פסקי דין על בלה אזרק | פסקי דין על אהובה בר ניר | פסקי דין על רחל בר אוריון | פסקי דין על אמנון ישכיל ואח' |

13556-01/14 עשא     18/06/2014




עשא 13556-01/14 בלה אזרק נ' אהובה בר ניר, רחל בר אוריון, אמנון ישכיל ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



עש"א 13556-01-14 אזרק נ' בר ניר ואח'


תיק חיצוני: 237/12


בפני

כב' השופטת
יהודית שיצר


המערערת

בלה אזרק
ע"י ב"כ עו"ד אביב סמוכה


נגד


המשיבים

1.אהובה בר ניר
2.רחל בר אוריון
3.אמנון ישכיל
4.רחל כהן
5.יהודה כהן
6.אטל גוטגולד ואח'
7.אשר רבינוביץ
8.רחל נחשון
9.רבקה מוסקוביץ
10.אורן מלרביץ
11.חיים ליכטרמן
12.בתיה מלרביץ(ליכטרמן)
13.משה שמידט
14.רוזה שמידט
15.בן עמי זיסקין
16.עדנה זיסקין
17.חיה לנדאו
18.יהודה אפרים לנדאו
19.דליה צרפתי
20.רם ספקטור
21.ספקטור שיימן
22.משה טובולסקי
23.חן רון וענבר
24.דורון גודר
25.רינה גודר
ע"י ב"כ עו"ד דניאל גרוס












פסק דין



1.
ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין מירה אריאלי
(להלן: "המפקחת"), אשר דחתה את תביעת המערערת שביקשה להצהיר כי זכות השימוש בחניות המשותפות שווה בין כל הדיירים בבית המשותף, לפי "כל הקודם זוכה" וכן ביקשה לבטל את זכות השימוש הייחודית לחניות בחצר הבית, בהעדר הסכם שימוש ייחודי כדין.

2.

רקע עובדתי:

א.
המערערת והמשיבים הם בעלי דירות בבניין ברחוב פינלס 9 בתל אביב, הבנוי על חלקה 134 בגוש 6212.


ב.
הבנין נרשם כבית משותף ב-1959, והתקנון הוא תקנון מצוי.

ג.
עפ"י הרשום בפנקס הבתים המשותפים, חצר הבית מהווה רכוש משותף, ולא הוצמדה חניה לדירה כלשהי.

ד.
בבניין 17 דירות מגורים וחצר משותפת שהוכשרו בה 8 חניות בשנת 1971, דהיינו לפני למעלה מ-40 שנה.

ה.
ב-7 מתוך שמונה החניות עושים שימוש ייחודי 7 דיירים, החניה השמינית משמשת את שאר הדיירים על בסיס כל הקודם זוכה.

ו.
המערערת רכשה את דירתה בשנת 1993 ועד שנת 2009 לא התנגדה לשימוש הייחודי בחניות. רק בשנת 2009 ביקשה לראשונה לעשות שימוש בחניות לחניית רכבה.




פסק דינה של המפקחת

3.

המפקחת האמינה לטענת המשיבים כי החניות קיימות במצבן הנוכחי מזה למעלה מ-40 שנה, והמערערת כיבדה מצב זה במשך 14 שנה. נערכה אסיפה כללית בשנת 1970/1,
בה גובש ההסכם ובה נכחו 14 מתוך 17 בעלי הדירות.

בפסק הדין קבעה המפקחת כי המשיבים רכשו זכות לשימוש ייחודי בחנייה.
נקבע כי המשיבים נשאו בעלות הכרוכה בקבלת היתר בניה לבניית החניה, הכשירו את חצר החניה ופיצו את בעלי הדירות האחרים בכך שביצעו שיפוץ נרחב ברכוש המשותף ובמספר דירות בקומת הקרקע. כל יתר בעלי הדירות, במשך שנים, לא דרשו תמורה נוספת ולא העלו התנגדות לשימוש הייחודי בחניות. בהתנהגות זו נקבע ע"י המפקחת, יש גמירת דעת,
ידיעה והסכמה מלאה לשימוש הייחודי.

המפקחת גם קבעה כי המערערת ידעה על קיומו של ההסדר לשימוש ייחודי בחניה ולא חלקה עליו.

המפקחת דחתה את התביעה והורתה על רישום הערת אזהרה לפי סע' 130 לחוק המקרקעין כדלקמן: "קיים

פסק דין
ב-ת/237/2 בפני
המפקח על רישום מקרקעין בכל הנוגע להסדרי חניה בחצר".

