פסקי דין על גבריאל כהן | פסקי דין על יוסף אסטנבולי ז"ל | פסקי דין על יורשי המנוח יוסף אסטנבולי | פסקי דין על דוד ישי מזרחי ז"ל ואח' |

3989-02/13 הפ     16/09/2014




הפ 3989-02/13 גבריאל כהן נ' יוסף אסטנבולי ז"ל, יורשי המנוח יוסף אסטנבולי, דוד ישי מזרחי ז"ל ואח'









1

בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב' השופט
אריה רומנוב


ה"פ 3989-02-13



בעניין:
גבריאל כהן




המבקש

נ ג ד




1.

יוסף אסטנבולי ז"ל
2. יורשי המנוח יוסף אסטנבולי
3. דוד ישי מזרחי ז"ל
4. יורשי המנוח דוד ישי מזרחי ז"ל
5. לשכת רישום מקרקעין
- ירושלים (פורמלי)




ה
משיבים



המשיב הפורמאלי




ב"כ המבקש: עו"ד אמנון מזר

ב"כ משיב 5: עו"ד מיכל מזרחי
- פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)




פסק דין


1.
עניינה של תובענה זו בבקשתו של המבקש להצהיר כי הוא הבעלים של חלקת הקרקע והבית הבנוי עליה ברחוב ארנון 30 בירושלים (גוש 30044 חלקה 97), בשטח של 50 מ"ר (להלן: "הנכס"). יוער, כי הנכס אינו רשום בפנקסי המקרקעין וכי הוא טעון "רישום ראשון".
2.
במסגרת המרצת הפתיחה מתאר המבקש את השתלשלות העניינים שהובילה לבעלותו הנטענת על הנכס ואת הפעולות בהן נקט לצורך ביצוע "רישום ראשון" של הנכס והוכחת בעלותו עליו. לטענת המבקש, הוא רכש את הנכס בשנת 1963 מאדם בשם ישי דוד מזרחי, וזאת לאחר ששכר אותו ממזרחי במשך תקופה מסויימת קודם לכן. הבקשה ל"רישום ראשון" סורבה על ידי משיב 5 בנימוק שלא עלה בידי המבקש להוכיח את בעלותו על הנכס במידה מספקת. על רקע זה הוגשה התובענה שלפניי.
3.
כעולה מהתובענה, המבקש אינו יודע בוודאות מי היה הבעלים של הנכס לפני מר ישי דוד מזרחי, שהיה רואה חשבון במקצועו. עם זאת הוא מציין, כי על פי "מליה" שהונפקה ביום 31.3.1929, המקרקעין היו בבעלותו של אדם אחר בשם דאוד מזרחי, ועל פי אישור מאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין מיום 26.12.2010, הנסמך על רישום מנדטורי משנת 1938, הבעלים של הנכס (או חלקו), היה מר יוסף איסטנבולי. לטענת המבקש, בתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת מכר מר איסטנבולי את הנכס לרו"ח מזרחי, אשר בתחילה השכיר אותו לחייט בשם אברהם מזרחי, ואחר כן השכירו למבקש. כאמור, בשנת 1963 מכר רו"ח מזרחי את הנכס למבקש, והוא הפך להיות בעליו.
4.
לטענת המבקש, כל המסמכים שהיו מצויים ברשותו בקשר לנכס, אבדו. לטענתו, על מנת לנסות ולאתר את רו"ח מזרחי שכרו הוא ובנו חוקר פרטי. נטען עוד, כי מקריאה בעיתון נודע למבקש שרו"ח מזרחי נפטר בחודש תשרי 1970 (סעיפים 24-25 לבקשה). לפי הטענה, בדיקה שנעשתה העלתה, כי לרו"ח מזרחי ולאשתו לא היו ילדים. כמו כן, לא ידוע על יורשים או קרובי משפחה של המנוח. בנו של המבקש הגיש בקשה לרשם לענייני ירושה לקבלת העתקי צווי הירושה שהוצאו, אם הוצאו, למר יוסף איסטנבולי ולרו"ח מזרחי, ואולם בשני המקרים התקבלה תשובה שלא הוגשו בקשות לצווי ירושה בעניינם.
5.
בהודעה מיום 7.7.13 שהגיש משיב 5 נאמר, כי הנכס אינו רשום במרשם המקרקעין אלא בספרי מס רכוש בלבד. עוד נאמר, כי לנוכח העובדה שהבעלים של הנכס, כפי שמופיע בפנקסי מס רכוש, אינו המבקש, ולנוכח העובדה שלא עלה בידי המבקש להמציא לידיו של משיב 5 תיעוד מספק אודות שרשרת העסקאות שנעשו בקשר עם הנכס ואשר הובילו להעברת הבעלות הנטענת מהבעלים הרשום למבקש, הרי שנדרשת מעורבותו של בית המשפט לצורך אישור שרשרת עסקאות זו.
6.
עם זאת, נאמר עוד בהודעה זו (בסעיף 5), כי:

"בנסיבות כפי שתוארו ע"י התובע בהמרצת הפתיחה ולאור הקושי באיתור הצדדים הרלוונטיים להליך, הרשם לא יתנגד למתן צו כאמור, בכפוף לבצוע הליך של פרסום התובענה במתכונת שתקבע ע"י בית המשפט הנכבד. לאחר בצוע פרסום ובמידה ולא תוגש התנגדות למהלך תוך 30 ימים מעת הפרסום, לא תהא התנגדות מבחינתו של הרשם כי יינתן צו הקובע כי־ הזכויות במקרקעין הועברו לתובע מאת מר ישי דוד מזרחי. עם מתן הצו יוחל בהליך הרישום הראשון של המקרקעין בהתאם לחוק. בסיומו של הליך זה (הדורש כשלעצמו אקט פרסומי) וככל שלא תוגשנה התנגדויות בעניין, ניתן יהיה לרשום את התובע כבעליהם של המקרקעין."
7.
על רקע זה ולאור הודעתו של ב"כ המבקש מיום 11.7.13 כי האמור בהודעה הנ"ל של משיב 5 הינו גם על דעתו, הוריתי בהחלטתי מיום 11.8.13 על ביצוע תחליף המצאה. ביום 7.10.13 הודיע המבקש כי ביצע תחליף המצאה באמצעות פרסום בשני עיתונים יומיים, וכי לא הוגשה כל התנגדות מטעם מאן דהוא למבוקש במסגרת תובענה זו. לאחר שביקשתי את התייחסותו של משיב 5 להודעת ב"כ המבקש, הודיע משיב 5 כי הוא שב על האמור בהודעתו מיום 7.7.13.
8.
בהחלטתי מיום 13.2.14 הוריתי על קיום דיון לשם חקירת המבקש על תצהירו. לדיון שהתקיים ביום 6.3.14 התייצבו המבקש ובנו, מר אייל רונן. בפתח הדיון ציין ב"כ המבקש, כי המבקש, שהינו אדם מבוגר, סובל בשנה האחרונה מבעיה קוגניטיבית אשר אינה מאפשרת לו להעיד באופן ברור ולהתייחס לתצהיר שמסר. הוגשו גם מסמכים רפואיים בתמיכה לכך. לאחר ניסיון של בית המשפט לדלות פרטים מהמבקש עצמו – אשר לא צלח עקב מצבו – התנהל המשך הדיון באמצעות חקירת בנו של המבקש, מר רונן. הבן תיאר בעדותו את הידוע לו אודות הנכס וכיצד הגיע לידי אביו –המבקש. בין היתר, התייחס הבן להליך גירושין שהתנהל בין המבקש (אביו) לבין אימו שבמסגרתו קיבלה האֵם חלק גדול יותר מתמורה שהתקבלה ממכירת דירה משותפת של בני הזוג בגבעת מרדכי, וזאת כנגד ויתור על טענה בקשר לנכס. בהחלטה שניתנה בסיומו של הדיון נקבע, כי המבקש ימציא לבית המשפט תצהיר מגרושתו בהתייחס למה שעלה בעדותו של הבן. עוד נקבע, כי ב"כ משיב 5 תפנה בבקשה למתן צו מתאים כלפי עיריית ירושלים במטרה לדלות פרטים נוספים אודות הנכס ובעליו.
9.
ביום 29.4.14 הוגש לבית המשפט תצהיר מטעם גרושתו של המבקש וכן מסמכים נוספים בעניין הליך הגירושין שהתנהל בין הצדדים. מתצהיר זה עולה, כי המבקש עושה שימוש בנכס מזה עשרות שנים. עוד עולה, כי במסגרת הליך הגירושין שהתנהל בין הצדדים קיבלה גרושתו של המבקש חלק גדול יותר מתמורת מכירת דירה משותפת של בני הזוג, וזאת בגין ויתורה על טענה ביחס לנכס.
10.
בתגובה שהוגשה מטעם ב"כ משיב 5, במסגרתה באה התייחסות גם לחומר הנוסף שהוגש על ידי המבקש, נטען כי לא התקבלה תגובת העירייה לפנייתה של ב"כ משיב 5 לקבלת פרטים אודות הנכס. עוד נטען, כי לדעת משיב 5 קשה לומר שיש במסמכים החדשים שצורפו כדי לבסס את טענתו של המבקש ולפיה הוא ראוי להירשם כבעלים של הנכס. על רקע זה הותירה ב"כ משיב 5 את ההכרעה בתיק זה לידי בית המשפט.
11.
ב"כ המבקש התייחס לתגובת ב"כ משיב 5. במסגרת זו סקר ב"כ המבקש את השתלשלות ההליך שבכותרת וטען, כי הגם שאין ברשות המבקש מסמכים המעידים על רכישת הנכס – וזאת מהטעמים שפורטו בתובענה – הרי שיש מספר נימוקים המצדיקים לקבל את התובענה: אחיזתו של המבקש בנכס במשך למעלה מ-50 שנים תוך שהוא נוהג בו באופן מלא מנהג בעלים; העובדה שהמבקש עשה ככל יכולתו על מנת לאתר יורשים פוטנציאליים של משיבים 1-4, לרבות הליך של פרסום בעיתונות; והעובדה כי למעשה אין התנגדות מטעם משיב 5 למבוקש במסגרת התובענה (כפי שצוין בהודעה שהוגשה מטעמו ביום 7.7.13).
