פסקי דין על אבל מאליק | פסקי דין על גדעון מקוב

509/81 עא     26/11/1984




עא 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב




בבית המשפט העליון ע"א 509/81
בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
לפני: כבוד השופט מ' בייסקי

כבוד השופט ד' לוין

כבוד השופט י' וייס
בעניין: אבל מאליק

באמצעות ב"כ עו"ד מ' כספי

המערער

נגד

גדעון מקוב

באמצעות ב"כ מ' טורבוביץ

המשיב

ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (סגן הנשיא מ' בן דרור והשופטים א' מישר, י' מלץ), מיום 10.3.84 בע"א 690/80, בו נדחה ערעור על פסק-דינו של בית הדין לשכירות ברחובות מיום 30.6.80 בת"ש 2/80.

פסק-דין

השופט ד' לוין
:

1. המערער הוא השוכר של בית-עסק, המוגן על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, אשר הושכר לו על-ידי המשיב, שהוא בעל המושכר. ביום 20.4.78 פנה המשיב לבית הדין לשכירות ברחובות (להלן - בית הדין) בבקשה לקביעת דמי השכירות על-פי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק שיעורי מקסימום והפחתות), תשל"ד - 1974 (להלן - תקנות תשל"ד). בעוד בקשתו זו, אשר נדונה בת"ש 8/78, הייתה תלויה ועומדת לפני בית הדין, נכנסו לתוקפן שתי העלאות בדמי השכירות מכוחן של תקנות. הראשונה: ב-1.10.78 לפי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות), תשל"ח - 1978 (להלן - תקנות תשל"ח); והשניה: ב-1.4.79 לפי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק שיעורי מקסימום והפחתות) (תיקון מס' 2), תשל"ט-1979 (להלן - תקנות תשל"ט).

ב-16.5.79 ניתן פסק-דין בהליך שבבית הדין, לפיו הועלו דמי השכירות החודשיים מ-350 ל"י - דמי השכירות החודשיים אשר המערער שילם בפועל עובר לכניסת תקנות תשל"ד לתוקפן - ל-700 ל"י.

המשיב לא ניצל את זכותו לבקש העלאת דמי השכירות על-פי תקנות תשל"ח, אולם לאחר מתן פסק הדין הנ"ל מה-16.4.79 הגיש המשיב תביעה להעלאת דמי השכירות לבית הדין מכוחן של תקנות תשל"ט - זוהי התביעה נושא הדיון לפנינו, שהוגשה לבית הדין לשכירות ברחובות בת"ש 2/80.

2. הדיון בבית הדין ולאחר מכן בדרגת הערעור התמקד בשאלה, שהיא משפטית בעיקרה, מה הם דמי השכירות, שעליהם ייתוספו דמי השכירות הנוספים מכוח תקנות תשל"ט. בית הדין קבע, כי דמי שכירות יסודיים אלה יהיו דמי השכירות החודשיים בסך 700 ל"י, כפי שאלה נפסקו על-ידי בית הדין בהליך שבת"ש 8/78, בתשלום למפרע, כדמי שכירות שיש לשלמם מכוח תקנות תשל"ד. בכך דחה בית הדין את טענת המערער, כאילו הבסיס להעלאה החדשה צריך היה להיות סכום דמי השכירות, שהשתלמו בפועל ולמעשה ערב תחילתן של תקנות תשל"ט, ואלה כאמו היו350 לל"י, שהרי שיעור דמי השכירות בסך 700 ל"י הוא תולדת פסק הדין מיום 16.5.79, וביום הקובע לתקנות תשל"ט טרם בא לעולם וממילא לא השתלם בפועל.
3. שורש המחלוקת בעניין העומד לפנינו מצוי בשאלה, מה הפירוש הנכון לדיבור "דמי השכירות שהשתלמו בעדו ערב תחילתן של תקנות אלה" המופיע בתקנה 7 לתקנות תשל"ט (כמו גם בהוראות מקבילות בתקנות דומות).

ניתן להציע שלושה פירושים שונים, אשר לשון התקנה סובלת, לכאורה, את כולם:

א. סכום הכסף, ששילם הדייר בפועל לידיו של בעל הבית, כדמי שכירות חודשיים, עובר לכניסת התקנות לתוקפן.

ב. דמי השכירות המירביים, שניתן היה לחייב בהם את הדייר, אם על-פי הסכם ואם מכוח פסק-דין על-פי התקנות המשנות, בין אם מימש בלע הבית זכותו ותבע את הגדלת דמי השכירות לפיהן ובין אם לאו.

