פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב | פסקי דין על אמל אבו קישק | פסקי דין על מוחמד אבו קישק | פסקי דין על סוהם אבו קישק ואח' |

4181/05 א     30/11/2014




א 4181/05 מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' אמל אבו קישק, מוחמד אבו קישק, סוהם אבו קישק ואח'








בית משפט השלום ברחובות



ת"א 4181-05 מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב
נ' אבו קישק


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת בכירה
עיריה מרדכי


תובעים

מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב


נגד


נתבעים

3.אמל אבו קישק

4.מוחמד אבו קישק

5.סוהם אבו קישק

10.באסם אבו קישק

11.תאופיק אבו קישק

12.תמם אבו קישק




פסק דין



א.

רקע כללי וטענות ההגנה
:

1.
בפני
י תביעה לפינוי ולסילוק יד של הנתבעים מהמבנים ומהמקרקעין התפוסים על ידם, המהווים חלק מגוש 4028, חלקה 26, שבלוד. המקרקעין התפוסים והמבנים סומנו בתשריט אשר צורף לכתב התביעה ותוארו כשטח בגודל של כ-3 דונם ומבנים שונים. המבנה המרכזי, הינו מבנה היסטורי בן 2 קומות, בשטח כולל של כ- 600 מ"ר. כן, ישנם מספר מבנים נוספים אשר התגלו מסביבו, בשטח כולל נוסף של כ- 200 מ"ר (כולל קונטיינר; מבני אסכורית ועוד).

2.
הנתבעים, הינם בני משפחת אבו קישק, צאצאים (כולל בני משפחתם הם), של מר זכי אבו קישק ז"ל. הם לא חולקים על עצם החזקתם בשטח ובמבנים, נשוא התביעה.

3.
התביעה החלה את דרכה כתביעה בסדר דין מקוצר. המצהירה בבקשת הרשות להתגונן ולמחיקת כותרת (בש"א 1278/06) – הגב' קאוסר אבו קישק, אשתו של מר זכי אבו קישק ז"ל, נחקרה על תצהירה בפני
כב' הרשמת שלזינגר-שמאי. לטענתה, בעלה המנוח עבד בעבור בעל פרדס שבאזור פרדס שניר, בשם מר סילקיס. בשנת 1970, לבקשת מר סילקיס היא ובעלה עברו ממקום המגורים של משפחתו, שבפרדס שניר, של המבנה ההיסטורי הנ"ל, נשוא הדיון. באותה שנה, ביום 20/10/70, נחתם חוזה לאספקת חשמל
בינה לבין חברת החשמל והמבנה מחובר על ידי חברת החשמל, מאז ועד היום. כן, לטענתה, הנכס נמכר לבעלה, לאחר דיונים בין בעלה ומר סילקיס ו"נציג הממשלה". כן, נחתם בזמנו הסכם מכר בנדון,
שלא אותר, ושולמה בזמנו תמורה,
בסכום שאינו זכור לה.

4.
בסיכומיו, טען ב"כ הנתבעים בפני
כבוד הרשמת אודות עסקת הרכישה הנטענת וטען בנוסף ולחלופין, להיותם של הנתבעים כברי רשות בנכס, שמאז 1970 ועד לשנת 2005 (המועד הראשון של פניה אליהם לפינוי).

5.
בהחלטת כב' הרשמת שלזינגר-שמאי מיום 20/5/07, היא ציינה שהנתבעים לא הציגו כל הסכם/מסמך התומך בטענת הרכישה והתומך בטענה כי שולמה כל התמורה. כן, נקבע כי הנתבעים לא הציגו כל מסמך אחר התומך בטענתם לזכות חזקה/בעלות בנכס. מאידך, נקבע כי ככל שלטענתם נכרתה התחייבות חוזית שלא הושלמה ברישום, הרי שמדובר בטענה עובדתית שיש לאפשר לנתבעים להציג ראיות לגביה. כמו כן, הטיעון העובדתי שלהם מעיד, לחילופין, על טענה לרכישת זכות החזקה, ברשות מכללא או משתיקה (ראה סעיף 10 להחלטתה 10).היא קבעה כי גם שאלה זו טעונה בירור עובדתי.

6.
בגין האמור, הרשות להתגונן הוענקה כדלקמן: בשאלה האם רכש המנוח – זכי (אבי המבקשים) זכות חוזית בנכס ולחלופין, בשאלת קיום "רישיון" ותנאי ביטולו (ראה שם, ס' 13).

