פסקי דין על אבינועם באום | פסקי דין על עופר אגם

22635-01/12 א     18/08/2014




א 22635-01/12 אבינועם באום נ' עופר אגם








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 22635-01-12 באום נ' אגם


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
הדס פלד


תובע

אבינועם באום
ע"י ב"כ עוה"ד פ.קרני


נגד


נתבע

עופר אגם
ע"י ב"כ עוה"ד גלעד חושן




פסק דין


תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר מקרקעין.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1.
ביום 17.1.12 הוגשה התביעה בסדר דין מקוצר. סכום התביעה הועמד על סך 320,702 ₪.

2.
התובע, אבינועם באום
(להלן: "התובע") עוסק בתיווך במקרקעין החל משנת 2007. הנתבע,

עופר אגם
(להלן: "הנתבע") מבצע השקעות בתחום הנדל"ן. הצדדים מכירים זה את זה
ושיתפו פעולה בעבר.

3.
באפריל 2009 פנה הנתבע אל התובע וביקש ממנו למצוא עבורו נכסי נדל"ן להשקעה. התובע

הפנה את הנתבע לנכס ברחוב מונטיפיורי 27 בתל אביב, גוש 6937 חלקה 20 (להלן:
"הנכס"). והציג את המחיר המבוקש בסך 17,500,000 ₪.
בין הצדדים נחתם טופס "התחייבות לתשלום עמלה", במסגרתו התחייב הנתבע לשלם לתובע עמלה בשיעור 1.5% ממחיר הרכישה (להלן-"ההתחייבות").

4.
בעת הזו, לא החזיק התובע ברישיון תיווך בתוקף.

5.
הנתבע סייר בנכס הביע בו עניין וביקש לפגוש את הבעלים. בתגובה, יזם התובע פגישה בין

הנתבע לבין מתווך אחר בשם מיכאל כהן, ושני גורמים נוספים שזיקתם לנכס אינה ברורה

ואשר נזכרו לראשונה בחקירות. בסיום הפגישה, אשר הצדדים חלוקים באשר למהלכה,
הודיע הנתבע לנוכחים, ובכלל זה לתובע, כי אינו מעוניין עוד בנכס.

6.
ביום 1.7.09 שילם התובע את אגרת הרישוי בגין רשיון התיווך.

7.
ביום 2.9.10 רכש הנתבע את הנכס באמצעות חברה בשליטתו, בתמורה לסך של 15,400,000

₪. הנתבע לא שילם לתובע דמי תיווך בגין העסקה.

8.
מאוחר למועד העסקה, שוחחו הצדדים, והתובע אף איתר עבור הנתבע שוכר לחלק מהנכס.

בתמורה לעסקה זו בה מכר הנתבע חלק מהנכס בתיווכו של התובע, שילם הנתבע לתובע סך

של 55,600 ₪.

9.
ביום 1.11.11 פנה התובע באמצעות בא כוחו לנתבע, בדרישה לתשלום עמלת התיווך בגין רכישת הנכס בהתאם להתחייבות. משלא הגיב הנתבע לדרישה זו, הוגשה התביעה דנן, לתשלום דמי תיווך.

10.
ביום 5.6.12 ניתנה הרשות להגן, בהסכמה.

לאחר מכן התקיימו מספר ישיבות, כאשר ביום 25.6.14 התקיימה ישיבת הוכחות, בסיומה

סיכמו הצדדים טיעוניהם בעל-פה.

טענות הצדדים

11.
הצדדים חלוקים באשר לאופי הביקור בנכס. לטענת התובע, הציג לנתבע את הנכס, סייר

עמו בנכס ובמעמד זה החתים את הנתבע על ההתחייבות.

לגרסת הנתבע, סייר בבניין לבדו.

12.
כן חלוקים הצדדים לעניין הפגישה עם המתווך כהן והגורמים הנוספים. לטענת הנתבע, אלה הציגו עצמם כבעלי הנכס ודרשו ממנו 300,000 ₪ "דמי רצינות" בתמורה למסירת פרטים על הנכס. הפגישה נערכה כ-3 דקות, הנתבע
התרשם לרעה מהנוכחים. לטענתו, לאחר הפגישה ביקש התובע להתנצל בפני
ו על כי הוטעה. התובע מכחיש כי הנוכחים הציגו עצמם כבעלי הנכס וכי התנצל בפני
הנתבע.

