פסקי דין על יהודה פנונו | פסקי דין על מסדר האחיות "סנט אנה" בחיפה
36366-02/14 עא 22/10/2014
עא 36366-02/14 יהודה פנונו נ' מסדר האחיות "סנט אנה" בחיפה
st1\:*{behavior:(#ieooui) }
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 36366-02-14 פנונו נ' "סנט אנה" בחיפה
ע"א 24952-03-14 פנונו נ' "סנט אנה" בחיפה
22 אוקטובר 2014
בפני
הרכב כב' השופטים:
י' גריל
, שופט בכיר (אב"ד)
ב' טאובר
, שופטת
ס' ג'יוסי
, שופט
המערער בע.א. 36366-02-14:
המערער בע.א. 24952-03-14:
יהודה פנונו
ע"י ב"כ עו"ד יצחק לב
ועו"ד שי פניני
נגד
ה
משיב בשני הערעורים:
מסדר האחיות "סנט אנה" בחיפה
ע"י ב"כ עו"ד שמעון צח
פסק דין
א'.
בפני
נו שני ערעורים, שהדיון בהם אוחד. ע"א 36366-02-14 הוגש על ידי המערער כנגד פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת איילת דגן), בת.א. 50278-07-12 מיום 09/01/14, לפיו נתקבלה תביעתו של המשיב כנגד המערער ולפיכך הורה בית משפט קמא למערער לפנות נכס ברחוב תל אביב 7 בחיפה, בו מצוי מוסך אותו הפעיל המערער (ומופעל כיום על ידי בנו). כן חוייב המערער לשלם למשיב חוב בסכום של 41,950 ₪, לרבות הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 8,000 ₪.
ב'.
ע"א 24952-03-14 הוגש על ידי המערער כנגד פסק דינו של בית הדין לשכירות בחיפה (כב' השופט יואב פרידמן) בתיק שכירות (חיפה) 19366-07-12 מיום 27/01/14, לפיו חוייב המערער לשלם למשיב דמי שכירות ריאליים, כל עוד שוהה הוא במושכר. דמי השכירות הועמדו על סך של 10,850 ₪, בתוספת מע"מ ובתוספת מדד המחירים לצרכן, כפרסומו בתקנות, הכל החל מחודש פברואר 2012 ולתקופה בת שלוש שנים, דהיינו, עד ינואר 2015 (בניכוי דמי השכירות המשוערכים, ששולמו בפועל על ידי המערער לתקופה שמפברואר 2012).
המערער גם חוייב להחזיר למשיב את אגרת המשפט ששולמה וכן שכר טרחת עורך דין, בסך כולל של 8,260 ₪.
ג'.
העובדות הצריכות לעניין הינן בתמצית אלה:
מן הראיות שהובאו בפני
הערכאות קמא עולה, שהמשיב הוא הבעלים של נכס, הממוקם ברחוב תל אביב 5-7 בחיפה, הידוע כגוש 10826, חלקה 1 (להלן: "המושכר").
בתאריך 09/01/55 נחתם חוזה שכירות בין הגב' הדי גריפין ז"ל לבין המשיב, לפיו הושכרה לגב' גריפין ז"ל חלקה, שלפי הרישום דהיום היא חלקה 1 בגוש 10826. לפי הסכם השכירות, רשאית השוכרת להשכיר חלקים מן החלקה הנ"ל לשוכרי משנה.
ביום 03/04/57 נחתם חוזה לשכירות משנה בין הגב' גריפין ז"ל לבין המערער, לצורך הפעלת עסק של מוסך, שירות וסיכה למכוניות ומכירת חלקי חילוף.
ד'.
יובהר, שבין המשיב לבין המערער לא נחתם הסכם שכירות מוגנת ולא שולמו דמי מפתח. משהלכה הגב' גריפין ז"ל לעולמה בשנת 1969, החל המערער לשלם דמי שכירות במישרין למשיב, בהתאם לתנאי השכירות שבחוזה שכירות המשנה. גובה דמי השכירות ששילם המערער עמד על סך של 1,040 ₪ לחודש.
ה'.
בין המערער לבין המשיב התנהל הליך משפטי קודם, וזאת בת.א. 12718/88 של בית משפט השלום בחיפה. בתאריך 15/10/91 ניתן
פסק דין
על ידי כב' השופט (בדימוס) מנחם נאמן, המורה על פינוי המערער מן הנכס.
במסגרת ע"א 562/91 של בית המשפט המחוזי בחיפה, הגיעו המערער והמשיב להסדר פשרה, בו נקבע, כי דמי השכירות יעמדו על סך של 750 ₪ לחודש, החל מיום 01/01/93, והם יעלו, לפי הוראות סעיף 52א'(ב) של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). הוסכם גם בהסדר הפשרה, שאי תשלום דמי השכירות מהווה עילה לפינוי מיידי, ללא מתן אורכה.
ו'.
בתובענה, שהגיש המשיב לבית משפט השלום בחיפה ביולי 2012, נטען, שמתאריך 01/10/10 עד הגשת התביעה לא שילם המערער דמי שכירות ולפי הוראות סעיף 13 של ההסכם, אי תשלום דמי שכירות במועד ייחשב להפרה יסודית, שמביאה לביטול מיידי של הסכם שכירות המשנה. הוראה זו, כך נטען, קיימת הן בסעיף 131(1) והן בסעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר.
בנוסף, נטען בתביעה, שלמערער חוב בסך כולל של 29,088 ₪, בגין חוב לשנים 2011 + 2012, בהן לא שולם דבר, לפי 12,480 ₪ כל שנה, ועוד 4,128 ₪ עבור שנת 2010.
ז'.
נטען עוד בתביעה, כי התברר, שמזה 7 שנים לפחות שילם המערער סך של 1,040 ₪ לחודש, שהם דמי השכירות החודשיים, מבלי שהוסיף לתשלום את עליית המדד לפי סעיף 52א'(ב) של חוק הגנת הדייר.
למערער חוב, בגין הפרשי הצמדה שלא שולמו, בסכום של 208 ₪ לחודש על פני תקופה של 6.5 שנים, משמע, 16,606 ₪, חוב המהווה אף הוא עילת פינוי.
ח'.
המערער מצדו טען בפני
בית משפט השלום, כי הסיבה, בעטיה לא שילם את דמי השכירות למשיב עבור השנים 2011-2012, היא טעות של בא כוחו הקודם. המערער מסר למשרד בא כוחו שני שיקים בסכום כולל של 14,000 ₪, המהווה תשלום חלקי עבור שכר הדירה לשנת 2011, אך מחמת תקלה משרדית, הוחזקו השיקים במשרד בא כוחו הקודם מינואר 2012 ולא הועברו מיידית לבא כוח המשיב. משנודע דבר הטעות (ביום 30/07/12), הועברו שני השיקים לבא כוח המשיב וביום 12/08/12 סולק החוב, באמצעות העברת סכום נוסף של 10,000 ₪.
ט'.
המערער טוען, כי המוסך מהווה מקור פרנסתו היחיד מאז שנת 1957, במהלך השנים הוא שילם את שכר הדירה, נענה לדרישות המשיב להעלאת דמי השכירות ובנסיבות העניין, הוא זכאי לסעד מן הצדק.
י'.
בפסק דינו מיום 09/01/14 קיבל בית משפט השלום את תביעתו של המשיב.
בית משפט השלום ציין, כי אין מחלוקת, שמיום 01/10/10 עד הגשת התביעה ביום 26/07/12 לא שילם המערער דמי שכירות ודי בכך, כך מציין בית משפט השלום, כדי להקים עילת פינוי. גם לאחר שנתקבל מכתב הדרישה מטעם המשיב בינואר 2012, לא הסדיר המערער את תשלום דמי השכירות.