ג. דמי השכירות, שהיה הדייר חייב בתשלומם עובר לכניסת התקנות המשנות לתוקפן, אם על-פי חיוב, היה כבר שריר וקיים בפועל ביום הקובע, ואם על-פי החיוב, אשר הוחל למפרע ממועד שקדם ליום הקובע על-פי פסק-דין של בית-דין.

4. בא-כוחו המלומד של המערער גורס, כי יש להעדיף את הפירוש הראשון, אשר, לדעתו, לא זו בלבד שהוא מבטא את הדין המצוי, כפי שפירש אותו ביתה משפט העליון בע"א 17/77 הנ"ל, אלא אף עולה בקנה אחד עם המדיניות הרצויה בעיני המחוקק.

אין לקבל טענה זו. הפירוש המוצע הראשון עלול להביא לתוצאה, שאין הדעת סובלתה. טול למשל את הדוגמא המאלפת, המופיעה בפסק-דינו של השופט המלומד מישר:

"נניח למשל שבעל הבית הגיש בקשות להעלאת דמי שכירות נגד שני דיירים, וכי עשה זאת במועדים שונים, וכי מסיבות מקריות- הקשורות בסדרי בית הדין, אי הופעת עד או בקשת דחיה מטעם אחד הדיירים - השתהה סיום בירורה של הבקשה אשר הוגשה ראשונה משתי הבקשות הנ"ל עד לאחר כניסת תקנות תשל"ט לתוקפן, ואילו הדיון בבקשה שהוגשה מאוחר יותר הסתיים ב

פסק דין
בטרם נכנסו אותן תקנות לתוקפן. אם הפירוש האמור חל בכל נסיבות שהן, הרי שבמקרה המפורט בדוגמא הנ"ל יהא הדייר בתיק שהוגש מוקדם יותר נהנה מבסיס נמוך מאוד להעלאת דמי השכירות לעומת הדייר השני אשר לא שפר חלקו כמוהו מסיבות הקשורות בגורל עיוור גרידא".

או למשל בעל בית, שהגיש בו זמנית שתי תביעות כנגד שני דיירים שונים לבית-דין לשכירות. על-פי סדרי ביתה דין נקבעו התיקים לשמיעה בפני
שופטים שונים. השופט האחד ניהל את הדיון בזריזות ופסק את פסיקתו לפני כניסת התקנות המשנות לתוקפן, ואילו השופט האחר ניהל את הדיון בכבדות והגיע לכלל הכרעתו לאחר כניסת התקנות לתוקפן. יוצא, כי יהא דין שונה לגבי בעלי דין במעמד שווה מסיבות התלויות אך ורק בנוהלי בית הדין. ניתן להפליג עוד כהנה וכהנה בדוגמאות מעין אלו אל האבסורד, כגון דייר המסרב להעלות את דמי השכירות המגיעים ממנו לכדי הסכום בו הוא חייב מכוח פסק-דין מחייב או על-פי הסכם, וביום הקובע שילם בפועל סכום, הנופל מזה שהוא חייב בו. לפי הפירוש הנ"ל דייר זה יצא נשכר מסרבנותו. ברור לעין כל איפוא, כי פירוש זה יהווה תמריץ לדיירים סרבנים התדיינויות ארוכות, שכן ככל שיתארך הדיון בבית הדין, ודמי השכירות שישלם בפועל לא ישתנו, לא ייתפס על-ידי ההעלאות שמכוח התקנות החדשות שיצאו במהלך הבירור לפני בית הדין.

כללי הפרשנות הנאותה רואים את המחוקק בחזקת מי שמבקש לקבוע נורמות סבירות והגיוניות וכמי שאינו מתכוון להביא לתוצאות בלתי נסבלות. לפיכך, כאשר דיבור המופיע בדבר החקיקה ניתן לכאורה לפירוש בלתי נסבל כזה, אך באותה מידה לפירוש המגבש נורמה או כלל הגיוני וצודק, יינתן לאותו דיבור הפירוש האחר.

5. בא-כוחו המלומד של המערער, עורך הדין מ' כספי, לא העלים עיניו מן המעוות, הכרוך בפרשנות המוצעת על-ידיו, אולם, לסברתו, קושי זה היה ידוע למחוקק, אך כנראה ראה גם אינטרסים אחרים, שנמצאו עדיפים בעיניו מבחינת ההיבט הכללי. לטענתו, המחוקק רצה לקבוע נקודת זמן ברורה, שבה ,ייחתך הענין" בגיליוטינה (כלשונו), וניתן יהא לקבוע את שיעור התוספת לדמי השכירות בפשטות ובבירור, בלי לחכות לקביעת דמי השכירות על-ידי ערכאות משפטיות, לאחר שנים ותקנות משנות מאוחרות.

