פסקי דין על מפעלי פלדה מאוחדים בע"מ | פסקי דין על ד"ר שמריהו בירן | פסקי דין על ראש עירית עכו | פסקי דין על עיריית עכו |

199/99 הפ     05/03/2000




הפ 199/99 מפעלי פלדה מאוחדים בע"מ נ' ד"ר שמריהו בירן, ראש עירית עכו, עיריית עכו




בעניין:
מפעלי פלדה מאוחדים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד
ש. בורסי ואח'

המבקשת

- נ ג ד -
1. ד"ר שמריהו בירן
, ראש עירית עכו

2. עיריית עכו

ע"י ב"כ עוה"ד
י. הלחמי ואח'

המשיבים
פסק דין
א. ההליך והעובדות.
המבקשת הגישה תובענה על דרך המרצת פתיחה נגד ראש עירית עכו
והעיריה (להלן: "העיריה"), למתן פס"ד הצהרתי הנוגע לחיובה על ידי המשיבה בתשלומי ארנונה בשנים 1997-99.

אין חולק על העובדות הבאות:
המבקשת הינה חברה ציבורית המאוגדת כדין בישראל שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב, והיא נמנית על חברות קונצרן כור תעשיות בע"מ.
המבקשת הינה תשלובת המונה מספר מפעלים לייצור ועיבוד ברזל לבנין כאשר המפעל הגדול שבהם מצוי בעכו. מפעלה של המבקשת בעכו (להלן: "המפעל") קיים במקום מאז שנת 1954. כיום מועסקים בתשלובת כ- 350 מועסקים, מרבית המועסקים במפעלה של המבקשת בעכו הינם מבני המקום תושבי העיר עכו והסביבה הקרובה. בנוסף להם מעסיק המפעל קבלנים ונותני שירותים.
מדובר בתשלובת של תעשיה כבדה, המחייבת עתודות קרקע נרחבות.

ביום 29.4.99 נתקבלה במשרדי המבקשת הודעת התראה שבה נדרשה המבקשת לשלם למשיבה סך של 5,027,940.20 ש"ח. מתוך הסך הנ"ל: 1,166,198.9 ש"ח נדרשים בגין יתרות ארנונה בשנים קודמות ו- 3,861,741.3 ש"ח בגין ארנונה עד סוף שנת הכספים 199.

בשנים 1995; 96 העלתה המבקשת טענות שונות נגד העיריה בכל הנוגע לחיוביה בארנונה ואף הגישה ערר לועדת הערר לעניני ארנונה.

ביום 5.11.96 נחתם הסכם בין המבקשת לעיריה, אשר זה נוסחו:
"סיכום דברים בנושא ארנונה קרית הפלדה.
בהמשך למשא ומתן שנוהל בין עירית עכו לקרית הפלדה ועל מנת לבטל את הערר שהוגש בגין השומה של מפעל זה לשנים 1995/96 הגיעו הצדדים להסכמות כדלקמן:
1. עירית עכו נעתרת לבקשתה של קרית הפלדה להכיר בה לאור שטחה - (מעל 400 דונם) כמפעל עתיר שטח עפ"י פקודת העיריות סעיף 269.
2. לאחר בדיקה בשטח של מהנדס העיר מר יעקב שפיר ובהתאם להצהרתו עירית עכו מכירה בשטח של מבנה אלקום 6.760 מ"ר כנכס שאינו ראוי לאיכלוס. מוסכם על הצדדים כי הצהרת מהנדס העיר תקפה החל משנת 1995.
3. סך הכבישים והשבילים הציבוריים המוכרים כקרקע לא תפוסה עקב היותם משמשים לרכב ציבורי (ספקים וכו') 18.000 מ"ר.
4. סך כל השומה השנתית 1995/96:
א. מבנים 40,032 מ"ר
נכס לא מאוכלס 6.760 מ"ר
סה"כ לחיוב 33.272
ב. מתקנים וסככות 8.703 מ"ר
ג. קרקע למפעל עתיר שטח 362.000 מ"ר
שבילים ומדרכות 18.000 מ"ר
סה"כ לחיוב 344.000
על סמך בסיס החיוב הנ"ל נערכו חישובי ארנונה מחודשים בזיכוי הסכומים ששולמו בשנים 1995/96.
יתרת חוב מפעלי קרית הפלדה לתשלום עפ"י שומה זו לשנים 1995/96 עומדת על סך: 1,231,419,000 ש"ח ערך חודש נובמבר 1996.
תשלום זה יהווה סילוק כל התחייבות הארנונה של קרית הפלדה לעירית עכו עד לתאריך 31.12.96, ועירית עכו לא תתבע מקרית הפלדה שום תשלום נוסף בגין ארנונה עד לתאריך זה.
במקביל לתשלום הנ"ל תודיע קרית הפלדה על ביטול הערר כנגד עירית עכו לשנים 1995/96.
עם קבלת התשלום הנ"ל תהיה זכאית קרית הפלדה לקבל אישור לטאבו לצורך העברת רישום מקרקעין.
אין בסיכום זה משום תקדים כל שהוא לשנת המס 97, בעקבות מכירת חלק מהקרקע של קרית הפלדה לכור נכסים תערך בדיקה מחדש של המחזיקים בנכס והקרקע התפוסה ותוצא שומה בהתאם (מבנים וסככות ראה הסיכום לעיל).
לוטה: פירוט חיובים זיכויים לשנתים 1995/96)".

בעקבות הסכם זה (שיקראל להלן: "ההסכם" ), ביטלה המבקשת את העררים שהגישה כנגד העיריה.