י"א.
מוסיף בית משפט השלום, שגם אם מתקבלת הצהרת בא כוחו דאז של המערער, לפיה מחמת טעות במשרדו לא הועברו השיקים שנמסרו לידיו בינואר 2012 והוא דאג להעבירם ליעדם עם קבלת התביעה, ביום 30/07/12, הרי, כך קבע בית משפט השלום, אין בכך כדי להעלות או להוריד, הואיל ואין חולק, שהחוב בגין השנתיים שקדמו לכך לא נפרע.
י"ב.
עוד ציין בית משפט השלום, שהשיקים, שהועברו ממשרד בא כוחו דאז של המערער באיחור גדול, הינם על סכום חלקי ואין בהם כדי לכסות את החוב במלואו. לא זו בלבד, אלא שאחד השיקים, שהועבר ביולי 2012 על סך של 8,700 ₪, חולל. חודש לאחר מכן, ביום 12/08/12 נשלחו שני שיקים נוספים על סך של 10,000 ₪ ורק ביום 10/10/12, דהיינו, לאחר שהתביעה הוגשה והחלה להתנהל, הועבר הסכום חלף השיק שחזר וגם סכום זה שולם בשיקים דחויים.
י"ג.
עוד ציין בית משפט השלום, כי בהסכם הפשרה, שנערך בין הצדדים במסגרת ע"א 562/91 (מחוזי חיפה), נקבע, שדמי השכירות יועלו החל מיום 01/01/93, בהתאם להוראת סעיף 52א'(ב) של חוק הגנת הדייר. אי תשלום הפרשים, הנובעים מהעלאת דמי השכירות בבתי עסק, לפי סעיף 52א' של חוק הגנת הדייר, מהווה גם הוא עילת פינוי לפי סעיף 131(1) של חוק הגנת הדייר, הואיל ודין תוספת זו כדין דמי שכירות.
יתר על כן, ההעלאה של דמי השכירות, כפי שנקבעה בסעיף 52א' של חוק הגנת הדייר, כך קבע בית משפט השלום, היא העלאה אוטומטית מכוח החוק, מדובר בפעולה אריתמטית פשוטה ואין חובה לפנות לבית הדין לשכירות לצורך קביעת דמי השכירות, משום שההעלאה נובעת מן האמור בחוק.
י"ד.
מוסיף בית משפט השלום, שהיה על המערער להקפיד למלא אחר התנאים המוסכמים בדבר התשלום, מה גם שהמערער היה מיוצג על ידי עורך דין בעת החתימה על הסכם הפשרה ואין הוא יכול להתכחש להתחייבויותיו על פי הסכם זה.
אמנם, המשיב לא עקב כדבעי אחר ההעלאות והמערער ניצל זאת, אך אין לראות בכך משום ראיה להסכמה. מי שחייב היה להוכיח ויתור מצד המשיב על דמי שכירות גבוהים ומשוחררים מן התקרה, הינו המערער, שלא עמד בנטל זה.
ט"ו.
מציין בית משפט קמא, כי הוכח בפני
ו, שנכון למועד פסק הדין שילם המערער על חשבון דמי השכירות סכום של 24,000 ₪ מתוך סך של 59,052 ₪.
כמו כן, מציין בית משפט קמא, שבמכתב מיום 02/01/12 הופנתה תשומת לב המערער לכך, שב-7 השנים האחרונות לא נוספה לדמי השכירות ששילם תוספת המדד, כמחויב לפי חוק הגנת הדייר, ולכן, עומד חובו של המערער על סך של 23,297 ₪, לא כולל החוב בגין שנת 2013.
ט"ז.
לעניין טענת המערער, בדבר סעד מן הצדק, קבע בית משפט השלום, כי ההפרה של אי תשלום דמי השכירות היא הפרה מתמשכת ומשמעותית. במשך כשנתיים עובר להגשת התביעה לא שילם המערער דמי שכירות ומתברר, שהוא אף לא שילם את דמי השכירות הנומינליים לשנת 2013 ואף לא הפקיד את דמי השכירות עם הגשת כתב ההגנה בתיק.
י"ז.
בית משפט השלום הוסיף, כי מן העדויות עולה, שבמהלך רוב שנות השכירות היה המערער מאחר בתשלום ומבצע את התשלום בדיעבד, כשהחליט לעשות כך, ולפעמים בשיקים חוזרים. כותב בית משפט השלום בסעיף 20 של פסק הדין:
".... העובדה כי הנזירות נציגות התובע היו סבלניות ולפנים משורת הדין הסכימו לקבל את האיחורים בתשלום בשל טענתו למצב כלכלי קשה (שלא נתמכה בשום ראיה), לא הופך לנוהג מחייב לפיו ישלם מתי שיחפוץ או בסוף השנה על כל השנה החולפת".
י"ח.
עוד לעניין השיקולים בדבר מתן סעד מן הצדק או אי מתן סעד מן הצדק, הדגיש בית משפט השלום את העובדה, כי עסקינן במושכר שהוא בית עסק ולפי ההלכה הפסוקה, יש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של בית מגורים (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (מהדורה שניה) עמ' 128-129).
י"ט.
בנוסף, עמד בית משפט השלום על כך, שאין המדובר בהליך הפינוי הראשון, בעבר כבר התקבל
פסק דין
, המורה על פינוי המערער מן המושכר, ולאחריו הושג הסכם פשרה, שהמערער לא עמד בו.
בענייננו, כך מציין בית משפט השלום, מדובר בפיגורים מתמשכים ונוכח אי תשלום דמי השכירות תקופה כה ממושכת, מן הראוי להורות על פינוי.
כ'.
סוף דבר: בית משפט השלום הגיע למסקנה, כי מדובר בהפרה משמעותית ביותר של הסכם השכירות המוגנת, הפרה המזכה את המשיב בפינוי, מה גם שהמערער לא הציג ראיה טובה על הנזק שייגרם לו עקב הפינוי.
לפיכך, נתקבלה הן תביעת הפינוי והן התביעה לתשלום החוב.
כ"א.
עוד ובנוסף, הגיש המשיב כנגד המערער ביולי 2012 תובענה לבית הדין לשכירות, בה התבקש בית הדין לקבוע, לגבי המושכר נשוא הדיון, דמי שכירות כלכליים חופשיים וריאליים בסכום של 10,850 ₪ לחודש, לפי חוות דעתו של השמאי אורי פרץ ממרץ 2012.
המערער לא הגיש חוות דעת נוגדת מטעמו.
בית הדין לשכירות נעתר בפסק דינו לתובענה של המשיב וקבע לזכות המשיב דמי שכירות חודשיים וריאליים, הפטורים מן התקרה, לפי חוות הדעת השמאית הנ"ל שהוגשה.
כ"ב.
בית הדין לשכירות הסביר, כי שאלה עובדתית מרכזית שבמחלוקת הייתה, האם שולמו דמי מפתח עבור המושכר.
בפני
בית הדין הסכימו הצדדים, שפסק הדין יינתן על יסוד התצהירים שבתיק והמסמכים הנלווים, ללא חקירות. בית הדין הוסיף, כי בענייננו התנהלה בין הצדדים התדיינות קודמת בשנות ה-60 של המאה הקודמת, בה נדרשו בית הדין לשכירות וכן בית המשפט המחוזי בשלב הערעור לסוגיית תשלום דמי מפתח על ידי המערער, אלא שהצדדים היו חלוקים בשאלה, האם יש בפסקי דין אלה כדי להקים השתק פלוגתא בשאלת תשלום דמי המפתח.
