פסקי דין על ד.א מעלה הכרמל בע"מ | פסקי דין על אסתר רמתי ואח' | פסקי דין על גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים |

2640/14 רעא     16/06/2014




רעא 2640/14 ד.א מעלה הכרמל בע"מ נ' אסתר רמתי ואח', גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ




החלטה בתיק רע"א 2640/14


בבית המשפט העליון


רע"א 2640/14



לפני:

כבוד השופטת א' חיות


המבקשת:
ד.א מעלה הכרמל בע"מ



נ


ג


ד



המשיבים:

1. אסתר רמתי ואח'



2. גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים

בע"מ


בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת
ד' אבניאלי
) מיום 26.3.2014 שניתנה בת"א 54090-10-13 ובקשה לסעד זמני.

בשם המבקשת:
עו"ד עופר נתנאל
בשם המשיבים 21-1:
עו"ד רון ברנט
בשם המשיבה 22:
עו"ד אבי גולדהמר

החלטה


בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ד' אבניאלי) מיום 26.3.2014 אשר דחה את בקשת המבקשת ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים 21-1 להתקשר עם המשיבה 22 או עם גורם אחר לשם ביצוע פרויקט "עיבוי בינוי" בשלושה בניינים ברחוב חביבה רייך 18 בחיפה הידועים כחלקה 8 בגוש 11196 (להלן:
המקרקעין
). כמו כן, חויבה המבקשת בהוצאות בסך כולל של 20,000 ש"ח.

1.
בעלי הדירות בבניינים ברחוב חביבה רייך 18 בחיפה, המשיבים 21-1 (להלן:
בעלי הדירות
), ביקשו לבצע פרויקט "עיבוי בינוי" בבניינים שבהם הם מתגוררים, במסגרתו היזם שייבחר ישפץ וירחיב את דירותיהם ויבנה דירות נוספות שיימסרו לו בתמורה (להלן:
הפרויקט
). על ביצוע הפרויקט התמודדו, בין היתר, המבקשת, חברת ד.א. מעלה הכרמל בע"מ (להלן:
החברה
או
מעלה הכרמל
), חברה שהוקמה אד-הוק לביצוע הפרויקט והמשיבה 22, חברת גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ
(להלן:
גרינברג
). בעלי הדירות בחרו במעלה הכרמל לביצוע הפרויקט וחתמו עמה ביום 17.5.2012 על הסכם לביצועו (להלן:
ההסכם מ-2012
). התנאים להסכם מ-2012 כללו, בין היתר, התחייבות של מעלה הכרמל להגיש בקשה להיתר בנייה עד ליום 17.8.2012 (סעיף 15 להסכם מ-2012). עוד נקבע, כי אם לא יתקבל היתר בניה בתוך 12 חודשים ממועד הגשת התוכניות, למרות שהיזם ביצע את כל הנדרש ממנו על ידי הרשות, ההסכם בין הצדדים יבוטל. עם זאת, ליזם תהיה זכות לקבל ארכה של 6 חודשים ובלבד שיודיע לבעלי הדירות 30 יום לפני תום 12 החודשים שבדעתו לבקש ארכה (סעיף 16 להסכם מ-2012). מעלה הכרמל הגישה את התוכניות באיחור ביום 5.9.2012, ובמהלך חודש אפריל 2013 הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה (להלן:
הוועדה המקומית
) למעלה הכרמל כי יש לערוך שינוי בתוכניות. במהלך חודש מאי 2013 פנה בא כוחה של מעלה הכרמל לבא כוחם של בעלי הדירות והודיע לו שמעלה הכרמל מעוניינת לקבל ארכה להוצאת היתר הבניה, כאמור בסעיף 16 להסכם מ-2012. לטענתה של מעלה הכרמל, היא המשיכה בינתיים לקדם את תוכניות הפרויקט ובין היתר מסרה לבא כוחם של בעלי הדירות תוכניות מתוקנות על פי דרישת הוועדה המקומית ושיווקה חלק מן הדירות החדשות שהתכוונה לבנות. בא כוחם של בעלי הדירות השיב ביום 3.6.2013 למעלה הכרמל כי הגשת התוכניות באיחור בניגוד לאמור בסעיף 15 להסכם מ-2012, הינה הפרה של הסכם זה ועל כן היא אינה זכאית לארכה המבוקשת וההסכם מבוטל. לטענתה של מעלה הכרמל, היא גילתה כי בעלי הדירות מקיימים מגעים עם גרינברג לביצוע הפרויקט במקומה, ולפיכך הגישה בחודש אוקטובר 2013 לבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה לאכיפת ההסכם ובקשה למתן צו מניעה זמני. בשלב מאוחר יותר הועבר בירור התובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.

