פסקי דין על יעל בסיס | פסקי דין על ברוך רחמנוב | פסקי דין על ציפורה רחמנוב |

30402-01/13 תת     09/06/2014




תת 30402-01/13 יעל בסיס נ' ברוך רחמנוב, ציפורה רחמנוב








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"ת 30402-01-13 בסיס נ' רחמנוב ואח'


תיק חיצוני: 2018167126


בפני

כב' השופטת
ניצה מימון שעשוע


התובעת

יעל בסיס
ע"י ב"כ עו"ד פיני בסיס


נגד


הנתבעים

1. ברוך רחמנוב
2. ציפורה רחמנוב
ע"י ב"כ עו"ד שלמה ממליה




פסק דין



בפני
תביעה לתשלום דמי תיווך.

התובעת הינה מתווכת מורשית והנתבעים פנו אליה בחודש יוני 2012 וחתמו בפני
ה על הזמנת שירותי תיווך תמורת עמלה בגובה בגובה 1% ממחיר הנכס כולל מע"מ בקשר לקניית בית באלעד. בהמשך לכך הוצג להם ע"י התובעת בית לרכישה ברח' רבן גמליאל 16 אלעד (להלן: הנכס), והנתבעים היו מעוניינים ברכישתו, נוהל מו"מ בסיועה של התובעת ונחתם ביום 27.8.12 זכרון דברים בין הנתבעים לבין ה"ה רות ורמי בן גיגי (להלן: המוכרים).

המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, האם זכרון הדברים הינו הסכם בעל תוקף משפטי מחייב, המזכה את התובעת בתשלום דמי תיווך גם אם לא יצא לפועל, או שהינו הסכם תלוי בתנאי מתלה אשר מעולם לא נכנס לתוקף ועל כן אין הנתבעים חייבים בתשלום דמי תיווך לתובעת.

זכרון הדברים נערך על גבי טופס מודפס סטנדרטי בן שלושה עמודים שקיבלו הנתבעים מעורך דינם בעיסקה, ועליו מילאו הנתבעים, בכתב ידה של הנתבעת – בנוכחות המוכרים והתובעת – את פרטי הנכס, המחיר המוסכם, מועד מסירת החזקה, מועד מסירת מסמכים, תנאי ומועדי התשלומים, שנפרשו לששה מועדים בתקופה של כשנה, החל מיום חתימת זכרון הדברים (מקדמה בסך 8,000 ₪ ששולמה) ועד למועד מסירת החזקה שנקבע ל-1.9.13, הסכמה לגבי זהות עוה"ד שייצג את הצדדים בעיסקה, מועד לחתימת החוזה במשרדו, פיצוי מוסכם על הפרה, תנאים ספציפיים לגבי פריטי ריהוט וציוד שיושארו בנכס, ועוד. זכה"ד הינו מפורט מאד ומכיל את כל הפרטים והתנאים הדרושים לכריתת הסכם מחייב.


בסעיף 9 לטופס המודפס, שעליו נערך זכרון הדברים, מצויין כי "גם אם לא ייחתם החוזה המפורט עד המועד האמור זכרון דברים זה יהיה חוזה בעל תוקף מחייב לכל דבר ועניין".

המחלוקת נובעת מתנאי שהוסיפו הנתבעים בכתב ידה של הנתבעת, בשולי זכה"ד, ולפיו "כל התשלומים בחוזה מותנה בהסכמת אישור מהבנק".

הצדדים הגישו תצהירים ומסמכים לגבי הרקע להוספת תנאי זה ומשמעותו. מטעם התובעת העידו היא והמוכרת, גב' רות בן גיגי, ומטעם הנתבעים העיד הנתבע. העדים נחקרו בחקירות נגדיות.