עיקרי טענות הצדדים:

4.
טענות המערערת:

א.
לטענת המערערת, שגתה המפקחת בהחלטתה כי בעלי הדירות רכשו זכות שימוש ייחודית ברכוש המשותף לצמיתות, שכן לא התגבש הסכם שימוש ייחודי כדין ולכן הוא איננו תקף. משכך, יש לאפשר לכל דיירי הבית גישה לשטחי החנייה כך שיעמדו לרשות כל הדיירים.


ב.
המערערת מבהירה כי מתן זכות שימוש בלתי מוגבלת בזמן, גורעת את שטח החניות מהרכוש המשותף של כל דיירי הבניין לטובת המשתמשים בחניות. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. לפיכך, פסק דינה של המפקחת הביא לתוצאה של פגיעה מהותית בזכותה הקניינית.

ג.
עוד טענה המערערת כי גריעה כאמור, לא די שתעמוד בהסכמת כל הדיירים,
אלא היא חייבת להיות מפורשת בכתובים ולהרשם בתקנון. באין הסכם פוזיטיבי מפורש של כל בעלי הדירות בבניין, ובהעדר רישום בתקנון, ביהמ"ש אינו יכול לתת גושפנקה לעסקה שלא נעשתה בהתאם לדרישות החוק.

ד.
לטענת המערערת זכות שימוש ייחודי היא זכות שאינה לצמיתות, היא מוגבלת בזמן ובעבירות. בהקניית זכות שימוש ללא ציון מועד סיום ההתקשרות, אין מדובר בהענקת זכות לצמיתות אלא בהקניה שניתן לבטלה בכל עת בהודעה סבירה.
זאת ועוד גם אם נרכשה זכות השימוש בחניה, כפי שקבעה המפקחת בפסק דינה, תוקפה של זכות זו פג בחלוף 40 שנה ו/או לאחר העברתה לצדדים שלישיים.

5.

טענות המשיבים:

א.
המשיבים העלו טענות סף של התיישנות ושיהוי בהנתן מועד ההסכמה להכשרת החניות, השנים הרבות שההסדר פעל ומועד הגשת התביעה הנוכחית.

ב.
לטענת המשיבים, הסדר השימוש הייחודי גובש על ידי בעלי הדירות באסיפה כללית בה התקבלה הסכמה להסכם של 14 בעלי דירות שנכחו (מתוך 17) לפיו 7 דיירים יכשירו בכספם את החצר לחניית כלי רכב לשימושם, ובנוסף יפצו את יתר בעלי הדירות בגין זכות השימוש הייחודית, ופיצוי כזה אכן ניתן כפי שפורט.



ג.
לטענת המשיבים החלטת האסיפה הכללית משנת 1970/71, ברוב של 82% מבעלי הדירות נתנה במפורש זכות שימוש ייחודית למשיבים, או רישיון בלתי הדיר. שבעת המשתמשים בחניות אינם טוענים להצמדת שטחי החניה ואינם טוענים לזכות הבעלות בה, לפיכך מדובר בזכות אישית שאינה זכות במקרקעין ושאינה חייבת בדרישת הכתב.

ד.
הסכמת בעלי הדירות מהווה שינוי תקנון לפי סע' 62(א) לחוק המקרקעין. לטענת המשיבים 82% מבעלי הדירות נתנו את הסכמתם המפורשת, ושלושת בעלי הדירות האחרים, נתנו הסכמה שבשתיקה במשך 40 שנה, לאחר שנהנו מהפיצויים שקיבלו כל בעלי הדירות.

דיון

6.
המחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה, אך מבוססת על עובדות המקרה.
היא נובעת מכך ששטח החניות מהווה רכוש משותף שלא הוגדר בנסח הרישום כשייך למי מהדיירים, או כמוצמד לאחת הדירות. ביסודה של המחלוקת הסדר חניה הפועל מזה למעלה מ-40 שנה שהקצה 7 מקומות חניה לשימושם הייחודי של 7 מדיירי הבניין, וזאת כנגד מתן תמורה. הסדר זה מבקשת המערערת לבטל.

מהותה של זכות השימוש:

האם זו זכות במקרקעין?

7.
חוק המקרקעין קובע רשימה סגורה של זכויות במקרקעין: זכות הבעלות, השכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. עם זאת, נקבע בפסיקה כי אין מניעה שבהסכמה יחליטו בעלי הזכויות הקנייניות על שימושים כאלה ואחרים
ברכוש המשותף לרבות שימושים ייחודיים. הסכמה כזו אפשר שתתגבש במפורש על דרך של כתב, על דרך של החלטה המתקבלת באסיפה כללית של בעלי הדירות ואפשר גם שאותה חלוקה תתגבש במהלך השנים על דרך של מנהג.