ההצהרות המתבקשות בתובענה הן כדלקמן:
ההסכם שנערך בתאריך 5/11/96 בין המבקשת למשיבה 2 תקף גם ביחס לשנות הכספים 1997-1999 ולפיכך על המשיבה 2 לבטל כל חיוב שאינו תואם להסכם האמור ולתקן את החיובים שהוצאו למבקשת כמתחייב מכך;
לקבוע, כי תעריפי המיסים ביחס לקרקע התפוסה בצווי המיסים של המשיבה 2 לשנים 1998-1999 לוקים בחוסר סבירות קיצונית, הן בשל היותם גבוהים במידה בלתי סבירה מהתעריפים הנהוגים ברשויות מקומיות הסמוכות למשיבה 2 והן בשל היותם תעריפים אחידים ולא מדורגים, המתעלמים מגודל השטח, ולפיכך בטלים מעיקרם;
לקבוע, כי התעריפים לקרקע תפוסה שנקבעו בצווי המיסים של המשיבה 2 בשנים 1998-1999 בטלים מעיקרם הואיל והינם מבוססים על תעריפים שנקבעו בצווי מיסים קודמים, בניגוד לחוקי ההסדרים והתקנות שהוצאו מכוחם, ובהתעלמות מהוראותיהם.

ב. טענות הצדדים.
טענות המבקשת הן אלה:
לגבי שנת 1997 -
בשנת הכספים 1997 סוכם בעל פה בין הצדדים כי סכום הארנונה בגין שנת הכספים 1997 יהא סכום זהה לזה ששולם על ידי המבקשת בשנת המס 1996 בתוספת השיעור המותר להעלאה משנה לשנה על פי חוק.
המשיבה 2 קיימה באופן חלקי את הסיכום הנ"ל, לאמר: היא השאירה על כנם את הסיווגים של השטחים כפי שנקבעו בהסכם מיום 5.11.96, לרבות חיוב הקרקע התפוסה לפי תעריף של מפעל עתיר שטח, אך שינתה, על דעת עצמה, את גודלם של מקצת השטחים כדלקמן:
מבנים - 38,501 מ"ר.
קרקע - 358,001 מ"ר.
בסוף שנת הכספים 1997, נדרשה המבקשת לשלם תוספת ארנונה. חשב המבקשת מחה על דרישה זו בהסתמכו על ההסכם אשר אומץ ביחס לשנת הכספים 1997.
בתגובה לכך, השיב מנהל אגף ההכנסות של המשיבה 2, במכתבו מתאריך 21.12.1997, כי: "תוספת החיוב הינה בגין תקון התעריף החל מ- 1.1.1997 באישור שר הפנים והאוצר".
המבקשת משיגה על דרישה זו.

לגבי שנת 1998 -
בתחילת שנת הכספים 1998 נתקבלה במשרדי המבקשת דרישת המשיבה לתשלומי ארנונה. גם בשנת המס הנדונה סוכם בעל פה בין הצדדים כי סכום הארנונה בגין שנת 1998 יהא זהה לסכום הארנונה שנקבע על פי ההסכם נספח ב' בתוספת השיעור המותר להעלאה משנה לשנה על פי חוק.
גם בשנה זו, כמו בשנת 1997, קיימה המשיבה את הסיכום הנ"ל באופן חלקי, לאמור:
היא השאיר על כנם את הסיווגים של השטחים כפי שנקבעו בהסכם נספח ב', אך שינתה, שוב, על דעת עצמה ובאופן שרירותי, את גודלם של מקצת השטחים כדלקמן:
מבנים - 34,572 מ"ר.
קרקע - 344,001 מ"ר.
בשנת 1998 שילמה המבקשת למשיבה סך של 2,688,065 ש"ח לפי הפירוט כלהלן:
תאריך: הסכום ששולם בש"ח
12.1.98 254,022
1.2.98 254,022
20.2.98 * 254,022
1.3.98 254,056
1.4.98 254,056
1.6.98 246,981
1.7.98 256,243
3.8.98 256,243
1.9.98 258,420
15.9.98 * 400,000
סה"כ 2,688,065

התשלומים המלווים בכוכבים הם תשלומים שהוקדמו לטענת המבקשת כדי לבוא לקראת העיריה.
בסוף חודש דצמבר של שנת 1998 החליטה המשיבה לבטל באופן שרירותי, חיוב הקרקע לפי התעריף של "מפעל עתיר שטח" (4.4 ש"ח למ"ר) וחיובו לפי התעריף של "קרקע תפוסה" (8.31 ש"ח למ"ר). שינוי זה גרם לחיוב יתר ולמפרע של המבקשת בסכום של כ- 1מליון ש"ח.
במכתבו מיום 24.12.1998, נימק מנהל אגף ההכנסות של המשיבה 2 את ההחלטה האמורה בכך שמתוך השטח הכולל של הקרקע "הורדו 115,000 מ"ר שהינם אדמת בנין (שטח עליו נבנה שער נעמן)".
יצוין, כי עובדה זו היתה ידועה למשיבה 2 עוד בעת עריכת וחתימת ההסכם והיתה זו דוקא המשיבה 2 שהציעה שהשטח האמור יוגדר כחלק משטח המבקשת על מנת שניתן יהיה להחיל עליה את התעריף המקל של מפעל עתיר שטח.

ואלה הטענות לגבי שנת 1999 -
בשנת הכספים 1999 ובהסתמכה על החלטתה הנ"ל מסוף שנת 1998 חייבה המשיבה 2 את המבקשת בגין יתרת שטח הקרקע (229,001 מ"ר) לפי תעריף של "קרקע תפוסה" (8,96 ש"ח למ"ר).
על דרישת התשלום של המשיבה 2 לשנת 1999 הגישה המבקשת השגה אך טרם נתקבלה תשובת מנהל הארנונה של המשיבה 2 להשגה. מכל מקום, אין בטעוני המבקשת במסגרת ההשגה הנ"ל כדי לגרוע מסמכותו של בית משפט נכבד זה לדון בטענות המבקשת נשוא בקשה זו.

