פסקי דין על אליהו אבו | פסקי דין על מרסל אבו | פסקי דין על מפעלי האומן אדן-בכר (1990) בע"מ

17530-07/09 א     14/10/2014




א 17530-07/09 אליהו אבו, מרסל אבו נ' מפעלי האומן אדן-בכר (1990) בע"מ








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 17530-07-09 אבו ואח' נ' מפעלי האומן אדן-בכר (1990) בע"מ
ואח'


בפני
כב' השופט אייל דורון


התובע/הנתבע שכנגד 1
הנתבעת שכנגד 2
1. אליהו אבו
, ת.ז. 0517559959
2. מרסל אבו
, ת.ז. 06765316
ע"י עוה"ד אסף גסטפרוינד ואח'


נגד

הנתבעת/התובעת שכנגד
1. מפעלי האומן אדן-בכר (1990) בע"מ
, ח.פ. 51-152431-6
ע"י עוה"ד ג'סאן מטאנס ואח'




פסק דין


תביעה כספית של דייר מוגן נגד בעל הבית (הקודם).
תביעה שכנגד בה נתבע מהדייר המוגן סעד כספי וכן מתבקש מתן סעד של פינוי וסילוק יד.

רקע עובדתי ודיוני

התובע, הנתבע שכנגד 1 (להלן גם: "הדייר"), הוא תושב חיפה, בעל חנות פרחים, נשוי לנתבעת שכנגד 2, ולהם ארבעה ילדים וכן נכדים. הנתבעים שכנגד (להלן גם: "הדיירים") הם דיירים מוגנים בדירה הנמצאת בקומת קרקע בבניין שברחוב העוגן 18 בשכונת עין הים שבחיפה, על המקרקעין הידועים כגוש 10802 חלקה 17 (להלן: "הדירה", "הבניין", "החלקה").

הדירה הושכרה לדיירים בשני שלבים. בשנת 1982 נחתם בין הדיירים לבין עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, כנציגת רשות הפיתוח (להלן: "עמידר") חוזה שכירות מגורים לפיו הושכרה להם יחידה בת 3 חדרים, חדר כניסה, מטבח ושירותים. בשנת 1990 נחתם בין הדיירים לבין עמידר חוזה שכירות נוסף ולפיו הושכרה לדיירים יחידה בת שני חדרים, מטבח ושירותים. עם זאת, נראה כי במועדים הרלבנטיים לתביעה שתי היחידות שימשו הלכה למעשה את הדיירים כשני חלקים של יחידת מגורים אחת, היא "הדירה" כמשמעותה בטיעוני הצדדים וכהגדרתה לעיל. הדירה כוללת למעשה את כל שטח קומת הקרקע בבניין.

הבניין מורכב משתי קומות; קומת קרקע ובה הדירה, וכן קומת מרתף. בקומת המרתף מצויה דירה קטנה יותר (בגודל כ- 55 מ"ר) שלא נעשה בה שימוש כלשהו. בנוסף מצויים במרתף שני מחסנים.

פרט לדיירים לא התגורר ולא מתגורר אף דייר בבניין מזה שנים רבות.

בשנת 1997 מכרה עמידר את זכות הבעלות בחלקה, ששטחה כ- 1,214 מ"ר, לנתבעת.

בשנת 2009, לאחר הגשת תביעה זו, מכרה הנתבעת את מלוא זכויותיה בחלקה לעאמר עואד-ח'ורי, עאדל עואד-ח'ורי, רביע עואד-ח'ורי וראמי עואד-ח'ורי (להלן יחד: "ה"ה חורי"). אלו האחרונים נטלו על עצמם "את מלוא ההתדיינויות המשפטיות שבין המוכר לבין הדייר המוגן, לזכות ולחובה". בהתאם לכך הם שהגישו בקשה לביטול פס"ד בהעדר הגנה שניתן כנגד הנתבעת וכן בקשה לסילוק התביעה על הסף, והם המצויים כיום למעשה מעברו השני של המתרס בהתדיינות אל מול הדיירים.

הבניין ישן למדי, כבן 60 שנה לערך. רוב קירותיו בנויים אבן. מצבו הפיזי של הבניין - גרוע.

הדיירים טוענים, הן בתיק זה הן בהתדיינויות שיפורטו להלן, כי מטרתה של הנתבעת בעת רכישת הנכס מעמידר היתה השגת השטח לשם הקמת פרויקט בניה חדש על החלקה, ולשם כך יש צורך בהריסת הבניין. על פני הדברים, ומבלי לקבוע מסמרות, נראה לכאורה כי זו אכן היתה מטרת הרכישה, הן לאור הגיונם של דברים הן לאור אופן התבטאותם של מנהלי הנתבעת בשיחות עם הדייר שהוקלטו וצורפו. לטענת הדיירים, כפועל יוצא ממטרתה זו של הנתבעת, לנתבעת היה אינטרס מובהק להזניח את הבניין במשך שנים, בכדי להביא לכך שלא יהא מנוס מהריסתו. ואכן, חוות דעת מהנדס מטעם הנתבעת שנערכה בשנת 2010 קבעה כי "ישנה עדיפות" להריסת הבניין.

עוד ראוי לציין, ולו כרקע להתדיינויות השונות, כי בין הדיירים והנתבעת כמו גם בין הדיירים ובין ה"ה חורי, התקיימו מגעים כאלה ואחרים בנקודות זמן שונות בנוגע לאפשרות להגיע להסכמה באשר לפינוי הדיירים מהחלקה, ובנוגע לתמורה שתינתן לדיירים כנגד הסכמתם זו, אולם מגעים אלו לא עלו יפה, ככל הנראה בשל פער בציפיות הצדדים בנוגע לתוכנו של הסדר אפשרי זה.

ביום 23.11.08 נערכה בבניין בדיקה ע"י משרד מהנדס העיר בעיריית חיפה (לטענת הדיירים בעקבות פניה מצידם אל העירייה). ביום 2.12.08 הוצאה על ידי העירייה הודעה לפי חוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים), התשמ"ג-1983, כי על פי חוות דעת מהנדס שצורפה לה הבניין עלול לסכן את המחזיקים, את הציבור, או את הנכסים הסמוכים. ההודעה מוענה אל הדייר, אל הנתבעת, ואל מנהלי הנתבעת מר ארז בכר ומר יורם אדן. נמעני ההודעה נדרשו לבצע עבודות להסרת הסכנה.

לאחר התראות נוספות מצד העירייה בשנים 2009-2010 כי טרם הוסרה הסכנה, הגישה העירייה לבית המשפט לעניינים המקומיים בחיפה כתב אישום, תחילה כנגד הדייר, ובהמשך צורפו כנאשמים גם הנתבעת, מנהלי הנתבעת, וכן ה"ה חורי (תיק פלילי מס' 411/10 + 532/10).

התדיינות נוספת בה מעורבים הצדדים מצויה בתיק 11027-02-13 בבית הדין לשכירות בחיפה. להתדיינות זו, אף שהיא בתחילתה, חשיבות רבה, מכיוון שכבר עתה נקבע בגדרה כי הבניין לא ייהרס אלא יחוזק (פרוטוקול הדיון מיום 4.3.13 בסיומו ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים ברוח זו, וכן החלטה מפורשת מיום 9.4.13 שניתנה לבקשת הדיירים).

עד כאן עובדות רלבנטיות, שרובן אינו שנוי במחלוקת. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו יינתן

פסק דין
לאחר הגשת סיכומים וללא חקירות.

