פסקי דין על פואד סעיד אבו דיב | פסקי דין על ח'ליל סעיד אבו דיב | פסקי דין על חוסין סעיד אבו דיב ואח' |
346/08 א 11/09/2014
א 346/08 פואד סעיד אבו דיב, ח'ליל סעיד אבו דיב, חוסין סעיד אבו דיב ואח' נ' מדינת ישראל
st1\:*{behavior:(#ieooui) }
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 346-08 פואד סעיד אבו דיב ואח'
נ' מדינת ישראל
תיק חיצוני:
בפני
כב' השופט עודד גרשון
התובעים
1. פואד סעיד אבו דיב
2. ח'ליל סעיד אבו דיב
3. חוסין סעיד אבו דיב
4. חסן סעיד אבו דיב
5. חניף (עפיף) סעיד אבו דיב
6. מוחמד סעיד אבו דיב
7. אדיבה סעיד אבו דיב
8. ח'ולה פארס דיב
9. מואפק סמיח דיב
10. סוהיל סמיח דיב
11. ח'אלד סמיח דיב
12. אשרף סמיח דיב
נגד
הנתבעת
מדינת ישראל
פסק דין
חלקי
1.
פתח דבר
לפני תביעת פיצויים בשל הפקעת מקרקעין שנעשתה בשנת 1976 על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – "הפקודה").
המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשיעור הפיצויים להם זכאים התובעים ואופן חישובם. כתב התביעה מתייחס לחלקה 19 בגוש 19046 (להלן - "חלקה 19") שבגינה שולמו, כך טוענים התובעים, פיצויים חלקיים בלבד, ולחלק מחלקות 11 ו- 25 בגוש 19045 (להלן - "חלקות 11 ו - 25") שבגינן לא הוצע ולא שולם כל פיצוי.
במוקד המחלוקת שתי שאלות מרכזיות הטעונות הכרעה: האחת, הערכת שווי המקרקעין המיועדים לחקלאות בשים לב לתכנית המנדטורית החלה על המקרקעין ושאפשרה, לכאורה, בנייה במקרקעין. השנייה, עניינה הערכת שווי חלקות המקרקעין שבהן בוצעה, כך נטען, חציבה בפועל, ובחינת משמעות העובדה שעבודות החציבה האמורות בוצעו ללא היתר על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – "חוק התכנון והבניה").
2.
כתב התביעה המתוקן
א.
כתב התביעה המקורי הוגש על ידי התובעים 1 – 8. ביום 29.12.13 הוגש, בהתאם להחלטתי מיום 23.12.13, כתב תביעה מתוקן שבו הוספו התובעים 9 – 12, יורשיו של המנוח סמיח דיב ז"ל.
ב.
נטען כי התובעים 1 – 5 ו- 9 – 12 היו הבעלים של מלוא הזכויות בחלקה 19 עד להפקעתה על-ידי הנתבעת. לאחר שהנתבעת הפקיעה את זכויות המנוח בהתאם לפקודה, פנה בא כח התובעים למינהל מקרקעי ישראל בדרישה להודיע לתובעים את סכום הפיצויים המוצע להם בעקבות ההפקעה האמורה. בעקבות הפנייה כאמור, הסכימה מדינת ישראל
לשלם לתובעים סכום של 142,508 ₪ כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת.
ג.
עוד נטען בכתב התביעה המתוקן, כי התובעים הינם יורשי המנוח סעיד מוחמד אבו דיב ז"ל שהיה הבעלים של חלק מחלקות 11 ו – 25. לטענת התובעים, על אף פנייתם לנתבעת לא הוצע להם פיצוי כלשהו בגין הפקעת זכויות אלה.
ד.
התובעים טענו כי חלקות 19 ו- 25 שמשו לחציבה.
התובעים צרפו לכתב התביעה רישיון חציבה שנתי שניתן, לטענתם, לגבי חלקה 25 בגוש 19045.
ה.
התובעים טענו כי יש לחשב את סכום הפיצויים המגיע להם בגין ההפקעות האמורות בהתאם לאמור בחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר נחום פרמינגר שהוגשה על ידם (חוות הדעת מיום 11.3.08 צורפה כנספח ו' לכתב התביעה).
3.
כתב ההגנה ויריעת המחלוקת
א.
הנתבעת, מדינת ישראל
, התגוננה כנגד התביעה. היא לא חלקה על דבר ההפקעה או על כך שבעלי הזכויות, או מי שבא בנעליהם לפי כל דין, היו זכאים בשעתם לפיצוי בגין ההפקעה. הנתבעת חלקה על שיעור הפיצוי לו עותרים התובעים.
וכך טענה הנתבעת בסעיף 1.18 לכתב הגנתה:
"דבר הפקעתה של החלקה הנפקעת בשנת 1976, לפני כשלושים שנה, איננו מוכחש. אין גם מחלוקת, כי בעלי הזכויות בחלקה הנפקעת עובר להפקעתה, או כיוצא בזה מי שבא בנעליהם לפי כל דין, היו זכאים בשעתו לפיצוי בגין הפקעתה. שיעור הפיצוי צריך עם זאת שיחושב על-פי הוראות כל דין, ובין היתר על-פי תבחיניה השמאיים של הקרקע במועד הקובע, היינו בהתאם ליעודה החקלאי" (ההדגשה שלי. ע.ג.).
ב.
כאן המקום לציין כי בסעיף 1.19 לכתב הגנתה העלתה הנתבעת טענת בדבר התיישנות העילה. נטען שהטענה הועלתה בשלב הראשוני של בירור התביעה ועד לבירור העובדות ובחינת המסמכים והראיות. הנתבעת לא חזרה על טענה זו בסיכומיה. מסקנתי היא, על כן, שהנתבעת זנחה את הטענה ולכן לא אתייחס לטענת ההתיישנות.
ג.
כאמור לעיל, התובעים טענו כי בחלקה 25 בוצעה חציבה בפועל וכי הדבר משליך על גובה הפיצוי. כן נטען כי בחלקה 19 היה פוטנציאל לקבל רישיונות חציבה הגם שלא התנהלה מחצבה בפועל (בעמ' 2 לפרוטוקול הישיבה מיום 22.10.08).
ד.
הנה כי כן, הצדדים חלוקים על שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים ועל האופן בו יש לחשב את הפיצוי. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות ואחרות לתמיכה בטענותיהם. המומחים נחקרו על חוות הדעת והצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב. ביני לביני, לאחרונה ניתנו בבית המשפט העליון מספר פסקי דין ובהם דיון והלכות חשובות לצורך הכרעה בסוגייה שלפנינו.
אדון ואכריע בדברים כסדרם.
4.
הראיות מטעם התובעים
א.
תצהיר התובע מס' 2 חליל סעיד אבו דיב ועדותו בבית המשפט
התובע 2 הינו בנו ויורשו של המנוח סעיד מוחמד אבו דיב (סעיף 1 לתצהיר).
התובע 2 הצהיר כי חלקה 25 צמודה לחלקות אחרות שבהן נוהלו מחצבות גדולות (סעיף 2 לתצהיר). לדבריו, בשנות ה- 60 ובתחילת שנות ה- 70 ניהל אביו, המנוח סעיד מוחמד אבו דיב, מחצבה בחלקה 25 ואף קיבל רישיונות חציבה על פי דין (סעיף 3 לתצהיר).
התובע 2 צרף לתצהירו רישיון חציבה אחד בלבד עבור חלקה 25, לתקופה בת שנה אחת (מיום 18.3.62 ועד ליום 17.3.62) (נספח א' לתצהיר התובע 2). בנוסף הוא צרף אישור מיום 22.3.63 שלטענתו מעיד, לכאורה, על חידוש הרישיון שניתן לחציבה בחלקה 25 בשנה שלאחר מכן (נספח ב' לתצהיר התובע 2).
התובע 2 הצהיר כי למיטב ידיעתו רישיון החציבה של אביו בחלקה 25 חודש מפעם לפעם עד להפקעת החלקה על-ידי המדינה בשנת 1976 (סעיף 4 לתצהיר).
עוד הצהיר התובע 2 כי אביו היה אדם פשוט שלא הבין בענייני תכנון אלא בחציבה (סעיף 5 לתצהיר). התובע 2 הוסיף והצהיר כי לאביו היו ארבע משאיות ששמשו להובלת מחצבים מהחלקה אל האחים בולוס, לצורך עיבוד גושי השיש, למפעל גרוסמן במפרץ חיפה ולמחצבת צמיתות, להובלת המוזאיקה ודבש. התובע 2 הצהיר כי עם הפקעת המחצבות נאלץ אביו למכור את המשאיות (סעיף 10 לתצהיר).
באשר לחלקה 19 הצהיר התובע 2 כי למיטב זכרונו עם סיום כריית המחצבים בחלקה 25 התכוון אביו להמשיך לחצוב גם את חלקה 19, אולם בפועל, עד להפקעתה, שמשה חלקה 19 בעיקר לחקלאות (סעיף 12 לתצהיר).
כאן המקום לציין כי נוכח בקשת הנתבעת ובהתאם להחלטתי מיום 20.9.10, נמחקו הסעיפים 9, 13 – 17 מתצהיר התובע 2.
התובע 2 נחקר על תצהירו בישיבת בית המשפט מיום 30.9.13 (בעמ' 9 – 17 לפרוטוקול).
התובע 2, יליד 1951, העיד כי הוא זוכר שכשהיה ילד אביו היה עובד במחצבות (בעמ' 10- 11 לפרוטוקול). עם זאת, התובע 2 לא יכול היה להציג מסמכים כלשהם המעידים על כך שאביו המנוח ניהל עסק של מחצבה, ולדבריו באותם שנים לא היו מסמכים כאלה (בעמ' 12 לפרוטוקול).
ב.
חוות דעתו של השמאי מר נחום פרמינגר ועדותו בבית המשפט
התובעים צרפו לכתב תביעתם את חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר נחום פרמינגר מיום 11.3.08.
חוות הדעת הוכתרה בשם "הערכת הפיצויים המגיעים בגין הפקעת חלקות ליורשי סעיד מוחמד חליל אבו דיב ויורשי מוסטפא מוחמד חליל אבו דיב כבעלי חלק מחלקות 25, 11 בגוש 19045 וחלק מחלקה 19 בגוש 19046 הנמצאות כיום באזור שכונת "גבעת רם" בתחום העיר כרמיאל".
בחוות דעתו התייחס השמאי פרמינגר לשיעור הפיצויים המגיעים לתובעים, לדעתו, בגין הפקעת שלוש החלקות.
לצורך הכנת חוות הדעת ערך מר פרמינגר ביקור במקום, וכן התבסס על חומרים נוספים (חוות דעת גיאולוגית של הגיאולוג ד"ר עמיר אידלמן המתייחסת לעתודות הפוטנציאליות להפקת שיש בחלקות 1 ו- 27 בגוש 19044; דו"ח של המכון הגיאולוגי באשר לפוטנציאל חומרי הגלם לבניה באזור שפרעם – כרמיאל; מחירון של מינהל מקרקעי ישראל לתקופה שבין השנים 1975 – 1976; פסקי דין של בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון הרלוונטיים לענייננו; סקר גיאולוגי של הגיאולוג י. גדות; שיחות עם הגיאולוג ומומחה למחצבות מר שמעון גילר; צילום אוויר מיום 9.7.1976).
באשר לחלקה 25, כתב מר פרמינגר בחוות דעתו כי פעלה
במקום מחצבה פעילה וידועה.
הוא ציין כי לסעיד מחמוד עבד עומר ניתן רישיון חציבה בחלקה שהיה בתוקף עד ליום 17.3.1963. מר פרמינגר ציין כי גם בחלקה 13, הגובלת בין היתר עם החלקות 25 ו - 11, היתה מחצבה פעילה.
גם באשר לחלקה 19, כתב השמאי פרמינגר בחוות דעתו כי פעלה במקום מחצבה פעילה וידועה. לגבי חלקה זו לא הציג מר פרמינגר רישיון חציבה, אולם כתב כי "עפ"י טענת בעלי החלקות, גם בחלקה 19 היתה מחצבה פעילה". בנוסף ציין כי מצילום אוויר מיום 9.7.1976 שהתקבל מהמרכז למיפוי ישראל ניתן להיווכח שבכ- 20% משטח החלקה ניכרים סימני חציבה.
על שום כך, ובהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי אליה הפנה, הביע מר
פרמינגר את דעתו כי יש לסווג את חלקות 19 ו- 25 כקרקע המיועדת לחציבה
.
באשר לחלקה 11, כתב מר פרמינגר כי החלקה היתה קרקע חקלאית וכי בהיעדר ממצאים אחרים ההנחה היא כי חלקה זו אינה מתאימה לחציבה.
בהמשך חוות דעתו התייחס השמאי פרמינגר לשיטת הערכת וחישוב הפיצויים. המומחה ציין כי ישנן שתי אלטרנטיבות להערכת הפיצויים: האחת, בהתאם לסעיף 12 לפקודת הרכישה, על פי שווי החלקות ערב ההפקעה (בענייננו המועד הקובע הוא 1.4.1976), והחישוב יעשה עבור שתי אלטרנטיבות כקרקע לבניה וכקרקע בעלת פוטנציאל חציבה. השנייה, בהתאם לסעיף 13 לפקודת הרכישה, על פי שיעור דמי החכירה הראויים שהיו אמורים להתקבל ממועד התפיסה ועד מועד קבלת הפיצויים בפועל. צויין כי שיעור דמי החכירה הוערך בגובה 6% משווי הקרקע בהתאם לפסיקה.
השמאי פרמינגר ציין בחוות דעתו כי "(...) בחלקות בהן קיים חומר גלם לחציבה, לא ניתן להעריכן לפי שיטת ההשוואה, וזאת משתי סיבות: הראשונה היא העדר כמעט מוחלט של עסקאות בקרקע לחציבה (למעט עסקת בולוס). והשניה היא כי בעסקאות סמוכות שבכל זאת אותרו כיום, והיו במועד הקובע, לא ידעו הצדדים כי קיים במקום פוטנציאל לחציבה (מכל מקום בחוזים אין אזכור לכך) ולכן
הם חשבו, בטעות, כי מדובר בקרקע חקלאית בלבד" (בעמ' 14 לחוות הדעת).
בעמ' 14 – 19 לחוות הדעת פרט השמאי פרמינגר את התחשיב לקביעת סכום הפיצויים בהתאם לאלטרנטיבות על פי הסעיפים 12 ו- 13 לפקודת הרכישה.
השמאי פרמינגר העריך את הפיצויים המגיעים לתובעים בגין הפקעת שלוש החלקות לפי סעיף 12 לפקודה, בשווי של 36.55 ₪ ליום הקובע (19.3.76) שהם 953,400 ₪ (נכון ליום 30.9.07 לאחר הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית צמודה של 1.5%).
בגין פעילות חציבה פוטנציאלית העריך השמאי פרמינגר את הפיצויים בסך כולל של 33,456,900 לירות, שהם 3,345 ₪, ובהתאם לחלקם היחסי של התובעים בחלקות (71.71%) יש לפצותם בסך של 2,399 ₪ נכון ליום 19.3.1976.
לחילופין
, העריך השמאי פרמינגר את הפיצויים המגיעים לתובעים בהתאם לחלופה שבסעיף 13 לפקודה (פירוט דמי החכירה מדי שנה ועד שנת 2006 מופיע בטבלאות נספחים ג' ו – ד' לחוות הדעת).
מר פרמינגר העיד בישיבת בית המשפט מיום 30.9.13 (בעמ' 29 - 44 לפרוטוקול).
יצוין כי באי כח הצדדים הסכימו כי פרוטוקול עדותו של השמאי מר פרמינגר בתיק אחר המתנהל בפני
(ת.א. 411/04 צאלח מוחמד אחמד אסדי ואח' נגד מדינת ישראל
, ישיבה מיום 16.9.13, בעמ' 47 - 101 לפרוטוקול; נספח י"א לסיכומי הנתבעת) ישמש גם כחומר ראיות בתיק זה, ובאי כח הצדדים רק יוסיפו מספר שאלות (הסכמת באי כח הצדדים נרשמה בעמ' 29 לפרוטוקול הישיבה מיום 30.9.13).
מר פרמינגר נשאל על מה הוא ביסס את הקביעה שבחוות הדעת לפיה על שתיים מן החלקות פעלו מחצבות. על כך השיב העד לאמור: "על בסיס חומר שראיתי. זה מוזכר גם בחווה"ד של רוגובין שמצטט פענוח של צילומי אוויר שמאשר שבשתיים מהחלקות היו מחצבות. יש ויכוח מה בדיוק חצבו שם, אבל שהיו מחצבות אנחנו יודעים" (פרוטוקול הישיבה מיום 30.9.13, בעמ' 30, שורות 1 – 3).
