פסקי דין על עזבון המנוח מוסא חוואש ע"י בנו עלאא חוואש | פסקי דין על אקסטודיה די טרה סנטה - המנזר הלטיני | פסקי דין על יעקוב עאמר | פסקי דין על לבייב אבו גרפה |

47517-06/12 א     21/08/2014




א 47517-06/12 עזבון המנוח מוסא חוואש ע"י בנו עלאא חוואש נ' אקסטודיה די טרה סנטה - המנזר הלטיני, יעקוב עאמר, לבייב אבו גרפה








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 47517-06-12 מוסא חוואש ע"י בנו עלאא ח נ' אקסטודיה די טרה סנטה - המנזר הלטיני
ואח'





בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

התובע
עזבון המנוח מוסא חוואש ע"י בנו עלאא חוואש
ע"י ב"כ מסאלחה עזאמי



נגד

הנתבעים
1.אקסטודיה די טרה סנטה - המנזר הלטיני
2.יעקוב עאמר
3.לבייב אבו גרפה
ע"י ב"כ עו"ד בלטר
, גוט אלוני ושות'




פסק דין


1.
לפני תביעה לפינוי מושכר, מחסן המצוי בעיר העתיקה ברח' ראהתבאת אלאסכאן (להלן – "המושכר") , שהושכר ע"י אביו המנוח של התובע (להלן-"המנוח" ; "המשכיר") לנתבעת 1 באמצעות נציגה הנתבע 2 (להלן – "השוכרים") אשר הנתבע 3 מתגורר בו (להלן – "הנתבע").

2.
התובע טוען כי מאז שנת 2000 ,מועד פטירת המשכיר, לא שולמו לתובע דמי שכירות עבור המושכר. חמור מכך, הנתבעת 1 השכירה את המושכר בשכירות משנה לנתבע שבצע בו שינויים ללא הרשאה ממנו. לפיכך טוען התובע כי קמה עילת פינוי של המושכר משהופר הסכם השכירות ונפגעו הזכויות
הקנייניות שלו במושכר.


3.
השוכרים דחו את טענות התובע וטענו כי עסקינן בזכות של דיירות מוגנת ולא בשכירות חופשית. לפיכך, בקשו להורות על העברת התביעה שהוגשה בתא"ח לתביעה בסדר דין רגיל. ביום 7.1.13 נעתרתי לבקשה והתיק הועבר להליך אזרחי רגיל משהועלתה טענה לדיירות מוגנת במושכר וניתנה רשות לתובע להשלים את תצהירו לנוכח זאת.

4.
הנתבעים טענו טענה מקדמית להתיישנות התביעה בנוגע למעמדה של הנתבעת 1 במושכר. המצג שהוצג לה ע"י המנוח במרוצת 48 שנה ממועד החתימה על ההסכם הוא של דיירות מוגנת שלה במושכר. הסכם השכירות נחתם בין המנוח לנתבעת 1 באמצעות נציגה, הנתבע 2 ובאמצעות נציג נוסף מר חנא מסחיני ז"ל (נספח א' לכתב ההגנה, להלן - "ההסכם"). בהסכם נקבע כי השימוש במושכר הוא למגורים ולא נאמר בו כי לא יחולו עליו הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972 (להלן – "החוק") ולפיכך, מעמדם במושכר הוא של דיירים מוגנים.

המושכר, היה נטוש ומוזנח בעת שנמסרה לנתבעת החזקה בו והיא בצעה בעצמה על חשבונה בלבד עבודות שיפוץ בהסכמת המנוח. השקעותיה במושכר, מהווים תשלום דמי מפתח למנוח.

5.
הנתבעים הודו כי דמי השכירות לא שולמו אמנם זאת מחמת הסירוב של העיזבון או מי מטעם המנוח לקבל דמי שכירות ומבלי שהיורשים טרחו להציג בפני
הם צו ירושה של המנוח. בהתאם לאמור, ביקשה הנתבעת להתיר לה להפקיד את דמי שכירות בקופת בית משפט.

