פסקי דין על רזיאל רום | פסקי דין על אליאס בסודו | פסקי דין על כהן מאיר | פסקי דין על כהן יעקב | פסקי דין על כהן רפאל |

5490/03 א     08/12/2004




א 5490/03 רזיאל רום, אליאס בסודו נ' כהן מאיר, כהן יעקב, כהן רפאל





1 . רזיאל רום

2 . אליאס בסודו

בעניין:
תובעים
נ ג ד
1 . כהן מאיר

2 . כהן יעקב

3 . כהן רפאל
נתבעים
פסק דין
טענות התובעים:
התובעים הינם בעלים של מבנה (להלן - המבנה). המבנה הושכר לחברה, שהנתבעים היו בעלי מניותיה (להלן - החברה). הנתבעים ערבו למילוי התחייבויות החברה בהסכם השכירות.

בסעיף 11(ב) להסכם השכירות התחייבה החברה, כתנאי למימוש האופציה, לבנות במבנה גלריה, כאשר האחריות להשגת היתרים לבניית הגלריה היתה מוטלת על החברה. עוד נקבע בהסכם השכירות, כי התובעים לא יהיו חייבים בתשלום כלשהו עקב בניית הגלריה, וכי החברה תשפה אותם בגין כל תשלום שיחויבו בתשלומו בעקבות בניית הגלריה.

החברה אכן בנתה גלריה במבנה (להלן - הגלריה).

בעקבות הפרת הסכם השכירות על ידי החברה ביטלו התובעים במאי 1996 את הסכם השכירות, אך רק בספטמבר 1996 פינתה החברה את המושכר והחזירה את החזקה בו לידי התובעים. האופציה לא מומשה.

בשנת 1996 הגישו התובעים תביעה נגד החברה והנתבעים. בתביעתם עתרו התובעים לפינוי המבנה ולחיוב החברה בתשלום דמי שכירות. ביום 19.4.99 ניתן

פסק דין
בתביעה הנ"ל. בפסק הדין חויבו הנתבעים והחברה בתשלום לתובעים. מנגד נקבע בפסק הדין, כי התובעים ישלמו לנתבעים חלק מעלות הקמת הגלריה.

בשנת 2000 גילו התובעים לראשונה, כי הגלריה נבנתה ללא היתר בניה. הדבר התגלה לתובעים בעקבות כתב אישום שהוגש בגין בניה ללא היתר. התובעים החלו בהליכים לקבלת היתר לבניית הגלריה. לשם כך נאלצו התובעים להוציא הוצאות שונות, שאת השבתם הם תובעים עתה.

טענות מקדמיות של הנתבעים:
בכתב הגנתם מעלים הנתבעים שלוש טענות מקדמיות, שבגללן יש לסלק התביעה על הסף: העדר עילה, התיישנות ומעשה בית דין.

בהסכם השכירות נאמר, שההתחייבות לבניית הגלריה היתה כתנאי למימוש האופציה. האופציה שנקבעה בהסכם השכירות לא מומשה. ממילא לא חלה כל חובה על הנתבעים לבנות גלריה במבנה, ואין לתובע כל עילת תביעה נגד הנתבעים.

התביעה מבוססת על כך שנבנתה גלריה ללא ההיתרים הנדרשים על פי חוק. הגלריה נבנתה במהלך תקופת השכירות. על התובעים היה לגלות, כי הגלריה נבנתה ללא היתר, לכל המאורח, מיד עם ביטול הסכם השכירות, בחודש מאי 1996, ולפיכך התיישנה התביעה כבר במאי 2003, מספר חודשים לפני שהוגשה בפועל.