2.
בבקשתה לצו המניעה הזמני ביקשה מעלה הכרמל כי ייאסר על בעלי הדירות להתקשר עם גרינברג, מי מטעמה או עם צד שלישי אחר כדי לפעול לקידומה של התקשרות הנוגדת את ההסכם מ-2012 לביצוע עבודות בניין שונות במקרקעין או "הפוגעת בהתקשרות כאמור בכל צורה שהיא", עד למתן

פסק דין
בתביעה. זאת, בין היתר, משום שלטענת מעלה הכרמל בעלי הדירות פעלו בחוסר תום לב, בתכסיסנות ובחוסר ניקיון כפיים כאשר ביקשו לבטל את ההסכם מ-2012 על מנת להתקשר עם גרינברג. בעלי הדירות התנגדו לבקשה וטענו כי ההסכם בוטל כדין בשל הפרתו על ידי מעלה הכרמל ומשכך התביעה נעדרת עילה כלפיהם. בעלי הדירות הוסיפו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שכן מתן צו מניעה יוביל לעיכוב משמעותי נוסף בהשלמת הפרויקט וכי ניתן יהיה לפצות את מעלה הכרמל בכסף גם אם לא יינתן הסעד הזמני. גרינברג התנגדה אף היא לבקשה. בית המשפט המחוזי קיים שני דיונים בבקשה, במהלכם נחקרו מר נוימן, מנהל מעלה הכרמל (להלן:
נוימן
), עו"ד פז בית הלחמי שייצג את מעלה הכרמל בזמנים הרלוונטיים (להלן:
עו"ד בית הלחמי
) וכן נחקרה נציגת בעלי הדירות.


להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי ביום 18.11.2013 חתמו בעלי הדירות עם גרינברג על הסכם לביצוע הפרויקט (להלן:
ההסכם מ-2013
). ההסכם כלל תנאי מתלה לפיו הוא ייכנס לתוקף לאחר מתן

פסק דין
חלוט בתביעה שהגישה מעלה הכרמל ובתנאי שלא יינתן צו מניעה נגד ההתקשרות עם גרינברג ולא ייקבע כי ההסכם מ-2012 תקף. טרם חתימת הסכם זה, העניקה גרינברג ביום 27.8.2013 כתב שיפוי לבעלי הדירות ולפיו בכפוף לחתימת "חוזה לפינוי בינוי" ביניהם, היא תשפה אותם על כל חיוב כספי שיוטל עליהם אם מעלה הכרמל תגיש תביעה נגדם בגין ביטול ההסכם מ-2012.