אמנם, יש ששיקולי יעילות כלכלית מועדפים על-ידי המחוקק על פני תוצאה שהיא צודקת יותר לכאורה, אולם כל אימת שנעשה שימוש בנימוק של "שיקול יעילות" כדי להצדיק תוצאה שעל פניה נראית מעוותת ובלתי צודקת, שומה על בית המשפט לבדוק בדוק היטב, אם תוצאה זו אכן מתחייבת מן הדין המצוי.

אליבא דבא-כוח המערער אמנם כן הדבר! הוא סומך גירסתו, כל כולה, על דברי בית המשפט העליון מפי כבוד השופט ח' כהן בע"א 17/77 הנ"ל, בעמ' 761, לאמור:

"לא בלי צער הגעתי על-כן למסקנה, שנראית בלתי-נמנעת בעיני, שבעל-הבית השהה את הגשת בקשתו לפי תקנות תשל"א במידה שאינה ניתנת לתיקון. לא משום שבית-הדין-לשכירות חסר סמכות הוא לקבוע דמי-שכירות אף בתוקף למפרע, אלא בין אם יש לו סמכות ובין אם אין לו, על-כל-פנים, אין תקנות תשל"ד מזכות בתוספת אלא על דמי-השכירות שהשתלמו בפועל ערב תחילתן, כלומר - בהסדר הסכם - כפי שנקבעו על-ידי בית-הדין-לשכירות לכל המאוחר יממה אחת לפני ערב תחילתן".

עיניכם הרואות, טוען לפנינו בא-כוחו המלומד של המערער, גם כבוד השופט ח' כהן סבר, שהתוצאה אליה הגיע תוצאה בלתי רצויה היא, ואף-על-פי-כן ראה עצמו אנוס על-פי הדיבור לדבוק בה. משום כך אסור היה לדרגת הערעור לסטות מהלכה זו, למרות העיוות שעלול להיות כרוך ביישומה במקרה דנן.

6. נראה לי, כי בא-כוח המערער - מתוך שרצה להגיע לתוצאה הרצוהי מבחינתו של המערער אף-על-פי שהיא קשה ובלתי נסבלת על פניה - עשה מאמץ לדלות מפסק הדין הנ"ל את המסקנה המבוקשת על-ידיו. ייאמר מיד, כי עשה כן בשנינות ובחריפות, אך דומה שתוך כדי כך קרא בפסק הדין פרשנות שאינה מצויה בו.

המדייק בדברי השופט ח' כהן בע"א 17/77 הנ"ל ימצא, כי כאשר הוא דן בפירושיו האפשריים של הדיבור "דמי-שכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה" לא עמד לנגד עיניו כלל הפירוש המוצע על-ידי בא-כוח המערער - הוא הפירוש הראשון הנ"ל - אלא רק שני הפירושים המוצעים האחרים, הרי כך נאמר באותו עניין, בעמ' 761 מול אות השוליים א:

"מצד שני דומה הענין שלפנינו לזה שהיה לפני בית-משפט זה ב-ע"א 73/256, ששם פסקנו כבר שהדיבור 'דמי-שכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה' פירושו דמי-השכירות שהדייר "חייב היה לשלמם בפועל ולמעשה בתאריך הקובע" (שם, בע' 331), ולא דמי-השכירות שהיו מותרים אחרי כל ההעלאות להלכה, אם לא השתלמו למעשה" (ההדגשה שלי - ד' ל').

הווה אומר: לא דמי השכירות המירביים, שניתן היה להגיע אליהם על-פי הפרשנות המוצעת השנייה, הם דמי השכירות המהווים את הבסיס לחישוב העלאה, אלא דמי השכירות שיעור שהדייר חייב היה בתשלומם מכוח חיוב בית הדין או על-פי הסכם - על-פי הפרשנות המוצעת השלישית דלעיל.

הדברים עולים בקנה אחד עם דרך הפרשנות שנבחרה בע"א 256/73, דברי השופט לנדוי (כתוארו אז) בעמ' 331 מול אות השוליים ב. מכאן, שמבין הפירושים השני והשלישי לדיבור הנ"ל הועדף הפירוש האחרון, בעוד הראשון לא נשקל כלל.

