פסקי דין על מ.י. דביר | פסקי דין על מרדכי מלכי | פסקי דין על עזרא מלכי | פסקי דין על זאב כהן

55661-11/11 א     11/11/2011




א 55661-11/11 מ.י. דביר בע"מ, מרדכי מלכי, עזרא מלכי נ' זאב כהן








בית משפט השלום בתל אביב - יפו


11 נובמבר 2014
ת"א 55661-11-11 מ.י. דביר בע"מ
ואח' נ' כהן ואח'




בפני

השופטת חנה ינון
, שופטת בכירה

התובעת

והנתבעת שכנגד
1. מ.י. דביר בע"מ


הנתבעים שכנגד

2. מרדכי מלכי

3. עזרא מלכי

ע"י ב"כ עו"ד גדליהו הרשקו

נגד

הנתבע

והתובע שכנגד


זאב כהן

ע"י ב"כ עו"ד יצחק זכריה


פסק דין


1.
זוהי תובענה על סך של 1,724,612 ₪, שעניינה דרישה לפיצוי מקבלן בניין עקב הימנעות הנתבע, מהנדס חשמל, מלחבר בניין בו 28 דירות מגורים שרכשו דיירים, למתקני חברת החשמל.

2.
הנתבע הגיש תביעה שכנגד כנגד התובעת, חברת בנייה, ושני נתבעים נוספים על סך של 634,000 ₪.


(להלן: "החברה").

רקע עובדתי

3.
ביום 4.12.02 נחתם במשרד עו"ד הרצוג משה, פרקליטו של הנתבע, המהנדס מר זאב כהן
, הסכם בין החברה התובעת למר כהן שעניינו קיומה של עסקת קומבינציה לפיה מר כהן, הבעלים החוקי והרשום של חלקה מס' 11 בגוש 6751 בעיר פתח תקווה, ימכור לחברה 57% מחלקי החלקה.


[להלן: "המקרקעין" "כהן"].


4.
בהתאם לתב"ע הרלבנטית, היה הבניין מיועד להיבנות על החלקה כולל חדר אשר ישמש כתחנת טרנספורמאציה.


[להלן: "חדר טרפו"].

5.
לטענת התובעת, חדר זה לא נבנה עבור חברת החשמל בהתאם לדרישת זו, ולא ניתן היה לשווק הדירות לדיירים בהקדם.

6.
הנתבע גורס כי החדר נבנה כדרוש ואין לו נגיעה לאי התקנה של חדר טרפו בהתאם להוראות חברת החשמל.

ראיות התובעת והנתבעת שכנגד

7.
בשם התובעת חברת מ.י. דביר בע"מ
העיד מר מרדכי מלכי
, מנהל ובעל מניות בה, בתצהירו ת/1, כי כתנאי מוקדם לקבלת היתר בניה על המקרקעין דנן, היה על החברה לקבל אישור מחברת חשמל בדבר אפשרות האחרונה לספק חשמל לבניין.

8.
החברה מינתה את מר אמיר טיקטין כיועץ חשמל וזה פנה לחברת החשמל שם נאמר לו כי זו דורשת חדר טרפו בבניין.

9.
הועברה תכנית הגשה לעיריית פתח תקוה לצורך מתן היתר בנייה ל – 28 דירות וכן את חדר הטרפו הממוקם מתחת לחדר העגלות בלובי הבניין.

10.
חדר הטרפו הוקם והוכן לשם התקנת שנאי אך מר כהן לא אישרו ודרש שינויים רבים.

11.
בהסכמה, מונה ליישוב המחלוקת ד"ר ראובן צמח כמומחה בנושא חדר הטרפו, וביום 6.10.05 ניתנו ע"י המומחה הנחיות לאכלוס
כמפורט בהנחיות שצירף, נספח מס' י"ח לתצהירו זה.
12.
חברת החשמל לא הסכימה להתקין שנאי בחדר הטרפו ללא הסכמת מר כהן, וכן לא קיבלה המלצות המומחה שמסרה התובעת מן המומחה שלה.

13.
חברת החשמל קבעה כי אין צורך בביצוע מיגון נוסף לחדר הטרפו, כפי קביעת המומחה.

14.
מר כהן התבקש לאפשר מידית לחברת החשמל להתקין את השנאי בחדר הטרפו, על מנת שניתן יהיה לחבר את הבניין לרשת החשמל.

15.
ועדה שהתקיימה ביום 20.1.05 לתכנון ולבניה בעירייה שמעה הצדדים, לרבות מר כהן, והחליטה כי אין כל פתרון מעשי מלבד חיבור חדר הטרפו לחיבור הבניין לרשת החשמל.

