פסקי דין על שמואל שילה | פסקי דין על יהושע טריגור | פסקי דין על אליוט בארי | פסקי דין על הדסה בארי | פסקי דין על עיזבון המנוח יעקב גלעדי ז"ל |

698/89 עא     20/09/1993




עא 698/89 שמואל שילה, יהושע טריגור נ' אליוט בארי, הדסה בארי, עיזבון המנוח יעקב גלעדי ז"ל




(פ"ד מז (4) 710)

(פ"ד מז (4) 796)


בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

ערעור אזרחי מס' 698/89

השופטים:
כבוד השופט א' ברק

כבוד השופט ש' לוין

כבוד השופט ת' אור

המערערים:
1. שמואל שילה

2. יהושע טריגור
ע"י ב"כ עו"ד א' פלג (פומרנץ)
– בשם המערערים (המשיבים בערעור שכנגד);

נ ג ד

המשיבים:
1. אליוט בארי
2. הדסה בארי
ע"י ב"כ עו"ד ד' סוויל
– בשם המשיבים 1-2;
3. עיזבון המנוח יעקב גלעדי ז"ל
וערעור שכנגד של המשיב 3.
ע"י ב"כ עו"ד י' גרין
– בשם המשיב 3 (המערער בערעור שכנגד).


ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (
השופט א' צ' בן זמרה)
מיום 27.9.89 בת"א 440/86.

פסק - דין

השופט ת' אור
:
העובדות והמחלוקת

1. עניינם של הערעור והערעור שכנגד בתיק זה הוא בחוזה לעיסקת קומבינציה ובחוזה מכר אשר נחתם בעקבותיה. המדובר במערכת עובדות מסועפת הנמשכת כבר כעשרים שנה, שבמהלכה נחתמו הסכומים, הסכמי ביניים ופשרות. בטרם הגיעה הפרשה כולה לערכאות, ביום 7.2.82 הלך הקבלן, אשר היה צד לעיסקת הקומבינציה, לעולמו, ועיזבונו הוא המשיב 3 בערעור דנא (להלן – הקבלן).

ואלה עיקרי העובדות הצריכות לענייננו:

בשנת 1968 זכו המערערים במכרז של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לקבלת מגרש לבניית בית מגורים (להלן – המגרש). בתחילת שנת 1977, לאחר שהופשרה הקרקע לבנייה, נחתם בין המערערים למינהל הסכם אשר הקנה למערערים זכות לקבלת זכויות חכירה במגרש, לאחר סיום הבנייה ומילוי כל התחייבויותיהם לפי ההסכם (להלן – הסכם הפיתוח). סעיף 9 להסכם הפיתוח קבע, כי רשות הבנייה על הקרקע ניתנת למערערים בלבד וכי אסור להם להעביר את זכויותיהם על-פי ההסכם למאן דהוא אחר.

ביום 17.5.77 נחתם הסכם קומבינציה בין המערערים לקבלן. בהסכם זה התחייב הקבלן לבנות בניין מגורים בן שש דירות, מחסנים, מקלט, חנויות ושאר שירותים הנחוצים לבניין. על-פי המוסכם, המערערים היו אמורים לקבל שליש מהשטח הבנוי ולהעביר את הזכויות בשני השלישיים הנותרים לקבלן. לשם כך חתמו המערערים על ייפוי-כוח בלתי חוזר.

בין יתר תנאי הסכם הקומבינציה נכללו גם התנאים הבאים:

א. הקבלן יטפל בכל הדרוש לקבלת רישיון בנייה, אך יקבל את הסכמת המערערים לכל תכנית או שינוי לפני הגשתם לרשויות ולפני תחילת ביצוע עבודות הבנייה. כמו כן, יבקש הקבלן מהרשויות המוסמכות את תוספת האחוזים המרבית לבנייה בקרקע. ב. הקבלן יהא אחראי לטיב הבנייה ויישא בכל תשלום הכרוך בבנייה. ג. המערערים ישלמו מס שבח מקרקעין, מס רכוש ודמי חכירה למינהל ודמי הסכמה למינהל. עם זאת נקבע, שהחל מ-1.4.77 תחול על המערערים חובת תשלום מס רכוש ודמי חכירה למינהל רק לגבי שליש מהמגרש או מהבניין (דהיינו, רק לגבי חלקם שלהם בקרקע). ד. הצדדים יפעלו יחד לרישום הבניין כ"בית משותף". המערערים יקבלו דירותיהם, ואילו הקבלן יוכל לעשות כרצונו ביתר הדירות, אשר הזכויות בהן תירשמנה כאמור על שמו.

ביום 25.8.77 אישר המינהל את תכנית הבנייה. בשלב זה, במהלך החודשים אפריל-יולי 1978, נכנסו המשיבים 1 ו-2 (להלן – הקונים) לתמונה. בינם לבין הקבלן נערכו שלושה חוזים (ת/1-ת/3), ובמסגרתם רכשו הקונים שתי דירות בבניין שאמור היה להיבנות על המגרש. בהסכם השלישי (ת/3) שנחתם בין הקונים לקבלן, נקבע כי הקבלן מתחייב לחבר בין שתי הדירות שנרכשו על-ידי הקונים על-ידי מדרגות פנימיות, כך שהן תוכלנה לשמש כיחידה אחת. בכל שלושת ההסכמים הצהיר הקבלן, כי רכש את זכויות החכירה בקרקע וכי יש לו אפשרות לבנות עליה בהתאם לתכניות שאושרו כחוק, ולהעביר לקונים – בבוא הזמן המוסכם – את זכויות החכירה בדירותיהם, לאחר שהדירות בבניין תירשמנה כיחידות בבית משותף. הסכמים אלה נחתמו ללא ידיעת המערערים.

ביום 7.12.78, לבקשת המינהל, ניתן בבית המשפט העירוני צו הפסקת עבודה שיפוטי כנגד הקבלן, מן הטעם שהמערערים הפרו את סעיף 9 להסכם הפיתוח. צו הפסקה זה בוטל רק ביום 14.2.79, לאחר שביום 26.1.79 נחתם בין המערערים לקבלן נספח להסכם הקומבינציה בדבר צירוף הקבלן להסכם הפיתוח, ועל פיו הוגשה בקשת היתר חדשה למינהל להמשך עבודות הבנייה.