13.
לגרסת הנתבע, מספר חודשים לאחר הפגישה נחשף באמצעות עורך-דינו למתווך בשם
שבתאי אברהם, הקשור לבעלי הנכס ובתיווכו רכש את הנכס.
הנתבע טוען כי שילם למתווך
אברהם סך של 174,000 ₪ עבור "יעוץ – תיווך". בעניין זה, הוצגה קבלה (נספח א' לתצהיר הנתבע), ואולם לא הוצגה ההתחייבות לתשלום. אברהם לא זומן לעדות מטעם הנתבע.

14.
הנתבע טען כי התובע אינו זכאי לתשלום דמי תיווך שכן, הנכס נרכש על-ידי חברה שהיא
אישיות משפטית נפרדת, התובע לא החזיק בשעתו ברישיון תיווך בתוקף, טופס הזמנת
התיווך אינו תקני, והתובע לא היה הגורם היעיל בעסקה שכן תחת דרישתו של הנתבע
להפגישו עם הבעלים, ארגן התובע פגישה עם מתווכים נוספים שהתחזו לבעלי הנכס.
לבסוף, נחתמה העסקה תודות לפעילותם של עורך דינו ושל המתווך שבתאי.

15.

התובע טוען כי הינו הגורם היעיל בעסקה, כי אילו היה מעונין להתחמק מתשלום אגרת
הרישוי, היה משלמה ביום בו החתים את הנתבע על ההתחייבות וכי הנתבע אף חזר והבטיח

לשלם לו את העמלה בהתאם להתחייבות.
הנתבע טען כי התובע לא בא בדרישות לתשלום העמלה.



הראיות

16.
הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים. מטעם התובע הוגשו תצהירו של התובע ושל

מיכאל כהן. מטעם הנתבע הוגש תצהיר הנתבע. בנוסף העיד מטעם הנתבע מנהל בחברה

אשר הנכס בבעלותה, בנימין קלסי, לאחר שזומן להעיד לבקשת הנתבע.

17.
התובע העיד כי את אגרות הרישוי לשנים 2009 ו-2010 שילם באיחור בן מספר חודשים.

18.
הנתבע העיד כי התובע "היה מספיק הגון להגיד לי שהוא לא מכיר את הפרטים, ואם זה
יעניין אותי הוא יקבע לי פגישה אם הבעלים". לטענתו, בפגישה אותה ארגן התובע הציגו
עצמם הנוכחים כבעלי הנכס. הפגישה ארכה 5 דקות. כאשר נשאל מדוע לא המשיך וניסה
לפגוש את הבעלים באמצעות התובע, השיב: "התשובה היא שאחרי הפגישה שהיתה לי
המפוקפקת ברחוב העלייה אני ירדתי מכל הסיפור". לדבריו, "מספר שבועות אחר כך,
ישבתי אצל העו"ד שלי וסיפרתי לו על המעשה שהיה שמה..".

19.
הנתבע נדרש להציג את
ההתחייבות לתשלום שכ"ט ודמי תיווך לאברהם בסך כולל של 170,000 ₪.
הנתבע
מסר כי יציג את המסמך בתוך "כמה ימים" (עמ' 22 לפרוטוקול יום 27.11.13). על אף זאת לא הציג הנתבע את ההתחייבות לתשלום לאברהם.

20.
בחקירתו טען הנתבע, לראשונה, כי המתווכים שפגש במשרד ברחוב העלייה דרשו ממנו
להפקיד סך 300,000
₪ דמי רצינות תמורת עיון במידע אודות הנכס. כאשר נשאל מדוע לא

הוזכר הדבר בתצהירו, השיב "לא יודע" (עמ' 20 לפרוטוקול יום 27.11.13). לדבריו, התחזו

שני אנשים שנכחו בפגישה לבעלי הבניין. אין מדובר בתובע ובמיכאל כהן, כי אם באדם
בשם חינאי ובאדם בשם חלילי. על אף האמור לא זימן הנתבע את חינאי וחלילי לעדות כדי

לתמוך בגרסתו.

