פסקי דין על יחזקאל גניני ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה

5/14 ערר     19/10/2014




ערר 5/14 יחזקאל גניני ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________

בפני
יו"ר הוועדה: עו"ד גילת אייל
העורר/ת: יחזקאל גניני ואח'

ע"י ב"כ עו"ד עינת גלוסר
-נגד-

המשיב/ה: ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה

ע"י ב"כ עו"ד אילנה בראף שניר
החלטת יו"ר

בפני
נו בקשה להארכת מועד להגשת ערר על שומה מכרעת בהתאם להוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, (להלן: חוק התכנון והבניה) בקשר למקרקעין הידועים כחלקות 79,86 בגוש 6524, אשר ניתנה ע"י השמאית המכריעה דורית פריאל.

בבקשה צויין כי השומה המכרעת הומצאה לשמאי מטעם המבקשים בתאריך 23.10.13 והדבר הובא לידיעת חלק קטן מהם בסמוך לאחר מכן, אולם לחלקם נודע על כך רק לאחרונה.

הבקשה להארכת מועד הוגשה בתאריך 2.6.14, דהיינו, כשבעה חודשים וחצי לאחר המצאת השומה המכרעת לשמאי מטעם המבקשים.

כבר בפתח הדברים נאמר כי אין בידינו לקבל את הבקשה שכן היא אינה עומדת בדרישת התקיימותם של "טעמים מיוחדים שירשמו" שבסעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
נפרט להלן:

המסגרת לבחינת בקשה להארכת מועד שנקבע בחיקוק, המותנית בקיומם של טעמים מיוחדים שירשמו, הובאה בהחלטת בית המשפט העליון, כדלקמן:

"תקנה 528 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי הארכת מועד או זמן שנקבעו בחיקוק, מותנית בקיומם של טעמים מיוחדים שיירשמו. התקנה האמורה מאזנת בין שתי מגמות: מחד גיסא, הכלל הינו כי על בעל דין לקיים את המועדים הקבועים בדין. כלל זה מושתת על עקרון סופיות הדיון והצורך בהצבת גבול להתמשכות ההליכים; הציפייה של הצד שכנגד שלא להיות מוטרד לאורך זמן רב בנוגע לפסק-דין בו זכה; האינטרס של בעלי הדין ושל הציבור בכללותו לחיזוק היציבות, היעילות והוודאות המשפטית; וכן השאיפה להימנע מקשיים הכרוכים בניהול דיון בערעור או בבקשת רשות ערעור שהוגשו באיחור. מאידך גיסא, קיימות נסיבות חריגות בהן מוצדק לאפשר את הגשת ההליך באיחור, באופן המונע תוצאה שרירותית ונוקשות יתרה בהפעלתם של סדרי הדין. בהתאם לכך, מאפשרת תקנה 528 הארכת מועד להגשת הליך באיחור, בהתקיים "טעמים מיוחדים שיירשמו".

אין חולק כי במסגרת בחינת קיומם של טעמים מיוחדים להארכת מועד, מייחס בית-המשפט משקל למידת האיחור בהגשת ההליך. ככל שמתארך משך האיחור, כך תהא נטייתו של בית-המשפט לסרב לבקשה להארכת מועד; ומנגד, ככל שמשך האיחור קצר יותר, יתייחס בית-המשפט לבקשה ביתר חיוב. יחד עם זאת, אף כאשר מדובר באיחור קל בן ימים ספורים בלבד, לא תינתן הארכת המועד כדבר שבשגרה והנטל על המבקש להוכיח קיומם של טעמים מיוחדים המצדיקים מתן אורכה להגשת ההליך. (ראו: דבריו של השופט ש' לוין בע"א 796/79 מועלם נ' מטא ואח', פ"ד לה(1) 376, 377). טעמים מיוחדים כאמור ייבחנו לפי נסיבותיו של כל מקרה לגופו. לצד משכו של האיחור יש ליתן את הדעת למכלול שיקולים ובהם: האם הבקשה להארכת מועד הוגשה בתוך המועד הקבוע בדין להגשת ההליך; מהות הטעם שהציג המבקש להגשתו של ההליך באיחור; מידת ההסתמכות של בעל הדין שכנגד על האיחור; וכן סיכוייו הלכאוריים של ההליך לגביו מוגשת הבקשה להארכת מועד. ככל שסיכויי ההליך לגופו חלשים או אף אפסיים, כך נחלשת ההצדקה מבחינת האינטרס של בעל הדין שכנגד ושל הציבור בכללותו למתן אורכה להגשתו. יודגש כי אין המדובר ברשימת שיקולים ממצה. שאלת קיומם של טעמים מיוחדים להארכת מועד תיבחן תמיד על-פי מכלול נסיבות העניין".