במקביל, ניהלו המערערים משא ומתן עם המינהל בדבר תשלום דמי הסכמה לשם ביצוע העברת הזכויות לקבלן. המינהל דרש סכום השווה לכ-75,000 דולר. המערערים סירבו לשלמו וטענו כי האחריות לתשלום סכום זה מוטלת על הקבלן. הסכום הלך ותפח, ובמכתבי דרישת התשלום אשר נשלחו מטעם המינהל הודגש כי סכום זה אינו כולל דרישה בגין חריגות בנייה, אם אכן יש כאלה.

הקבלן המשיך בבנייה תוך סטייה מההיתר, אשר התבטאה, בין היתר, בהוספת שטח בנוי לדירות הקונים. כמו כן, היו חריגות בגין בניית חצרות, מרפסות פתוחות, יצירת חללים אטומים ושינויים בצורת המדרגות. לדירות הקונים נוספו – תוך חריגה – הן שטחי מרפסות והן שטחים פנימיים.

להתראות אשר נשלחו מטעם מחלקת מהנדס העיר בגין חריגות הבנייה, השיבו המערערים במכתבם מיום 15.11.79, כי החריגות דנן בוצעו ללא ידיעתם וכי הן באחריותו הבלעדית של הקבלן. עוד גרסו המערערים בתשובתם, כי את החריגות בדירות המיועדות להם (בקומות 5 ו-6) הם מוכנים לבטל לאלתר. על עמדתם זו חזרו המערערים גם במכתבם מיום 12.12.79.

בעקבות הסטייה מתנאי ההיתר נשלחה לקבלן דרישה להתאמת הבניין לתנאי ההיתר (ראו מכתב מחלקת מהנדס העיר מיום 15.1.80). דא עקא, שהשינויים והחריגות שבוצעו בבניין לא בוטלו עד ליום פסק הדין בערכאה הראשונה. בשל כך לא הוצאה לבניין תעודת גמר בהתאם לתקנה 21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאי ואגרותיו), תש"ל-1970.

גם המערערים ובא-כוחם פנו לקבלן בדרישה להתאים את הבניין להיתר. הקבלן סירב לדרישה, בטענה שנטל התשלום גם בגין חריגות הבנייה צריך ליפול על המערערים, הואיל וחריגות אלה וכן כל השינויים שבוצעו בדירותיהם נעשו לבקשתם של המערערים.

הבנייה הושלמה באמצע שנת 1980. הבניין כולל שבע דירות. שטח הדירות הסתכם ב-613.91 מ"ר, במקום שטח בנייה של 577.35 מ"ר אשר הותר לפי היתר הבנייה.

ביום 22.8.80, במעמד באי-כוחם, נחתם בין המערערים לקבלן הסכם פשרה. הסכם זה הסדיר את המחלוקות ביניהם רק באופן חלקי. ההסכם קבע כי האחריות לתשלום דמי החריגים שבמחלוקת למינהל יהא באופן בלעדי על המערערים, וכי האחרונים יפעלו לפי התחייבויות הקבלן כלפי הקונים בכל הקשור לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים. בשולי ההסכם נקבע, כי יתר המחלוקות בין הצדדים בדבר חלוקת שטחים ותוספות מחיר עבור בנייה נוספת יתבררו ביניהם תוך תשעים יום.

לאחר חתימתו
של ההסכם הנ"ל קיבלו המערערים והקונים את החזקה בדירותיהם. בפועל קיבלו המערערים שטח רצפה הקטן מזה שהובטח להם בהסכם הקומבינציה, ואף לא נמסר להם המחסן הצמוד לאחת הדירות שקיבלו.

הצדדים לא הגיעו להסדר בקשר לחלוקת השטחים ודמי התוספות שתבע הקבלן מהמערערים.

סמוך לאחר קבלת החזקה גילו הן המערערים והן הקונים ליקויים רבים בדירותיהם. בין הקונים לקבלן התנהלה בעניין זה בוררות, ובסיומה חויב הקבלן לשלם לקונים את דמי תיקון הליקויים. גם המערערים פנו אל הקבלן בשנת 1981 בדרישה לתיקון הליקויים. עלות התיקונים, לפי חוות-דעת מומחה, הגיעה לכדי סכום השווה ל-17,430 דולר לערך.

לנוכח היקף הליקויים הנ"ל והיעדר הפתרון בסכסוך בינם לבין הקבלן באשר לחלוקת השטחים, לא מילאו המערערים אחר התחייבותם בהסכם הפשרה החלקי מ-22.8.80 לטפל בנושא תשלום דמי החריגים למינהל.

על-אף הטענות שהיו למערערים ולקבלן האחד כלפי האחר, לא נקט אף אחד מהם כל הליכים משפטיים כנגד האחר, ובמצב לא ברור זה נותר מעין סטאטוס קוו משך כחמש שנים.

ביום 17.3.86 הגישו הקונים תביעתם לבית המשפט המחוזי לכוף על הקבלן את מילוי שלושת ההסכמים שחתמו עמו במהלך החודשים אפריל-יולי 1978. הקבלן מצדו שלח הודעה לצד שלישי למערערים. פסק הדין נושא ערעור זה מתייחס לתביעה ולהודעה לצד שלישי אלה.

עד ליום פסק הדין בערכאה הראשונה לא ניתן היתר כדין לסטיות ולחריגות הבנייה. זכויות החכירה על שני שלישים מהקרקע לא הועברו על שם הקבלן, וממילא גם לא נחתם בין הקונים למינהל כל חוזה חכירה בקשר לדירות שרכשו.

הן הקבלן (בגין העיסקה עם הקונים) והן המערערים (בגין עיסקת הקומבינציה) טרם שילמו את מס השבח החל על ההסכמים הנ"ל.

בהתאם למכתבו מיום 7.2.88 ברור כי המינהל איננו מתנגד להעברת שני שלישים מהזכויות בקרקע על שם הקבלן ולחתימת חוזי חכירה עם הקונים, ובלבד שישולמו לו התשלומים הנדרשים על-ידיו במכתב זה.