7.
ההליכים המקדמיים התנהלו במשך תקופה לא מבוטלת ועל פני ישיבות רבות ואף ניתן

פסק דין
בהעדר, כנגד הנתבעים. ביום 26/9/11 בית המשפט נעתר לבקשה מטעם הנתבעים לביטול פסק הדין כנגד חלק מהנתבעים, בקבעו שלגבי
נתבעים 4,5,10,11 ו-12, יבוטל פסק הדין ולגבי הנתבעת 3, אין צורך בביטול, שכן מלכתחילה לא ניתן

פסק דין
נגדה. נתבעים אלה הינם הצדדים שהמחלוקת בתיק ממשיכה להתנהל, בעניינם.

8.
התיק טופל על ידי מספר מותבים והייצוג מטעם ההגנה התחלף במהלך ניהול התיק. בעקבות מסמכים שהומצאו לידי הנתבעים על ידי חב' יכין חק"ל בע"מ (להלן: "יכין"), הנתבעים הגישו ביום 18/12/11 (במסגרת בקשה מס' 28), בקשה בה עתרו לסילוק התביעה על הסף בגין טענות להעדר יריבות ולשיהוי. ביום 18/1/12, ניתנה החלטתי, כי טענות הנתבעים אינן טענות לדחייה על הסף ושאלות אודות זכות הבעלות, החזקה והשיהוי, טעונות בירור עובדתי, אשר ייעשה במסגרת שמיעת הראיות.

9.
הוגשו בפני
י תצהירי עדות, כולל תצהירים משלימים וצורפו מסמכים (כולל מפות; הסכמי חכירה עם יכין ועוד).

10.
מטעם המנהל, העידו גב' דנה חן, המשמשת כרכזת בכירה בעסקאות חקלאיות, וכן מר ניר שמעי אשר משמש כמפקח. כן, הוגש בהסכמה תצהירו של המודד מטעם המינהל - מר דרור בן נתן, תוך כדי שמירה על טענות באשר למשקל (ר' ע' 23, שו' 11-13 לפרו').

11.
מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של נזאם אבו קישק (אחד מבניו של זכי). כן, הוגשו תצהירים של מר סובחי שעבאן וערפאת איסמעיל, אשר נולדו ומתגוררים בסמיכות למקרקעין נשוא התביעה; תצהירו של מר חמאדה צרצור, מכר של אבי המשפחה. חוות דעתו של המודד - אינג' ח. עזאם, נמחקה (ראה פרוטוקול מיום 6/3/13, והצהרת ב"כ הנתבע כי הוא מוותר על חוות דעתו - ע' 56, שו' 5-8 לפרו'). כמוכן, העיד עו
"
ד

שלום

מזרחי, מטעם יכין

(ע.ה. מס 1).

12.
לאחר שמיעת הראיות, הוגשו סיכומי הצדדים.

13.
לטענת הנתבעים, יש במכלול הראיות שהוצגו כדי להוכיח את טענתם לרכישת זכות בנכס וכדי לערער את החזקה שבדין, עליה מסתמכת התובעת, מכוח סעיף 125 לחוק המקרקעין, כך שהנטל להוכחת הזכות בקרקע, חוזר ועובר בחזרה לתובע, אשר לא עמד בנטל.

14.
כן, נטען כי הוכח שהמקרקעין שהוחכרו ליכין, נמסרו למר סילקיס כדין והוא מכר אותם לזכי, אבי המשפחה, על כן אין כל יריבות בין הצדדים. כן, נטען כי הוכח שהנתבעים לא פלשו למקרקעין והתביעה נעדרת עילה. בהקשר זה, מבקשים הנתבעים לדחות על הסף את הטענה החילופית שבסיכומי התובע, לפיה אף אם אבי הנתבעים רכש זכות של יכין, הרי שהיה עליהם לעמוד בתנאי חוזה החכירה של החוזה עם יכין והם לא עמדו ואינם עומדים בהם, כל זאת
בגין שינוי והרחבת חזית אסורה של עילת התביעה הנטענת (פלישה).

15.
בנוסף, נטען כי אין ביעוד החקלאי או בהוראות החוזה, כדי למנוע שימוש במבנה ההיסטורי למגורים, כפי ששימש מאז שנת 1970 (ועוד קודם לכן) ועד היום.




ב.