ההנמקה שמביאה המבקשת לטענתה שעל העיריה ליישם את ההסכם גם על השנים 1997-8, היא זו:
א. העיריה החילה למעשה את ההסכם על השנים הנדונות ובכך יצרה מצג עליו הסתמכה המבקשת כי ההסכם יחול גם על שנים אלה.
ב. הודעת העיריה למבקשת בסוף חודש דצמבר 1998 שמשמעותה למעשה חזרה מן ההסדר מהווה הפרת הסכם ששינה לרעה את מצב המבקשת. לחלופין, תטען המבקשת, כי בהודעה זו יש משום הפרת הבטחה שלטונית מצד העיריה. המבקשת מדגישה כי העיריה היתה מודעת כבר בשלב חתימת ההסכם כי המבקשת מכרה חלק מהמקרקעין שברשותה לגורם חיצוני והיתה זו העיריה שהציעה את ההסדר האמור לפיו, למרות עובדה זאת, תכיר העיריה במבקשת כמפעל עתיר שטח. לטענת המבקשת ההסדר המוצע הינו פשרה שהושגה בעקבות השגות ועררים שהוגשו על ידי המבקשת לעיריה ובהן חלקה המבקשת על גודל שטח ה"קרקע התפוסה".
לטענת המבקשת אלמלא נקבע ההסדר כאמור, היתה המבקשת עומדת על זכותה למצות את כללי ההשגה והערר עד תומם. יתרה מזו, לטענת המבקשת אלמלא ההסדר קרוב לודאי כי היה עולה בידי המבקשת להוכיח כי הקרקע התפוסה המוחזקת על ידה בפועל אינה עולה על 70 דונם (בהתאם לסקר מדידת מבנים וקרקע שנערך על ידי מודד מוסמך ושהוגש על ידי המבקשת לועדת הערר בשנת 1995). במקרה כזה, סכום הארנונה אותו היתה נדרשת המבקשת לשלם היה פחות במידה ניכרת מזה שנקבע בהסדר.
עוד תטען המבקשת כי חזרתה של העיריה מההסכם בסוף שנת 1998 והחלת התעריף של "קרקע תפוסה" למפרע מראשית שנת 1998, כמוה כהטלת מס למפרע, דבר המנוגד להוראות החוק ולכללי המינהל התקין במידה המחייבת את ביטול ההחלטה האמורה.

בפי המבקשת גם טענה חילופית והיא כי החיוב לפי תעריף של "קרקע תפוסה" - בין אם הוא ישים לגבי המבקשת רק החל משנת 1998 ובין אם הוא ישים רק החל משנת הכספים 1999, לוקה בחוסר סבירות קיצונית כדי גרימת עוול משווע המצדיקה בטול התעריפים הקבועים בצווי המשיבה, וזאת מהנימוקים הבאים:
התעריף שנקבע בצו המיסים של העיריה ל"קרקע תפוסה" (9.86 ש"ח למ"ר) לוקה בחוסר סבירות קיצוני עד כדי גרימת עוול משווע למבקשת בהשוואה לצווי המיסים של רשויות מקומיות אחרות שאזור שיפוטן סמוך ו/או גובל במתחם המבקשת.

עוד היא טוענת, כי המרכיב העיקרי בחיוב הארנונה המוטל עליה על ידי המשיבה הינו עבור "קרקע תפוסה". כך יוצא שמתוך החיוב הכולל בסך של 3,737,645 ש"ח, אותו מבקשת העיריה להשית על המבקשת לשנת הכספים 1999, סך של כ- 2,051,849 ש"ח הינו בגין קרקע תפוסה.
חיוב זה מטיל על המבקשת עול כבד שאין היא מסוגלת לשאת בו בהתחשב באופי המפעל ובצורך להבטיח רזרבה קרקעית. מדובר במפעל שמטיבו הינו עתיר שטח שבו מאוחסנת תוצרת גמורה, מלאי בתהליך ליצור ברזל לבנין. תעריפים אלה פוגעים בכושר התחרות של המפעל אשר צריך גם להתמודד ביבוא מתחרה ובקשיי השוק ומסכנים את המשך קיומו כעסק חי.
המשיבה מתעלמת מאופי המפעל וצרכיו ומכך שחלקים ניכרים מהשטח אינם בשמוש כלל ואינם ברי חיוב בארנונה ותחת לסייע ולהקל על מצוקתו מנסה להכביד עליו ולהקשות על פעולתו.
השטח הגדול המוחזק על ידה אינו נזקק ליותר שירותים בהשוואה לאותו שטח כשהוא מוחזק על ידי מספר גופים שונים. יתרה מזו רמת השירותים הניתנים למבקשת על ידי העיריה, הינה ירודה ביותר הן מבחינת תחזוקת השטחים הציבוריים שבאחריות העיריה הכוללים כבישים ותשתיות אחרות, והן מבחינת שרותים אחרים האמורים להיות מסופקים על ידי העיריה.
בעוד שהעיריה הכירה בצורך לקבוע שיטת חיוב מדורגת למבנים באזור התעשיה, באופן שככל ששטח המבנה גדול יותר החיוב בארנונה קטן, לא עשתה כן ביחס ל"קרקע תפוסה" - כפי שעשתה עירית נהריה וגם מטעם זה מתבקש בית המשפט הנכבד לקבוע כי צו הארנונה אינו סביר.

המבקשת גם טוענת, כי גודל השטח התפוס בפועל קטן בהרבה מ- 229,000 מ"ר, שבהם חוייבה המבקשת. שטח זה הוא למעשה כלל שטח הקרקע של המבקשת בנכוי תכסית המבנים. הנתונים העובדתיים לענין זה מפורטים בהשגה המצורפת לבקשה זו.
המבקשת מדגישה, כי מאז חתימת ההסכם ועד לשנת הכספים 1999 נמנעה המבקשת מלהעלות טענות עובדתיות ביחס לגודל השטח התפוס בפועל על ידה וזאת לאור התנהגותה של העיריה כפי שבאה לידי ביטוי בישום ההסכם בכל אחת מהשנים האמורות.

