פסקי דין על סמדר גרונדלנד | פסקי דין על רון גרונדלנד | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא | פסקי דין על גבריאל טפרברג |

4689-02/14 עתמ     30/06/2014




עתמ 4689-02/14 סמדר גרונדלנד, רון גרונדלנד נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, גבריאל טפרברג








בית המשפט המחוזי מרכז
-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 4689-02-14 גרונדלנד ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה,מרכז
ואח'




בפני
כב' השופטת הבכירה , נגה אהד


העותרים:

1
.
סמדר גרונדלנד

2
.
רון גרונדלנד
באמצעות ב"כ עוה"ד ציפי מרגלית


נגד


המשיבות:

1.
הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז
באמצעות פרקליטות מחוז מרכז

2.הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא
באמצעות ב"כ עוה"ד בתיה בראף
ו/או עו"ד שגיא טנא

ממשרד הררי טויסטר

3.גבריאל טפרברג
באמצעות ב"כ עוה"ד משה כהן



פסק דין


לפני עתירה שהגישו סמדר ורון גרונדלנד
(להלן: "העותרים"), נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז
, ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, לאשר תכנית בנין עיר שעניינה הרחבת מבנה מסחרי הסמוך לבית מגוריהם, ונמצא בבעלות משיבה 3.
העובדות:
1.
הנכס נשוא העתירה נמצא ברחוב ירושלים 65, כפר סבא, גוש 6431, חלקה 372 (להלן: "המבנה" או "המרכז
"), ומשמש כבריכה טיפולית תחת השם "גלגל הצלה". בית מגוריהם של העותרים ניצב סמוך למבנה זה, ברחוב ירושלים 63, כפר סבא.
על החלקה בה ממוקם המבנה חלה תב"ע כס/331/א מאז שנת 1978.
על פי התב"ע, יועד המגרש לשימוש מסחרי ותכליתו "פיתוח, גנון, גישה, תברואה ותאורה. .. מעדניה, מינימרקט". התכנית התירה בניית מרתף ושתי קומות מעל לקרקע, סך הכל 180 מ"ר בנויים.
בשנת 2001 אושרה תכנית נוספת למגרש, כס/331/ב, אשר שינתה מהוראות תכנית כס/331/א. ומטרתה "קביעת הוראות לבנית בריכת שחיה במרתף הבניין, למשרדים בק. קרקע ובקומה א'. לאפשר הוצאת היתרי בניה מכוח סעיף 145 ז' לחוק".
התכנית התירה בנית בריכת שחיה בקומת המרתף כשימוש עיקרי בשטח של 41.60 מ"ר, ובניית שתי קומות בשטח כולל של 243 מ"ר. ייעודו המסחרי של המגרש לא שונה.
בשנת 2012 הוצגה לפני הועדה המקומית תכנית חדשה, כס/331/ב/1, אשר מטרתה "תוספת זכויות למבנה מסחרי קיים שמשמש לספורט טיפולי" (להלן: "התכנית החדשה").
תכנית זו היא נושא העתירה.
בתכנית החדשה, מבוקש להוסיף למבנה הקיים 2 קומות, בהיקף של 204 מ"ר שטח עיקרי, להגדיל את קומת המרתף לשם הרחבת חדר המכונות, להוסיף שטחי שירות מעל פני הקרקע בהיקף של 50 מ"ר ולשנות את קווי הבניין בתת הקרקע ואת קווי הבניין העליים. מבחינת שימושים מוסיפה התכנית החדשה בריכה טיפולית נוספת בקומה הראשונה (מעבר לזו הנמצאת בקומת הקרקע) וקומת משרדים, במקום חצי קומה הקיימת כיום.
ביום 22.4.12 המליצה הועדה המקומית לוועדה המחוזית על הפקדת התכנית.
ביום 13.8.2012 נדונה התכנית החדשה אצל ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית, שם הוחלט להפקידה בתנאים כדלקמן:
א.
גובהו של המבנה לא יעלה על 10.5 מטרים בלבד והוא יהיה ללא גג רעפים.
ב.
יוקצה מפרץ חניה בסמיכות מידית למבנה לטובת הורדת והעלאת נוסעים.
ג.
קבלת אישור מהנדס לתוספת הבניה.
ד.
קבלת חוות דעת אקוסטית.
ה.
קבלת אישור משרד הבריאות והמשרד להגנת הסביבה.
התכנית הופקדה ברשומות ביום 6.6.13 והוגשה לה התנגדות אחת.
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית דנה בהתנגדות והחליטה, ביום 15.9.213, לאשר את התכנית, בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים לעיל.
עתירת העותרים כנגד אותה החלטה הוגשה בבית משפט זה ביום 5.2.2014.
טענות העותרים:
2.