בש"א 5636/06 נשר נ' גפן [פורסם בנבו], שם בסעיף 2 להחלטה.

אמנם מדובר בענייננו בהליכים מעין-שיפוטיים, לפי חוק התכנון והבניה, בענייני פיצויים והיטלי השבחה, ולא בהליכים שחלות עליהן תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, ואולם בשני המקרים מדובר בדרישה לקיומם של "טעמים מיוחדים שירשמו" על מנת להאריך מועד שנקבע בחיקוק והרציונאלים דשם מתקיימים גם כאן, בשינויים המחוייבים.

בהקשר זה ראו עוד:
ערר 863/10 מוניר חורי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מרכזי (פורסם בנבו)
בל"מ(ת"א) הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' יעקב (פורסם בנבו)
בל"מ (מרכז) בעלי הזכויות במגרש 1002 נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (פורסם בנבו)

יצויין כי הופנינו לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אגא וכט בר"מ 2340/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' אגא וכט, פ"ד נז [3] 385 ואולם את האמור ב

פסק דין
זה יש לקרוא בכפוף לכך שלאחר שניתן תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, נקבעה בה סמכות מפורשת ליו"ר ועדת הערר להאריך את המועד להגשת ערר על שמאי מכריע, ואף הוצבה בחוק אמת המידה למתן ארכה כאמור.

לטענת המבקשים מפת הבעלויות בערר מורכבת ומדובר בבעלים היסטוריים וכן בקבוצת רכישה בה התחלפו רוכשים רבים ובסה"כ מדובר בבעלים רבים ללא מארגן או יזם, שהיה עליהם להתארגן, לקבל את המידע ולהחליט בדבר הגשת ערר. בתוך כך היה עליהם אף לאתר חלק מהבעלים. המבקשים טוענים כי עשו כל שביכולתם להגיש את הערר מוקדם ככל הניתן, משנודע להם על זכותם לעשות כן.

עוד נטען כי חלק מבעלי הזכויות להירשם כבעלים מיוצגים ע"י משרד עו"ד אולם לא היה בידו יפוי כח ספציפי כדי לקבל החלטה באשר להגשת ערר על השומה המכרעת או לבקש את הארכת המועד.
לפיכך, כך המבקשים, לא עלה בידם להגיש בקשה להארכת מועד בתקופה הקבועה בחוק להגשת ערר.

כאמור, המבקשים לא הרימו את הנטל להראות כי התקיימו בעניינם טעמים מיוחדים שירשמו, המצדיקים מתן הארכה המבוקשת על ידם.