זכות השימוש היא למעשה רשות במקרקעין הנעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס.
רשות שכזו, אפשר שתהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעלי המקרקעין ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית כאקט של רצון טוב (ראו: פרופ' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט
מב' 24 (1995-1996).

נקבע בשורה של פסקי דין כי הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על ידי אחד מהם אינה עסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב, לפי הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין.

(ראו ע"א 188/76 רוזונוקס נגד הוטרר ואח'
, פ"ד ל"א(1) 382, 384, וכן ע"א 815/81 כליפא נגד שאול, פ"ד לו (3), 83, וכן ראו גם ע"א טובוליצקי נגד בית כנסת ואח'
, פ"ד לא (3) 210).

מן האמור לעיל עולה כי זכות השימוש אינה זכות במקרקעין, וככזו אין היא מחויבת בדרישת הכתב.

תוקפו המשפטי של הסכם השימוש הייחודי:

8.
שימוש ייחודי ברכוש המשותף נדרש לשאוב הצדקה עניינית לקיומו בשל היותו פוגע בזכויות קנייניות.

השאלה שבפני
נו היא האם לדיירים בבית משותף קיימת הסמכה בחוק לבצע שינויים ברכוש המשותף, ובכללם גריעה ממנו, תוך הצמדת שטחים לדירות מסוימות. התשובה מצויה בסעיפי החוק .

סימן ג' לפרק ו לחוק, עוסק בדרישת התקנון וקובע:

"61. תקנון
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

סעיף 62 מקנה לדיירים את הסמכות לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אך זאת במגבלה שאין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

סעיף
64 שכותרתו התקנון המצוי קובע:

"מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנידון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות."

החוק מאפשר לבצע שינויים ברכוש המשותף ובמסגרת זו, הצמדות לדירות מסוימות,
אך בד בבד מוצגות דרישות פרוצדוראליות נוקשות, לפיהן זקוקים הדיירים לרישום מהימן ומפורט של השינויים אותם הם מעוניינים לבצע ברכוש המשותף, כאשר יש בשינויים אלו כדי לפגוע בשימוש הסביר של שאר הדיירים, בכדי שאלו יזכו לתוקף גם כלפי רוכשים עתידיים.

בענייננו, אין תקנון מוסכם, לפיכך יחול התקנון המצוי שבתוספת לחוק.

סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כי בעל דירה מנוע מלבצע שינויים שיש בהם כדי לפגוע,
לסכן או לשנות את ערכו של הרכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

לענייננו, אין חולק כי לא קיים כל רישום בדבר הצמדת החניות או גריעתן מהרכוש המשותף. הדיירים בבית המשותף נשוא התביעה, רשאים לבצע הצמדות שונות ולגרוע מהרכוש המשותף, אך עליהם לכנס לאסיפה כללית את כל הדיירים, ולקבל הסכמתם.

נטען על ידי המשיבים כי באסיפה הכללית שנערכה בשנת 1970, הסכימו במפורש 14 דיירים מתוך 17 דיירי הבניין לשימוש הייחודי, ו-3 הדיירים הנותרים שנעדרו מהאסיפה, הביעו את הסכמתם בע"פ ובשתיקה במשך 40 שנים, וזאת בשל התמורה שקיבלו, דהיינו שיפור ערכו של הרכוש המשותף ע"י עריכת שיפוץ כללי בבניין, חיזוקו, סיוד, איטום הוספת דלת אינטרקום ותיבות דואר.

נשאלת השאלה האם לדיירים יש הסמכה בחוק לבצע שינויים ברכוש המשותף על בסיס רישיון מכללא.

המגמה בפסיקה בנוגע לשינויים ברכוש המשותף היא לדרוש הסכמה ברורה ומפורשת, בשל הפגיעה הקניינית הכרוכה בפעולה זו.

בדנ"א 2415/01 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' גב' ציפורה סופיוב, דינים עליון, כרך ט,339, נקבע:

"בהיעדר הסכמה מפורשת לא ניתן להסיק ויתור של דייר על חלק מן הרכוש המשותף לטובת דייר אחר. העותרים טוענים, שקביעה זו עומדת בסתירה להלכה הקובעת כי על קיומו של ויתור ניתן להסיק גם מהתנהגותו של הדייר. גם טענה זו דינה להידחות. ככלל, ההסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית"

בכרך א' בספרו, "קניין", עוסק פרופ' מ' דויטש בסוגיית גריעה מהרכוש המשותף, ומציין בעמוד 684:

"ההסכמה של הרוכש צריכה להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים, המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש, אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה".

