פסקי דין על אלה גרצן | פסקי דין על אנה נוביקוב | פסקי דין על ולרי נוביקוב | פסקי דין על גיל נחמני

15894-06/11 א     15/07/2014




א 15894-06/11 אלה גרצן, אנה נוביקוב, ולרי נוביקוב נ' גיל נחמני








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 15894-06-11 גרצן ואח' נ' נחמני


בפני

כב' השופט
מיכאל תמיר


תובעים

1
.
אלה גרצן

2
.
אנה נוביקוב

3
.
ולרי נוביקוב
ע"י ב"כ אבי גלבוע


נגד

נתבע
גיל נחמני
ע"י ב"כ עו"ד יעקב חגג





פסק דין


1.
בפני
תביעה כספית על סך 512,302 ₪ שהגישו התובעים נגד הנתבע.

טענות התובעים בכתב התביעה

2.
הנתבע הציג את עצמו בתור הבעלים של דירה ברח' מעפילי אגוז 70 בתל אביב (להלן "הדירה"), ובהמשך לכך נחתם בינו לבין התובעים זיכרון דברים מיום 17/7/08 (להלן "זיכרון דברים") לרכישת הדירה תמורת סך של 785,000 ₪. תובעים 2 ו-3 הם זוג נשוי ותובעת 1 היא בתם.

3.
לאחר החתימה על זיכרון הדברים, התברר כי הנתבע אינו רשום כבעלים של הדירה אלא לדבריו רק זכאי לרשום זכויות אלה על שמו, ואין בידיו כל מסמך שיעיד על כך בוודאות כלשהי. לפיכך הודיע ב"כ התובעים דאז, עו"ד קורזינר, כי הוא ממליץ לתובעים להימנע מלהיקשר בעסקה כל עוד לא תוכח בעלותו של הנתבע בדירה.


4.
עקב רצונם של התובעים בקיום ההסכם וברכישת הדירה פנו לעורך דין נוסף, עו"ד בלצן, כדי שיבחן את הדברים, ובעקבות זאת התנהלה חלופת מכתבים בין ב"כ התובעים לבין הנתבע ובא כוחו, ואף התקיימה פגישה עם הנתבע במטרה למצוא פתרון לקיום העסקה. התובעים הציעו לנתבע מספר רב של מתווים ודרכים שבהן ניתן לקיים את העסקה, אולם הנתבע סירב לכל הדרכים המוצעות ולמעשה סיכל את קיומה של העסקה.



5.
באפריל 2009 הגיש הנתבע תביעה כספית על סך 78,500 ₪ נגד התובעים לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים בטענה כי היו אלה התובעים שהפרו את ההסכם. תביעה זו של הנתבע נדונה בת"א 165443/09 בבית משפט השלום בתל אביב, ונדחתה ב

פסק דין
של כב' השופט סובל תוך חיוב הנתבע לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ + מע"מ (להלן "פסק הדין"). הנתבע הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי (ע"א 29868-06-10), ובהסכמת הצדדים הערעור נמחק ללא צו להוצאות.

6.
לטענת התובעים, בפסק הדין נקבע כי היה זה הנתבע אשר הפר את התחייבויותיו בזיכרון הדברים, ועל כן בפני
נו קביעות שהן בגדר מעשה בי דין אשר מחייבות את הנתבע. לאור זאת, כך נטען, יש לקבל את התביעה דנן ולחייב את הנתבע לפצות את התובעים בגין נזקיהם.

7.
עוד טוענים התובעים כי בהמשך התברר להם שביום 5.4.09 עלה בידי הנתבע לרשום את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובמהלך ניהול התביעה הנ"ל בפני
כב' השופט סובל בעודו מתעלם מפניות התובעים, מכר הנתבע את הדירה לצד ג' תמורת סך של 820,000 ₪, ובכך התעשר על חשבונם של התובעים.

8.
סכום התביעה כולל פיצוי מוסכם בסך של 78,500 ₪ כפי שנקבע בזיכרון הדברים אשר לטענת התובעים עומד על סך של 90,798 ₪ נכון ליום הגשת התביעה; 39,322 ₪ בגין מכירת הדירה לצד ג' במחיר גבוה מהמוסכם; 308,262 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהצורך לרכוש דירה חלופית יקרה יותר; 16,485 ₪ בגין נזק שנגרם לתובעים כתוצאה מהעדר אפשרות לגרור משכנתא; 48,995 ₪ בגין השכרת שתי דירות נפרדות למשך ששה וחצי חודשים מעבר למתוכנן; 2,233 ₪ בגין הפרשי ארנונה והוצאות הכרוכות שכירת שתי דירות במקום הדירה; וסך של 6,207 ₪ ששולם בגין שכר טרחה לשני עורכי דין בניסיון להביא לקיומה של העסקה.

טענת הנתבע בכתב ההגנה המתוקן

9.
לטענת הנתבע, הקביעות בפסק הדין שלפיהן כביכול הנתבע הפר את זיכרון הדברים הן אמירות אגב, שכן שאלת הפרת זיכרון הדברים על ידי הנתבע כלל לא נדונה בתביעה הקודמת, וגם לא בהליך הערעור שנמחק. יתרה מזאת, הנתבע טוען כי מהדיון בתביעה הקודמת עלה שהתובעים ביטלו את השיק על סך 7,000 ₪ שמסרו לנתבע, ועל כן יש לקבוע כי התובעים הפרו את ההסכם.

10.
לפי כתב ההגנה, בעת ולפני עריכת זיכרון הדברים אמר הנתבע לתובעים כי הוא אמור לרשת את הזכויות בדירה, הוצגו לתובעים צווי קיום צוואה ואף צוין בזיכרון הדברים שהנתבע הוא יורשו של מר אברהם נחמני ז"ל. ואכן, בסופו של דבר הועברו הזכויות בדירה על שמו של הנתבע. התובעים ראו כי הטיפול בהעברת הזכויות אורך זמן רב, ועל כן ראו את עצמם חופשיים ומשוחררים מתנאי זיכרון הדברים, וביטלו אותו בעת שהורו לבטל את השיק על סך 7,000 ש"ח הנ"ל.