במסגרת בירור התביעה, שהגישו התובעים בשנת 1996, כאמור לעיל, התבררה גם תביעה שכנגד, שהגישו הנתבעים לחיוב התובעים בתשלום עבור הוצאות בניית הגלריה. עילת התביעה והתביעה שכנגד הנ"ל, כמו גם התביעה שבפני
נו, היא הפרת הסכם השכירות. התובעים לא עתרו אז לקבלת היתר לפיצול סעדים. אי לכך, פסק הדין שניתן בשנת 1999 מהווה מעשה בית דין אף ביחס להפרת ההסכם הנטענת בתביעה שבפני
נו. זאת במיוחד לאור העובדה, שעניין בניית הגלריה עמד במרכזה של התביעה שכנגד והתברר שם. בפסק הדין חייב בית המשפט את התובעים בתשלום עבור הוצאות בניית הגלריה. קביעה זו הינה בניגוד להוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות, שם נקבעה התחייבות החברה לבניית גלריה כתנאי למימוש האופציה. יש, איפוא, לראות הטלת חיוב זה על התובעים כקביעה שחיוב החברה בבניית גלריה בהתאם להוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות לא חל במקרה זה עקב אי מימוש האופציה.

דיון:
בדיון שהתקיים בפני
ביום 21.9.04 הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה ולפיה יסכמו טענותיהם בכתב לעניין הטענות המקדמיות שהעלו הנתבעים בכתב הגנתם, כאמור לעיל. משסיכומו הצדדים טענותיהם, מונחת לפתחי ההכרעה באותן שאלות מקדמיות.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף.

מעשה בית דין:
עיון בכתב התביעה מגלה, כי התובעים מבססים תביעתם על הוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות, ומכחו תובעים הם שיפוי בגין ההוצאות שהוציאו לשם הכשרתה החוקית של הגלריה. בסעיף זה נאמר:

"השוכר מתחייב, כתנאי למימוש האופציה שבסעיף 4(ב) לעיל (ההדגשה איננה במקור - נ"ש), לבנות במושכר גלריה. השוכר לבדו יהיה אחראי לקבלת כל רשיון וכל היתר שיהיה דרוש לשם בנית הגלריה ... עוד מוסכם ומוצהר כי המשכיר לא יחויב בשום תשלום או הוצאה שהם עקב בנית הגלריה והשוכר מתחייב לשפותו מיד עם דרישה בגין כל תשלום או הוצאה הנדרשים מהמשכיר".

התובעים טוענים, כי מכח הוראות סעיף זה הם זכאים לשיפוי בגין כל ההוצאות שהוציאו על הגלריה. ההנחה שעומדת בבסיס טענה זו היא, כי הוראות הסעיף חלות על בניית הגלריה. לטענת הנתבעים, אין הוראות סעיף 11(ב) חלות על הגלריה, וזאת משלא מומשה האופציה שנקבעה בהסכם השכירות. עולה, איפוא, כי השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היא שאלת חלות הוראות סעיף 11(ב) הנ"ל על הגלריה, שבנו התובעים במבנה. אם יקבע, כי הוראות סעיף זה אינן חלות לגבי בניית הגלריה, הרי שדין התביעה להידחות.

סבורני, כי שאלה זו כבר הוכרעה בפסק הדין, שניתן בשנת 1999 בהליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים, וחל לגביה השתק פלוגתא.
בע"א 822/77, בסה נ' אגד, פד"י לב(3)21, נאמר:

"השתק זה מתקיים כשבמשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם בפירוש או מכללא, כי אז במשפט שני בין אותם צדדים או חליפיהם מושתקים הצדדים מלהתדיין מחדש בשאלה האמורה על-אף העובדה שאין זהות עילות בשתי התביעות".

בע"א 1650/00, זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פד"י נז(5)166, 188, נאמר:

"ארבעה תנאים נדרשים לצורך קיום השתק פלוגתא:

1) זהות הפלוגתא ברכיביה העובדתיים והמשפטיים.

2) קיום התדיינות בפלוגתא בין הצדדים.

3) סיום ההתדיינות בהכרעה מפורשת או מיכללא של בית המשפט בקביעת ממצא פוזיטיבי להבדיל מממצא של חוסר הוכחה.