השמאי נשאל כמה היו התובעים מקבלים עבור דונם אם היו מבקשים, מרצונם, למכור את אחת החלקות בשנת 1976. על כך השיב כי במידה ולא היה "כשל שוק" ושני הצדדים לעסקה היו מודעים לכל המידע הרלוונטי, כי אז היו התובעים יכולים לקבל כ – 8 שקלים למטר (ישיבה מיום 30.9.13, בעמ' 35 לפרוטוקול). אולם, בפועל, כך טען, לא ניתן להשיב על השאלה מאחר ולא נמצאה אף עסקה שבה הצדדים ידעו מה מוכרים ומה קונים (בעמ' 36, שורה 1). בהמשך, הוסיף מר פרמינגר, כי בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ראשד, "1,000 מטר ראשונים ב- 63,000 לירות ויתר השטח לפי 8,000 לירות לדונם" (בעמ' 36, שורות 17 – 18).
בעדותו בישיבת בית המשפט מיום 16.9.13 במסגרת ת.א. 411/04 (החל מעמ' 47 לפרוטוקול) הסביר השמאי פרמינגר מדוע, לדעתו, ועל אף ששיטת ההשוואה הישירה היא שיטת ההערכה הטובה ביותר, לא ניתן במקרה הנדון להשתמש בשיטה זו. הסיבה נעוצה, לדבריו, בכך שבענייננו נוצר "כשל שוק" שגרם לכך שלמעשה אין עסקאות "אמיתיות" להשוואה. דהיינו, לא מתקיימים התנאים שבהם ישנן עסקאות בהן המוכר והקונה היו מודעים לכל פרטי העסקה, משום ששני הצדדים הוטעו לחשוב שלא ניתן לבנות על החלקה. חלקות נמכרו ללא ידיעת הצדדים בדבר פוטנציאל הבנייה בחלקה ועל כן המחיר שניתן איננו משקף את ערכה האמיתי של הקרקע (ראו: בעמ' 48 – 49, 53 – 57, 59,
100 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.9.13, בת.א. 411/04).
עוד הסכים מר פרמינגר באותה עדות, כי בהנחה, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, שפוטנציאל הבניה בחלקה הוא מוגבל וניתן לבנות בדונם הראשון בחלקה בלבד, אזי את יתרת החלקה יש לשום כקרקע חקלאית. בהמשך, שינה את תשובתו במעט וטען כי את יתרת החלקה יש לשום לכל הפחות בתור חצר לבית מגורים (בעמ' 61 לפרוטוקול, שורות 11 – 17).
ביום 23.10.12 הוגשה מטעם התובעים חוות דעת שמאית משלימה.
בפתח חוות הדעת המשלימה ציין מר פרמינגר כי אין לקבל את ההנחה שבחוות הדעת המומחה מטעם הנתבעת, מר רוגובין, לפיה יש לחשב את הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה בהתאם לאבדן דמי החכירה השנתיים על בסיס 5%. לדעתו, עמדה זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון שקבע בפסק הדין בעניין הייטנר כי אבדן דמי החכירה יחושב לפי 6%, כפי שציין מר פרמינגר בחוות דעתו. עוד ציין כי בית המשפט העליון פסל את תיאוריית "הדונם הראשון" אשר שימשה הבסיס להערכת הפיצויים של השמאי מטעם הנתבעת.
השמאי פרמינגר פרט בחוות דעתו המשלימה את העסקאות והנתונים ששמשו אותו לצורך הערכת הפיצויים לתובעים. יודגש כי מר פרמינגר הפנה בעיקר לקביעות שמאים מכריעים בתיקים שהתנהלו בבתי המשפט או קביעות שמאים לצורך כריתת חוזי פיתוח וועדות במינהל מקרקעי ישראל. עוד יצוין כי חלק מן ההערכות אליהן הפנה מר פרמינגר רחוקות מהמועד הקובע בענייננו (שנת 1976).
ג.
חוות דעתה של הגב' צהלה איצקין
התובעים הגישו את חוות דעתה של הגב' צהלה איצקין, מתכננת ערים, שמאית מקרקעין וכלכלנית, שנערכה בינואר 2013.
בחוות דעתה התייחסה הגב' איצקין לשאלה "מה הם השימושים המותרים בקרקעות הכפופות לתכנית המנדטורית וייעודן "אזור חקלאי" – "
agricultural zone
""
, שהינה שאלה מקדמית לשאלה המרכזית בחוות הדעת "האם בקביעת גובה הפיצוי בתביעות הפיצויים בגין ההפקעות בשנת 1976 יש או אין לתת שווי מלא למגורים לדונם אחד בחלקה ב"אזור חקלאי"" (בעמ' 6 לחוות הדעת). חוות הדעת האמורה נועדה ליתן מענה לחוות דעתו של פרופ' קיפניס, שהוגשה מטעם הנתבעת ואשר עיקריה יפורטו בהמשך, ולפיה, בין היתר, התפתחות השטח הבנוי המכונס של הכפר הערבי ופריסתו המרחבית גרמו להעדר ביקוש למגורים ב"אזור חקלאי".
גב' איצקין סקרה בחוות דעתה את התוכניות שחלו על האזור, המגמות התכנוניות והמנהליות והחלטות הממשל בין השנים 1946 – 1976. בנוסף, סקרה גב' איצקין את מדיניות השמירה על קרקע חקלאית כפי שבאה לידי ביטוי בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965.
באשר לשימושים המותרים והזכויות שהוקנו באזור החקלאי בהתאם להוראות התוכנית המנדטורית שחלה על המקרקעין נשוא התובענה במועד הקובע (
rp/50/42
),
הגיעה הגב' איצקין למסקנה כי "השימוש המותר בהתאם להוראות התכנית המנדטורית הינו לבנית בית מגורים ב"איזור החקלאי". בחלקות שגודלן מאפשר זאת, ניתן לפצל את החלקה לשתי חלקות או יותר כך שבכל חלקה יוקצה דונם אחד לבנית בית מגורים והיתרה לשימוש חקלאי" (בעמ' 29 לחוות הדעת).
בהמשך חוות דעתה פנתה הגב' איצקין לבחון את השאלה האם ניתן לפרש את הוראות התוכנית
(
rp/50/42
),
כך שהשימוש במקרקעין, בין היתר למגורים, תלוי בצורך ו/או בביקוש. גב' איצקין הגיעה למסקנה כי "מסקנתו של הפרופ' קיפניס בחוות דעתו למינהל מקרקעי ישראל, בדבר העדר "שווי נדלני" לקרקע מופקעת ב"איזור החקלאי", אשר עיקריה פורטו לעיל, בטעות יסודה ואין בה ממש" (בעמ' 37 לחוות דעת הגב' איצקין).
גב' איצקין ציינה במסקנותיה כי השימושים המותרים בקרקעות הכפופות לתכנית המנדטורית שייעודן "איזור חקלאי" כוללים זכויות בניה למגורים בהתאם לטבלת השימושים שבתקנון, וטענה שגם בית המשפט העליון קבע
כך במספר פסקי דין שיצאו מתחת ידו. משכך, המשיכה הגב' איצקין וקבעה, כי לא היה בכוחן של החלטות מוסדות התכנון, שינויים מינהליים (ממשל צבאי), מינהל מקרקעי ישראל, או שינויים תכנוניים, אשר יצרו מגבלות על מימוש הזכויות, לבטל את תוקפה של התוכנית המנדטורית או לשנותה תוך שלילת זכויות המוקנות על פיה ב"איזור חקלאי" (בעמ' 37 לחוות הדעת). על שום כך, הביעה גב' איצקין את דעתה שכל התהליכים המוזכרים בחוות דעתו של פרופ' קיפניס, באם אכן התקיימו, היו במסגרת הקפאה ללא שינוי תכנית בניין עיר, וכי שינויים שכאלה אינם משפיעים על פיצויים בעקבות הפקעה ויש להתעלם מהם (בעמ' 37 לחוות דעת הגב' איצקין).
גב' איצקין סיכמה את חוות דעתה באומרה כדלקמן:
"מסקנותי אשר גובשו במהלך החקירה המקיפה שערכתי והוצגו בחוות הדעת, קובעות כי למרות התמורות שחלו במהלך 40 השנים המדוברות, (שנות ה- 40 עד שנות ה- 80), והמהלכים התכנוניים/מינהליים/שלטוניים שנעשו, לא היה בכוחם של כל אלה, לגרום לאיון השווי הנדלני מהזכויות המוקנות בקרקע מופקעת ב"איזור החקלאי" במועד הקובע, מועד ההפקעה בשנת 1976, הן על בסיס הוראות התכניות התקפות – והן על בסיס ההלכה שנקבעה בפסקי הדין השונים שפורטו בגוף חוות הדעת.
לסיכום, בהפקעות קרקע בשנת 1976 לצורך קביעת גובה פיצויי ההפקעה, יש להתבסס על המצב התכנוני של החלקה במועד ההפקעה ולהתעלם מאפקט ההקפאה כתוצאה מההכרזה ומכל גורם אחר, כך שפיצויי ההפקעה יישולמו ע"פ הייעוד ערב ההכרזה – משמע לפני הפגיעה
" (בעמ' 38 לחוות הדעת).
גב' איצקין העידה בישיבת בית המשפט מיום 30.9.13 (בעמ' 18 – 29 לפרוטוקול).
כאן המקום לציין שבאי כח הצדדים הסכימו כי פרוטוקול עדותה של גב' איצקין בתיק אחר המתנהל בפני
(ת.א. 411/04, ישיבה מיום 9.9.13, בעמ' 18 - 43 לפרוטוקול; צורף כנספח י' לסיכומי הנתבעת) ישמש גם כחומר ראיות בתיק הנוכחי וכי באי כח הצדדים רק יוסיפו וישאלו מספר שאלות (הסכמת באי כח הצדדים נרשמה בעמ' 17 – 18 לפרוטוקול הישיבה מיום 30.9.13).
גב' איצקין העידה כי ה"הקפאה" התבטאה בכך שבפועל לא ניתנו היתרי בנייה, על אף שהוגשו בקשות רבות לקבלת היתר (בעמ' 20 לפרוטוקול הישיבה מיום 30.9.13). בהתייחסה להנחה שהוצגה בפני
ה, היינו, שאם לא היה ביקוש אזי לא היתה משמעות נדל"נית להקפאה, שללה העדה את הדברים וטענה כי ערך נדל"ני של קרקע נגזר קודם כל מהייעוד שלה. העדה הוסיפה כי "שווי שוק" מצריך תנאי בסיסי לפיו הצדדים מתנהלים בשוק חופשי בו המידע המלא ידוע לקונה ולמוכר. אלא שבענייננו, כך גב' איצקין, נוצרה סיטואציה של "כשל שוק" מפני שלמעשה המידע לא זרם והשוק לא היה חופשי (בעמ' 24 לפרוטוקול). הגב' איצקין העידה כי בהתאם לחומרים שבדקה בארכיון, אנשים הגישו בקשות להיתרים, היינו הביקוש היה קיים, אולם הרשויות לא נתנו היתרים (בעמ' 25 לפרוטוקול מיום 30.9.13; וכן ראו פרוטוקול הישיבה מיום 9.9.13 בת.א. 411/04 , בעמ' 19- 21 והמוצגים ת/1 – ת/3 שהוגשו שם).
גב' איצקין העידה כי ישנם מסמכים (תסקירים, פרוטוקולים וחוות דעת) המעידים על כך שאנשים בנו את בתיהם באזור חקלאי (ת.א. 411/04, ישיבה מיום 9.9.13, בעמ' 31 לפרוטוקול).
ד.
חוות דעתו של הגיאולוג מר יצחק גדות
התובעים הגישו את חוות דעתו של הגיאולוג מר יצחק גדות מיום 6.11.08.
מטרת חוות הדעת הינה "אומדן עתודות חומרי הגלם הפוטנציאליים בתחום חלקה 25, בגוש 19045, בכרמיאל, שהופקעה ע"י המדינה ממשפ' אבו דיאב בשנת 1976" (בעמ' 1 לחוות הדעת). במילים אחרות, חוות הדעת האמורה הוגשה במטרה להוכיח את טענת התובעים כי חלקה 25 שמשה בפועל למחצבה.
ודוק: חוות הדעת התייחסה לשאלה אם פעלה בחלקה 25 מחצבה. אין בה התייחסות לחלקה 19.
לאחר עריכת ביקור בשטח החלקה, בחינת תצלומי אוויר, דו"חות גיאולוגיים רלבנטיים ומסמכים נוספים, הגיע המומחה מר גדות למסקנות שלהלן:
"7.
סיכום
1.
חוות דעת זו מתייחסת לחלקה 25, גוש 19045, בכרמיאל שהופקעה ע"י המדינה ממשפחת אבו דיאב בשנת 1976.
2.
חלקה זו מצויה בצד הצפוני של גבעת רם, מתחת לרח' קציר, על המדרון הטרשי שמתנשא מעל כביש עכו – צפת.
3.
בצילום האויר מיום 9.7.1976 ניתן לראות שנעשתה בחלקה לפחות התחלה של הפקת חומרי בניה משכבות המסלע הגירי.
4.
בסיור שערכתי ביום 17.6.07 מצאתי במדרון הזה מחצבה שמפיקה חומרי בניה משכבות של מסלע גירי. לא הצלחתי לקבוע אם המחצבה מצויה בחלקה 25 או בחלקה סמוכה".
הגיאולוג מר יצחק גדות נחקר על חוות דעתו בישיבת בית המשפט מיום 21.11.13 (בעמ' 50 - 62 לפרוטוקול).
מר גדות העיד כי אינו יודע מתי החלו לחצוב בחלקות (פרוטוקול הישיבה מיום 21.11.13, בעמ' 55). הוא אישר בעדותו כי הוא אינו יודע את גבולות חלקה 25, אולם יחד עם זאת מאחר ועסקינן בחלקה עם שכבת גיר, אזי הגיר ממשיך ברצף למרחק גדול כך שגם אם זה לא בדיוק גבול החלקה עדיין נמצא שם גיר (בעמ' 57 – 58 לפרוטוקול). מר גדות העיד כי מצילום האוויר של החלקות 19 ו- 25 במועד הרלוונטי להפקעה (שנת 1976) שעליו הסתמך, בין היתר, לצורך הכנת חוות דעתו, ניתן לראות שבחלקה 25 יש מחצבה, ובחלקה 19 ניתן לראות התחלה של חציבה בלבד אולם לא ניתן לראות מחצבות (בעמ' 58 לפרוטוקול, שורות 6 – 20). בהמשך שינה מעט את תשובתו והעיד כי "(...), ראיתי התחלה של חציבה בחלקה 25 והתחלה של עבודות עפר בחלקה 19" (בעמ' 58 לפרוטוקול, שורות 23 - 24).
5.
הראיות מטעם הנתבעת
א.
חוות דעתו של השמאי מר יצחק רוגובין ועדותו בבית המשפט
בחוות דעתו מיום 20.1.11 התייחס השמאי מטעם הנתבעת, מר יצחק רוגובין, לשאלת שווי החלקות במועד הקובע (19.3.1976). בנוסף הוא התייחס לדמי החכירה האבודים בשלוש החלקות ולמען הזהירות התייחס גם לשאלת פוטנציאל החציבה בחלקות (בעמ' 3 לחוות הדעת).
מר רוגובין פרט את המסמכים השונים עליהם הסתמך לצורך הכנת חוות דעתו, את פסקי הדין הרלוונטיים מבית המשפט המחוזי ומבית המשפט העליון וכן ציין כי ערך ביקור במקום (בעמ' 2 – 4 לחוות הדעת).
מר רוגובין ציין כי אין חולק שבגושים בסביבה פעלו בתקופות מסוימות ערב המועד הקובע מספר מחצבות. אולם, ציין השמאי רוגובין, על פי הפירוט בחוות הדעת הגיאולוגית שערך ד"ר עמיר אידלמן (שעליה עוד ארחיב בהמשך) בחלקה 19 כלל לא נמצאו סימנים לחציבת שיש ובחלקה 25 יש סימנים לחציבה או ניסיון חציבת שיש בהיקף מצומצם שלא התפתח לכדי מחצבה ממש. בהתאם לפסיקת בתי המשפט אליה הפנה מר רוגובין, נטען בחוות הדעת כי הפרשנות הראויה לסעיף 12(ב) לפקודה היא זו הקובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי חוקי שנעשה בקרקע אלא בשוויה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה. יחד עם זאת, ציין השמאי רוגובין כי לנוכח רישיון החציבה שהציגו התובעים לגבי חלקה 19 ולנוכח הטענות שנטענו לגבי חלקה 25, ולשם הזהירות בלבד, ניתנת חלופה נוספת לשווי הקרקע כקרקע לחציבה (לא כולל את חלקה 11) (בעמ' 9 – 10 לחוות הדעת). [במאמר מוסגר אציין, שככל הנראה נתפס השמאי רוגובין לכלל טעות שכן, בהתאם לנספח א' לתצהיר התובע 2 כאמור, רישיון החציבה שהציגו התובעים ניתן עבור חלקה 25, והתובעים הוסיפו וטענו (ללא הצגת אישור כלשהו) כי גם בחלקה 19 פעלה מחצבה].