כ"ג.
בית הדין ציין, בהתייחס להסכם השכירות משנת 1955 בין המשיב כמשכיר לבין השוכרת המוגנת, הגב' גריפין ז"ל, לגבי חלקה 1, כי הגב' גריפין ז"ל הורשתה בהסכם להשכיר את החלקה לשוכרי משנה וכך עשתה. בהסכם השכירות מיום 03/04/57 בינה לבין המערער צוינו דמי השכירות, אך אין בו אזכור לתשלום נוסף ששולם, דהיינו, אין בו אזכור לתשלום דמי מפתח.
לא הייתה מחלוקת בין הצדדים, שעם פטירת הגב' גריפין ז"ל ביום 25/10/69, הפך המערער לדייר מוגן ישיר של המשיב, מכוח החוק.
כ"ד.
המערער טען בתצהירו, שהוא החליף שוכר קודם של הנכס, דהיינו, את מר אפלבוים, וגם על כך לא חלק המשיב. ואולם, המערער הוסיף וטען, שכאשר הוא נכנס למושכר כשוכר, הוא שילם את דמי המפתח למר אפלבוים וככל הנראה, העביר מר אפלבוים לגב' גריפין ז"ל את חלקה בדמי השכירות בשיעור שליש ולעצמו נטל מר אפלבוים שני שליש.
כ"ה.
המערער טען, שהמשטר המשפטי, כפי ששרר טרם חקיקת חוק דמי מפתח, אסר על בעל הנכס לקבל תשלום נוסף מעבר לדמי השכירות שסוכמו. לכן, כך לטענת המערער, לא תועד תשלום דמי המפתח מן המערער למר אפלבוים ואף לא התשלום של מר אפלבוים לגב' גריפין ז"ל, וזאת נוכח האיסור החוקי שנהג באותה עת.
כ"ו.
מנגד, טען המשיב, שלא שולמו דמי מפתח בגין המושכר, הואיל ואין כל ראיה או מסמך, המלמדים על תשלום כזה. בית הדין ציין, שאין להתפלא על כך שלא הופיעו עדים, שהיה באפשרותם להעיד מכלי ראשון על כך שלא שולמו דמי מפתח, שהרי חלפו עשרות שנים מאז סוף שנות ה-50 ועד שהוגשה התביעה.
כ"ז.
בית הדין הסביר, כי תביעתו של המשיב נסמכת על תיקון משנת 2000 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: "התקנות"), כשלפי סעיף 1(22) של תקנות אלה, בית עסק, שלא שולמו בעדו דמי מפתח, פטור מהוראות סעיף 52א' של חוק הגנת הדייר, בדבר דמי שכירות מירביים. המשיב אמנם לא הזדרז בהגשת התביעה והמתין משנת 2000 עד שנת 2012, אך יחד עם זאת, כך קובע בית הדין, בכל הנוגע להופעת עדים זמינים, אין המערער יכול להישמע בטענה, שהיו אמורים עדיין להיות למשיב עדים זמינים בתחילת שנות ה-2000, שיוכלו להעיד מזכרונם ביחס לתשלום דמי מפתח (כן או לא), למעשה, מ-30 שנה קודם לכן.
כ"ח.
בית הדין הוסיף, כי המשיב כבר הגיש תביעה קודמת כנגד המערער בשנות ה-60, בה טען, שלא שולמו לו דמי מפתח, והמשיב אף זכה בטענתו זו. באותה עת עדיין היו עדים זמינים ואף הזיכרון היה טרי. לכן, קשה לייחס למשיב שיהוי משולב בטענת נזק ראייתי, וזאת בין אם יש השתק פלוגתא ובין אם לאו, שהרי לא ניתן לדרוש מן המשיב להתדיין שוב ושוב באותה שאלה של תשלום דמי מפתח, לאחר שזכה כבר בתביעה מול המערער עצמו בשאלה זו בדיוק, וזאת בגדרה של תביעה שניהל מולו "בזמן אמת" ללא שיהוי.
כ"ט.
עוד קבע בית הדין, שההתדיינות הקודמת שהתנהלה בין הצדדים בפני
בית הדין בשנות ה-60 של המאה הקודמת, תיק שכירות חיפה 9/64 + 37-38/64, וכן ע"א (מחוזי חיפה) 96/65, ובה נקבע כי לא שולמו דמי מפתח, אין בה כדי ליצור השתק פלוגתא.
בית הדין לשכירות מצטט מתוך סעיף 11 לפסק דינו של בית הדין לשכירות משנות ה-60, שם נכתב:
"אשר לפנונו ושות', נתברר שהמה שילמו אמנם דמי מפתח למחזיק הקודם, ז"א דייר משנה קודם של הגב' גריפין בשנת 1957, אבל לא הוכח ולא הודה שחלק מדמי מפתח אלה הגיעו לידי הגב' גריפין. לפיכך גם לו נחשבה הגב' גריפין לענין דמי מפתח כ'בעל בית', לא היתה בענייננו הוכחה ששולמו לה דמי מפתח ופנונו ושות' לא יכלו ליהנות מכל הנחה מחוסר הוכחת תשלום ל'בעל הבית'. לית מאן דפליג, שלא שולמו דמי מפתח בתקופה הבאה בחשבון לבעל הבית במובנו הפשוט ז"א למסדר".
ל'.
גם בית המשפט המחוזי, שדן בזמנו בערעור על פסק הדין של בית הדין לשכירות משנות ה-60, קבע, שלא הוכח, כי המערערים שילמו דמי מפתח לגב' גריפין ז"ל. המערער מסר, כי שולמו דמי מפתח לדייר המשנה שקדם לו, מר אפלבוים, אבל המערער עצמו לא ידע האם שילם מר אפלבוים חלק מסכום זה לגב' גריפין ז"ל ואין הוא יודע מה שיעור חלקה של הגב' גריפין ז"ל בדמי המפתח האמורים.
באותו הליך נטען בזמנו בפני
בית המשפט המחוזי, כי היה על בית הדין לשכירות להניח, שהגב' גריפין ז"ל קיבלה חלק מדמי המפתח, שהרי לא ייתכן, שהייתה מסכימה לכניסתו של המערער למושכר, ואולם, בית המשפט המחוזי בהליך דנא דחה בזמנו טענות אלה, בציינו:
"להנחות כאלה אין מקום ואין הן יכולות לבוא במקום ראיות בשאלה שבמחלוקת אם שולמו דמי מפתח כלשהם לגב' גריפין ומהו שיעורם של דמי מפתח אלו".
ל"א.
בענייננו, הוסיף בית הדין וקבע, שגם אם ההתדיינות הקודמת בין הצדדים בשנות ה-60 בפני
בית הדין לשכירות ובערעור בפני
בית המשפט המחוזי אין בה כדי ליצור השתק פלוגתא, הרי אין בכך כדי לשנות מן התוצאה בענייננו.
אמנם, על המשיב נטל השכנוע בנוגע לאי תשלום דמי מפתח. ואולם, כך קבע בית הדין, על מנת שהנטל המשני יעבור אל הנתבע (המערער) להמחיש כי אכן שילם דמי מפתח, לא נדרש הרבה. המשיב טוען, שלא שולמו דמי מפתח ואין אינדיקציה לתשלום דמי מפתח על ידי המערער לגב' גריפין ז"ל, אף לא באמצעות מר אפלבוים, שהרי אין מסמכים, עדות או תיעוד ואף לא מסמך בלתי רשמי, שיש בהם כדי ללמד על כך.
ל"ב.