2. עיקרו של פסק הדין שניתן בערכאה הראשונה הוא אכיפת ההסכמים המחייבים בין הצדדים. במסגרת זו חייב בית המשפט את הקבלן לקיים את ההסכמים שבינו לבין הקונים. הוא חויב להביא לחתימת חוזה חכירה בין המינהל לבין הקונים בלשכת מרשם המקרקעין לגבי הדירות שאלה קנו לפי ההסכמים עמם לתקופת החכירה המקובלת במינהל לחוכרי דירות, כשהזכויות נקיות מכל שיעבוד, עיקול או הערת אזהרה, וכשהדירות רשומות כיחידת דיור בבית משותף אשר צמוד אליה חלק יחסי ברכוש המשותף בהתאם לשטח רצפתה.

במישור היחסים בין הקבלן לקונים, קבע בית המשפט כי בדמי ההסכמה להעברת הזכויות אל הקונים יישא הקבלן, כמו גם בכל תשלום על חשבון ההשבחה, אם תשלום כזה יידרש על-ידי רשויות התכנון כתנאי למתן היתר לשינויים ולסטות מההיתר.

עוד חויב הקבלן להשיג היתר לבניין במצבו הנוכחי או להתאימו להיתר שניתן או שיינתן לו, ולשלם כל תשלום שהוא שיידרש לשם כך, לרבות מסים, אגרות, היטלי השבחה ודמי הסכמה למינהל.

כמו כן, איפשר בית המשפט לקונים לתבוע בתביעה נפרדת פיצויים מהקבלן עקב צמצום שטח דירותיהם ויתר השטח הבנוי שנמסר ושיימסר לידם, ככל שאלה יהיו בשיעור שיפחת ממה שהקבלן התחייב כלפי הקונים.

במישור היחסים בין הקבלן למערערים, קבע בית המשפט (בחלק פסק הדין הנוגע להודעה לצד שלישי ששלח הקבלן למערערים) כי המערערים זכאים לעכב את העברת זכויות החכירה לקבלן כל עוד לא ימסור לידיהם שליש מהשטח הבנוי, לרבות שליש מהחניה המקורה, כאשר לכל השטח הבנוי ניתן היתר כדין. אם לא יינתן היתר לשינויים, כך קבע בית המשפט, יהיו המערערים זכאים להתאמת הבניין להיתר בכל הקשור לעבודות הבנייה המחייבות היתר. כמו כן, איפשר בית המשפט למערערים לתבוע פיצוי כספי מהקבלן בגין שווי ההפרש בין השליש הבנוי המגיע להם לבין מה שניתן להם בפועל. מאידך, חויבו המערערים לחתום על כל תכנית ומסמך הדרושים לצורך קבלן היתר לשינויים ולחריגות, לרישוי הבניין הקיים או להתאמתו ולרישומו כבית משותף.

בית המשפט גם חייב את המערערים לשאת בכל תשלום שיידרש על-ידי המינהל כתנאי להסכמתו של האחרון להעברת שני שלישים מזכויות החכירה על שם הקבלן. בנוסף הטיל בית המשפט על המערערים לשלם כל תשלום חריג שיידרש על-ידי המינהל, לרבות תשלום שיידרש בגין חריגות בנייה. תשלום זה שהוטל על המערערים הותנה בכך שהקבלן, מצדו, ישלם להם סכום של 3,500 ₪ בצירוף הצמדה וריבית בגין תיקונים נדרשים בדירות שאלה קיבלו מהקבלן, בצירוף דמי הערכה של התיקונים, וכן שני שלישים מדמי ההסכמה למינהל עבור "בניה חריגה".

3. הערעורים שהוגשו בתיק זה הם ערעור של המערערים וערעור שכנגד שהוגש על-ידי הקבלן. ערעור המערערים הוא על חלק פסק הדין שעל פי החליט בית המשפט לאכוף את החוזה שבין הקבלן לקונים וכן כנגד חיובם לשאת בתשלום דמי ההסכמה למינהל. עוד ערערו על מיעוט סכום הפיצוי בסך 37,500 ₪ שאותו חויב הקבלן לשלם להם בגין ליקויים בבנייה בדירות שקיבלו על-פי עיסקת הקומבינציה.

הקבלן, בערעור שכנגד, מערער על החלטת בית המשפט להיעתר לטענת הקיזוז שהעלו המערערים, כשכוונתו להתניית חובת תשלום דמי ההסכמה למינהל על-ידי המערערים בתשלומים שעל הקבלן לשלם להם כנזכר לעיל.

להלן אדון בנפרד בכל אחד מן הערעורים ובטענות שהועלו במסגרתם, ככל שאלה מצדיקות התייחסות.

ערעור המערערים


4. כמבואר לעיל, ניתן לחלק את טענות המערערים לשלושה ראשים:

א. טענות כנגד אכיפתו של החוזה בין הקבלן לקונים: במסגרת זו טוענים המערערים, כי חוזה זה מנוגד למוסכם בחוזה שבינם לקבלן. עוד טוענים המערערים, כי אכיפתו של החוזה שבין הקבלן לקונים פירושה אכיפה אסורה של חוזה בלתי חוקי, שהאכיפה איננה מוצדקת בנסיבות העניין, שהיא איננה בת-ביצוע, וכי היא תדרוש מידת פיקוח בלתי סבירה מצד בית המשפט. יוזכר ויודגש כבר כאן, שהקבלן מצדו לא ערער על חיובו לקיים את החוזה שבינו לבין הקונים.

ב. טענות כנגד חיובם בתשלומי דמי ההסכמה למינהל על סמך ההסכם מיום 22.8.80 (נ/1): המערערים טוענים, כי חתמו על ההסכם דלעיל מתוך "אונס". לחלופין, כך טענתם, התחייבותם לשלם את דמי ההסכמה הותלתה במילוי הקבלן אחר התחייבויותיו שלו על-פי ההסכם. משאל מילא הקבלן אחר התחייבויותיו, הרי שאין לחייבם לעמוד בהתחייבותם שלהם.

ג. טענות כנגד מיעוט סכום הפיצויים שנפסק להם בגין ליקויים בדירות שנמסרו להם.

5. טענתם הראשונה של המערערים היא, כי על-פי החוזה שבינם לקבלן לא רשאי היה האחרון לחתום על ההסכמים עם הקונים, ומכאן שאין בהסכמים אלה לחייבם. המערערים מסתמכים בעיקר על סעיפים 3 ו-16 סיפא להסכם שלהם עם הקבלן מיום 10.5.77.