16.
עיריית פתח תקווה הוציאה טופס 4 לבניין ועבור 12 דירות ניתן אישור למכרן, ואולם כהן מנע את החיבור לרשת החשמל ללא כל הצדקה ובניגוד למוסכם באשר לפעולה על סמך המלצת המומחה שמונה.

17.
החברה חיברה דירות אלה בחיבור זמני לרשת החשמל.

18.
החברה נאלצה בנסיבות אלה לשלם את חשבונות החשמל של כל הדיירים שקיבלו חזקה בדירות מאחר שהם חוברו חיבור זמני ששימש את החברה לצורך בנייה וקיום משרד מכירות וכן את חשבונות ועד הבית של 12 דירות.

19.
החברה אשר מכרה עד אז 12 דירות בבניין, צפויה להיתבע ע"י רוכשי הדירות בגין נזקים שיגרמו להם עקב אי יכולתה של החברה לחברן חיבור קבע לרשת החשמל.

20.
פניית החברה למר כהן בנידון לא זכתה לתשובה ראויה.

21.
כן העיד מטעם התובעת מהנדס החשמל, מר אמיר טיקטין, בתצהירו ת/2 כי שימש כיועץ חשמל לבניין.

22.
חברת החשמל דרשה חדר טרנספורמאציה בבניין כתנאי לחיבור הבניין לרשת החשמל, מאחר שאין כל מקור חשמל אחר באזור הבנייה היכול לספק חשמל לבנייה.

23.
ביום 1.10.03 השתתף בפגישה שהתקיימה בחברת החשמל, בה דרשה זו בניית חדר טרפו לבניין כתנאי לאספקת חשמל לבניין.

24.
ידוע לו כי נבנה בבניין חדר טרפו ע"י התובעת לפי דרישות חברת החשמל.

25.
כן ידוע לו כי הושג הסכם פשרה בבית המשפט בין החברה לבין מר זאב כהן
וחברת חשמל, לפיו חובר הבניין, ע"י חברת חשמל, חיבור קבע למקור חשמל.

ראיות הנתבע והתובע שכנגד

26.
הנתבע מר זאב כהן
הצהיר בתצהירו נ/1 כי זמן מה לאחר כריתת הסכם הקומבינציה בינו לבין התובעת, לגבי מכר חלק מגרש שבבעלותו, שנחתם ביום 4.12.02, נודע לתובעת כי חברת החשמל מבקשת לכלול בבניין תחנת טרנספורמאציה, אשר תספק חשמל לבניין שנבנה ולמספר בניינים נוספים סמוכים.

27.
התובעת הסכימה לבקשת חברת החשמל לבניית חדר טרפו על המגרש אף שבתוכנית הבנייה המהווה חלק מתשריט התב"ע שבתוקף ואשר חלה על מגרש זה, אין דרישה או סימון כי יש לבנות חדר טרפו עליו.

28.
מסיבותיו שלו, קבלן התובעת הסכים לבקשת חברת החשמל לבניית הטרפו, וזאת מבלי שטרח לידעו על עצם הבקשה ולשתפו בתשובתו לה כבר ביום שהעלתה חברת החשמל את בקשתה.

29.
תשובת התובעת היתה, לדידו, בלא סמכות ולא ברשות והינה חסרת כל תוקף כלפיו או כלפי גורם אחר.

30.
קבלן התובעת הציג עצמו בפני
חברת החשמל כבעלים של הקרקע, כעולה מן המסמכים הקשורים להסכם מכירת חדר הטרפו.

31.
התובעת לא רק שלא שיתפה אותו באלה, אלא אף הסתירה נושא זה ממנו. ביקור של שמאית המוסכמת על הקבלן ועליו, גב' דברת אולפינר, בוצע כדי לקבוע ניקוד לדירות הבניין לשם חלוקתן – הוסתר ממנו.

32.
מניעו של הקבלן היה לגרום לו לבחור דירות נחותות בערכן מבלי שידע על קרבתן לחדר הטרפו, דבר שהיווה פגם בהן.

33.
רק לאחר כשנתיים נודע לו על דבר קיום חדר נוסף, הוא חדר הטרפו בבניין, שמוקם מתחת ובסמוך לשתיים מדירותיו.

34.
בשלב ההוא, נרשמו 12 הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות הקבלן, והוא סירב לחתום על הערת אזהרה לטובת חברת חשמל בעניין הטרפו שכן מעולם לא התחייב למכור לה נכס כלשהו בבניין.