בית הדין הוסיף וקבע, שאף לא ניתן לייחס שיהוי למשיב, שכן אין זו דרישה טבעית, שישוב ויתדיין לאורך שנים בעניין שכבר הוכרע לטובתו בהתדיינות שהתקיימה בזמן אמת (כשהמעורבים כולם היו אז בין החיים).
ל"ג.
סוף דבר: נוכח טענת המשיב, שלא שולמו דמי מפתח, ובהיעדר שיקול נוגד, עבר אל המערער הנטל המשני להמחיש ששילם דמי מפתח למשיב עצמו. אין מסמכים בשאלה זו והמערער גם אינו כופר בכך שאין לו ידיעה, האם שילם מר אפלבוים לגב' גריפין ז"ל, ודי בשילוב דברים זה כדי לקבוע, שהנטל המשני לא הורם.
ניתן אמנם לקבל, שהמערער שילם לדייר היוצא, מר אפלבוים. ואולם, המערער לא המחיש ששולמו דמי המפתח לגב' גריפין ז"ל ולמשיב (המסדר). כמו כן, לא המחיש המערער, שמאותם דמי מפתח שהוא שילם בזמנו, לטענתו, למר אפלבוים כדייר יוצא, קיבלה הגב' גריפין ז"ל את חלקה. לכן, אפילו הייתה נחשבת הגב' גריפין ז"ל כ"בעל הבית", לצורך תקנה 1(22), הרי לא הוכח ששולמו לה דמי המפתח ולכן, יד המערער על התחתונה.
ל"ד.
נוכח כל האמור לעיל, קיבל בית הדין לשכירות את עמדת המשיב וקבע, כי לא שולמו דמי מפתח ולכן, יש תחולה לתקנה 1(22) של התקנות.
כאמור כבר לעיל, הגיש המשיב את חוות דעתו של השמאי פרץ, בעניין גובה דמי השכירות החודשיים הראויים. השמאי לא נחקר, חוות דעתו לא נסתרה והמערער לא הגיש חוות דעת נגדית. לפיכך, קיבל בית הדין לשכירות את חוות דעתו של השמאי פרץ במלואה ובשלמותה וקבע, כי החל מפברואר 2012 יעמדו דמי השכירות, לפי קביעת השמאי פרץ, על סך של 10,850 ₪ לחודש בתוספת מע"מ ובתוספת מדד המחירים לצרכן, החל מפברואר 2012, לתקופה של שלוש שנים עד ינואר 2015.
ל"ה.
המערער ממאן להשלים, הן עם פסק דינו של בית משפט השלום והן עם פסק דינו של בית הדין לשכירות.
בערעורו שבע"א 36366-02-14 על פסק הדין של בית משפט השלום, בדבר פינוי המושכר, מלין המערער על כך, שבא כוחו הקודם לא מסר את השיקים של דמי השכירות לידי בא כוח המשיב וכתוצאה מכך, הוגשה תביעת הפינוי כנגד המערער, בגין אי תשלום שכר הדירה.
תוך כדי ניהול ההליכים המשפטיים, טיפל בא כוחו הקודם של המערער במחדלו באופן חלקי ובסופו של יום, שולם מלוא החוב.
למעשה, כך טוען המערער, חודש לאחר הגשת התביעה ולאחר שנודע למערער דבר הטעות שבוצעה על ידי בא כוחו לשעבר, נותרה, למעשה, יתרת זכות של 80 ₪ בדמי השכירות.
ל"ו.
מוסיף המערער, כי במהלך השנים ההתנהלות בין הצדדים הייתה כך, שדמי השכירות שולמו אחת למספר חודשים, לאחר דרישתו של המשיב, כעניין שבשגרה. מאידך גיסא, המערער לא פנה אל המשיב בבקשה להשתתף באחזקת הנכס ומאז 1957 לא השקיע המשיב ולו שקל אחד בנכס.
ל"ז.
עוד טוען המערער, כי במועד בו הוגשה התביעה, היה על בא כוחו הקודם להתפטר מן הייצוג, הואיל והיה עליו להעיד במשפט על טעותו ועל כך שהוא קיבל את השיקים מן המערער במועד. ואולם, בא כוחו הקודם של המערער לא עשה כן ונהג בתיק בזלזול. בכתב ההגנה לא נטען לסעד מן הצדק בשם המערער ובתצהיר העדות הראשית, שהיה לקוני ביותר, לא דאג בא כוח המערער לפרט את התנהלות הצדדים במהלך השנים, את כל הרלוונטי ביחס לשיקים שנמסרו לו, את עצם העובדה שלא נותר חוב כלל, לרבות פירוט מה העסק המתנהל במקום, ומה הנזק העצום שייגרם עקב הפינוי.
ל"ח.
עוד טוען המערער, שביום ההוכחות ערך בא כוחו הקודם הסדר אבסורדי עם בא כוח המשיב, לפיו מסר בא כוח המערער הצהרה לפרוטוקול ולאחר מכן נחקר חקירה נגדית על ידי בא כוח המשיב, מבלי שהוזהר על ידי בית משפט קמא להצהיר אמת, ולכן, ספק מה משקל ההצהרה שמסר בא כוח המערער ומה משקל החקירה הנגדית הממושכת שבוצעה בעקבותיה, מה גם שאסור לעורך דין לייצג אדם, כשברור לו שהוא עתיד להופיע כעד בהמשך המשפט.
ל"ט.
נטען על ידי המערער, כי מדובר בכשל בייצוג בנושא המרכזי במשפט, שכן עילת התביעה הייתה אי תשלום דמי שכירות. גם החקירה הנגדית, שערך בא כוחו דאז של המערער לעדה מטעם המשיב, הייתה קלוקלת, לפי הנטען, מבולבלת וחסרה, ודווקא על כך, שההסכם מחודש מאי 1993, לפיו על המערער לשלם 750 ₪ לחודש אינו חתום, ואינו מאושר על ידי בית המשפט, ולכן בסיס התביעה נשמט, לא נערכה חקירה נגדית במישרין.
מ'.
המערער, כך נטען, חוייב לשלם כספים שכבר שילם, אך טענותיו בדבר התשלום לא נטענו כראוי ולא נדונו בבית המשפט, על מנת שבית המשפט יוכל לרדת לחקר האמת. בחיוב הסופי בפסק הדין, כך טוען המערער, לא נלקחו בחשבון הכספים ששילם המערער, וזאת מחמת שגגה של בית המשפט או בגלל צורה לא מסודרת שבה נטענו הדברים.
מ"א.
עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא, משנמנע להעניק למערער סעד מן הצדק מן הטעם, שבעבר התקבל
פסק דין
המורה על פינוי המערער וניתן לו אז סעד מן הצדק. ואולם, לטענת המערער, עילת התביעה דאז הייתה שונה לחלוטין (בניית גדר ללא הסכמה), מה גם שאין מניעה להעניק סעד מן הצדק לדייר מוגן מספר פעמים וביותר מתביעה אחת.
מ"ב.
טענה נוספת של המערער היא, שעל בית המשפט לשקול את טיב מערכת היחסים בין הצדדים ואת זהותם, כאשר בענייננו, בעל הנכס הינו מנזר, שהשכיר את הנכס בשכירות מוגנת לפני עשרות שנים, ואין המדובר בבעל דין, המתפרנס מתשלום דמי השכירות ובכוונת מכוון בחר שלא להתעניין בנכס ובמצבו.
מ"ג.
נטען גם, שרק לאחר בדיקה משפטית שביצע המשיב, בחר הוא לפנות למערער, תוך הסתמכות על טיוטת הסכם לא חתום, ולדרוש הפרשי תשלום רטרואקטיביים, על בסיס מסמך משולל תוקף משפטי, תשלומים אותם לא דרש בעבר.