על שום כל אלה, פירט השמאי רוגובין חמש חלופות שומה כדלהלן: שווי החלקות למועד הקובע בהתאם לייעודן התכנוני והחוקי (חלופה א', נספח א' לחוות הדעת); שווי החלקות למועד הקובע כקרקע המשמשת לחציבה (חלופה ב', נספח ב' לחוות הדעת); גובה דמי חכירה ראויים בהתאם למצב תכנוני תקף במועד הקובע (חלופה ג', נספח ג' לחוות הדעת); גובה דמי חכירה ראויים בהתאם לפסק הדין בעניין הייטנר (חלופה ד', נספח ד' לחוות הדעת); גובה דמי חכירה ראויים בהתאם לתמלוגי ממ"י ולשם הזהירות (חלופה ה', נספח ה' לחוות הדעת) (בעמ' 10 לחוות הדעת).
באשר להערכת הפיצויים בהתאם לחלופות א', ג' ו- ד' דלעיל (סעיף 12 לפקודה), ציין השמאי רוגובין כי גישת ההשוואה הועדפה כשיטת ההערכה הטובה ביותר. עריכת שומה בגישת ההשוואה מתוך עסקאות מקרקעין בחלקות סמוכות, כך צוין, נותנת ביטוי למאפיינים השונים של הקרקע כמו גם לפוטנציאל הטמון בה ככל שטמון. עוד ציין מר רוגובין, שכאשר מדובר בקרקע חקלאית, גם אם קיים בה פוטנציאל לשינוי ייעוד לחציבה או למגורים, קיים מסד יציב ורחב של עסקאות השוואה ואין כל סיבה לסטות במקרה זה מגישת ההשוואה העדיפה (בעמ' 11 לחוות הדעת).
השמאי רוגובין ציין כי לצורך עריכת חוות דעתו הוא עיין במסד רחב של עסקאות השוואה לקרקעות בייעוד זהה המצויות בגושים הכלולים ב"איזור המחצבות" מדרום לכביש עכו - כרמיאל. מהמסד הנ"ל עולה, כך צוין, כי ערכי השווי השכיחים נעים בגבולות של עד 2,500 ל"י לדונם (מסד נתוני עסקאות ההשוואה צורף כנספח ז' לחוות הדעת; עמ' 12 לחוות הדעת).
מר רוגובין הוסיף כי מאחר ומדובר במועד קובע של למעלה משלושים שנה אחורה, ראוי לתת משקל משמעותי לשומות השמאי הממשלתי מר שלמה תענך שנערכו בסמוך למועד הקובע, שהעריך את שווי חלקה 11 לפי 8,000 לירות לדונם, ואת שווי חלקה 25 לפי 2,500 לירות לדונם (צוין כי מר תענך לא העריך את חלקה 19).
על שום כל אלה, ומכיוון שבפסקי דין רבים והערכות מומחי בית המשפט נפסקו ערכים של 7,000 לירות לחלקות הסביבה, ומטעמי קולא בלבד, העריך מר רוגובין את חלקות 19 ו- 25 בשווי 7,000 לירות לדונם, הכוללים את הפוטנציאל, ככל שהיה קיים. ואת חלקה 11 הסמוכה לכביש הראשי העריך מר רוגובין לפי 8,000 לירות בהתאם להערכת השמאי מר תענך כאמור (בעמ' 12 לחוות דעת רוגובין; התחשיב מופיע בנספח א' לחוות הדעת).
באשר להערכת הפיצויים בהתאם לחלופות ג' ו- ד' הנ"ל (סעיף 13 לפקודה), אובדן דמי חכירה, ציין השמאי רוגובין כי בהתאם לפסק הדין המחוזי בעניין הייטנר יש ליתן שווי דמי חכירה חקלאיים ללא קשר לשווי הקרקע המשתנה משנה לשנה. לחילופין, ולמען הזהירות בלבד, הציע מר רוגובין ליתן לתובעים דמי חכירה בשווי 5% משווי הקרקע בייעוד חקלאי ובסביבה חקלאית בהתאם למצב הקרקע ערב ההפקעה (בעמ' 13 – 14 לחוות הדעת; התחשיב בשתי החלופות מופיע בנספחים ג' ו- ד' לחוות הדעת).
כאן המקום לציין כי מאז שניתנה חוות דעתו של מר רוגובין מטעם הנתבעת ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת הייטנר (ע"א 3079/08,
פסק דין
מיום 4.7.12). שם נקבע, בין היתר, כי הפיצוי בגין "אבדן דמי חכירה" לאורך השנים עד למועד תשלום הפיצויים על ידי הרשות המפקיעה, מכח סעיף 13 לפקודה, יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה (ולא על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה כעמדת המדינה). באותו מקרה אימץ בית המשפט העליון את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, הייטנר, 5% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה עד שנות השבעים, ו – 6% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה משנת השמונים ואילך.
בהמשך חוות דעתו התייחס השמאי רוגובין לטענות שמאי התובעים בדבר הפוטנציאל לאישור החציבה. מר רוגובין כתב בחוות דעתו כי אין לאמוד את שווי הזכויות בנכס רק על בסיס תיאורטי הנשען על פוטנציאל החציבה ובהתעלם מעקרון התחלופה. היינו, הסכום הסביר ביותר להתקבל מקונה מרצון למוכר מרצון עבור הקרקע (לרבות רכיב הציפיות העתידיות) לא יחרוג מהסכום המבוקש עבור קרקעות דומות בסביבה בעלי אותן תכונות (בעמ' 16 לחוות הדעת).
באשר לטענת השמאי מטעם התובעים בדבר הערכת שווי החלקות בהתאם לפוטנציאל הבניה הגלום בהן ובהתאם לערכים שהוצגו בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ראשד כאמור לעיל, שלל מר רוגובין את הדברים וציין את הדברים הבאים:
"עובדה היא, וזו גם נזכרה בפס"ד ראשד, כי השטחים החקלאיים ברחבי הגליל נותרו כאלו גם לאחר שנים רבות בהן היתה התוכנית בתוקף. קונה פוטנציאלי לא היה "מניח את מעותיו על קרן הצבי" בשביל רעיון תיאורטי או אפשרות תאורטית לבנייה של יחידה בחלקה חקלאית ובאזור המתפקד בפועל כאזור חקלאי. זאת עובדה שאין חולק עליה והעסקאות שנעשו בקרקעות האלו בשנים הרלוונטיות מוכיחות את הטענה" (בסעיף 14.2. בעמ' 17 לחוות דעת רוגובין).
השמאי רוגובין הוסיף וכתב כדלקמן:
"בחוות דעת שמאי התובעים בעניין שבנדון, כמו גם בחוות דעת נוספות במקרים דומים, מבקש שמאי התובעים לגזור "גזירה שווה" ולראות ב
פסק דין
ראשד מעין "מחירון אחיד לקרקע", הנכון לטענתו לגבי כל הקרקע הכלולה בתחום התוכנית המנדטורית (קרי: כל צפון המדינה). מאז ניתן פסק הדין בעניין ראשד הנ"ל ניתנו מס' פסקי דין וכן החלטות מקצועיות השוללים לחלוטין את הטענה האמורה, (...)" (בסעיף 14.5. בעמ' 18 לחוות דעת רוגובין).
השמאי רוגובין הגיש חוות דעת משלימה מיום 4.4.13.
מר רוגובין התייחס לטענת השמאי מר פרמינגר בדבר אפשרויות הבניה בחלקות ולנתוני ההשוואה עליהם התבסס מר פרמינגר לצורך שומת הפיצויים בהתאם לסעיף 13 לפקודה. מר רוגובין ציין כי ערכי השווי בחוות דעתו של השמאי פרמינגר מתייחסים לקרקע לבניית בתים צמודי קרקע בהתאם לפסק הדין בעניין ראשד. אלא שבענייננו, גרס השמאי רוגובין, יש לפרש את אפשרות הבניה שמעניקה התוכנית המנדטורית על רקע הוראות חוק התכנון והבנייה, ייעוד המקרקעין לשימוש חקלאי ובשים לב למקובלות באותה תקופה. מר רוגובין ציין כי במבחן התוצאה השטחים החקלאיים ברחבי הגליל נותרו כאלו גם לאחר שנים רבות בהן היתה התוכנית בתוקף, ולטענתו כך גם נקבע בפסק הדין בעניין ראשד. קונה פוטנציאלי לא היה מניח את כספו על אפשרות תיאורטית של בניית יחידת דיור בחלקה חקלאית ובאזור המתפקד בפועל כאזור חקלאי ומרוחק מתשתיות ומוסדות ציבור.
וכך כתב מר רוגובין בהקשר האמור:
"יודגש, אין לגזור גזירה שווה בין שווי 1 דונם למגורים בשטח המיועד לפיתוח (
development zone
) של התוכנית המנדטורית לבין שווי של 1 דונם לבניה בשטח החקלאי (
agriculture zone
). לא ניתן להשוות בין דונם מגורים בשטח הבנוי של הכפר ומיועד לפיתוח, בו קיימים תשתיות של מים, דרכים, חשמל, שרותי חינוך ומסחר, לבין דונם לבניה בשטח חקלאי שמרוחק מאיזור הפיתוח של הכפר ומכל תשתית עירונית" (בעמ' 5, סעיף 3.3 לחוות הדעת המשלימה).
באשר לנתונים ששימשו כבסיס להערכתו של השמאי פרמינגר, טען השמאי רוגובין לאמור:
"(...) לביסוס הערכתו מביא שמאי התובעים נתונים משמאות שבוצעה על-ידי שמאים מכריעים (...) – הנתונים כולם מובאים מאיזורים גיאוגרפיים אחרים ולתאריכים שאינם תואמים את המועד הקובע להערכה (שנת 1976). בנוסף, מדובר בהערכות בלבד ולא בעסקות" (בעמ' 8, סעיף 3.8 לחוות הדעת המשלימה).
בשולי חוות דעתו המשלימה ציין מר רוגובין כי לשם ביקורת הוא בחן וערך התאמות בין עסקאות מקרקעין שבוצעו במיקום טוב יותר המגלמות פוטנציאל גבוה יותר למגורים, ונמצא כי בסיסי ההשוואה עליהם סמך מר פרמינגר בחוות דעתו הראשונה מיטיבים עם התובעים (בעמ' 10, סעיף 2.5 לחוות הדעת המשלימה).
השמאי רוגובין העיד בישיבת בית המשפט מיום 21.11.13 (בעמ' 63 - 93 לפרוטוקול).
בנוסף לאמור בחוות דעתו, מסר מר רוגובין עדות קצרה בחקירה ראשית בתשובה לשאלות עו"ד גב' מצא, באת כח הנתבעת. בתחילת עדותו ציין מר רוגובין כי מספר ימים לפני מתן העדות, ביום 17.11.13, נתן בית המשפט העליון
פסק דין
בערעור אזרחי 738/10 דבאח שרלוונטי ביותר לענייננו. באותה פרשה, כך מר רוגובין, חזר בית המשפט העליון ואשרר את ההלכה לפיה שיטת ההשוואה היא שיטת ההערכה הטובה ביותר "(...), ואומר שבהינתן מסד רחב של עסקאות להשוואה, למועד הרלוונטי ובסמיכות מקום, זוהי הדרך הבטוחה והנכונה ביותר להעריך את השווי שראוי לשלם לנפגעים" (בעמ' 64 בשורה 32 לפרוטוקול, ובעמ' 65 לפרוטוקול למעלה).
באת כח הנתבעת הגישה במהלך עדותו של השמאי רוגובין את ההודעה בדבר הפקדת תוכנית ג/194, שמהווה תיקון לתוכנית
rp/50/42
,
את תקנון התוכנית ותשריט מוקטן (המוצג נ/4). בהתייחס לתוכנית ג/194, שהופקדה, כאמור, העיד מר רוגובין כי "למעשה התוכנית הזאת, ג/194, היא פועל יוצא של אותה החלטה שלטונית, תכנונית, בשנת 1955, כי יש להכין תוכנית שתשנה את המצב באזור החקלאי, ולמעשה היא היישום של ההחלטה הזאת. ובעצם באה ואומרת שבאזורים חקלאיים, בתוך אזור חקלאי, אסור להקים, לא ינתן אישור להקמת מבנה מגורים, אלא במקרים מאוד חריגים, באישור הוועדה המחוזית" (בעמ' 65 לפרוטוקול, שורות 28 – 32).
בתשובה לשאלות במהלך חקירתו הנגדית, אישר מר רוגובין כי התוכנית ג/194 (מוצג נ/4 דלעיל) הינה אכן תוכנית שהופקדה בלבד, היינו, היא אינה תוכנית מאושרת ומחייבת ולא ניתן לתבוע מכוחה תביעה בגין ירידת ערך (בעמ' 67 לפרוטוקול, שורות 13 – 15).
באשר לרישיון החציבה החד שנתי שהציגו התובעים לחציבה בחלקה 25, העיד השמאי רוגובין כי "(...) לדעתי המשקל שיש לתת לעובדה הזאת שניתן רישיון חד שנתי בשנת 1966, עשר שנים לפני סיפור המעשה שלנו, אני לא חושב שקונה מרצון היה מייחס לו משקל" (בעמ' 76 לפרוטוקול, שורות 3 – 5).
מר רוגובין העיד על כך שכל עסקאות ההשוואה שצרף בתמיכה לחוות דעתו הן עסקאות שנעשו לאחר שנת 1971 (בעמ' 81 לפרוטוקול). העד אישר כי באותן קרקעות שהובאו להשוואה לא היו זכויות בנייה מוקנות, היינו הן קרקעות חקלאיות (בעמ' 86 לפרוטוקול). העד חזר והדגיש מספר פעמים שעסקות ההשוואה שאליהן הפנה בחוות דעתו משקפות בדיוק את המצב התכנוני שחל באותה התקופה "בלי כחל ובלי סרק ובלי פרשנות" (בעמ' 91, שורה 30).
ב.
חוות דעתו של הגיאולוג ד"ר עמיר אידלמן
בחוות דעתו מיום 8.6.10 בחן ד"ר עמיר אידלמן את "אומדן העתודות הפוטנציאליות להפקת שייש, מוזאיקה, מצע ואבן דבש" באשר לחלקות 19 ו- 25.
בחוות דעתו בחן ד"ר אידלמן שלוש שאלות מרכזיות. האחת, "האם קיימות בחלקות הנדונות שכבות מתאימות לחציבת גושי שייש". השניה, "מה הן כמויות חומרי הגלם שניתן היה להפיק בחלקה". והשלישית, "האם בעבר נוצל פוטנציאל חומרי הגלם בחלקות הנדונות, במלואו או בחלקו". (בעמ' 10 לחוות הדעת).
באשר לחלקה 19, קבע המומחה כי מבחינת הנתונים ועבודת השדה עולה כי בחלקה 19 לא הפיקו גושי שיש (בעמ' 11 לחוות הדעת).
באשר לחלקה 25, קבע המומחה כי מהבדיקה ובחינת הנתונים עולה כי בחלקה זו ישנם סימנים לשרידי חציבה, המעידים שככל הנראה הפיקו או ניסו להפיק גושי שייש (בעמ' 11 לחוות הדעת). עם זאת, המומחה ציין כי "לפי שרידי השכבות שנותרו בשולי הבורות הרדודים נראה שאם הפיקו כאן גושים הם הופקו משכבות דקות ולא הגיעו להתפתחות מחצבה של ממש, אפילו לא כדוגמת המחצבות הקטנות (...)" (בעמ' 12 לחוות הדעת).