בתמצית יצויין, כי התובעת והמוכרת העידו כי הוספת התנאי נגעה רק למועדי פריסת התשלומים בין מועד חתימת זכה"ד לבין מועד המסירה, אשר הנתבע רצה להשאיר אותם פתוחים עד לקבלת תשובה סופית מהבנק שיתן לו משכנתא, בעוד שהנתבע העיד כי כלל לא ידע בעת חתימת זכה"ד אם בנק כלשהו יסכים לתת לו משכנתא או הלוואת גישור, מאחר שטרם קיבל אישור עקרוני מבנק כלשהו, התובעת לחצה עליו לחתום על זכ"ד כדי "לתפוס" את הנכס, ועל כן התנה את כל העיסקה בקבלת אישור למשכנתא מהבנק.

התרשמתי ממהימנות התובעת והמוכרת, לגבי העובדה שהנתבעים, והנתבע בפרט, הצהירו בבטחון כי יש בידיהם האמצעים הכספיים למימון הרכישה, ע"י משכון של נכס שבבעלותם ששוויו 3 – 3.5 מליון ₪, בצירוף הון עצמי בסך 500,000 ₪ (אמצעים שהנתבע מאשר כי אכן קיימים בידו), כאשר המחיר שסוכם בעיסקה היה 3.8 מליון ₪.

לעומת זאת גרסת הנתבע, כי ההסכם כולו הותלה בתנאי מתלה של אישור הבנק, אינה מהימנה עלי ואינה נתמכת בעובדות. הוכח כי הנתבע הינו אדם מנוסה בעריכת הסכמי קניית ומכירת דירות, ובעבר ביצע מספר קניות ומכירות של בתי מגורים כנגד הלוואות גישור שקיבל מבנקים. שוכנעתי כי בעת חתימת זכרון הדברים היו הנתבעים משוכנעים ביכולתם לקבל משכנתא שתאפשר רכישת הנכס, או לממנו ע"י מכירת ביתם וקבלת הלוואת גישור, והסייג שהוסף על ידם לזכרון הדברים נועד להגן עליהם רק מפני עיכוב במועדי העמדת הכספים לרשותם על ידי הבנק. לשאלת בית המשפט, מדוע לא כתבו בזכה"ד כי ההסכם ייכנס לתוקף רק אם הבנק יאשר לו משכנתא, השיב הנתבע: "תמיד תמיד עשינו קניה ומכירה ואף פעם לא עשו לי בעיה בבנק" (עמ' 19 ש' 10-11). תשובה זו תומכת בגרסת התובעת והמוכרת, כי הנתבעים הצהירו בבטחון על כך שבידיהם אמצעים לרכוש את הנכס ולא ביקשו להתלות את תוקף העיסקה באישור המשכנתא.

ניסוח התנאי לגבי אישור הבנק – שנעשה כאמור ע"י הנתבעים – מלמד כי הנתבעים לא התנו את תוקף ההסכם כולו בקבלת משכנתא מהבנק, דבר שנקל היה לכותבו, אלא רק את פריסת התשלומים המוסכמת בין מועד החתימה למועד מסירת הנכס. יודגש, כי הנתבעת כתבה תחילה "כל החוזה מותנה" ולאחר מכן תיקנה בכתב ידה והוסיפה את המילה "תשלומים" כך שנכתב כי "כל התשלומים בחוזה" מותנים באישור הבנק. בתיקון זה שנועד להעמיד דברים על דיוקם יש כדי להבהיר כי כוונת הצדדים היתה להתלות את אופן פריסת התשלומים בלבד באישור הבנק ולא את תוקף החוזה.

כידוע, בהתאם לסעיף 25(ב1) לחוק החוזים "חוזה הנתון לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". במקרה דנן, מאחר שנוסח התנאי עוצב ותוקן ע"י הנתבעים עצמם, הרי שיש לתת עדיפות לפירוש כנגדם.