הקושי בהתארגנות ואף באיתור חלק מהבעלים, כפי שתואר בבקשה, כשלעצמו לא מהווה טעם מיוחד כנדרש, ודאי כאשר אין המדובר בקבוצה אשר צריכה להתאסף לראשונה, אלא בקבוצה אשר, ההליכים בעניינה התנהלו כבר בפני
השמאית המכריעה, היא מינתה שמאי מטעמה ולמצער חלק ממנה היה מיוצג ע"י עו"ד. ואולם ניתן היה ליתן לקושי זה משקל רב יותר לו היתה הבקשה מוגשת בתוך המועד שנקבע בחוק להגשת ערר, ולו על ידי חלק מהמבקשים, למצער אותו חלק מהמבקשים אשר דבר הינתן השומה המכרעת הובא לידיעתו בסמוך לנתינתה. בהקשר זה נאמר כי הגשת בקשה ארכה להגשת ערר, כשלעצמה אינה מחייבת הגשת הערר גופו, גם כאשר הבקשה נענית בחיוב, אם בסופו של יום סוברים המבקשים כי אין מקום להגשת הערר. ברור שאין בכך כדי להצדיק הגשת בקשות סרק להארכת מועד, ואולם מידת הזהירות מחייבת להקדים ולבקש את הארכת המועד גם מקום שבו קיימת אי בהירות לגבי הגשת הערר בסופו של יום, או אף באשר לתצורתו ותוכנו של זה ובתוך כך האם הוא יכלול את כל הצדדים לשומה המכרעת, אם לאו. דומה שלא נגזים אם נאמר כי בקשה להארכת מועד צריכה להיות מוגשת במועד הראשון שבו מסתבר כי לא ניתן יהיה להגיש את הערר במועדו, ודאי לא שישה חודשים לאחר שמועד זה חלף.

לו היתה מוגשת בקשה כזו בתוך המועד שנקבע בחוק להגשת ערר, היה בכך כדי לתת משקל נגד לאינטרס ההסתמכות של המשיבה, הועדה המקומית, אשר כדין טוענת כי יכולה היתה להסתמך על השומה המכרעת ועל אי הגשת הערר על מנת לכלכל צעדיה ברמה התכנונית והכלכלית. משקל נגד אמרנו, אך לא בהכרח משקל מכריע.

הפגיעה באינטרס ההסתמכות של המשיבה גדלה ככל שחולף הזמן למן מתן השומה המכרעת ועד להגשת הבקשה להארכת המועד לערור עליה. בענייננו התבקשה הארכת המועד רק לאחר שחלפו כשישה חודשים מתום המועד להגשת הערר. למעשה הוגשה הבקשה לאחר שעברה תקופה הארוכה פי חמש מפרק הזמן שנקבע בחוק להגשת הערר. בנסיבות שכאלה שומה היה על המבקשים להביא טעמים כבדי משקל להארכת המועד כמבוקש על ידם, ולמצער להגשת הבקשה במועד כה מאוחר. הטעמים שהציגו המבקשים אינם עונים לדרישה זו.

טענה כללית לפיה עד להגשת הבקשה ובסמוך לכך עשו ב"כ המבקשים כמו גם חלק מהם לקבלת מסמכים הרלבנטים לבקשה ולהחלטה בדבר הגשתה והגשת ערר, גם בה אין די, כשלעצמה ואף במצטבר לטענות המבקשים שהובאו לעיל. הליכים משפטיים ו/או תכנוניים לעולם מצריכים איסוף מסמכים במידה כזו או אחרת ולא ניתן לראות בכך משום טעם מיוחד להארכת מועד, ודאי לא בנסיבות שהוצגו בבקשה.

בשולי עניין זה נציין עוד כי אין בטענת המבקשים לפיה המשיבה נהגה עימם סחבת והארכת הליכים במשך מספר שנים, במיוחד למן הגשת השומה הנגדית מטעמם (במועד שלפני תיקון 84) כדי להועיל להם בבקשה זו. התרופה לסחבת כזו, ככל שהיתה, אינה יכולה להיות בהגשת ערר במועד המאוחר חודשים ארוכים מזה שנקבע בחוק להגשתו. סחבת נטענת כאמור אף אינה גורעת מאינטרס ההסתמכות של המשיבה לאחר שמונתה שמאית מכריעה וזו נתנה שומה מכרעת.