הגם שמגמת הפסיקה היא לצמצם את תופעת הדיירות המוגנת, מגמה זו חייבת לקחת בחשבון את זכויותיו החוקיות של הדייר ואת הזכות ליהנות מסעד מן הצדק. המערער מפנה לפסיקה, שלדבריו, תומכת בטיעוניו.
מ"ד.
עוד טוען המערער, שהוא דייר מוגן, המפעיל עסק באותו מושכר מאז 1957 ברציפות והנזק הצפוי לו מפינוי הנכס גדול מאוד ויוביל לסגירת העסק, מה גם שמהות ההפרה קשורה בהתנהלות של בא כוחו הקודם, בעוד שהמערער מצדו הקפיד לשלם את דמי השכירות לאורך שנים, כשהמשיב מצדו לא השקיע סכום כלשהו בנכס, לא דרש במשך שנים תוספת הפרשי הצמדה, ולא נתקבלו ממנו מכתבי דרישה.
מ"ה.
עוד נטען, כי לא ייתכן, שמערכת יחסים בין משכיר לדייר מוגן, שנמשכה כ-57 שנה, מבלי שהייתה יריבות ביניהם בנוגע לגובה התשלומים, תיקטע באחת בגלל טעות משרדית של עורך דין ותפגע בזכויות הדיירות המוגנת של המערער.
מ"ו.
עוד נטען, כי בית משפט קמא התעלם מן הנוהל שהיה קיים בין הצדדים, לפיו לא דרש המשיב הפרשי הצמדה למדד (זולת דמי השכירות ששולמו לו). לפיכך, מבוקש לבטל את פסק הדין של בית משפט קמא ולחלופין, להעניק למערער סעד מן הצדק.
מ"ז.
נציין, כי בא כוחו הנוכחי של המערער עתר, כי נורה על צירוף בא כוחו הקודם של המערער כמשיב נוסף בשני הערעורים נשוא
פסק דין
זה. המשיב מצדו התנגד לבקשה. בהחלטתנו מיום 03/07/14 דחינו את הבקשה וקבענו, בין היתר, כי טענת הכשל בייצוג מחייבת שמיעת ראיות והנחת תשתית עובדתית, על מנת שניתן יהיה לקבוע ממצאים ולהסיק מסקנות, וזאת ניתן יהיה להיעשות, לפי הצורך, בהליך נפרד בפני
הערכאה המבררת.
עד כאן תמצית טענות המערער בערעור על פסק הדין של הפינוי.
מ"ח.
בערעורו על פסק דינו של בית הדין לשכירות (ע"א 24952-03-14) טוען המערער, בין היתר, כי המשיב איננו אישיות משפטית, כי בנסח הרישום אין כל פרט בדבר זיהוי אישיותו המשפטית של המשיב, אין המדובר בעמותה, אין המדובר, ככל הנראה, בהקדש דתי, שרשאי לפעול רק באמצעות נאמן, והמשיב אף אינו רשום ברשם ההקדשות. לכן, כך סבור המערער, פסק הדין של בית משפט קמא בטל מעיקרו.
מ"ט.
טענה נוספת היא, שלמשיב אין זכויות בעלות בנכס המקרקעין, שכן זה מצוי על קרקע מסוג מירי, וככל הנראה, המשיב השתלט במאה הקודמת על קרקע זו ולא רכש את זכויות הבעלות בו.
נ'.
טענה נוספת שמעלה המערער היא טענת מניעות, דהיינו, המשיב מנוע מלטעון שלא קיבל דמי מפתח בגין המושכר. אם לא קיבל המשיב 40% מדמי המפתח ששילם המערער למר אפלבוים (לפי סעיף 114 של חוק הגנת הדייר), היה על המשיב עוד בשנת 1957 לדרוש את פינוי המערער ולפעול לפינויו, בעוד שהמשיב הכיר בפועל במערער כדייר משנה מוגן לכל דבר, הכיר בזכותו לקבל את החזקה ובמהלך השנים גם הגיש כנגדו תובענות שונות, שבבסיסן היותו דייר מוגן כדין.
נ"א.
לעצם העניין טוען המערער, כי תקנה 1(22) לתקנות קובעת, כי תקרת המקסימום לא תחול לגבי "בית עסק שלא שילמו בעדו דמי מפתח". לטעמו של המערער, תקנה זו חלה רק במצב של בית עסק, שלא שולמו בעדו דמי מפתח אי פעם בהיסטוריה שלו. די בכך, ששולמו בעד הנכס דמי מפתח פעם אחת בהיסטוריה שלו, על מנת שהתקנה לא תחול, שכן מטרת התקנה היא, שבית עסק, שדיירו הפך לדייר מכוח חוק ולא אגב תשלום דמי מפתח, לא ייהנה מן ההטבה הכרוכה בדמי שכירות מוגנים.
נ"ב.
בענייננו, כך טוען המערער, בחן בית משפט קמא את הסוגיה רק בהתייחס לשאלת תשלום דמי מפתח מן המערער לדייר המשנה הקודם לו, מר אפלבוים, ואולם, בית משפט קמא טעה, משלא בחן את השאלה, האם הגב' גריפין ז"ל שילמה דמי מפתח למשיב, אם לאו. שהרי, אם שילמה הגב' גריפין ז"ל דמי מפתח, חוסה המושכר תחת ההגנה של תקרת המקסימום ונחשב כבית עסק ששולמו עבורו דמי מפתח.
לטעמו של המערער, ברור שגב' גריפין ז"ל, שחתמה על הסכם דיירות מוגנת ביום 09/01/55, היא דיירת מוגנת, ששילמה למשיב דמי מפתח, ודי בכך על מנת שהערעור יתקבל.
לטענת המערער, שגה בית משפט קמא, משביסס את פסק דינו על ע"א (מחוזי תל אביב) 2253/04, צארום נגד פרלמוטר, שכן לטעמו של המערער, מדובר במקרה שונה לחלוטין.
נ"ג.
המערער מוסיף וטוען, כי שגה בית משפט קמא במסקנתו, שלא היה שיהוי שגרם נזק ראייתי. תקנה 1(22), עליה מבוססת התביעה, נחקקה בשנת 2000. רק בשנת 2012 הוגשה תביעה זו לבית הדין לשכירות והרי במהלך התקופה, בשנת 2002, נכנסה המצהירה מטעם המשיב לתפקידה כאם המנזר במקום האחות פלורה מרפורי, שהייתה הנציגה הרשמית של המסדר בעניין הנדון (כעולה מסעיף 9 להסכם בין הגב' גריפין ז"ל לבין המשיב). לטעמו של המערער, השיהוי מנע ממנו להתגונן באופן ראוי, דבר שיכול היה לעשות אילו הוגשה התביעה בעוד האחות מרפורי היא אם המנזר. כמו כן, בפרק זמן של 11 שנה שחלפו הגיע המערער לגיל זקנה, דבר שמנע ממנו להגיש תצהיר או אף לזכור אירועים שהתרחשו לפני למעלה מ-50 שנה, מה גם שתביעה בשנת 2000 הייתה יכולה להתברר בעוד מר אפלבוים בחיים ויכול היה להעיד על דמי המפתח ששולמו.
נ"ד.
עוד נטען, ששגה בית משפט קמא במסקנתו, שדי בראיות שהמשיב סיפק, על מנת להעביר את נטל השכנוע למערער. כן שגה בית משפט קמא, משלא התייחס לדוקטרינת השיהוי, בכל הנוגע למאזן ההסתברויות. גם אם אין נזק ראייתי, מטה השיהוי את הכף לרעת המשיב.