בשולי חוות הדעת התייחס ד"ר אידלמן לחוות דעת הגיאולוג גדות שהוגשה מטעם התובעים, הנזכרת לעיל. ד"ר אידלמן ציין כי "חוות הדעת של הגיאולוג י. גדות מתעלמת מהמצב בשטח ומעדויות ישירות של פוטנציאל ההפקה כפי שניתן לבחון בקירות חיצוב נטושים הן בשולי החלקות הנדונות, הן במחצבות שיש נטושות הסמוכות לחלקה" (בעמ' 18 לחוות הדעת). ד"ר אידלמן ציין שקביעתו של מר גדות באשר לניצולת הפקת גושי שייש בשיעור של 35% משכבות בעובי של כ- 15 מטרים אינה נכונה, וכי בפועל ניתן היה לנצל הרבה פחות.
ד"ר אידלמן נחקר על חוות דעתו בישיבת בית המשפט מיום 27.11.13 (בעמ' 48 - 61 לפרוטוקול). בעדותו חזר ועמד על הדברים שכתב בחוות דעתו באשר לפוטנציאל חציבת השייש בחלקות 19 ו- 25.
ג.
חוות דעתו של המתכנן והגיאוגרף פרופ' ברוך קיפניס
הנתבעת הגישה את חוות דעתו של המתכנן והגיאוגרף פרופ' ברוך קיפניס מיום 30.8.12.
את הסוגיה העומדת לבחינה בחוות דעתו הציג פרופ' קיפניס כדלקמן: "(...) האם בעת ביצוע ההפקעות בגליל ב'תקופה הקובעת' (ובכלל בעבור כרמיאל ב – 1962 ובעבור כרמיאל ונצרת עילית ב – 1976) היה ביקוש/צורך והאם הייתה אפשרות/היתכנות תכנונית [סטטוטורית ו/או מנהלית] לממש, בהווה או בעתיד, את הזכויות שהוקנו לחלקה החקלאית ב –
rp
50/42 להקים 'בית מגורים' ב'אזור החקלאי'" (בעמ' 5, סעיף 2 לחוות הדעת).
פרופ' קיפניס המשיך וציין כי מהתשובה לשאלה הנ"ל "(...) ייגזר הערך הנדלני שניתן לייחס ליחידת הקרקע החקלאית עליה ניתן היה, לכאורה, לבנות בעת ההפקעה בית מגורים, והאם נכון לקבוע לה ערך נדלני בשווי דונם המיועד למגורים באזור הבנוי של הכפר או תוך השוואה לו" (שם, בסעיף 3).
לאחר בחינת הנתונים התכנוניים, הגיאוגרפיים, הדמוגרפיים והאחרים, הגיע פרופ' קיפניס למסקנות שלהלן:
"4.6
(...), המהפכה בחקלאות הביאה למציאות בה עבודת האדמה הפכה לעיסוק שולי אך לא זניח בהיבט הכלכלי בחיי הכפר הערבי שעבר תהליכי עיור מואצים. במתכונת זו החקלאי העוסק בחקלאות נוטה לגור במסגרת הכפר בו הוא יכול להתחבר לתשתיות הטכניות [מים, חשמל, ביוב, תקשורת וכד'] המצויות בשטח הבנוי, וליהנות ממערכות השירותים הציבוריים והמסחריים המגוונות, ובעיקר מהאפשרות לנהל 'סגנון חיים' עירוני מודרני שהכפר המעוייר מציע. תנאים אלה הרחיקו את ה'חקלאי המודרני' כמעט לכל אורך ה'תקופה הקובעת' מהצורך להקים 'בית מגורים' בחלקתו החקלאית, מה גם שהקמת 'בית מגורים' כזה היה ב'תקופה הקובעת' בלתי אפשרי על פי התקנות וההוראות התכנוניות והמנהליות שהופעלו החל משנות ה- 50.
4.7
על פי כל אלה אנו קובעים כי הדונם [אם קיים] עליו ניתן היה כביכול להקים 'בית מגורים' לחקלאי המעוניין להתגורר בחלקתו שב'אזור החקלאי' של החלקה אינו יכול להניב ערך נדלני הנגזר משווי של דונם למגורים באזור הבנוי של הכפר או מתוך השוואה לו" (בעמ' 42 לחוות הדעת; ההדגשות שלי. ע.ג.; וראו גם את המסקנות שבעמ' 13 – 14, ו- 24 לחוות הדעת).
פרופ' קיפניס נחקר על חוות דעתו בישיבת בית המשפט מיום 27.11.13 (בעמ' 62 - 69 לפרוטוקול).
בחקירתו הנגדית אישר פרופ' קיפניס כי החל משנת 1955 היו החלטות תכנוניות, שעדיין לא היו בגדר תכנית מאושרת (כאמור לעיל, התוכנית הופקדה אולם לא אושרה), שלא אפשרו לבנות יותר באיזורים שהם
agricultural zone
(בעמ' 63 לפרוטוקול, שורות 9 – 12; ובעמ' 64, שורות 28 – 30).
העד הוסיף ואישר כי משנת 1955 היתה למעשה הנחיה של הוועדה המחוזית שלא ליתן היתרי בניה בחלקות באיזורים שהם
agricultural zone
והדבר היה ידוע לכולם (בעמ' 67 לפרוטוקול). העד ציין כי יכול להיות שהביקוש לבניה באותם איזורים ירד עקב אותן החלטות תכנוניות ואחרות שלא ליתן היתרי בנייה (שם).
ד.
חוות דעתו של ד"ר דן שרני - מומחה פענוח תצלומי אוויר
בחוות דעתו מיום 8.6.10 התייחס ד"ר דן שרני לשאלת הימצאות מחצבות בחלקות 19 ו- 25, וזאת באמצעות פענוח תצלומי אוויר של החלקות.
לאחר בחינת מספר תצלומי אוויר מתקופות שונות, הגיע ד"ר שרני למסקנות שלהלן:
"בכל התקופות – אין בשתי החלקות מחצבה.
ייתכן שבעבר הרחוק, שימש קטע קטן כמחצבה – במערב חלקה 19/19046.
החלקות מכוסות טרשים וצמחית בר, עם דרכי שדה" (בעמ' 14 לחוות הדעת).
ד"ר שרני נחקר על חוות דעתו בישיבת בית המשפט מיום 27.11.13 (בעמ' 69 – 73 לפרוטוקול). ד"ר שרני חזר על מסקנתו לפיה ייתכן שבחלק מחלקה 19 היו שרידים של חציבה בעבר (בעמ' 69 – 70 לפרוטוקול).
ה.
חוות דעתו של מר ערן וולפסון - מומחה בפענוח תצלומי אוויר
הנתבעת הגישה את חוות הדעת מיום 24.7.13 של מפענח תצלומי האוויר מר ערן וולפסון.
חוות הדעת האמורה עוסקת בפענוח שימושי הקרקע כפי שנלמדו ממספר תצלומי אוויר מהשנים 1962 ו- 1976.
בסיכום חוות הדעת כתב מר וולפסון כי "בשטחים המפוענחים אותרו מבנים, הן בעלי אופי חקלאי והן מבנים שאינם בעלי אופי חקלאי, אותרו מספר דרכי עפר, וכמו כן שטחים חקלאיים מעובדים ולא מעובדים". באשר לשנת 1976, ציין המומחה בטבלה כי בחלק מהשטח נמצאו תשתיות מסוג מחצבה.
מר וולפסון העיד בישיבת בית המשפט מיום 27.11.13 (בעמ' 74 - 75 לפרוטוקול).
בעדותו התקשה העד לאתר במפה שהוצגה לו סימני חציבה או מחצבות בפועל והשיב כי הוא אינו יכול ליתן תשובה וודאית (בעמ' 75 לפרוטוקול, שורה 14).
ו.
תצהירה של גב' פטריסיה פרץ
הנתבעת הגישה את תצהירה של גב' פטריסיה פרץ, ממונה מחוזית לחליפין, רכישות והפקעות במינהל מקרקעי ישראל מחוז צפון, מיום 5.10.10.
הצדדים הסכימו כי התצהיר והמסמכים שצורפו אליו יוגשו לתיק בית המשפט ללא צורך בחקירת המצהירה, וזאת "(...) בתנאי שאנחנו נתייחס למסמכים שהיא המציאה כמסמכים אמיתיים והסיכומים שלנו יסתמכו על מסמכים בלבד ולא על התצהיר", (ישיבת בית המשפט מיום 21.11.13, בעמ' 63 לפרוטוקול, שורות 1 – 2).
באשר לחלקה 19 בגוש 19046, הצהירה גב' פרץ כי החלקה הופקעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, בהתאם להודעה מיום 19.3.76 (סעיף 4 לתצהיר; העתק פרסום ההודעה בדבר ההפקעה צורף כנספח א' לתצהיר הגב' פרץ). עובר להפקעה היתה החלקה הנפקעת מיועדת, לפי התכנית המנדטורית התקפה
rp/42/50
, ליעוד חקלאי, על הכרוך בכך (סעיף 6 לתצהיר). סכום הפיצוי ששולם לתובעים בגין הפקעת חלקה זו חושב בהתאם ליום הקובע (19.3.76) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק המתקן ובניכוי מס שבח, 128,258 ₪ (בסעיף 7 לתצהיר; חוזה הפיצויים צורף כנספח ג' לתצהיר הגב' פרץ).
באשר לחלקה 11 בגוש 19045, הצהירה גב' פרץ כי החלקה הופקעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, בהתאם להודעה מיום 19.3.76 (סעיף 8 לתצהיר; העתק פרסום ההודעה בדבר ההפקעה צורף כנספח ד' לתצהיר הגב' פרץ). גב' פרץ הוסיפה והצהירה כי בהתאם ללוח הזכויות מיום 21.5.59 מתוארת החלקה כקרקע מזרע (סעיף 11 לתצהיר; לוח הזכויות צורף כנספח ז' לתצהיר).
באשר לחלקה 25 בגוש 19045, הצהירה גב' פרץ כי החלקה הופקעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, בהתאם להודעה מיום 19.3.76 (סעיף 12 לתצהיר). גב' פרץ הצהירה כי בהתאם ללוח הזכויות מיום 21.5.59 מתוארת החלקה כ"קרקע טרשית ובה צמחיית יער" (נספח ח'1 לתצהיר הגב' פרץ), ובתיקון ללוח הזכויות משנת 1966 נרשם כי החלקה הינה מסוג מזרע (נספח ח'2 לתצהיר הגב' פרץ). מכל מקום, ציינה גב' פרץ בתצהירה כי אין בסיס לטענת התובעים כי יש לשום את ערך החלקה בהתייחס לתפקודה כמחצבה, ואין די בקיומו של רישיון לכריה או לחציבה כדי להעיד על עצם קיומה של החציבה בפועל או על כדאיותה (בסעיפים 13 ו- 15 לתצהיר).
בשולי תצהירה הצהירה גב' פרץ כי בהתאם למסמכים בתיק, הרי שבפועל החזיקו התובעים בקרקע עוד שנים רבות לאחר ההפקעה, ורק בתאריך 18.3.1991, לאחר שהתנהלו גם
הליכים משפטיים בעניין, הודיע המפקח מטעם המינהל כי המקרקעין פונו (בסעיפים 16 – 20 לתצהיר הגב' פרץ; נספחים ט' – י"ב לתצהיר הגב' פרץ).
6.
תמצית טענות התובעים בסיכומיהם
א.
הטענה המרכזית בפי התובעים היא כי "(...) לאחר שהוקפאו זכויות הבניה של התובעים במשך 19 שנה משנת 1955 ועד 1976 ומאחר ולא היה באפשרות התובעים לקבל פיצוי בגין ירידת ערך בלא תכנית חדשה מאושרת, יש להעריך את הדונם הראשון המיועד לבניה בכל חלקה על בסיס שווי חלקות שיעודן מגורים בשנת 1976. טוענים התובעים, כי לצורך קביעת השווי על פי דין, לא ניתן להסתמך על מקרקעין בהם הייתה "הקפאה" של זכויות הבנייה" (בסעיף 13 לסיכומי התובעים).
ב.
לטענת התובעים חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת מתעלמת מהעובדה שחלקות 19 ו- 25 שמשו לחציבה ומהעובדה שקצין המכרות אישר לפני ההפקעה את חוקיות החציבה בחלקה 25 על ידי הוצאת רישיונות חציבה בשנות ה – 60. התובעים טענו כי יש לבסס את סכום הפיצויים המגיע להם בהתאם לחוות דעת השמאי פרמינגר מטעמם. התובעים הוסיפו וטענו כי בחישוב הפיצויים יש להעריך שווי דונם אחד לבניה בהתבסס על שווי דונם בחלקה דומה שבה אחוזי בנייה מוקנים, ולא כפי שהעריך השמאי מטעם הנתבעת בהתבסס על שווי דונם ביעוד חקלאי עם פוטנציאל לשינוי יעוד בעתיד.
ג.
התובעים טענו כי בקביעת שווי פיצוי ההפקעה יש להתעלם מההשפעה של הקפאת זכויות הבניה. לטענתם, בהתאם לתקנון התכנית
rp/50/42
(להלן – "התכנית")
היה מותר לבנות ביעוד
agricultural zone
בכל חלקה בשטח הגדול מדונם, בית מגורים בגודל 180 מ"ר בשתי קומות או 15% משטח החלקה לפי הנמוך מביניהם. לטענתם, עובדה זו אושרה בפסקי דין של בית המשפט העליון [ע"א 9395/02 מדינת ישראל
נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004), להלן – "עניין ראשד"; וע"א 8937/09 מדינת ישראל
נ' חביב חביב אללה (פורסם בנבו, ניתן ביום 1.12.11), להלן – "עניין חביב אללה"].
ד.
התובעים הוסיפו וטענו כי עסקאות ההשוואה אליהן הפנה מר רוגובין מגלמות שווי קרקע חקלאית בלבד, ללא זכויות הבניה שהוקנו לחלקות בתכנית שחלה באותה עת.
ה.
התובעים טענו כי משנת 1955 ועד למועד הקובע בשנת 1976 "הוקפאו" זכויות הבניה וזאת על פי הנחיות והחלטות תכנוניות ולא על פי תכנית מאושרת. בהקשר האמור ציינו התובעים כי בפסיקת בתי המשפט נקבע במפורש שעסקאות שנעשו בחלקות בהן רשויות התכנון מקפיאות את זכויות הבניה אינן משקפות את הערך הממשי של המקרקעין על פי ייעודם למגורים, עקב העובדה שמחירם ירד לחלוטין בעקבות החלטה זו. לפיכך, יש להתעלם מאותן עסקאות בהערכת הפיצויים בעקבות ההפקעה.
ו.
המשמעות המעשית של האמור לעיל, כך התובעים, היא כי חישוב הפיצוי של הדונם שיועד למגורים אינו יכול להסתמך על עסקאות במקרקעין שהציג השמאי רוגובין, מאחר ועסקאות אלה אינן משקפות שווי קרקע עם אחוזי בניה על פי התכנית המאושרת אלא שווי זכויות בקרקע חקלאית ללא זכויות בניה. כל העסקאות אליהן הפנה השמאי רוגובין בנספח ז' לחוות דעתו הן עסקאות בין השנים 1973 – 1974 של חלקות ביעוד חקלאי שעליהן חלה "ההקפאה" של זכויות הבניה. הנה כי כן, עסקינן בעסקאות הפסולות מלשמש כבסיס להערכת הפיצויים בעקבות ההפקעה ב – 1976.
ז.
התובעים הוסיפו וטענו כי מאחר ומשטר ההקפאה החל באמצע שנות ה – 50, אין כל אפשרות לבחון עסקאות השוואה של קרקעות ביעוד חקלאי במועד קרוב למועד הקובע שנת 1976, ולקבל הערכה נאותה של זכויות הבנייה המוקנות לתובעים בתכנית המאושרת. מכאן שהשיטה היחידה להעריך את שווי זכויות הבנייה המוקנות להם בתכנית המאושרת הינה חילוץ שווי זכויות הבנייה ממרכזי יישובים קרובים בהן היו זכויות בניה בשנת 1976, ולבצע את ההפחתות הנדרשות. בהקשר האמור ציינו התובעים, כי השמאי פרמינגר, שנתן חוות דעת מטעמם, הסתמך על עסקאות ונתונים מקצועיים בסביבת כרמיאל כדי לחלץ שווי דונם לבניה בשנת 1976 והגיע לסכום של 130,000 לירות לדונם (בעמ' 7, סעיף 20 לחוות הדעת המשלימה), זאת לעומת השמאי מטעם הנתבעת שהתעלם לחלוטין מהצורך להעריך את זכויות הבניה של התובעים.
ח.
התובעים טענו כי יש לדחות את טענת השמאי מטעם הנתבעת לפיה הערך הנמוך שקבע לחלקות בחוות דעתו נובע הן מהקפאת הזכויות והן מהיעדר ביקוש לבנות מחוץ לגלעין הכפר.