לעניין השינויים במושכר נטען כי בוצעו עבודות במושכר לפני שנים רבות וחלה עליהם התיישנות מה גם שביצועם, היה באישורו של המנוח.

דיון והכרעה:
מעמדה של הנתבעת 1 במושכר:

6.
התובע לא צרף לתביעתו את הסכם השכירות ואילו הנתבעים צרפו עותק ממנו לכתב ההגנה. במסגרת תצהירו המשלים של התובע מיום 3.9.13 (להלן- "התצהיר המשלים") הוגש ההסכם על ידי התובע.




מעיון בהסכם עולה כי הוא נחתם בשנת 1964 ומעדותו של התובע עולה כי במועד החתימה על ההסכם הוא היה בן ארבע בלבד (עמ' 4 שורה 17) . בנסבות אלו לא היה בידי התובע לה להוכיח מה היתה כוונת הצדדים בנוגע למעמדה של הנתבעת במושכר וכן בנוגע למצבו של המושכר עם תחילת השכירות ולא נסתרו טענות הנתבעים 1 ו-2 בדבר זכותה של הנתבעת כדירת מוגנת במושכר. כמו כן, בהתחשב במועד החתימה על ההסכם לפיו הוראות חוק הגנת הדייר חלות עליו ובהיעדר תנאי בהסכם לפיו החוק לא יחול עליו כמו גם גובה דמי השכירות החודשיים המתיישב עם דמי שכירות לדיירות מוגנת מבלי שהוכח כי הם הועלו לפי דמי שכירות חופשית במרוצת השנים, בכל האמור יש כדי להביא לקביעה לפיה זכותה של הנתבעת 1 במושכר היא של דיירות מוגנת.

7.
התביעה הוגשה ביום 12.6.12 ולפיכך אין לתובע לטעון לשינוי מזכותה של הנתבעת במושכר בחלוף תקופת ההתיישנות ממועד מסירת החזקה במושכר לידיה כבעלת זכויות של דיירות מוגנת בו.

כך גם חלה התיישנות של עילות התביעה האחרות ככל שעסקינן בתקופה קודמת לשבע שנים עובר ליום 12.6.12, מועד הגשת התביעה. לאור זאת יבחנו עילות הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות , ביצוע שינויים במושכר והשכרת המושכר לנתבע בתוך תקופת ההתיישנות בלבד. למעלה מן הצורך ייאמר כי התובע לא טען לזכותו להארכת תקופת ההתיישנות ממועד בו נודע לו לכאורה על עילת התביעה וכי נעלמו ממנו העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שלא היו תלויות בו מבלי שהיה בידו למנוע זאת בזהירות סבירה
(כאמור בסעיף 8 לחוק ההתיישנות; ע"א 4275/10 יעקב ולהו נ. מדינת ישראל, משרד הבריאות, [פורסם בנבו] 22.2.12, ע"א 4144/06 פלוני נ' טבע תעשיות פרמצבטיות
[פורסם בנבו] 31/08/08 וראו עדותו של התובע עמ' 5 שורות 11-13; 24-30). לפיכך כמובא לעיל דין טענת ההתיישנות להתקבל ככל שעסקינן בהפרות ממועד מוקדם לתקופת ההתיישנות.


אי תשלום דמי שכירות:
8.
בחנתי את המסכת העובדתית בשאלת אי תשלום דמי שכירות ע"י מי מהנתבעים בתקופה החל משנת 2005 ועד מועד הגשת התביעה משדחיתי את התביעה בעילה זו לתקופה שקדמה לה.


בתצהירו של התובע שהוגש בתמיכה לכתב התביעה שהוגשה לפי פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (ייקרא להלן – "התצהיר") לא נטען שהעזבון או מי מטעמו
פנה בדרישה בכתב אל הנתבעים לתשלום דמי שכירות (סעיף 14 לתצהיר וסעיף 4 לתצהיר המשלים). עיקר טענות התובע היו בנוגע להתראות חוזרות ונשנות שלו לנתבעים או מי מהם בנוגע לבצוע עבודות במושכר ללא הרשאה (סעיפים 6-8 לכתב התביעה ) וכנגד העברת המושכר לידי הנתבע 3. התובע גם לא הציג עותק של הודעה שלו לנתבעים לפיה הוא מי שמוסמך לגבות את דמי השכירות לאחר פטירת אביו המנוח ולא נטען מתי והיכן ביקר אצל הנתבעים לגביית דמי השכירות.


