פסקי דין על דור ראובן ניראל | פסקי דין על שולמית גולדשטיין (שיינר)

153/02 ש     21/01/2004




ש 153/02 דור ראובן ניראל נ' שולמית גולדשטיין (שיינר)




בית הדין לשכירות ת"א - יפו ש 000153/02

בפני
: כב' השופט אשר גולדין
, סג"נ תאריך: 21.01.04

בעניין: 1. דור ראובן ניראל
ת.ז. 059215467
2. מיטל ניראל ת.ז. 025673732
ע"י ב"כ עו"ד שלומית בק

המבקשים

נגד

1. שולמית גולדשטיין (שיינר)
ת.ז. 00759551
ע"י ב"כ עו"ד דוד הנדל

המשיבה
החלטה

1. מהות הבקשה:

זוהי בקשה לשחרור דמי השכירות החלים על חנות המשמשת כמתפרה, וממוקמת ברחוב מרכז בעלי מלאכה 21 פינת יוחנן הסנדלר בתל אביב, והידועה כחלקה 16/1 בגוש 6933 (להלן: "המושכר"). מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972, (להלן: "החוק"), על פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), השתמ"ג - 1983 (להלן: "התקנה").

2. המסכת העובדתית:

א. בין מר שמעון בריסקר סבם ז"ל של המבקשים לבין מר שמואל שיינר אביה ז"ל של המשיבה נחתם חזוה שכירות מוגנת בחודש נובמבר 1944 (נספח ב' לת/1) (להלן: "חוזה השכירות").

ב. כיום לאחר מות הגברת מלכא ניראל ז"ל אמם של המבקשים (להלן: "המנוחה") ויורשת המושכר מאביה, מר שמעון בריסקר ז"ל, המבקשים, עפ"י צוואת אמם (נספח ב' לת/2), הנם בעלי המושכר.

ג. לאחר מות אביה מר שמואל שיינר ז"ל, קיבלה המשיבה את זכויות הדיירות המוגנת במושכר עפ"י דין.

3. הפלוגתאות בין בעלי הדין:

טיעוני המבקשים:

א. לא שולמו דמי מפתח, לא בעין ולא בכל דרך אחרת עבור המושכר.

ב. לאור תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג - 1983 (להלן: "התקנות") עקב אי תשלום דמי מפתח עבור המושכר במקרה דנן, חייבת המשיבה לשלם למבקשים דמי שכירות המשוחררים מתקרת המקסימום של דמי השכירות.

ג. הורי המשיבה לא השקיעו כספים בנכס ו/או בבנייתו, ולא ביצעו בו שיפוצים ומעשי בנייה, וגם אם בוצעו אי אילו עבודות התאמה בנכס, הרי שנעשו שלא על דעת בעל הבית ומבלי שהדבר ייחשב על ידו כתשלום דמי מפתח.

ד. הנכס הושכר במצב שניתן לשימוש.

ה. דמי השכירות הריאליים הראויים להתקבל בגין המושכר, מסתכמים בסך השווה ל-475$ לחודש.

ו. המבקשת פנתה למשיבה בדרישה לתשלום דמי שכירות ריאליים, אך דרישתה זו נדחתה.

טיעוני המשיבה:

א. שולמו דמי מפתח עבור המושכר הן בעין, והן באמצעות שיפוצים ומעשי בנייה שנעשו בנכס.

ב. הוריה של המשיבה השקיעו כספים רבים בבניית הנכס.

ג. חוזה השכירות לא היה מאורך ע"י אביה ז"ל של המשיבה, אלמלא היו משולמים דמי מפתח.

ד. דמי השכירות המשולמים ע"י המשיבה, הם דמי השכירות שהיא צריכה לשלם בהתאם לחוק.

4. המסגרת הדיונית:

בתיק נשמעו הראיות:

א. מטעם המבקשים העידו:
עת/1 מר מרדכי ניראל, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/1.
עת/2 המבקש מס' 1 מר ראובן ניראל, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/2.

ב. מטעם המשיבה העידה:
עה/1 המשיבה גב' שולמית גולדשטיין, נחקרה על תצהירה אשר סומן ג/1.

5. דיון והכרעה:

לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

6. להלן נימוקיי למסקנה זו:

סעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר, קובע כהאי לישנא:

"הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק:
[1] ...
[22] בית עסק שלא שולמו בו דמי מפתח".