35.
גם רוכשי דירות הקבלן לא ידעו בעת שרכשו את דירותיהם כי בבניין יבנה חדר טרפו וכי לשם יוכנסו מספר שנאים, דבר בגינו נמנעים מלרכוש דירה לידם, כדברי הדיירים הללו.

36.
בכניסה לחדר הטרפו נתלה שלט "חדר גנרטור" והדיירים סברו, לתומם, כי אכן החדר שסומן בשלט יכיל גנרטור לשעת חרום ולמקרה של הפסקות חשמל.

37.
על פי המצוין בתכנית הבקשה להיתר בנייה, עליה הוחתם בלא שיעמוד על עובדת הקמת חדר הטרפו, הטרפו מוקם בקומת המרתף, בעוד שעל פי תקנון התב"ע החלה על האזור בו נמצא הבניין, הרי שחדר טרפו בבניין חדש יהיה שקוע כולו באדמה.

38.
בפועל, קבלן התובעת בנה את חדר הטרפו במפלס גובה הרחוב. בהמשך, הקבלן מיהר לבצע מסירת חזקה של דירות שרכשו לקוחותיו בבניין וסיפק להן במשך זמן רב "חשמל זמני" וחברת החשמל אפשרה זאת ללא כל מחאה מצידה.

39.
הקבלן עיכב ללא צידוק מסירת 12 דירותיו למשך זמן ארוך ומיותר, דבר
שגרם לו הפסדים ניכרים.

40.
הקבלן המשיך בסירובו למסור את הדירות והחזיק כל 12 דירותיו אף שבית המשפט החליט למסור לו את הדירות, ורק בעקבות הליך נוסף של טענה לביזיון בית המשפט הסכים למסור הדירות.

41.
בפועל, הקבלן בנה את חדר הטרפו בקומת הקרקע, כשהוא כולו מעל פני הקרקע ובעניין זה מודה חברת החשמל כי המהנדס מטעמה שאישר התוכנית הוטעה.

42.
על פי אישור חברת החשמל לוועדה המקומית מיום 31.8.03 הודיעה זו כי הגיעה להסדר עימו כמבוקש בעניין ההיתר לגבי "תחנת שנאים פנימית" במבנה כאשר מי שהגיע איתה להסדר היה הקבלן.

43.
בתצהיר משלים מטעם מר זאב כהן
מעיד הוא כי מעולם לא דובר על קיום חדר טרפו, לא בעת חתימת החוזה ולא לאורך כל השנתיים משך בניית הבניין ע"י הנתבע.

44.
דבר קיומו נודע לו אך ורק בעת שהתבקש ע"י התובע לחתום על הערת אזהרה נוספת מבלי שפירט איזו הערת אזהרה ועבור מי נועדה.

45.
בעת החתימה במשרד עורכי הדין התברר לו כי מדובר בחדר טרפו ולא בהערת אזהרה על מכירת דירה, כפי שסבר לתומו.

46.
טענת מר מוטי מלכי מטעם התובעת כאילו במפרט הטכני העקרוני נזכר חדר הטרפו בבניין הינה טענה מטעה בעליל. בשום מקום במפרט הכללי לא נזכרה הכנסת שנאים.

47.
במפרט העקרוני בלבד מצוין ליד האפשרות של הוצאת חדר הטרפו מהרכוש המשותף שהדבר יקרה "אם יש" חדר שכזה בבניין, שעה שבבניין המדובר לא תוכנן ולא צריך היה להיות חדר שכזה.

48.
גם בחוזה שביניהם לא הוזכרה בניית חדר טרפו בבניין שייבנה על המגרש וגם התב"ע החלה על המגרש והתשריט שלה כלל אינה כוללת חדר טרפו בבניין.

49.
רק לאחר שהקבלן הגיע להסדר עם חברת חשמל המתגמל אותו, ואותו בלבד, עשה כך בשמו ועל חשבונו וללא ידיעתו.

50.
הקבלן חתם מול חברת החשמל כבעלי הקרקע וכן קיבל אישור להיתר בנייה מסודר שהציג "הסכמה" של הבעלים שלא היתה נדרשת, מן הסתם, ע"י הוועדה המקומית אילו התב"ע שבתוקף היתה מחייבת זאת, רק משום שאין חובה שכזו, נדרשה הסכמה זו מטעם הבעלים, והקבלן ידע זאת היטב.

51.
כשנודע לו כי הקבלן רימה אותו וכי הערת האזהרה עליה ביקש כי יחתום הינה עבור חדר הטרפו להכנסת שנאים הגובלים בדירה שלו, סירב לחתום. הקבלן הודיעו כי לא יקבל הדירות המיועדות לו כל עוד לא יחתום. מיד לאחר מכן, ביטל את כל חוזי השכירות על כל ההפסדים המשתמעים מכך.

