פסקי דין על יצחק מזור | פסקי דין על חסיה מזור | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית

854/14 ערר     02/11/2014




ערר 854/14 יצחק מזור, חסיה מזור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית






ערר מס' 854/14
ישיבת ועדת ערר מס' 018/2014
שנערכה ביום 02.11.2014
1. יצחק מזור

2. חסיה מזור

העוררים

- נגד -
הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית

המשיבה
חברים נוכחים:
עו"ד חגית דרורי גרנות
- יו"ר ועדת הערר
גב' לאה גנדלין - נציגת מתכנן המחוז
מר מאיר גירון - שמאי מקרקעין
נוכחים נוספים:
עו"ד מני בשיר - ב"כ העוררים 1-2
עו"ד מאיר נמימי - ב"כ הועדה המקומית

פרוטוקול הדיון
עו"ד בשיר:
יש לנו שתי טענות עיקריות. טענה אחת לגבי טעות בעניין פטור מהיטל השבחה. רשמנו את הזכויות על סמך האישור שניתן לנו לפטור מהיטל השבחה .
טענה שניה, לגבי החיוב, הדרישה מתבססת לפחות לפי הבנתי, לגבי פוטנציאל. לא התבקשה שם כל תכנית או היתר. א6ז לחלופין, הבסיס של החיוב מוטעה. לא הגשנו שומה נגדית, טענו שלא מתנגדים לתחשיב של השומה. ההתנגדות היא במהות החיוב. הדרישה לא מתבססת על משהו שמשביח. במידה והועדה תחליט, אני לא מסתייג מהתחשיב למעט העניין של ריבית והצמדה.
קיבלתי אישור, מדובר על פוטנציאל שלא מומש, ושלישית, ככל שהדרישות שלי יידחו, אני נשאר עם הנושא של ריבית והצמדה. הם באים ודורשים ריבית והצמדה משנת 97', כאשר העסקה משנת 2011 או 2012, אינני זוכר.

עו"ד נמימי:
אין במקרה זה ריבית, הסכום שלו כולל רק הצמדה על כל התקופה. שישלם רק הצמדה עד המועד תשלום בפועל.
התכנית המשביחה היא ג/7780, הסכום היה 14,286 ₪ נכון לשנת 97'. בהצמדה של כמעט 20 שנה, הסכום גדל בכמעט 9,000 ₪.
הפטור זה טעות של פקיד.

עו"ד בשיר:
זה פגע בי בעניין העסקה. העוררים הלכו לברר בטרם עשיית ההסכם ואמרו להם שיש פטור. אי אפשר לבקש אישור לפטור באוויר, צריך חוזה של העברה. העורר עשה את העסקה, קיבל פטור כפי שהובטח.

עו"ד נמימי:
אנו מכירים בטעות, ברגע שגילו את הטעות, היתה פניה של ב"כ הקונה ובעקבותיה התגלתה הטעות, לאחר שלב ההיתר. לא קרה עוד אירוע, הוא פנה לבירור והעבירו את זה לשמאי והסתבר שבמאי 2013 לא גבו היטל השבחה. גם אם רשות טעתה ולא הוציאה שומה, הרשות חייבת לתקן את הטעות שעשתה. אנו מחויבים.
עו"ד בשיר:
לפי פסיקה לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין פוטנציאל. אני מייצג את המוכרים. הם הולכים ובודקים, אומרים להם אין, הם עושים את העסקה. מדובר על תכנית משנת97', במהלך כל התקופה לא דורשים, היום באים ודורשים אחרי שניתנו אישורים. אין הגינות והיגיון שמשנת 97' אנו מדברים על כמעט 20 שנה, יושבת הוועדה ובאים היום דורשים את הסכום גם לא על בסיס הקרן. זה לא שהם דרשו ולא שילמתי. כשאני מוכר עכשיו, הסתמכתי שיש לי פטור.
אני יכול לתבוע את הוועדה על תשלום שאצטרך לשלם אותו ואם אומרים לי שאין היטל השבחה, והלכה למעשה, יש לי שווי הרבה יותר גבוה לקרקע שאני מוכר, גם בשווי עצמו של מקרקעין יכולתי לדרוש יותר משדרשתי.