3.
בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד"ר ד' אבניאלי) דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני ביום 26.3.2014 וקבע כי התגלו סתירות מהותיות בגרסתו של נוימן, מהן עולה כי מעלה הכרמל לא פרשה בפני
בית המשפט את מלוא העובדות. זאת משום שמחקירתם הנגדית של נוימן ועו"ד בית הלחמי עלה כי עוד בטרם בוטל ההסכם מ-2012 על ידי בעלי הדירות, ניהלה מעלה הכרמל מגעים עם גרינברג למכירת זכויותיה בפרויקט והוחלפו טיוטות הסכם. עובדות אלה לא הוזכרו כלל בתצהיר שניתן על ידי נוימן בתמיכה לבקשה למתן צו מניעה זמני והעלו תמיהה בעיני בית המשפט המחוזי בכל הנוגע לטענותיה של מעלה הכרמל כי הדיירים הם שפעלו בתכסיסנות ובחוסר ניקיון כפיים. אשר לסיכויי התביעה, קבע בית המשפט המחוזי כי המחלוקת בענייננו תחומה לכאורה לשאלה האם הודעת בעלי הדירות למעלה הכרמל על ביטול ההסכם ניתנה בחוסר תום לב, בהינתן האיחור הקל במועד הגשת התכניות לאישור הוועדה המקומית. בית המשפט המחוזי קבע כי מעלה הכרמל לא עמדה במועדים שנקבעו בהסכם, ובנוסף ניהלה משא ומתן להעברת זכויותיה לגרינברג בעקבות חוסר יכולת או אי כדאיות כלכלית. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי הפסקת פעילותה של מעלה הכרמל אינה תולדה של ביטול ההסכם מצד הדיירים, אלא חוסר יכולת או כדאיות כלכלית מצידה לביצוע הפרויקט וגם בשלב זה לא הוכח כי יש ביכולתה לבצעו. בנוסף, דחה בית המשפט המחוזי את טענת מעלה הכרמל כי המגעים עם גרינברג, היו לכל היותר משא ומתן למכירת חלקה בפרויקט של אחת מבעלות המניות בחברה. אשר למאזן הנוחות, נקבע כי הוא נוטה לטובת הדיירים, משום שאף אם יתברר שמעלה הכרמל צודקת בטענותיה, ניתן יהיה לפסוק לה פיצוי כספי בגין אובדן האינטרס הכלכלי.

4.
מכאן הבקשה שלפניי בה טוענת מעלה הכרמל, בין היתר, כי החלטתו של בית המשפט המחוזי מבוססת על המשא ומתן למכירת הפרויקט לגרינברג ועל אי גילוי מידע זה בבקשה למתן צו מניעה זמני. אולם לגישתה הדבר אינו מקים זכות לביטול ההסכם מ-2012 ובעלי הדירות אף לא טענו זאת. מעלה הכרמל מוסיפה כי גרינברג היא שיזמה את המשא ומתן עמה, ולכל היותר בעלת מניות במעלה הכרמל, היא זו שפעלה למכירת חלקה בפרויקט, אולם לבסוף הוחלט כי החברה תבצע את הפרויקט בעצמה. עוד נטען בבקשה כי מעלה הכרמל השקיעה משאבים רבים בביצוע ההסכם מ-2012, שמרה על קשר עם נציגי העירייה, הכינה תכניות וניהלה משא ומתן עם הבנק המלווה, וציפייתה לעמוד בהסכם מ-2012 אינה שקולה כנגד הפגיעה הנטענת בבעלי הדירות בגין האיחור הקל בהגשת התוכניות לוועדה המקומית. מעלה הכרמל טוענת כי הודעת הביטול נמסרה לה 10 חודשים לאחר האיחור הנטען, וביטול זה מהווה הפרה יסודית מצד בעלי הדירות ומוסיפה כי לא השתהתה בהגשת הבקשה משום שרק ב-22.10.2013 נודע לה שבעלי הדירות מכנסים אסיפה לאישור ההתקשרות עם גרינברג. לשיטתה של מעלה הכרמל מאזן הנוחות נוטה לטובתה, משום שבידיה הסכם בתוקף, היא הכינה תוכניות שבא כוחם של בעלי הדירות מסרב לחתום עליהן, היא שיווקה דירות ונאלצה להשיב כספים והשקיעה עד כה מאות אלפי שקלים בפרויקט. זאת, בזמן שבידי בעלי הדירות קיים הסכם עם גרינברג הכפוף לתוצאות התביעה, ולכן אלמלא התנגדותם של בעלי הדירות, היה ניתן זה מכבר היתר למימוש הפרויקט.


יצוין כי ביום 23.4.2014, כשבועיים לאחר הגשת בקשת רשות הערעור, הגישה מעלה הכרמל בקשה למתן צו המניעה הזמני עד להכרעה בבקשת רשות הערעור, אשר נדחתה.