דין הטענה להידחות.

בית המשפט קבע כמימצא עובדתי, כי הקונים לא ידעו על הגבלה שהייתה לקבלן להעביר להם את הזכויות ללא הסכמת המערערים או ללא ידיעתם, וכי היה יסוד להנחתם שהקבלן רשאי היה להתחייב כלפיהם כפי שהתחייב בהסכמים עמם לאור ייפוי הכוח שהיה בידי הקבלן, ולאור הצהרותיו של האחרון בחוזים עמהם, כי אין עליו שום מניעה להעביר את זכויותיו בחלקה דנא.

בית המשפט גם קבע במפורש, כי הוא השתכנע שהמערערים ידעו היטב כי מימון הקמת הבניין על-ידי הקבלן נעשה באמצעות הסכמים למכירת זכויות הקבלן בדירות שייבנה על החלקה, וכי ידעו על מכירת הדירות על-ידי הקבלן. בית המשפט ציין, שבמשך שנים רבות מאז נודע למערערים על מכירת הדירות על-ידי הקבלן – לצורך מימון הבנייה – לא מחו על כך. היעדר מחאה בנסיבות המקרה יש לפרשו כהסכמה מצד המערערים. אך לא זו בלבד שהמערערים לא מחו על כך, אלא הם אף התחייבו במפורש בהסכם עם הקבלן מיום 22.8.80 לפעול לפי התחייבות הקבלן כלפי הקונים ולרשום הערת אזהרה לטובת האחרונים. אמנם הסכמה זו הייתה בדיעבד, אך ברור שיש בה אישור של פעולות הקבלן בשמם כשמכר את הדירה לקונים. בהתחייבותם ובהסכמתם אלה ריפאו המערערים כל סטייה שסטה הקבלן מההסכם הראשוני עמם, בחותמו על הסכמי העברת הזכויות עם הקונים.

6. טענה נוספת של המערערים היא, כי ההחלטה לאכיפת החוזים בין הקונים לקבלן פירושה אכיפתם של חוזים בלתי חוקיים. חוזים אלה, כך לשון הטענה, היו בלתי חוקיים הן בשעת כריתתם והן בעת ביצועם, באשר הוסכם בהם על ביצוע בנייה בלתי חוקית בחריגה מהיתר הבנייה, ובנייה כזו בוצעה בפועל. בנסיבות אלה, כך טענת המערערים, שגה בית המשפט בצוותו על קיום חוזה בלתי חוקי.

גם טענה זו דינה להידחות.

המסגרת המשפטית לבחינתו של חוזה בלתי חוקי והאפשרות, על-אף היותו כזה, לאכוף את קיומו, מעוגנות בסעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים).

סעיף 30 לחוק החוזים הנ"ל (להלן – סעיף 30) קובע כדלקמן:

"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל".


סעיף 31 לחוק זה (להלן – סעיף 31) קובע:

"...בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו".


סעיף 31 מאפשר, אם כן, שיקול-דעת לבית המשפט ("אם ראה שמן הצדק לעשות כן") לאכוף חיוב על צד לחוזה, הגם שמדובר בחוזה בלתי חוקי.


עומדת על כך הפרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים (דין, תש"ן) 368-369):

"ההוראות בסעיפים 31-30, כלל הבטלות שנקבע בסעיף 30, כלל ההשבה העקרוני שנקבע ברישא לסעיף 31 והחריגים לכלל שנקבעו בהמשך סעיף 31 – כל אלה מבטאים גישה חדשה כלפי חוזה פסול. גישה מהותית זו, שונה בתכלית מגישת המשפט האנגלי, ואין לה אח ורע במשפטי היבשת... על פי גישתו העקרונית של חוק החוזים הכללי, חוזה פסול איננו עוד, מוקצה מחמת מיאוס. חוזה פסול במשפטינו הוא עתה חוזה בטל, שבית-המשפט יזקק לתביעה של צד לו, בדרך-כלל כדי להחזיר את המצב לקדמותו, ומכל מקום – כדי לעשות צדק בין הצדדים. המטרה העיקרית מאחורי הוראות החוק בסוגית החוזה הפסול היא שלא יהא חוטא נשכר. אשר על-כן, הדחייה וההסתייגות שאפיינו בעבר את גישת בית-המשפט כלפי טענת אי-חוקיות הוחלפו בגישה עניינית, פתוחה וגמישה".


בעוד שלעניין "השבה" הכלל הוא שיש להשיב גם אם החוזה בלתי חוקי, הרי לעניין "קיום" הכלל הוא הפוך. דהיינו, הכלל הוא שאין לבצע חיוב הנכלל בחוזה בלתי חוקי, אולם לבית המשפט שיקול-דעת לצוות על ביצועו, כששיקול הדעת המסור לו הינו רחב, והמחוקק לא קבע הנחיות כלשהן לשימוש בשיקול-דעת זה (ראו ע"א 759/81 ד' ברש ואח' נ' ג' ירדני ואח' וערעור שכנגד פ"ד מא (2) 253, בעמ' 273, וכן פרופ' ד' פרידמן, "תוצאות אי חוקיות בדין הישראלי לאור הוראות סעיפים 30-31 לחוק החוזים (חלק כללי)" עיוני משפט ה (תשל"ו-ל"ז) 618, 626).


יפים בהקשר זה דברי הנשיא שמגר בע"א 701/87 ש' ביהם נ' חיים בן יוסף ואח', פ"ד מד (1) 1, באומרו בהקשר זה בעמ' 16 כדלקמן:

"...מקובלת עלי הגישה, שאין לקבוע בעניין זה (שיקולי הצדק שבסעיף 31 – ת' א') מסגרת נוקשה, וכי יש לאפשר לבית המשפט גמישות בעשותו שימוש בשיקול-דעתו... עם זאת, יש, כמובן, יתרון בגיבושם של כללים מנחים מסוימים, אשר יהיה בהם כדי להגביר את הוודאות המשפטית בתחום התיחסות המשפטית לחוזה הפסול".