9.
שמעתי את עדותו של מר עבדל אלמסיח מטעם הנתבעים. לדבריו, הנתבעת שלמה כסדרם את דמי שכירות למנוח. לאחר פטירת המנוח , ביקשה שיוצג לה צו ירושה על מנת להמשיך בתשלום דמי השכירות ליורשיו (עמ' 8 שורות 1-4). הנתבע 2 העיד כי הוא טיפל בענייני המושכר והשכירות מול המנוח. לדבריו, הוסכם ביניהם שהמושכר יהיה לפי צרכי הנתבעת
ולאו דווקא לשימוש כמחסן (עמ' 12 שורה 9). המנוח נהג לבקר במנזר הלטיני על מנת לגבות את דמי השכירות מהנתבעת. ככל שהמנוח לא היה מגיע בעצמו לנתבעת, נציג מטעמה מר
מחמוד אבו דהוד , היה מגיע אל המנוח ומשלם לו את דמי השכירות (עמ' 12 שורות 12-13). בחקירתו הכחיש הנתבע 2 כי התובע פנה אליו באופן אישי פעמים מספר או כי הנתבעים קבלו מכתבי התראה מהתובע ובכלל זה התראה מעו"ד. לדבריו, לא היו דברים מעולם (עמ' 12 שורות 13-16 , עמ' 13 שורה 1).

10.
הנתבע
3 העיד ואמר כי לפני כ- 3-4 שנים בקר אצלו נציג מטעם התובע (להלן-"הנציג") והכחיש כי התובע בעצמו ביקר במושכר. לדבריו, הוא לא מכיר את התובע ולא שוחח עמו (עמ' 16 שורות 4-5). זהותו של הנציג מי שביקר במושכר לא ידועה לו והלה אמר לו שהוא בעלים של המושכר. הוא עצמו היפנה את הנציג לנתבעת 1 , בהיותה השוכרת של המושכר. בהזדמנויות אחרות הוא פגש ברחוב את הנציג מבלי שהיו ביניהם חילוקי דעות כלשהם (עמ' 16 שורה 16).

11.
הוכח בתצהיר המשלים של התובע כי עותק מההסכם היה בידי התובע ולפיכך, היה בידו לדעת על זהותו של השוכר ולשלוח לנתבעת דרישה בכתב לתשלום דמי השכירות. לא הוכח כי כך נהג התובע וחזקה עליו, שהיה מביא לעדות את עוה"ד מטעמו ששלח לכאורה התראה ככל שעדותו היתה עומדת לטובתו ומשלא עשה כן, יש בכך כדי לתמוך בגרסת הנתבעים בנדון

(על אי הבאת עד, ראו בע"א 465/88
בנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימי מתתיהו,
פד"י מ"ה (4) 651).


בנוסף, היה בידי התובע לבקר במשרדיה של הנתבעת על מנת לגבות ממנה את דמי השכירות כפי שנהג המנוח לעשות , אך לא הוכח כי כך עשה. לא עלה גם בידי התובע להוכיח כי הוא הודיע לנתבעים על היותו האחראי לניהול המושכר עם פטירת המושכר או כי הוא הציג בפני
הם צו ירושה.
השתכנעתי מעדי הנתבעת כי היא רצתה לשלם את דמי השכירות אך הדבר נמנע ממנה מחמת מחדליו של התובע כמובא לעיל , בדומה לבקשתה להפקיד את דמי השכירות בקופת בית משפט, הצעה שהתובע לא הגיב עליה לפי החלטתי מיום 7.1.13.



