פסקי דין על אשר מזוז | פסקי דין על ברכה מזוז | פסקי דין על צבי ראובן דודוביץ | פסקי דין על חיה דוידוביץ |

57859-05/12 א     14/09/2014




א 57859-05/12 אשר מזוז, ברכה מזוז נ' צבי ראובן דודוביץ, חיה דוידוביץ








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 57859-05-12 מזוז ואח' נ' דודוביץ ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
שושנה ליבוביץ


תובעים

1.אשר מזוז

2.ברכה מזוז
עו"ד ר' בביאן


נגד


נתבעים

1.צבי ראובן דודוביץ

2.חיה דוידוביץ
עו"ד נ' מזובר-רז




פסק דין


התביעה היא לפינוי דיירים מוגנים ותביעה שכנגד לתשלום מחצית מסכום עלות תיקונים שבוצעו על ידי הדיירים במושכר.


רקע
התובעים (והנתבעים שכנגד), אשר וברכה מזוז

(להלן: התובעים),
הם בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה של בניין ברחוב מלכי ישראל 20 ירושלים אשר ידועה כגוש שומה 30081 חלקה 114 ת"ח 3 (
להלן:
הדירה)
. הדירה נרכשה על ידם בשנת 1999, כאשר הנתבעים (ותובעים שכנגד), ראובן וחיה דוידוביץ

(להלן: הנתבעים)
, היו דיירים מוגנים בה בהתאם להסכם שכירות מיום 29.11.73
(להלן: הסכם השכירות או ההסכם,
צורף כנספח ב' לתצהיר הנתבעים). לפי הסכם השכירות על הנתבעים לשלם שכר דירה כל שלושה חודשים.

לטענת התובעים, במשך שנים ארוכות הנתבעים התחמקו באופן עקבי מלשלם להם סכום כלשהו כדמי שכירות תוך שהצטברו לחובתם הפרות רבות של חובת תשלום דמי שכירות. כמו כן, לטענתם, הנתבעים ערכו שינויים בדירה הכוללים, בין היתר, בניית גגון במרפסות והחלפת ריצוף. על פי הנטען, הפרות אלה מקימות עילות לפינוי הנתבעים מהדירה. לטענת הנתבעים, במועד הגשת התביעה הם לא חבו דבר לתובעים בגין שכר דירה. להפך, התובעים היו חייבים להם החזר בגין מחצית מתיקון המרפסת אשר התובעים סרבו לשלם. אדון תחילה בתביעה לפינוי הנתבעים מהדירה ולאחר מכן בתביעה לתשלום מחצית עלות תיקון המרפסת.


עילת פינוי - שינויים במושכר
לטענת התובעים, במהלך השנים ביצעו הנתבעים עבודות שיפוץ נרחבות בדירה ותוספות שונות, כפי שהנתבעת אישרה בחקירתה. מדובר בין השאר בהתקנת גגון לשתי מרפסות, החלפת ריצוף במטבח ובשני חדרים נוספים והתקנת שני מזגנים. התובעים טוענים שלא הוכחו טענות הנתבעת כאילו מר צמח, אחיה של התובעת, אישר את השינויים ואף לא הוכחה טענת הנתבעת, אשר נטענה לראשונה בחקירתה הנגדית, לפיה בעלה קיבל את הסכמתם לתיקון הריצוף.

עילת פינוי בגין עריכת שינויים במושכר, כשלעצמה, אינה מנויה בין עילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר [נוסח משלוב] תשל"ב-1972
(להלן: חוק הגנת הדייר או החוק)
. עם זאת, עילה זו עשויה לקום מכוח הוראות סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר הקובע:

"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע בעילת פינוי".

על מנת לתבוע פינוי בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים אפוא להתקיים שלושה תנאים מצטברים: ראשית, תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשייתם של שינויים במושכר. שנית, הפרת תנאי זה על ידי הדייר. שלישית, התנאי שהופר מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי על פי תנאי השכירות (ע"א 460/77
דרוקר נ' פלטין
פ"ד לב(2)) 809 (1978); ע"א 121/84
בר עקיבא מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (אי.ב.ד) בע"מ
פ"ד לח(4) 673 (1985)).
עיון בהסכם השכירות בענייננו מעלה כי, לכל הפחות, לא מתקיימים בענייננו התנאים הראשון והשלישי. בהסכם אין כל איסור על עריכת שינויים במבנה ואף לא נקבעה במסגרתו זכות לתבוע פינוי עקב כך. לפיכך, לא קמה עילת לפינוי המושכר בגין שינויים שבוצעו בו מכוח חוק הגנת הדייר. יוער, כי התובעים טענו לעילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר דווקא ולא טענו לעילות ולתרופות מכוח דיני החוזים.