מעמד התובע וזכותו במקרקעין, עוד בטרם תפסו בו הנתבעים כל חזקה
:

16.
אין מחלוקת כי הבעלות על החלקה רשומה על שם רשות הפיתוח ומנוהלת על ידה, משנת 1955.

17.
הרשומה הנ"ל אכן מהווה (כטענת התובע), הראיה הנדרשת לצורך הוכחת הבעלות (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין).

18.
בנסיבות אלה, הנטל לסתירת זכות העמידה של התובע וכן הנטל לסתירת ו/או שלילת זכות החזקה , מכוח זכות הבעלים, עובר לכתפי הנתבעים.

19.
אפרט את העובדות שהוכחו במידת הראיה הנדרשת אודות הנעשה במקרקעין, לאור הטענות שהועלו על ידי הנתבעים, כולל
הטענות המתייחסות לזכויות של
יכין ומר סילקיס, במבנה ההיסטורי ובשטח נשוא התביעה.

20.
ביום 3/12/1954 (בשנותיה הראשונות של המדינה), נחתם חוזה חכירה בין רשות הפיתוח לבין חברת יכין, שבו הוחכר ליכין שטח שהוגדר על ידי הצדדים כ"פרדס 603", בשטח כולל של 140 דונם אשר היו רשומים כ-11 חלקות שונות,
בגוש 4028 . חלקה 26 , נשוא התביעה נכללה ברשימת החלקות האמורות, שפורטו.

21.
בסעיף 11 לחוזה צוינה הזכות של יכין, להעביר חלקים מהפרדס לאנשים/גופים שונים ואת הסכמת המנהל לכך, בתנאים, כולל המצאת התחייבות של רוכשי הזכויות כי תנאי חוזה החכירה של יכין, חלים עליהם. בסעיף 12 לחוזה, הובהר כי מטרת החכירה הינה לניהול ולעיבוד הפרדס או עיבוד וניהול חקלאי אחר, לאחר קבלת רשות, בכתב, מטעם רשות הפיתוח. בסעיף 13 לחוזה, יכין התחייבה לשמור על הפרדס מפני כל השגת גבול ולהודיע לרשות ופיתוח על כל אירוע של הסגת גבול או פגיעה.

22.
באותו מועד, היו קיימים מספר מבנים היסטוריים בשטח, על פניו מהתקופה שלפני קום המדינה. בעת חתימת החוזה הנ"ל, המבנה העיקרי, נשוא התביעה, הוחזק ותופעל על ידי חב"ד ושימש באותם הימים כישיבה של חב"ד, כפי שהעידו ואישרו עדי התביעה ועדי ההגנה, יחדיו.

23.
באותן השנים, השטחים שבסביבה שימשו כפרדסים פעילים. לצד החוזה הנ"ל , באותה תקופה, המדינה מצאה לנכון להעביר זכויות לעיבוד שטחים שונים, לידי משפחות שהחזיקו בשטחים ועיבדו קרקע, לפני מלחמת העצמאות, והקמת המדינה. על פי המדיניות הנהוגה באותה תקופה, נמסרו לידי אותן המשפחות קרקעות אחרות מהשטח שהם החזיקו, לפני קום המדינה. כך תאר ע.ה. מס' 3 – מר איסמעיל ערפאת, כיצד משפחתו קיבלה מהמדינה זכות החזקה ב- 17 דונם (חלף מקום מושבם הקודם) ועברה לעבד ולהתגורר, באזור החליפי שהוקצה להם. לדבריו, באופן דומה, משפחת עיסה דהמש שהחזיקה, לפני מלחמת העצמאות בשטח, כולל
המבנה ההיסטורי נשוא התביעה, אף היא קיבלה אדמות חליפיות באזור ועברה בפועל, לאותו השטח שהוקצה לה. אביו של זכי אבו קישק, הגיעה ממקום אחר (לדברי העד , מאזור רעננה או הוד השרון)
וקיבל מהמדינה שטחים לעיבוד ולמגורים, באזור, בפרדס שניר. ע.ה. 4 – מר חמדה צרצור, גם תיאר כיצד משפחת אבו קישק (המשפחה של זכי ז"ל), הגיעה לאזור בשנות ה-50 (לדבריו, מאזור ג'לג'וליה) ועברו לפרדס שניר, אזור שבו חלק ממשפחתו של זכי מחזיר ומתגורר, עד היום הזה.

24.
אין מחלוקת שהשטח שבו השתכנה משפחת אבו קישק, בעת שהם עברו והגיעו לאזור, אינו השטח נשוא התביעה, אלא שטח אחר, בפרדס שניר, באזור דרומי יותר.