מעדות הנתבע 3 , שלא נסתרה בראיות התובע משלא הובא הנציג להעיד מטעמו עולה כי
לא הוצגה לו דרישה לתשלום דמי שכירות . כמו כן, התובע לא הוכיח כי הנציג פנה לנתבעת לאחר ביקורו אצל הנתבע 3, על מנת לגבות ממנה את דמי השכירות .

12.
לאור האמור התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי פנה בדרישה לתובעים לשלם לו דמי שכירות. מנגד, הוכח כי לא היה בידי הנתבעים לשלם את דמי השכירות בהיעדר ידיעה על האחראי לניהול המושכר ולא הוכח כי הנתבעים סרבו לשלם את דמי השכירות. בנסבות אלו, אין באי תשלום דמי השכירות משום הפרה של ההסכם המקימה עילה לפינוי המושכר. התובע, לא טען לעילת פינוי מכוח סעיף 131 (1) לחוק לאור טענתו אותה דחיתי, לפיה עסקינן בשכירות חופשית . למרות זאת אוסיף, כי בהיעדר ידיעה על האחראי לניהול המושכר, אין להורות על פינוי המושכר.



השימוש במושכר:
13.
התובע טען כי המושכר הושכר לנתבעים 1 ו- 2 ולא קמה להם הזכות להשכירו בשכירות משנה למגוריו של נתבע 3 בו.

14.
המושכר הוגדר ברישא של ההסכם כמחסן אך במבוא להסכם בסעיף "אופן השימוש במושכר" נקבע: "מגורים ללא זכות השכרה".

הנתבעת הוכיחה כי השכירות היתה לטובת הקסטודיה והיא מי נשאה תשלום דמי השכירות עד שנת 2000
(עמ' 7 שורות 30- 31; עמ' 8 שורות 1-3). האב אלמסח העיד כי משפחות שונות קבלו לשימושן נכסים שהקסטודיה שכרה והוא עצמו עמד בקשר עם הבעלים של הנכסים ועם מי שעשה שימוש בהם (עמ' 8 שורות 17-24). הנתבעת שכרה לדברי העד את המושכר באמצעות נציגה הנתבע 2 על מנת "לתת שירות למספר רב של אנשים" (עמ' 7 שורות 19-21; עמ' 9 שורות 4-5) ועשוי להיות
שהמושכר שמש בעבר, לפני שנת 2000 למגורים (עמ' 10 שורה 1). הנתבע 2 העיד כי מטרתה של הנתבעת לעזור לאנשים עניים במתן בתים ללא דמי שכירות בירושלים (עמ' 10 שורות 29-30, עמ' 11 שורות 30-32, עמ' 12 שורות 5-9).



15.

בנוסף הוכח כי הנתבעת, העבירה את המושכר במרוצת עשרות שנים לשימוש של צדדי ג' ללאה עוררין מצד המנוח , בדומה למעמדו של הנתבע 3 במושכר, שהנתבעת דאגה לצרכיו ונתנה לו רשות להשתמש במושכר מטעמה.

בעדותו של האב אלחסן אלמסוח אמר העד כי המושכר ניתן למי שמוכר ע"י הנתבעת כנזקק ובהעדר קורת גג מתאימה לאותם נזקקים (עמ' 7 שורות 19-29 ו- 26-29).

הנתבע 2 העיד כי הנתבע 3 הוא בן הקהילה וחולה והיה זקוק למקום מגורים עם גישה נוחה אליו ( עמ' 10 שורות 29-29;
עמ' 11 שורות 13-14 ו- 28-29).

הנתבע 3 העיד כי הוא ביקש מהנתבעת לסייע לו בעניין מקום מגוריו (עמ' 14 שורות 22-23, עמ' 16 שורות 25-26). לדבריו, הוא אמור לשלם תשלום סמלי בגין מגוריו
אך הוא לא משלם לנתבעת תשלום כלשהו בהיותו חולה ומקבל קצבת נכות. הכנסייה מסייעת לו גם במימון לרכישת תרופות עבורו (עמ' 16 שורות 29-30) מחמת מצבו.

16.