ט.
התובעים הוסיפו וטענו כי בהתאם לתקנון התכנית המנדטורית הרי שלמעשה ועדת התכנון המקומית היתה חייבת לאשר את חלוקת החלקה (פיצול החלקה) לשניים או לשלושה חלקים לצורך הקמת בתים לחלק מבני המשפחה. על שום כך, ולאור ההלכה לפיה קביעת סכום הפיצויים מתבססת על השימוש המיטבי בקרקע ולא על השימוש בפועל, הרי שיש להעריך שני דונם מתוך חלקה 19 בגוש 19046 בייעוד בניה (כאמור בעמ' 10 לחוות דעת השמאי פרמינגר מטעם התובעים).
י.
התובעים טענו כי מן הדין להעריך את חלקות 25 בגוש 19045 ו- 19 בגוש 19046 כקרקע חציבה. לטענתם כבר נפסק שחציבה שהתנהלה על פי רישיונות חציבה שהוצאו על פי פקודת המכרות היתה חציבה כדין. על כן, יש לקבוע את הפיצויים בגין חלקות 19 ו- 25 כקרקע חציבה ולחשב את שווי המחצבים על פי הערכת השמאי פרמינגר 463,289 לירות לדונם.
יא.
באשר לחלופת הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, בקשו התובעים כי בית המשפט יעמיד את שיעור דמי החכירה על 6% משווי הקרקע, כפי שנקבע בפסק הדין ע"א 3079/08 מדינת ישראל
נ' הקדש קרן עזרה על שם יעקב הייטנר (פורסם בנבו, ניתן ביום 4.7.12) (להלן – "עניין הייטנר") ובפסקי דין נוספים. באשר לשווי הקרקע ממנו נגזרים דמי החכירה השנתיים, טענו התובעים כי יש לאמץ את הערכת השמאי פרמינגר
שבחן שורה ארוכה של עסקאות ביעוד בניה וביעוד חקלאי בין השנים 1976 – 2011 הכל כדי להגיע לחקר האמת. יש לאמץ את קביעת השמאי פרמינגר בחוות דעתו לפיה דמי חכירה לשנת 2012 לדונם ביעוד מגורים הועמד על סך של 236,635 ₪ לדונם ואילו דמי חכירה בגין דונם ביעוד חקלאי הועמד בגובה 29,579 ₪ (סעיפים 24 – 25 לחוות הדעת המשלימה). עוד טענו התובעים כי מן הדין להוסיף סך של 252,720 ₪ בגין דמי חכירה עבור שנת 2013 (אותו סכום שנקבע על ידי השמאי פרמינגר כדמי חכירה עבור שנת 2012).
יב.
התובעים ציינו כי בהסכם לתשלום סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת (ששולם לתובעים ביום 22.3.07) אין זכר לויתור התובעים על הזכות לקבלת פיצויים על פי סעיף 13 לפקודה, ומכאן ובהתאם להלכה הפסוקה ברור כי שמורה להם הזכות לקבל את הפיצוי הגבוה מבין השניים.
יג.
התובעים הוסיפו וטענו כי לסכום הפיצויים שיקבע על ידי בית המשפט יש להוסיף הוצאות משפט, הוצאות נלוות ושכר טרחת עו"ד כפי שנהוג לפסוק בתיקי הפקעה, לטענת התובעים בנסיבות העניין סביר להעמיד את שכר טרחת עוה"ד בתיק זה בגובה 15% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ.
יד.
על שום כל אלה, בקשו התובעים לפסוק להם פיצויים והוצאות נלוות כמפורט בסעיף 120 לסיכומיהם.
7.
תמצית טענות הנתבעת בסיכומיה
א.
באשר לזכות הבחירה של התובעים 1 – 5 במסלול הפיצויים (בחלופות השונות) עבור חלקה 19, ובשים לב לחתימתם על הסכם פיצויים עם הנתבעת ביום 13.2.07, טענה הנתבעת כי בהתאם לפסיקה משחלף הנפקע את צומת הבחירה הראשונית בין החלופות, הוא אינו רשאי עוד לשנות דרכו ולעבור למסלול אחר (ראו בעמ' 4 – 11 לסיכומי הנתבעת וההפניות שם).
על שום כך, ולאור חתימת התובעים על הסכם הפיצויים בהתאם לשומת השמאי הממשלתי אשר העריך את שווי החלקות במועד הקובע על פי סעיף 12 לפקודה ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המתקן, הרי שהתובעים אינם רשאים לשנות את בחירתם, גם אם התברר להם בדיעבד כי מסלול אחר יניב סכום פיצויים גבוה יותר. אשר על כן, טענה הנתבעת כי באשר לפיצויים עבור חלקה 19 זכאים התובעים 1- 5 להפרש, ככל שקיים, בין שומת הפיצויים כפי שתיקבע על ידי בית המשפט לפי סעיף 12 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 8 לחוק המתקן, לבין סכום הפיצויים ששולם להם כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת.
ב.
באשר לפיצויים המגיעים לתובעים בהתאם לסעיף 12 לפקודה, טענה הנתבעת כי בהתאם לדין ולפסיקה הרי שהמבחן להערכת שווי המקרקעין הוא מבחן השוק החופשי, היינו, המחיר שישלם קונה מרצון למוכר מרצון, בשוק החופשי, בגין המקרקעין. עוד טענה הנתבעת כי בהתאם להלכה יש לשום את הקרקע
בהתאם לאפשרויות, הציפיות והסיכונים להם היה קונה מרצון מודע במועד הקובע, בהסכימו למחיר המקרקעין. מכאן, שאין להתחשב במידע ביחס למקרקעין שהתגלה לאחר מועד ההפקעה. ואולם, יש להתחשב בשינויים מאוחרים להפקעה אשר ניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין" במידה רבה של וודאות. כך קבע בית המשפט העליון לאחרונה בעניין חביב אללה דלעיל, בפסקה 21 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם.
הנתבעת המשיכה
וטענה כי מטרת הפיצויים אינה להעשיר את התובע, כי אם להעמידו במקום בו היה אלמלא ההפקעה. לטענתה, בשורת פסקי דין העדיף בית המשפט העליון את שיטת ההשוואה כשיטה הטובה ביותר להערכת שווי המקרקעין. שיטה זו, לפיה בוחנים עסקאות שנעשו במקרקעין דומים בסביבות המקרקעין נשוא ההערכה ובמועדים קרובים, נחשבת לשיטה המדויקת והמהימנה ביותר.
בענייננו, כך נטען, עסקינן בחלקות המצויות ב"איזור חקלאי" שבמועד הקובע חלה עליהן התכנית המנדטורית. ביום 18.5.61 פורסמה להפקדה תכנית ג'/194, המהווה שינוי לתכנית המתאר הגלילית שחלה, ולפיה "לא ישמשו כל קרקע או בניין הנמצאים באזור מן האזורים שסומנו בתשריט לשימוש אחר פרט לאותם מקרים אשר יקבלו את אישור הוועדה המחוזית". הוועדה המחוזית דנה בתוכנית זו, אולם בפועל היא לא אושרה ולא פורסמה.
הנתבעת הפנתה לפסקי הדין של בית המשפט העליון בעניין ראשד ובעניין חביב אללה שבהם נקבע, לטענתה, כי יש להעריך דונם אחד מכל חלקה כמיועד למגורים, בעוד שאת יתרת שטח החלקה יש לחשב על פי הערכות שמאי.
עוד הפנתה הנתבעת לשורת פסקי דין, הן של בתי המשפט המחוזיים והן של בית המשפט העליון, בהם נקבע כי שיטת ההשוואה הישירה היא השיטה הטובה ביותר להערכת שווי השוק של
המקרקעין וכי על המבקש לסטות משיטה זו מוטל הנטל להוכיח כי אינה מתאימה בנסיבות העניין.
הנתבעת טענה כי יש לדחות את טענת התובעים כי בענייננו קיים "כשל השוק" שגרם "לעיוות" שוק המקרקעין, וכי בנסיבות אלה לא ניתן להסתמך על עסקאות להשוואה לקביעת ערך החלקות, זאת מן הטעמים שלהלן:
ראשית
, בענייננו לא עלה בידי התובעים להוכיח כי אכן הייתה "הקפאה" או "עיוות של השוק" בסמוך להפקעה. עסקינן בטענות עובדתיות הטעונות הוכחה והניתנות להוכחה מבחינה שמאית; שנית, ההלכה ופסקי הדין אליהם הפנו התובעים בהקשר האמור מתייחסים לנסיבות בהן קיים קשר סיבתי ישיר בין "ההקפאה" לבין ההפקעה. בענייננו, וכפי שעולה מהסקירה בחוות הדעת והעדויות מטעם הנתבעת, איסור הבנייה בקרקע חקלאית הינו חלק ממדיניות ארצית כוללת ואינו קשור להקמת העיר כרמיאל דווקא; שלישית, וכעולה מחוות דעתו של פרופ' קיפניס, במועד הקובע לא היה ביקוש לקרקע לבנייה באזור החקלאי; רביעית, הטענה להקפאה מבוססת על ההנחה כי התכנית שיקפה את המצב הסטטוטורי ואולם לא כך הם פני הדברים, שכן איסור הבנייה על קרקע חקלאית אינו פרי מדיניות או החלטה של הוועדה המחוזית. האיסור מעוגן בהוראות חוק התכנון והבניה.
על שום כל אלה, טענה הנתבעת, דין טענות התובעים בדבר ההקפאה ועיוות השוק - להדחות.
הנתבעת טענה כי יש לדחות את טענת התובעים על כך שהעסקאות להשוואה אינן משקפות את שווי החלקה במועד הקובע ו/או כי התובעים זכאים לפיצוי בשיעור העולה על שווי החלקות על פי העסקאות להשוואה במועד הקובע. לטענתה יש לקבוע את הפיצויים בהתאם לחוות דעת השמאי רוגובין. חוות דעתו של השמאי רוגובין מבוססת על גישת ההשוואה הישירה, שהיא, כאמור, השיטה המהימנה, המקובלת והמדויקת ביותר לקביעת ערך המקרקעין. עסקאות ההשוואה עליהן מבוססת חוות הדעת (המפורטות בנספח ז' לחוות הדעת) נערכו בחלקות קרובות לחלקות נשוא התובענה, במועדים קרובים למועד הקובע, ובחלקות שבינן לבין החלקות נשוא התובענה קיימת זהות תכנונית.
הנתבעת הוסיפה וציינה כי בשים לב לפסקי דין שניתנו בעבר ולקולא, העריך השמאי רוגובין את חלקות 19 ו- 25 בשווי 7,000 לירות לדונם, ואת חלקה 11 בשווי 8,000 לירות לדונם.
הנתבעת טענה כי יש לדחות את חוות דעתו של השמאי פרמינגר שהוגשה מטעם התובעים.
לטענתה, מר פרמינגר העיד כי לא ביסס את חוות דעתו על שיטת ההשוואה הישירה אלא "חילץ" מכל חלקה דונם אחד, אותו שם כחלקה למגורים. נטען כי טענותיו של מר פרמינגר הן טענות מעגליות, היינו, אנשים לא ידעו (על התכנית ו/או על ההקפאה) ולכן היה כשל שוק, והיה כשל שוק משום שאנשים לא ידעו. נטען כי חוות דעתו של השמאי פרמינגר מבוססת על ניתוח שגוי ומגמתי של פסקי הדין וכי ניתוח פסקי הדין הוא עניין שאינו בתחום מומחיותו.
ג.
באשר לגובה שומת הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, טענה הנתבעת כי בכל הנוגע לחלקה 19 הרי שהתובעים אינם זכאים לפיצויי פירות שכן הם בחרו, כאמור לעיל, במסלול של פיצויי קרן בצירוף הפרשים לפי הוראות החוק המתקן. למען הזהירות, טענה הנתבעת שככל שבית המשפט יקבע כי התובעים זכאים לפיצויי פירות לפי סעיף 13 לפקודה, אזי יש להעדיף את הערכים שבחוות דעת רוגובין, בהתאם לפירוט שבנספח ד' לחוות הדעת (החלופה לפי פסק הדין בעניין הייטנר דלעיל). היינו, דמי החכירה הראויים לחלקות, בשים לב לייעודן ולמיקומן, הינם בשיעור 5% משווי קרקע בייעוד חקלאי ובסביבה חקלאית בהתאם למצב הקרקע במועד הקובע (וראו בסעיף 12.8 לחוות דעתו של מר רוגובין; ובעמ' 84 – 85 לפרוטוקול עדותו של רוגובין בבית המשפט).
ד.
באשר לשאלת זכאות התובעים לתוספת פיצויים בגין שימוש בחלקות 19 ו/או 25 למחצבה, טענה הנתבעת כי דין הטענה להדחות וכי יש לפצות את התובעים בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי רוגובין ובייעוד חקלאי.
הנתבעת טענה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח שבמועד הקובע פעלה בחלקות מחצבה. ביחס לחלקה 19 לא הוצג כל רישיון כריה וכל שבפי התובעים הוא ספקולציה והנחה בלבד שככל הנראה פעלה בחלקה זו מחצבה. באשר לחלקה 25 טענה הנתבעת כי מחוות דעתו של ד"ר דן שרני עולה כי בשנת 1975 לא היובחלקה 25 לא מחצבה ולא שרידי מחצבה. מסקנה דומה עולה גם מחוות דעתו של ד"ר אידלמן ומהדו"ח הגיאולוגי משנת 1974. מכל מקום, טענה הנתבעת, ככל שפעלו בחלקות מחצבות במועד ההפקעה (טענה שכאמור אינה מתיישבת עם מסקנות מומחי הנתבעת) הרי שהדבר נעשה ללא רישיון וללא היתר ובאופן החורג מהשימושים המותרים במקרקעין על פי תכנית, ולפיכך המדובר בשימוש בלתי חוקי שבהתאם להלכה אינו מזכה בתוספת פיצויים. לחילופין, טענה הנתבעת כי באם יסבור בית המשפט שיש להחיל בענייננו את החריג שנקבע בפסק הדין בעניין פינקלשטיין (ע"א 3015/06), לפיו בנסיבות חריגות ומיוחדות יתווסף פיצוי בשיעור 30% משווי הקרקע כקרקע חקלאית, אזי יש ליתן את תוספת הפיצוי רק בעבור חלקי החלקות שבהן הוכח שהופעלה מחצבה בפועל במועד ההפקעה ולא רק על סמך פוטנציאל חציבה.
ה.
באשר לתביעה לתוספת פיצויי הפקעה בשל אפשרות פיצול חלקה 19 לשני מגרשים, טענה הנתבעת כי התביעה לפיצול אינה מופיעה בכתב התביעה, אף לא ברמז, ומשכך דין התביעה להדחות על הסף בשל היותה הרחבת חזית פסולה.
עוד נטען כי אף לו היו מפצלים את חלקה 19 הרי שאין בכך לשנות את סכום הפיצויים שכן ערך החלקה עדיין נקבע על בסיס עסקות להשוואה המשקפות את כל הפוטנציאל הגלום בחלקה, לרבות אפשרויות הבנייה, ככל שהן קיימות. יתרה מזו, טענה הנתבעת, אף עיון בפסיקת בית המשפט העליון (בפרשת ראשד ובפרשת חביב אללה הנ"ל) מוביל לדחיית התביעה. אפשרות הפיצול, כך נקבע בפסקי הדין האמורים, גם אם היא קיימת במישור התיאורטי עדיין צריכה להיבחן במישור המעשי ומחייבת קבלת היתרים מרשויות התכנון. אין בעצם קיומה של האפשרות התיאורטית לפיצול, כשלעצמה, כדי לשנות את ייעוד החלקה כחקלאית ואת תכלית התכנית.
ו.
באשר לתביעה לתוספת פיצויים עבור הוצאות נלוות, טענה הנתבעת כי אין זכר לדברים בכתב התביעה ועל כן דינה להדחות בשל היותה הרחבת חזית פסולה.
לגוף העניין, נטען כי "הוצאות נלוות" הינו סעד שונה מ"הוצאות משפט" רגילות ומהווה עילה נפרדת המחייבת הצגתה בכתב התביעה והוכחתה בבית המשפט. נטען כי התובעים העלו את התביעה באופן סתמי וכללי בסיכומיהם, ללא תימוכין או ביסוס בדין ובעובדות. בנוסף, הפנתה הנתבעת לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו (פורסם בנבו), שם נקבע, בין היתר, כי עקרון השבת המצב לקדמותו מדריך את בית המשפט בקביעת הפיצוי ההולם, ומורה להעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי. הוא הדין לעניין ההוצאות הנלוות. הנפקע יהיה זכאי לדמי התיווך, מס הרכישה ויתר ההוצאות הנלוות רק במידה ויוכיח כי הם אכן שולמו בעת רכישת נכס חלופי ולא באופן תיאורטי ואוטומטי.