למעלה מן הנדרש אוסיף כי לפחות לגבי חלק מהשינויים להם טוענים התובעים אין לראות כלל שינויים במושכר. הוספת מזגנים אינם בגדר "שינוי מהותי" או "תוספת בנייה" אלא תוספת חיונית במציאות חיינו (ראו: ע"א (ת"א (פ"ת) 6643/02
מורדכיוף נ' אסולין
פסקה 6 ואסמכתאות שם (6.12.2005). כמו כן, לפי עדות הנתבעת, הריצוף הוחלף עקב נזילה שהיתה מדירת השכנים (עמוד 17 לפרוטוקול שורה 3). במקרה כזה מדובר בתיקון המושכר ולא בעריכת שינוי בו. מכול מקום, נוכח האמור לעיל, לא קמה בעניינו עילת פינוי בגין עריכת שינויים במושכר.


עילת פינוי - אי תשלום דמי שכירות
סעיף 131(א) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בנסיבות בהן "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". להווי ידוע, שאין עניינה של עילה זו באיחור קל ערך, אלא בנתק קבוע ברציפות התשלומים.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים לא שילמו לתובעים שכר דירה משנת 1999 עד שנת 2008. בעקבות מכתב התראה מיום 15.7.08 שנשלח אליהם
(להלן: מכתב ההתראה)
, שילמו הנתבעים לתובעים סך של כ- 16,000 ₪ בגין דמי שכירות. ביום 2.6.11 שילמו הנתבעים לתובעים סכום נוסף בסך 6,880 ₪ בגין דמי שכירות לתקופה מחודש 8/2008 עד 31.12.11. ביום 9.5.12 פנו הנתבעים לתובעים בדרישה לשלם להם סך של 3,500 ₪, המהווה לטענתם מחצית מתשלום עלות תיקון מרפסת הדירה וחיזוקה. התובעים הודיעו לנתבעים כי אין לדרישה זו יסוד. ביום 16.5.12 הנתבעים ביקשו לשלם לתובעים שכר דירה בסך של 2,136 ₪. התובעים סרבו לקבל סכום זה והודיעו לנתבעים על תביעתם לפינוי המושכר בשל הפרות יסודיות של הסכם השכירות.

לגבי התקופה משנת 1999 עד שנת 2008, טוענים הנתבעים כי אי תשלום דמי השכירות נבע מכך שהתובעים רכשו את הדירה מבלי ליידע אותם. לטענתם, ביום 04.7.04 וביום 25.4.06 הם פנו מיוזמתם במכתב רשום אל מר יצחק צמח, אחיה של התובעת, לאחר שהתובע הודיע להם כי הוא אינו הבעלים של הדירה אלא רק רשום פורמאלית כבעלים (העתק המכתבים מצורפים לתצהירי הנתבעת). למכתב האחרון צורף שיק לכיסוי דמי השכירות. לפי הנטען, רק ביום 15.7.08, נוכח האמור במכתב ההתראה, נודע להם לראשונה על היותם של התובעים בעלי הדירה ונמסרו להם פרטי חשבון הבנק לתשלום דמי השכירות. מיד עם קבלת המכתב שילמו הנתבעים את הסכום שנדרש. התובעים חולקים על טענת הנתבעים וטוענים כי הנתבעים התחמקו מתשלום שכר הדירה במשך 9 שנים, עד שעורך דינם שלח לנתבעים מכתב התראה.

דעתי היא, כי לגבי תקופה זו, לא קמה לתובעים עילת פינוי ולו מהטעם שהם עצמם מודים שלא עמדו על תשלום שכר הדירה במועד עד לשליחת מכתב ההתראה. במכתב ההתראה נכתב לעניין זה:

"1. כידוע לך מרשי רכש את הבעלות בדירה בה הוא מתגורר כדייר מוגן בתאריך 9/99. מתאריך זה היית אמור לשלם לו דמי שכירות כחוק.
2. מאז ועד היום לא שלמת דמי שכירות, למרות פניות מרשי אליך בעל פה מספר פעמים, מרשי הסכים מסיבות הומניטאריות לדחות מועד התשלום, אך מצב זה אינו יכול להימשך" (הדגשה שלי, ש.ל.).