עיקר טענות העותרים היא כי אישור התכנית, הוספת הבניה והגדלת היקף הפעילות במרכז
, כתוצאה מהוספת הבניה, יביאו לפגיעה באיכות חייהם ושלוות מגוריהם. לטענתם, אין הצדקה תכנונית לאשר מבנה מסחרי בהיקף של 687 מ"ר, בליבה של שכונה מגורים שקטה, כאשר הוא נועד לשרת את כלל האוכלוסייה בעיר. לטענתם, התכנית היא "טלאי נקודתי" המפר את האיזון השכונתי, מתעלם מן השיקולים התכנוניים שהנחו את מתכנני השכונה עם הקמתה, וכל מטרתה היא הגדלת הפעילות העסקית של משיבה 3.
טענות נוספות לעותרים ואלה עיקרן:
·
זכויות הבניה המבוקשות אינן עומדות ביחס ישר לשימושים המבוקשים, הן עולות בהרבה על הנצרך לשם הפעלת בריכה טיפולית ונועדו לשרת מרכז
ספורט ומשרדים ולא בריכה טיפולית.
·
החלטת הועדה המחוזית לאישור התכנית חושפת את הועדה המקומית לתביעות בגין ירידת ערך הבתים הסמוכים, לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, מבלי שנעשתה בדיקה כלכלית של כדאיות התכנית בהיבט זה.
·
הועדה אישרה הוראות לשטחים מחוץ לקו הכחול, ללא סמכות.
·
התוכנית אושרה מבלי שנקבעו מקומות חניה בתחומה, בניגוד לתקנות ולפסיקה, באופן הגורם למצוקה חניה בשכונה והפרעה ישירה לדיירים בבתים הסמוכים.
·
משיבות 1-2 כשלו בהפעלת שיקול דעתן עת לא הביאו בחשבון את כלל השיקולים הרלבנטיים לאישור או דחיית התכנית, החלטתם לאשר את התכנית אינה סבירה ולכן יש לבטלה.
טענות משיבה 1- הועדה המחוזית:
3.
טענת סף בפי הועדה המחוזית לפיה יש לדחות את העתירה על הסף מטעם של שיהוי בהגשתה. לטענתה, החלטת הועדה המחוזית הנתקפת ניתנה ביום 15.9.2013, ואילו העתירה הוגשה רק ביום 5.2.2014, כארבעה וחצי חודשים לאחר מכן, וזאת בניגוד לתקנות בית משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, הקובעות כי היה להגישה עד 45 ימים מיום ההחלטה.
לגופה של עתירה נטען כך:
·
התכנית אושרה לאחר שנמצא כי יש מקום לתוספת שתי קומות לבניין במרקם העירוני הנתון ובהתאם לייעוד הקרקע.
·
כתנאי לאישור התכנית ביקשה הועדה את אישור היחידה הסביבתית שרון לעניין אקוסטיקה כמו גם אישור משרד הבריאות.
·
נקבע כי הבריכה תשמש כבריכה לטיפולים בלבד וכל שימוש אחר יהווה סטייה ניכרת מההיתר.
·
בעניין חניית המשתמשים במרכז
, נמצא, כי בסמוך למרכז
ישנם מקומות חניה היכולים לשמש את מבקריו, ולכן לא היה מקום לקבוע מקומות חניה בתכנית.
·
בנוגע לטענת העותרים בדבר פתרונות "מעבר לקו הכחול" נטען כי טענה זו עולה לראשונה בעתירה ומכאן יש לדחותה. לגופו של טיעון נמסר כי תכליתו של "הקו הכחול" אינו לתחום את גדרי השפעתה של התכנית, אלא ,את גדרי תחולתן של הוראות התכנית. שיקולים אלה הם שיקולים תכנונים שבסמכות ובמומחיות מוסדות התכנון ואין מקומם בבית משפט.
·
אין ממש בטענת העותרים להפרת האיזון השכונתי, שכן המגרש נמצא בלב העיר כפר סבא והמגרש מיועד מזה שנים רבות לייעוד מסחרי.
לסיכום נטען כי ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית שמעה את כלל הטענות, בחנה ושקלה אותן. החלטתה מנומקת, מפורטת וסבירה, מבוססת על תשתית עובדתית מספקת, מאזנת בין השיקולים השונים כדבעי, ואין להתערב בה.
טענות הוועדה המקומית לתכנון ובניה- משיבה 2
4.
משיבה 2 טוענת לדחיית העתירה על הסף מן הטעמים הבאים:
·
דחיית העתירה על הסף עקב שיהוי בהגשתה - לטענתה, היתרי הבניה שניתנו לנכס בשנת 1984, ובשנת 2002, התירו בניית בריכת שחיה בקומת המרתף ושינויים ממסחר למשרדים בקומת קרקע ובקומה ראשונה. טענות דומות לטענות העותרים הושמעו על ידי שכנים אחרים כבר בשנת 2000 ונדחו. מכאן, לגישת משיבה 2, מקום בו הוגשה העתירה נגד שינויים אלה שהתקבלו לפני כ- 20 שנים, הרי שהוגשה בשיהוי של שנים רבות. בעניין זה הודגש כי העותרים רכשו את ביתם בשנת 2005, כ- 20 שנים לאחר שהבריכה הלימודית והטיפולית החלה לפעול לפי היתר.