52.
מבדיקת תוכנית הבנייה, עלה עוד כי הקבלן הכניס בתוכה את חדר הטרפו כאילו היה בקומת קרקע שכן בתוכנית ההיתר שקיבל את חתימתו עליה במרמה, צוין כי החדר ממוקם בקומת המרתף ובפועל נבנה בקומת הקרקע, בניגוד לתב"ע.

53.
אז החל הקבלן להכשילו וכלל בתוכניות השינויים את חדר הטרפו בציון שהוא בקומת קרקע, ואף ככל בתוכה את השינויים שעשה במחסנים שלו ללא ידיעתו ובלא הסכמתו.
54.
כשראה כל זאת ביקש ממנו לתקן את תוכנית השינויים ואמר שיהא מוכן לחתום עליה ללא שתכלול את חדר הטרפו ולא את השינויים שביצע ללא הסכמתו ובניגוד לתוכנית ההיתר.

55.
כתב אישום הוגש נגד הקבלן בגין זיוף חתימה, קבלת דבר במירמה ועוד, ואולם מאחר שהוסבר לו ע"י הפרקליטות כי עלול להיות מוטל על זה עונש מאסר, רצוי כי תהא עסקת טיעון למאסר על תנאי.

56.
מאחר שלא רצה כי הקבלן ישב במאסר בשל גילו הצעיר והיותו בעל משפחה, חשב כי כל עונש אחר ללא מאסר בפועל יגרום לו לחשוב פעמיים ולא לחזור על אותה עבירה, ונתן הסכמתו לעסקת טיעון זו.

57.
הקבלן איחר במסירת הדירות לו, כאשר רוב דירותיו של הקבלן כבר היו מאוכלסות וכשלא הסכים לרישום הערת אזהרה לטובת חברת חשמל, הגיב כי לא ימסור לו את הדירות.

58.
רק בהתערבות בית המשפט מסר לו הקבלן את דירותיו בחודש ספטמבר 2006 – וזאת כאשר רוב דירות הקבלן היו מאוכלסות כבר למעלה משנה.
הכרעה

59.
עסקינן בתביעה ובתביעה שכנגד שהגיש מהנדס בניין שרכש דירות בבניין המהווה הנכס נשוא התביעה בהסכם קומבינציה, שעניינן הקמת חדר טרנספורמציה בבניין על פי דרישות חברת החשמל.

60.
ייאמר, תחילה, כי הקמת חדר הטרפו הוכתבה על ידי חברת החשמל ולא היתה לתובעת, כקבלן הבניין, כל ברירה אלא לקבל דרישותיה של זו, באם רצתה לקבל היתר בנייה באתר ולספק חשמל לבניין.

61.
התובעת ידעה כי הדרישה להקמת חדר טרפו הינה דרישה סטנדרטית, ואכן ביום 1.10.13 התקיימה במשרדי חברת חשמל פגישה עם יועץ החשמל מטעם התובעת, מר אמיר טיקטין, כעדותו בתצהירו ת/2, ובה העלתה חברת החשמל דרישתה להקמת שנאי אחד בלבד.

62.
אדריכל הבניין מר גולדווסר דורון הכין תוכנית הגשה לעיריית פתח תקווה לצורך קבלת היתר בנייה על פי תוכניות שהכין ל-28 יחידות הדיור שנבנו, וכן תכנן את חדר הטרפו הממוקם מתחת לחדר העגלות הנמצא בלובי הבניין.

63.
חלוקת הדירות בין התובעת למר כהן נעשתה בפועל בין הצדדים ביום 5.12.03 על פי הסכם חלוקה ביניהם.

64.
בעת חלוקת הדירות, לא ידעה התובעת את מקום חדר הטרפו ולא יכולה היתה לבחור את דירותיה בהתאם, כטענת הנתבע, ולא יכולה היתה לייחס כל חשיבות שהיא לחדר הטרפו או מקומו, כפי שהעיד בפני
מנהל התובעת מר מרדכי מלכי
בתצהירו ת/1, סעיף 6(ה) לו, עדות המקובלת עלי כאמינה.

65.
מר כהן חתם על תוכנית ההגשה ובכך הביע הסכמתו לתוכנית ההגשה, כולל חדר הטרפו, ואמירתו כי הוחתם במרמה, תוך עלעול בדפיה של התוכנית, תמוהה היא, שכן הנתבע חתם על גבי כל תוכנית ההגשה במקום המיועד לבעל הזכות בנכס תוכנית ההגשה, ומאחר שמדובר היה ב"גרמושקה", כעגת הקבלנים, המורכבת מדפים רבים, לא ניתן לדפדף ביניהם ולא ניתן היה, איפוא, לחתום על כל תוכנית הגשה בנפרד.