יצוין, כי העיריה החלה בהליכי גביה. כנגד המבקשת ניתן צו זמני אשר בישיבה מיום 10.6.99 עוכבו בתנאים מסוימים המפורטים בהחלטתי בע' 5 לאותה ישיבה.

המשיבים טוענים מצידם, כי:
א. מקומן של טענות המבקשת באשר לתחולת ההסכם על שנים שלאחר שנת 96 הוא בהליכי השגה וערר, שכן מדובר בטענות המתיחסות לגודל השטח וסיווגו. המבקשת אף נקטה למעשה בהליכי השגה לשנת 1999 (נספח ח' לתובענה). היא הגישה השגה לשנת 98 אשר נדחתה וכרגע תלוי ועומד ערר בפני
ועדת הערר.
אין כלל מקום להזקק לטענות המבקשת לענין גודל השטח המחויב והסיווג. יחד עם זאת, יצוין, כי תיקון חיוב בגין שטח שגוי אינה מהווה הטלת מס רטרואקטיבית והעיריה זכאית לעשות זאת.
ב. לגופו של ענין, ההסכם קובע מפורשות שהוא חל על שנת 1996 בלבד.
ג. מוכחשת הטענה בדבר הסכם בעל פה לשנים 97; 98 להיפך. המבקשת נדרשה לשלם תוספת ארנונה לשנה זו.
בכל מקרה, אף לגירסת המבקשת ניתן לדרוש את השיעור המותר להעלאה בחוק מעבר לסכומים שבהסכם. ואכן זו מהות הדרישה של העיריה לשנת 97. מכל מקום, התחיבות כספית של עיריה מחייבת אותה רק משנעשתה בכתב ונחתמה ע"י ראש העיריה והגזבר גם יחד (סעיף 203 לפקודת העיריות).

גם אם ניתן להתיחס לטענות בדבר שטח וסיווג, הרי יש לדחותן לגופן.

החיוב שנעשה ע"י העיריה לשנת 1998, בגין הקרקע התפוסה, נעשה כדין ובהתאם לשטח המוחזק ע"י המבקשת וכפי שיפורט להלן.
שטח הקרקע התפוסה בו חויבה המבקשת בעבר היה 344,000 מ"ר.
בשומה החדשה חויבה המבקשת לפי 229,001 מ"ר, לאחר שנמצא כי 115 דונם, (מתוך השטח של 344 דונם), אינם מוחזקים ע"י המבקשת וכן הם מהווים אדמת בנין, שאין בגינם חיוב ארנונה ולא ניתן כלל לחייבם כקרקע תפוסה.
מבדיקה שנערכה בשטח ע"י העיריה, בשנת 1998, נמצא כי בפועל השטח שאינו מוחזק ע"י המבקשת הינו 115 דונם וכי במקום מבוצעות בפועל עבודות בניה בשטח זה, ועל כן אין לחייב שטח זה בארנונה.
יצוין, כי שטח זה נמכר לכור נכסים עובר להסכם (ובהסכם אף צוין כי ינתן אישור לטאבו למבקשת, עקב המכירה). יחד עם זאת ולפנים משורת הדין הסכימה העיריה בהסכם 1996, כי באשר לחיוב שעד 31.12.96, יחשב השטח כחלק מהשטח המוחזק ע"י המבקשת, באופן שיאפשר לחייבה לפי סיווג קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח.
ברם, כפי שצוין במפורש בהסכם, סוכם כי החיוב הנ"ל, לא יהווה תקדים לשנת 1997 ואילך, וכי תערך בדיקה מחדש של המחזיקים בנכס והקרקע התפוסה ותוצא שומה בהתאם, ובדיוק בהתאם לכך פעלה העיריה, בעריכת הבדיקה של השטח ובהתאם לממצאים הוצאה השומה החדשה, ולא באופן שרירותי כנטען בבקשה.
אין זה גם נכון כי ההחלטה בענין זה התקבלה בסוף חודש דצמבר 1998 וכאמור לעיל ניתנה על כך הודעה עוד במסגרת התשובה להשגה מיום 23.5.98.
יצוין עוד, כי במסגרת אותה בדיקה שנערכה ע"י העיריה, בשנת 1998 הוחלט גם להפחית מחיוב הקרקע התפוסה שטח נוסף של 21 דונם, שגובל בכביש השירות ושאף הוא אינו מוחזק ע"י המבקשת.
אכן העובדה שהשטח נמכר לכור היתה ידועה לעיריה בעת עריכת ההסכם, משנת 1996, אולם לא העיריה היא זו שהציעה לראות לצורך הסכם הפשרה את השטח כחלק מהשטח המוחזק ע"י המבקשת (כנטען בבקשה), אלא היתה זו המבקשת שביקשה זאת על מנת שניתן יהיה להחיל עליה את הסיווג של מפעל עתיר שטח. העיריה מתוך התחשבות במבקשת ובמצבה הכלכלי ולצורך הסכם הפשרה לשנת 1996 בלבד, הסכימה שלא לשנות את החיוב ושלא להפחית את השטח שנמכר, אולם ציינה במפורש שענין זה לא תקף לשנת 1997 ואילך.
לצורך הסכם הפשרה סוכם, כי לצורך החיוב לשנת 1995/1996 בלבד, יחושב השטח כמוחזק ע"י המבקשת וצוין במפורש כי אין בכך תקדים לגבי שנת 1997, וכי לנוכח המכירה תערך בדיקה ותוצא שומה חדשה.
זאת ועוד כאמור לעיל, בשנת 1998 בוצעו עבודות בנייה בשטח זה כך שהשטח מוגדר כאדמת בניין שאינו בר חיוב.
בנוסף לכך יצוין כי חיובה של המבקשת לפי קרקע תפוסה ב"מפעל עתיר שטח" היה מוטעה מלכתחילה ולא היה לו כל מקום היות והשטח - לרבות השטח שחושב לצורך הסכם הפשרה היה פחות מ- 400 דונם, ולפיכך, אינו עונה על הגדרת הדין לענין "מפעל עתיר שטח".
קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח מוגדר בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) החל משנת 1993 ואילך, כקרקע תפוסה שמתקיים לגביה בין היתר התנאי שלהלן:
שטח הקרקע התפוסה ביחד עם השטח הבנוי המוחזקים בידי המפעל הוא 400 דונם לפחות, אולם במקרה זה, גם בשטח שחושב בהסכם הפשרה עמד השטח הכולל על סך של פחות מ- 400 דונם ולפיכך סווגה המבקשת בטעות כסיווג קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח, גם בהסכם 1996.