·
אי צירוף כלל המשיבים הרלבנטיים –העותרים לא צירפו את כל המשיבים או השכנים העלולים להיפגע מאישור תכנית אחרת ושונה מן התכנית החדשה.
·
אי מיצוי הליכים – לאחר שהתנגדותם לתכנית נדחתה, ולפי סעיף 10 בחוק התכנון והבניה, היה על העותרים להגיש בקשת רשות ערעור ליו"ר הועדה המחוזית, תחת הגשת העתירה כאן.
לגופו של עניין טוענת משיבה 2 כדלקמן:
·
על אף הצגת העותרים את התכנית כאילו מוסיפה שטחים נרחבים, הרי שבתכנית מדובר על תוספת שטח עיקרי של 145 מ"ר, 50 מ"ר שטח שירות מעל פני הקרקע ו- 58.4 מ"ר תוספת שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת.
·
בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג – 1983, אין הגדרה ברורה או תקן חניה ל"בריכה טיפולית", ולכן אימצה הועדה תקן לפי "שטח מסחרי". כמו כן, לתוספת הבניה המבוקש (כ- 150 מ"ר שטח עיקרי) ניתן למצוא חניה ברחובות הסמוכים, שכן מחוות הדעת שהוגשה למשיבות עולה שאין מצוקה חנייה בשכונה.
·
לעניין טענות העותרים כאילו התכנית נסמכת על פתרונות חיצוניים לתכנית, מחוץ ל"קו הכחול" נטען כי הועדה המקומית מוסמכת לפתח דרך ציבורית לטובת הציבור לצרכי מפרץ חניה, ספסלי ישיבה, מתקני שעשועים לרווחת הציבור וכיוצא באלה.
·
לענין טענת העותרים בדבר פגיעה בערך נכסיהם הסמוכים נטען, כי סברה זו לא נתמכה בראייה, וכי משיבה 3 רשאית למצות את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותה, ולהשוותם למגרשים הסמוכים.
·
ביחס להיקף הבניה המבוקש, לעומת השימושים הנדרשים, טוענת משיבה 2 כי גודל חדר המכונות ומספר גרמי מדרגות החירום נקבע על ידי הגורמים המקצועיים (מכבי אש, מכבי האש והיחידה הסביבתית שרון) והוא חיוני.
לסיכום טענותיה מבהירה הועדה המקומית, כי היא רואה במרכז
הטיפולי, מוסד חשוב לרווחת הקהילה, הממוקם על קרקע שייעודה מסחרי עוד משנת 1978, השימוש בו אינו חורג מייעודו והוא חלק מהמרקם העירוני.
טענות משיבה 3:
5.
משיבה 3 טוענת אף היא כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי, כיון שהוגשה בחלוף ארבעה וחצי חודשים ממועד מתן החלטת הועדה המחוזית.
לגופה של עתירה נטען כי משיבה 3, גבריאל טפרברג
, אלופת ישראל בשחייה לשעבר, בוגרת מכון ויינגייט ובעלת תעודת הסמכה להידרותרפיה, החלה לפני עשרות שנים לטפל בנכים הזקוקים לשיקום באמצעות טיפולים במים. את פועלה החלה בדרום הארץ תוך שיתוף פעולה עם בתי החולים סורוקה וברזילי, ולפני כ- 20 שנה עברה עם משפחתה להתגורר במרכז
הארץ והקימה את הבריכה הטיפולית "גלגל הצלה". כיום מטפלת משיבה 3 בשיטת טיפול ייחודית המשלבת הידרותרפיה ופיזיותרפיה, והיא עובדת בשיתוף פעולה עם אגף השיקום במשרד הביטחון, ועם כל קופות החולים. ב"גלגל הצלה" מטפלת משיבה 3 ועובדיה בתינוקות, ילדים הזקוקים לחיזוק הגוף, טיפול בלקויות כגון אסטמה, ופיגור. מטופלים נוספים - נוער המטופל ליציבה נכונה ושיפור הקשב והריכוז, מבוגרים בעלי בעיות עמוד שדרה ומפרקים, טיפולים לאחר ניתוחים, מחלות ניווניות, עצביות וכיוצא באלה. מוסיפה משיבה 3 וטוענת כי "גלגל הצלה" פועלת למען הקהילה ומטפלת בחינם בפרטים הנשלחים אליה ממרכז
הרווחה בעיר, ביניהם בוגרים הלוקים בפיגור וקשישים.
הצורך בהרחבת המרכז
עלה, כך משיבה 3, נוכח תקנים מחמירים שהטיל בשנים האחרונות משרד הבריאות, דרישות אגף השיקום של משרד הביטחון וביקוש מצד הקהל להפרדת השימוש בין גברים ונשים. כמו כן עלה צורך להקצאת חדרי טיפול נוספים.