11.
במהלך כל התקופה הנתבע שיתף פעולה עם התובעים, העביר להם מסמכים לפי בקשתם לרבות אישור זכויות מהחברה המשכנת, ואף הזמין את ב"כ התובעים לחברת אזורים כדי שיבדוק מולם ישירות את מצב הזכויות, אולם הוא סירב לעשות כן. התובעים לא המתינו לבצע את העסקה אלא נעלמו למשך חודשים רבים.

12.
התובעים העלו דרישות חדשות שלא באו לידי ביטוי בזיכרון הדברים, וביניהן קבלת אישור של בנק למשכנתאות ושהדירה תירשם על שם הנתבע תוך 45 ימים. לעומת זאת, ההסכם למכירת הדירה לצד ג' נחתם במצב דברים זהה לזה שהיה במועד חתימת זיכרון הדברים.

13.
הנתבע טוען כי למעשה לא נגרם לתובעים נזק כלשהו, שכן הם רכשו דירה אחרת בפברואר 2009, עוד בטרם מכירת דירתו של הנתבע לצד ג' אחר. עוד נטען כי אין אפשרות לתבוע פיצויים מוסכמים וגם פיצויים בגין נזק ממשי ועל התובעים לבחור מה הם תובעים.

תצהירים, חקירות וסיכומים

14.
תובעת 1 ערכה תצהיר עדות ראשית שבו חזרה על כל טענות התובעים הנ"ל, והנתבע ערך תצהיר עדות ראשית שבו חזר על טענותיו הנ"ל.

15.
המצהירים נחקרו בחקירות נגדיות על תצהיריהם, ולאחר הדיון הוגשו סיכומיהם בכתב.

דיון

קביעותיו של בית המשפט בפסק הדין

16.
בסעיף 9 בעמוד 7 לפסק הדין קבע כב' השופט סובל כי "לאחר שמיעת העדויות לפניי התרשמתי כי דווקא התובע הוא זה שהפר את זיכרון הדברים לאחר שלא עמד בהתחייבויותיו, כפי שנקבעו בו", וזאת תוך הפניה להצהרות הנתבע בזיכרון הדברים כי "הוא בלבד הינו הבעלים הבלעדיים של אחת מהזכויות דלהלן" וכי "הזכויות בדירה רשומות על שם אברהם נחמני ז"ל כשהן נקיות וחופשיות מכל חוב... ואנו יורשי אברהם נחמני ז"ל". בסעיף 11 לפסק הדין נקבע כי אין ספק שלפי נסח הטאבו, הזכויות בדירה היו רשומות על שם "מדינת ישראל".

17.
בהמשך פסק הדין נקבע כי למעשה הייתה טעות, ומכאן הטעיה, שכן התובעים סברו שהנתבע היה בעל הזכויות בדירה, אך למעשה דובר בשרשור של צוואות ובעת חתימת זיכרון הדברים מדינת ישראל היא זו שהייתה רשומה כבעלת הזכויות בדירה ולא הנתבע או אביו. כמו-כן נקבע כי אף אם הנתבע לא התכוון להטעות את התובעים, די בכך שנהג בפזיזות או ברשלנות. עוד עולה מפסק הדין כי התובעים אפשרו לנתבע לתקן את הטעות והקציבו מועד לביצוע התיקון, אך הנתבע סירב לעמוד במועד שהוצע.

18.
יחד עם זאת, אין חולק כי בסופו של דבר התברר שהנתבע אכן היה בעל הזכויות בדירה ורישום הזכויות על שמו הוסדר בסופו של ענין. הנתבע הצהיר כי הדירה רשומה על שם אביו אברהם נחמני ז"ל וכי "אנו יורשי אברהם נחמני ז"ל". לא נסתר כי הנתבע היה מיורשי אברהם נחמני ז"ל, אלא שהתברר כי אברהם נחמני קבע בצוואתו שהזכויות בדירה יעברו לידי אמו, מטילדה נחמני ז"ל, כל עוד היא בחיים, ורק לאחר מותה תעבור הדירה לבנו הנתבע. לפיכך, והיות שאביו של הנתבע נפטר בעוד אמו (סבתו של הנתבע) בחיים, הייתה הסבתא בעלת הזכויות בדירה עד לפטירתה. עוד הצהיר הנתבע בזיכרון הדברים כי הוא הבעלים של אחת מהזכויות שלהלן, כשאחת מהאפשרויות הייתה "כל הזכויות להירשם כבעל כל זכויות החכירה לדורות (או חכירת משנה לדורות) הבלעדיות". משלא נסתר כי הזכויות שירש הנתבע בדירה היו זכויות חכירה, העובדה שהנכס היה רשום על שם מדינת ישראל אינה מלמדת כשלעצמה על הפרה של ההסכם.

19.
הנתבע אמנם נהג בפזיזות וברשלנות כשהצהיר בזיכרון הדברים כי הזכויות בדירה רשומות על שם אביו, אך מהראיות שבפני
התרשמתי כי לא מדובר בהטעיה מכוונת. נוסף על כך, גם התובעים לא היו זהירים כשחתמו על זיכרון הדברים מבלי לבדוק לעומק מיהו בעל הזכויות בנכס ומה המצב הרישומי שלו. כמו-כן עולה מהראיות שבפני
כי התובעים היו מודעים לכך שהייתה טעות, ועל כן לא שלחו לנתבע הודעה על ביטול העסקה, לא נחתם הסכם מכר תוך 7 ימים כפי שנקבע בזיכרון הדברים, הוחלפו טיוטות של הסכמים ונעשו ניסיונות רבים להתגבר על כל הבעיות שצצו, כעולה ממכתבים ששלח עוה"ד של התובעים.

