו חמוד בעסקת הרכישה.


מעיון בהצהרה ובשומה העצמית שהגיש עו"ד כרכבי בשם התובעים בנוגע לעסקת הרכישה (צורפה לנ/1), ניתן לראות כי רשם את מחיר הרכישה ללא גילום מס השבח ששולם על פי הנטען על ידי התובעים.

31.
כפי שהובהר לעיל, העסקה שבין התובעים לנתבע דווחה למנהל מיסוי מקרקעין. על ההצהרה חתם עו"ד כרכבי בשמם של הצדדים. בהצהרה צוין מפורשות כי מס השבח ישולם על ידי המוכר, דהיינו על ידי התובעים. חזקה על עו"ד כרכבי כי אם היה מוסכם אחרת, היה טורח לציין זאת.

32.
יתרה מזו, כאשר קונה מקבל על עצמו לשלם את מס השבח החל על פי דין על המוכר, הרי שיש בכך תוספת לתמורה המשולמת. במקרה שכזה, יש לערוך חישוב המגלם את מס השבח שקיבל על עצמו הקונה לשלם ולצרפו כחלק ממחיר העסקה. בסעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 נאמר מפורשות:

(ד) קבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא; לענין זה, "גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

(ראו גם ע"א 295/88 מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה נ' זנזורי, פ"ד מה(3) 653 (1991)).


בהצהרה למנהל המיסוי, לא נערך חישוב ולא הוסף סכום המס שהיה צפוי כי יוסף לשווי העסקה.

33.
הנתבע הוסיף גם וטען כי הסכום ששולם היה 90,000 ₪ ולא 35,000 ₪ כפי שנרשם (עמ' 11 שורה 17). התובע עצמו לא ידע להעיד מה הסכום המוסכם והאם בפועל הסכום היה גבוה מהרשום (עמ' 10). אין צורך להכריע בדבר שכן בין אם סוכם סך של 35,000 ₪ ובין אם סוכם סך של 90,000 ₪, הרי שהמחלוקת אינה על הסכום אלא על ההתחייבות לשלם את מס השבח.

34.
גרסת התובעים אינה מתיישבת גם עם התנהגותם לאחר ההסכם. מתברר, כי התובעים לא עשו מאום כדי לאכוף על הנתבע את התחייבותו הנטענת. התובע טען בעדותו כי פנה לעו"ד כרכבי וזה אמר לו שהנתבע מסר שיקים, אולם אין שמץ ראיה על כך (עמ' 8). גם בשיחה שתומללה עם עו"ד כרכבי, אין אזכור של גרסה זו.

35.
זאת ועוד, בשנת 2005 קוזז החזר מס שהגיע לתובע על סך של 3,500 ₪ והועבר לסילוק החוב בגין מס השבח. גם במועד זה, ולאחר שקיבל הודעה על הקיזוז, לא נקט התובע בכל פעולה כנגד הנתבע ולא פנה אליו. לגרסתו, פנה שוב לעו"ד כרכבי (עמ' 9) וזה הבהיר לו שמדובר בעסקה הראשונה. בכך, אין תשובה מדוע לא נקט בהליך כנגד הנתבע, שהרי השומה התייחסה לעסקה השנייה, נשוא תיק זה.

36.
צריך לזכור כי ממועד עריכת העסקה, בשנת 1999, ועד הגשת התביעה בשנת 2012, חלפו 13 שנים. הימנעות מנקיטת הליך כלשהו זמן כה רב מחזקת את הגרסה ולפיה הנתבע לא התחייב לשאת בתשלום מס השבח.

ניתן גם לבסס את דחיית התביעה על השיהוי הרב. במשך 13 שנים לא נקטו התובעים בכל הליך והנתבע סמך על התנהגותם ופיתח ציפייה לגיטימית לכך שהתובעים הם שיישאו בתשלום המס. הנתבע אף בנה את ביתו במגרש (הגם שללא היתר) ותפס חזקה במגרש. התובעים לא נקטו בשום הליך למניעת הבנייה, לעיכוב תפיסת החזקה ובכך הביעו דעתם כי הנתבע מילא את חלקו בעסקה (לאפשרות של דחיית תביעה בשל שיהוי ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2004)).

סוף דבר
37.
בשים לב לכל האמור הגעתי למסקנה כי התובעים לא הוכיחו שהנתבע התחייב לשלם את מס השבח ומכאן שלא הוכיחו כי הפר את ההסכם.

על-כן, דין תביעתם להידחות.

התובעים ישלמו לנתבע
הוצאות ההליכים ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.

ניתן היום,
כ' אייר תשע"ד, 20 מאי 2014, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 8048-04/12 מוחמד חאפי, מנאל חאפי נ' ראמי חסן, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (נמחק) (פורסם ב-ֽ 20/05/2014)