66.
עולה, אם כך, כי חתם על תוכנית ההגשה, ובה חדר הטרפו, מבלי שהוטעה לאחר שתוכנית ההגשה היתה גם ברשותו ויכול היה לבדקה בעצמו.

67.
ביום 28.8.05 נחתם בין הצדדים הסכם במשרד עו"ד הרצוג בדבר חתימה על הערת אזהרה לטובת חברת החשמל, מבלי שהתובעת ידעה על התנגדות הנתבע לחתימה שכזו.

68.
לאחר שמשא ומתן בין הצדדים אודות חתימת הנתבע מרצון על הערת אזהרה לטובת חברת החשמל וכן על הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות מאת התובעת לא צלח, ולאחר חליפת מכתבים ארוכה בין ב"כ הצדדים לא נותרה ביד התובעת ברירה ועל כן פנתה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק ה.פ. 112/06 בעניינם, וביום 30.4.06 ניתן תוקף החלטה לפשרה שהגישו הצדדים בפני
כבוד השופט בדימוס יהודה זפט.

69.
על פי הפשרה דנן, הסכימו הצדדים כי התובעת והנתבע ינסו למצוא פיתרון חילופי לחדר הטרפו ולצורך כך יפנו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיריית פתח תקווה ובאם לא תהא ברירה הוסכם כי ימצא פתרון בתוך הבניין, בתוך קווי המגרש, ולא במקום חיצוני, כשהוא טמון בקרקע או במפלס התחתון.

70.
אכן, חדר הטרפו הוקם בתוך קוי המיתאר של הבניין, במפלס התחתון, שכן היה צורך בסיסי לחבר את הבניין לרשת החשמל, ודבר זה שירת, כמובן, את דיירי הקבלן ואת דיירי הנתבע כאחד.

71.
טופס 4 שדרוש היה לשני הצדדים ניתן ביום 20.9.05 לאחר שהועדה המקומית לתכנון ולבניה אישרה את איכלוס הבניין והחל מאותו מועד יכולה היתה התובעת למסור את הדירות לרוכשי הדירות ולקבל התמורה בעדן.

72.
ברי הוא כי לו היו הצדדים מגיעים להסדר בדבר חדר הטרפו, במיקומו בתוך קווי המיתאר של הבניין, נחסך היה זמן רב להשלמת מתן טופס 4 והדירות היו נמסרות עבור התמורה זמן רב קודם לכן לדיירים.

73.
לא נהיר מדוע הקבלן והנתבע, מר זאב כהן
, מהנדס במקצועו, לא השכילו לסיים מחלוקותיהם אודות חתימות הנתבע על הערת האזהרה לטובת חברת החשמל ודיירי התובעת, שכן היה זה מאינטרסם ההדדי לסלק כל מכשול לקיום עסקת הקומבינציה עליה חתמו הצדדים שניהם כבר ביום 4.12.02.

74.
מסקנתי, הינה, כי הנתבע לא תרם לקידום הפרוייקט מחמת הטענות בדבר מיקום חדר הטרפו בקומת הקרקע ולא שקוע באדמה, עליו לא ידע, לטיעונו, ואולם משידע והבין כי חיבור הבניין לרשת החשמל יעניק לבניין טופס 4 המיוחל, היה עליו, לגישתי, לשתף פעולה עם התובעת עבור זו ועבור דירותיו שלו שבגינן נכנס לעסקת הקומבינציה.

75.
לאור הצורך העליון לחבר את דירות הבניין לחשמל, באמצעות חדר הטרפו, שהוא מתנאי הכניסה הראשוניים והבולטים לבניין, לא ראיתי לחייב את הנתבע או את התובעת, כאחד, בכספי פיצויים אדירים האחד לחברו, והייתי מותירה המצב הכספי ערב הכניסה המיוחלת לדירות על כנו, כפי שציפו הצדדים בחתימת הסכם הקומבינציה, שהוא עיקר הסכמת הצדדים עת כניסתם לשותפות זו בקרקע.

76.
משכך, הנני דוחה התביעה והתביעה שכנגד.

77.
בנסיבות אלה, יישא כל צד בהוצאותיו.


ניתן היום, 11 נובמבר11 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 55661-11/11 מ.י. דביר בע"מ, מרדכי מלכי, עזרא מלכי נ' זאב כהן (פורסם ב-ֽ 11/11/2011)