בהתאם לאמור, הוכח כי השימוש במושכר לפי ההסכם הוא למגורים אף שהמושכר היה מחסן. לפיכך אין בשימוש במושכר למגורים משום הפרה של ההסכם . משהוכח כי המנוח לא הלין במרוצת השנים כנגד השימוש של בני הקהילה של הנתבעת ומטעמה במושכר, דין טענת התובע להידחות מחמת התיישנות בנוגע לשימוש של שוכר משנה במושכר ובכלל זה הנתבע 3. שכן, הוכח מהתנהגות המנוח והנתבעת כי הייתה הסכמה ביניהם בנוגע לאופן השימוש במושכר ואין לתובע לשנות מההסכמות שנהגו עד פטירת המנוח.

יתירה מכך, לא הוכח כי הנתבעת גבתה או קבלה מהנתבע 3 דמי שכירות לרבות תשלום סמלי ממנו. לפיכך, לא הופר ההסכם ע"י הנתבעים 1 ו-2.

17.
לפיכך, נדחית התביעה בגין אופן השימוש במושכר לרבות במגורי הנתבע 3 כיום בו מבלי שהוא שילם לנתבעת דמי שכירות כלשהם.

שינויים במושכר:
18.

מעדותו של הנתבע 3 עולה כי הוא פתח לחלון קטן בקיר חיצוני של המושכר ( עמ' 14 שורות 32-33, עמ' 15 שורות 1-6) וכי הוא בצע עבודות טיח למניעת חדירת מים למושכר על מנת להסיר את ריח הטחב והרטיבות שהיו במושכר. לדבריו, הוא לא הרס קירות כלשהן במושכר והודה כי הניח קרמיקה (עמ' 14 שורות 25-30 ראו תמונות שצורפו כנספח לתצהירו של התובע, עדותו של הנתבע 2 עמ' 11 שורות 14-20).

כך גם הוכח מהעדויות מטעם הנתבעים כי הנתבעים 1 ו-2 לא התרו בנתבע 3 שיימנע מביצוע שינויים במושכר ללא הרשאה כדין אף שהיה עליה לעשות כן על מנת להבטיח שלא יופר ההסכם.

19.
בביצוע השינויים במושכר בפרט בפריצת חלון בקיר חיצוני, ללא הרשאה מהתובע או ממי מיורשי המושכר הפרו הנתבעים את 'התנאי השני' בהסכם לפיו "השוכר אינו רשאי לבצע שינויים וחלוקות במושכר בלי אישור בכתב ע"י המשכיר". בנוסף, לאור מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת במושכר, היה עליה לחילופין לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה לאשר לה או לדייר מטעמה לבצע את השינויים . ביצוע השינויים במושכר מהווה הפרה יסודית של ההסכם וקיימת עילה לפינוי המושכר בגינה.

סעד מן הצדק:

20.
הנתבעים , עתרו בכתב ההגנה המתוקן למתן סעד מן הצדק לפי סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר, ככל שיקבע כי קיימת עילת פינוי כנגדם. התובע כאמור ברישא לפסק הדין טען כי השכירות אינה שכירות מוגנת ובהתאמה לכך לא טען בנוגע להגנה הנידונה לה טענו הנתבעים (ראו רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי ) בע"מ נ' אבשלום נג'י ואח'[פורסם בנבו] 24.7.12).

לאור קביעתי לפיה הוראות חוק הגנת הדייר חלות על השכירות , נדרשתי לבחינת הבקשה
למתן סעד מן הצדק ולהימנע בכך מפינוי המושכר.


21.
סעיף 132 (א) לחוק קובע: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". מקורה של הסמכות היא בכללי היושר במשפט האנגלי (בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 172).

"ההכרעה בעניין מתן סעד מן הצדק, הוא ביסודו סעד שבשיקול דעת, נעוצה ושלובה בנסיבות העובדתיות המיוחדות של המקרה הנדון, ובאיזון בין שיקולים נוגדים שונים הכרוכים בו". (רע"א 2348 נאות רבקה חברה למסחר ולהשקעות בע"מ נ' לוי [פורסם בנבו] 06/06/05, סעיף 5 לפסק הדין). הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין בהם כדי לאיין את זכותו של שוכר לבקש סעד מן הצדק מכוח דיני הגנת הדייר אף שבבחינת הזכות למתן הסעד, יש להתחשב בזכותו של התובע, הבעלים על המושכר, בקניינו .