21.
המתווך מיכאל כהן העיד כי במהך אותה פגישה נמסר לנתבע מידע אודות הנכס, לרבות שמות הדיירים
פרטי החוזים ושיעורי התשואה. לדבריו, הפגישה ארכה כשעה, והייתה נחוצה שכן נכח בה גם אדם בשם חינאי – ככל הנראה מתווך נוסף,
אשר היה מעורה בפרטי העסקה. לאחר הפגישה הודיע הנתבע כי אינו מעוניין בעסקה.

22.
העד בנימין קלסי, מנהל בחברת נכסי משפחת פישמן בע"מ, בעלת הנכס, העיד כי פנייתו של
הנתבע לנציגי הבעלים באה מצד עורך דינו אשר לאחר מכן ייצג אותו בעסקה וכי המתווך אברהם
שבתאי היה מעורב בעסקה ויצג את הנתבע. לדבריו, המו"מ עם הנתבע היה ארוך. הצדדים חתמו על מסמך הבנות בסביבות חודש אפריל 2010 והסכם המכר נחתם בחודש ספטמבר 2010. כן העיד, בניגוד לטענתו של הנתבע, כי לא הייתה כל מניעה להיכנס לנכס ולסייר בו.

דיון

23.
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מונה שלושה תנאים מצטברים, לזכאותו של
מתווך

לדמי תיווך:

"

14.
(א)
מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)
הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

24.
אשר לתנאי נשוא סעיף 14(א)(2), הגם שמדובר במסמך שאינו סטנדרטי, כולל הוא את כל

הפרטים הדרושים בסעיף 1 לתקנות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997, וככזה אין בו פגם המצדיק כשלעצמו שלילת זכאות לדמי תיווך.

25.
הדיון אם כן יתמקד בתנאים המנויים בסעיף 14 (א) (1)ו-(3) ובשאלות הנוגעות להשלכות

האיחור בתשלום אגרת הרישוי בגין רשיון התיווך, ובטענת הנתבע כי התובע אינו הגורם

היעיל בעסקה מאחר ורכישת הנכס נעשתה באמצעות מתווך אחר.

26.
בשאלה העיקרית בה דנו הצדדים – שאלת הגורם היעיל, הגם שאינה פשוטה, הכף נוטה בנסיבות העניין כפי שיובהר בהמשך, לטובת התובע. זאת, בין היתר, עקב התנהלות חסרת תום לב מצד הנתבע. עם זאת, נתקלת התביעה במשוכה שקשה לדלג מעליה – פעולת תיווך ללא רישיון תקף.

27.
אל הוראת סעיף 14(א)(1) מצטרפת ההוראה בסעיף 2(א) לחוק, לפיה:


"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם

להוראות חוק זה
".

ובסעיף 18(ב):

"לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961".

28.
בתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז - 1997, בסעיף 12(א)(3) מופיע סכום האגרה שנתית
לחידוש רישיון. סעיף 13(א) קובע את המועד האחרון לתשלום האגרה השנתית (31 במרס), וסעיף 13(ב) מורה כי מקרה ולא שולמה האגרה השנתית במועד כאמור, יחולו הוראות סעיף 18(ב) לחוק.

29.
אין חולק, כי את אגרת הרישוי לשנת 2009 שילם התובע רק ביום 1.7.09, בחלוף מעל לשלושה חודשים לאחר המועד האחרון לתשלום.
לגרסת התובע, נחתם טופס ההזמנה ביום 9.4.09 – תשעה ימים מאוחר למועד האחרון לתשלום האגרה. אף במועד זה, לא שילם התובע את האגרה, ועשה כן רק שלושה חודשים לאחר מכן. בנסיבות אלו, קשה למצוא הצדקה לאי התשלום שיש בכוחה להצדיק חריגה בוטה מהוראות החוק, מה גם שאין לעודד פעולת תיווך ללא רישיון על דרך זיכוי התובע בדמי התיווך.