20.
בפני
בית המשפט מכתב של ב"כ הנתבע מיום 20/11/08 שממנו עולה כי התובעים מוכנים לחתום על הסכם מכר, ובלבד שיכלול סעיף שלפיו הנתבע מתחייב להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין תוך 30 יום. בתגובה לכך שלח ב"כ התובעים מכתב מיום 27/11/08 ולאחר מכן מכתב נוסף מיום 8/12/08 שבו ציין כי אם הזכויות בדירה תעבורנה על שם התובעים או לחילופין שהנתבע ידאג לכך שהבנק יקבל שיעבוד על נכס אחר, הם ייראו בכך תיקון כל מחדליו והפרותיו של הנתבע את ההסכם. ביום 9/12/08 התייחס ב"כ הנתבע למכתב האחרון של ב"כ התובעים וטען כי עולה ממנו שאין בכוונת התובעים לקיים את זיכרון הדברים, ולכן כן הנתבע רואה את עצמו חופשי לפעול כנגד התובעים בכל דרך העומדת לרשותו על פי דין. במכתבו של ב"כ התובעים מיום 11/12/08 (שהוא המכתב האחרון שהוגש לתיק) צוין כי התובעים ימשיכו בעסקה, ובלבד שהנתבע יתחייב להעביר את הזכויות בדירה על שמם תוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם וכי התובעים ישלמו לנתבע את יתרת התמורה בגין הדירה תוך 45 ימים מיום קבלת האישור בדבר העברת הזכויות הנ"ל.

21.
בסע' 15 לפסק הדין נקבע כי התובעים הציגו בפני
הנתבע כמה אפשרויות בניסיון לקיים את זיכרון הדברים אולם מהראיות שהוצגו עולה כי ניסיונות אלו נדחו על ידי הנתבע.

22.
בסע' 23 לפסק הדין נקבע שהנתבע הפר את התחייבותו לפי סע' 7 לזיכרון הדברים שבו נקבע כי "אם יזדקק הקונה להלוואה מבנק למימון חלק מהתמורה – יחתום המוכר מיד לאחר דרישת הקונה, על כל מה שיידרש ע"י הבנק לכך" גם בסע' 25 לפסק הדין נקבע כי הנתבע לא עמד בהתחייבותו הנ"ל.

23.
בסע' 4.5 לסיכומי הנתבע נטען כי התובעים מעולם לא הציגו מסמך בנקאי כלשהו הדוחה את בקשתם למשכנתא או לגרירת משכנתא. בסע' 25 לפסק הדין קבע בית המשפט כי הוא דוחה את עדותו של הנתבע שלפיה דרישה מכוח סעיף 7 לזיכרון הדברים "לא הגיעה אלי בצורת מסמכים מעולם...", תוך הפניה למכתב עוה"ד של התובעים לב"כ הנתבע מיום 27/11/08 שבו מוזכרת דרישה של הבנקים. המכתב אכן מתייחס לפניות שונות של התובעים ו/או של עוה"ד שלהם לבנקים, אולם אין בכך כדי לסתור את עדותו של הנתבע שלפיה התובעים לא הציגו בפני
ו מסמכים לחתימה. אמנם עולה מההתכתבות בין הצדדים כי הנתבע לא הסכים לשעבד נכס אחר שלו לטובת הבנק ולחתום על המסמכים הדרושים לשם הטלת השעבוד, אך מדובר בדרישה חדשה של התובעים שלא הופיעה בזיכרון הדברים. על כן, אין לפרש את סעיף 7 לזיכרון הדברים כך שהוא מחייב את הנתבע לחתום על מסמכים לצורך שיעבוד נכסים אחרים שלו, אלא רק על מסמכים המעידים על התחייבותו להעביר את הזכויות בדירה על שם התובעים.

24.
בסע' 28 לפסק הדין נקבע כי הנתבע מכר את דירתו לצד ג' מבלי להודיע לתובעים על כוונתו לעשות כן, ובסוף הסעיף נקבע כי הדברים אומרים דרשני לגבי תום ליבו של הנתבע, אולם אין קביעה מפורשת שלפיה הנתבע הפר את זיכרון הדברים בכך שמכר את הדירה לצד ג'. נוסף על כך, אין בפסק הדין כל התייחסות לכך שעוד בטרם מכר הנתבע את הדירה לצד ג', רכשו התובעים דירה אחרת, ולמעשה זנחו את המו"מ לרכישת הדירה מהנתבע.

25.
כאמור לעיל, בית המשפט קבע בפסק הדין כי "התרשם" שהיה זה הנתבע שהפר את התחייבויותיו בזיכרון הדברים תוך התייחסות להטעיית התובעים לגבי מצב הזכויות בדירה וקביעה שלפיה הנתבע הפר את התחייבותו בסעיף 7 לזיכרון הדברים. יחד עם זאת, אין בפסק הדין קביעה שלפיה הפרת התחייבות הנתבע היא בגדר הפרה יסודית של זיכרון הדברים המזכה את התובעים בפיצוי מוסכם או בפיצויים אחרים כלשהם, ואף אין התייחסות מעמיקה ומפורטת להתנהלותם של התובעים ולתום ליבם לאחר שהתברר להם מצב הזכויות בדירה.

26.
ב"כ הנתבע ניתח את הסוגיה בסיכומיו וטען כי במקרה שלפנינו אין לראות בקביעת השופט בפסק הדין השתק פלוגתא, בין השאר משום ששאלת הפרת ההסכם על ידי הנתבע לא הועמדה במחלוקת ולא הייתה חיונית לתוצאה הסופית. ב"כ הנתבע הפנה ל

פסק דין
שניתן בע"א 1041/97 אבי סוררו נ' נעלי תומרס בע"מ, נ"ד (1) 642, ובחן האם במקרה שלפנינו מתקיימים ארבעת התנאים ליצירת השתק פלוגתא המפורטים בפסק הדין הנ"ל: (1) הפלוגתא העולה בכל התדיינות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים; (2) התקיים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא בהתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו הועלתה טענת ההשתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא; (3) ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא בהעדר הוכחה, ו- (4) ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה. לטענת ב"כ הנתבע, התנאים הנ"ל לא התקיימו, ואף לא ניתנה לנתבע הזדמנות להביא את ראיותיו ולטעון את טענותיו בעניין שנאמר לחובתו בהליך הראשון. בהקשר זה הפנה ב"כ הנתבע לפס"ד שניתן ברע"א 3416/02 לידו כנרת בע"מ, טבריה נ' מקורות חברת מים בע"מ נו (6) עמ' 636 שם נקבע כי "מהותו של השתק פלוגתא היא, שהחלטה שיפוטית בפלוגתא שהיתה חיונית להכרעה במחלוקת, על ממצאיה העובדתיים ומסקנותיה המשפטיות, שניתנה לאחר שהצדדים היתה הזדמנות להשמיע את טענותיהם ולהביא את ראיותיהם".