על בית הדין לבחון האם התקיים התנאי האמור בתקנה, דהיינו: האם הוכח, כי לא שולמו דמי מפתח בעד המושכר.
7. תכלית החוק ומגמות הפסיקה:

התקנות העומדות במרכזו של

פסק דין
זה נחקקו מתוך רציונאל איזון האינטרסים של בעל הבית והדייר, ומתוך מגמה ברורה שסוגי בתי העסק הכלולים בתקנות אלו ישוחררו מגבולות המקסימום הקבועים בחוק.
בפסיקה ניתנה פרשנות רחבה וגורפת ללשון התקנות, תוך הדגשה, כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית של התקנות מצביעות על המגמה לצמצם את סוגי בתי העסק אשר חוסים תחת הגנת החוק, ומשלמים לבעל הבית תשלום שכר דירה מוגבל בלבד, שכר דירה הנמוך באופן ניכר מזה המשולם עבור מושכר דומה בשכירות חופשית:

"על פי כל אלה תהא נטייתנו, איפא, לבחור מבין האופציות הפרשניות האפשריות את זו אשר תשתלם במגמה עליה הצבענו, היינו שחרור בתי עסק ממגבלת דמי השכירות המקסימליים. מגמה זו מובילה, כמובן למתן פרשנות מרחיבה...".

[הנשיא שמגר בע"א 813/88 סטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי פ"ד מ"ה [4] 1, עמ' 5].

בעקבות האמור דלעיל, בחנתי בקשה זו.

8. דמי מפתח:

א. נטל השכנוע:

בע"א 357/72 סוכמו הדברים כך:

"בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה חשובה לעמדתו המשפטית, התומכת או מבססת עמדתו, ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, לשכנע, כי זו אכן מתקיימת".

וכך קבע השופט זוסמן בע"א 642/61:

"... הזכות שהתובע טוען לה מותנית בכך שנתקיימו העובדות המולידות את הזכות האמורה... וכיוצ"ב הנתבע המבקש לנקות את עצמו... על בעל הדין לשכנע את בית המשפט בקיום אותן העובדות בהן מותנית התוצאה המשפטית הנובעת מן ההלכה שהוא מסתמך עליה".

[ראה: י' קדמי, "על הראיות", מהדורה משולבת ומעודכנת, תשנ"ט-1999, עמ' 1275].

על פי האמור לעיל ועל פי לשון התקנה, ניתן להבין, כי הנטל מוטל על המבקשים, להוכיח כי לא שולמו עבור המושכר דמי מפתח. יחד עם זאת, לא נעלם מעיניי, כי יסוד הוכחה זה הוא יסוד שלילי. בידוע הוא, כי ביסוד כזה:

"משקל הראייה שתידרש מן הנושא בנטל השכנוע, יהיה מטבע הדברים, קל יותר מאשר לעניינו של יסוד אחר".

[לעיל, י' קדמי, עמ' 1277].

כלומר, החובה להוכיח, כי לא שולמו דמי מפתח, מונחת לפתחם של המבקשים.
ב. דיון ומסקנות:

המבקשים עמדו בנטל המוטל על כתפיהם להוכיח, כי לא שולמו דמי מפתח בעד המושכר.

להלן אפרט:

1. טענות וראיות המבקשים:

א. בחוזה השכירות, לא אוזכר כלל נושא תשלום דמי המפתח. מה גם בשורת ההערות בחוזה קיימת הפניה לדף נוסף, בו מפורטים לפרטי פרטים הסכמות נוספות בין הצדדים, אך גם בסעיפים אלו לא הוזכרו המילים דמי מפתח שאילו שולמו, לבטח היו מאוזכרים בהערות אלו.

ב. לחוזה השכירות המודפס הוסף דף בכתב יד בהסכמת אביה ז"ל של המשיבה, בנוגע למצבו התקין של המושכר, הרהיטים, ומערכת האינסטלציה החשמלית התקינה שבו. ולכן לא ייתכן כי המושכר היה פרוץ, חסר דלתות וחלונות לפי טענות המשיבה.

"השוכר מאשר בזה שהוא ראה ובדק את בית המלאכה, והאינסטלציה החשמלית ואת הרהיטים הכלולים במושכר, והוא מצא ובל אותם במצב טוב וראוי לעבודה זו."