לא בוססה טענת העדר הסבירות. הרשויות, שצווי המיסים שלהם נלקחו כבסיס להשוואה הן רשויות אזוריות ולא רשויות מקומיות. כמו כן, נערכת השוואה לעיריה אחת בלבד שבה התעריף למבנים גבוה ב- 50% מזה של העיריה.

העדר תעריף מדורג לכשעצמו אין בו לפגוע בסבירות התעריף, במיוחד כאשר התעריף לכשעצמו מלכתחילה הינו נמוך.

המבקשת מודה בסעיף 2.25 לבקשה, כי שטחה אינו עולה על 275 דונם, לכן היא מנועה כלל מלטעון לחיוב לפי תעריף קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח.
לגופה של הטענה תטען העיריה, כי אין כל מקום להתיחס לטענה זו במסגרת הבקשה בהיותה טענה שמקומה בהשגה ושאף הוגשה השגה בענין זה.
מבלי לפגוע באמור לעיל תטען המבקשת כי אין כל יסוד לטענה זו וכי השטח המחוייב כקרקע תפוסה מוחזק ונעשה בו שימוש ע"י המבקשת.
ואכן העיריה ערכה בדיקה של שטח המבנים ובה נמצא כי שטח המבנים גדול ב- 1,300 מ"ר מהשטח שחויב קודם לכן ולפיכך, הוגדל שטח המבנה המחויב ל- 34,572 מ"ר. ההגדלה נעשתה בגין מתקן השרדר, שלא נכלל בשטח המחיוב קודם לכן.
העיריה טוענת, כי אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה היא הקדימה תשלומים בשנת 1998 כמחווה של רצון טוב כביכול. המבקשת היתה ביתרת חובה במועדי התשלום הנטענים בבקשה, בגין סכומים שלא שולמו על ידה ולא היתה כל מחווה מבחינתה, בכך ששילמה את התשלומים במועדים ששולמו.

ב. הראיות.
הצדדים הגישו תצהירים המאשרים את גירסאותיהם. מטעם המבקשת, הוגש תצהיר של הקטור נוטס, חשב המבקשת ומטעם המשיבה, תצהירו של מרסל ממן, גזבר העיריה.
בחקירתו אמר נוטס שהסיכום בעל פה בדבר החלת ההסכם גם על שנת 97, נעשה בתחילת שנת 97 (ע' 1 ישיבה 8.7.99). "למיטב זכרונו", הוא היה נוכח בעת הסיכום האמור ומטעם העיריה היו נוכחים סגן ראש העיריה ומנהל הארנונה. להלן הופנתה תשומת לבו לנספח ד' לתצהירו שהוא מכתב ששלח מר נוטל למנהל אגף ההכנסות בעיריה מיום 16.12.97, שם כתב שהיה נוכח גזבר העיריה ומנהל אגף ההכנסות מטעם העיריה.
על כך ענה שיתכן שזכרונו מטעה אותו (ע' 2, שם).
אשר לשנת 98 אומר מר נוטס, לא היה סיכום בע"פ אלא היתה "המשכיות של ההסכם של שנת 97". כלומר, "לא היתה דרישה אחרת וכנוהג המשכנו לשלם אותו דבר ואף אחד לא טען אחרת".
אשר להסכם, "יכול להיות שלא היה ויכול להיות שכן היה" (ע' 2, שם). "לא סוכם אחרת, מבחינתנו זה סיכום".

לשנת 98 הוגשו השגה וערר (מש1/) ולא נטען שם דבר קיומו של ההסכם. הוא הדין בנוגע להשגה של שנת 99 (ע' 3).

להלן אומר מר נוטס, שהוסכם בין המבקשת לעיריה שהמפעל יחויב כמפעל עתיר שטח למרות שהמפעל אינו למעשה עתיר שטח (ע' 3-4).

המצהיר מרסל ממן, מסר שהוא נכנס לתפקידו כגזבר ב- 1.10.96. הוא היה מעורב בהשגת ההסכם והוא חתם עליו יחד עם החשב. מנהל הארנונה נוכח בדיונים (ע' 7 (שם)). לדברי העד בשנים 97; 98 חייבה העיריה לפי ההסכם (ע' 9).