סעיף 31 קובע אך תנאי אחד בסיסי לאכיפה מכוחו – שהצד הדורש את האכיפה ביצע את חיוביו שלו לפי החוזה, והגישה היא שדי שביצע את החלק המהותי של חיובו (ראו: ע"א 359/79, 365 אלחנני ואח' נ' רפאל ואח'; "נפית" השקעות ופתוח בע"מ נ' רפאל ואח' פ"ד לה (1) 701, בעמ' 712-713; ע"א 533/80 ז' אדרעי ואח' נ' א' גדליהו ואח', פ"ד לו (4) 281, בעמ' 287). במקרה שלפנינו, אין ספק כי הקונים, אשר שילמו את התמורה עבור העברת הזכויות מהקבלן, מילאו אחר חיובם שלהם על-פי החוזה.


אין צורך שאפרט את רשימת השיקולים כולם אשר הנחו את בתי המשפט, במסגרת שיקולי הצדק שבסעיף 31, להורות על אכיפת חיובים על-פי חוזה בלתי חוקי (ראו: ע"א 533/80
[4] הנ"ל, בעמ' 293; ע"א 359/79, 365 [3] הנ"ל, בעמ' 713-714; ג' שלו, "תוכן החוזה" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"ח) 180-185). אציין רק שבין השיקולים הרבים ניתן ל התחשב ביכולת להכשיר את אי החוקיות שבחוזה, בחומרת אי החוקיות, בזכויות הלגיטימיות שיכול שנרכשו על סמך החוזה על-ידי צד שלישי, במידת האשמה היחסית בין הצדדים ובשאלה אם אי החוקיות היא במהות העיסקה או שהיא טפלה לעיסקה.


7. ומן הכלל אל הפרט: האם בנסיבות דנן מוצדק היה להורות על אכיפתו של החוזה בין הקבלן לקונים, אף שהוסכם בו על בנייה שאיננה לפי ההיתר לבנייה על המגרש?

בית המשפט קבע, כי לא הוכח לפניו שהקונים ידעו בעת חתימתם על חוזיהם עם הקבלן, לרבות בעת חתימתם על החוזה המאוחר, כי השינויים שיבוצעו על פיהם יבוצעו תוך חריגה מהיתרי הבנייה. לא נראה לי כי יש מקום שנתערב במימצא עובדתי זה. יתר-על-כן, בשלושת החוזים הראשוניים שבין הקונים לקבלן (ת/1-ת/3) הצהיר האחרון, כפי שכבר צוין, כי "מילא אחר כל התחיבויותיו על פי ההסכם שנחתם בינו לבין שילה וטריגור (המערערים – ת' א'), וכי יש לו זכות ואפשרות לבנות על המגרש בהתאם לתוכניות שאושרו כחוק על ידי הרשויות המוסמכות בעירית ירושלים ולהעביר זכויות חכירה בבנין ללא כל מגבלות" (ההדגשות שלי – ת' א').

עולה מן המקובץ, כי חלקם של הקונים בחוזה – בעת כריתתו – לא היה "נגוע" באי-חוקיות מבחינת מה שידעו הם בעת חתימת החוזה. הם סמכו על הקבלן – בעל המקצוע – כי יבנה לפי ההיתר שניתן לו מכוח רשויות התכנון ומכוח הרשאתם של בעלי הזכויות בקרקע.

בעוד הקונים לא ידעו על אי החוקיות שבבנייה, דווקא הקבלן והמערערים הם שידעו שהבנייה על-ידי הקבלן כוללת בנייה שלא בהתאם לתנאי ההיתר. הקבלן אינו חולק על ידיעתו כי בנה שלא לפי ההיתר. אך גם המערערים ידעו על כך. הם ידעו כי הקבלן סטה מההיתר וקיוו להפיק מכך הנאה בקבלת שליש מהשטח הבנוי החריג, ולפיכך דווקא בהם יש לראות צד השותף לאי החוקיות. בנסיבות כאלה, שבהן צד השותף לאי-חוקיות מנסה להיתלות בה כתירוץ
להתחמק מהתחייבות או לגרום לאחר שלא למלא את התחייבותו – ואפילו הוא צד חיצוני להסכם שבו דבקה אי החוקיות – ברי שלא תתקבל טענתו באהדה (וראו לעניין זה: ע"א 874/75 חברת טירת גוש 6195 כהנא בע"מ נ' לוי ואח' פ"ד ל (2) 334, בעמ' 336; ע"א 533/80 [4] הנ"ל, בעמ' 293).

תוצאת אי-אכיפתו של החוזה בין הקבלן לקונים על-פי עתירת המערערים תביא אפוא לתוצאה שחוטא – הקבלן והמערערים – ייצא נשכר, בעוד מי שנהג בתום-לב – הקונים – ייפגע.

שיקולי הצדק תומכים באכיפת החוזה בין הקבלן לקונים גם במובן זה שאם לא ייאכף החוזה, או אם היה בית המשפט מסתפק בהשבה בלבד, היה נגרם לקונים, הגרם בדירותיהם כבר משנת 1980, נזק רב, על לא עוול בכפם, ולא היה די בפיצוי כספי כדי לכסות מבחינתם על הנזק שהיה נגרם להם.

לכל האמור לעיל יש גם להוסיף שניתן לתקן את אי החוקיות שבחוזה בין הקבלן לקונים – אם על-ידי קבלת היתר חדש שיכשיר את שנבנה שלא לפי ההיתר הקיים, ואם על-ידי התאמת הדירות לתנאי ההיתר, כפי שאכן הורה בית המשפט, והקונים כאמור אינם תוקפים את פסק הדין.

סיכומו של דבר: לאור מכלול הנימוקים דלעיל, דין הטענה כי לא היה מקום לצוות על אכיפת ההסכמים שבין הקונים לקבלן בשל אי החוקיות שדבקה בהם – להידחות. כאמור לעיל, אי החוקיות ניתנת בענייננו לריפוי על-ידי כך שיתקבל היתר מהרשויות המוסמכות; ואם זה לא יינתן, הותנתה האכיפה בכך שהבנייה תותאם להיתר כפי שיהיה בתוקף, כפי שקבע בית המשפט בפסק-דינו.

8. לאור בחינת מאזני הצדק כמפורט לעיל והמסקנות שהגעתי אליהן עד כה, ברור כי גם דין טענת המערערים שלא היה מקום להורות על אכיפת ההסכם עם הקונה בהסתמך על הוראת סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות) – להידחות.