ג. אביה ז"ל של המשיבה לא היה בעל יכולת כלכלית לבצע ולממן את ההשקעות העצומות הנטענות שבוצעו במושכר, שכן שכרו היה 4 לא"י לחודש.
ולראיה מסמכים החתומים בשמו הקודם:

"... הנני מקבל משכורת חודשית בסך של - 4 לא"י..."
(נספח ה' 1 ה'2 לת/1)

ד. בעלה של המנוחה ואב המבקשים מתוך היכרותו עם משפחת המנוחה, ובמיוחד אביה ואחיה המנוחים של המנוחה, הצהיר בסעיף 7 לתצהירו אשר סומן ת/1, כי מעולם לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר:

"...אביה של הנתבעת, מעולם לא שילם בגין המושכר כל דמי מפתח, ובוודאי שלא השקיע כל השקעות במבנה המושכר."
(סעיף 7, לת/1).

2. טענות וראיות המשיבה:

א. לטענות המשיבה שולמו דמי מפתח עבור המושכר הן בעין, והן באמצעות שיפוצים ומעשי בנייה שנעשו בנכס.

ב. המשיבה בסעיף 15 לתצהירה אשר סומן נ/1, הצהירה כי השיפוצים שביצע אביה במושכר נחשבים כדמי מפתח:

"...שיפוצים אלה בהיקף כזה, נחשבים כדמי מפתח ושאם לא היו נעשים דברים אלה, לא היו הבעלים חותמים על חוזי שכירות נוספים...."
(סעיף 15, לנ/1).

ג. עבודות שיפוצים במושכר נעשו לאחר חתימת הסכם השכירות, שכן המושכר דרש שיפוצים הכוללים שכלול חשמל, שיפוץ חלונות, דלתות, טיח, קירות פנימיים וריצו, הנכס כולו. שיפוצים בהיקף כזה נחשבים כדמי מפתח.

3. תשלום דמי מפתח, טרם חקיקת חוק דמי מפתח, תשי"ח - 1958:

ב"כ המשיבה טוען בסיכומיו, כי נוהג תשלום "דמי המפתח", היה קיים עוד לפני שהסדר זה התמסר בחוק דמי המפתח התשי"ח - 1958.

ציין זאת, עו"ד עמירם חרלף, במבוא לספרו "דמי מפתח, העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח, החוק והפסיקה", מהדורה 4 תשנ"ח-1998:

"המצב הכפוי הזה שבו כל המחירים עלו ואילו דמי השכירות נותרו מוקפאים כפי שהיו ב-1940, הביא למצב שמי שפינה דירה או עסק, קיבל מהרוכש סכום כסף נכבד עבור הזכות להתגורר במושכר מוגן, ולשלם "פרוטות", סכום זה היה נקרא בפי העם "דמי מפתח".
עד שנת 1958 הנוהג הזה של תשלום "דמי מפתח" לדייר מפנה... גבר על החוק והביא את המחוקק שלנו בשנת 1958 לחוקק את חוק דמי המפתח, תשי"ח-1958...".

מכאן, שתשלום דמי המפתח היה נוהג קיים עוד לפני שנת 1958.

4. מסקנה:
אומנם, תשלום דמי המפתח היה נוהג קיים עוד לפני שנת 1958, אך לאור כל האמור לעיל ובבוחני את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק, כפות המאזניים נטו לכיוונם של המבקשים שכן, לא צויין בחוזה ו/או ברף שצורף אליו אזכור לתשלום דמי מפתח ע"י אביה של המשיבה, אביה ז"ל של המשיבה הסכים בחוזה השכירות כי המושכר במצב טוב וראוי לעבודה ולכן כל שיפוץ שערך בנכס לא ייחשב כתשלום שלדמי מפתח, ולפיכך נתתי אמון בגרסת המבקשים כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר.

9. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:

א. אני קובע כי, המושכר הממוקם ברחוב מרכז בעלי מלאכה 21 פינת יוחנן הסנדלר בתל אביב, והידוע כחלקה 16/1 בגוש 6933, משוחרר מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972.

ב. אני קובע את התיק לקדם משפט לעניין גובה דמי השכירות הראויים עבור המושכר הנ"ל, ליום 25.02.04 בשעה 09:00.

ג. אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשים הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של -.5,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום עוד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתנה היום כ"ה בטבת, תשס"ד (21 בינואר 2004)
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
מותר לפרסום מיום 22.01.04
אשר גולדין
, שופט סג"נ








ש בית הדין לשכירות 153/02 דור ראובן ניראל נ' שולמית גולדשטיין (שיינר) (פורסם ב-ֽ 21/01/2004)