לטענתה, כל טענות ההתנגדות שהעלו העותרים נדונו בפירוט ובכובד ראש על ידי הועדה המחוזית. במסגרת הדיון בהתנגדות נשמעו כל הצדדים, באי כוחם ומומחים מטעמם, ואישור התכנית תוך קביעת תנאים והגבלות לטובתם.
דיון והכרעה:
שיהוי:
6.
החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ניתנה ביום 15.9.2013, בסופו של דיון בו נכחו הצדדים, וביניהם, בא כוח העותרים. יחד עם זאת, העתירה הוגשה רק ביום 3.2.2014, בחלוף כארבעה וחצי חודשים ממתן ההחלטה בעוד תקנות בית המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א- 2000 קובעות כי היה להגישה תוך 45 יום ממועד מתן ההחלטה.
לא מצאתי בטענות העותרים כל סיבה להגשת העתירה באיחור ניכר, ולא הסבר הכיצד הגיעה ההחלטה לידיעתה, בשלב מאוחר, כטענתה. עוד לא הוסבר ומדוע לא בדקו העותרים מעת לעת האם התקבלה החלטה, בהנחה כי אכן לא נשלחה אליהם במועד.
העותרים אף לא פנו בבקשה להגשת העתירה באיחור. קל וחומר לא קיבלו אישור לעשות כן.
מבחינת השיהוי הסובייקטיבי – הבוחן את יכולתו של העותר לדעת על ההחלטה במועדה, הרי שאין בפני
נימוק משכנע לשיהוי כאמור משום שהעותרים יכולים היו לברר בנקל האם התקבלה החלטה אצל ועדת המשנה להתנגדויות, בכל מועד מיום הדיון, וזאת בהנחה שעותק ההחלטה לא הגיע לידם.
מבחינת השיהוי האובייקטיבי, הרי שיש להגשת העתירה באיחור ניכר זה השפעה על הליכי התכנון אצל משיבה 2, אשר נדרשה לעצור את הליכי התכנון והפעלת התכנית נוכח הגשת העתירה, לאחר שסברה כי חלף המועד לעתור נגדה. כך גם לגבי משיבה 3 אשר תוכניותיה לבניה והרחבת המרכז
הוקפאו, לאחר שסברה גם היא כי חלף המועד לעתור נגד החלטת הועדה המחוזית.
מכאן, על פניו, יש לדחות את העתירה דחייה על הסף מחמת שיהוי.
לגופה של עתירה:
7.
מבלי להידרש לדחיית העתירה מפאת שיהוי אני סבורה כי יש לדחות את העתירה לגופה, כפי שאפרט להלן:
מן העובדות שלפני עולה כי ייעוד המגרש עליו ממוקם המרכז
הטיפולי הוא מסחרי כבר משנת 1978. תכליתו, שנקבעה בשנת 1978, היתה "פיתוח, גינון, גישה, תברואה ותאורה, השטח לא יבודד, מעדנייה ומינימרקט"
(כך בסעיף 16 בתב"ע כס/331/א).
תכלית זו לא בוטלה.
בשנת 2001 כאמור, תוקנה התב"ע כשהיא מאשרת מאז, על אותו מגרש שייעודו מסחרי, ומבלי שייעוד זה השתנה, בניית בריכת שחיה במרתף ומשרדים בקומת הקרקע (כך בתב"ע כס/331/ב).
מכאן, טענת העותרים לפיה, יש לבטל את כינונה של בריכה טיפולית בשכונה, מן הטעם שאין בין צרכי תושבי השכונה לבין הבריכה טיפולית דבר, כמו גם הטענה כי התכנית היא טלאי נקודתי המפר את האיזון השכונתי, להידחות ללא עוררין. שימוש זה במגרש אושר כבר בשנת 2001, ואין להרהר אחריו היום, בחלוף 13 שנים.
כך גם לגבי הטענה לפיה אין הצדקה תכנונית ואין הנמקה תכנונית לאשר תכנית שתשרת את כלל אוכלוסיית העיר, כשנושא התכנית ממוקם בלב שכונת מגורים שקטה.
כאמור, ההחלטה להפעיל במגרש בריכה טיפולית המשמשת את כלל תושבי העיר התקבלה ואושרה כבר בשנת 2001. לא מצאתי תימוכין לטענת העותרים לפיה התכנית משנת 1978 קבעה את החלקה, לייעוד מסחרי, בתוך שכונת המגורים, לשימושם של תושבי השכונה בלבד, ולא מצאתי אינדיקציות לטענת העותרים כאילו השיקולים התכנוניים שהנחו את מתכנני השכונה (כאמור, בשנות השבעים), סותרים הקמת מרכז
טיפולי כאמור. על כל פנים, מעת שאושר השינוי האמור ונקבעה תכנית המאפשרת הקמת בריכת שחיה ומשרדים בשנת 2001, לא ניתן עוד לתקוף החלטה זו.