4) ההכרעה בפלוגתא חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה להבדיל מהכרעה שולית שאינה נחוצה לבסיס פסק הדין".

אין ספק, כי בקבלת התביעה שכנגד ובחיוב התובעים בתשלום הוצאות בניית הגלריה יש משום הכרעה, ולו מכללא, כי אין הוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות חלות על בניית הגלריה. זוהי המסקנה המתבקשת וההכרחית הנובעת מחיוב זה. זו היתה הפלוגתא שעמדה ביסוד התביעה שכנגד של הנתבעים לחיוב התובעים בהוצאות בניית הגלריה, וההכרעה בפלוגתא זו היתה חיונית לצורך מתן פסק הדין שם. ממילא, ברור שהתקיימו כל התנאים הדרושים לקיומו של השתק פלוגתא. משמתקיים במקרה זה מעשה בית דין, יש לדחות התביעה על הסף.

זאת ועוד, משלא הועלתה טענת חוסר החוקיות של הגלריה כבר בשלב הדיון בתביעת הנתבעים לקבלת תשלום עבור הוצאות בניית הגלריה, מושתקים התובעים להעלות טענה זו עתה. אין הם יכולים להסתתר מאחורי הטענה, כי לא ידעו אז שהגלריה אינה חוקית, משום שדבר זה היה עליהם לבדוק ולדעת כבר אז.

העדר עילה:
בהעדר מחלוקת בדבר אי מימוש האופציה הקבועה בסעיף 4(ב) להסכם השכירות, לא חלים על הצדדים הוראות סעיף 11(ב)להסכם השכירות. הוראות סעיף 11(ב) מזכות את התובעים בקבלת גלריה ללא כל תמורה, וכן מזכות אותם לקבל שיפוי מלא מהנתבעים בגין כל הוצאה שיוציאו בקשר לבניית הגלריה. זכות זו היתה עומדת לתובעים רק במקרה בו מימשה החברה את האופציה שנקבעה בהסכם השכירות. משלא מומשה האופציה, אין קמים החיובים והזכויות הקבועים בסעיף 11(ב), ואין התובעים פטורים מתשלום ההוצאות בגין בניית הגלריה. האמור בסעיף 11(ב) אינו בגדר חיוב שנטלה על עצמה השוכרת בכל מקרה, אלא חיוב שנטלה על עצמה רק במקרה בו תמומש האופציה, דבר שלא קרה בסופו של דבר, כאמור לעיל.

כפי שצויין לעיל, מבססים התובעים את תביעתם על הוראות סעיף 11(ב) הנ"ל. משהתברר כי הוראות סעיף זה אינן תקפות במקרה זה, הרי שאין לתובעים עילת תביעה כלשהי נגד הנתבעים, וגם אם יוכיחו התובעים את כל האמור בכתב תביעתם, לא תתקבל התביעה.

סיכום:
שתים הן הסיבות לסילוק התביעה על הסף, כמפורט לעיל, קיומו של מעשה בית דין והעדר עילה. לפיכך, פטור אני מלהכריע בטענת ההתיישנות, אשר הועלתה על ידי הנתבעים. טענה המעוררת מספר שאלות, ולא ברור אם ניתן לקבלה כבר בשלב זה של הדיון.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים, ביחד ולחוד, ישאו בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 9,500 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום כ"ה בכסלו, תשס"ה (8 בדצמבר 2004) בהעדר הצדדים, בלשכתי.


נחום שטרנליכט
, שופט
1
בתי המשפט

א 005490/03
בית משפט השלום פתח-תקוה
08/12/2004
תאריך
כב' השופט נחום שטרנליכט

בפני








א בית משפט שלום 5490/03 רזיאל רום, אליאס בסודו נ' כהן מאיר, כהן יעקב, כהן רפאל (פורסם ב-ֽ 08/12/2004)