9. טענה נוספת בפי המערערים מתבססת על הוראות סעיפים 3(1) ו-3(3) לחוק התרופות. הטענה היא, שהאכיפה שבית המשפט הורה עליה איננה בת-ביצוע, וכי בכל מקרה היא תדרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מצדו של בית המשפט.

המינהל, שהינו בעל הקרקע, כך טענת המערערים, לא היה צד לדיון המשפטי דנא, ועיזבון הקבלן המנוח הינו חסר יכולת פירעון. כיום לא ניתן כלל לרשום את הבית כבית משותף בשל בנייתו בניגוד להיתר הבניה, ושינוי בהיתר, כך הטענה, יחייב שינוי התב"ע החלה על הבית, ולעיזבון אין יכולת כספית לבצע זאת.

חדלות הפירעון הנטענת, אשר לא נטענה כלל בסיכומי המערערים בערכאה הראשונה, הוכחשה על-ידי בא-כוח העיזבון בסיכומיו לפנינו (ראו סעיף ד(2) לסיכומי בא-כוח המשיב 3). על-פי חומר הראיות אשר בא לפני הערכאה הראשונה, הטענה גם אינה מבוססת.

גם העובדה שהמינהל לא היה צד לדיון לפני הערכאה הראשונה לא תועיל למערערים. כפי שכבר צוין, הודיעו באי-כוח המינהל לבית המשפט כי עם תשלום דמי החריגים והגשת תב"ע חדשה והמסמכים הדרושים יסכים המינהל להכשרת החריגים (ראו גם בהקשר זה מכתב בא-כוח המינהל מיום 7.2.88).

גם בטענה כי האכיפה תדרוש מידת פיקוח בלתי סבירה מצד בית המשפט, לא מצאתי ממש. בע"א 846/75 עוניסון – חברה לבנין בע"מ ואח' נ' דויטש ואח', פ"ד ל (2) 398, בעמ' 405-406, הבהיר כבר בית-משפט זה, כי אין להפריז בקשיים הקשורים בפיקוח הנדרש וכי המגמה היא לפרש את הסייג לאכיפה שבסעיף 3(3) לחוק התרופות בצמצום (ראו: בהקשר זה גם ע"א 821/77 אופק ואח' נ' טוריקאן ואח', פ"ד לג (1) 93, בעמ' 99; ע"א 611/80 צדקה נ' כהן [8], בעמ' 321).

בית המשפט קבע בענייננו, כי אם לא יקיימו המערערים צו כלשהו מן הצווים המפורטים שציווה, לרבות חיוביהם בתשלום דמי ההסכמה עבור החריגות מהיתר הבנייה, זכאים יהיו התובעים (הקונים – ת' א') למינוי כונס נכסים "לביצוע כל הצווים שלא קוימו, מלבד כל סעד אחר העומד לרשותם לפי כל דין". עוד קבע בית המשפט, כי הוראתו זו איננה פוגעת באפשרות הקונים לבקש צווי כינוס נכסים לפני המועדים שקצב. אם יהיה צורך בכך, ימונה כונס נכסים, והוא שיבצע את הפיקוח וידאג לביצועו של פסק הדין.

כבר נפסק לא אחת על-ידי בית-משפט זה, כי ניתן להשתמש בכונס נכסים כדי לאפשר אכיפתם של חוזי בנייה, וכדי להתגבר כך, במקרים מתאימים, על המכשול לכאורה הטמון בסעיף 3(3) דנן (ראו: ע"א 846/75 [6] הנ"ל; ע"א 821/77 [7] הנ"ל; ע"א 540/79 א' שמואלי ואח' נ' לויט ואח', פ"ד לו (2) 45; ד' קציר, תרופות בשל הפרת חוזה (תמר, כרך ב, 1991) 483-485).

בנקודה זו יפים דבריו של המלומד האנגלי
g. h. treitel
בספרו
the law of contract
(london, 4th ed., 1975) 844
המצוטטים גם בע"א 846/75 [6] הנ"ל, בעמ' 406:

"מגזימים יתר על המידה ביחס ל'קושי' זה של פיקוח. ברוב המקרים, די בקיומו של צו מבית-המשפט למנוע הפרה מכוונת. כנראה ששום קושי מעשי לא נתעורר באותם המקרים שבהם ציוו בתי-המשפט על ביצוע-בעין של חוזי בניה. אם הנתבע יעמוד במריו יוכל בית-המשפט למנות מומחה מטעמו (כונס נכסים – ת' א') לפקח על הביצוע".


לעניין מינוי כונס נכסים כדרך נאותה לסילוק תוצאות ההפרה של חוזה בנייה, ראו גם ח' אבנור, "כונסי-נכסים לפי תקנה 264" (כיום: תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 – ת' א') הפרקליט לג (תש"ם-מ"א) 366, 374-375.


סיכומו של דבר: לאור ההוראות האופרטיביות המפורשות שנפסקו בערכאה הראשונה, לאור הסכמת המינהל כמבואר לעיל, לאור אפשרות מינויו, במידת הצורך, של כונס נכסים כמפקח מטעם בית המשפט על הוראות האכיפה באשר לחוזים דנן, ולאור יתר נסיבות העניין, הנני סבור כי יש לדחות אף את טענת המערערים הנסמכת על הוראות סעיפים 3(1) ו-3(3) לחוק התרופות.


10. על סמך התחייבותם המפורשת של המערערים בהסכם הפשרה נ/1 מיום 22.8.80, חייב בית המשפט את האחרונים בתשלום דמי החריגים דנן.


המערערים טוענים, כי חתמו על ההסכם נ/1 בנסיבות של אונס או כפייה, ולפיכך רשאים הם לבטלו.


דין הטענה להידחות. המערערים לא הניחו כל תשתית עובדתית שיש בה כדי להקים את יסודות עילת הכפייה (סעיף 17 לחוק החוזים) או העושק (סעיף 18 לאותו חוק). אין די לטעון טענות אלה בעלמא.


נוכח העובדה שההסכם נ/1 נחתם במעמד בא-כוחם של המערערים והקבלן וכלל נסיבות המקרה, אין תמה שבית המשפט קבע שהטענה בדבר כפייה או אונס כלפי המערערים בעת חתימת ההסכם האמור לא הוכחה.