ג. דיון ומסקנות.
1. בכתב התגובה העלתה העיריה את הטענה הדיונית, לפיה אין להתיחס במסגרת התובענה לנושא תחולת הסכם 96 לשנים הבאות, שכן תוכנו של ההסכם הוא שטחים וסיווגם וענין זה דינו להתברר אך ורק בהליכי השגה וערר ולא במסגרת תובענה.
עיון בסיכומי המשיבים מראה כי הטענה נזנחה ואין היא חוזרת ועולה בהם וקיימת התיחסות ענינית לתוקפו של ההסכם ולתחולתו על השנים הבאות. יש לראות איפוא את הטענה כטענה שנזנחה. למעלה מן הצורך אציין, כי נראה מפסק דינה של כב' השופטת שטרסברג-כהן בע"א 6971/93 עירית רמת גן נ' קרשין פד"י נ' (5) 478, 481, שכאשר מדובר בשאלה בעלת חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית נטענת, לא תיסגר דרך הפניה לביהמ"ש, גם כאשר עומדת לרשות הנישום דרך ההשגה.
2. נראה שלמעשה, אין הערעור מתיחס לשנת המס 97, שכן לשנה זו אין המבקשת נדרשת לשלם שלא בהתאם לנתונים של ההסכם. מה שנדרשה המבקשת לשלם הוא הפרשי ארנונה עקב מתן היתר להעלאה חריגה של התעריף שניתן ע"י שר האוצר והפנים (ראה נספח ד' ו-ה' לבקשה).
3. השאלה המהותית המרכזית היא, האם הסכימה העיריה להחיל את ההסכם גם על השנים 98-99.
בגוף ההסכם נקבע במפורש אין הוא חל על שנת 97, אך אין באמור למנוע מהצדדים להגיע במועד מאוחר יותר להסדר אחר, לפיו בניגוד למה שסוכם בין הצדדים מלכתחילה יוחל ההסכם גם על השנים הבאות.

במישור העובדתי, נראה שהוכח שהעיריה אימצה עקרונית את ההסכם גם לשנים שלאחר מכן. הנה כי כן, אומר גזבר העיריה (בע' 9 לפרוטוקול 8.7.99) "97 חייבנו בהתאם להסכם החיוב שיצא ב- 97 היה בהתחלה גבוה יותר ואח"כ החזרנו אותו חזרה. 98 גם יצא בהתאם לסיכום".

לדברים אלה יש חיזוקים במסמכים.
הנה כי כן, כאשר המבקשת במכתב ששלחה למנהל אגף ההכנסות מר דיעי יוסף, כותבת שבישיבה שהתקיימה במשרדי המבקשת עם גזבר העיריה ומנהל אגף ההכנסות הוסכם שהשומה לשנת 97 תהא שווה לזו שהוטלה בשנת 96 בתוספת מדד כמתחייב מהחוק (נספח ד' לבקשה).

במכתב התגובה של מר דיעי, מנהל אגף ההכנסות מיום 21.12.97 (נספח ה'), אין הוא מכחיש את העקרון האמור במכתב המבקשת, אלא מדבר על תוספת שנקבעה ע"י שרי הפנים והאוצר.
בהחלטה בהשגה משנת 98 (נספח ב'2 לתגובת העיריה) נאמר כי:
"בסיס החיוב של 1.1.98 הינו על בסיס הסכם שנערך בין מרשתך לבין עירית עכו ב- 5.11.96 - -".



בהמשך ההחלטה נאמר:
"אין זה נכון שהעוררת ערערה על חיובה בשנת 97. נכון שב- 1995, 1996 ערערה העוררת על חיובה ובהסכם שנחתם ב- 5.11.96 - - סוכם אופן החיוב של העוררת על דעת הצדדים".

לכאורה, מאיזכור ההסכם בהקשר של שנת 97 עולה שהעיריה ראתה את ההסכם כממשיך לחול אף על שנה זו.

4. עם זאת, יש לבחון את טענות המשיבה שגם אם הסכימה להחיל את ההסכם על השנים 97 ואילך, אין בכך כדי לקשור את ידיה. ואלה הן טענותיה:
(א) ההסכם הוא בלתי חוקי באשר הוא נוגד את תקנות ההנחה מארנונה. הנחה המתבססת על כך שבחזקת המבקשת 400 דונם ולכן היא זכאית להיות מסווגת כמפעל עתיר שטח, בעוד שהמבקשת עצמה מודה שהיה ברשותה שטח קטן יותר.
(ב) אין הבטחה שלטונית יכולה לחייב ת הרשות, מקום שהיא בלתי חוקית.
(ג) ההתחיבות לא נערכה בכתב ולא נחתמה ע"י מי שמוסמך לחתום עליה.
(ד) בשנת 98 התברר, כי חל שינוי בשטח המוחזק ע"י המערערת. הדבר מוצא ביטויו בתשובה להשגה לשנת 98 (נספח ב2/ לתגובת המשיבים), בו נאמר, כי בבדיקה שנערכה בשטח נמצא, כי המבקשת מבצעת עבודות בניה בחלק מהשטח והיא תזוכה בשטח הבניה, אך הדבר יביא לשינוי הסיווג מקרקע תפוסה במפעל עתיר שטח לחיוב לפי הסיווג של קרקע תפוסה.
(ה) החיוב בשנת 98 אינו מהווה נסיגה מההסכם אלא דוקא ישום ההסכם.

5. נבחון את הטענות האמורות אחת לאחת:
(א) אשר לחוקיות ההסכם, יש להתיחס לטענה כזאת בזהירות מרובה, ביחוד שהיא מושמעת ע"י רשות ציבורית שהיתה צד להסכם ואף טענה שהיא יישמה את הוראותיו.