ומכאן לסיכויי הערר. בחינה לכאורית של אלה, על בסיס הנימוקים שהובאו בבקשת הארכה, מעלה כי אף הם אינם מטים את הכף לטובת המבקשים. המדובר בערר על שומה מכרעת, אשר מסגרת ההתערבות בה הינה מלכתחילה תחומה. כפי שהורה אותנו בית המשפט העליון אך לאחרונה בבר"מ 3544/13 משרד התחבורה נ' גלר (פורסם בנבו) ככלל התערבותה של ועדת הערר בחוות דעתו של שמאי מכריע תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור והיא תיטה לאמץ את שיקול דעתו אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ומסד עובדתי הולם, אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת. להבדיל, תיטה הועדה להתערב בחוות הדעת מקום שבו נמצא שהיא נסמכה על מסד עובדתי לא הולם, כאשר הוכח שההנחות העומדות בבסיסה לא הגיוניות, כאשר השמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל או כשהיא הסתמכה על תשתית משפטית לקויה או חסרה. זאת בנוסף לעילות ההתערבות בשל פגמים היורדים לשורשו של המעשה המינהלי.

הטעמים המובאים בבקשה כנגד השומה המכרעת עניינם בנושאים שמאיים גרידא, והם אינם מגלים על פני הדברים טעות מהותית או דופי חמור. הטענות כולן הינן טענות שמאיות במהותן המצויות בטבורו של שיקול הדעת השמאי, גם אם ביקשו ללבוש לבוש שונה. כך למשל טוענים המבקשים כי השמאית המכריעה התעלמה מעיסקאות שהובאו לה ע"י שמאי המבקשים. בתוך כך טוענים המבקשים כי השמאית המכריעה התעלמה משומה מכרעת רלבנטית שהוצגה על ידם (שניתנה ע"י השמאי המכריע מר נתן בן חיים בהתייחס לחלקה 43 בגוש 6524). אלא שעיון בשומה המכרעת מעלה כי השמאית המכרעת התייחסה גם התייחסה לחומר שהציגו בפני
ה העוררים, ניתחה אותו ניתוח מקצועי, ומצאה שלא לקבל אותו (כך למשל דבר הגשת השומה המכרעת האמורה מובא עוד בפתח השומה, בפירוט המסמכים שהוצגו, תוך ציון העובדה כי אין המדובר בשומה לפי תיקון 84. בעמוד 6 לשומה המכרעת מנתחת השמאית המכריעה את נתוני התכניות שהציג שמאי המבקשים כמו גם את עסקאות ההשוואה שהציג ומבהירה מדוע לטעמה אין מקום להסתמך עליהן. כך גם נעשה בעמוד 9 לשומה המכרעת באשר לעסקאות שהובאו ע"י המבקשים להוכחת השווי במצב החדש).

גם הטענות השמאיות האחרות כפי שהובאו בבקשה, לא מגלות על פני הדברים טעות מהותית או דופי חמור אלא עניינן בפרקטיקה שמאית (ועל חלק מהן – השאלה בדבר התחשבות בטבלת האיזון של התכנית נשוא היטל ההשבחה – אף המבקשים מודים כי המדובר בפרקטיקה הנתונה לבחירת השמאי).

המבקשים אף העלו טענה בדבר אפליה לכאורה שיוצרת השומה המכרעת לעומת שומות מכריעות אחרות, אך לא ביססו (ברמה הלכאורית הנדרשת לשלב זה) כי אכן כך הוא הדבר.
על רקע זה דומה כי סיכויי הערר אינם גבוהים.

אשר על כן, הבקשה אינה עומדת בדרישות הדין למתן הארכה המבוקשת, ולפיכך היא נדחית.
ההחלטה התקבלה ביום: כ"ה בתשרי, התשע"ה,19 באוקטובר, 2014.
_______________________ __________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס': בל"מ 5/14
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 5/14 יחזקאל גניני ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם ב-ֽ 19/10/2014)