אוסיף על כך את העובדה כי העותרים רכשו את ביתם הניצב בסמוך למרכז
הטיפולי רק בשנת 2005 (כך על פי טענת משיבה 2 שלא נסתרה), כארבע שנים לאחר אישור הפעלתה של בריכה טיפולית ומשרדים במקום. מכאן כי עם רכישת ביתם, דבר הבריכה הטיפולית והמשרדים הצמודים לביתם, היה מנוי, חוקי וגמור, ואין לתמוך בטענותיהם נגד עצם כינונו בשכונה, כאילו מפר מציאות תכנונית עליה הסתמכו ושינוי מהימנה פוגע בזכויותיהם בדרך כלשהי.
עיון בעתירה מעלה כי העותרים לא עותרים נגד מטרדים הנובעים מעצם המבנה כגון רעש, הסתרת אור, וכדומה. על אף שטענות מסוג זה הועלו במסגרת ההתנגדות אצל הועדה המחוזית, הם לא נטענו במסגרת העתירה ולכן לא אדון בהם.
נוכח כך, הדיון בעתירה יתמקד בשאלה האם יש בהרחבת המבנה והגדלת היקף הפעילות המסחרית במבנה כדי פגיעה בשלוות מגוריהם ואיכות חייהם של העותרים באופן בלתי מידתי וחריג, המצדיק התערבות בית המשפט.
ובמילים אחרות, יש לדון האם החלטת הוועדות לאשר תכנית המאפשרת הגדלת המבנה באופן שיתווספו אליו 204 מ"ר, שהם שתי קומות נוספות, באחת מהם בריכה טיפולית נוספת מעבר לזו שכבר קיימת במבנה, קומת משרדים, והרחבת המרתף לצורך הקמת חדר מכונות (כמו גם הוספת גרמי מדרגות ומעלית), אינה סבירה ויש לבטלה.
8.
עיון בעתירה ובטענות העותרים במסגרת הדיון שהתקיים לפני, מעלה כי כלל טענותיהם עוסקות במישור התכנוני. יצוין כבר עתה, כי בית משפט לעניינים מנהליים אינו נוטה להתערב בהחלטות שהן תכנוניות במהותן, שכן הידע והמקצועיות בתחום זה שמורים לוועדות התכנון למיניהן. התערבות בית המשפט שמורה לפגמים הנובעים מעצם ההחלטה המנהלית
כגון אי חוקיות, משוא פנים, ניגוד עניינים או חוסר סבירות חריג (ראו בעניין זה בג"צ 2920/94, אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, מיום 28.7.1996 (פורסם בנבו), פסקה 3 בפסק הדין).
בית משפט אינו מחליף את שיקול דעתה של הרשות בשיקול דעתו, כל עוד החלטת רשות התכנון
עומדת במתחם הסבירות. אלה הכללים המנחים אותי בבחינת טענותיהם של העותרים.
חניה:
9.
בנושא חנית רכבי באי המרכז
הטיפולי נושאת העתירה מספר טענות:
הראשונה כי במסגרת התכנית לא נקבעו בתחום המגרש עצמו מקומות חניה. אל טענה זו אין להידרש משום שהועלתה לראשונה במסגרת עתירה זו ולא הובאה בפני
הוועדה המחוזית.
לעניין זה יפים דברי השופט פוגלמן בעת"מ (ת"א) 1193/02, מלמד ברוך נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים, ניתן ביום 6.8.2002 (פורסם בנבו):
"בית משפט זה מקיים ביקורת שיפוטית על החלטות מוסדות תכנון. בית המשפט אינו יכול להוות תחליף למוסד התכנון ולדון לראשונה בטענות בעלות היבטים תכנוניים שלא הועלו בפני
מוסד התכנון, במסגרת שנועדה לכך בדין".
שנייה, היא הטענה כי התכנית לא מציגה מקומות חניה חדשים עבור תוספת בניה של 204 מ"ר. עוד נטען כי התכנית מתעלמת מתקנות התכנון והבניה (התקנות מקומות חניה) ולא כוללת החלת תקן חניה לפי תקנות 1-3.
הטענה השלישית היא כי התכנית אישרה מפרץ חניה באורך 21 מטרים הגורע 4 מקומות חניה ציבורית ברחוב המשמשים את תושבי השכונה.
כדי להבין את היקף הפעילות במרכז
, ואת מספר הרכבים הנוספים הצפויים לחנות ברחוב עם הרחבת המרכז
הטיפולי, אציין כך:
התכנית מאשרת בניה נוספת של 204 מטרים מתוכם (כטענת משיבה 3 שלא נסתרה) כ- 119 מ"ר המשמשים לבריכה טיפולית שניה המאכלסת, בכל שעה נתונה, מספר בודד של מטופלים, כולל מקלחות ושירותים, חדר מדרגות ומעלית. כמו כן מתוכננת קומת משרדים נוספת, במקום חצי קומת משרדים קיימת, המכילה 4 חדרי טיפולים (במקום שלושה חדרי טיפולים שקיימים כיום), לובי מחסנים וחדרי שירות.
כלומר, כתוצאה מתוספת הפעילות הצפויה, מספר החונים הנוספים הצפויים באזור, מכוח אותה תוספת הבניה, הוא מספר המשתמשים בבריכה החדשה בכל שעה נתונה ומטופל נוסף אחד בחדר הטיפולים הנוסף העתיד להיבנות. כפי הנראה מדובר במספר נמוך של חונים נוספים, בכל שעה נתונה.
משיבה 3 הגישה מטעמה חוות דעת מקצועית שהוכנה על ידי מ.ת.נ הנדסת תנועה ותחבורה בע"מ, אשר סקרה את מצב החניה ברחוב, במצב הבניה והיקף הפעילות הקיימים כיום. מחוות הדעת עולה כי בשלושה ביקורים שנערכו במקום, שניים בשעות הערב, בהן המרכז
עדיין פעיל ורב התושבים נמצאים בבתיהם, ואחד בשעות הצהריים, נמצאו שפע מקומות חניה פנויים בקרבת המרכז
. לעתירה צורפה חוות הדעת ותמונות המאשרות טענה זו. מחוות הדעת עולה כי מדובר בשכונה בה מרבית הבתים הם צמודי קרקע, בעלי מקומות חניה בחצרם, ודייריהם אינם משתמשים בחניה הציבורית שברחוב. עוד נמצא כי הרחוב בו נמצא המרכז
, רחוב ירושלים, הוא רחוב דו נתיבי ובשני צדיו נתיבי חניה, שאחד מהם שמור לתושבי השכונה החל מהשעה 17:00 אחר הצהריים. כמו כן ברחוב סמוך, רחוב יהודה (קצה רחוב העבודה), המרוחק כ -110 מטרים מ"גלגל הצלה", ישנו מגרש חניה ציבורי בעל 24 מקומות חניה. עוד בקרבת מקום רחוב שומרון ורחוב יהודה שהם רחובות ללא מוצא, בסופם רחבת סיבוב עתירות מקומות חניה.
העותרים לא סתרו חוות דעת זו וטענתם כאילו הגדלת היקף הפעילות ב"גלגל הצלה" תביא למצוקת חניה ברחוב ופגיעה ביכולתם לחנות סמוך לביתם, נטענה ללא תימוכין או אסמכתא מקצועית.
יצוין גם כי הועדה המקומית בתשובתה, ציינה כי החלטתה להפקיד את התכנית התקבלה לאחר שמי מטעמה ערך ביקור ברחוב, ומצא כי לא קיימת מצוקת חניה וכי ישנם מקומות חניה ציבוריים רבים בקרבה מקום. עוד נטען כי הוצגו פתרונות חניה אפשריים, במקרה של מצוקת חניה, כולל הסבת מגרש ציבורי המצוי בגב המרכז
לטובת חניה ציבורית.
מכאן כי במצב דברים לפיו אין מצוקת חניה ברחוב, למירב הדיירים ישנה חניה בחצרם הפרטית, לתושבי הרחוב שמורה חניה בצד אחד של הרחוב משעות הערב ונכונות הועדה המקומית להכשיר מגרש ציבורי נוסף לטובת כך, לא מצאתי לקבל את טענות העותרים כאילו החלטת הועדה המחוזית, להסתמך על מקומות החניה הפנויים ברחוב ובקרבת מקום, נוכח היקף הפעילות הצפוי במרכז
עם הגדלתו, אינה סבירה.
בדומה, לא מצאתי כי גריעת מקומות חניה ציבורית לטובת הקמת מפרץ חניה להעלאת והורדת נוסעים במסמיכות מידית לפתח המרכז
, כאשר עסקינן, לא פעם, בנכים מוגבלי תנועה, אשר הורדתם בסמוך לכניסה מחויבת המציאות, אינה סבירה בנסיבות אלה.
חזקה על הועדה המקומית כי בבוא היום, תאשר את התכנית בכפוף לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) תוך מציאת פתרונות חניה, ככל שאלה ידרשו, בהתאם לדרישה למקומות חניה הן מצד מטופלי המרכז
והן מצד תושבי הרחוב, ושתקפיד על אכיפת איסור החניה במקומות המיועדים לתושבי הרחוב בלבד בשעות הערב.
גם משיבה 3 מצדה, ראוי שתפעל להפניית לקוחותיה אל מקומות חניה ציבוריים מוסדרים בקרבת מקום ותבקשם שלא לחסום ולא להפריע לחנית תושבי השכונה במקומות המיועדים להם.
פתרונות מחוץ לקו הכחול-
10.