אינני סבור, שההסכם כפי שנעשה נוגד את תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה התשנ"ג1993-) (להלן: "תקנות ההנחה").
אין מדובר בהסכם זה בהנחה, אלא לפנינו הסדר פשרה אליו הגיעו הצדדים במסגרת ערר שהגישה המבקשת על שומת הארנונה לשנים 95-96.
הסדר פשרה זה בא להכריע בעמדות נוגדות של הצדדים בשאלת סיווג הנכס "כמפעל עתיר שטח".
אמנם הגדרת "הנחה" בתקנות היא רחבה למדי והיא כוללת כל "הפחתה מסכום הארנונה הכללית שהיתה מוטלת על הנכס באותה שנת כספים אלמלא ההנחה", אך יש לפרש ביטוי זה לאור תכלית התקנות ליתן הפחתות ממס לאנשים מטעמים סוציאליים כגון גיל, נכות, מצב משפחתי וכלכלי. התכלית העומדת מאחורי התקנות היא להסדיר במסגרת הדין הפחתות שנהגו בעבר "לפנים משורת הדין". לשון אחרת, להכניס קריטריונים ברורים למעשים של צדקה וחסד. לפיכך, נפסלו הנחות שניתנו בצורה גורפת וכהטבה כספית לעובדי עירית חולון בתשלום הארנונה שלא על פי תקנות ההנחה (ראה בג"צ 562/95 אמיל מנור נ' עיריית חולון פד"י נ"א (1) 141).
מן הצד השני, אין תקנות ההנחה, באות להגביל את האפשרות להתפשר עם נישום, מקום שהיקף חבותו לפי הדין אינו ברור באשר מתקיימת מחלוקת עובדתית או משפטית לענין זה. הטבעת אות של אי חוקיות על כל הסכם כזה נוגדת את האינטרס הציבורי של פתרון סכסוכים בדרכי פשרה.
לפיכך, יש לדחות את טענת אי החוקיות.

(ב) אינני מקבל גם את הטענה, לפיה אין תוקף להסכמה באשר אינה כתובה וחתומה. סעיף 203 לפקודת העיריות קובע, כי כל מסמך שיש בו התחיבות כספית מטעם העיריה, לא יחייב את העיריה אלא אם חתמו עליו בשם העיריה בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר.
ההסכם למעשה, אינו בגדר התחיבות כספית, הגם שיש לו משמעויות כספיות, אלא מדובר בקביעת שטחים וסיווגים.
איש לא טוען שהחלת ההסכם על שנים מאוחרות יותר משמעותו היא תשלום אותם הסכומים שנקבעו לשנת 95/96, אלא מדובר רק על קביעת הבסיס לחישוב הארנונה ולענין זה אינני סבור שסעיף 203 חל (השוה באותה רוח פסק דינה של כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 6971/93 קרשין הנ"ל).
עם זאת, סבורני שקביעתי שההסכם הוחל עקרונית על השנים שלאחר 95/96, אין בה לסייע למבקשת, שכן אין להבינה כאיסור על שינויים בחישובי שטחים וכל הנובע מכך גם לענין הסיווג, שכן ההסכם עצמו בסיפא שלו קובע שעקב מכירת חלק מהקרקע כי תערך בדיקה מחודשת ולכן ההסכם הוא בבחינת "שטר ששוברו בצדו".

לפיכך, יש להבין את קביעתי בדבר תחולתו העקרונית של ההסכם על שנים שלאחר 95; 96 כמסויגת בתנאי שבבדיקה מחודשת לא יתגלה כי השטחים הם שונים מאלה המצוינים בהסכם. לשון אחרת, ניתן להחיל הסכם זה ככתבו וכלשונו רק אם לא חלו שינויים בשטח: ההסכם מהווה רק נקודת מוצא הכפופה להתאמות לשינויים בהתאם להתפתחויות בשטח.

6. בטרם נמשיך ונבדוק אם אכן היו התפתחויות בשטח, יש להביא בקצרה את הוראות צו המיסים לשנים 1998-9.
הצווים הללו מגדירים קרקע תפוסה כלדקמן:
"קרקע תפוסה", כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין (הגדרה זו תואמת את ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת העיריות).
מפעל עתיר שטח מוגדר בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) החל משנת 93 באופן שהוא כולל את התנאי ש"שטח הקרקע התפוסה ביחד עם השטח הבנוי המוחזקים בידי המפעל בתחום הרשות המקומית, הוא 400 דונם לפחות".
הסיווג כמפעל עתיר שטח, הוא סיווג נוח יותר מהסיווג של קרקע תפוסה סתם מבחינת התעריף לכל מטר.

העיריה טוענת, כי לשנת 98 היא ערכה בדיקה של שטח המבנים והתגלה לה שהשטח גדול ב- 1300 מ"ר מהשטח שחויב קודם לכן. ההגדלה נעשתה בגין מתקן הקרוי מתקן השרדר שלא נכלל בשטח החיוב קודם לכן.
לפיכך, חויב שטח של 34,572 מ"ר במקום 33,272 מ"ר מבנים כפי שנקבע בהסכם.
לפי ההסכם, שטח הקרקע התפוסה המחויבת היה 344,000 מ"ר. בשנת 98 התברר, כי שטח של 115,000 מ"ר מתוך 344,000 מ"ר אינו מוחזק ע"י המבקשת באשר נמכר לכור נכסים וכן שטח זה מהווה אדמת בנין שאין בגינו חיוב ארנונה כלל ועיקר. לפיכך, חויבה המבקשת ב- 229,001 מ"ר, במקום 344,000 מ"ר.
מסתבר, שהמכירה לכור נכסים נעשתה עוד לפני ההסכם והדבר היה ידוע למשיבה.

7. השאלה היא, האם בהנחה שההסכם חל עקרונית גם על השנים 98; 99 היתה העיריה רשאית לנכות שטח של 115,000 מ"ר מהקרקע התפוסה. גדר הספקות נעוץ בכך שהמכירה לכור כבר נעשתה קודם ההסכם ועל כן, אין מדובר פה בשינוי שחל לאחר ההסכם.
לדעתי, התשובה היא בחיוב, שכן מלשון ההסכם עצמו עולה ש"הבדיקה מחדש" עליה דנה הסיפא להסכם, אינה מתיחסת דוקא לשינויים עתידיים, אלא למכירה שנעשתה עוד קודם ההסכם. יצוין, שהבניה בשטח נעשתה לפחות בחלקה לאחר ההסכם.
ניכוי נוסף מהקרקע התפוסה שערכה העיריה, מתיחס ל- 21 דונם הגובלים בכביש השירות שאינו מוחזק ע"י המבקשת.