תביעת הדייר

תביעת הדייר הינה לסעד כספי בסך 80,000 ₪.

לטענת הדיירים, הדירה מוחזקת בידיהם כבר משנת 1981, אז שילמו עבורה דמי מפתח.
הקרקע עליה מצוי הבניין סובלת מתזוזה מתמדת ועקב כך נוצרו ונוצרים סדקים משמעותיים בקירות הדירה (להלן: "הליקויים").

בשעתו, מהנדס מטעם עמידר בדק את הליקויים וקבע כי אין מניעה לגור בדירה אולם יש לבצע תיקון של הליקויים מעת לעת וכן לעקוב אחר התפתחותם החוזרת ולתקנם בהתאם להתפתחות.

החיוב בגין תיקון הליקויים לשם החזקתה התקינה של הדירה שולם כל השנים על ידי עמידר ועל ידי הדיירים בחלקים שווים, בהתאם להוראות הדין.

על פי הסדר זה חיו הדיירים ובני ביתם בדירה במשך כ- 18 שנים.

במהלך שנת 1999 החליטה עמידר למכור את הדירה והציעה לדיירים את רכישתה, בהיותם בעלי זכות ראשונה, אולם לאחר שהדיירים לא רכשו את הדירה, בשל סיבות כלכליות, מכרה עמידר את הדירה לנתבעת (הגם שכך נטען, מהמסמכים עולה כאמור כי המכירה בוצעה ב- 1997). מאז המכירה השתנו ללא הכר חיי הדיירים, אשר הפכו לסיוט מתמשך, שכן הם חיים ברמת חיים ירודה מאד.

עם מכירת הדירה פנה הדייר למנהלי הנתבעת על מנת לסכם ולהסדיר את תשלומי שכר הדירה וכן לעדכנם בדבר ההסדר עם חברת עמידר בנוגע לתיקון הליקויים מעת לעת. מנהלי הנתבעת הפנו את הדייר לעורך דינם דאז, עו"ד מאיר הפלר ז"ל, אשר הבטיח לדייר כי עניין הליקויים "יטופל" וכן מסר לדייר פרטי חשבון בנק להעברה בנקאית של דמי השכירות.

הדייר המשיך בביצוע הליקויים בעצמו ועל חשבונו והמשיך לנסות ולקבל מענה כלשהו מן הנתבעת לגבי תיקון הליקויים ו/או השתתפות בעלות, אולם מנהלי הנתבעת התחמקו ממנו. הדייר אף נפגש עם מנהלי הנתבעת, יחד עם עו"ד הפלר, בביתו והראה להם את הליקויים. הנתבעת לא תיקנה את הליקויים והתעלמה מפניותיו. הדייר מצרף פניה בכתב אל עו"ד הפלר, וכן פניה בתחינה אל עמידר בבקשת סיוע.

הדייר מצרף תמונות מתוך הדירה שצולמו בשנים 2004, 2008, 2011, ואשר ממחישות את הליקויים בהם מדובר. הדייר מצרף חוות דעת שמאי מטעמו (השמאי ו' סלאמה) משנת 2006, שנערכה מאחר ואז הציעה לו הנתבעת לרכוש את הדירה, ובה נאמר כי הבית סובל מסדקים רבים ועמוקים הנובעים בין היתר בשל תזוזת קרקע ויסוד ירוד, ועובדה זו גורמת לחדירת מי גשם בחורף דרך קירות האבן. לטענת הדיירים העובדה כי בבניין מצויים סדקים וליקויים רבים, כי מצב הבניין גורם לחדירת מים וכי מצבו מקים סכנה של ממש, עולה גם מחוות דעת מהנדס מטעם הנתבעת משנת 2010 (המהנדס א' טאנוס).

לטענת הדיירים, אין ביכולתם לבצע תיקון יסודי ("חיזוקים ושיפוץ כולל של הבניין") אשר יביא לשיפור המצב, אך "מדי שנה" (סעיף 17 לתצהיר הדייר) הם נאלצים לפנות את הדירה מכל ריהוט ולבצע, פעם אחר פעם, איטומים ותיקונים שונים בדירה כדי שיוכלו לחיות בה בצורה סבירה.

לטענת הדייר, הוא זכאי "להחזרים כספיים בגין התיקונים שביצעתי בעצמי ו/או על חשבוני, אשר עלותם בערך בסך של 80,000 ₪ לכל הפחות, שכן מדי שנה אני משקיע עשרות אלפי שקלים בתיקון הליקויים, ..." (סעיף 41 לתצהיר הדייר). הדייר טוען כי הוא נושא בעלות חומרי איטום ובניה באופן קבוע ונאלץ לאגור חומרים אלו דרך קבע, וכן לשאת בעלות רכישת כלי עבודה וחידושם. כן טען כי נאלץ להפסיד ימי עבודה בשל תיקונים, וכי כפועל יוצא מביצוע תיקונים בשעות לא שעות וכתוצאה מעייפותו היתרה בשל כך, נפגע כושר השתכרותו והשכר בפועל. הדייר מוסיף וטוען כי נגרמים לו "נזקי נפש", בסכום שהוא אינו נוקב בו ואשר לא מוצא ביטוי בסכום התביעה - 80,000 ₪.

לאחר שבחנתי את חומר הראיות ואת טענות הצדדים, סבורני כין דין תביעת הדייר להידחות.

יובהר כי יש בהחלט ממש בטענות הדייר בדבר מצבה הפיזי של הדירה ובדבר אחריות הנתבעת למצב דברים זה. מצב הדירה, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתמונות, הינו בלתי מתקבל על הדעת. טענתה של הנתבעת לפיה מצב זה הוא "מעשה ידו של התובע שהתנגד לאורך שנים לביצוע התיקונים", הינה טענה שלא ברור כלל ועיקר על מה היא מבוססת ומוטב היה אלמלא הועלתה. טענת הנתבעת לפיה עמידר הגישה נגד הדייר תביעות, הינה טענה שנטענה כלאחר יד, ולא הוכחה. אף ראוי לזכור כי עמידר בחרה להשכיר לדיירים יחידה שניה בשנת 1990. בכל מקרה, תביעות מצד עמידר, אילו היו כאלה, היו מתייחסות לתקופה שלפני 1999, ולעלויות תיקונים שביצעה עד אז, בעוד שתביעת הדייר מתייחסת לשנים הרבות שחלפו מאז ועד היום במהלכן נראה כי הנתבעת לא עשתה דבר וחצי דבר בנוגע למצב הבניין. גישתם של מנהלי הנתבעת אשר מצאה ביטוי בשיחות שקיימו עם הדייר והוקלטו – התבטאויות כגון: "אני לא עמידר, אני אדם פרטי..." – אינה במקומה. חובותיו של בעל הבית, כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), הן אלו הקבועות בחוק הגנת הדייר ובפסיקה לגביו, והעובדה שהנתבעת הינה חברה הפועלת למטרות רווח בוודאי אינה משחררת אותה מחובותיה כבעל הבית.