27.
התביעה שהוגשה בתיק הראשון בסדר דין מקוצר אכן מתמקדת אך ורק בטענה שהתובעים הפרו את זיכרון הדברים. בפסק הדין ישנה התייחסות להפרה ממוקדת ומסוימת של הנתבע את זיכרון הדברים, אך אין דיון והכרעה בטענות רבות נוספות שהעלו הנתבעים בבקשה למתן רשות להתגונן וביניהן טענות בדבר פעולות עוקץ ורמיה של הנתבע בכל הנוגע לעסקת המכר, תוך הצגת מצג שווא לגבי העסקה; טענות שלפיהן לא הייתה אפשרות לקבל משכנתא, כאשר היה ידוע לנתבע כי קבלת משכנתה היא תנאי חיוני לביצוע העסקה; וטענה כי בהעדר אפשרות לקבל משכנתא, הנתבע סיכל את ביצוע זיכרון הדברים.

28.
בסע' 67 לתצהירה של תובעת 1 שצורף לבר"ל בתביעה הראשונה, הוצהר כי "עקב התנהלותם והתנהגותם של המשיבים, מצגי השווא שהוצגו על ידם וניהול המו"מ עמם שלא בתום לב מתוך מטרה להכשיל את העיסקה ושלא לקיימה נגרמו לנו הנזקים הבאים...". תובעת 1 פירטה את נזקיה אשר חופפים לנזקים הנטענים בתביעה זו, וביניהם הפרשי שווי בין הדירות כתוצאה מהצורך לרכוש דירה קטנה יותר תמורת סך של 792,280 ₪ ולהשקיע 50,000 ₪ בגין השיפוץ, תשלום דמי השכירות בסך של 43,440 ₪ ושכר טרחת עו"ד. בסע' 70 הוצהר כי על פי ייעוץ משפטי שקיבלה תובעת 1, היה זה הנתבע שהפר את זיכרון הדברים, והיא זכאית לתבוע אותו בגין הנזקים שנגרמו לה. גם הטענות הנ"ל בעניין הכשלת העסקה והנזקים שנגרמו לכאורה לתובעים לא נדונו ולא הוכרעו בפסק הדין.


29.
אף אם האמור בפסק הדין יוצר השתק פלוגתא לגבי הפרת התחייבויותיו של הנתבע בזיכרון הדברים, אין בכך כדי לאיין את החובה המוטלת גם על התובעים לפעול בתום לב בעת מימוש זכויותיהם וקיום התחייבויותיהם בזיכרון הדברים וכן לנהל בתום לב את המו"מ לצורך התקשרות בהסכם מכר. אין חולק כי ימים ספורים לאחר מועד החתימה על זיכרון הדברים נודע לתובעים על הטעות בנוגע למצב רישום הזכויות. בעקבות זאת, התובעים ביטלו את השיק על סך 7,000 ₪ שמסרו לנתבע על חשבון הרכישה ואף לא שילמו את הסך של 120,000 ₪ שהיה עליהם לשלם תוך 7 ימים, אך מנגד לא הודיעו על ביטול זיכרון הדברים, אלא המשיכו לנהל מו"מ במטרה לבצע את העסקה בתנאים אחרים. במהלך המו"מ העלו התובעים דרישות שלא היו קיימות בזיכרון הדברים וביניהן העברת הזכויות בדירה על שמם תוך פרק זמן קצוב וקצר או לחלופין שיעבוד נכס אחר הרשום על שם הנתבע. בהעדר הסכמה לדרישות חדשות אלה, זנחו התובעים את המו"מ עם הנתבע, ומבלי להודיע לו על ביטול העסקה החליטו
לרכוש דירה אחרת מצד ג', ולמעשה וויתרו על רכישת הדירה מהנתבע. בהקשר זה, אין לקבל את טענתה של תובעת 1 בחקירתה הנגדית כי קניית דירה שניה לא מבטלת את הרצון שלה לקנות את הדירה מהנתבע, שכן התובעים לא הוכיחו שהביעו נכונות להמשיך במו"מ עם הנתבע לאחר 11/12/08.
יתרה מזאת, מתצהירה של תובעת 1 ומהמכתבים שהוצגו בפני
בית המשפט עולה כי רק כאשר התובעים הבינו שהנתבע לא ייעתר לדרישותיהם החדשות, החליטו לרכוש דירה אחרת, קטנה יותר באותו אזור במחיר גבוה יותר למ"ר.

30.
בנסיבות המתוארות לעיל, אף אם הנתבע הוא זה שהפר את ההסכם לראשונה בכך שהציג לתובעים מצג לא מדויק לגבי מצב הזכויות בדירה, יש להטיל גם על התובעים אחריות לכך שהעסקה לא יצאה אל הפועל. ראו לעניין זה ע"א 3912/90

eximin s.a.
תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ
, מז(4) 64 ופסקי דין נוספים המפנים אליו, שבהם הוכרה האפשרות לחלק נזק חוזי לפי מידת האשם של שני הצדדים. לפיכך, יש לבחון כל אחד מהנזקים הנתבעים בהתאם.