12.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בחומר הקיים בתיק, ובהמשך להחלטתי מיום 6.3.14, הגעתי לכלל מסקנה שיש לקבל את התובענה, באופן עקרוני. אני סבור, כי יש בענייננו מספר אינדיקציות משמעותיות לכך שהמבקש אכן רכש את הנכס מידיו של רו"ח מזרחי: ראשית, העובדה – שלא נסתרה – כי המבקש נוהג בנכס מנהג בעלים מזה עשרות רבות של שנים, מבלי שידוע על גורם כלשהו הטוען לזכות נוגדת בנכס. בהקשר זה יש לציין את טענת המבקש (שנתמכת גם בתצהיר גרושתו), ולפיה במהלך השנים הוא ביצע בנייה בלתי חוקית בנכס שבעקבותיה התנהל נגדו הליך פלילי אשר הסתיים במאסר של מספר חודשים ובקנס כספי גבוה. שנית, העובדה שבעקבות החלטתי מיום 11.8.13 – במסגרתה הוריתי על ביצוע תחליף המצאה בדרך של פרסום בעיתונות – לא באה טענה מצד גורם כלשהו לקיומה של זכות בנכס. ושלישית, העובדה שגרושתו של המבקש, אשר, על פניו, עשויה הייתה לטעון לזכויות בנכס, הגישה תצהיר ממנו עולה כי היא ויתרה למעשה על זכויות בנכס וקיבלה בגין כך תמורה כספית, כאמור לעיל. המסקנה העולה מהאמור היא, כי עלה בידי המבקש להראות במידת ההסתברות הנדרשת כי הוא רכש את הנכס מידיו של רו"ח דוד ישי מזרחי.
13.
עם זאת, אין בידי להיעתר לתובענה במובן זה שיינתן למבקש הסעד ההצהרתי בנוסח שהוצע על ידי ב"כ המבקש בהמרצת הפתיחה ובסעיף 9 לתשובתו מיום 7.7.14 – לפיו יוצהר כי המבקש הינו הבעלים של הנכס – וזאת לנוכח העובדה שהנכס אינו רשום כלל בלשכת רישום המקרקעין, וכי עליו לעבור תחילה הליך של "רישום ראשון", כאמור בהודעת משיב 5 מיום 7.7.13 (שהאמור בה תואם והוסכם על ב"כ המבקש, כאמור). כזכור, בהודעה זו נאמר כך:
"בנסיבות כפי שתוארו ע"י התובע בהמרצת הפתיחה ולאור הקושי באיתור הצדדים הרלוונטיים להליך, הרשם לא יתנגד למתן צו כאמור, בכפוף לבצוע הליך של פרסום התובענה במתכונת שתקבע ע"י בית המשפט הנכבד. לאחר בצוע פרסום ובמידה ולא תוגש התנגדות למהלך תוך 30 ימים מעת הפרסום, לא תהא התנגדות מבחינתו של הרשם כי יינתן צו הקובע כי־ הזכויות במקרקעין הועברו לתובע מאת מר ישי דוד מזרחי
[ההדגשה שלי – א.ר.]. עם מתן הצו יוחל בהליך הרישום הראשון של המקרקעין בהתאם לחוק. בסיומו של הליך זה (הדורש כשלעצמו אקט פרסומי) וככל שלא תוגשנה התנגדויות בעניין, ניתן יהיה לרשום את התובע כבעליהם של המקרקעין."
14.
כאמור לעיל, הליך של פרסום נעשה זה מכבר ולא הוגשה כל התנגדות למהלך. אשר על כן, ולאור הנימוקים הנוספים שהבאתי לעיל, אני קובע, כי הזכויות בנכס הועברו אל התובע מידיו של רו"ח ישי דוד מזרחי ז"ל. בהמשך לקביעה זו, יש לפעול כעת לביצוע רישום ראשון של המקרקעין ולהמשיך את הפרוצדורה כמצוין בהודעה הנ"ל, וזאת על מנת להביא בסופו של דבר לרישומו של המבקש כבעלים של הנכס.
15.
ב"כ המבקש הודיע, כי אין הוא מבקש שייפסקו לזכותו הוצאות, ועל כן אני קובע שכל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, כ"א אלול תשע"ד, 16 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.
אריה רומנוב
, שופט







הפ בית משפט מחוזי 3989-02/13 גבריאל כהן נ' יוסף אסטנבולי ז"ל, יורשי המנוח יוסף אסטנבולי, דוד ישי מזרחי ז"ל ואח' (פורסם ב-ֽ 16/09/2014)