30.
בתא (חי') 21922-01-10 הביצוע נ' קבוצת א.דורי בע"מ (כב' השופטת תמר שרון נתנאל) דן

בית המשפט בשאלה האם העדר רישיון תיווך מפקיע את הזכות לדמי תיווך. בית המשפט

סקר את הפסיקה בעניין וציין כי חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי וכי במהלך השנים נבחנו

אפשרויות שונות לזכות מי שביצעו פעולות תיווך בתשלום המגיע להם, חרף כך שלא היה
בידם רישיון תיווך, באמצעות דוקטרינת תום הלב או עשיית עושר ולא במשפט. אפשרויות

אלו נדחו תוך שנקבע כי אם תתאפשר עקיפה של הוראות סעיף 2 ו-14 לחוק באמצעות
מכשירים משפטיים אחרים, "נמצא מכרסמים בחוק ובמטרתו וסופו של דבר – נרוקן אותו

מכל תוקף
".

31.
ובע"א 3252/05 יחיאל טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ [פורסם בנבו, 28.5.08],

נקבע:
"מעת שחל
חוק המתווכים,
אך המתווך לא עמד בתנאיו שאז לא יהיה רשאי המתווך לקבל דמי תווך, חרף האמור, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט או בעילה אחרת. במקרה שחל
חוק המתווכים,
ההסדרים שבו הם המחייבים הן לחיוב והן לשלילה
." (פסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט שנלר, וכן ראו פסק הדין כולו).

בפסקי הדין הנ"ל עלתה לדיון השאלה מה דינה של עסקת אקראי בתיווך ואולם, בענייננו
איננו נדרשים לשאלה זו מאחר והתובע עסק בתיווך כבר משנת 2007 ואינו טוען לעסקת אקראי. בענייננו, לא הועלתה גם טענה לעשיית עושר ולא במשפט.

32.
הלכות אלה ואחרות יושמו בשנים האחרונות כל אימת שהגיעה הסוגיה לבתי המשפט. כך

למשל, בדנו בשאלה האם אפשר כי שירותי תיווך ינתנו באמצעות תאגיד, קבע בית המשפט
המחוזי כי אין מניעה לכך, ובלבד שפעולת התיווך תיעשה על-ידי מתווך בעל רישיון (עא (חי') 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם [פורסם בנבו, 28.8.07]). ובע"א (מחוזי נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי [פורסם בנבו, 4.3.03] נקבע כי מאחר והתובעת לא הייתה בעלת רישיון לעסוק בתיווך, הרי שעיסוקה בפעולת תיווך היה בגדר עבירה פלילית,
כך שהסכם התיווך הוא בבחינת חוזה פסול. וכן ראו: ת"א 35980/04 גורביץ נ' הראל [פורסם בנבו, 18.1.05], ת"א 2624/04 פיקסלר נ' אדמון [פורסם בנבו, 6.11.08]; תא (הרצ')
158/03 מיכלס רוזה נ' מכטיי לאונור [פורסם בנבו, 17.2.04].

33.
בתא"מ 56881-11-12 שבט אפרים בע"מ נ' בר שדה [פורסם בנבו, 15.10.13], נידונה
השאלה האם זכאי מתווך לקבל דמי תיווך כאשר מי שביצע את מירב הפעולות מול הקונה

היה עובד מטעמו, שאינו מתווך מורשה. נפסק, כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, באשר

נותן שירותי התיווך לא היה בעל רשיון בעת הרלבנטית. באחרית דבר, התייחס כב' השופט

י.שקד לאי הנוחות שבשלילת דמי תיווך בשל הוראה "פרוצדוראלית", לכאורה:

"מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים..אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך ע"י עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין. זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפני
י עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים
האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. יחד עם זאת, תחושות
לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד. התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם
מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות
תיווך
..".