25.
במסגרת ההוכחות, הוגשו, לבקשת הצדדים, מספר מסמכים היסטוריים, המאירים אף הם על ההתרחשויות בהתקופה האמורה. המסמך נ/6, נושא תאריך 22/2/60 (שנרשם בכתב יד). על פניו, מדובר במסמך אותנטי שאכן נערך, בסמוך לאותו מועד. המדובר ב"דו"ח פרדסים", המתייחס לשטחים שונים, נשוא החוזה הנ"ל שבין רשות הפיתוח ויכין. נערכה מפה המתייחסת לאותם הגושים והחלקות, נשוא החוזה. הדו"ח נערך לאחר ביקור של המודד והשמאי בשטח, מיום 19/10/58. צוין בדו"ח, בין היתר, כי שטח של כ- 50 דונם, בחלקות 20 ו- 33, נמסרו, בהסכמת יכין, לעיסה דהמש, בהסכם פיצויים. כן, צוין שחלקה 10, בשטח של 3.8 דונם של הפרדס, נמכרה על ידי יכין לרשיקה אבו קישק ויתרת השטח בחלקות 20 ו- 33 של כמעט 30 דונם נמכרו לאחרים, ממשפחת דהמש.

26.
באשר לחלקה 26, נשוא התביעה, צוין כי המדובר בשטח של כ- 114 דונם (דאז), שבידי יכין. כמו כן, צוין כי בחלקה קיים מבנה בן 2 קומות, שלא מוחזק על ידי
יכין,
אלא מוחזק על ידי ישיבת חב"ד. שטחו צוין (מבנה וקרקע) בשטח כולל של כ-831 מ"ר.

27.
ת/1 הינו חוזה מיום 18/1/65, אשר נחתם בין יכין, לבין 3 רוכשים, מרמת גן ומתל אביב (אשר אין ביניהם לבין הנתבעים כל קשר), על פיו יכין מכרה לרוכשים אלה מטע/פרדסי פרי הדר, בחלק מחלקה 26, בשטח של 67,116 דונם (ראה ת/1). בסעיף 7 לחוזה, צוין כי התמורה (בעבור הקונים) שולמה בפועל ליכין, על ידי מר יהושע סילקיס. בסעיף 2 לחוזה, צוין מפורשות שאין החוזה חל על הבניין ועל החצר הסמוכה בשטח 831 מ"ר.

28.
נ/3

הינה מפת מדידה (שלא לצורכי רישום), שנערכה ביום 4/2/65, לשם "הצעת חלוקה של חלקות 26 ו- 29". המבנה נשוא התביעה משורטט (במרכז המפה - בשטח שסומן
b
). ניתן לזהות במפה את החלקות הדרומיות 20 ו- 33, אשר צוינו ב- נ/6 לעיל כחלקות שנמסרו בהסכמים לנציגים ממשפחת דהמש.

29.
נ/7

הינו מכתב שנערך ביום 30/11/70 והופנה על ידי רו"ח קסלמן, לחב' יכין. המכתב מאשר רישום משרדי אודות "תמצית של חוזה", שנערך (כביכול) ביום 26/3/61, בדבר מכירת פרדס על ידי יכין למר סילקיס, בשטח של 9.988 דונם (המהווים חלק מחלקה 26).

30.
אין מחלוקת שכל המסמכים הנ"ל, מתייחסים למצב בשטח, מלפני התקופה שקדמה למועד שבו משפחת הנתבעים תפסה חזקה
במבנה ובשטח.

31.
אין מחלוקת שאין בידי הנתבעים (ואין בתיקי המנהל ואף תיקי יכין), כל מסמך התומך בטענת הנתבעים כי המבנה נרכש על ידי אבי המשפחה (זכי ז"ל), ממר סילקיס .

32.
מכלול הראיות שפורטו דלעיל, מעבר לערכן ההיסטורי, מלמד שבעת חתימת החוזה בין רשות הפיתוח לבין יכין, בשנת 1954, אודות "140 דונם של פרדס", שכללו חלקות שונות, המבנה בן 2 הקומות היה מבנה קיים בשטח. על פי עדויות ההגנה, ערב מלחמת העצמאות, מבנה זה, היה מבנה שהוחזק על ידי ושימש את משפחת דהמש. בתקופה שלאחר קום המדינה, המבנה נתפס והוחזק על ידי חב"ד וזה היה המצב בשטח, נכון למועד חתימת החוזה בין רשות ופיתוח ויכין. משפחת דהמש, בדומה למשפחות אחרות, כולל משפחת אבו קישק, קיבלו הקצאת קרקעות שונות מהמדינה.
חלק משטחים מועברים אלה נכללו באותם "140 דונם ", נשוא החוזה הנ"ל שנחתם עם יכין ואותם השטחים שהוקצו, הועברו מידי יכין, למשפחות אלה.