8.
דיון
א.
מהלך הדיון יהיה כדלהלן:
אפתח בדיון כללי בנושא פיצויי הפקעה, תוך התייחסות לדין ולפסיקה; בהמשך אתייחס לתכנית המנדטורית שחלה על החלקות נשוא התובענה במועד הקובע, השימושים המותרים בחלקות בהתאם למצב התכנוני והחוקי וכן לשיטות הערכת הפיצויים בהן נקטו השמאים מטעם הצדדים; לאחר מכן אדון ואכריע בטענות הצדדים לגבי כל אחת ואחת מן החלקות בנפרד. תחילה אדון בחלקה 19 אשר לגביה אין חולק כי שמשה במועד הקובע לחקלאות, ובהמשך אפנה לדון בחלקות 11 ו- 25 אשר לגביהן טענו התובעים כי שמשו כמחצבות.
ב.
פיצויי הפקעה – כללי
נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה היא כי מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הנה כי כן, הפיצוי לא נועד להיטיב את מצב הנפקע מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך [ראו, למשל, ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (פורסם בנבו, ניתן ביום 19.11.107); ע"א 3079/08 מדינת ישראל
נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (פורסם בנבו, ניתן ביום 4.7.12), להלן – "פסק הדין בעניין הייטנר"].
בענייננו החלקות הופקעו בהתאם להודעות שפורסמו על-פי פקודת הקרקעות.
למקרא הוראות סעיף 12(ב) לפקודה אנו למדים כי הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מחושב, בדרך כלל, בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה, על פי שווי שוק של המקרקעין, דהיינו, המחיר שהיה צפוי להתקבל בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון במועד ההפקעה [בעניין זה ראו, למשל, ע"א 3781/07 אליהו נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה (פורסם בנבו, ניתן ביום 31.5.09), בפסקה 28; ע"א 8937/08 מדינת ישראל
נ' חביב אללה ואח' (פורסם בנבו, ניתן ביום 1.12.11), להלן – "פסק הדין בעניין חביב אללה"].
בפסיקה נקבעו עקרונות מנחים לאופן חישוב פיצויי ההפקעה. בין היתר, נקבע כי הפיצוי שניתן לנפקע אינו פיצוי מלא וברי כי בפועל נגרמים לבעל הקרקע שהופקעה נזקים נוספים בדמות עוגמת נפש, ערכה האישי – סובייקטיבי של הקרקע עבור בעליה ובעיקר פגיעה כל אימת שהרשות עושה שימוש בקרקע אולם נמנעת מלשלם לנפקע את הפיצוי המלא בגין הקרקע המופקעת [ראו: ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 14.5.12)].
בתי המשפט הכירו בכך שהנזק שנגרם לבעל המקרקעין שהופקעו אינו מצומצם רק לשווי המקרקעין שהופקעו וכי עלולים להתווסף אליו נזקים ישירים ועקיפים נוספים [ראו, למשל, בפסק הדין ע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437 (2006)].
כן נקבע, בסעיף 13(1) לפקודה, כי לצד הפיצוי לו זכאי בעל קרקע שהופקעה לפי סעיף 12(ב) לפקודה (שווי שוק במועד ההפקעה), כי אם לא הבעלים לא יקבל את הפיצוי בגין ההפקעה לאלתר ובסמוך למועד ההפקעה, הוא יהיה זכאי גם לפיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה ("פיצויי קרן" נומינליים בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה), וגם לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום התשלום הפיצויים בפועל ("פיצויי פירות" נומינליים) [להרחבה ראו: ע"א 3015/06 מדינת ישראל
נ' פינקלשטיין (פורסם בנבו, ניתן ביום 9.12.08), להלן – "פסק הדין בעניין פינקלשטיין"].
יש לציין כי סעיף 13 לפקודה בוטל במסגרת תיקון מס' 3 בשנת 2010, עם תיקון סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד – 1964 (להלן – "החוק המתקן") והענקת זכות לנפקע לקבלת הפרשי ריבית והצמדה מלאים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961, על פיצויי ההפקעה. עם זאת במועד הרלבנטי לתביעה שלפני סעיף 13 לפקודה היה בתוקף ולכן אתייחס אליו בחישוב האלטרנטיבות לפיצוי התובעים.
בפסק הדין בעניין ע"א 2405/91 מדינת ישראל
נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997) (להלן – "פסק הדין בעניין הורוביץ"), דן בית המשפט העליון בסוגיית פיצויי ההפקעה, המסלולים השונים לפיצויים והיחס ביניהם. עיון בפסק הדין בעניין הורוביץ מעלה כי במועדים הרלבנטיים לתביעה שלפנינו עמדו בפני
הנפקע שלושה מסלולי פיצויים: האחד, פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה; השני, פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך פיצוי שהתפתחה בפסיקה); השלישי, פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בסעיף 8 לחוק המתקן. [וראו בעניין זה גם: ע"א 7210/00 רפאל דנה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468 (2003), להלן – "פסק הדין בעניין רפאל דנה"].
הבעלים זכאי איפוא לפיצוי בגין הקרקע שנלקחה ממנו (פיצויי קרן) וכן לפיצויים בגין השימוש בקרקע שנלקחה ממנו (פיצויי פירות), מאז נתפסה החזקה בקרקע ועד לקבלת פיצויי הקרן (פסק הדין בעניין הורוביץ, בעמ' 39). עוד נקבע כי מסלולי פיצויי הפירות הם חלופיים, וכי הבעלים זכאי לגבוה מבין סוגי הפיצויים, אך אין הוא זכאי לשניהם גם יחד (עניין הורוביץ, עמ' 40).
עוד הודגש בפסיקה כי מאחר והמועד הקובע הוא יום ההפקעה, אזי אין להתחשב במידע אודות מצב הקרקע לאחר ההפקעה. עם זאת, נקבע כי בעת עריכת השומה ניתן וצריך להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה ובפוטנציאל הזכויות בקרקע, ובתנאי שאלה היו וודאיים במועד ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין [ראו, למשל, ע"א 9355/02 מדינת ישראל
נ' ג'ורג' יוסף ראשד, פ"ד נח(4) 406, 411 (2004), להלן – "פסק הדין בעניין ראשד"); עניין חביב אללה דלעיל, בפסקה 26].
ג.
מצבן התכנוני של החלקות נשוא התביעה
התביעה שלפני עוסקת בפיצויים בגין שלוש חלקות, חלקה 19 בגוש 19046 אשר לגביה טענו התובעים כי הנתבעת שילמה להם פיצויים חלקיים בלבד והם עותרים כעת להפרש, ככל שקיים; וחלקות 11 ו – 25 בגוש 19045 אשר לגביהן טענו התובעים כי לא שולם להם כל פיצוי. התובעים טענו הגם ששלוש החלקות מצויות באיזור החקלאי, הרי שבפועל חלקה 25 שמשה כמחצבה, ובחלקה 19 היה פוטנציאל לקבלת רישיונות חציבה, ועובדות אלה משליכות, לשיטתם, על גובה הפיצויים המגיעים להם.
אין חולק כי שלוש החלקות נשוא התובענה מצויות בתחום התכנית המנדטורית
rp/50/42
(להלן – "התכנית")
באזור המוגדר כ
agricultural zone"
"
, היינו, איזור חקלאי. כך גם אין חולק על כך שבסעיף 6 לתקנון התכנית בפרק השימושים המותרים באזור החקלאי, נמנה כשימוש מותר
"
dwellin houses
"
היינו, שימוש למגורים (תקנון התכנית צורף כנספח א' לסיכומי הנתבעת; להרחבה ראו גם: בחוות דעת הגב' איצקין מטעם התובעים כמפורט לעיל; חוות דעת פרופ' קיפניס מטעם הנתבעת; וכן, בפסק הדין בעניין ראשד הנ"ל, שעסק בפיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי הפקודה, בשנת 1976, עבור אדמות כפר ריינה ששמשו להקמת נצרת עילית, וגם שם חלו הוראות התכנית המנדטורית דלעיל כמו בענייננו).
בטבלה המפרטת את זכויות הבניה בכל אזור נקבע כי באזור החקלאי תוגבל הבנייה. בהתאם להוראה, בכל חלקה ששטחה אינו נופל מ- 1 דונם, ניתן יהיה לבנות בית מגורים אחד, בשתי קומות, ששטחו 15% משטח החלקה, אך לא יותר מ – 180 מ"ר. כן נקבע כי היתרי הבנייה יינתנו באישור הוועדה המקומית (ראו: הטבלה לרבות ההגבלות כפי שהובאה בעמ' 415 לפסק הדין בעניין ראשד).
ההוראה האמורה, היינו, האפשרות לבנות בית מגורים בחלקה באזור החקלאי, הולידה מחלוקות והסתעפה לשאלות משנה רבות שעמדו במוקד פסקי דין שונים בעת האחרונה.
פסק הדין המרכזי שעסק בסוגיה זו הוא, כאמור, פסק הדין בעניין ראשד (ניתן ביום 20.4.04) ובהמשך ניתן פסק הדין בעניין חביב אללה (ניתן ביום 1.12.11) שחזר ואשרר גם הוא את ההלכה והפרשנות שניתנה להוראות התוכנית ב
פסק דין
ראשד. בשני פסקי הדין האמורים הביע בית המשפט העליון עמדה חד משמעית לפיה בשומת הפיצויים יש להתחשב גם בפוטנציאל לבנות על החלקה בית מגורים, ובלבד שאין מדובר בסיכוי ערטילאי אלא כזה העשוי להתממש בעתיד הנראה לעין ובכפוף למגבלות שנקבעו בתכנית כאמור (ראו: בעמ' 418 לפסק הדין בעניין ראשד; בפסקה 26 לפסק הדין בעניין חביב אללה).
המסקנה מהאמור עד כה היא כי התובעים אינם צריכים להוכיח כי החלה בניה בפועל ואין מקום לטענת הנתבעת כי לו היו התובעים מגישים בקשה להיתר היא היתה נדחית. נקבע כי את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה. אופן השימוש האפשרי בקרקע משפיע אפוא על שוויה, גם אם הוא עדיין בגדר תכנית או פוטנציאל. כך, ייתכן שהציפיות לבנייה לא היו מתממשות. יתכן, מנגד, שהציפיות היו מתגשמות בצורה נרחבת יותר מזו שניתן לשער. זהו הסיכון הטבוע בעצם הערכת השווי זמן רב כל כך לאחר מועד ההפקעה ובנסיבות העניין אין דרך להימנע ממנו (עניין חביב אללה, בפסקה 26).
כמו אז כך גם היום, הצדדים שלפני חלוקים בשאלת דרך חישוב שווי המקרקעין בייעוד חקלאי. הצדדים חלוקים באשר לאופן שבו יש לשום את פוטנציאל הבניה, ואת אותו חלק מהחלקה עליו ניתן לבנות בית מגורים. הצדדים חלוקים בשאלה אם ניתן היום, בדיעבד, לפצל את החלקה למספר חלקות ולשום כל אחת מהן כחלקה שבה נבנה בית מגורים אחד. ועוד שאלות והסתעפויות משנה כמפורט לעיל בדברים שהובאו מסיכומי הצדדים.
ד.
שיטת ההשוואה – השיטה העדיפה והמקובלת
בטרם אגש לבחון את חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים לגופן, אדגיש כי עיון בפסיקה מעלה כי לא אחת חזר בית המשפט העליון על ההלכה לפיה הגם שקיימות מספר שיטות להערכת שווי מקרקעין, השיטה הטובה והמועדפת ביותר היא "שיטת ההשוואה". היינו, הערכת שווי מקרקעין על פי השוואה למחירים שעליהם הסכימו צדדים במסגרת עסקאות במקרקעין בעלי מאפיינים דומים, מבחינת מקום, זמן, זכויות שימוש ועוד. שיטת ההשוואה אומדת את שווי המקרקעין מתוך השוואה לעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון בנכסים בעלי מאפיינים דומים ובזמנים הסמוכים למועד הרלבנטי. בתי המשפט חזרו והדגישו שכל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים להשוואה אזי שיטת ההשוואה היא שיטת ההערכה הטובה, היעילה, המהימנה והאמינה ביותר [להרחבה ראו, למשל, ע"א 6132/12 מחמוד ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל
(פורסם בנבו, ניתן ביום 7.1.14), בפסקה 15; ע"א 9750/11 עומר חאלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, ניתן ביום 3.2.14), בפסקה 16; ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל
(פורסם בנבו, ניתן ביום 17.11.13), בפסקה 13].
מאידך, "שיטת החילוץ" (או "הגישה השיורית") נחשבת כשיטה פחות מדויקת מהגישה ההשוואתית הנ"ל. גישה זו מבוססת על נעלמים רבים ודורשת ביצוע הערכות, הפחתות ושינויים שעשויים לשנות את התוצאה באופן משמעותי [ראו, למשל, ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל
(פורסם בנבו, ניתן ביום 21.8.05)].
ה.
חוות הדעת השמאיות המונחות בפני
בית המשפט והכרעה ביניהן
פרטתי לעיל, באריכות, את עיקרי הדברים העולים מחוות הדעת השמאיות (לרבות חוות הדעת המשלימות) שהוגשו מטעם הצדדים.
כפי שצויין לעיל, בחוות דעתו של השמאי רוגובין, שהוגשה מטעם הנתבעת, אימץ המומחה את שיטת ההשוואה כשיטת ההערכה וביסס עליה את הערכים שבחוות דעתו. השמאי רוגובין פרט את מסד הנתונים של עסקאות ההשוואה עליהן סמך, לרבות מועד ביצוע העסקה, אפיון המקרקעין, גודל החלקה והמחיר שהתקבל (הרשימה המלאה אף צורפה כנספח ז' לחוות הדעת). בענייננו, חשוב להדגיש שהשמאי רוגובין חזר וציין לא אחת כי בגובה השומה שקבע ישנה התייחסות מפורשת לפוטנציאל הבנייה הקיים בחלקות ולפרשנות שניתנה לתכנית החלה בפסק הדין בעניין ראשד (ראו: בעמ' 11 – 12 לחוות הדעת). היינו, השומה אינה מתייחסת לשווי קרקע חקלאית בלבד, אלא לקרקע חקלאית עם פוטנציאל להקים בה בית מגורים. עם זאת ציין מר רוגובין כי בענייננו יש לפרש את אפשרויות הבנייה על רקע הוראות חוק התכנון והבנייה שחלו ובהתאם לייעוד המקרקעין לחקלאות על כל המשתמע מכך ובשים לב למקובלות באותה תקופה (ראו: בעמ' 5 לחוות הדעת המשלימה מטעם שמאי הנתבעת; וכן בעדותו של רוגובין בישיבת בית המשפט מיום 21.11.13, בעמ' 91 לפרוטוקול).
כאמור לעיל, השמאי מר רוגובין הדגיש בחוות דעתו כי הגם שערכי השווי השכיחים במסד העסקאות שהוצגו בשיטת ההשוואה נעים בגבולות של עד כ – 2,500 לירות לדונם, ראוי ליתן משקל לשומת השמאי הממשלתי מר שלמה תענך שנערכה בסמוך למועד הקובע, ולפיה הוערכה חלקה 11 לפי 8,000 לירות לדונם, וחלקה 25 לפי 2,500 לירות לדונם (השמאי תענך לא שם את חלקה 19).
בנוסף, ולאחר עיון בפסקי דין שונים שניתנו בבתי המשפט המחוזיים, ומטעמי קולא בלבד, ותוך לקיחה בחשבון של פוטנציאל הבנייה שבחלקות, העריך שמאי הנתבעת את חלקות 19 ו- 25 לפי שווי 7,000 לירות לדונם, ואת חלקה 11 לפי שווי 8,000 לירות לדונם (בעמ' 12 לחוות הדעת). במסגרת חוות דעתו המשלימה ציין השמאי רוגובין, , כאמור לעיל, כי לאחר בדיקה ובחינה נוספת של הנתונים המסקנה היא כי הערכים שבחוות דעתו האמורה אף "מיטיבים" עם התובעים (בעמ' 10 לחוות הדעת המשלימה).