34.
בתק (חי') 3733/07 לובושיצקי דבורה נ' שלוש ליאורה וליעד [פורסם בנבו, 27.4.08],
התקבלה תביעה להשבת דמי תיווך ממתווכת שלא החזיקה ברשיון תיווך תקף במועד
הזמנת שירותי התיווך. המתווכת טענה כי הינה רשומה ברשם המתווכים מזה שנים רבות

ומשלמת מדי שנה את אגרת רישיון התיווך מיד עם הדרישה, וכי לא קיבלה את דרישת
תשלום האגרה השנתית לשנת 2007. האגרה שולמה פחות מחמישה חודשים לאחר החתימה

על טופס הזמנת התיווך. בית המשפט קבע, כי היה על הנתבעת לפנות לרשם המתווכים,
משלא קיבלה את הדרישה לתשלום האגרה במועד וכי היה עליה לנקוט משנה זהירות "שכן

לאור שנותיה הרבות המקצוע, היה עליה לדעת כי עפ"י החוק, כל פעולה ללא רישיון בר
תוקף אינה מקנה זכאות לדמי תיווך
".

על אף קביעתו, גם כאן, התייחס בית המשפט לקושי שבתוצאה:
"בשולי הדברים אומר, כי לעיתים תוצאה מעין זו הינה קשה, נוכח העובדה כי
המתווך השקיע מאמץ ופעל בעבור הלקוח ובסופו של דבר פעולתו צלחה".

ואולם, בית המשפט המשיך וציטט מדבריו של כב' השופט ש.פרידלנדר בתא (ת"א) 50812/06 זילברברג מיכאל נ' סגל משה (מריו) [פורסם בנבו,30.4.07]:
"אכן, יישום דווקני של חוק המתווכים במקרקעין ('החוק') עלול לגרור הפקעה של זכאות לדמי תיווך, חרף האפשרות כי קדמה להם עבודה רבה שאף נשאה פירות. אולם, זוהי גזירת המחוקק. תכליתו של החוק היא להבטיח את תקינותו של העיסוק בתיווך, תוך נכונות מודעת להקריב על מזבחו של אינטרס ציבורי זה את האינטרסים הפרטיים הרגילים המוגנים על ידי חוקי החוזים וחוק עשיית עושר ולא במשפט".
בעניין זילברברג הנ"ל צוין גם כי כאשר ביקש המחוקק להבחין בין העדר רישיון לבין מצב זמני של העדר תוקף לרישיון מחמת אי-תשלום אגרה בלבד – ידע לעשות כן. לכן, הסיק בית המשפט כי "אין זכאות לדמי תיווך בהיעדר רישיון בתוקף, תהא סיבת ההיעדר אשר תהא".
לשון החוק קוגנטית ואינה עושה הבחנה כזו ואף מציינת במפורש כי כדי שיהיה אדם זכאי לדמי תיווך צריך כי היה בעל רשיון "בתוקף".
ברעא 6519/09 אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר קובע כב' השופט א.רובינשטיין:
"בתי המשפט התמודדו לענין זה עם שלושה סוגים עיקריים של מקרים: מקרים
בהם המתווכים לא החזיקו בראשיון תיווך תקף; מקרים בהם היה המתווך תאגיד
שאינו מחזיק ברשיון תיווך, בין אם המועסקים בו היו בעלי רשיון תיוך ובין אם לאו; ומקרים בהם נפלו פגמים בכתב ההזמנה לביצוע התיווך, או שהזמנה כזו כלל
לא באה לעולם. אמנם, כשלעצמי סבורני כי יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח
פתח לרמאים ולהתחמק מחבות באופן "מתוחכם". מכל מקום, ההכרעה המשפטית המנחה תונח כאמור לעת מצוא, אך ייתכן שקרבה השעה לכך, לשם הבהרת המצב המשפטי והגברת האחידות והודאות בפסיקה. ואולם, כאמור, במקרה דנן אין צורך להידרש לסוגיה זו באופן ממצה, משאין מקום למתן רשות ערעור בנסיבות התיק
".