טוענים העותרים כי החלטת הוועדה המחוזית בלתי סבירה, כיון שנשענה על שטחים אשר "מחוץ לקו הכחול", מחוץ לגבולות התוכנית, (במקרה זה אלה הם גבולות המגרש), לשם מתן פתרונות לאילוצים שהקימה התכנית. כך למשל, פתרו הוועדות את סוגית מצוקת החניה לה טענו העותרים, תוך הסתמכות על מקומות חניה ברחובות הסמוכים ובקניון המצוי בקרבה מקום. עוד נטען כי מדרגות הכניסה המתוכננות, מתוכננות בחלקן על שטח שביל ציבורי וגם הרמפה שנבנתה לצרכי הנגשת המבנה לנכים, ממוקמת על שביל ציבורי. כך גם מפרץ החניה שנבנה בשטח חניה ציבורית כאמור לעיל. לטענתה עותרים, תכנית אינה יכולה לקבוע הוראות מחוץ לתחומה.
טענה זו, בדומה לטענות נוספות בעתירה, היא טענה תכנונית מובהקת וגם היא לא נטענה במסגרת הליך ההתנגדויות. על כך קבעה כבוד השופטת בייניש בעע"מ 2775/01, שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים, מיום 4.9.2005 (פורסם בנבו):
"בעל עניין בקרקע הרואה עצמו נפגע מתכנית רשאי להגיש התנגדות על-פי סעיף 100, והתנגדות זו תתברר בטרם תאושר התכנית. בשלב זה התכנית עוד עשויה להשתנות בהתאם להתנגדויות, ולפיכך אם ברצונו של אדם להשפיע על תכנית, לרבות על תחום התכנית כפי שמסומן בתשריט, הדרך הנכונה לעשות כן היא בהתנגדות. במידה והתנגדותו של אותו אדם אינה מתקבלת, פתוחה בפני
ו הדרך להגיש עתירה לבית המשפט המוסמך כנגד תוקפה של התכנית".
משלא הועלתה טענה בעלת היבט תכנוני זו בפני
ועדת ההתנגדויות, לא ניתן לעתור כנגד החלטת הועדות בגינה.
מעבר לכך, מקובלת עלי טענת הועדה המקומית כי היא מוסמכת לקבוע כיצד היא רואה לנכון לפתח את הדרך הציבורית לטובת הציבור, ואם בחרה להקצותו לצורך מפרץ חניה שיאפשר הורדת נוסעים מוגבלי תנועה, אין להסיק כי החלטה זו בלתי סבירה. לגבי מדרגות הכניסה טענה משיבה 2, טענה שלא נסתרה, כי הם בתחום המגרש הפרטי של משיבה 3.
מעבר לנצרך אציין כי אינני מקבלת את טענת העותרים לפיה המשיבות אינן יכולות, ככלל, לקבוע הוראות בנוגע לשטחים שמחוץ לקו הכחול, או להיעזר בפתרונות נגישים מחוץ לקו הכחול.
בעמ"מ שרגא ויטנר
המוזכר לעיל, תהו שופטי בית המשפט העליון, האם "הקו הכחול" המשורטט על גבי תשריט התכנית מהווה את תחום התכנית, או ,שמא ישנם מצבים בהם לוועדת הערר תהא סמכות לקבוע כי גבולה של התכנית עובר במקום אחר מזה המשורטט בתשריט התכנית. בית המשפט העליון קבע כי הפרשנות הראויה היא זו היוצרת איזון בין אינטרס היחיד לאינטרס הכלל, זאת כל עוד הפרשנות שתיבחר משקפת איזון ראוי בין הצורך לאמץ מבחן ודאי וברור, לבין הרצון להימנע מתוצאות שרירותיות או תכניות בלתי יעילות (יצוין כי הדיון שם עסק בשאלת החריגה מן "הקו הכחול" לעניין הוראות סעיף 197 בחוק התכנון ובניה בלבד).
אני סבורה כי יש לאמץ כלל זה גם במקרה שלפני. על אף שעמ"מ ויטנר עסק בשאלת הפיצויים הקבועים בסעיף 197 בחוק התכנון והבניה, אני סבורה כי כל עוד נמצאים פתרונות זמינים לתכנית, מחוץ לקו הכחול, המייתרים את הצורך "להעמיס" על התכנית פתרונות שאינם כורח המציאות, הרי שיש לעשות בהם שימוש, ובתנאי שההחלטה לעשות כן מאזנת בין האינטרסים המתנגשים, או אז ההחלטה סבירה ואינה נושאת בחובה ניגוד עניינים פסול.
ירידת ערך
-
11.
בעתירתם טוענים העותרים כי החלטת הועדה מחוזית לאשר את התכנית אינה סבירה משום שלא ערכה חישוב כלכלי הבודק את כדאיות התכנית, לצד הסיכון מתביעות בגין ירידת ערך, מכוח סעיף 197 בחוק התכנון והבניה.