תביעת התובעים בגין שכר דירה

31.
כל שצוין בתצהירה של תובעת 1 בעניין זה הוא כי "עקב העיכוב הארוך אשר נגרם במו"מ בניסיוננו לרכוש את הדירה, נאלצנו לשכור את הדירות בהן התגוררנו למשך תקופה נוספת של ששה וחצי חודשים ממועד מסירת החזקה הצפוי בזיכרון הדברים (47 ימים ממועד חתימת זיכרון הדברים – לו היו הנתבע המוכר מקיים את התחייבויותיו, היינו ביום 3.9.2008 לערך, ועד לקבלת חזקה שבדירה שנרכשה על ידנו ביום 23.3.2009). עקב האמור נגרמו לנו נזקים בסך 6,700 ₪ לחודש ובסה"כ 43,550 ₪. העתק הסכמי השכירות מצ"ב נספח 9".

32.
לכתב התביעה צורף הסכם שכירות, נספח י"ב, אשר נערך בין תובעת 1 לבין מר יעקב בוטבול בקשר לדירה בת 4 חדרים ברח' מחל 59 בתל אביב - הסכם מיום 31/8/08 שתוקפו מיום 1/9/08 ועד ליום 31/8/09. בהסכם ישנה התחייבות לשלם דמי שכירות בסך של 3,500 ₪ לחודש, ובסעיף 14 להסכם צוין במפורש כי "חובת תשלום דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות עד תומו אף אם השוכר לא יממש את זכותו מסיבה כלשהי".

33.
תובעת 1 נשאלה כיצד היא תובעת תשלום דמי שכירות בעת שהתחייבה חוזית זמן רב לפני החתימה על זיכרון הדברים עם הנתבע לשלם דמי שכירות עד ליום 31/8/09, ותובעת 1 השיבה כי היה הסדר עם בעל הדירה שלפיו היא ובן זוגה היו רשאים להודיע על סיום תקופת השכירות לפני תום השנה. יחד עם זאת, אין חולק כי תובעת 1 המשיכה להתגורר בדירה השכורה הנ"ל ולא הפעילה את האופציה הנטענת של סיום תקופת השכירות לפני הזמן, גם לאחר שהתובעים רכשו דירה חדשה בפברואר 2008. לאור זאת, מתוך התביעה לתשלום דמי שכירות בסך כולל של 43,500 ₪, יש לדחות על הסף את התביעה בגין דמי שכירות עבור הדירה שבה התגוררה תובעת 1, בסך של 22,750 ₪.


34.
תובעים 2 ו-3 חתמו על הסכם שכירות שסומן "34" מיום 28/5/08, ובסע' 2 להסכם צוין כי תקופת השכירות היא לשנה אחת מיום 1/6/08 עד ליום 31/5/09 ודמי השכירות עומדים על סך של 3,200 ₪ לחודש. מדובר בדירת 4 חדרים ברח' קהילת ברזיל בתל אביב. בהסכם נקבע כי השוכרים רשאים להודיע על עזיבתם את הדירה בהודעה בת 45 ימים מראש.

35.
זיכרון הדברים נחתם ביום 17/7/08. לפי סעיף 3(ב), התובעים התחייבו לשלם לנתבע 120,000 ₪ "תוך שבוע מיום חתימת זיכרון הדברים" ואת היתרה תוך 40 יום, עם מסירת החזקה בדירה. משהתברר מצב הרישום והמועדים לביצוע התשלומים חלפו, שני הצדדים החלו לבדוק כיצד אפשר לקדם את מכירת הדירה וניהלו מו"מ בעניין זה. בסופו של דבר המו"מ הופסק בתחילת חודש דצמבר 2008 לערך, והתובעים רכשו דירה אחרת ב- 8/2/09. עיון בהסכם הרכישה של התובעים 2 ו-3 הנ"ל (נספח 5 לתצהיר מטעם תובעים) מעלה כי המכר היה כפוף להסכם שכירות קודם עם ה"ה בסדין גנאדי ואידה (כמפורט בהואיל השלישי) שהיה בתוקף עד ליום 30/4/09. תובעת 1 הצהירה כי החזקה בדירה החדשה הועברה ביום 23/3/09, כשבוע לפני המועד שבו היה על השוכר הנ"ל לפנות את הדירה.

36.
מזיכרון הדברים עולה, אם כן, כי התובעים היו אמורים לשלם את מלוא סכום התמורה ולקבל את החזקה בדירה עד תחילת חודש ספטמבר 2008. ואולם, לא הוצגו בפני
בית המשפט ראיות המעידות כי לו הזכויות בדירה אכן היו רשומות על שם הנתבע, היה באפשרותם של התובעים לשלם סך של 120,000 ₪ תוך 7 ימים ולקבל משכנתא מהבנק על יתרת הסכום תוך 40 יום. נהפוך הוא, התובעים טענו כי לא היו יכולים לקיים את זיכרון הדברים כפי שנוסח, לא הסבירו האם וכיצד היה באפשרותם לשלם 120,000 ₪ תוך 7 ימים, ולא הציגו אסמכתאות כלשהן לביסוס פרק הזמן שהיה דרוש להם לצורך קבלת משכנתא על יתרת הסכום. כמו-כן וכפי שנקבע לעיל, בעקבות המלצת ב"כ התובעים הקודם שלא להתקשר בעסקה עם הנתבע, ביטלו התובעים את השיק על סך 7,000 ₪ ולמעשה לא שילמו דבר על חשבון רכישת הדירה. רק בספטמבר 2008 חזרו התובעים לנהל מו"מ עם הנתבע ובא כוחו בעניין רכישת הדירה, תוך הצבת תנאים חדשים לביצוע העסקה שלא הופיעו בזיכרון הדברים. משלא נענה הנתבע לדרישות החדשות הופסק המו"מ בסביבות חודש דצמבר 2008, ובפברואר 2009 רכשו התובעים דירה אחרת מבלי להודיע זאת לנתבע.

37.
לפיכך, אף אם הנתבע הפר את התחייבויותיו בזיכרון הדברים, בנסיבות המתוארות לעיל ולאור ההלכות המאפשרות חלוקה של הנזק החוזי, יש להטיל גם על התובעים חלק מהאחריות לעיכובים ולקשיים במו"מ לרכישת הדירה שהובילו בסופו של דבר לביטול העסקה.