המשיבים טוענים כי המערערת ידעה על קיומו של ההסכם. לגרסתם, שתיקתה במשך כל אותן שנים, מקימה
מניעות והם דורשים לחייבה לעמוד בתנאי ההסכם כיום.
טענה זו, באשר להסכמה מכללא נוגעת לברי רשות.


פרופ' נינה זלצמן כותבת במאמרה, "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב'
(1995) בעמוד 30:

"רישיון מקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס... הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס... אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכן תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית") ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: "רשות גרידא")...".

אף בהנחה שקיים הסכם שימוש בין הדיירים, מפורש או משתמע, שמקורו בידיעה ובהעדר התנגדות, הרי שהוא מעניק רשות בלבד. עם זאת, המציאות הולידה סיטואציות שונות שהעלו את הצורך להתייחס גם לשיקולי צדק המבוססים בעיקר על הסתמכות בר הרשות ובמיוחד במקרים בהם ניתנה תמורה.

בכרך א' בספרו, "קניין", עמ' 413, מבהיר פרופ' מ' דויטש את הסוגייה:

"ההרשאה, אפשר שתהיה לתקופה מסויימת, ואפשר שתהיה לתקופה בלתי מסוימת; אפשר שהיא תיווצר בהסכמה פוזיטיבית ואפשר שתיווצר בשתיקה בלבד; מסקנה בדבר הרשאה בשתיקה יכולה לעלות ממצב שבו המקנה ער לכך שנעשה שימוש על ידי האחר, והוא אינו מוחה כנגד כך. יתכן כי היא תהיה הרשאת מתנה, או הרשאה כנגד תמורה.

...כאשר ההרשאה היא כנגד תמורה, אולם לא ננקבה תקופה, לפנינו חוזה הניתן לביטול בכל עת, וזאת בכפוף למתן הודעה סבירה בטרם הביטול... דא עקא, כללי הביטול של רישיון במקרקעין, מכל הסוגים, הוכפפו במהלך השנים לעקרונות של צדק, ובעיקרם שיקולי ההסתמכות של בר הרשות, והשבחת הנכס על ידו...כאשר הבעלים היה ער לציפיות אלה ושתק, הוא עלול לאבד את זכותו לחזור בו מן ההרשאה, ויהיה עליו לכבד את ציפיות בר הרשות להמשך השימוש בנכס. ההכרעה הסופית היא לעולם הכרעה נסיבתית."







(ההדגשות שלי – י'ש')

המפקחת בפסק דינה שוכנעה מעדויות הנתבעים מעבר לכל ספק כי הם רכשו זכות לשימוש ייחודי על בסיס הסכמה שנתקבלה לפני כ-40 שנה, שילמו תמורה לבעלי הדירות עבור זכות זו, ועל כן הם מחזיקים בזכות זו כדין. קביעתה של המפקחת נסמכה על עדויות ומסמכים שהוצגו בפני
ה, ואשר תמכו לדעתה בקביעה כי מדובר בהסכם בהתנהגות שיש בו גמירות דעת, הסכמה ותמורה מלאה.

ביחס למהימנות ולאמון שנתנה המפקחת בעדויות הנתבעים, מעבר להלכה כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, יש לציין כי עיון בחומר הראיות בתיק אכן מעלה כי מסקנה זו מבוססת היטב.

הסכם השימוש הייחודי, בעניינינו, שנתנו הדיירים לפני 40 שנה, לשבעת הדיירים שמחזיקים בחניות, הוא
רשות שניתנה להם כנגד השקעתם ברכוש המשותף ובחלק מהדירות. במסמך שצירפו הדיירים לתצהירם, פורטו ההשקעה והפיצוי לשכנים כדלקמן:

"הוצאות בגין הכשרת המגרש לחניות – מילוי החצר בעפר לשם העלאת המפלס לגובה הרחוב, החלפת כל בורות הביוב בבטון מזוין שעומד במשקל הרכבים, זיפות וציפוי השטח באספלט, תשלומי אגרות בגין קבלת היתר הבניה והצבת מחסום מברזל.