לעומת זאת, וכפי שפורט לעיל, השמאי פרמינגר מטעם התובעים נקט בדרך הערכה וחישוב שונה. בכל חלקה וחלקה העריך השמאי פרמינגר את שוויו של דונם אחד מן החלקה כדונם לפי שווי למגורים. את השווי למגורים קבע פרמינגר ב"שיטת החילוץ", שכאמור לעיל אובחנה כשיטה פחות מדוייקת משיטת ההשוואה. דהיינו, השמאי פרמינגר בחן את שווים של מקרקעין למגורים באיזורים שונים בכרמיאל ובתקופות שונות (חלקן רחוקות שנים רבות מהמועד הקובע בענייננו), וכן בחן את השווי לכל מ"ר בהתאם לנתונים המספריים שהוצגו בפסק הדין בעניין ראשד. השמאי פרמינגר סבר כי השווי למ"ר שאושר בעניין ראשד מהווה מעין "מחירון" שעל-פיו יש לחשב את כל השטחים המיועדים לחקלאות, וכך גם העיד בפני
בבית המשפט (ישיבת בית המשפט מיום 30.9.13, בעמ' 36 לפרוטוקול).
סבורני שהשמאי פרמינגר מטעם התובעים אינו מדייק בנקודה זו. פסקי הדין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה לא התכוונו לשנות מן ההלכה לפיה שיטת ההשוואה עודנה השיטה המקובלת והמדוייקת יותר להערכת שווי מקרקעין. הלכה זו נותרה בעינה. אלא, שבעניין ראשד, ספציפית, לא עמדה בפני
בית המשפט חוות דעת שמאית ובה עסקאות להשוואה המשקפות את נתוני האמת שניתן להסתמך עליהן. בנסיבות אלה, נקבע כי "ברירת המחדל" היא לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כאילו היה קרקע המיועדת לבניה ולשום אותו בערך של פי 8 לדונם מיתר החלקה המוערכת לפי שווי של דונם חקלאי. ברם, וכך נקבע בפסיקה מאוחרת ועדכנית של בית המשפט העליון, אין לפרש זאת כקביעה גורפת למתן פיצוי "אוטומטי" של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי, ומקום בו קיימות עסקאות להשוואה, על בית המשפט לפסוק על פי עסקאות אלה המשקפות את "נתוני האמת" [ראו: ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל
(פורסם בנבו, ניתן ביום 17.11.13), בפסקה 26; בקשה לדיון נוסף שהגישו המערערים דבאח, דנ"א 8184/13, נדחתה בהחלטה מיום 8.5.14].
לאחר בחינת הנתונים שבחוות הדעת, עדויות המומחים בבית המשפט ובראי הדין וההלכה הפסוקה, הגעתי למסקנה כי בנסיבות המקרה הערכותיו של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת משקפות את שווי המקרקעין ליום הקובע בצורה מיטבית ועל כן נראה לי כי נכון יהיה לאמצן ולחשב את הפיצוי המגיע לתובעים על פי הערכות אלה (בכפוף לדחיית טענות התובעים בדבר פוטנציאל החציבה בחלקות 19 ו- 25. עניין זה יידון בהרחבה להלן).
ו.
מן הכלל אל הפרט
בהתאם לעקרונות, לראיות ולנתונים שהוצגו לעיל, והואיל והגעתי למסקנתי כי בנסיבות העניין ראוי לאמץ את העקרונות והערכים שבחוות דעת השמאי רוגובין מטעם הנתבעת, אפנה כעת לבחון את הפיצויים המגיעים לתובעים בגין הפקעת החלקות. אדון בכל חלקה בנפרד וככל שישנן טענות ספציפיות לגבי חלקה מסוימת אדון ואכריע בהן.
ואולם, משבאתי לערוך את החישובים הפרטניים, נתקלתי בבעיה: השמאי רוגובין בחוות דעתו, שאותה אמצתי, העריך את שווי החלקות במועד ההפקעה בלירות ישראליות בלבד (נספח א' לחוות הדעת) ובשום מקום לא ערך חישובי הצמדה ורבית בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964.
הואיל ואימצתי את הערכים שנקבעו על ידי השמאי רוגובין שמסר את חוות דעתו מטעם הנתבעת, אני מורה לנתבעת להגיש לבית המשפט, עד ליום 23.10.14, חוות דעת שבה יינקבו סכומי הפיצויים המשוערכים להיום, בשקלים חדשים, ביחס לכל אחת משלוש החלקות שבהן עסקינן בתביעה בשלמותן,
והכל בהתאם לערכים שאומצו על ידי כאמור לעיל (נספח א' לחוות דעתו של השמאי רוגובין) ובהתאם לאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964.
על שום כך, פסק הדין הניתן בזה הוא
פסק דין
חלקי. פסק הדין הסופי יינתן רק לאחר שתוגש חוות דעת כאמור לעיל, ורק לאחר שאקבל את תגובת בא כח התובעים על חוות הדעת האמורה.
כאן המקום להעיר הערה חשובה
:
הואיל ובכתב התביעה המתוקן לא פורט מי מבין התובעים היה בעל הזכויות בחלקות 11 ו- 25, ומאחר ולא צוין איזה חלק מן החלקות, בדיוק, היה בבעלות התובעים וכל שצוין הוא "כמו כן התובעים הינם יורשים של המנוח סעיד מוחמד אבו דיב שהיה הבעלים של חלק מחלקות 11 ו- 25 בגוש 19045" (בסעיף 5 לכתב התביעה המתוקן; ההדגשה שלי. ע.ג. );
והואיל והנתבעת לא התייחסה בכתב ההגנה לשאלה מי מהתובעים היה הבעלים של אלו חלקים בחלקות 11 ו- 25;
והואיל ושני הצדדים לא התייחסו לשאלת הבעלות האמורה גם לא במסגרת סיכומיהם;
והואיל ועיון בנסחי הרישום ההיסטוריים שצורפו לכתב התביעה מעלה כי חלק מפרטי הבעלים אינם מלאים (כך, למשל, חסר מספר ת"ז של הבעלים בחלקות 11 ו- 25);
והואיל וחלק מפרטי התובעים בכתב התביעה (מספרי תעודות זהות) אינם תואמים את הפרטים המופיעים בצווי הירושה שהוגשו לבית המשפט;
והואיל ובחוות הדעת שהגישו הצדדים לבית המשפט ניתן למצוא נתונים שאינם מתיישבים עם הנתונים שבנסחי הרישום ההיסטוריים (כך, למשל, בהתייחסו לחלקה 11, ציין השמאי פרמינגר בהערות שבעמ' 5 לחוות דעתו כי "עפ"י מכתב עו"ד בלאושטיין מיום 30.9.07 מיוצגים על ידו בחלקה 11 הבעלים של 3/30 + 3/30 (...) מהזכויות בחלקה", בעוד שעיון בנסח הרישום ההיסטורי שצורף לכתב התביעה והמתייחס לחלקה 11 מעלה כי המנוח סעיד מוחמד אבו דיב, שהתובעים הם יורשיו, היה הבעלים של 3/30 חלקים בלבד מהזכויות בחלקה);
על שום כל אי הבהירויות שפורטו לעיל, כל חישובי הפיצויים והתחשיבים שלהלן, בשתי החלופות, ייעשו לגבי מלוא הזכויות בשלוש החלקות (לגבי חלקה 19 אין מחלוקת שהתובעים הינם הבעלים של מלוא הזכויות בחלקה, כאמור בסעיף 1 לכתב התביעה המתוקן) ולגבי כל התובעים. החישובים הפרטניים, ככל שיהיו כאלה, ייעשו בין הצדדים לבין עצמם (וכן בין התובעים לבין עצמם) בהתאם לקביעות העקרוניות ולשווי כפי שיקבעו ב
פסק דין
זה.
ז.
חלקה 11 בגוש 19045
שטחה של חלקה 11 הוא 7.373 דונם.
בהתאם לנסח הרישום ההיסטורי שצורף לכתב התביעה הקרקע הינה קרקע מזרע.
אין מחלוקת כי חלקה זו מצויה באזור החקלאי וכי במועד הקובע שמשה
לחקלאות (ראו: בעמ' 4 ו- 8 לחוות דעת השמאי פרמינגר מטעם התובעים).
לאור חוות דעתו של השמאי רוגובין, שביסס הערכותיו על פי שיטת ההשוואה והעריך כל דונם בייעוד חקלאי, לרבות הפוטנציאל לבנות בית מגורים בחלקה, בסך של 8,000 ל"י לדונם, הרי שסך כל הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, המגיע לבעלי הזכויות בחלקה (וביניהם לתובעים יורשי המנוח סעיד מוחמד אבו דיב), במועד ההפקעה, בגין הפקעת חלקה 11 הוא 58,984 ל"י.
ח.
פוטנציאל החציבה בחלקות 19 ו- 25
התובעים טענו, כאמור, כי חלקות 19 ו- 25 שמשו לחציבה (סעיף 7 לכתב התביעה). התובעים צרפו לכתב התביעה רישיון חציבה שהופק עבור חלקה 25, לשם חציבת אבן דבש, למשך שנה אחת, עבור התקופה שתחילתה ביום 18.3.62, וסופה ביום 17.3.63.
עיון בתצהיר התובע מס' 2 ועדותו בבית המשפט ובחוות הדעת המונחות לפני מוביל למסקנה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי אכן חלקות 19 ו – 25 שמשו במועד הקובע כמחצבות.
הגם שהתובע מס' 2 הצהיר והעיד על כך שאביו המנוח סעיד מוחמד אבו דיב ז"ל
ניהל, בשנות ה – 60 וה- 70, מחצבה בחלקה 25 ואף קיבל רישיונות לכך, הוא לא הציג מסמכים או ראיות אחרות כלשהן המעידים על כך שבמועד הקובע פעלה מחצבה בחלקה 25 (ראו: בסעיפים 3 – 4 לתצהיר התובע 2; עדות התובע 2 בישיבת בית המשפט מיום 30.9.13, בעמ' 12 לפרוטוקול). באשר לחלקה 19, התובע מס' 2 בעצמו הצהיר כי למיטב זיכרונו אביו המנוח "התכוון" לחצוב גם את חלקה 19, אולם בפועל היא שמשה בעיקר לחקלאות עד להפקעתה (סעיף 12 לתצהיר התובע 2).
לאחר בחינת כל חומר הראיות שלפני הגעתי למסקנה כי לא ניתן לקבוע שחלקה 19 או חלקה 25 שימשו בפועל כמחצבות במועד הקובע.
למעלה מן הדרוש אוסיף כי, מכל מקום, הערכת שווי החלקות שלגביהן נטען כי שמשו לחציבה מחייבת לא רק התייחסות לשאלת פוטנציאל החציבה בחלקות, אלא גם לחוקיות החציבה בשים לב לייעוד המקרקעין ולקבלת הרישיונות לחציבה בפועל.
כאמור לעיל, הגעתי למסקנה כי הגם שהוכח לכאורה פוטנציאל חציבה בחלקות, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי במועד הקובע פעלו מחצבות בחלקות. יתרה מכך, סבורני שגם אם נעשו בחלקות (הכוונה בעיקר לחלקה 25 לגביה הוצג רישיון חציבה חד שנתי) עבודות חציבה הרי שהן נעשו באופן בלתי חוקי וללא קבלת היתרים על פי דין, ועל שום כך אין בחציבה הבלתי חוקית האמורה כדי להצדיק מתן פיצוי המחושב לפי קרקע ששמשה כמחצבה.
אין חולק, כאמור, כי החלקות 19 ו- 25 מצויות באזור החקלאי כמוגדר בתכנית. השימושים המותרים באזור זה מפורטים בחלק 6 לתכנית.
מחצבה איננה בין שימושים אלה.
בפסק הדין בעניין פינקלשטיין, דן בית המשפט העליון בשאלה אם לצורך חישוב פיצויי הפקעה יש להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה במקרקעין במועד הקובע. בית המשפט העליון הגיע למסקנה שככלל, אין להתחשב בשימוש בלתי חוקי שעשה בעל מקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. היינו, הבעלים של הקרקע יזכה לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה עובר להפקעה בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע (בפסקאות 20 ו- 21 לפסק הדין).
להשלמת התמונה יצויין כי בית המשפט העליון לא שלל את האפשרות כי ימצאו מקרים חריגים שבהם ניתן יהיה להתחשב בשימוש בלתי חוקי, כגון במקרה שבו יוכח כי בעל המקרקעין פעל בתום לב או הוכחו נסיבות חריגות אחרות המצדיקות זאת. במקרים המתאימים יינתן פיצוי חלקי.
בענייננו, הואיל ואין חולק על כך שהחלקות מצויות באזור חקלאי שביצוע עבודות חציבה בו היה מנוגד לשימושים המותרים, מסקנתי היא שלא עלה בידי התובעים להוכיח נסיבות חריגות שיצדיקו פיצוי, אף לא חלקי.
יתרה מזאת, גם אם ניתן היה לקבל היתר לעבודות חציבה באזור החקלאי, הרי שהיה על התובעים להציג היתר שניתן כדין על פי חוק התכנון והבניה. היתר שכזה לא ניתן לתובעים מעולם. בנסיבות אלה, אין להסתפק ברישיון חציבה חד שנתי שניתן עבור חלקה 25 על פי פקודת המכרות. רישיון כזה אינו מהווה תחליף להיתר על פי חוק התכנון והבניה, הואיל והתכנית המנדטורית אינה כוללת חציבה ברשימת השימושים המותרים.
על שום כל אלה, ניתן לסכם ולקבוע כי בחלקות 19 ו- 25 לא בוצעו עבודות חציבה בסמוך למועד הקובע, ועל כן המסקנה היא כי יש לשום אותן בהתאם לייעודן כקרקע חקלאית, עם התחשבות בפוטנציאל לבניית בית מגורים בחלקה בהתאם לשימוש המותר על פי התכנית.
חלקה 19 בגוש 19046 והטענה לפיצול החלקה
שטחה של חלקה 19 הוא 17.024 דונם. חלקם של התובעים 1 – 5 בחלקה, בהתאם למסמכים שבתיק, הינו 5/6 חלקים, שהם בסך הכל 14.186 דונם (נסח רישום היסטורי צורף כנספח א' לכתב התביעה).
כאמור לעיל, כתב התביעה תוקן ונוספו התובעים 9 – 12 (יורשיו של המנוח סמיח דיב ז"ל בהתאם לצו ירושה שצורף לכתב התביעה המתוקן). חלקם של התובעים 9 – 12 בחלקה הינו 1/6 חלקים.
על כן, התובעים 1 – 5 ו – 9 – 12 הם הבעלים של מלוא הזכויות בחלקה 19
.
על פי נסח הרישום האמור 85% מהחלקה הינה קרקע מזרע ובה נטועים עצי חרוב בודדים, ו- 15% קרקע טרשית.
כפי שצויין לעיל, ביום 13.2.07 שלמה הנתבעת לתובעים 1 – 5 בגין הפקעת החלקה פיצויים בסכום שאינו שנוי במחלוקת, היינו, סך 141,283 ₪. לאחר הניכויים הנדרשים על פי דין הועבר לתובעים סך של 128,258 ₪
(הסכם הפיצויים צורף כנספח ג' לתצהיר הגב' פטריסיה פרץ מטעם הנתבעת). בהתאם לסעיף 4(ב) להסכם הפיצויים, נספח ג' הנ"ל, נתבע עתה ההפרש, ככל שקיים הפרש כזה.
התובעים טענו בסיכומיהם כי בהתאם לסעיף 7 לתקנון התכנית המנדטורית שחלה במועד הקובע, ועדת התכנון המקומית היתה חייבת, למעשה, לאשר את פיצול החלקה לשתיים או לשלוש חלקות עבור הקמת מספר בתי מגורים לבני המשפחה. לטענתם, בהתאם להלכה המתבססת על השימוש המיטבי בקרקע, יש להעריך שני דונמים מחלקה 19 לייעוד בניה ולא רק דונם אחד (בעמ' 12- 14 לסיכומי התובעים).
הנתבעת בקשה לדחות את הטענה הן בשל היותה הרחבת חזית אסורה, שכן היא לא נטענה בכתב התביעה, והן לגופה (בעמ' 81-84 לסיכומי הנתבעת).
לאחר שקילת טענות הצדדים ומכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי הדין עם הנתבעת וכי דין התביעה לפיצול חלקה 19 להדחות.
כפי שפורט לעיל, הוראות התכנית המנדטורית שחלה על האזור במועד הקובע אפשרו להקים על חלקה בייעוד חקלאי בית מגורים אחד בלבד, בכפוף למגבלות ולתנאים המפורטים שם. הגם שעסקינן בשימוש בהיתר החורג מייעוד הקרקע (לחקלאות), הרי שבחינת הדברים מלמדת כי עסקינן בהוראה שהגיון בצידה. יוזמי התכנית ביקשו להבטיח קורת גג לחקלאי עצמו באזורים החקלאיים המעובדים על ידו, וזאת גם בשים לב לקשיי הניידות באותה תקופה. מכאן ברור שכוונת התכנית לא הייתה להתיר בנייה לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד לחקלאי שיהיה קרוב לאדמתו.