נ"ה.
עוד חוזר המערער על הטענות שהעלה, בנוגע לכשל בייצוג והתרשלות קיצונית של בא כוחו הקודם. נטען גם, כי בא כוחו הקודם של המערער התרשל, משבחר לוותר על ניהול הוכחות בפני
בית הדין לשכירות, מבלי שהבהיר למערער את משמעות הדברים ומבלי שטרח להסביר למערער, שיש להעמיד חוות דעת שמאית נגדית לחוות הדעת השמאית שהוגשה על ידי המשיב. למעשה, כך נטען, פעל בא כוחו הקודם של המערער תוך ניגוד עניינים קיצוני וחמור, כשהמערער נותר בלא הגנה משפטית. לטעמו של המערער, היה על בית משפט קמא עצמו להורות על החלפת ייצוגו של המערער, גם אם המערער עצמו לא היה ער לניגוד העניינים החמור, עקב חוסר הבנתו המשפטית.
עד כאן תמצית טענות המערער בערעורו על פסק הדין של בית הדין לשכירות.
נ"ו.
בהתייחס לערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, סבור המשיב, כי יש לדחות את הערעור וכן לחלט את הכספים לטובת הוצאות ושכר טרחת עורך דין מן הערובות שהפקיד המערער בקופת בית המשפט. נטען, שפסק הדין של בית משפט השלום לעניין הפינוי הינו נכון וראוי ודן בכל המחלוקות שהועלו בפני
ו על ידי הצדדים. לא הייתה למעשה מחלוקת אמיתית, שכן המערער, כך נטען, הודה שלא שילם את דמי השכירות במלואם ובמועדם והודה שלא שילם את תוספת ההצמדה במשך שנים, גם לא לאחר שקיבל מכתב התראה לעשות כן.
נ"ז.
המשיב טוען, שבית משפט קמא קבע בפסק הדין בעניין הפינוי את הממצאים הדרושים, לפי התשתית הראייתית שהונחה בפני
ו, מבלי שהובאה כל ראייה לסתור. בית משפט קמא הסיק את המסקנות המתחייבות מן הראיות, שהובאו לפניו ואשר התבססו גם על הסכם הפשרה, שקיבל תוקף במסגרת ע"א (מחוזי חיפה) 562/91.
נ"ח.
בנוסף, מציין המשיב, שבית משפט קמא דן באריכות בבקשה למתן סעד מן הצדק ומצא, שאין להיעתר לבקשה כזו, הואיל והמערער לא שילם דמי שכירות טרם הגשת התביעה במשך שנתיים ולאחר מכן שולם החוב בחסר, מבלי ששולמו הפרשי המדד לדמי השכירות. גם לא שולמו דמי שכירות לשנת 2013, בשעה שהדיון והתביעה לפינוי מחמת אי תשלום דמי שכירות תלויה ועומדת.
בנוסף,
פסק דין
קודם של פינוי משנות ה-90 לא הרתיע את המערער ובדיירות מוגנת בעסק יש להחמיר עם הדייר המוגן ולצמצם זכויותיו לעומת זכויות הבעלים. גם טענת המערער, בדבר מצב כלכלי קשה, לא הוכחה, זולת אמירה סתמית.
נ"ט.
המשיב מציין, שבהליך הערעור העלה המערער טענות חדשות, שהועלו לראשונה בשלב הערעור. בין היתר, מציין המשיב, כי אין זה נכון, שהיה נוהג, לפיו המערער משלם דמי שכירות לא באופן חודשי, אלא כאשר המשיב פונה אליו, אלא הנכון הוא, כפי שהעידה הנזירה, שהמערער התעלל בנזירות, זלזל בהן, עשה ככל העולה על רוחו וניצל את חסדי הנזירות ותמימותן.
ס'.
גם אין זה נכון, כאילו לא נשלח למערער שום מכתב בעניין דמי השכירות, שכן הוכח, שנשלחו מכתבי התראה עוד לפני הגשת התביעה לבית משפט קמא.
ס"א.
באשר לטענה, לפיה המשיב איננו אישיות משפטית, מציין המשיב, שטענה זו כלל לא נטענה וממילא לא נדונה. מכל מקום, מציין המשיב, כי טענתו זו של המערער אמורה לעמוד לדיון בתיק ה"פ 41458-05-14, שהוגש לבית משפט זה.
ס"ב.
גם את טענת המערער, בדבר תשלום דמי שכירות ביתר, דוחה המשיב ומציין, כי זו כלל לא הועלתה בפני
בית משפט קמא. גם טענת כשל בייצוג (הגם שהמשיב דוחה טענה זו) אינה אמורה להתברר בהליך הערעור, אלא בתביעת נזיקין של המערער כנגד בא כוחו.
ס"ג.
בנוסף, מציין המשיב, שהמערער צירף מוצגים שלא הוגשו לבית משפט קמא לתיק המוצגים שבערעור.
ס"ד.
כמו כן, טוען המשיב, שבית משפט של ערעור לא יתערב בקביעות עובדתיות.
הטענה, בדבר תשלום דמי שכירות ביתר, היא טענה סתמית ובלתי מבוררת, מה עוד שבמהלך ניהול ההוכחות בבית משפט קמא התברר, שדמי השכירות השוטפים לשנת 2013 לא שולמו עי ידי המערער וכאשר נשאל המערער מדוע טרם שולמו, השיב, שהשנה טרם הסתיימה. כל זאת כשתביעת הפינוי תלויה ועומדת.
ס"ה.
עוד מוסיף המשיב, שגם לאחר שניתן פסק הדין של הפינוי כנגד המערער (ביום 09/01/14), לא שילם המערער כל תשלום, היה צורך בנקיטת הליכי הוצאה לפועל ורק לאחר שנדחתה הבקשה לעיכוב ביצועו של הפינוי, וביום 08/06/14, כשחרב הפינוי עמדה להתממש, שילם המערער תשלום חלקי לידי בא כוח המשיב והפקיד ערובה בנקאית בגזברות בית המשפט.
ס"ו.
בנוסף, מציין המשיב, שלאחר שנתקבל פסק דינו של בית הדין לשכירות, המחייב את המערער לשלם דמי שכירות ראויים (הואיל ולא שולמו דמי מפתח בגין המושכר) בסכום של 10,850 ₪ לחודש החל מפברואר 2012, לא שילם המערער דבר על חשבון חוב זה, הגם שלא ניתן כל עיכוב ביצוע, ומכאן טענת המשיב, כי המערער הוא סרבן תשלום סדרתי.
ס"ז.
לעניין הטענה, כי המשיב אינו אישיות משפטית, חוזר המשיב ומבקש, שטענה זו תידחה על הסף, מה גם שזו כלל לא הועלתה בכתב ההגנה וקיימת מניעות מלהעלות טענות עובדתיות סותרות. מחד גיסא, טוען המערער, כי שילם דמי שכירות ואף ביתר, ומצד שני טוען, שאין למשיב כל זכות, הואיל ואינו בעל אישיות משפטית.
על כך גם מוסיף המשיב, כי הוא רשום בלשכת רישום המקרקעין בחיפה וכי הרישום נעשה לפי
פסק דין
של בית המשפט המחוזי בחיפה, תיק 259/52 מיום 25/05/52 (מוצג 17 לתיק מוצגי המשיב).
עוד מעיר המשיב, שלפי חוזה שכירות המשנה, לפיו שכר המערער את המושכר ב-1957, המשיב הינו הבעלים של המושכר ולכן, אין המערער רשאי לטעון כיום, שהמשיב איננו הבעלים.
ס"ח.