המערערים ידעו כי הקבלן סטה מההיתר שניתן לו, ובית המשפט קבע כי הם הסכימו לקבל על עצמם את ההתחייבות לתשלום דמי החריגים – כמפורש בהסכם נ/1 – לאור ההנאה ששאפו להפיק מקבלת שליש מהשטח הבנוי החריג. אין מקום, לדעתי, שנתערב בקביעה זו.


11. גם טענתם האחרונה של המערערים, שעל פיה שגה בית המשפט במיעוט הפיצויים שפסק להם בגין ליקויים בבנייה, דינה להידחות. בית המשפט פירט על שום מה ראה להסתמך על חוות-דעתו של שמאי אפרים כהן, שהוצגה לפניו, רק בחלקה. מימצאיו הינם עובדתיים, ואין עילה שנתערב בהם.


12. על סמך כל האמור לעיל, דין ערעור המערערים על כל חלקיו להידחות.


הערעור שכנגד של הקבלן


13. בכתב ההגנה להודעת צד שלישי, שנשלחה אליהם על-ידי הקבלן, העלו המערערים טענות קיזוז בשל ליקויי בנייה וכן בגין אי-קבלתם של שטחי בנייה המגיעים להם. בא-כוח הקבלן ביקש למחוק על הסף את טענות הקיזוז, אולם בית המשפט, בהחלטת ביניים מיום 24.11.88, דחה את בקשתו.


בפסק-דינו קבע בית המשפט, כי מדמי ההסכמה החריגים שאותם חוייבו המערערים לשלם למינהל, יופחתו הסכומים המגיעים להם מהקבלן בשל ליקויי הבנייה ואי-קבלת השטחים כאמור. טענת הקבלן בערעורו על חלק זה של פסק הדין היא, כי תקנות סדר הדין האזרחי מכירות אמנם בזכות הנתבע לטעון טענת קיזוז בכתב-הגנתו, אך בהיעדר הוראה מפורשת בתקנות, לא ניתן להחיל את האמור בתקנות בהקשר זה גם על הליכי צד שלישי, אשר ביחס אליהם נקבעו בתקנות סדרי דין מיוחדים. הזכות של הצד השלישי "לחלוק" הנזכרת בתקנה 221 לתקנות סדר הדין האזרחי הדנה בהגנת צד שלישי, כך טענת הקבלן, איננה כוללת בחובה את הזכות לטעון טענת קיזוז.


לטענת המערערים, אין עסקינן כלל ב"קיזוז", וכל שציווה בית המשפט בפסיקתו הינו התליית האכיפה, שבה חייבם, בתנאים. טענתם היא, שעל-פי הוראות סעיף 4 לחוק התרופות, רשאי היה בית המשפט להתנות את החיובים בהם חייבם בתנאים כפי שקבעם. לחלופין, אין מניעה, על-פי תקנות סדר הדין האזרחי, כי גם בכתב-הגנה מטעם צד שלישי ייכללו טענות קיזוז.


הקבלן לא חלק על עצם קיום זכות מהותית לקיזוז למערערים, וכל טענתו היא כנגד הדרך הדיונית שנקטו המערערים, עת העלו את טענות הקיזוז במסגרת כתב-הגנתם כצד שלישי.


14. דעתי היא שבנקודה זו הדין עם המערערים. על-פי האמור בפסק הדין, התנה בית המשפט את קיום חיובם של המערערים כלפי הקבלן בקיום תנאים מסוימים על-ידי הקבלן. כך היה רשאי לעשות על-פי סעיף 4 לחוק התרופות, שעל פיו:

"בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה, לפי נסיבות הענין".


די בכך כדי לדחות את טענת הקבלן כנגד טענת ה"קיזוז". אך אפילו נבחן את החלטת בית המשפט באספקלריה של דיני הקיזוז, דין טענת הקבלן להידחות.


תקנה 221 לתקנות סדר הדין האזרחי, הדנה בהגנת צד שלישי, קובעת כדלקמן:

"רצה הצד השלישי לחלוק על התובענה שהוגשה נגד בעל הדין שנתן את ההודעה, או על תוכן ההודעה כלפיו, יגיש כתב הגנה תוך שלושים יום מהיום שההודעה הומצאה לו, או תוך זמן ארוך יותר שקבע בית המשפט או הרשם; לא הגיש כתב הגנה, רואים אותו כאילו הודה בתקפו של פסק הדין נגד בעל הדין, בין שנתקבל בהסכמה ובין באופן אחר, ושל פסק הדין לזכות בעל הדין נגדו"
(ההדגשות שלי – ת' א').


התקנה קובעת באופן מפורש, כי צד שלישי רשאי להגיש "כתב הגנה" מטעמו, ומכאן שגם בהליכי צד שלישי רשאי הצד השלישי להגיש כתב-הגנה על כל טענות ההגנה שעומדות לו.


משמעות הדבר היא, שכל הדינים וההוראות החלים על כתב-הגנה יחולו גם על כתב-הגנה המוגש מטעמו של צד שלישי. טענת קיזוז הינה טענת הגנה (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (אמינון, מהדורה 6, בעריכת ש' לוין
, 1990) 268-269, 306, וכשם שבכתב-הגנה רגיל, המוגש על-ידי נתבע, ניתן לכלול טענות קיזוז (ראו תקנה 52 לתקנות סדר הדין האזרחי), כך רשאי גם צד שלישי לכלול טענות אלה בכתב-הגנתו שלו.


לפירוש זה תימוכין גם בשיקולי מדיניות משפטית. בהנחה שקמה זכות קיזוז מכוחו של הדין המהותי, אין שום טעם שמצבו של נתבע, כאשר הוא נתבע כצד שלישי, יהיה נחות מבחינה דיונית ממצבו של נתבע רגיל:

"הפרוצדורה של מתן הודעה לצד שלישי באה למנוע את התוצאות האמורות. היא מיועדת לשמש שתי מטרות: המטרה הראשונה היא כי הצד השלישי... יהא קשור בהכרעה שתיפול במשפט שבין התובע והנתבע ולא יוכל לחלוק עליה והמטרה השניה היא, שגם הפלוגתה שבין הנתבע והצד השלישי תבוא על פתרונה תוך כדי הדיון בתביעת התובע כנגד הנתבע, או לפחות בסמוך לו ולא תידחה לזמן אחר" (זוסמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 599;
ההדגשה שלי – ת' א').