על כן ברור שפיצול הקרקע למספר חלקות במטרה לאפשר הקמת מספר מבנים למגורים כמוה כביטול הייעוד החקלאי של האזור והיא איננה מתיישבת עם כוונתם המקורית של יוזמי התכנית. פיצול שכזה מצרף, הלכה למעשה, את החלקה לאזורים המיועדים לפיתוח ועוקר אותה מן האזורים המיועדים לחקלאות.
זאת ועוד, גם אם קיימת אפשרות לפיצול במישור התיאורטי, עדיין יש לבחון אותה במישור המעשי. היינו, יש לבחון את סיכוייה של תכנית כזו לקבל את אישור מוסדות התכנון והבניה בשים לב לצורך בהתאמת תשתיות שונות לתושבים שיגורו במקרקעין (להרחבה ראו בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת ראשד, בעמ' 416; וראו גם דברים שכתבתי ברוח זו בהחלטתי מיום 1.10.09 במסגרת ת.א. 411/04 צאלח מוחמד אחמד אסדי ואח' נ' מדינת ישראל
; וכן הדברים שנכתבו בעניין זה בחוות דעתו של פרופ' קיפניס מטעם הנתבעת).
אשר על כן, ולאחר ששללתי את טענת התובעים באשר לפוטנציאל החציבה בחלקה, סבורני כי יש להעריך את חלקה 19 בהתאם לחוות דעתו של השמאי רוגובין, מטעם הנתבעת, כחלקה המיועדת לחקלאות, עם פוטנציאל לבניית בית מגורים אחד.
שמאי הנתבעת העריך את שוויו של דונם אחד בחלקה 19 ב- 7,000 ל"י.
סכום הפיצויים המגיע לתובעים (1 – 5 ו- 9 – 12) במועד ההפקעה, לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה, בגין הפקעת חלקה 19 הינו 119,168 ל"י.
י.
חלקה 25 בגוש 19045
שטחה של חלקה 25 הוא 6.210 דונם.
בהתאם לנסח הרישום הקרקע הינה קרקע מזרע. כאמור לעיל, טענת התובעים שחלקה 25 שמשה במועד הקובע כמחצבה - נדחתה.
שמאי הנתבעת העריך שווי לדונם בחלקה 25 בשווי 7,000 ל"י.
סכום הפיצויים המגיע לכל בעלי הזכויות בחלקה 25 לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה, במועד ההפקעה, בגין הפקעת חלקה 25 הינו 43,470 ל"י.
כאמור לעיל, חלקם של התובעים בפיצויים יהיה בהתאם לזכויותיהם בחלקה לאחר התחשבנות מול הנתבעת.
יא.
סיכום ביניים – פיצוים לפי שווי שוק של החלקה במועד הקובע בהתאם לסעיף 12 לפקודת הרכישה
חלקה 11 – 7.373 דונם לפי 8,000 ל"י לדונם – 58,984 ל"י.
חלקה 19 – 17.024 דונם לפי 7,000 ל"י לדונם – 119,168 ל"י.
חלקה 25 – 6.210 דונם לפי 7,000 ל"י לדונם – 43,470 ל"י.
יב.
פיצויי פירות – סעיף 13 לפקודת הרכישה
בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה זכאי בעל מקרקעין שהופקעו, בנוסף לפיצוי עבור הקרקע עצמה, גם לפיצויי פירות, היינו, פיצוי בגין הפסדיו בשל הזמן שחלף ממועד זכאותו לפיצוי ועד מועד הפיצוי בפועל.
כאמור לעיל, עומדת לבעל המקרקעין האפשרות לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים, כמפורט בפסק הדין בעניין הורוביץ. זכותו של בעל המקרקעין לבחור בגבוה מבין המסלולים (פסק הדין בעניין הורוביץ, בעמ' 39 – 40). ואולם, בהתאם להלכה הפסוקה, משבחר בעל המקרקעין במסלול כלשהו, הוא אינו יכול לעבור למסלול אחר (ראו: פסק הדין בעניין פינקלשטיין, בפסקה 29; פסק הדין בעניין חביב אללה, פסקאות 17 – 19; פסק הדין בעניין רפאל דנה, בעמ' 469).
הנתבעת טענה כי לאחר שהתובעים חתמו על הסכם הפיצויים (המבוסס על פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8 לחוק המתקן) לגבי חלקה 19, הרי שהם חלפו את צומת הבחירה בין מסלולי הפיצויים והם אינם רשאים עוד לעבור למסלול אחר (בעמ' 4 – 11 לסיכומי הנתבעת).
התובעים טענו כי בהסכם שנערך עם הנתבעת לתשלום סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת אין זכר לויתורם על הזכות לקבלת פיצויים על פי סעיף 13 לפקודה, ועל כן, לטענתם, נשתמרה להם הזכות לקבל את הפיצוי הגבוה מבין החלופות (בעמ' 19 – 20 לסיכומי התובעים).
סבורני כי באשר לחלקות 11 ו - 25 התובעים אכן זכאים לקבלת הפיצוי הגבוה מבין חלופות הפיצוי (שווי הקרקע בתוספת ריבית והצמדה, או שווי הקרקע בתוספת דמי חכירה).
עם זאת, באשר לחלקה 19 הגעתי למסקנה כי התובעים אינם זכאים לבחור במסלול של אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה, וכי הם זכאים רק להפרש בחישוב הפיצויים לפי סעיף 12 לפקודה משוערך למועד התשלום.
להלן אבהיר את טעמיי.
ההסכם שנחתם עם התובעים ביום 13.2.07 (נספח ג' לתצהיר הגב' פטריסיה פרץ) מתייחס לחלקה 19 בלבד, כך שאין מחלוקת שלגבי חלקות 11 ו – 25 יש להחיל על התובעים את ההלכה לפיה הם זכאים לפיצוי הגבוה יותר.
בשום מקום לא הביעו התובעים עמדה לפיה הם בוחרים במסלול פיצויים מסוים. בכתב התביעה לא ציינו התובעים את המסלול בו בחרו. הנתבעת לא הגיבה או התייחסה לעניין זה במסגרת כתב ההגנה. התובעים עתרו בסיכומיהם, כאמור, לפיצוי הגבוה מבין החלופות.
הנה כי כן, ובהתאם להלכה הפסוקה כאמור, באשר לחלקות 11 ו- 25, זכאים התובעים שטרם בחרו במסלול פיצוי מסוים, לגבוה מבין מסלולי הפיצוי האפשריים.
שונה המצב באשר לחלקה 19. התובעים חתמו ביום 13.2.07 עם הנתבעת על הסכם לתשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת. גובה הפיצוי באותו הסכם, נספח ג' לתצהיר הגב' פרץ, נקבע בהתאם לחלופה שבסעיף 12 לפקודה (שווי המקרקעין כפי ששם אותו השמאי הממשלתי) ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק המתקן.
אכן, בהסכם הפיצויים נקבע, בין היתר, כי התובעים (צד ב' להסכם) שומרים על זכותם לחלוק על קביעת השמאי הממשלתי ולהגיש לבית המשפט תביעה לקביעת שווי הנכסים (בסעיף 4(ב) להסכם הפיצויים). אלא שבכך הוסכם כי התובעים זכאים להגיש תביעה ולחלוק על שווי הקרקע במועד הקובע, אולם אין בכך כדי לשנות מן העובדה שהתובעים בחרו במסלול הפיצוי לפי החוק המתקן.
מן האמור לעיל עולה, כי משקיבלו התובעים את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת לפי סעיף 12 לפקודה, כשהוא משוערך למועד התשלום (בהתאם לחוק המתקן), לא עומדת להם עוד תביעה נוספת לאובדן דמי חכירה [להרחבה והסבר בעניין זה ראו את דבריו של כב' המשנה לנשיאה השופט א' ריבלין בפסק הדין בעניין חביב אללה, בפסקאות 17 – 18].
אשר על כן, ביחס לחלקה 19 יהיו התובעים
זכאים רק להפרש, ככל שהוא קיים, בהתאם למסלול הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה כשהוא משוערך להיום בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק המתקן.
אציין כי עיינתי בטענות בא כח התובעים בסוגיה האמורה כפי שהועלו בסיכומי התשובה. גם לאחר בחינת הדברים פעם נוספת ועיון בפסקי הדין אליהם הפנה בא כח התובעים בסיכומי התשובה נותרתי עם המסקנה כי ביחס לחלקה 19 התובעים זכאים לפיצוי בהתאם למסלול הפיצוי על-פי סעיף 12 לפקודה בלבד.
על פי פסק הדין בעניין הייטנר ופסקי דין נוספים, הרי שבמסלול פיצויי הפירות בשל אובדן דמי חכירה, יש לחשב את הריבית על פי השווי המשתנה של כל חלקה בכל שנה. שווי זה יחושב על פי שווי המקרקעין הקונקרטי מדי שנה בתוספת ריבית בשיעור 6%.
אני מעדיף, כאמור, את חוות דעתו של השמאי מר רוגובין מטעם הנתבעת באשר לשווי החלקות במועד הקובע, וכן באשר לשווי המשתנה מדי שנה (נספח ד' בעמ' 29 לחוות דעת רוגובין). אלא שמסתבר כי השמאי רוגובין ערך את חישוב אובדן דמי החכירה בכל שנה לפי שיעור ריבית של 5% ולא 6% כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין הייטנר (עמ' 13 – 14 לחוות דעת רוגובין).
עוד אציין כי בהתאם לטבלה שבנספח ד' השמאי רוגובין חישב את דמי החכירה השנתיים החל משנת 1986 ואילך בלבד, ולא מיום התפיסה. יום התפיסה אינו ידוע והוא גם לא הוכח בהליך שלפני (אציין כי הדברים שנכתבו בתצהירה של הגב' פרץ לעניין זה אינם יכולים לשמש בסיס לקביעת מועד התפיסה ומסירת החזקה, שכן, כאמור, הצדדים הסכימו שהגב' פרץ לא תיחקר ושתצהירה יוגש רק לשם קבלת הנספחים שצורפו אליו כראיות והתצהיר עצמו לא ישמש כראיה; אפנה להסכמת הצדדים בישיבת בית המשפט מיום 21.11.13 בעמ' 63 לפרוטוקול).
השמאי רוגובין ציין בהערות ש"כיוון שחישוב הפיצוי לפי סעיף 13 הינו בסכומים נומינאליים מצטברים, הרי שעד שנת 1986 לא חושבו התמלוגים מכיוון שהסכום זניח" (בעמ' 30 לחוות דעת רוגובין).
עוד אציין כי חישוביו של השמאי רוגובין נעשו עד שנת 2010.
סך כל הפיצוי המצטבר לפי חישוביו של השמאי רוגובין כפיצוי פירותי (אובדן דמי חכירה), עבור מלוא הזכויות בחלקות 11 ו- 25, הינו 493,903 ₪.
סכום זה חושב לפי ריבית של 5% לשנה במקום 6%. לאחר שערכתי חישובים לפי 6% כאמור בפסיקת בית המשפט העליון, הגעתי למסקנה שיש להעמיד את סכום הפיצוי עד שנת 2010 (כולל), על סך של 592,635 ₪.
עבור השנים 2011 עד ליום מתן
פסק דין
זה, זכאים התובעים בגין החלקות 11 ו - 25 לתוספת פיצוי בסך של 138,438 ₪.
ראוי לשוב ולהדגיש כי הסכומים שפורטו לעיל הם פיצויים עבור מלוא הזכויות בשתי החלקות 11 ו - 25.
(כזכור, הואיל והתובעים אינם בעלי מלוא הזכויות בחלקות האמורות, יחשבו הצדדים את הסכומים שיש להפחית מן הסכום האמור לפי חלקם של התובעים בחלקות).
יג.
סיכום חלופות הפיצויים
כאמור לעיל הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה חושבו, אולם עדיין אין בידי לקבוע מהי החלופה הגבוהה מבין החלופות. זאת, משום שערכי הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה טרם הומרו לשקלים והוצמדו וכאמור לעיל, על הנתבעת להגיש חוות דעת בעניין זה. לאחר שתוגש חוות דעת כאמור, ינתן פסק הדין הסופי.
יד.
תביעת התובעים להוצאות נלוות
בסעיף 119 לסיכומיהם עתרו התובעים לכך שלסכום הפיצויים יתווסף תשלום בגין "(...) הוצאות משפט, הוצאות נלוות ושכר טרחת עו"ד כפי הנהוג בתיקי הפקעה כשלטענת התובעים בנסיבות העניין סביר להעמיד את שכ"ט עו"ד בגובה חמישה עשר אחוז מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ". בסעיף 120(יא) לסיכומיהם בקשו התובעים להעמיד את שכ"ט עו"ד על עשרים אחוז מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ. כן עתרו לקבלת שכ"ט שמאי המקרקעין בגובה 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.
הנתבעת, כאמור, התנגדה לתביעת התובעים להוצאות נלוות (כמפורט בעמ' 85 - 88 לסיכומיה).
הואיל ואני נותן בשלב זה רק את פסק הדין החלקי, ועדיין איני יודע מה יהיה סכום הפיצוי הסופי שאפסוק, אני נמנע בשלב זה מלפסוק בעניין ההוצאות ושכר טרחת עוה"ד. עניין זה ייעשה במסגרת פסק הדין הסופי.
9.
אחרית דבר
אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומורה כדלקמן:
א.
סכום הפיצוים לפי שווי שוק של החלקות במועד הקובע בהתאם לסעיף 12 לפקודת הרכישה הוא כדלקמן:
חלקה 11 – 7.373 דונם לפי 8,000 ל"י לדונם – 58,984 ל"י.
חלקה 19 – 17.024 דונם לפי 7,000 ל"י לדונם – 119,168 ל"י.
חלקה 25 – 6.210 דונם לפי 7,000 ל"י לדונם – 43,470 ל"י.
ב.
סכום הפיצויים עבור הפקעת החלקות 11 ו – 25 לפי סעיף 13 לפקודה, עד ליום מתן פסק הדין החלקי הזה הוא סך של 731,073 ₪.
ג.
סכומי הפיצויים המפורטים לעיל מתייחסים לפיצוי המגיע עבור הפקעת החלקות האמורות בשלמותן. התובעים יקבלו פיצוי לפי גובה חלקם בחלקות המקרקעין הנדונות.
ד.
אני מורה לנתבעת להגיש לבית המשפט, עד ליום 23.10.14, חוות דעת שבה יינקבו סכומי הפיצויים המשוערכים להיום, בשקלים חדשים, ביחס לכל אחת משלוש החלקות שבהן עסקינן בתביעה בשלמותן, והכל בהתאם לערכים שאומצו על ידי כאמור לעיל (נספח א' לחוות דעתו של השמאי רוגובין) ובהתאם לאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964.
באת כח הנתבעת תעביר העתק מחוות הדעת האמורה לידי בא כח התובעים, באופן ישיר, מיד הגשת חוות הדעת לבית המשפט.
בא כח התובעים יגיב על חוות הדעת האמורה, אם ירצה בכך, עד ליום 3.11.14.
ה.
אני קובע כי התובעים זכאים לקבל פיצויי הפקעה עבור החלקות 11 ו- 25 לפי הגבוה משתי החלופות, לפי סעיף 12 לפקודה ולפי סעיף 13 לפקודה,.
באשר לחלקה 19 אני קובע כי התובעים יהיו זכאים לקבל את ההפרש, ככל שיהיה קיים, בין סכום הפיצויים שקבלו כסכום שאינו שנוי במחלוקת לבין הסכום שיצויין בחוות הדעת שתוגש כאמור לעיל.
ו.
בעניין סכום ההוצאות ושכר טרחת עוה"ד המגיע לתובעים אפסוק בפסק הדין הסופי שיינתן לאחר קבלת חוות הדעת כאמור לעיל.
המזכירות תשלח העתק מ
פסק דין
חלקי זה לבאי כח הצדדים ותביא את התיק בפני
לא יאוחר מיום 4.11.14.
ניתן היום,
ט"ז אלול תשע"ד, 11 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.
א בית משפט מחוזי 346/08 פואד סעיד אבו דיב, ח'ליל סעיד אבו דיב, חוסין סעיד אבו דיב ואח' נ' מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 11/09/2014)