עוד ובנוסף, מציין המשיב, שמן הטעמים שפורטו בפסק דינו של בית משפט קמא, אכן לא היה מקום להיעתר למתן סעד מן הצדק.
ס"ט.
לעניין כשל בייצוג, טוען המשיב, כי אין כל בסיס לטענה זו. לסיכום הדברים מבקש המשיב, שיידחה הערעור.
ע'.
באשר לערעור שבע"א 24952-03-14, בנוגע לפסק דינו של בית הדין לשכירות, טוען המשיב, כי פסק הדין מנומק ומפורט. אכן, המערער דייר מוגן ושכר בזמנו את המושכר ביום 03/04/1957 בשכירות משנה, לפי חוזה שנערך בינו לבין הגב' גריפין ז"ל, וזו מצדה הייתה דיירת ראשית, לפי חוזה שכירות ראשית בינה לבין המשיב. משנפטרה הגב' גריפין ז"ל בשנת 1969, הפך המערער לדייר מוגן.
ע"א.
המשיב סבור, כי אין להתערב במסקנתו של בית משפט קמא, לפיה לא שילם המערער דמי מפתח בגין שכירותו את המושכר, ומשכך, משוחרר המושכר מתקרת המקסימום, לפי תקנה 1(22) של תקנות הגנת הדייר. המערער, כך נטען, לא המציא כל ראיה לסתור את הטענה, שלא שולמו דמי מפתח, ומבחינת המשיב, מדובר בטענה עובדתית בעלת אופי שלילי.
ע"ב.
המשיב טוען, שאין כל הצדקה להתערב במסקנותיו של בית הדין לשכירות ובאשר לשיעור דמי השכירות הריאליים, לפי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, מציין המשיב, שלא הוגשה חוות דעת נגדית, מה גם שהשמאי שם את השומה באופן רציני ומקצועי.
ע"ג.
עוד מוסיף המשיב, כי גם בערעור זה הועלו מטעם המערער טענות חדשות, שלא נטענו בפני
בית משפט קמא, כגון, שהמשיב אינו בעל אישיות משפטית, כשל בייצוג ועוד, לרבות צירוף מוצגים שלא הוגשו לתיק המוצגים שבערעור.
גם במסגרת טענות אלה מאזכר המשיב, שערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעות העובדתיות של הערכאה קמא. המשיב גם מפנה להתנהגותו של המערער, אשר אינו משלם דמי שכירות, הן לפני והן אחרי מתן פסק השכירות, ונוכח כל האמור בטענות, מבקש המשיב, כי הערעור יידחה.
ע"ד.
באי כוח שני הצדדים הניחו בפני
נו עיקרי טיעון מפורטים, לרבות תיקי מוצגים בכל אחד משני הערעורים. בישיבה שהתקיימה בפני
נו ביום 09/09/14 שמענו טענות מפורטות מפי בא כוח המערער, בעוד שמבא כוח המשיב ביקשנו התייחסות קצרה יחסית וקבענו בהמשך, שאין מקום לבקש טיעון נוסף של בא כוח המשיב.
ע"ה.
לאחר שנתנו את דעתנו, הן לפסק הדין של בית משפט השלום בעניין תביעת הפינוי והן לפסק דינו של בית הדין לשכירות, לטיעונים המפורטים של באי כוח שני הצדדים בכתב, לרבות הטיעון בעל פה בפני
נו מיום 09/09/14, וכן לתיקי המוצגים שהונחו בפני
נו ולפסיקה הרלוונטית, מסקנתנו היא, שדין שני הערעורים-להידחות.
ע"ו.
באשר לערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (ע"א 36366-02-14), בכל הנוגע לתביעת הפינוי, סבורים אנו, שאין כל בסיס לטענות שהעלה המערער כנגד פסק הדין המנומק של בית משפט קמא.
כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות, שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, שלה הייתה האפשרות להתרשם התרשמות בלתי אמצעית מן העדויות שהובאו בפני
ה. גם אם קיימים יוצאים מן הכלל, הרי לא זה המקרה שבפני
נו.
ע"ז.
כפי שקבע בית משפט קמא, מיום 01/10/10 עד הגשת התביעה ביום 26/07/12 לא שילם המערער דמי שכירות. די בכך, כפי שקבע בית משפט קמא, כדי להקים עילת פינוי. גם לאחר מכתב הדרישה מינואר 2012, לא הוסדר התשלום. בצדק ציין בית משפט קמא, שגם אם השיקים שנמסרו לידי בא כוח המערער בינואר 2012 לא הועברו למשיב מחמת טעות, אלא עם קבלת התביעה ביום 30/07/12, אין בכך כדי להצדיק את הצטברות החוב בגין התקופה שעד ינואר 2012.
ע"ח.
לא זו אף זו, השיקים שהועברו על ידי בא כוחו דאז של המערער למשיב כיסו חוב חלקי, ולא במלואו. אחד השיקים מיולי 2012 חולל וחודש לאחר מכן, ביום 12/08/12, נשלחו שני שיקים נוספים על סך של 10,000 ₪. רק ביום 10/10/12 הועבר הסכום במקום השיק שחולל, וגם סכום זה כוסה בחלקו על ידי שיקים דחויים.
ע"ט.
עוד ובנוסף, כפי שקבע בית משפט קמא, לא שולמו ההפרשים הנובעים מהעלאת דמי השכירות בבתי עסק, בהתאם לסעיף 52א' של חוק הגנת הדייר, כשעם קביעת התוספת לפי סעיף זה, הפכה התוספת להיות חלק מדמי השכירות ודינה כדין דמי השכירות.
בית משפט קמא ציין, כי לפי הסכם הפשרה שנעשה בין הצדדים בהליכים קודמים, היה על המערער (שהיה מיוצג על ידי עורך דין בעת חתימת הסכם הפשרה) למלא אחר התנאים הנקובים בהסכם הפשרה משנת 1993 בע"א (מחוזי חיפה) 562/91.
המערער לא הוכיח, שהמשיב ויתר על דמי שכירות גבוהים ומשוחררים מן התקרה.
כפי שמציין בית משפט קמא, שולם על חשבון חוב דמי השכירות סך של 24,000 ₪ מתוך סכום של 59,052 ₪, לפי החישוב אשר בסעיף 18 של ת/1, לא כולל החוב בגין שנת 2013.
פ'.
נתנו דעתנו לכל הטענות שהועלו על ידי המערער, ובהן טענות שאף לא הועלו בפני
בית משפט קמא וממילא לא נדונו, ואין בטענות שהועלו כדי לסייע בידי המערער.
לעניין טענות שאין להעלותן לראשונה בערעור, אנו מפנים לע"א 2962/13, חברת רהיטי פורת בע"מ נ' ראובן מסיקה (פסקה 5), מיום 05/10/14.
באשר לטענה, שהמשיב איננו אישיות משפטית, הרי, כאמור כבר לעיל, לא תדון ערכאת הערעור בטענות שלא הועלו בפני
הערכאה הדיונית. בנוגע לטענה זו, הגיש המערער במאי 2014 הליך נפרד לבית המשפט המחוזי. נסתפק בהערה, לפיה הטענה במקרה שלפנינו מעוררת תמיהה, שהרי גרסת המערער היא, שהוא הפך עוד לפני שנים רבות לדייר מוגן של המשיב, ולטענתו, אף שילם במשך שנים רבות דמי שכירות למשיב. כיצד, אם כן, יוכל להישמע בטענה שאין המשיב אישיות משפטית?
פ"א.