כמו כן, אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה מאחר והליקויים מצויים בתוך הדירה, בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר, ממילא חובת התיקונים חלה עליו בלבד. הנתבעת מפנה בסיכומיה לסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר, כאשר הדעת נותנת כי כוונתה היתה להפנות לסעיף 68(ב) דווקא. דא עקא, סעיף 68(ב) מטיל על דייר את החובה לשאת בעלות תיקונים בחלקי הבית המצויים בשימושו הייחודי רק ככל שהם "אינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א)". סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר קובע את העקרון היסודי לעניין חלוקת האחריות לביצוע תיקונים. בע"א 2351/90 לסלאו נ' ג'אמל, פ"ד מז(1) 629, 636 (1993) עמד כב' הנשיא מ' שמגר על פרשנותו הראויה של הסעיף ובין השאר הבהיר:
"שר השיכון עשה שימוש בסמכות המסורה לו על פי הוראת סעיף 39(א) לחוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954 (אשר קדמה לסעיף 68(א) הנ"ל), והתקין את תקנות הגנת הדייר (החזקת בית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן-התקנות). בתוספת לתקנות אלה מפורטת שורה של תיקונים, אשר בעל הבית חייב בעשייתם על פי הוראת סעיף 68(א) הנ"ל (ראה ע"א 657/77 נתן נ' ורשבסקי, בעמ' 50), ובהם התיקונים הבאים: תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות; תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין העלולים לגרום לסדקים בקירות לרבות קירות פנים שהם נושאים; תיקונים שונים בקירות חוץ, לרבות תיקון מעקות".

במלים אחרות, פגמים בקונסטרוקציה של מבנה מצויים באופן מובהק באחריות בעל הבית. לפיכך, סדקים בקירות - גם קירות הנמצאים בשימושו הייחודי של דייר וקל וחומר קירות חוץ – הנובעים מפגמים קונסטרוקטיביים, נכללים במסגרת "התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם" (סעיף 68(ד)), כאשר עלותם תחול מחציתם על בעל הבית ומחציתם על הדייר.

על פני הדברים נראה כי הנתבעת הפרה במשך שנים ובאופן עקבי את חובתה לדאוג "לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש". אולם תביעתו של הדייר אינה תביעה למתן צווי עשה המופנית כנגד הנתבעת. תביעה מטעם הדיירים למתן צווי עשה תלויה ועומדת כתביעה שכנגד אותה הגישו כנגד ה"ה חורי במסגרת תיק 11027-02-13 הנ"ל. תביעת הדייר שבפני
י הינה לסעד כספי בלבד, ללא סעד נוסף כלשהו. הסעד הנתבע הינו בגין "נזק מיוחד" ויש להוכיחו ככזה. תביעתו של הדייר לא הוכחה. הדייר לא הוכיח ולו גם את עצם ביצוע התיקונים, למשל באמצעות צירוף תמונות המשקפות את מצב הדברים בדירה לאחר ביצוע כל תיקון, או באמצעות צירוף אסמכתאות המעידות על תשלום לקבלנים, על רכישת חומרי בניין ואיטום, על רכישת כלי עבודה, ובכלל על תשלום כלשהו. מקל וחומר שלא הוכחה עלות התיקונים הנטענים.

התביעה שכנגד – תביעה כספית ועילת פינוי בגין טענת אי תשלום דמי שכירות

הנתבעת טוענת כי הדיירים "הפסיקו לשלם את דמי השכירות החודשיים מאז שנת 1999 לפחות ועד וכולל היום" (סעיף 14.1.1 לתצהיר מר עאדל עואד-ח'ורי), וכי הימנעותם זו היא ללא כל הצדקה ותוך הפרה בוטה של החוק ושל חוזי השכירות. משום כך, נטען, קמה לנתבעת עילת פינוי בהתאם להוראות סעיף 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר.

דעתי היא כי לא יהא זה נכון לקבל את התביעה שכנגד בגין עילה זו.

ראשית, טענת הנתבעת, באופן הגורף בו נטענה, אינה נכונה עובדתית. מן המסמכים שצורפו עולה כי גובה דמי השכירות החודשיים האחרונים בהם חוייבו הדיירים ע"י עמידר היה 141.52 ₪ בגין חוזה השכירות הראשון ו- 20.76 ₪ בגין חוזה השכירות השני. כלומר כ- 162 ₪ לחודש סה"כ. הדייר צירף מסמכים הנחזים כאישורים בדבר הפקדות סכומים של 400 ₪ ו- 500 ₪ לחשבון בנק בסניף ראשי-חיפה של הבנק הבינלאומי כשזיהוי החשבון הוא ע"ש מאיר הפלר. מסמכים אלה תומכים בטענתו של הדייר לפיה לאחר שיצר קשר עם הנתבעת וביקש להסדיר את התשלום באמצעות שוברים או בדרך אחרת, נענה ע"י מנהליה כי הדבר אינו אפשרי אך עו"ד הפלר שהיה אז בא כוחה של הנתבעת מסר לו מספר חשבון אליו יוכל להפקיד את דמי השכירות, והדייר שילם אחת למספר חודשים, כמקובל לעתים קרובות בנוגע לדמי שכירות מוגנת לאור הסכום החודשי הזעום בו מדובר. צורפו אסמכתאות המעידות על תשלומים שונים שבוצעו החל מסוף שנת 1998 ועד לשנת 2002. למען הסר ספק, אינני קובע כי דמי השכירות בגין תקופה זו שולמו במלואם (ולמעשה ככל שאסמכתאות אלה משקפות את התשלומים היחידים ששולמו נראה לכאורה כי ההיפך הוא הנכון). אני קובע כי דין טענת הנתבעת לפיה כביכול לא שולם דבר מאז שנת 1999 ועד היום – להידחות. מטבע הדברים גם החישוב שערכה הנתבעת, לרבות אופן חישוב שיעור עליית דמי השכירות המוגנת המצטברת, חישוב ולפיו הגיעה לסכום של קרוב ל- 25,000 ₪, הינו שגוי.

שנית, לא ניתן להתעלם מכך שבמשך שנים הפרה הנתבעת, הפרה בוטה ומתמשכת, את חובותיה כבעל בית. נראה שבשנים הראשונות לאחר כניסתה של הנתבעת לתמונה, כאשר התקיימה עדיין תקשורת בין הדייר ובין מנהלי הנתבעת ועורך דינה, והדייר סבר כי הליקויים יטופלו כפי שהובטח לו, שילם סכומים מסויימים ע"ח דמי שכירות, מתוך כוונה לערוך התחשבנות מלאה בעתיד, כאשר ממילא יהא צורך לשאת בעלות תיקונים בעלות גבוהה בהרבה, ורק לאחר שהנתבעת התנערה ממנו ולא ביצעה תיקונים כלשהם, חדל לשלם. עקרון ההדדיות מוצא ביטוי בסעיף 68(ה) לחוק הגנת הדייר, אשר עניינו בקיזוז הוצאות תיקונים אל מול דמי שכירות שיש לשלמם. הגם שחובתו של הדייר לשלם את דמי השכירות לא היתה מותנית בביצוע התיקונים, והדייר אף לא נקט בפעולות המינימליות המתבקשות, כגון פניה לבית הדין לשכירות לקבלת סעד, משלוח הודעת קיזוז, הפקדת דמי השכירות בידי עו"ד או נאמן או לפחות בחשבון בנק ייעודי, בנסיבות העניין, שהן קיצוניות למדי, קשה לבוא בטרוניה אל הדיירים בכך שנמנעו מתשלום שעה שהנתבעת אינה נוקפת אצבע לתיקון ליקויים כה משמעותיים, במידה אשר פוגעת באופן ניכר באיכות החיים. ראוי לזכור גם כי לאורך כל התקופה נוהלו מדי פעם מגעים ודובר על אפשרות של הגעה להסדר כולל, באופן שהיה בו כדי לייתר לא רק את עריכת התיקונים אם ייהרס הבניין (כדברי מנהלי הנתבעת בשיחה: "לעשות שיפוצים ... חראם על הכסף") אלא גם כדי לייתר את הצורך בתשלום דמי שכירות, בסכום זניח יחסית לכל הסדר רלבנטי, כולל מכירת הדירה לדיירים.

