פסקי דין על דוד גורדו | פסקי דין על נתנאל נתי כהן | פסקי דין על פנחס כהן |

11952-12/13 ש     02/11/2014




ש 11952-12/13 דוד גורדו נ' נתנאל נתי כהן, פנחס כהן








בית דין לשכירות בירושלים



ש 11952-12-13 גורדו נ' כהן ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
דורית פיינשטיין


תובעים:

דוד גורדו
ע"י ב"כ עו"ד נורית מזובר


נגד

נתבעים:
1.נתנאל נתי כהן

2.פנחס כהן
ע"י ב"כ עו"ד דני שלום



פסק דין


1.
בפני
י בקשה להעברת מושכר בהתאם להוראות סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב -1972.

רקע עובדתי:
2.
המבקש שוכר בשכירות מוגנת מיום 26.11.1963 נכס מסחרי ברח' ניסים בכר 35, ירושלים.

3.
בתיאור מטרת השכירות בהסכם נכתב כי הנכס ישמש כ"מכולת", ולא נכתב כי הנכס ישמש למטרה זו בלבד. אין חולק כי במהלך 50 השנים שחלפו מאז כריתת ההסכם המבקש השתמש בנכס אך ורק כמכולת, ובתקופה האחרונה בשל מצבו הבריאותי הנכס עמד ללא שימוש.

4.
הדייר המוצע הוא קרוב משפחתו של המבקש, הוא נשוי לנכדתו, והוא מציע לרכוש את הנכס בסכום כולל של 300,000 ₪, אשר יחולק באופן הבא: 180,000 ₪ לדייר היוצא ו-120,000 לבעל הבית על פי התצהיר שהגיש הדייר המוצע הוא מבקש לנהל בנכס עסק של "מכולת, משרד, פיצוציה או מחסן".

5.
בעל הבית, המשיב, מתנגד לבקשה שכן לדעתו אין להעביר את הנכס לידי דייר חדש, אלא אם השימוש בנכס יוגבל למכולת בלבד.



דיון והכרעה
:
6.
סמכות בית הדין לשכירות להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי:
"ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים- יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם. הכל לפי השנוי במחלוקת..."

7.
מכאן שהשאלה העומדת להכרעתי הינה - האם התנגדותו של בעל הבית להעברת זכויות הדייר המוגן לדייר המוצע היא התנגדות סבירה. במהלך השנים התגבשו בפסיקה מספר עקרונות שלאורם על בית הדין לבחון את סבירות שיקול דעתו של בעל הבית, והראשון והעיקרי שבהם הוא כי בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית, ועמדתו של בעל הבית צריכה להיבחן באמות מידה אובייקטיביות המצופות מבעל בית סביר והוגן (ראו לדוגמא: 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז 1236; ע"א (י-ם) 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי, ניתן ביום 16.11.04). עקרון שני לבחינת ההתנגדות הוא כי שאלת הסבירות אינה שאלה עובדתית טהורה, אלא היא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין לשכירות והעיקרון השלישי קובע כי בית הדין לשכירות בהיותו טריבונל ייחודי ומקצועי רשאי לשקול את הדברים על פי ניסיונו אף אם אינם בגדר "ידיעה שיפוטית" במובנו הרגיל של מונח זה" (ראו לדוגמא, ע"א 4868/90 אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מ"ו(4) 434).

8.
המשיב טוען כי הדייר המוצע רשאי להשתמש בנכס אך ורק כמכולת, וזאת בהתאם להוראת סעיף 98 לחוק הגנת הדייר. סעיף זה קובע כי:
"דייר מוצע, לרבות דייר נשאר, שקיבל את ההחזקה במושכר לפי חוק זה, יחולו עליו הוראות חוק זה, ויחולו עליו, בכפוף לסעיף 19(ב) תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי ששונו על פי הסכם בין הדייר המוצע או הנשאר לבין בעל הבית או על פי חוק".

היות ואין חולק כי הנכס שימש במשך עשרות שנים כמכולת, הרי שלטענת המשיב אין לאפשר בו כל שימוש אחר.

9.
כפי שציין המבקש, הוראות ההסכם לא הגבילו את השימוש בו למכולת בלבד, אף כי בפועל אכן שימש הנכס למכולת בלבד. הוראות המג'לה הן שחלות לגבי הסכם שכירות שנכרת עד ליום 1.1.72. סעיף 426 למג'לה קובע בלשונו
הציורית כי:
"מי שרכש לו זכות להנאה ידועה על ידי קשר של שכירות יכול לדרוש אותה הנאה עצמה, או הנאה שכמותה, או גם פחותה ממנה, אבל אין הוא רשאי להפיק הנאה יתרה עליה.
כיצד? חנות ששכרוה למלאכת נפחות, יכול השוכר לעסוק בתוכה בכל מלאכה שקלקולה שווה לקלקול הנגרם על יד מלאכת נפחות או נזק פחות מזה.
שכר בית לדירה ולא דר בו, אלא הניח את בתוכו את חפציו, הרי זה מותר. אבל חנות ששכרוה לסחר בשמים, אין השוכר יכול לעסוק בה במלאכת הנפחות
".