על בית המשפט, להיענות למתן סעד מן הצדק אם שוכנע שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה (ע"א 5/79
רייכמן נ' רוזנבלום , פ"ד לד (2) 208).


לאור האמור, יש להידרש ולהתחשב בנסיבותיו האישיות של הדייר ולאזן בין הפרותיו כשוכר מחד גיסא ובין תוצאות הפינוי מאידך גיסא (ע"א 143/55
דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי,
פ"ד י"א (1) 17,23).

22.


בנסיבותיה של הנתבעת 1 , שלא ידעה על זהות יורשי המנוח ובהתחשב בהתנהגות הצדדים להסכם עובר לפטירת המנוח לפיה המנוח הרשה בעבר לנתבעת לשפץ את המושכר אף שהיה עליה לפנות לבית הדין לשכירות לקבלת הרשאה לביצוע שינויים לאחר פטירתו; בשים לב למטרת השכירות למגורים מה שמשליך על ההפרה שאינה חמורה הואיל והשינוי נועד לאפשר פתח איוורור נוסף למושכר , יש מקום ליתן את הסעד המבוקש. נכונים הדברים בפרט לאור מצבו של הנתבע 3, קשיש חולני וחסר אמצעים שהנתבעת סייעה לו מחמת נסיבות חייו ובהיעדר הפרות קודמות של ההסכם ע"י מי מהנתבעים.

23.
אין לשלול מבית המשפט מתן פתרונות ביניים, במקרים בהם הוא סבור כי יש צורך בהם לפי נסיבות העניין, בבחינת שביל הזהב בין זכויות הצדדים (רע"א 9064/11
עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) [פורסם בנבו] 19/02/13 ; רע"א 5071/12, שם) בין זכותו של המשכיר שלא תפגע הזכות הקניינית שלו במושכר (ראו ספרו של בר אופיר, שם, עמ' 76) מבלי שנסתרה טענת התובע לזכותו כאחראי לניהול המושכר לאחר פטירת אביו המנוח ובין מטרת השכירות ונסיבותיו האישיות של הנתבע שהמושכר הוא קורת הגג שלו מחמת מגבלותיו ומצבו. מכל השיקולים לעיל, יש מקום למתן סעד מן הצדק .

24.

לאור האמור אני מורה לנתבעים ,ביחד ולחוד, לפנות את המושכר תוך 90 יום מהיום ולהחזיר את החזקה בו לתובע כמי שאחראי על ניהולו.

למרות זאת, ככל שיקיימו הנתבעים, ביחד ולחוד, את
התנאים הבאים תוך 60 יום מהיום, לא יהיה עליהם לפנות את המושכר:


א.
תשלום החוב לדמי שכירות לתקופה החל משנת 2005 עד מועד הגשת התביעה לפי שיעור

דמי השכירות בהסכם ובחוק ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד

יום התשלום בפועל. בכך, אין משום הכרעה בשאלת החבות לתשלום דמי שכירות

לתקופות אחרות.





ב.
תשלום לתובע בסך של 15,000 ₪ בגין פריצת הפתח למושכר ללא הרשאה.

24.
אני מחייבת את הנתבעים, ביחד לחוד, בתשלום הוצאות משפט לתובע וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בלבד בהתחשב בקביעותיי בדחיית טענותיו של התובע בשאלת טיבה של השכירות.


עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום,
כ"ה אב תשע"ד,
21 אוגוסט 2014
, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 47517-06/12 עזבון המנוח מוסא חוואש ע"י בנו עלאא חוואש נ' אקסטודיה די טרה סנטה - המנזר הלטיני, יעקוב עאמר, לבייב אבו גרפה (פורסם ב-ֽ 21/08/2014)