התרשמתי כי הנתבעים אכן היו מעוניינים ברכישת הבית ועשו מאמצים לקבלת משכנתא ע"י פניה לבנקים שונים ולחברה העוסקת בהסדרת משכנתאות, אך מסיבות שלא הוכחו הדבר לא הסתייע בידם. לא הוצגה כל הוכחה לטענה כי הנתבעים חזרו בהם מההסכם בשל רצונם לרכוש נכס אחר בעפולה, או כי פניותיהם לבנקים ולחברת "פרקטיק" היו בחוסר תום לב ולמראית עין בלבד. ברם, העובדה כי הנתבעים לא הצליחו בסופו של דבר לקבל הלוואה כנגד משכנתא על בית מגוריהם או על הנכס או על שניהם, ככל שהציעו זאת לבנקים השונים, אינה צריכה לעמוד לרועץ לתובעת אשר השלימה את מלאכתה כמתווכת בכריתת זכרון דברים בעל תוקף משפטי מחייב.

הן נוסח ההסכם, והן התנהגות הצדדים ואומד דעתם כפי שבאו לביטוי בהתנהגותם לפני ואחרי חתימת ההסכם, מלמדים כי ראו עצמם קשורים בהסכם מחייב.

מבחינה משפטית, אין מדובר בתנאי מתלה, שבהעדר התגשמותו לא נכנס ההסכם לתוקף מלכתחילה, אלא לכל היותר בתנאי מפסיק לפי סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, אשר אי התגשמותו מזכה את הנתבעים בזכות לבטל את החוזה בדיעבד מבלי לשלם למוכרים פיצוי על הפרת חוזה (ובעניין זה איני רואה לנכון לקבוע מסמרות, לאור הצהרת המוכרת כי בדעתה להגיש תביעה על הפרת חוזה כנגד הנתבעים).

ההלכה הפסוקה קובעת, כי תפקידו של המתווך מסתיים עם כריתת הסכם מחייב, מכך נובעת הזכאות לתשלום, והוא איננו "מבטח" של העיסקה לאחר שהשתכללה. במקרה כזה, משנכרת החוזה ובוטל לאחר מכן, זכאי המתווך לשכרו (ראו: בר"ע (נצ') 209/01 מאיר נ' שושן; רע"א 394/88 שושני נ' אברון את פורת בע"מ; רת"ק 10193-09-13 אלחדד נ' נתן (פורסמו בנבו).

אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו התובעת התערבה התערבות אסורה בניסוח מסמך משפטי, בכל הנוגע לזכרון הדברים המאוחר, שנחתם ע"י המוכרים והנתבע בלבד. גרסת הנתבע, לפיה התובעת היא שערכה ו/או מילאה מסמך זה לא היתה מהימנה עלי, והתרשמתי בבירור כי מדובר בזכ"ד שנערך לבקשת הנתבעים עצמם לצורך קבלת המשכנתא בהתאם לדרישות אחד הבנקים, ללא התערבות כלשהי של התובעת למעט יצירת הקשר הטלפוני בין הצדדים.

כמו כן אני דוחה את הטענה כי התובעת הפעילה לחצים רבים על הנתבעים להתקשר בעיסקה או הבטיחה להם הבטחות שווא לגבי השגת משכנתא. מהראיות עולה כי הנתבעים היו מעוניינים מאד בעיסקה, וכי התובעת רק הציעה עזרה בקישור עם אחד הבנקים, ועמדה במילתה.

לפיכך אני קובעת כי הנתבעים חייבים לשלם לתובעת את דמי התיווך המוסכמים בסך 1% ממחיר הנכס כולל מע"מ, היינו סך כולל של 38,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.10.12 ועד לתשלום בפועל.

בנוסף אני מחייבת את הנתבעים בהוצאות המשפט של התובעת בסך של 8,000 ₪ ובאגרת המשפט.

ניתן היום,
י"א סיוון תשע"ד, 09 יוני 2014, בהעדר הצדדים.














תת בית משפט שלום 30402-01/13 יעל בסיס נ' ברוך רחמנוב, ציפורה רחמנוב (פורסם ב-ֽ 09/06/2014)