10.
היות ואין הגבלה על השימוש בנכס למכולת בלבד, הרי שטעמי התנגדות סבירים, יהיו רק אם המטרה המתבקשת "אינה שווה לקלקול" הנגרם מהמטרה המקורית או אם הדייר המוצע יפיק מהמטרה החדשה "הנאה יתרה עליה". מכאן שהשימוש בנכס למטרות מחסן הוא בדיוק השימוש אליו התייחס סעיף 426, שהינו פחות מזיק מהשימוש במכולת, ועל כן זהו שימוש שההתנגדות אליו איננה התנגדות סבירה. המשיב טען כי הפיכת המכולת למחסן תפגע בערך הנכס אך לא מצאתי ממש בטענה זו. ראשית, היא לא נתמכה בחוות דעת שמאית, ולטעמי ערך הנכס מושפע במידה רבה יותר ממיקום הנכס, גודלו, הגישה אליו וכדומה, ולא מהשימוש האחרון שנעשה בו. שנית, המשיב עצמו טוען כי בשנים האחרונות הדייר לא הפעיל עוד את המכולת והנכס למעשה עמד שומם. לפיכך הפיכת נכס שומם למחסן בוודאי ובוודאי שלא תפגע בערכו, ולא יהיה בה כדי לגרום נזק כלכלי למשיב.

11.
מנגד, לדעתי ההתנגדות של המשיב כי הדייר המוצע ישתמש בנכס לפיצוציה או למשרד היא התנגדות סבירה. הפיכת מכולת לפיצוציה משנה גם את שעות הפעילות במקום, אך גם את אופי האוכלוסייה שתסתובב באזור הנכס ובתוכו. לא מדובר עוד במשפחות המשלימות את הקניות לביתן, אלא באוכלוסיית ה"בליינים" שרוכשת בעיקר אלכוהול, סיגריות וחטיפים. כלומר, מדובר גם על תנועת לקוחות שצפויה לגדול, וגם על אופי אחר של פעילות עסקית. מדובר אף במטרד אפשרי לשכנים המתגוררים בבניין ולעסקים הסמוכים (וראו לדוגמא ת"ש 256/73 פסקי שכירות מאירי י"ב 110 אליו מפנה המלומד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר).

12.
גם השימוש במשרד הוא שימוש שעלול להגדיל את הנזקים לנכס מצד אחד ולהגדיל את הנאתו של השוכר, בניגוד להוראות המג'לה. יש לציין כי הדייר המוצע נחקר בפני
ותשובותיו בכל הנוגע לשימוש העתידי בנכס כמשרד היו מאוד מעורפלות (עמודים 3 – 4 לפרוטוקול). על כן ההתנגדות של המשיב היא סבירה, שכן מדובר בדייר שכלל לא נכון להצהיר איזה שימוש משרדי יעשה בנכס, אלא מבקש לעשות בו כרצונו וכבתוך שלו, מרגע שיקבל את החזקה בנכס.

13.
על כן השימושים שאני מתירה לדייר המוצע לערוך בנכס הם כמכולת וכמחסן, ואני דוחה את בקשתו להשתמש בנכס לפיצוציה או למשרד.

14.
לבסוף טוען המשיב כי במקרה דנן הניסוח הגורף של השימוש שמבקש הדייר המוצע לעשות בנכס, מעיד על כך שלא ברור לו כלל איזה שימוש יעשה בנכס, וכל התכלית של בקשתו היא להוות אמצעי לחץ על בעל הבית לשלם "דמי פינוי" גבוהים לדייר הנוכחי. לטענת המשיב, הסכם שמציע הדייר המוצע אינו מציאותי, שכן אף קונה בשוק החופשי לא היה מוכן לשלם 300,000 ש"ח לנכס בן עשרה מטרים רבועים, ועל כן מדובר בניסיון לאלץ את בעל הבית לשלם סכום מופרז לדייר הנוכחי, כדי לקבל חזרה את הנכס לידיו. כפי שציינתי לעיל הרי שאני מגבילה את השימוש בנכס למכולת ומחסן בלבד, ועל כן הדייר המוצע ישקול אם הוא עדיין עומד על הצעתו, בכפוף לתנאים אלו, ויפקיד את מלוא הסכום המוצע על ידו בקופת בית המשפט בתוך 30 יום.

15.
היה והדייר המוצע יפקיד את הסכום בקופת בית המשפט, תינתן על כך הודעה למשיב, והמשיב יהיה רשאי להודיע בתוך 15 יום שהוא מבקש להחזיר את הנכס לידיו, ויפקיד בתוך תקופה זו את חלקו של הדייר המוגן בסך 180,000 ₪
בקופת בית משפט.

16.
בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, ולכך שחלק מטעמי ההתנגדות היו סבירים וחלקם לא, הרי שכל צד ישא בהוצאותיו.


ניתן היום,
ט' חשוון תשע"ה, 02 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.
















ש בית הדין לשכירות 11952-12/13 דוד גורדו נ' נתנאל נתי כהן, פנחס כהן (פורסם ב-ֽ 02/11/2014)