עו"ד נמימי:
אנו מודים כי קיבל אישור בטעות אז.

החלטה
ערר זה עניינו בדרישת הועדה המקומית מאת העוררים לשלם היטל השבחה בגין עסקה שבוצעה בדצמבר 2012, כאשר במאי 2013 ניתן אישור להעברת הזכויות ובו נכתב כי לא חל היטל השבחה.

טענת ב"כ העוררים לפיה לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל שבתכנית המשביחה, בטרם זה מומש, מנוגדת לעקרון היסוד שבתוספת השלישית לפיו היטל השבחה מוטל בגין עליית שווים של המקרקעין בגין אישורה של תכנית. קרי: כאשר התכנית משפרת את תכונות המקרקעין, כמו במקרה של תוספת זכויות כפי שאירע בענייננו, הרי שמועד ההשבחה הוא במועד אישורה של התכנית. אמנם גביית ההיטל נדחית עד למועד המימוש – העברת בעלות או הוצאת היתר בניה – ואולם מועד גיבושו של ההיטל הוא מועד אישור התכנית (ר' , למשל , ערעור אזרחי 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה , מחוז המרכז).

על כן, כל עוד לא דרשו העוררים כי יוקדם תשלום ההיטל, בדין נדרשו העוררים לשלם לאחר שדווחה להם עסקת המקרקעין.

גם דין טענות העוררים בנוגע להפחתת חיובי הריבית להידחות, שכן לסכום ההיטל התווספו הפרשי הצמדה בלבד, ואנו נותנים תוקף לכך לפי תקנה 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בנסיבות העניין, נוכח טעותה של הועדה המקומית בהנפקת אישור שגוי לפטור מהיטל.

אשר לטענתו העיקרית של ב"כ העוררים בעניין טעותה של הוועדה המקומית -
החוק מאפשר לועדה המקומית להתנות מתן אישור להעברת זכויות בטאבו בתשלום היטל השבחה. ואולם, אין במתן אישור כאמור כדי לגבש את החיוב, כי אם, כאמור, עצם אישורה של התכנית המשביחה והתקיימותו של אירוע המהווה מימוש זכויות, קרי עסקת המכר בענייננו. משכך, אף שהוועדה המקומית הנפיקה בטעות אישור כי לא חל היטל השבחה, הרי שאין בכך להפקיע את עצם קיומו של החוב.

העורר אינו חולק על כך שהתכנית הנ"ל הנה תכנית משביחה, ואף לא על גובה השומה. טענתו היא טענה של מניעות והסתמכות.

הואיל ואין מחלוקת כי תכנית ג/7780 השביחה את המקרקעין, הרי שהאישור שניתן לעורר לשם רישום העברת הזכויות בטאבו הוא הנגוע בטעות ולא חיובו של העורר בהיטל ההשבחה. טעות כזו אינה יכולה לדעתנו לאיין את החיוב בהיטל השבחה.

טענת העורר אינה טענה במישור התכנוני-פיסקלי הבוחן את קיומם של מרכיבי החבות בהיטל השבחה או פטור ממנו, אלא בעילות חיצוניות לתחומים אלה (כגון: מניעות/'השתק, הבטחה שלטונית או עילה נזיקית). סמכות ועדת הערר לדון בעררים על "השומה" (סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק) אינה מקנה להבנתנו שיקול דעת רחב לועדת הערר לבטל חיוב חוקי של שומה מסיבות אחרונות כאלה, או שיקולי צדק וכיוצ"ב, שאין להן כל עיגון בדיני התכנון והבניה. מקומן של טענות השתק, מניעות, הבטחה שלטונית וכיוצ"ב המצדיקות ביטול חיוב שיסודו בדין להתברר במסגרת תביעה אזרחית בבית המשפט המוסמך.