גם לא ראינו מקום להיעתר לטענות שמעלה המערער, בנוגע לסעד מן הצדק, והנימוקים שהביא בעניין זה בית משפט קמא מקובלים עלינו במלואם. לא עלה בידי המערער להוכיח, שהאיחורים בתשלום היו בהסכמת המשיב. גם לא הוכחה הטענה, בדבר מצב כלכלי קשה של המערער.
צדק בית משפט קמא, משהבחין בין מושכר המשמש כבית עסק לבין עסק המשמש כקורת גג לדייר, ועוד יש להדגיש בענייננו, שאין זו תביעת הפינוי הראשונה המוגשת כנגד המערער. גם אם עילת התביעה בהליך הקודם הייתה שונה, הרי עובדה היא, שהמערער כבר זכה בעבר בסעד מן הצדק, וזאת לאחר שהתקבל
פסק דין
של פינוי ולאחריו הושג הסכם פשרה. קל וחומר, כשעולה מן התשתית הראייתית שהונחה בפני
בית משפט קמא, שהמערער מפר חיובים המוטלים עליו כדייר מוגן, כדפוס שחוזר על עצמו.
פ"ב.
גם באשר לערעור, שהוגש על פסק דינו של בית הדין לשכירות, לא מצאנו ממש. פסק דינו של בית הדין לשכירות מפורט ומנומק היטב, בית הדין ירד לעומקן של הטענות וניתח בהרחבה כל אחת מהן ולא מצאנו, כי נפלה שגגה במסקנותיו.
פ"ג.
נציין, שגם בהתבסס על התשתית העובדתית, כפי שהמערער טוען לה, לא הוכח, כי מדובר בבית עסק ששולמו בעבורו דמי מפתח, ולכן, בצדק החיל בית הדין על המושכר נשוא הדיון את הוראת תקנה 1(22) של תקנות הגנות הדייר. המערער עצמו טוען, כי ביצע את התשלום לידי שוכר המשנה שקדם לו, מר אפלבוים, אך אין כל ראיה, כי בוצע תשלום לא לידי השוכרת הראשית, הגב' גריפין ז"ל, ולא למשיב עצמו.
פ"ד.
הטענה שמועלית מטעם המערער היא, שלא יעלה על הדעת שבוצעו חילופי דייר משנה בשנת 1957 מבלי שבוצע תשלום דמי מפתח, שהרי לפי חוק הגנת הדייר, זכאי בעל הבית ל-40% מדמי המפתח ודייר משנה לא יקבל חזקה במושכר, אלא לאחר ששולמו האחוזים האמורים לבעל הבית. מכאן טענת המערער, שהואיל והוא קיבל את החזקה במושכר בשנת 1957, לא ניתן להעלות על הדעת שהמשיב או הגב' גריפין ז"ל מטעמו לא קיבלו את חלקם בדמי המפתח.
טענה זו מעלה המערער ללא תשתית ראייתית ומדובר בבחינת השערה, שלא ניתן לקבוע ממצא על פיה.
פ"ה.
גם באשר לטענות המערער, בדבר נזק ראייתי, שיהוי והעברת נטל השכנוע, תמימי דעים אנו עם קביעותיו ומסקנותיו של בית הדין ואין בידינו להוסיף עליהן.
פ"ו.
הן בכל הנוגע לתביעת הפינוי והן בכל הנוגע להליך שבבית הדין לשכירות, העלה המערער טענות רבות, לגבי מה שהוא הגדיר בתור "כשל בייצוג", וכפי שכבר ציינו בפתח דברינו, דחינו את בקשתו לצירוף בא כוחו דאז בפני
הערכאה קמא כמשיב נוסף בערעור.
מעיון בפסק הדין של בית משפט השלום ובפסק הדין של בית הדין לשכירות לא עולה, שהטענות של רשלנות, שהמערער מייחס לבא כוחו דאז, הן אלה שהכריעו את הכף לחובתו של המערער. נזכיר, שבפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי העיר בית משפט קמא מפורשות בסעיף 12 לפסק הדין, בהתייחס לשיקים שבא כוחו דאז של המערער העביר באיחור, כי "אין בכך כדי להעלות או להוריד, שכן אין חולק כי החוב בגין השנתיים שקדמו לכך לא נפרע".
פ"ז.
תוצאת פסק הדין של בית משפט קמא, לפיה על המערער לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה בו לידי המשיב, נבעה כתוצאה מהתנהלותו של המערער והפרתו את החיובים המוטלים עליו כדייר מוגן בבית עסק, מה גם שכבר בעבר ניתן למערער סעד מן הצדק.
פ"ח.
באשר לתוצאת פסק הדין של בית הדין לשכירות, הרי גם לפי התשתית העובדתית של המערער, כפי שזו הונחה בפני
בית הדין, לא ניתן היה לקבוע, כי שולמו דמי מפתח בגין בית העסק, ולכן, התוצאה שאליה הגיע בית הדין הייתה תוצאה בלתי נמנעת והחיוב הכספי התבסס על חוות דעת של שמאי מטעם המשיב, חוות דעת שנבחנה על ידי בית הדין לשכירות.
פ"ט.
הטענות, שמעלה המערער כנגד בא כוחו בפני
ערכאה קמא, אינן מצדיקות את התערבותה של ערכאת הערעור. מכל מקום ומבלי להביע עמדה כלשהי, נציין, כי שמורה זכותו של המערער להגיש תביעת נזיקין כנגד בא כוחו דאז, כשהטענות והמחלוקות הרלוונטיות תתבררנה כנדרש בפני
הערכאה המבררת.
צ'.
בטרם סיום נעיר, כי למעשה, ניתן היה לאשר, הן את פסק דינו של בית משפט השלום והן את פסק הדין של בית הדין לשכירות, לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, וזאת משום שאנו מאמצים למעשה את הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו בפסקי דין אלה. הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית שבפסקי הדין ואין לגלות במסקנה, שאליה הגיעה כל אחת משתי הערכאות קמא, טעות שבחוק.
צ"א.
התוצאה מכל האמור לעיל היא, שאנו דוחים, הן את הערעור שבע"א 36366-02-14 והן את הערעור שבע"א 24952-03-14.
המערער יפנה את המושכר (נכס ברחוב תל אביב 5-7 בחיפה, הידוע כגוש 10826, חלקה 1) ויחזיר את החזקה בו למשיב, לא יאוחר מיום 01/01/15, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ.
צ"ב.
אנו מחייבים את המערער לשלם למשיב, בגין שני הערעורים גם יחד, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 ₪.
מתוך הפיקדונות, שהפקיד המערער לצורך הבטחת הוצאות המשיב בשני הערעורים, תעביר מזכירות בית המשפט את סכום שכר הטרחה הנ"ל לידי בא כוח המשיב, עבור המשיב, ואילו יתרת פיקדונות אלה תוחזר על ידי המזכירות לידי בא כוח המערער, עבור המערער.
צ"ג.
העירבון בסכום של 66,000 ₪, לצורך עיכוב הביצוע שהפקיד המערער בבית משפט זה, יועבר על ידי מזכירות בית המשפט לידי בא כוח המשיב, עבור המשיב, ואולם אנו מורים שהמזכירות לא תבצע העברה זו לפני תאריך 10/11/14.
צ"ד.
המזכירות תמציא את העתק פסק הדין לידיהם של באי כוח שני הצדדים בערעורים אלה.
ניתן היום, כ"ח תשרי תשע"ה, 22 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.
י' גריל
, שופט בכיר
[אב"ד]
ב' טאובר
, שופטת
ס' ג'יוסי
, שופט
עא בית משפט מחוזי 36366-02/14 יהודה פנונו נ' מסדר האחיות "סנט אנה" בחיפה (פורסם ב-ֽ 22/10/2014)