35.
עינינו הרואות, כי שלילת הזכאות לדמי תיווך יוצרת לפעמים תחושת אי נוחות. כך, גם בענייננו, על נסיבותיו. עם זאת לשון החוק מבטאת את רצון המחוקק וחזקה על המחוקק כי בנוסחו דבר חוק, בחן היטב את לשונו ואת המצב המשפטי שזו מכתיבה. אמנם, מדברי הצעת החוק עולה, לכאורה, כי ההגבלות בו נועדו, בשעתן, למנוע תופעה של ניצול לרעה ע"י מי שאינם מתווכים ("חאפרים") את חוסר התמצאותם של עולים חדשים. ואילו בענייננו מדובר בתובע העוסק בתיווך. ואולם, חזקה על מתווך כי מכיר את הוראות החוק וכאשר פועל ללא רישיון תיווך תקף, ייתכן כי מדובר ביותר מפגם "טכני" באופיו, המעיד על מידת מקצועיותו. התובע לא שילם את האגרה ובכך הביע אדישות להוראות החוק ונטל על עצמו ביודעין סיכון משמעותי ומיותר כי הלקוח יסרב לשלם לו דמי תיווך.

36.
אכן טענת הנתבע, בדיעבד, כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך, נטענת בחוסר תום לב שכן, הנתבע
המשיך והשתמש בשרותי התובע
בעסקה אחרת, אף לגרסתו.

מסעיף 25 לתצהיר הנתבע, עולה כי לאחר חתימת הסכם המכר שוחחו הצדדים זה עם זה,

אז סיפר הנתבע לתובע כי ברצונו למצוא משכיר לחלק מן הנכס. התובע קישר את הנתבע

עם אדם שרכש בסופו של דבר חלק בבניין. בגין שירות זה שילם הנתבע לתובע עמלה בסך
55,000 ₪. התובע לא הזכיר עניין זה בתצהירו, אך אישר את הדברים בחקירתו. העסקה המאוחרת מלמדת כי מהבחינה הסובייקטיבית, אין במידת מקצועיותו של התובע כדי למנוע מן הנתבע להתקשר עמו בעסקאות תיווך ולהיעזר בשירותיו. דברים אלו מצטרפים לטענתו הנפסדת של הנתבע לפיה יש לדחות את התביעה מן הטעם שהנכס נרכש באמצעות חברה שבשליטתו, ולהתנהלותו בכל הקשור לעקיפת התובע ביצירת קשר עם הבעלים.

37.
אולם התנהלות הנתבע אינה משנה את התוצאה במקרה זה. התובע אשר פעל ללא רישיון תיווך תקף – אינו זכאי לדמי תיווך. זו לשון החוק, והיא אינה עושה הבחנה בין אדם שפועל דרך קבע ללא רישיון לבין אדם שהחזיק ברישיון תיווך ושילם את האגרה באיחור. ספק אם יש לראות את התובע כמי שנעשה לו עוול. בפועלו עבור הנתבע שעה שאינו מחזיק ברישיון תיווך תקף, נטל על עצמו התובע סיכון מיותר ואין לו אלא
להליןעל עצמו. ודוק: העניין הוסדר רק כעבור מספר חודשים, ומעדות התובע עולה כי מדובר בתופעה חוזרת. עוד מצאתי לנכון לציין, בשלב זה, כי התובע לא טרח להזכיר בתביעתו כי לא החזיק ברישיון תקף.

בחקירתו, נשאל התובע לעניין הרישיון:
"ש: תאשר לי שחלק מהתנאים הקבועים בחוק, לעניין זכאות דמי תיווך, שהרישיון
יהיה בתוקף?
ת: אני יודע את הסעיף הזה. וגם אני יודע שאיחור של עד 3 חודשים, זה איחור
שהוא מתקבל על הדעת, גם אם איחרתי בתשלום.
ש: מה גרם לך לשלם את אגרת התיווך בשנת 2009 באותו מועד?
ת: איחרתי, מצאתי שלא שילמתי ולכן רצתי ושילמתי.
ש: אם אני אומר לך ששילמת רק אחרי שנכנסת לך עיסקה?
ת: לא נכון, כל השנים שילמתי בלי קשר אם עשיתי עסקה או לא, אני משלם עשר
שנים".

ואולם, מהתכתבות בדוא"ל בין רשמת המתווכים לבין בא-כוחו של הנתבע, אנו למדים כך:
"לפי המידע המופיע בפנקס רשם המתווכים מר באום אבינועם קיבל את רישיון התיוך במקרקעין בתאריך 17.1.07. שילם את האגרה לשנת 2008 בתאריך 29.10.08. לשנת 2009 שילם בתאריך 1.7.09. לא שילם את האגרות השנתיות לשנים 2010 ו-2011 ולכן חלות עליו
הוראות סעיף 18 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין".