7. מדוע נאמר בע"א 17/77 הנ"ל, כי בעל הבית השהה את בקשתו יתר על המידה? עניין זה יובהר, אם נעקוב אחר סדרם הכרונולוגי של האירועים, שנדונו באותו עניין; בראשית, שילם הדייר דמי שכירות חודשיים בשיעור שנקבע בפסק-דין של בית-דין לשכירות ב-1952. ב-1971 הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות), תשל"א-1971 (להלן - תקנות תשל"א( וב-1974 הותקנו תקנות תשל"ד. בעל הבית דרש אמנם מהדייר במועד שלאחר תקנות תשל"א להעלות את דמי השכירות, אולם הדייר סירב. בעל הבית שקט על שמריו ולא מימש זכותו, בטרם נכנסו לתוקף תקנות תשל"ד, ורק עקב סירוב נוסף של הדייר לדרישה להעלות את דמי השכירות, שנשלחה לאחר תקנות תשל"ד, פנה בעל הבית לבית הדין בבקשה לקביעת דמי השכירות העובדה שיש להדגישה היא, כי שום חיוב לא הוטל על הדייר לתשלום דמי שכירות שונים מאלה ששילם עד 1971 בתקופה שבין 1971 ל-1974 (דהיינו - משך תוקפן של תקנות תשל"א).

חיוב כזה גם לא ניתן היה להטיל על הדייר מכוחו של פסק-דין ובתביעה, אשר הוגשה לאחר שתקנות תשל"ד נכנסו לוקף, שכן יכול אמנם בית דין להחיל חיוב בדמי שכירות למפרע, אבל סמכותו זו מוגבלת על-פי האמור בסעיף 154 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] וכך נקבע באותו סעיף:

"דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע למועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי הענין".

מכאן שבאותו עניין ביום שלפני כניסת התקנות המשנות מתשל"ד לא הייתה חובה על הדייר שם ולא יכלה להיות מוטלת עליו חובה לשלם דמי שכירות העולים על מה ששילם לפני תקנות תשל"א, שכן בתקופת הביניים לא מימש בעל הבית את זכותו לתבוע דמי שכירות חדשים, ולפיכך לא יכול היה בית הדין בעניין ההוא להחיל את תוספת דמי השכירות למועד שקדם ליום הקובע לפי תקנות תשל"ד. אוסיף ואומר, כי דעתי כדעה שהביע השופט ח' כהן בע"א 17/77 הנ"ל, שסעיף 154 הנ"ל חל לא רק לענין מושכרים שהם דירות אלא גם על מושכרים שהם בתי-עסק.

משום כך קבע בית המשפט העליון, בע"א 17/77, כי בית הדין לא יכול היה להעלות את דמי השכירות על סמך השיעור האפשרי של ההעלאה, כפי שהותר על ידי תקנות תשל"א, אולם, אילו המצב היה שונה, דהיינו היה מוטל חיוב שכזה, מכוח הסכם או מכוח פסק-דין של בית הדין לשכירות, שתוקפו יכול לחול בתוך אותה תקופה ו"לכל המאוחר יממה אחת לפני ערב תחילתן" (שם, בעמ' 761) - שאני.

8. בית-משפט זה חזר וקבע הלכתו זו בע"א 857/80, לאחר דיון ממצה בסוגיה על כל היבטיה, גם בפסק-דין זה בעמ' 399-398 נקבע, כי דמי השכירות הבסיסיים נקבעו בצורה די שרירותית למועד כניסתן לתוקף של תקנו תשל"א. פסק הדין מפרט את הנימוקים לכך. מאז ואילך, כל תוספת שתיעשה על-פי תקנות משנות תהיה על-פי דמי השכירות, שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות. בעל הבית, הדואג כראוי לענייניו ואינו ישן על זכויותיו, ינקוט הליכים לשינוי דמי השכירות על-פי התקנות המשנות בדרך הקבועה בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] עשה כן, ויוטל חיוב כתוצאה מכך, יהיו דמי השכירות שהשתלמו אלה אשר הדייר חויב בהם כתוצאה מהליכים אלה - חיוב אשר היה לו תוקף ערב תחילתן של התקנות המשנות.

9. אם נסכם את ההלכה, העולה משני פסקי הדין הנזכרים, הרי על-מנת ש"ייתפס" הדייר בהעלאה המותרת על-פי התקנות המתפרסמות מעת לעת מכוח סעיף 45 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] צריך שבעוד התקנות הללו עומדות בתוקפן, ובטרם הותקנו תקנות חדשות, נקט בעל הבית בהליכים הדרושים שעל-פיהם יוטל על הדייר חיוב להעלות את דמי השכירות המגיעים ממנו על-פי אותן תקנות. לשון אחר: בסיס להעלאה הוא בשיעור החיוב המוטל על הדייר לתשלום דמי השכירות עובר להתקנת התקנות המשנות, וחיוב זה יכול שיהא למפרע כמוסבר לעיל.