שלישית, אף אם רואים באי תשלום דמי השכירות כהפרה המקימה עילת פינוי, נסיבות העניין הן כאלה המצדיקות לטעמי מתן סעד מן הצדק, כפי שיובהר בהמשך.

סיכומו של דבר – תביעת הפינוי בעילה המבוססת על אי-תשלום דמי שכירות נדחית. באשר לתביעה הכספית בגין דמי השכירות – מדובר בסעד כספי שניתן לכימות ולהוכחה במדוייק, ומשום כך טעון כימות והוכחה במדוייק. אין מדובר בסעד שלאור טיבו יש לפסוק לגביו בדרך של "אומדנא דדיינא" ואין מקום לכך שבית המשפט יערוך בהקשר זה בעצמו חישובים מחישובים שונים. אף שהנתבעת לא הוכיחה את הסכום המדוייק שיש לפסוק לטובתה ברכיב זה ולכאורה די בכך כדי לדחות תביעתה לגביו, מאחר שברור כי ישנו חוב דמי שכירות בסכום כלשהו, ומאחר שעוד צפויה בין הצדדים התדיינות נוספת וממילא תידרש התחשבנות לא מבוטלת, דומני כי נכון יהיה להימנע מדחיית תביעתה הכספית של הנתבעת ברכיב זה ולהורות על מחיקתה בלבד, על מנת לאפשר לצדדים להביא גם את דמי השכירות בחשבון. עוד סבורני כי יהא זה נכון להתנות את הותרתו על כנו של הסעד מן הצדק בביצוע התשלום על ידי הדיירים תוך פרק זמן שייקבע.

התביעה שכנגד – תביעה כספית ועילת פינוי בגין טענת פלישה ושינויים במושכר ובסביבתו

לטענת הנתבעת, הדיירים פלשו ומחזיקים בשני המחסנים שבקומת המרתף, השתלטו עליהם שלא כדין ומאחסנים בהם ציוד. בנוסף, הדיירים הקימו משתלת צמחים בחלק הצפון מזרחי של החלקה. נטען כי הדיירים "תפסו חזקה בחלקים אחרים באמצעות נטיעת עצים רבים". כמו כן, בחלק הדרומי של החלקה מחזיקים הדיירים ציוד, לרבות כלי רכב ושתי סירות. בנוסף, הדיירים "השתלטו שלא כדין על חדר המדרגות ומעלה המדרגות לגג וחוסמים אותם בציוד ומטלטלין שהניחו בהם". לטענת הנתבעת מעשיהם אלו של הדיירים הם שלא כדין, הם מהווים הסגת גבולה של הנתבעת ופגיעה ברכושה ובזכויותיה הקנייניות (להלן, לשם הקיצור: "הפלישה הנטענת"). לטענת הנתבעת, הפלישה הנטענת מקימה לה זכות לקבלת דמי שימוש ראויים בסכום כולל של 1,500 ₪ לחודש במשך התקופה של תשע השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד ובסה"כ 162,000 ₪. לטענת הנתבעת, סכום זה מבוסס על חוות דעת השמאית ר' שוקייר ואקים. לטענת הנתבעת הפלישה הנטענת מקימה עילת פינוי בהתאם להוראות סעיפים 131(2) ו- 131(3) לחוק הגנת הדייר.

לאחר שבחנתי את חומר הראיות, הגעתי למסקנה כי דין התביעה שכנגד בגין עילה זו להידחות.

אקדים ואעיר כי לא ברור לי הנסיון לבסס את הסעד הכספי על חוות דעת השמאית. מדובר בחוות דעת ארוכה, עמוסת פרטים, ולא מעט הנחות עבודה משפטיות, ואשר מרחיבה בנוגע לשווי זכויות הבעלות בחלקה כאשר היא ריקה ופנויה, שווי זכויות הדיירות המוגנת, סוגיית דיור חלוף, ועוד. נראה כי חוות הדעת הוזמנה ע"י ה"ה חורי על מנת לקדם פני אפשרויות והתדיינויות שונות. יוער כי אף שדרך עריכת החישובים השונים בחוות הדעת נראית יסודית למדי, דומה כי לא כל הנחות העבודה העובדתיות המונחות בבסיס בחוות הדעת מבוססות. כך, למשל, שני חלקי הדירה בה מתגוררים הדיירים בפועל, מוגדרים בחוות הדעת נוכח מצב הדירה, כבלתי שמישים למגורים (ואף לא למטרות אחרות). כך גם לא ברור לי כיצד באה לידי ביטוי הפלישה הנטענת ככל שהדברים אמורים בשטח המוגדר כשטח פלישה מס' (3) (ס' 6.3.3 לחווה"ד). מכל מקום, וזה העיקר לעניין הערתי שברישא לפסקה זו, על פי חוות הדעת סך דמי השימוש הראויים בגין שטחי הפלישה הנטענת הינו 12,792 ₪ לשנה (ס' 10.4 לחווה"ד, כאשר המועד הקובע הוא בתחילת שנת 2010), דהיינו 1,066 ₪ לחודש, ולמרות זאת בכתב התביעה שכנגד (שהוגש בתחילת שנת 2010) נתבע סכום של 1,500 ₪ לחודש. כבר לאור חוסר התאמה תמוה זה בין הסעד הכספי הנתבע, כביכול על בסיס חוות הדעת, לבין האמור בחוות הדעת, קיים קושי להיעתר לתביעה לסעד הכספי.

אולם דומני כי בתביעה שכנגד בגין עילה זו קיימים קשיים עוד בטרם נדרשים לשאלת הכימות, וכבר במישור החבות.

ראשית, ספק אם הפלישה הנטענת, אמנם פלישה היא. מבלי לקבוע מסמרות אעיר כי לא מן הנמנע שמדובר בשטחים שלדיירים נתונה זכות שימוש ייחודית בהם, למצער בחלק מהם. בכל מקרה נתונה להם זכות לעשיית שימוש סביר ומקובל בשטחים נשוא הפלישה הנטענת, ובנסיבות החריגות של הבניין בו מדובר סבורני כי השימוש שנעשה על ידם אינו חורג מגדר הסביר. אבהיר טעמיי.

נקודת המוצא בנוגע לזכותו של דייר מוגן לעשות שימוש בשטחים הצמודים למושכר, מצויה בהלכה שנודעה כהלכת ליבוביץ', ולפיה לעניין שכירות, כולל ה"בית" את כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבני עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא בזה הצמודים לו. זכות השימוש של הדייר בכל אלו היא ייחודית ולבעל הבית לא נותר מאומה מזכות החזקה והשימוש בכל אלו, אלא אם הדבר הותנה במפורש בחוזה השכירות, או עולה מתוך הוראות החוזה בכללותו או מתוך הנסיבות האחרות [ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 384, 390 (1964)]. הנתבעת טענה כי "בחוזי השכירות נקבע מפורשות כי החצרות, המגרש והקרקע אינם חלק מהמושכר". הנתבעת לא הפנתה להוראות ספציפיות בחוזה השכירות המבססות את הטענה. עם זאת, מעיון בחוזי השכירות עולה כי סעיף 11 לחוזה השכירות הראשון קובע כי "המושכר אינו כולל את המגרש אשר סביבו" וכי סעיף 12 לחוזה השכירות השני קובע כי "המושכר אינו כולל את המגרש או זכויות כלשהן בקרקע". אולם בכך אין די כדי להוביל לקבלת טענת הפלישה, וזאת לכאורה בשל כל אחד משני טעמים. אך מאחר שהטעם הראשון הינו עובדתי, והנושא לא התחדד כלל בטיעוני הצדדים, הוא יובא כהערה גרידא, בעוד שההנמקה תבוסס על הטעם השני הנושא אופי כללי יותר ומשפטי.