5.
בעלי הדירות וגרינברג (שהגישו את תגובתם במאוחד) סומכים ידיהם על החלטתו של בית המשפט המחוזי. המשיבים מציינים כי ביום 4.3.2014 נחתמה תוספת להסכם מ-2013 המבטלת את התנאי המתלה, גרינברג פועלת במרץ לביצוע הסכם זה וביום 2.4.2014 הוגשה לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה. המשיבים טוענים כי סיכויי התביעה של מעלה הכרמל קלושים, נוכח הפרות מרובות של ההסכם וכן הטעייה שנקטה כלפי בעלי הדירות ביחס לגודל הדירות המובטחות להם. עוד טוענים המשיבים כי גרינברג התקשרה עם בעלי הדירות בידיעה שאין הסכם בתוקף בינם למעלה הכרמל, וכי מעלה הכרמל חדלה למעשה לקדם את הפרויקט מאז יום 13.3.2013, בשל שינוים בתנאים מסוימים לביצוע הפרויקט שנדרשו על ידי עיריית חיפה, ולא ביצעה כל פעולה עד להודעה על ביטול ההסכם ביוני 2013. המשיבים מפנים להשתלשלות האירועים, עליה עמד בית המשפט המחוזי, בנוגע למגעים בין מעלה הכרמל לגרינברג, וטוענים כי מעלה הכרמל ביטלה את התקשרותה עם רוכשים פוטנציאליים שנרשמו לרכישת דירות בפרויקט החדש. בעלי הדירות מוסיפים כי היה באפשרותה של מעלה הכרמל להשלים את התנאים להוצאת היתר הבניה, אף ללא חתימה שלהם, אולם היא לא עשתה כן. עוד נטען בתגובה, כי הבקשה של מעלה הכרמל לוקה בשיהוי, נוכח העובדה שמעלה הכרמל ידעה כבר בחודש יוני 2013 על ביטול ההסכם, אולם הגישה את הבקשה ארבעה חודשים לאחר מכן. במהלך תקופה זו, כך נטען, השקיעה גרינברג כ-290 אלף ש"ח בפרויקט, לא כולל מאות שעות עבודה.


בתשובתה לתגובת המשיבים, טוענת מעלה הכרמל כי המשיבים אינם תמי לב והציגו מצג שווא על חתימת הסכם בעל תנאי מתלה, אולם בפועל הטעו את בית המשפט וקידמו את הפרויקט טרם שטרחו לבטל תנאי זה בהסכם מ-2013. עוד נטען בתשובה לתגובה כי הדיירים הם שהפרו את ההסכם בכך שמסרו הודעת ביטול שלא כדין וכי לא היה באפשרותה של מעלה הכרמל לקדם את היתר הבניה ללא שיתוף הפעולה של הדיירים.

6.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים על צרופותיהם הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.


ההלכה הפסוקה הינה כי רק במקרים חריגים תתערב ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בהחלטה שעניינה סעדים זמניים (רע"א 3882/14
סאלם נ' ולכינסקי

(5.6.2014); רע"א 1608/13
קרויז נ' אמיתי
(8.4.2013)
).
מקרה זה אינו נמנה עם מקרים חריגים אלה. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתה של מעלה הכרמל למתן צו מניעה זמני וקבע, בין היתר, כי מעלה הכרמל לא חשפה את מלוא התמונה העובדתית בבקשתה ובפרט את העובדה כי קיימה מגעים עם גרינברג למכירת זכויותיה בפרויקט בשל היעדר יכולת לבצעו. עוד נקבע, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת מעלה הכרמל, וכי אם תזכה בתביעתה ניתן יהיה לפסוק לה פיצוי כספי בגין אובדן האינטרס הכלכלי. איני רואה מקום להתערב בהחלטה זו, שניתנה, בין היתר על סמך קביעות עובדתיות ועל רקע התרשמותו הבלתי אמצעית של בית המשפט קמא מן העדים שהעידו בפני
ו לצורך שלב זה של הדיון. נוכח מאזן הנוחות הנוטה באופן ברור לטובת המשיבים אף לא ראיתי מקום לדון בשאלת סיכויי תביעתה של מעלה הכרמל.


הבקשה נדחית, אפוא.


המבקשת תישא בהוצאות המשיבים 21-1 יחד בסך של 7,000 ש"ח ובהוצאות המשיבה 22 בסך של 5,000 ש"ח.



ניתנה היום, י"ח בסיון התשע"ד (16.6.2014).





ש ו פ ט ת

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.


14026400_v04.doc

גק

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il






רעא בית המשפט העליון 2640/14 ד.א מעלה הכרמל בע"מ נ' אסתר רמתי ואח', גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ (פורסם ב-ֽ 16/06/2014)