גם טענה זו יש לבחון לאור התכנית המבוקשת ולא נוכח קיומו של מבנה מסחרי כ"גלגל הצלה" כשלעצמו. כלומר, היה לבחון את ירידת הערך שעלולה להיגרם, לכאורה, למבנים השכנים, כתוצאה מתוספת הבניה והגדלת היקף הפעילות, ומאלה בלבד.
אלא שטענה זו נטענה לראשונה בעתירה ולא הובאה לפני הוועדה המקומית או הוועדה מחוזית. די בכך כדי לדחותה. כמו כן, הטענה נטענה בעלמא, מבלי שהובאו לפני בית המשפט נתונים או חוות דעת מקצועית התומכים בטענה כאילו תיגרם ירידת ערך לבתים השכנים. לצד משיבות 1-2 עומדת חזקת התקינות המנהלית ועל המבקש לסתורה להראות כי אכן קיימת סכנת לירידת ערך אשר תבוא לביטוי בתביעות מוצדקת לפי סעיף 197 בחוק התכנון ובניה. בהיעדר סתירת חזקה כאמור, הטענה נדחית.
הצדקת תכנונית
–
12.
טוענם העותרים להעדר הצדקה תכנונית להרחבת המבנה הקיים ולהפרת האיזון השכונתי נוכח הגדלת היקף הפעילות. יצוין כי משיבות 1-2 מצאו שמבחינת גודל המבנה וגובהו, הוא משתלב בתוואי השכונה כדבעי, ושווה לעוד מבנים ברחוב. הועדות קבעו תנאים להבטחת הגבלת הרעש מחדר המכונות, וקבעו תנאי לפיו המרכז
ישמש כבריכה טיפולית ולא מעבר לכך. ברי כי כל שימוש המנוגד לקבוע בתכנית עלול להוביל להגשת כתב אישום בגין שימוש חורג.
הוכח לפני כי לא מדובר בהגדלת היקף פעילות המשנה משמעותית את אורח החיים ברחוב.
מעל כל זאת יודגש כי מדובר במגרש שייעוד מסחרי, וכפי שציינו משיבות 1-2 בהחלטותיהן, שימוש מסחרי כורך בחובו מטרדים כאלה ואחרים. וודאי שגם הקמת מעדניה או מינימרקט, אשר לפי התכנית המקורית יועדו למגרש, לגביהם הותרה בניית שתי קומות ומרתף, ללא קביעת מקומות חניה בתחום המגרש,
היו כרוכים בגרימת מטרדים מסוג חניה, רעש ואשפה לשכנים.
וכך קבעה הועדה ביום 15.9.2013:
"התכנית לא משנה את אופי הסביבה הקרובה ואינה חורגת מהתכנית המאושרת החלה במקום. ייעוד הקרקע המאושר בשטח התכנית הנו ייעוד מסחרי, שעשוי מטבעו ליצור מטרד לשכנים, הועדה לא השתכנעה כי התוספת המבוקשת לצורך בריכה טיפולים מגבירה את המטרדים בשכונה. מכל מקום הועדה קבעה בהחלטתה הנחיות לגבי אקוסטיקה ומיקום חדרי מכונות על מנת למזער למינימום מטרד אפשרי"(
ראו עמ' 14 בהחלטה).
הן הוועדה המקומית והן הוועדה המחוזית בחנו את התכנית וקבעו כי יש לה מקום במרקם העירוני לאחר שנמצא כי מרכז
טיפולי כגון זה הינו חיוני לתושבי העיר, ואף קבעו כי ראוי למקם שימושים דוגמת אלה בשכונות עירוניות.
13.
אינני מוצאת מקום לנימוק מפורט מזה שהעניקו הוועדות. לעניין זה יפים דווקא הדברים שציטטו העותרים עצמם מתוך רע"ב 3019/98, מדינת ישראל נ' ארזי פד"י נב(2)743, עמ' 749:
"ההנמקה הנדרשת יכולה להיות, לפי נסיבות המקרה, קצרה ותמציתית".
כך במקרה כאן.
מדובר במגרש שזה ייעודו, והוא משמש לאותו שימוש מסחרי מזה כ - 20 שנים. הגדלתו אינה כרוכה בגידול ניכר בהיקף הפעילות, לא נמצא כי ההרחבה תוביל למצוקת חניה ברחוב, ונקבעו פתרונות אקוסטיים למניעת רעש. די בכל אלה כדי להוות נימוק מספק בענייננו.
סוף דבר:
14.
מכל האמור לעיל אני באתי לכדי מסקנה כי דין העתירה להידחות.
בנסיבות העניין, העותרים יישאו בהוצאות המשיבות בסך 25,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום ב בתמוז תשע"ד 30 ביוני 2014
בהעדר הצדדים.












ניתן היום,
ב' תמוז תשע"ד, 30 יוני 2014, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 4689-02/14 סמדר גרונדלנד, רון גרונדלנד נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, גבריאל טפרברג (פורסם ב-ֽ 30/06/2014)