לא דאג בעל הבית מבעוד מועד, כי החיוב כזה אכן יוטל על הדייר, הרי משיותקנו תקנות חדשות, לא יוכל עוד לבסס תביעתו בעקבות התקנות המשנות החדשות אלא על שיעור החיוב בפועל שחב הדייר ביום התקנתן. לשם כך על בעל הבית לפעול באחת הדרכים שהוזכרו בע"א 857/80 הנ"ל, בעמ' 399.

"השיטה כפי שנקבעה מאפשרת חישוב פשוט וברור. בעל בית כזה היה צריך להגיע עם דייריו לכלל הסכמה בדבר שיעורי דמי השכירות החדשים, ואם לא, לדרשם בדרך שנקבעה בסעיף 157 לחוק המשולב, בנוסח שבתוספת, ואם גם בכך לא היה מצליח להעמיד את דמי השכירות על שיעורם המוסכם, הייתה פתוחה בפני
ו הדרך להביא את עניינו לפני בית הדין לשכירות, שיקבע את שיעורם של דמי השכירות בדרך החישוב הסלולה שבחוקים הנ"ל.".

10. מכאן לעובדות המקרה דנן.

המשיב הוא בעל הבית, לא השתהה כלל והגיש לביתה דין את בקשתו להעלאה על-פי תקנות תשל"ד בטרם נכנסו לתוקפן תקנות תשל"ט (וזהו שורש האבחנה בין המקרה הנדון בערעור זה לבין המקרה בע"א 17/77). פסק הדין ניתן אמנם אחרי כניסת תקנות תשל"ט לתוקפן, אולם קביעתו הוחלה כדין למפרע, כך שהיא חייבה את הדייר כבר ערב תקנות תשל"ט. מכאן, שהבסיס להעלאה על-פי תקנות תשל"ט הם דמי השכירות "שהשתלמו" (הווה אומר אלה שחובה היה לשלמם) על-ידי הדייר (המערער) ערב תקנות תשל"ט.

בהתחשב בפסק-דינו של בית הדין מיום 16.5.79, היו אלה כאמור 700 ל"י, כפי שקבע בית הדין בענייננו.

כדי להסיר כל ספק ואי-הבנה באשר לעובדות המקרה דנן, אחזור ואפרט את סדרי ההתרחשויות במקרה דנן:

א. דמי השכירות שהשתלמו על-ידי הדייר ערב תקנות תשל"ט היו 350 ל"י.

ב. התנקות המשנות הבאות נכנסו לתוקף ב-1.10.78 (תקנות תשל"ח).

ג. ביני לביני, ביום 20.4.78, הגיש בעל הבית דרישה להעלאת דמי השכירות לפי תקנות תשל"ד.

ד. ב-1.4.79 נכנסו לתוקף תקנות משנות חדשות והן תקנות תשל"ט. בעל הבית לא העלה דרישה חדשה להעלאת דמי שכירות בתקופה שבין תקנות תשל"ח ותשל"ט.

ה. ביום 16.5.79 ניתן פסק הדין בעקבות ההליכים שנקט בעל הבית ביום 20.4.78, ופסק הדין קובע את דמי השכירות היסודיים בהתחשב בתקנות תשל"ד בחישוב למפרע.

ו. על-פי פסק-דין זה, שקבע את דמי השכירות היסודיים כדין לתקופה שמתקנות תשל"ד עד תקנות תשל"ט, דמי השכירות שהדייר היה חייב בתשלומם ערב כניסת תקנות תשל"ט לתוקפן היו 700 ל"י. 350 ל"י שילם הדייר בפועל בטרם ניתן פסק הדין ו-350 נוספות הוסיף ושילם לאותו חודש שקדם לתקנות תשל"ט בעקבות פסק הדין.

ז. מכאן, שבית הדין בעניין דנן רשאי היה לבסס את דמי השכירות החדשים המגיעים על-פי תקנות תשל"ט על דמי השכירות היסודיים של 700 ל"י. תוצאה זו לא זו בלבד שהיא צודקת יותר מזו שמבקש בא-כוח המערער להגיע אליה, אלא היא גם המתחייבת מן הדין.

אשר על-כן אנו דוחים את הערעור ומחייבים את המערער לשלם למשיב שכר טרחת עורך-דין בסך 600,000 שקלים, כשסכום זה צמוד למדד יוקר המחיה ונושא ריבית של 4% מהיום ועד התשלום בפועל.
השופט מ' בייסקי
:

אני מסכים.

השופט י' וייס
:

אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ד' לוין
.

ניתן היום, ב' בכסלו תשמ"ה (26.11.84).









עא בית המשפט העליון 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב (פורסם ב-ֽ 26/11/1984)