כדי שניתן יהיה להגשים גם את מטרת פתרון הפלוגתא שבין הנתבע והצד השלישי, אין לאסור על צד שלישי להעלות, במסגרת הגנתו, גם טענות קיזוז אשר על-פי הדין המהותי עומדות לו.


ומן הכלל אל הפרט: למערערים עמדה זכות לקזז, כנגד הסכומים שחוייבו לשלם למינהל, את כל מה שחייב להם הקבלן בהסתמך על אותו חוזה שבינם לבינו (סעיף 53(א) לחוק החוזים), והם רשאים היו לעמוד על זכותם זו גם במסגרת הליכים של הודעה לצד שלישי שנקט הקבלן כנגדם.


15. טענתו האחרונה של הקבלן היא שהמערערים לא שלחו לו הודעת קיזוז. אכן, על-פי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), אין זכות הקיזוז משתכללת ואינה בת-פועל ללא הודעת קיזוז (וראו גם ע"א 377/82 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מב (2) 725). אולם, בנסיבות העניין, די היה בהעלאת טענות הקיזוז בכתב ההגנה כדי לצאת את ידי חובת הודעת הקיזוז (ראו ע"א 664/76 רמט בע"מ נ' פיוניר קונקרט (ישראל) בע"מ פ"ד לב (1) 188, בעמ' 196 מול אות השוליים ה; וראו גם ע"א 476/82 "תדהר" נגריה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' מרקוביץ, פ"ד לט (2) 813, שם נפסק כי די שהבעת הרצון לקזז משתמעת מכללא).


16. המערערים הגישו שלוש בקשות להתיר להם להביא ראיות נוספות בערעור (בש"א 1857/91, בש"א 1340/92 ובש"א 3892/92). הבקשות כולן מכוונות להראות את אי-יכולתו של עיזבון הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות לפי פסק הדין בשל היותו חדל פירעון. ומכיוון שכך, אין סיכוי שפסק הדין יבוצע על-ידיו. עיקרן של הראיות מתייחס להחלטה שניתנה ביום 3.3.92 בה"פ 387/91 של בית המשפט המחוזי בירושלים, שם החליט לשלוח לעיזבון התראת פשיטת-רגל (בש"א 1340/92), ועל החלטה מיום 20.3.92 בהמ' 1327/92 בת"א 19/92, שבה ניתן צו כינוס לנכסי העיזבון וכן מונה כונס הנכסים הרשמי לכונס נכסי העיזבון (בש"א 3992/92). בב"א 1857/91 הייתה העתירה להמצאת פרוטוקול מדיון שהתקיים לפני יושב-ראש ההוצאה לפועל ומסמכים אחרים לצורך הוכחת היות העיזבון חדל פירעון.


לא ראינו להיעתר לבקשות כאמור. ראשית, החלטת בית המשפט המחוזי הנ"ל מיום 20.7.92 בוטלה בהחלטה מיום 17.8.92, והבקשות לכינוס נכסים ולהכרזת פשיטת-רגל נגד העיזבון נדחו. כפי שמסביר כבוד השופט צ' טל בהחלטתו מיום 17.8.92, מילא העיזבון את שנדרש כתנאי לעיכוב ביצוע פסק הדין שעליו החליט בית המשפט המחוזי בהרכב אחר. במסגרת אותה החלטה מוזכר גם שהעיזבון נתן למערערים התחייבות לתשלום המגיע להם ממנו לפי פסק הדין, כפי שנדרש ליתן כתנאי לעיכוב ביצוע פסק הדין. גם בראיות האחרות שמבקשים המערערים להגיש אין ראיה שתצדיק מסקנה שהעיזבון הינו חדל פירעון.


כפי שכבר נזכר, טענת עיזבון הקבלן היא שהוא מסוגל לעמוד בחיוביו על-פי פסק הדין, הוא לא ערער על חלק פסק הדין הכופה עליו את ביצוע החוזה שבינו לבין הקונים, ולפי העולה מסיכומיו לפנינו, הוא מעוניין בביצוע החיובים שהוטלו עליו, הן ביחסים בינו לבין הקונים והן ביחסיו עם המערערים, ובלבד שהמערערים ימלאו את חיוביהם על-פי פסק הדין.


שנית, בערכאה הראשונה לא נטענה כלל הטענה שאכיפת החוזה בין הקבלן לבין הקונים אינה בת-ביצוע בהתחשב בהיות הקבלן חדל פירעון. טענה זו לא עלתה כלל על דוכן הדיונים, ואין כל טענה, אף לא בבקשות להמציא ראיות נוספות, שמצבו הכספי של עיזבון המנוח הוחמר מאז הדיון בערכאה הראשונה.


בנסיבות אלה לא ראינו להיעתר לבקשות המערערים להבאת ראיות נוספות.


17. הסכסוך שבו מעורבים הצדדים בתיק זה נמשך זמן רב, ודומה שהגיעה השעה שייעשה כל מאמץ מצדם כדי להביא את הסכסוך לפתרון על-פי הקווים שהותרו בפסק הדין בערכאה הראשונה. עם רצון טוב שיגלו כל הצדדים ניתן עתה לפעול – כל צד לפי החיובים שהוטלו עליו בפסק הדין – על-מנת לסיים את הפרשה, ללא צורך בהליכים משפטיים נלווים על כל ההוצאות הנוספות הכרוכות בכך עבור הצדדים, אם מי מהם לא ימלא את המוטל עליו.


18. התוצאה היא, שהן הערעור והן הערעור שכנגד נדחים בזה. המערערים יישאו בהוצאות הקונים בסך 7,500 ₪ להיום. אין צו להוצאות ביחסים שבין הקבלן למערערים.


השופט א' ברק
:
אני מסכים.


השופט ש' לוין
: אני מסכים.


הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור.


ניתן היום, ה' בתשרי תשנ"ד (20.9.93).










עא בית המשפט העליון 698/89 שמואל שילה, יהושע טריגור נ' אליוט בארי, הדסה בארי, עיזבון המנוח יעקב גלעדי ז"ל, [ פ"ד: מז 4 796 ] (פורסם ב-ֽ 20/09/1993)