פיצוי לשכנים -
תיקון המראה החיצוני של הבית על כל צדדיו, שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ הלובי בכניסה לחדר המדרגות, התקנת דלת הכניסה ותאי דואר ואינטרקום, סיוד וצביעת חדר המדרגות, המעקות וארונות החשמל, חידוש הגינה בחזית הבית, איטום וזיפות הגג, עיבוי העמודים החיצוניים של הבניין, פיצוי מיוחד לדירות הקרקע של טימן ובר אוריון שכולל העמקת היסודות
ואיטום חיצוני ופנימי, ולבסוף, התקנת חלונות מיוחדים לכל אורך וגובה הדירות למניעת רעש".


לפנינו איפוא חוזה בהסכמה, שמעניק זכות שימוש לשבעת הדיירים בתמורה מלאה ומשמעותית מבחינה כלכלית. בחוזה לא ננקבה תקופה ולכן זהו חוזה שניתן לביטול בכל עת ובכפוף להודעה סבירה לפני ביטולו. דא עקא, ביטולו של ההיתר יהא כפוף לעקרונות של צדק ושיקולי הסתמכות של המשיבים וכן גם לשיקולי ההשבחה של הנכס המשותף.

שיקולי צדק

9.
העובדה כי השימוש הייחודי מתקיים מזה למעלה מ- 40 שנה, ומבלי שהתעוררה התנגדות של מי מהדיירים במשך על אותה תקופה, מצביעה על יחסי אמון הדדים בין הדיירים, ואף תומכת בכך שאכן היתה הסכמה מלאה וכוונה לכבדה. זו הצמיחה מטבע הדברים ציפיה והסתמכות אצל המשיבים. יחסי האמון הללו גם מסבירים מדוע לא נרשם ההסכם בתקנון, וניתן להניח בנסיבות העניין שהדיירים לא טרחו לקבל ייעוץ משפטי בשל יחסי האמון ששררו ביניהם.

הראיות ונסיבות המקרה מלמדות כי השקעתם הכספית של המשיבים היתה כבדה ביותר.
כגודל ההשקעה כך גם גובה הציפיה שהולידה והסתמכות שהשקעה זו תקנה להם זכות שימוש ייחודי בחניות. מנגד, המערערת רכשה את דירתה, בידיעה שאין לה זכות שימוש ייחודי בחניה. אכן במשך 14 שנים התנהגה בהתאם, שקטה על שמריה ולא התנגדה לשימוש הייחודי. נסיבות אלה מלמדות שהתנהגותה של המערערת מולידה לפחות מניעות.

שקלתי אם אין מקום במקרה זה לבטל את ההרשאה ולהורות למערערת לפצות את המערערים על מלוא השקעתם. בחנתי את שיקולי הצדק בנסיבות העניין ודעתי היא כי אי התנגדותה ושתיקתה של המערערת לאורך השנים, מעוררות תחושת אי נוחות, באשר לתום לבה. ידיעתה ושתיקתה, תוך שהיא נהנית בעצמה מפירותיה של ההשבחה, שהיתה משמעותית ביותר, מבלי ששולמה על ידה תמורה מדברת בעד עצמה. התנגדותה, שהתעוררה רק לאחר שנים של שתיקה אומרת דרשני. לעומת זאת התנהגותם של המשיבים היתה תמת לב, לוותה בהשקעה נכבדה וכל שגיאתם היתה אי רישום הסכם בתקנון, באופן פורמלי.



במהלך כל השנים הם הסתמכו על הסכמת הדיירים ופיתחו ציפיה סבירה כי המצב ישאר כפי שהוא. המערערת היתה מודעת לכל אלה ולא פעלה, לכן יהיה זה צודק למנוע ממנה את הזכות לחזור בה מההרשאה שניתנה למשיבים.

לאור האמור לעיל, בנסיבות המקרה הספציפיות, אינני רואה מקום להתערב בקביעתה של המפקחת כי המשיבים רכשו זכות שימוש ייחודי בחניות בתמורה מלאה. לכן, הוראתה לרשום הערת אזהרה לפי סעיף 130 תישאר על כנה.

מטעמים של צדק, דין הערעור להידחות.

סיכום

10.
הערעור נדחה.

המערערת תישא בשכ"ט ב"כ המשיבים בסך 25,000 ₪ בהתאם לתקנה 512 לתקנות סד"א.

ניתן היום,

18 ביוני 2014
, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק לצדדים.








עשא בית משפט מחוזי 13556-01/14 בלה אזרק נ' אהובה בר ניר, רחל בר אוריון, אמנון ישכיל ואח' (פורסם ב-ֽ 18/06/2014)