38.
לעניין ה"גורם היעיל"
הנתבע פנה לתובע עקב שיתוף פעולה קודם ביניהם, בבקשה כי יאתר עבורו נכסים. כאשר דרש להיפגש עם הבעלים ולא נענה מיד, טען כי בחר לוותר על העסקה. מספר חודשים לאחר מכן, בנסיבות שנויות במחלוקת, רכש את הנכס.

39.
בת"ק 17281-08-09 דויטש נ' אלפסי [פורסם בנבו, 22.11.09] נבחנה השאלה האם מתווך
היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, כאשר המו"מ בין הצדדים לא הבשיל תחילה לכדי
הסכם, אלא רק לאחר מספר חודשים בעקבות פניה ישירה של הרוכשים למוכרת. צויינו
מבחני הפסיקה והאינדיקציות שנקבעו לראשונה בעניין קלוגמן (ע"א 275/76 קלוגמן נ'
עובדיה וששון לוי, לא(1) 405): מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי;
חלוף הזמן בין ההצעה המקורית ועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות
המתווך; קיומו של גורם נוסף ומידת התערבותו; תשלום ושיעור דמי התיווך על ידי הצד
השני; זהות הצדדים המנהלים את המו"מ; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי

המו"מ המתבטאת בהמשך ישיר של המו"מ מהמקום בו הופסק. לאחר ניתוח פרטני נקבע

כי המתווך היה הגורם היעיל בעסקה שכן, הוא זה שהפגיש בין הקונה והמוכר, הסכום שבו

נמכרה הדירה בסופו של דבר דומה ביותר לסכומים עליהם דובר לראשונה, ופרק הזמן
שחלף בין הפגישה הראשונית לבין המועד בו נחתם הסכם המכר הינו מזערי (בין חודשיים
לשלושה). באותו מקרה, היה המתווך פעיל במספר פגישות בין הצדדים וכן באמצעות שיחות טלפוניות רבות.

40.
נראה כי בענייננו, המצב שונה: התובע לא פעל אינטנסיבית. הוא לא הפגיש בין הצדדים. פעילות התובע כמתווך הסתכמה בכך שיידע את הנתבע בקיומו של הנכס המוצע למכירה, וארגן פגישה עם מתווך נוסף.

41.
עם זאת, סביר להניח וכך אף התרשמתי מעדותו של בנימין קלסי, כי לולא היה הנתבע מודיע כי אינו מעוניין עוד בעסקה, היה התובע, בסופו של דבר, בעזרת גורם זה או אחר, מצליח לקשר בין הנתבע לבין הבעלים או נציגיהם בכל הנוגע לנכס.

42.

טענת הנתבע לפיה התובע ו/או הגורמים איתם פעל הציגו לו מצג שווא כאילו מדובר בבעלים עצמם, לא הוכחה.

43.
די בדברים שהתבררו כדי ללמד כי פעילותו של התובע נגדעה על-ידי הנתבע. ואילו היה התובע עומד ביתר התנאים הקבועים בסעיף 14 לחוק, היה מקום לפסוק לזכותו חלק מדמי התיווך. אציין גם כי הנתבע לא הציג את ההתחייבות לתשלום דמי התיווך לשבתאי אברהם, ובתצהירו טען כי העסקה כוללת גם טיפול משפטי. אברהם שבתאי לא העיד והנתבע אשר עתר לזימונו, ויתר על עדותו לאחר שלא התייצב.
בענין זה נקבע:
"צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-
הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך
אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש
" (ע"א 2144/91,
ע"א 185/80,
ע"א 7247/97).


סוף דבר

44.
התובע פעל ללא רשיון תיווך תקף. אשר על כן התביעה נדחית.

45.
בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות לטובת הנתבע.

ניתן היום, כ"ב אב תשע"ד, 18 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 22635-01/12 אבינועם באום נ' עופר אגם (פורסם ב-ֽ 18/08/2014)