בעדותו אישר התובע כי לא פעלו נגד הנתבעים בשנים אלה "מסיבות הומאניות" ומתוך התחשבות בהם (עמוד 4 לפרוטוקול שורות 17-24). מכאן, שעד שליחת מכתב ההתראה, התובעים הסכינו עם האיחור שחל בתשלומי שכר הדירה. מעבר לנדרש אוסיף, כי מהראיות שלפני עולה שבתחילה הנתבעים לא ידעו מי הבעלים החדש של הדירה. כך עולה מהמכתבים שנשלחו למר צמח, אחיה של התובעת. בהעדר הסבר משכנע מצד התובעים קשה להלום שמר צמח לא יידע אותם בעניין זה, בשים לב לקרבת המשפחה הקיימת ביניהם. ברם כפי שעולה ממכתב ההתראה ומעדות התובעים, בשלב כלשהו לאחר שליחת המכתבים למדו הנתבעים על החלפת הבעלות בדירה, אולם במשך זמן מסוים התובעים לא עמדו על תשלום שכר הדירה. בנסיבות אלה, לא קמה לתובעים עילת פינוי בגין אי תשלום שכר דירה בתקופה זו.

אשר ליתרת התקופה. לטענת התובעים, לאחר התשלום שבוצע בשנת 2008, הנתבעים הפסיקו לשלם שכר דירה במשך 3 שנים, עד שנת 2011, אז שילמו סכום נוסף בעיתוי ובסכום שנקבע לפי ראות עיניהם. אף הסכום שביקשו הנתבעים לשלם בשנת 2012 נקבע על דעת עצמם בלבד ורק לאור כוונתם לתבוע דמי השתתפות בגין תיקון המרפסת.

לאחר שעיינתי בראיות ושמעתי את עדויות הצדדים מצאתי כי מתקיימת בענייננו עילת פינוי בגין איחור בתשלומים בתקופות אלה. הנתבעים
מודים שפעלו באופן מוטעה כאשר לא שילמו עד שכר הדירה למשך כשלוש שנים, עד שנת 2011. החל ממועד שליחת מכתב ההתראה, הם ידעו מיהם בעלי הדירה והיו להם גם פרטי חשבון הבנק לצורך הפקדת שכר הדירה. אין בידי לקבל את טענותיהם כאילו סברו שתשלום דמי השכירות במועד אינו חשוב לתובעים או כי סברו כי יסדירו תשלום זה במסגרת עסקת מכר הדירה לאחר. לאחר מכתב ההתראה בשנת 2008 היה עליהם לדעת כי התובעים עומדים על תשלום שכר הדירה במועד. כמו כן, אין בידי לקבל את טענתם לפיה בקבלת דמי השכירות בשנת 2011 ללא מחאה, ויתרו התובעים על האיחור שחל בתשלומם. לא בנקל יוסק מהתנהגות צדדים כי ברצונם לשנות את ההסכם ביניהם ומסקנה כאמור צריכה להיות מושתתת על בסיס מוצק וברור (ראו: ע"א 4956/90
פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ
, פ"ד מז(4) 35 (29.7.1992)). לצורך כך, אין די להראות כי התובעים קבלו את התשלום ולא טענו בעניין. אף אין לקבל את טענתם לפיה התובעים לא שלחו להם התראות בעניין התשלום. כידוע, על הדייר לוודא ששכר הדירה המגיע ממנו ישולם לבעל הדירה, ולא להיפך. בעל הבית אינו משמש "כמזכיר" של הדייר לגבי חובותיו ואין אזהרה דרושה כדי ליצור עילת פינוי (ראו: ע"א 51/76
קוגן נ' כץ
, פ"ד לא(1) 493; רע"א 3692/07
אביסריס נ' אלברטל
פסקה 8 (8.8.2007)).

נוכח האמור, מסקנתי היא כי התובעים איחרו בתשלום דמי השכירות במשך תקופות משמעותיות, וזאת לאחר שנדרשו לשלם את דמי השכירות במכתב ההתראה משנת 2008. לפיכך, קמה נגדם עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות לתובעים בהפרת החוזה והוראות החוק.


סעד מן הצדק
סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מסמיך את בית המשפט להעניק לדייר מוגן סעד מן הצדק אשר ימנע את פינויו מן המושכר על אף קיומה של עילת פינוי. סעד מן הצדק מוענק במקרים בהם סנקציית הפינוי אינה מידתית יחסית להפרה שביצע הדייר. יש לבחון כל מקרה לגופו, על פי נסיבותיו, בהתחשב בטיב המושכר, בהתנהגות הצדדים לחוזה וכן במידת הפגיעה בכל אחד מבעלי הדין במתן סעד או בדחייתו. בפסיקה נקבע שיש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל. זאת, בשים לב גם למגמה הנוהגת להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות וכן להגנה החוקתית הקבועה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו המגן על קניינו של בעל הבית (ראו לדוגמא: רע"א 9064/11
קיסלוביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד
(19.2.2013)).