עמדה זו באה לידי ביטוי בהחלטות שונות של ועדות הערר .ראו למשל הדברים שנכתבו בעניין זה בערר 86121/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע נ' ג.ש ארז שירותים כללים בע"מ):

"37. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות נזיקיות ובקביעת פיצוים נזיקיים וזאת לא במסגרת תביעות לפי סעיף 197 ולא במסגרת היטלי השבחה.
38. לטעמנו, ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב חוקי של היטל , ונבאר:
39. במסגרת סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה , מוסמכת ועדת הערר לקבוע האם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן מה שיעורו.
ונחדד: לטעמנו סמכות הבחינה של ועדת הערר האם נעשה החיוב כדין, הינה במסגרת חוק התכנון והבניה ותקנותיו, כלומר האם החיוב עומד בתנאים הקבועים בחוק התכנון והבניה, תקנותיו והפסיקה הרלוונטית לחוק זה.
40. אולם, כאמור, ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה שנעשה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, מטעמים שהינם חיצונים לחוק התכנון והבניה, ובפרט עקב טענות כגון השתק, הסתמכות או נזק.
41. כך, לדוגמא, היה וקיים היטל השבחה תקף מכוח תכנית משביחה, לא מוסמכת ועדת הערר לבטלו רק מהטעם כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הבטיח לאזרח כי לא יחוייב בהיטל השבחה בגין התכנית.
42. טענה זו של מצג שווא רשלני או מניעות יש לברר במסגרת תביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי מצג שכזה, אך אין היא רלוונטית במסגרת הליך לקביעת עצם החיוב בהיטל ההשבחה ושיעורו בפני
ועדת הערר.
43. ודוק. ועדת הערר מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה מטעמים המפורטים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו הן טעמים מהותיים (כגון: העדר של השבחה מכוחה של התכנית והן טעמים פרוצדוראליים (כגון: התיישנות), אך היא מוגבלת לטעמים הקשורים בחוק התכנון והבנייה ותקנותיו.
44. לפיכך, מסקנתנו הינה, כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה רק מהטעם כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הטעתה את האזרח בדבר קיומו של החוב או שיעורו. טענות שכאלו יש לברר בבית המשפט המוסמך.
45. לעמדה דומה של ועדת הערר במחוז ירושלים, ר'' ערר (ירושלים)) 313/09 אלי וכרמלה אפרים נ. הועדה המקומית ירושלים (פורסם באתר נבו):
"במלים אחרות: טענות מסוג הסתמכות, השתק או מניעות אינן מאפשרות לוועדת הערר ליתן פטור מהיטל השבחה היכן שפטור זה אינו מוסדר בחוק התכנון והבניה.
טענות אלו, היה ויש בהן ממש, יכולות לשמש כעילה לתביעת נזיקית כנגד הועדה המקומית שנתנה מצג שאינו נכון, אך אינן יכולות לשמש נימוק לביטול חיוב תקף בהיטל השבחה או מתן פטור שלא לפי החוק."
46. וכן ר ' הערת אגב של בית המשפט השלום בעש"א (פ"ת) 10002-02-09 ירון גלעדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-פתח תקווה (פורסם באתר נבו) בדבר העדר הסמכות של בית המשפט השלום בעת דיון בערר היטל השבחה (טרם תיקון 84) לדון בטענות של הפליה או הפרת הבטחה, הערה הנכונה מכח קל וחומר לגבי ועדת הערר.
47.לפיכך, במקרה שבפני
נו, אף אם מי מטעם המשיבה אמר למשיבה כי לא תשלם היטל השבחה או כי מגיע לה פטור, אין בכך בכדי לבסס טענה לביטול החיוב ומתן פטור שלא בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.
48. נדגיש, היו וטענות המשיבה נכונות (ואיננו פוסקים דבר בענין זה) טענות אלו יכולות לשמש כעילה לתביעה נזיקית כנגד הועדה המקומית שנתנה מצג שאינו נכון, אך לא יכול לשמש נימוק לביטול חיוב תקף בהיטל השבחה". [ההדגשות במקור]