טעם אחד אפשרי לדחיית טענת הפלישה הנטענת יכול ועולה מן התשריט שצירפו הצדדים, ממנו ייתכן ונלמדת זכות שימוש ייחודית לדיירים בחלק מן השטחים נשוא הפלישה הנטענת. מדובר בתשריט אשר נראה כי נערך ע"י מודד מטעם עמידר ועבורה, ואשר נראה כי עודכן לאחרונה בשנת 1996, מן הסתם לקראת הוצאת החלקה למכרז ע"י עמידר (להלן: "התשריט").

נראה כי התשריט היווה חלק ממסמכי ההתקשרות בין עמידר לנתבעת, כמתאר את פרטי הממכר, וחתימת הנתבעת אף מופיעה עליו. נראה אפוא, לכאורה כמובן, כי לתשריט עשויה להיות חשיבות לצורך הכרעה בתביעה שכנגד, מאחר והוא משקף את מצב הדברים שהיה קיים בפועל בחלקה טרם מכירתה ע"י עמידר וכן את המידע שעמד נגד עיני הנתבעת בעת רכישת הזכויות בחלקה, ומבטא את ידיעותיה של הנתבעת בדבר "מידת הגריעה" מתוך זכות הבעלות השלמה בחלקה כאשר היא ריקה ופנויה, הנובעת מזכות הדיירות המוגנת של הדיירים.

בתשריט מחולקת החלקה לשתי חלקות משנה. חלקת משנה 17/1 כוללת את הדירה הקטנה המצויה בקומת המרתף (ומצויין כי היא אטומה) וכן מפורטים ארבעה שטחים, מסומנים א'-ד', המהווים "צמידויות מיוחדות" לחלקת משנה זו. חלקת משנה 17/2 כוללת את כל הבנוי בקומת הקרקע, כלומר את כל הדירה כהגדרתה לעיל, וכן את שני המחסנים המצויים בקומת המרתף. בנוסף לכך מפורטים שישה שטחים,
מסומנים ה'-י', המהווים "צמידויות מיוחדות" לחלקת משנה זו. תחת עמודת "תיאור ההצמדה" מתוארים שטחים אלו, בהתאמה: סככה לרכב, קרקע, קרקע, גג בטון, גג בטון, סככת אספלט. שטחים אלה מסתכמים בקרוב ל- 170 מ"ר. יתר השטחים בחלקה, מעבר לשתי חלקות המשנה האמורות, מהווים רכוש משותף, מסומנים על גבי התשריט בהתאם, ומכונים בטבלה 17/0.

נשאלת השאלה האם לאור הוראותיו המפורטות של התשריט, על אף ההוראות החוזיות שצוטטו לעיל מן התנאים הכלליים בחוזים הסטנדרטיים של עמידר, וכן בשים לב לכך שבמועד הרכישה ע"י הנתבעת היו קיימות עובדות בשטח, אין מקום לומר שלדיירים זכות שימוש ייחודית בשטחים שפורטו תחת "צמידויות מיוחדות" של יחידה 2 בחלקה, שהיא למעשה הדירה, שמא אף בשטחים שתוארו מדעיקרא כנכללים בחלקת משנה 17/2 (המחסנים). למצער נשאלת השאלה האם אין מקום לומר כי הנתבעת, אשר רכשה זכויות בחלקה בהתבסס על התשריט, מנועה מלהעלות טענות לפיהן לדיירים אין זכות שימוש ייחודית בשטחים האמורים. כאמור, אין בכוונתי להשיב על שאלות אלה או לקבוע מסמרות בנוגע להיקפה המדוייק של זכות השכירות. כוונתי היא אך להצביע על אפשרות שמא זכות השימוש הייחודית של הדיירים רחבה מן הנטען. וכן על כך שנראה כי חלק מן האלמנטים נשוא הפלישה הנטענת היו קיימים על החלקה עוד בטרם נרכשה ע"י הנתבעת (אני ער לכך שחלק מהאלמנטים הנ"ל, כמו חניה מקורה לכלי רכב, מצויים כיום במיקום שונה מן המיקום בו היו בעת הכנת התשריט). כאמור, מדובר בהערה בלבד, ואיני מבסס עליה מסקנות. לצורך הכרעה, אצא מנקודת הנחה כי לדיירים אין זכות שימוש ייחודית בשטחים המהווים לפי התשריט חלק מחלקת משנה 2 (מחסנים) או בשטחים שהוצמדו לה.

אולם, גם ביוצאי מנקודת הנחה זו, סבורני כי לדיירים עומדת לכל הפחות הזכות לעשיית שימוש סביר ומקובל בשטחים נשוא הפלישה הנטענת (למצער בחלק ניכר מהם, ובתביעת הנתבעת לא נעשתה הבחנה בין השטחים), וכי בשים לב לנסיבות העניין השימוש שנעשה על ידם סביר. ואבהיר.

כאמור, נקודת המוצא המשפטית הינה זכות שימוש ייחודית לדייר בכל השטחים הנלווים למושכר אלא אם הוסכם חוזית על החרגתם מן השכירות. גם כאשר ישנה התנאה חוזית בדבר החרגת שטחים אלה מהשכירות, אין משמעות הדבר העדר זכות לעשיית שימוש כלשהו בשטחים אלו, אלא זכות לעשיית שימוש בשטחים אלו באופן סביר ומקובל, זכות שאינה בלעדית. כפי שכותב בהקשר זה פרופ' מ' דויטש בספרו קניין כרך ב', הוצאת בורסי, עמ' 319:

"על פי הנוהג זכאי השוכר להשתמש במתקני לוואי ובשטחי לוואי הדרושים באופן סביר על מנת לאפשר שימוש נאות במושכר. הזכות שמוקנית לשוכר בשטחי לוואי אלה, כך נראה, לא תהא זכות שכירות אלא זכות שימוש בלבד, דהיינו זכות להפיק הנאה מאותו שטח ללא זכות שליטה בו".
הדברים צוטטו בע"א (מחוזי, ת"א) 2876/03 גומבו נ' ישבה יזמות מקרקעין בע"מ (18.1.06), וכן בספרו של המחבר ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (עדכון מס' 6, מרץ 2014), עמ' 320.

למעשה, כאשר הדייר המוגן מתגורר ביחידה המצויה בבית משותף, או בבניין הניתן לרישום ככזה, הדין בסוגיה זו נגזר מן הדין הכללי. טול למשל דייר מוגן בדירה המצויה בבית משותף ובו ארבע דירות בשתי קומות. הדייר המוגן רשאי לעשות שימוש סביר בכל חלקי הרכוש המשותף (שלא הוצמדו לדירה אחרת), לרבות בחצר שסביב הבניין, בחדר המדרגות, בגג, במרתף ככל שקיים, וכו', ככל דייר אחר בבית המשותף. העקרון המנחה בהקשר זה נקבע בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645, 648 (1974), והוא כי בהעדר קביעה אחרת של האסיפה הכללית, כל שימוש של דייר ברכוש המשותף הוא מותר ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים. יישומו של כלל מנחה זה תלוי כמובן בנסיבותיו השונות של כל מקרה ומקרה.