לאחר ששקלתי את השיקולים הצריכים לעניין, וחרף מגמת הצמצום הנהוגה בפסיקת הסעד, באתי לכלל במסקנה כי בנסיבות המקרה דנן יש מקום להעניק לנתבעים סעד מן הצדק משני טעמים מצטברים.

ראשית
, מדובר במושכר המשמש את הנתבעים כדירת מגורים מאז נישאו, מזה למעלה מארבעים שנה. אין טענה לפיה לנתבעים יש דירת מגורים נוספת. מתצהירה של הנתבעת עולה כי מצבם הכלכלי אינו מן המשופרים וידם אינם משגת לרכוש דירה חלופית. הם סברו כי יעלה בידם לרכוש דירה אחרת ככול שיקבלו סכום משמעותי בגין פינוי הדירה, אולם זנחו אפשרות זו משהבינו כי הסכום שהם עשויים לקבל לא יספיק לכך. אכן, בחקירתה של הנתבעת הסתבר כי בעלה נוסע מידי פעם לחו"ל, לביקור משפחתי ולצורכי עבודתו. אף אם יש בכך אינדיקציה כי הנתבעים אינם נעדרי אמצעים כלכליים, איני סבורה שהדבר מצביע על כושר כלכלי לרכישת דירה חלופית. לפיכך פינויים מן הדירה חושף אותם לסיכון כי יוותרו ללא קורת גג.
שנית
, זוהי הפעם הראשונה בה מוגשת תביעת פינוי נגד הנתבעים. כאשר הם נדרשו לשלם את חוב שכר הדירה בשנת 2008, הם עשו כן באופן מידי. הנתבעים אמנם טעו כאשר לא דאגו לשלם מאז באופן עקבי וסדיר את שכר הדירה, אולם לא נטען ולא הוכח כי אי ביצוע התשלום נבע מכוונה זדונית. כמו כן, שכר הדירה אמנם שולם באיחור, אך עובר לתביעה, וללא קשר אליה, שולם החוב בגין השכירות. יוער, כי מטענות התובעים
משתמע שהם חולקים על גובה דמי השכירות, ברם טענה זו נותרה טענה בעלמא משלא הובהרה ולא פורט גובה דמי השכירות הנטען.
יחד עם זאת, מששולם שכר הדירה באיחור, שעה שהנתבעים ידעו כי התובעים עומדים על תשלומו, יש להתנות את הסעד בפיצוי מתאים. על כך להלן.


השתתפות בתיקונים במושכר
כאמור לעיל, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בו תבעו השבת מחצית הסכום שהוצא על ידם לתיקון מרפסות הדירה. התובעים מתנגדים לתביעה. לטענתם, לא הוכח חיוב שלהם לתיקון המרפסות, לא הוכחה דרישה מאת העירייה המופנית אליהם, לא הוכחו ביצוע העבודות ולא הוכח תשלומם. עוד נטען על ידם כי השימוש שנעשה במרפסות על ידי הנתבעים הוא שימוש ייחודי.
סעיף 68 לחוק הגנת הדייר קובע כי בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. חריג לכלל זה נקבע בסעיף 68(א) סיפא לחוק, לפיו אין הכלל חל על תיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של
הדייר. לגבי תיקונים אלה, קובעת הוראת סעיף 68(ב) לחוק כי הדייר חב בהם, והוצאות התיקונים יחולו עליו. סעיף 68(ג) לחוק קובע כי מקום בו בעל הבית לא ביצע תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבניין. עוד נקבע, כי הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן
על בעל הבית ומחציתן על הדייר (סעיף 68(ד)). סעיף 70(א) ל

חוק הגנת הדייר
קובע כי:

"
תיקון המצריך עבודות בניה יסודיות והוא דרוש למניעת סכנת חיים, הרשות בידי הדייר לעשותו, ובלבד שיודיע בכתב לבעל הבית, אם מענו ידוע, תוך זמן סביר לפני עשיית התיקון, על כוונתו לעשותו, ושיעשה אותו לפי דיני הבניה"
.