38.
על כן, מצאתי לנכון לחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ שהוא כמחצית מהסכום שנתבע בגין שכר הדירה ששילמו תובעים 2 ו-3 עבור התקופה שבין ספטמבר 2008 למרץ 2009.

39.
לפיכך, התביעה בגין תשלום שכר דירה מתקבלת בחלקה ובסך של 10,000 ₪ בלבד.

תביעת התובעים בגין הפרשי רכישת דירה

40.
התובעים טוענים כי נאלצו לרכוש דירה אחרת, קטנה יותר, תמורת סך של 190,000$ שהם 792,280 ₪ לפי שער יציג של 4.012 ₪ לדולר, וכן לשאת בהוצאות שיפוץ בסך של 50,000 ₪. לטענת התובעים, נגרם להם נזק בהיקף של 275,330 ₪ שחושב לפי העלות הנוספת ששילמו בגין כל מ"ר בדירה הנרכשת. עוד טוענים התובעים כי לפי נסחי הטאבו מדובר ברכישת דירה קטנה יותר בגודל 63 מ"ר, בעוד שלמעשה גודלה של הדירה הוא 78.10 מ"ר. לביסוס תביעה זו ולהמחשת הקרבה בין הדירה שרכשו התובעים בסופו של דבר מצד ג' לבין הדירה שרצו לרכוש מהנתבע, מפנים התובעים למפה בנספח 4 לתצהירה של תובעת 1.

41.
בסיכומי הנתבע נטען לעניין זה, בין היתר, כי היה על התובעים להמציא חוות דעת של שמאי כדי לבסס הפסדים כלשהם בעקבות רכישת הדירה החלופית. ואכן, די בהעדר חוות דעת לצורך דחיית התביעה לקבלת הפרשים בין מחיר הרכישה של הדירה לבין מחיר רכישת הדירה החלופית. בהקשר זה יש לדחות את ניסיונם של התובעים לבסס הפרשים כלשהם על מחקר ממשלתי בעניין דיור, שאינו מהווה תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. כך גם אין גם לקבל את טענות התובעים בעניין מספר המטרים ברוטו או נטו בכל אחת מהדירות הנ"ל, משלא הוצגה בפני
בית המשפט חוות דעת של מודד מוסמך בעניין זה.

42.
כמו-כן יש לדחות גם את טענת התובעים כי נאלצו לשאת בהוצאות שיפוץ בסך של 50,000 ₪ כדי להביא את הדירה שרכשו למצב ראוי למגורים. בהעדר חוות דעת המתייחסת לשווין ולמצבן של שתי הדירות בתקופה הרלוונטית, התובעים לא הוכיחו ולו לכאורה כי היה צורך בשיפוץ הדירה שנרכשה כדי להשוות אותה למצב הדירה שרצו לרכוש מהנתבע. נוסף על כך, לא נשללה האפשרות שהתובעים רצו לשפץ את הדירה כדי להתאים אותה לצרכיהם ולהעדפותיהם, ולא כדי להביאה למצב ראוי למגורים. בהקשר זה יצוין כי לפני ביצוע השיפוץ ועד לחודש מרץ 2009 התגוררו באותה דירה שנרכשה מצד ג' שוכרים אחרים.


43.
מעבר לכך וכפי שנקבע לעיל, התובעים הם שהציבו דרישות חדשות כתנאי לרכישת הדירה מהנתבע מבלי לשלם דבר, ומשלא נענו דרישותיהם זנחו את המו"מ והחליטו לרכוש דירה אחרת. אין חולק כי בסופו של דבר הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבע באפריל 2009, ולא נסתר כי אילו התובעים היו מסכימים להסתפק במסמכים שהמציא ב"כ הנתבע בעניין הזכויות בדירה או לחלופין ממתינים
עוד חודשים ספורים להסדרת רישום הזכויות, הרי שהיו יכולים לרכוש את הדירה מהנתבע באותו מחיר שנקבע בזיכרון הדברים.

44.
לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את התביעה בגין ההפרשים הנ"ל ובגין הוצאות שיפוץ.




מכירת הדירה לצד ג' תמורת סכום גבוה יותר

45.
סכום נוסף שנתבע הוא 39,322 ₪ בגין ההפרש שבין מחיר הדירה לפי זיכרון הדברים, 785,000 ₪, לבין הסכום שבו נמכרה הדירה על ידי הנתבע לצד ג' - סך של 820,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

46.
בסיכומי הנתבע נטען כי אין להסיק מהפרש המחירים שמדובר בשינוי בערך הדירה ממועד החתימה על זיכרון הדברים ועד למכירת הדירה לצד ג', ובהעדר חוות דעת של שמאי מטעם התובעים, יש לדחות תביעה זו. עוד נטען כי יש לתת את הדעת לכך שהתובעים רכשו נכס אחר עבורם כחודש וחצי לפני מועד מכירת הדירה לצד ג' ולא הודיעו על ביטול זיכרון הדברים, אף שהבינו כי אינם יכולים לקיים את הוראותיו ולשלם את התשלומים שנקבעו שם תוך 47 יום ממועד החתימה.

47.
התובעים אכן לא הוכיחו שהפרש המחירים נבע משינוי בערך הדירה ממועד החתימה על זיכרון הדברים ועד למועד מכירת הדירה לצד ג', כ- 9 חודשים בלבד לאחר מכן. נוסף על כך, כאמור, לא נסתר כי אלמלא הציבו התובעים דרישות חדשות כתנאי לרכישת הדירה מהנתבע, היה באפשרותם לרכוש את הדירה באותו מחיר שנקבע בזיכרון הדברים.


48.
על כן, יש לדחות את התביעה על סך 39,322 ₪ הנ"ל.

תביעה בגין כפל חיובי ארנונה

49.
התובעים טוענים כי נאלצו להחזיק שתי דירות שכורות במקום לעבור לגור בדירה שרצו לרכוש מהנתבע, ולכן תובעים סך של 2,233 ₪ בין הוצאות ארנונה.