8. נטען ע"י המבקשת, כי מאחר ובהסכם עצמו הוכר המפעל של המבקשת כ"מפעל עתיר שטח", למרות שכבר לפי חישובי השטחים המופיעים בהסכם עצמו נפל השטח המחויב מ- 400 דונם, מנועה המשיבה כיום מלטעון שהשטח התפוס הוא פחות מהמינימום למפעל עתיר שטח.
התשובה לטענה זו, היא שלמידות ולשיעורים יש חשיבות. כאשר ההפרש בין השטח שנקבע בהסכם (344 דונם) לשטח המינימלי של מפעל עתיר שטח הוא 56 דונם, ניתן אולי להתפשר על כך, אבל כשמתברר שההפרש בין 229 דונם לפי המדידה העדכנית לבין 400 דונם הוא 171 דונם, זהו שינוי משמעותי ביותר, אשר גם אם עקרונית רוצים להחיל את ההסכם, הדבר אינו ניתן. לשון אחרת, גודל ההפרש אינו רק ענין של כמות, אלא הופך לענין של איכות.

9. לסיכום הדברים יאמר, כי אין מדובר כאן בחזרה "מהבטחה שלטונית", שכן לדעתי אפשרות החזרה ע"ס מדידה מובנית בתוך ההסכם גופו.

10. לחילופין, ההסכם היה פרי פשרה בהקשר להליך של ערר לשנת 1996 וכפשרה אין לבדוק "בציציותיו" אם תואם הוא את החוק, אם לאו, אך אם הוסכם להחילו בשנים מאוחרות יותר, אין לראותו יותר כהסכם פשרה אלא כהסכם חדש העומד ברשות עצמו. כהסכם חדש, רשאית העיריה לחזור בה באשר נוגד הוא את תקנות ההסדרים המגדירים כמפעל עתיר שטח רק מפעל שהקרקע התפוסה ביחד עם השטח הבנוי הוא 400 מטר לפחות, תנאי שלא התקיים בעניננו.
מפסק דינו של כב' השופט בך בע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. נ' מנהל מס רכוש פד"י ל"ז (1) 337, 351, הרי עולה שמהחלטה הנוגדת את החוק תוכל רשות ציבורית לחזור בה והוא הדין לדעתי, גם בהסכם הנוגד את החוק.

11.
(א) אשר לסבירות, נראה, כי צודק ב"כ המשיבה, כי אין מקום להשוואה בין תעריפי עיריה לתעריפי מועצה אזורית, שכן בד"כ תעריפי רשויות אזוריות נמוכים מתעריפי עיריות (הושה דברי השופט ד' לוין בבג"צ 764/88; 1437/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עירית קרית אתא פד"י מ"ו (1) 804). אינני בא לאמר שלעולם אין להשוות בין עיריות ובין רשות אזורית, אך לצורך השוואה כזאת יש להביא חומר המצביע על הדומה והשונה מבחינת השטח, כמות האוכלוסיה, מידת צפיפותה וכיו"ב נתונים המאפשרים השוואה אמיתית ואלה לא סופקו במקרה זה.
(ב) אשר להשוואה עם תעריפי עיריית נהריה, לא הוכחו באמצעות תצהיר נתונים על מפעלים דומים המצויים בתחומי עיריה זו.
קביעה, שתעריפים לוקים בחוסר סבירות מהותית, היא קביעה מרחיקת לכת ויש לעשות כן רק על סמך נתונים בדוקים ומפורטים (השוה גם ע"א 6514/96 חניון המרכבה נ' עירית חולון תקדין עליון 99(1) 1603 פיסקה 13) - נתונים שלא הובאו בפני
במקרה זה.
צריך גם לזכור שסבירות התעריף צריכה להבחן לא באופן נקודתי, אלא בהיבט כולל והנה מתברר שתעריף המבנים בנהריה גבוה במידה ניכרת מזה של המשיבה שתעריפה הוא מדורג, כך שכלל לא בטוח שסכום המס הכולל היה נמוך יותר לפי הצו של נהריה.
(ג) המבקשת טוענת שעיקר החיוב המוטל על מפעל המבקשת הינו "עבור קרקע תפוסה" שהיא הטפל בעוד שעיקר הפעילות של המפעל נעשית בתוך המבנים, אך לא ברור מהי המסקנה הנובעת מכך. האם יש להעלות את התעריף בגין המבנים או להפחית את התעריף בגין הקרקע התפוסה?
מלבד זאת, אינני בטוח מהו העיקר ומהו הטפל כאשר המבקשת עצמה טוענת בבקשתה בסעיף 2.2.6 שבקרקע מאוחסנת תוצרת גמורה ומלאי בתהליך ליצור ברזל לבנין ומכאן, שהשטחים חיוניים לפעילות התקינה של המפעל.

הטענות הנוגעות להעלאה חריגה בשנים 99-97 לא הופיעו בבקשה והועלו לראשונה בסיכומים ולכן לא אתיחס אליהן.

לאור כל האמור, נדחית התובענה.
המבקשת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.

הצו לעיכוב הליכי הגביה מיום 10.6.99 יתבטל תוך 15 יום מהיום כדי לאפשר למבקשת להערך למצב שנוצר עם מתן פסק דיני זה.

ניתן היום כ"ח ב אדר א תש"ס, 5 במרץ 2000 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
השופט ד"ר ד. ביין

סגן נשיא

י.ד. / d00019999e.1
16
בתי המשפט
בית המשפט המחוזי בחיפה

הפ 000199/99

בפני

כבוד ס. הנשיא השופט ד"ר ד. ביין








הפ בית משפט מחוזי 199/99 מפעלי פלדה מאוחדים בע"מ נ' ד"ר שמריהו בירן, ראש עירית עכו, עיריית עכו (פורסם ב-ֽ 05/03/2000)