ליישומו של הכלל המנחה בזיקה לדיירות מוגנת כבענייננו, השוו לפסק הדין בה"פ (שלום, ת"א) 18045-04-10 מרסה נ' וינברג (3.10.2011), אשר אושר ע"י בית המשפט המחוזי וע"י בית המשפט העליון [רע"א 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מרסה (31.12.2012)], ולהלן: "עניין מרסה", שם הוכרה זכותם של דיירים מוגנים להקים מדי שנה סוכה בשטח מוגבל בחצר הבניין, אף שמדובר היה בבניין שלא נרשם כבית משותף, ולמרות טענה מצד הבעלים כי החצר והגג אינם בגדר רכוש משותף.

בבואנו ליישם את הכלל המנחה הנ"ל בנסיבותיו הספציפיות של המקרה דנן, מן הראוי להביא בחשבון שני נתונים בעלי חשיבות מרכזית לצורך ההכרעה:

(א) כמעט כל שטחי הפלישה הנטענת מוגדרים בתשריט שנערך ע"י עמידר ועל בסיסו רכשה הנתבעת את החלקה - כרכוש משותף (או כצמידויות מיוחדות לחלקת משנה 17/2, ולצורך הדיון עתה נניח, לטובת הנתבעת, כי שטחים אלה אינם צמודים לדירה ומעמדם הוא כשל רכוש משותף).

(ב) מאז רכישת החלקה ע"י הנתבעת, ונראה כי עוד שנים הרבה קודם לכן, הדיירים מתגוררים לבד בבניין, ובכלל על החלקה. אין אף דייר נוסף. תיאורטית, עשוי היה הבניין לאפשר מגוריהם של שלושה דיירים שונים. דייר אחד בכל יחידה בקומת הקרקע ודייר אחד ביחידה שבקומת המרתף. אין צריך לומר כי אילו זה היה המצב, היתה הבחינה שונה. אולם הדיירים הם היחידים המצויים בחלקה מזה שנים רבות. שתי היחידות בקומת הקרקע מהוות יחד את הדירה ומשמשות את הדיירים. ואילו ביחידת הדיור המצויה בקומת המרתף לא נעשה כל שימוש, ונראה כי אין אפשרות מעשית לעשות בה שימוש כלשהו למגורים. בתשריט (שעודכן כאמור ב-1996) מצויין כי היא אטומה. כל המהנדסים והשמאים שביקרו בבניין מציינים כי מצב קומת המרתף גרוע בהרבה ממצבה של הדירה, אשר כשלעצמו אף הוא בכי רע. נראה, אפוא, כי מספר הדיירים בבניין לא צפוי להשתנות.

על רקע נסיבות ייחודיות אלה, המוכתבות ממצבו הפיזי הגרוע של הבניין, יש לבחון את השאלה האם השימוש שעושים הדיירים בשטחים נשוא הפלישה הנטענת, הינו שימוש סביר. כאמור תשובתי לכך הינה בחיוב. כך, למשל, הנחת עציצים בחדר מדרגות הינה שימוש סביר ביותר, וכאשר המדרגות אינן משמשות אף אדם אחר פרט לדיירים עצמם, אין מניעה להניח גם מספר רב של עציצים, ואף חפצים אחרים. כך, למשל, אחסון חפצים בשני המחסנים במרתף אשר זה ייעודם (גם אם מניחים כי הם מהווים חלק מן הרכוש המשותף, כלומר כי מחסנים אלה אינם מוצמדים לדירת הדיירים) - הינו שימוש סביר כל עוד שימוש זה אינו מונע מאחרים אחסנת חפצים, ובהעדר דיירים אחרים נראה שזהו בהכרח מצב הדברים. גם חניית כלי רכב בשטח הרכוש המשותף הינה שימוש סביר ביותר, שהדעת נותנת כי הדיירים היו זכאים לו אף אם היו דיירים נוספים גרים בבניין. חניה של סירה בשטח הרכוש המשותף פחות מובנת מאליה, אך בשים לב לכך שהיא אינה בעלת אופי של קבע ואינה מונעת מאחרים שימוש בשטח, ניתן לסווג אף אותה כסבירה בהתאם לתנאי המקום (סמוך לחוף ים) והזמן. הוא הדין באשר לרוב רכיבי הפלישה הנטענת, למעט אחד.

גולת הכותרת בטענת הפלישה הנטענת מצויה בטענה כי הדייר בנה משתלה של ממש בה הוא מגדל צמחים לחנות הפרחים שלו. אך עיון בתמונות שצורפו מגלה כי המציאות פחות מרשימה מן הטענה. נראה לכאורה, ואדגיש כי הדברים נאמרים לכאורה, כי מדובר בשתי סככות עגולות, לא גדולות, שכל אחת מהן נשענת על עמוד מתכת מרכזי אחד, וסביב שתי הסככות נפרסה רשת צל. באשר לרכיב זה של הפלישה הנטענת, אינני רואה לנכון לקבוע אם מדובר בשימוש סביר אם לאו. זאת, בשים לב לכך שלא נשמעו עדויות, לא ברור מתי בדיוק הוקמו הסככות, לא בוצע ביקור בשטח, ולאור הקושי הנובע מהתרשמות מתמונות בלבד, לרבות לגבי הערכת גודל הסככות. בזהירות המתבקשת אציין כי ייתכן שבנסיבותיהם החריגות של החלקה והבניין בהם עסקינן, ניתן היה לראות אף בשימוש חריג מעין זה כשימוש שניתן להגדירו כשימוש סביר (הגם שללא ספק מדובר ברף הגבוה של "מתחם הסבירות" ולו מאחר ומדובר לכאורה בעמודי מתכת המחוברים למקרקעין). עם זאת, מאחר וממילא סבורני כי יש מקום למתן סעד מן הצדק אף אם אין המדובר בשימוש סביר, ולכך אתיייחס בהמשך, איני רואה צורך להכריע בכך.

בין יתר השיקולים לעניין הכרה בשימושים הללו כסבירים ניתן להביא בחשבון שיקולים שנמנו בעניין מרסה הנ"ל, כגון הנתון כי לא הוכח שהשימוש היווה מטרד לדיירים אחרים (או למאן דהוא), וכן העובדה שהשימוש נעשה ע"י הדייר מזה שנים רבות וככל הנראה עוד בטרם רכישת הנכס ע"י הבעלים. בנוסף, השיקול המרכזי הרלבנטי בענייננו נעוץ כאמור בכך שממילא השימושים הללו לא שללו מאף דייר אחר (או ממאן דהוא) עשיית שימוש דומה או אחר. בהקשר זה יצויין כי לא נטען ובוודאי לא הוכח כי הנתבעת ביקשה לעשות שימוש קונקרטי כלשהו בחלק כלשהו מן הרכוש המשותף וכי השימוש בו בידי הדיירים מנע זאת ממנה. שיקול נוסף בענייננו הינו התעלמותה המוחלטת של הנתבעת במשך שנים מן השימושים בידי הדיירים אותם היא מגדירה כיום כפלישה, ככל הנראה במסגרת התעלמותה הכוללת מדרישות הדיירים בנוגע למצב הדירה. רק לאחר שהדרישות הכספיות הכלולות בתביעת הדייר שנדונה לעיל הועלו על הכתב בפני
ה מצד עו"ד, נזכרה הנתבעת לדרוש מן הדיירים הפסקת השימושים הנ"ל וסילוק ידם משטחי הפלישה הנטענת. עובדה זו עולה בקנה אחד עם האמור לעיל, כי לא נטען ולא הוכח שהשימושים דלעיל מנעו מן הנתבעת שימוש כלשהו בשטח.