העובדה שהועדה המקומית התרשלה ונתנה אישור לרישום העברת הזכויות בטאבו אינה מפקיעה את החוב הקיים עפ"י דין. אם היתה רשלנות מצד הועדה המקומית, הרי שהיא היתה במתן האישור להעברת הזכויות. הועדה מילאה את חובתה ופעלה כדין בכך שדרשה את היטל ההשבחה המגיע כדין לקופה הציבורית. כך נקבע בבית משפט השלום בקריות, מפי כב' השופטת ב' ג'דעון, כי גם מקום שעיריה הוציאה אישור המעיד על אי קיום חוב בגין היטלי ביוב וסלילה על הנכס, אך לאחר מכן התברר כי רובצים עליו חובות שונים, האישור אינו מהווה הבטחה שלטונית של העירייה, ואין בטעות שנעשתה בהוצאתו, כדי לגרום להנאת החייב מההפקר ולזכותו במתן פטור מתשלום חוב שהוטל כדין (ר' ת.א (קריות) 2283/00 עיריית מעלות תרשיחא נ' יחיא,

פסק דין
מיום 4.4.2002, פורסם באתר נבו). יצוין כי באותו מקרה נקבע גם כי משניתן האישור לאחר ביצוע העסקה לא הוכיח התובע הסתמכות.

ראו גם עש (י-ם) 9/07 דניאל דניאל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פורסם באתר נבו,
וכן החלטת ועדה זו בערר (צפון) 8003/14 קאסם סלמאן זיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בקעת בית הכרם.

משנתגלתה הטעות היתה הוועדה המקומית חייבת לדרוש את החוב ואם היתה נמנעת מכך הרי שהיתה נמצאת פועלת בניגוד לעקרון השוויון. יפים לעניין זה דברי כב' הש' יעל וילנר מבית המשפט המחוזי בחיפה בנוגע לחוב ארנונה בעמנ (חי) 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' עירית חיפה, פורסם באתר נבו:
"אקדים ואומר כי גביית הארנונה איננה רק זכות העומדת לרשות המקומית אלא אף חובה המוטלת עליה. לפיכך, לא רק שאין כל פסול בגבייה רטרואקטיבית של מיסי הארנונה על ידי העירייה, אלא שאלמלא פעלה העירייה לגביית החוב לאחר שנתגלתה הטעות, הייתה התנהגותה עומדת בניגוד לחובות המוטלות על הרשות המקומית, לרבות, החובה לנהוג בשוויון כלפי כל תושביה".

סיכומו של דבר, בדין חויב העורר בהיטל השבחה, תוך שהטעות של הוועדה המקומית נלקחה בחשבון לעניין חישובי הריבית. יחד עם זאת, נעיר כי ראוי כי המשיבה תבחן את הסיבה שבשלה הוצא לעורר אישור להעברת הזכויות בעת שברור שקיימת תכנית משביחה, ותפיק את הלקחים הנובעים מבירור זה על מנת שמצבים כאלה לא יישנו בעתיד.

לפיכך, הערר נדחה. הוועדה המקומית תמציא לעוררים דרישת תשלום עדכנית הכוללת הפרשי הצמדה עד ליום מתן החלטה זו וזאת תוך 15 יום מהיום. העוררים ישלמו את ההיטל תוך 30 יום.

ככל שההיטל לא ישולם תוך 30 יום מהיום, תתווסף לסכום שנדרש ריבית פיגורים לפי סעיף 15 לתוספת השלישית.
_________________ _________________
נועם צור עו"ד חגית דרורי גרנות

מזכיר ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
__________________
ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה - מחוז הצפון
לב העסקים, רח' המלאכה, ת.ד. 1221, נצרת עילית 17110
קבלת קהל: ימים א', ב, ג', ה', 08:00-14:00, יום ד', 08:00-16:30
טלפון: 04-6453392 פקס: 04-6453393
- 4 -









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 854/14 יצחק מזור, חסיה מזור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית (פורסם ב-ֽ 02/11/2014)