הנתבעת הצהירה שהעירייה פנתה אליהם בדרישה לתקן את מרפסות הדירה. עדותה נתמכת בתצהירו של התובע (סעיף 13 לתצהיר) ובמכתב מיום 15.11.11 מטעם האגף לרישוי ופיקוח מחלקת מבנים מסוכנים בעירייה שהוכתר בכותרת "הודעה על קיום סכנה". במכתב נרשם ש"יש לחזק ולתקן מרפסות קומה שניה ששייכות למשפחת דוידוויץ'" (צורף כנספח לתצהירי הנתבעים). בסוף שנת 2011 הודיעו הנתבעים לתובעים כי עליהם להשתתף במחצית העלות הנדרשת לתיקון המרפסות בדירה. במכתבו של בא כוח התובעים מיום 8.12.11 נטען שמכתב העירייה הופנה אל הנתבעים והם אלה שנדרשו לפעול כאמור בו. עוד נטען במכתב כי המרפסות הן חלק מהדירה שהם מחזיקים בה כדירים מוגנים ועל פי חוק עליהם לשאת בהוצאות החיזוק והתיקון הנדרשים (המכתב צורף כנספח ז' לתצהיר התובע). לטענת הנתבעים, משסירבו התובעים להשתתף בעלות התיקון הם תקנו אותו בעצמם ופנו אל התובעים בדרישה להשיב להם את מחצית עלות התיקון.

לאור הראיות שהוצגו לפני כמפורט לעיל, ונוכח התרשמותי

ממהימנות עדות הנתבעת בעניין זה, מקובלת עלי טענת הנתבעים כי הם נדרשו על ידי העירייה לתקן את המרפסות וביצעו את התיקון על חשבונם בעלות של 6,500 ₪. ברי כי אילו היו נמנעים מלפעול בהתאם להודעה, העירייה היתה פועלת נגדם כמפורט במכתבה. לעניין התשלום, אמנם הקבלה מטושטשת ולא ניתן לראות בה את שמו של מבצע התיקון. אולם, כאמור, התרשמותי ממהימנות עדות הנתבעת בעניין זה וראיתי לקבלה. הסוגיה שנותר לדון בה היא, אפוא, האם היה על התובעים לחלוק עם הנתבעים את העלות התיקון או שמא מדובר בשימוש ייחודי שאז פטורים התובעים מכך.
בתקנות הגנת הדייר (החזקת בית ותיקונים) התשל"א – 1971
נקבעו התיקונים שבאחריות המשכיר. בין היתר, נכללים תיקונים בקירות חוץ, מעקות ותחתיות של מרפסות (ראו סעיף ג' (2) לתוספת לתקנות האמורות). מכאן, שחיזוק ותיקון המרפסות הם באחריות המשכירים ולא באחריות השוכרים (ראו
ע"א 657/77
בצלאל נ' ורשבסקי
, פ"ד לד
(2) 35, בעמוד 50 לפסק דינה של כב' השופטת בן פורת (1979)).
מהאמור עולה, כי חלות על העניין הוראות סעיפים 68(ג) ואף 70(א) ל
חוק הגנת הדייר
. הוראות אלה מאפשרות לשוכר "להתגבר על סרבנותו של בעל הבית אשר איננו מקיים את חובותיו" (
ע"א 2351/90
לסלאו נ' ג'מאל
, פ"ד מז
(1) 277 (1993)). לכן, העובדה שהתובעים לא הסכימו לבצע את העבודות, אינה גורעת, בנסיבות העניין, מן הצורך לבצען. בנסיבות אלה, קיים בסיס לקבוע כי התובעים מושתקים מהעלות טענה כנגד ביצוע עבודות אלה על ידי הנתבעים, ומהתנגדות לביצוע עבודות אלה על ידם.


הסעד
נוכח מסקנותיי כפי שפורטו לעיל, בשים לב לאיחורים בתשלום אולם גם לכך ששכר הדירה שולם בפועל לפני הגשת התובענה, מתן הסעד לנתבעים מותנה בחיובם בתשלום סך של 10,000 ₪ לתובעים.

התביעה שכנגד מתקבלת. התובעים ישלמו לנתבעים סך של 3,250 ₪ בגין השתתפות בתיקון המרפסת.

התשלומים ישולמו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין. אם לא ישולם התשלום הנזכר בסעיף 25 (בקיזוז הסכום הנזכר בסעיף 26) בתוך מועד זה, לא ייכנס הסעד מן הצדק לתוקפו ועל הנתבעים יהיה לפנות את המושכר עד אותו מועד מכל אדם וחפץ ולהחזירו לתובעים.

נוכח מסקנתי לפיה שתי התביעות התקבלו, אין צו להוצאות.


המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.


ניתן היום,
י"ט אלול תשע"ד, 14 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 57859-05/12 אשר מזוז, ברכה מזוז נ' צבי ראובן דודוביץ, חיה דוידוביץ (פורסם ב-ֽ 14/09/2014)