לאור כל האמור לעיל, ספק רב אם כלל ועיקר יש מקום לדבר בענייננו, במונחים של פלישה [להמחשה בלבד, השוו: ע"א (מחוזי, ת"א) 2686/03 עבד אלחמיד נ' רשות הפיתוח (1.11.2006) (להלן: "עניין עבד אלחמיד"), בסעיף 5(ה) לפסק הדין, שם נקבע, בין השאר, כי הדייר המוגן "לא הסתפק בשימוש בחצר כמעבר, אלא השתלט עליה וסגר אותה בבנייה חדשה", ותוספת בניה זו, יחד עם השתלטות על שטחים נוספים, לרבות דירה נוספת, הוגדרה ע"י בתי המשפט שם כפלישה]. מכל מקום, דינן של טענות הנתבעת בדבר הפלישה הנטענת, לכל הפחות בחלקן הארי, להידחות.

אף אם טעיתי במסקנתי זו, סבורני כי שיקולי צדק מחייבים, ככל שהדברים אמורים בתביעה הכספית - לפטור את הדיירים מתשלום דמי שימוש ראויים, וככל שהדברים אמורים בתביעת הפינוי - ליתן לדיירים סעד של הגנה מפני הפינוי.

סעד מן הצדק

סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו". בהלכה הפסוקה נקבעו קווים מנחים המסייעים לבית המשפט בהפעלת שיקול דעתו. נפסק כי סעד זה יינתן במקרים מיוחדים, כאשר ראוי להימנע מהפיכתו לכלל, וממתן סעד הפינוי ליוצא מן הכלל [ראו: ע"א (מחוזי, י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין (3.6.2007), סעיפים 18-19 לפסה"ד ואסמכתאות רבות שם]. נפסק כי מתן הסעד תלוי בנסיבות הקונקרטיות של המקרה וכי הסעד נועד לאפשר התחשבות במצבים קשים העשויים לנבוע מיישום פורמלי ואוטומטי של הדין.

עוד נפסק כי בגדר השיקולים אותם יש לשקול מצויים, בין השאר: השאלה אם מדובר בדייר מוגן בבית עסק או בדירת מגורים; השאלה אם מדובר בדירה יחידה של הדייר, כאשר אם יפונה ממנה יישאר ללא קורת גג; תקופת המגורים של הדייר המוגן בדירה; נסיבותיו האישיות והמשפחתיות של הדייר, לרבות גילו וגילם של התלויים בו ודרים עמו ולרבות מצבו הרפואי והכלכלי, ומידת הקושי הצפוי לו בהשגת מקום מגורים אחר; אופי ההפרה או ההפרות אשר הקימו עילת פינוי ומידת תום הלב של הדייר; התנהלותו של בעל הבית מול הדייר; וכיו"ב.

בהביאי בחשבון את מגוון השיקולים שנמנו לעיל (ואני ער לכך שלגבי חלקם לא הונחה בפני
י תשתית עובדתית), סבורני כי מקרה זה נמנה על אותם מקרים בהם יש מקום ליתן סעד מן הצדק.

הנכס הינו דירת מגורים ולא בית עסק. הדיירים מתגוררים בדירה במשך תקופה ארוכה, מזה שנים רבות. הדירה משמשת למגוריהם של הדיירים באופן אישי ולא נעשה בה שימוש למטרת רווח כגון השכרתה בשכירות משנה וכיו"ב. נראה כי הדירה הינה קורת הגג היחידה של הדיירים (הטענה לא נטענה במפורש, אולם היא עולה מן המגעים שנוהלו במשך השנים להשגת הסדר, לרבות בקדמי המשפט בתיק זה). לא הונחו בפני
י נתונים עובדתיים לגבי מצבם הכלכלי והרפואי של הדיירים, גילם המדוייק או נסיבות אישיות אחרות רלבנטיות, אולם הם מבוגרים למדי, להערכתי בעשור השישי לחייהם, ונראה כי עתידם הכלכלי למצער אינו ברור. ביחס לאופי ההפרות מצד הדיירים המקימות עילת פינוי, דומה כי הן אינן משמעותיות ולא גרמו נזק של ממש לנתבעת. התנהלותם של הדיירים אמנם אינה כליל השלמות, אך איני סבור כי ניתן לומר שהם פעלו בחוסר תום לב ובכוונת מכוון. ספק בעיניי אם ניתן לומר היפוכו של דבר לגבי הנתבעת. מצבם של הדיירים השתנה לרעה באחת עת עברה החלקה מבעלות גוף ממשלתי שאוזנו אמורה להיות כרויה לדייריו לבעלות גוף פרטי הפועל למטרות רווח. הדיירים סובלים מזה שנים כתוצאה ממגורים בדירה במצב פיזי בלתי סביר (שהשמאית מטעם הנתבעת הגדירה אותו כבלתי ראוי למגורים ולכל שימוש אחר). קשה להימנע מן התחושה שתחזוקת הבניין לא היתה בראש מעייניה של הנתבעת בתריסר השנים בהן היתה בעלת הזכויות בחלקה. לא מן הנמנע כי לאמיתו של הדבר ההיפך הוא הנכון, שכן האינטרס של הנתבעת היה הריסת הבניין לצורך שימוש רווחי יותר במקרקעין, ומן הסתם לשם כך רכשה את החלקה לכתחילה. קשה להימנע מן הרושם כי היה זה האינטרס של הנתבעת, אשר נהנתה כל השנים מיעוץ משפטי, לגרום ליצירת מתיחות בינה ובין הדייר, ולהביאו למצב שבו יימנע מתשלום דמי השכירות המוגנת בסכום זניח. הדייר הוא אדם פשוט, שבדיונים המקדמיים בתיק ובמהלך הנסיונות להגיע להסדר, התגלה כבעל מזג חם וגילה גישה תקיפה ולוחמנית. נראה כי ללא קושי רב עלה בידי הנתבעת לתמרן את הדייר למצב שבו הוא אינו משלם את דמי השכירות, בעוד שמהתנהלותו ומכלל נסיבות העניין עולה כי בשום אופן לא היה נוהג כן אילו היה מודע
להשלכה הקשה העשויה להיות לכך בטווח הרחוק מבחינתו. הרי תשלום דמי שכירות בסכום חודשי זעום על מנת להימנע מהעמדתה של זכות הדיירות המוגנת בסיכון הוא בראש ובראשונה אינטרס של הדייר. לא בכדי לא באה אף לא דרישה אחת מצד הנתבעת לתשלום דמי שכירות במשך כל השנים.