50.
כפי שנקבע לעיל, תובעת 1 לא הוכיחה כי נאלצה להמשיך לשכור את הדירה שהתגוררה בה בעקבות ביטול העסקה עם הנתבע, ומהראיות שבפני
בית המשפט עולה כי ממילא התכוונה להמשיך להתגורר בדירתה השכורה.

51.
לגבי תובעים 2 ו-3, אכן עולה כי המשיכו לשלם דמי שכירות במשך מספר חודשים עד לקבלת החזקה בדירה שרכשו מצד ג', אך בכל מקרה, בין אם היו עוברים קודם לכן לדירה שרצו לרכוש מהנתבע ובין אם לאו, היה עליהם לשלם ארנונה בגין דירה אחת בלבד שהתגוררו בה.

52.
על כן,
יש לדחות גם את התביעה בגין חיובי ארנונה.

תביעה בגין שכ"ט עו"ד

53.
בפרק הנזקים בכתב התביעה התבקש בית המשפט לחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 6,207 ₪ בגין שכר טרחה שלטענת התובעים שולם לשני עורכי דין שונים במטרה להביא לקיומה של העסקה – סכום אשר כולל גם הפרשי הצמדה ממועד התשלום. בגוף כתב התביעה ישנה התייחסות קצרה וכללית לעניין שכר הטרחה בסעיף 53ה', שם הפנו התובעים לנספח 36 – חשבונית/קבלה מיום 8/2/09 על תשלום סך של 4,800 ₪ + מע"מ, ובסה"כ 5,544 ₪, לעו"ד יבגני בלצן. בתחתית החשבונית צוין "שכר טרחה – הסכם לרכישת דירה". נספח 30 לכתב התביעה הוא הסכם המכר של הדירה שרכשו התובעים מצד ג' – הסכם מיום 8/2/09 שבו צוין כי עו"ד בלצן מייצג את הרוכש.

54.
בסעיף 17ז' לתצהיר עדותה הראשית של תובעת 1 התבקש בית המשפט לראשונה לחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 5,591 ₪ בגין שכר טרחה ששולם לעו"ד קורזינר וסך של 6,207 ₪ בגין שכר טרחה ששולם לעו"ד בלצן – סכומים שכוללים הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה. בנספח 11 לתצהירה של תובעת 1 צורפה החשבונית על סך 5,444 ₪ הנ"ל וכן חשבונית/ קבלה נוספת מיום 6/7/08 על תשלום סך של 4,793 ₪ לעו"ד קורזינר בגין "טיפול משפטי".

55.
בסיכומים מטעם הנתבע נטען כי התובעים הם שהחליטו מתוך בחירה לפנות לעו"ד אחר כדי לקבל חוות דעת נוספת בנוגע לעסקה עם הנתבע. עוד נטען כי מרבית המגעים של הנתבע ובא כוחו התנהלו עם עו"ד בלצן ואילו עם עו"ד קורזינר התנהלה שיחה אחת בלבד. לפיכך נטען כי הנתבע אינו אמור לשאת בעלויות הטיפול המשפטי שניתן לתובעים.

56.
משנתבע בכתב התביעה סך של 6,207 ₪ בלבד בגין שכר טרחת עו"ד תוך הפניה לחשבונית/ קבלה של עו"ד בלצן בלבד, אין מקום לחייב את הנתבע בגין שכר הטרחה ששולם לעו"ד קורזינר. גם לגופו של עניין, אין בכתב התביעה, בתצהיר או בחשבונית פירוט לגבי השירותים המשפטיים שקיבלו התובעים מעו"ד קורזינר, ולא נסתר כי מרבית המגעים התנהלו עם עו"ד בלצן.

57.
לגבי התביעה בגין שכר הטרחה ששולם לעו"ד בלצן, אמנם אין חולק כי עו"ד בלצן ייצג את התובעים במו"מ לרכישת הדירה מהנתבע, אולם מהחשבונית/ קבלה על סך 4,800 ₪ + מע"מ שצורפה לכתב התביעה ולתצהיר עולה כאמור כי שכר הטרחה שולם לו בגין "הסכם לרכישת דירה" מיום 8/2/09, דהיינו בגין הטיפול בהסכם שעליו חתמו התובעים לרכישת דירה אחרת מצד ג'. התובעים לא צירפו העתק של הסכם שכר טרחה עם עו"ד בלצן, לא הזמינו אותו להעיד ולא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי הסכום הנ"ל שולם גם בגין ניהול המו"מ לרכישת הדירה מהנתבע. בנסיבות שבהן התובעים הציבו דרישות חדשות לרכישת הדירה מהנתבע, ומשלא נענו דרישותיהם זנחו את המו"מ ורכשו דירה אחרת מצד ג' – אין לחייב את הנתבע בגין שכר הטרחה ששילמו התובעים לעו"ד בלצן עבור הטיפול ברכישת הדירה מצד ג'.

58.

לאור האמור לעיל יש לדחות גם את התביעה בגין שכר טרחה עו"ד.


תביעה בגין אי גרירת משכנתא

59.
בסעיף 53 ב' לכתב התביעה נטען כי עקב התנהלותו של הנתבע, לא הייתה לתובעים אפשרות לגרור את הלוואת המשכנתא מהדירה שמכרו לדירה שרצו לרכוש מהנתבע. עוד נטען כי בעקבות זאת, ובכדי לא להפר את התחייבויותיהם בהסכם המכירה, היה על התובעים להפקיד את כל כספי התמורה בבנק כדי לגרור את המשכנתא מהדירה שמכרו לערבות בנקאית, ולהמשיך לשלם את החזרי המשכנתא במשך כל תקופת הזמן שבה למעשה לא עמדה כל הלוואה לזכותם. לטענת התובעים, בכך נגרמו להם נזקים בסך של 14,687 ₪. בהקשר זה הפנו התובעים לנספח 33 לכתב התביעה – פירוט תשלומי הלוואה לבנק משכן, בין היתר בגין החודשים ספטמבר 2008 עד מרץ 2009.