במצב דברים זה, לטעמי, "לא יהיה זה צודק" כלשון סעיף 132(א) הנ"ל, ליתן

פסק דין
של פינוי.
כפי שמוסבר בספרו הנ"ל של בר אופיר, בעמ' 172(3):
"כל עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 משקפות מצבים אשר, בדרך כלל, יש בהם לבעל הבית עניין לגיטימי וממשי לדרוש את פינוי המושכר. ומשום כך הכלל הוא שיש לפסוק פינוי. אולם בכל המצבים האלה ייתכן כי, בנסיבותיו של מקרה מיוחד, לא יראו את עניינו של בעל הבית בפינוי המושכר כעניין לגיטימי, אלא כניצול הזכות הקבועה בחוק לדרוש את פינוי הנכס".
בנסיבותיו של מקרה מיוחד זה, איני רואה את עניינה של הנתבעת בפינוי הדירה כלגיטימי, אלא כניצול הזכות הקבועה בחוק לדרוש את פינוי הנכס.

דומה כי ניתן להבחין בפסיקה בגישה של ריכוך מסויים בדרישות למתן סעד מן הצדק, בכפוף לעמידת הדייר בתנאים (ולעתים מתן פס"ד לפינוי המותנה בעמידת בעל הבית בתנאים), תוך ציון כי פתרון מעין זה מאזן טוב יותר בין האינטרסים של הצדדים ומהווה "פיתרון "אמצע" ראוי והוגן, להבדיל מפיתרון "קצה" " וכי ממילא לא מדובר בהכרעה סופית ובלתי הפיכה, אלא אי-עמידת הדייר בתנאים תוביל לנקיטת הליכים לפינוי [רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' נג'י (24.7.12) בסעיף 9 לפסה"ד; עניין עבד אלחמיד, בעמ' 10-11 לפסה"ד].

בנסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי יש ליתן לדיירים סעד מן הצדק, בכפוף לתנאים שיפורטו.

פטור מתשלום דמי שימוש ראויים

הסעד הכספי בתביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש ראויים נובע מדיני עשיית עושר ולא במשפט. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים מבוססת על כך שעשיית שימוש בנכס שלא על פי זכות שבדין מהווה קבלת "טובת הנאה" שתוצאתה התעשרות שלא כדין, והיא מקימה חובה לזוכה להשיב למזכה את שווי הזכיה [ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 317 (1991) (להלן: "עניין שמש"]. עם זאת, סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ("חוק עשיית עושר"), קובע כי בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה האמורה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

בפסיקה נקבע כי עשיית שימוש בסעיף זה ומתן פטור מחובת ההשבה, שמורים למקרים חריגים, וכי בנושא זה נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב לשקול מגוון של שיקולים וביניהם התנהגותם של הצדדים, רמת מוסריותם בהתנהגותם זה כלפי זה, האשם היחסי של הצדדים ותום ליבו של כל צד
[ראו הדיון בעניין שמש הנ"ל, בעמ' 325 ואילך; וכן ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (11.10.2012) (להלן: "עניין חברת הירקון"), בסעיף 18 לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות, וריכוז אסמכתאות נוספות שם].

סבורני כי מקרה חריג זה בא בקהלם של המקרים בהם ראוי לעשות שימוש בעקרון המוצא ביטוי בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולפטור את הדיירים מתשלום דמי שימוש ראויים. כך בכל הנוגע לרכיב הפלישה הנטענת שכונה ע"י הנתבעת "משתלה", לגביו לא ראיתי להכריע אם מדובר בשימוש סביר אם לאו, וככל ששימוש זה אינו שימוש סביר. כך גם בנוגע לכל רכיב אחר של הפלישה הנטענת, אף אם מדובר היה בשימושים שאינם סבירים. אקדים ואזכיר כי לא נטען, בוודאי לא הוכח, שהנתבעת מעוניינת היתה, ויכולה היתה, לעשות שימוש כלשהו ברכוש המשותף, והדבר נמנע ממנה בשל שימוש כלשהו ע"י הדיירים. מדובר, אפוא, במצב דברים שבו ה"זכיה" מצד הדיירים, ככל שהיתה כזו, לא היתה כרוכה בחסרון המזכה, הנתבעת. הגם שהפסיקה מסתייגת מנקיטת אמת-מידה גורפת של פטור מחובת השבה כל אימת שהתעשרות שלא כדין אינה כרוכה בחסרון המזכה [עניין שמש, בעמ' 326; עניין חברת הירקון, בסעיף 17 לפסק דינה של כב' השופטת חיות], הרי שיקול זה בוודאי אינו שיקול בלתי רלבנטי. ברם העיקר הוא כי גם הסיפא של סעיף 2 לחוק עשיית עושר מתקיימת, בשים לב לתום-ליבם של הצדדים, לדרך הילוכם בכללותה ולשאר ההיבטים במערכת היחסים בין הצדדים, כפי שפורטו במסגרת ההתייחסות לסעד מן הצדק.

יוער כי טעם נפרד המצדיק דחיית התביעה הכספית בגין ה"משתלה" (ככל שיש בה משום "פלישה"), הוא כי לא הוכח שווי טובת ההנאה הגלומה בשימוש בשטח זה כשלעצמו, שגודלו אף לא צויין.

סוף דבר

באשר לתביעה העיקרית – התביעה נדחית.
באשר לתביעה שכנגד -
התביעה הכספית לתשלום דמי שימוש ראויים - נדחית.
התביעה לתשלום דמי שכירות מוגנת - נמחקת.
תביעת הפינוי - הן זו המבוססת על עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות הן זו המבוססת על עילת פינוי בגין פלישה נטענת לשטחים שאינם כלולים במושכר - נדחית. עם זאת, מובהר כי תביעת הפינוי נדחית מאחר וניתן לנתבעים שכנגד סעד מן הצדק, ובמקביל ניתנות בזה הוראות לנתבעים שכנגד לפעול כלהלן, לא יאוחר מאשר עד ליום 1.3.15:

(א) על הנתבעים שכנגד לשלם את מלוא יתרת החוב העדכנית של דמי השכירות המוגנת בגין התקופה שהחל מיום 1.5.03 (המועד המוקדם ביותר אשר לא חלה עליו התיישנות במועד הגשת התביעה שכנגד) ועד ליום 31.12.14. התשלום יבוצע לידי ב"כ התובעת שכנגד, שהינו גם בא כוחם של ה"ה חורי. במידת האפשר יבוצע התשלום לאחר עריכת חישוב מוסכם בין ב"כ הצדדים. לא יגיעו הצדדים להסכמה, ישלמו הנתבעים שכנגד לתובעת שכנגד עד ליום 1.3.15 סכום אשר לא יפחת מ- 20,000 ₪ ויהיו רשאים להוסיף ולפנות אל בית הדין לשכירות בהליך מתאים לשם הכרעה במחלוקת לעניין גובה דמי השכירות המוגנת.

(ב) על הנתבעים שכנגד לפרק את שתי הסככות העגולות שכונו ע"י התובעת שכנגד "משתלת צמחים", המצויות בחלק הצפון מזרחי של החלקה, ובפרט את עמודי המתכת המחוברים למקרקעין, אליהם מחוברות סככות אלה.

לא ימלאו הנתבעים שכנגד אחר שני תנאים אלה עד ליום 1.3.15, תקום לתובעת שכנגד עילת פינוי כנגדם, והיא תהא רשאית לנקוט בכל הליך מתאים, הן לסעד של פינוי הן לסעד כספי (ולמען הסר ספק מובהר בזאת במפורש - לרבות סעד כספי הנכלל בסעד הכספי הנתבע בתיק זה).

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.



ניתן היום,
כ' תשרי תשע"ה, 14 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 17530-07/09 אליהו אבו, מרסל אבו נ' מפעלי האומן אדן-בכר (1990) בע"מ (פורסם ב-ֽ 14/10/2014)