60.
תובעת 1 חזרה על הטענה הנ"ל גם בסעיף 12.2 לתצהיר עדותה הראשית, תוך הפניה לנספח 8 לתצהיר, כלומר לאותם מסמכים שצורפו בנספח 33 לכתב התביעה.

61.
בסיכומי הנתבע נטען כי ההליך שביצעו התובעים הוא של הקפאת משכנתא וכי יש צורך לבצע הליך כזה בכל מקרה שבו הנכס המשועבד נמכר בטרם רכישת הנכס החדש. עוד נטען כי ככל שנגרם לתובעים נזק, הוא נובע מהסכמי השכירות שבהם התקשרו עם בעלי הדירות אשר חייבו אותם להמשיך לשלם דמי שכירות גם אם ירצו לפנות את הדירה לפני תום תקופת החוזה.

62.
מטענותיהם של התובעים עולה כי בעת החתימה על זיכרון הדברים עם הנתבע הייתה בבעלותם דירה אחרת שלצורך רכישתה נטלו הלוואת משכנתא מהבנק. התובעים לא פירטו בכתב התביעה או בתצהיר איזו דירה הייתה בבעלותם, מה שוויה, מתי רכשו אותה, מה היה סכום ההלוואה שנטלו מהבנק לצורך הרכישה, מה הייתה היתרה לפירעון, מתי מכרו את הדירה ומתי קיבלו את התמורה בגין המכירה. על כל פנים, ברי כי התובעים היו צריכים להמשיך ולפרוע את תשלומי הלוואת המשכנתא לבנק גם אם היו רוכשים את הדירה מהנתבע זמן קצר לאחר החתימה על זיכרון הדברים, ולכן אין מקום לחייב את הנתבע בגין תשלומים אלה. הפיצוי היחיד שהתובעים זכאים לקבל הוא בגין דמי השכירות ששילמו תובעים 2 ו-3 (במקביל לתשלומי המשכנתא) מהמועד שבו היו אמורים לקבל את החזקה בדירה שרצו לרכוש מהנתבע ועד למועד קבלת החזקה בדירה שרכשו מצד ג', ואף זאת באופן חלקי בלבד כמפורט לעיל.

63.
אמנם ייתכן כי נגרמו לתובעים הוצאות בגין הקפאת המשכנתא כגון תשלום אגרות או עמלות עבור
העמדת ערבות בנקאית כבטוחה חלופית, אך אין בפני
בית המשפט תביעה בגין הוצאות כאלה ואין כל פירוט לגבי הסכומים ששולמו לבנק אם בכלל לצורך ביצוע ההקפאה, מעבר לתשלומי ההלוואה שהיה על התובעים להמשיך ולשלם בכל מקרה.

64.
לאור זאת, אין לקבל את התביעה על סך 16,486 ₪ בגין אי גרירת משכנתא.


פיצוי מוסכם

65.
כאמור לעיל, כב' השופט סובל קבע בפסק דינו כי "התרשם" שהנתבע הפר את התחייבויותיו בזיכרון הדברים, אך לא קבע כי מדובר בהפרה יסודית. לפיכך, גם אם פסק דינו של כב' השופט סובל יוצר השתק פלוגתא בעניין הפרת זיכרון הדברים על ידי הנתבע, על בית משפט זה לדון ולהכריע האם מדובר ב"הפרה יסודית" כמשמעותה בסעיף 8 לזיכרון הדברים.

66.
מהראיות שבפני
עולה כי הנתבע לא פעל במתכוון כדי להטעות את התובעים, וכשנתגלה לו הטעות המשיך לנהל מגעים עם התובעים במטרה לנסות ולקיים את העסקה ברוח זיכרון הדברים. עוד עולה מהראיות שגם התובעים לא קיימו את זיכרון הדברים כלשונו, ביטלו את השיק על סך 7,000 ₪ שמסרו לנתבע, לא שילמו את הסך של 120,000 ₪ שהיה עליהם לשלם תוך 7 ימים והציבו דרישות חדשות לקיום העסקה. כמו-כן אין חולק כי בסופו של דבר הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבע לאחר מספר חודשים, אולם בינתיים רכשו התובעים דירה אחרת מצד ג' מבלי להודיע על כך לנתבע, וכבר לא היו מעוניינים לרכוש את הדירה מהנתבע. בנסיבות אלה, אין מקום לקבוע כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית המזכה את התובעים בתשלום פיצוי מוסכם.

67.
לפיכך יש לדחות גם את התביעה לתשלום סך של 90,798 ₪ בגין פיצוי מוסכם.

סיכום

68.
מתוך תביעה בסך כולל של 512,302 ₪, התקבלה אך ורק התביעה לפיצוי בגין תשלום דמי שכירות, ואף זאת באופן חלקי ובסך של 10,000 ₪ בלבד.

69.
מכאן שלמעשה מרבית התביעה בסך של למעלה מ- 500,000 ₪ נדחתה ובנסיבות אלה יש מקום לפסוק שכר טרחת עו"ד לטובת הנתבע.

70.
הגם ששכר הטרחה שיש לפסוק בגין דחיית תביעה של למעלה מ- 500,000 ₪ גבוה הרבה יותר מהסך של 10,000 ₪ שנפסק לטובת התובעים, בנסיבות העניין ולאור כל האמור לעיל, מצאתי לנכון להעמיד את התשלום בגין שכר טרחת עו"ד לטובת הנתבע על סכום התביעה שהתקבל (10,000 ש"ח) בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד אגב קבלת חלק קטן זה מתוך הסכום הכולל שנתבע.

71.
מכאן התביעה מתקבלת בחלקה כשלמעשה שכר הטרחה המגיע לנתבע בגין דחיית מרבית התביעה נגדו מתקזז עם הסכום שעל הנתבע לשלם לתובעים כמפורט לעיל, כך שאף צד לא ישלם דבר לצד שכנגד.


המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז תמוז תשע"ד, 15 ביולי 2014, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 15894-06/11 אלה גרצן, אנה נוביקוב, ולרי נוביקוב נ' גיל נחמני (פורסם ב-ֽ 15/07/2014)