33.
נכון לשנים 1958 – 1959, יכין החזיקה בחלקה 26, לא כולל המבנה ההיסטורי (וחצרו), שהוחזקו על ידי ישיבת חב"ד ונמדדו אז, כשטח כולל (קרקע ומבנה) בשטח של 831 מ"ר. הוצגו ראיות המתייחסות לשני חוזים, בהם היה מעורב מר סילקיס, באשר לחלק מהזכויות בשטח של חלקה 26, האחת כביכול, מיום 26/3/61, בינו לבין יכין, בקשר ל- 9.958 דונם (ראה נ/7), השניה, מיום 18/1/65, בין יכין לבין קבוצת רוכשים (בהם טיפל מר סילקיס), אודות 67.116 דונם (ת/1). כפי שציינתי, ב-ת/7 ישנה התייחסות מפורשת להחרגת המבנה הנ"ל וחצרו (בשטח של 831 מ"ר).

34.
במפת המדידה מיום 4/2/65 (נ/3), "הוצעה" חלוקה של חלקה 26, ל- 3 תתי יחידות : "

a
" ,בשטח 48.171 (ל"יכין"); "
b
" בשטח 67.116 , קרי שטח זהה לשטח שצוין בחוזה ת/1 מיום 18/1/65, ו- "
c
"

– בחלק הכי "דרומי" של החלקה, בשטח 9.958 , שהינו שטח זהה שצוין ב- נ/1 אודות "תמצית חוזה" מיום 26/3/61). מקובלת עלי טענת התובע כי לא די ברישום אנונימי בכתב יד, ממועד בלתי מוגדר של השם של מר סילקיס, בטבלה שעל גבי נ/3, כדי להוכיח את הטענה שהשטחים שסומנו "
b
" ו-"
c
"
"הועברו" על ידי יכין, למר סילקיס, אולם אף אם כך היה, הרי שהמבנה נשוא התביעה וסביבתו לא הועברו מעולם לידיו ו/או לידי מי
"מטעמו", והוחזקו, בכל אותם השנים, בידי חב"ד.

35.
ישיבת חב"ד המשיכה להחזיק במבנה, עד סוף שנות ה- 60. ייתכן כי זמן לא רב לאחר עזיבת המבנה על ידיהם, בשנת 1970, זכי, אבי משפחת הנתבעים אכן עבר למבנה, ביחד עם אשתו וילדיהם הקטנים. אמנם, עדי ההגנה העידו על מעבר המשפחה לשטח בשנת "1968", אולם, כפי שציינתי לעיל, אם המשפחה העידה וטענה, מתחילת הדרך (בבקשת הרשות להתגונן מטעם כל בני משפחתה), על מעבר לשטח ולמבנה בשנת 1970, מעבר שבוצע לאחר שחסידי חב"ד עזבו את המבנה ובסמוך למועד הנטען של
ביצוע רישום/חיבור/העברת החשמל על שם אם המשפחה, לקראת סוף 1970.

36.
בטרם אתייחס לעדויות של עדי ההגנה, אודות "נסיבות המעבר" של המשפחה למבנה, יש לציין
כבר עתה, שאף אם זכי עבר למבנה לבקשת
מר סילקיס, כפי שנטען ואף אם הוא ומר סילקיס ערכו, בינם לבין עצמם, התחשבנויות כספיות שונות, כולל אודות "הזכויות", לשימוש או אחזקה במבנה, אין בכך כדי להעלות או להוריד, ככל שמכלול הראיות, כפי שהם פורטו דלעיל, מלמדים היטב שלפני המועד בו משפחת הנתבעים עברו למקום, וכן במועד שהם עברו, המבנה וחצרו,
לא היו מעולם ברשותו או בחזקתו של מר סילקיס. כך הדבר,
גם באשר גם באשר לחברת
יכין.

37.
המבנה פונה על ידי חב"ד ומשפחת הנתבעים תפסו חזקה בו, בסמוך לאחר מכן. פינוי המבנה שהיה תפוס במשך שנים יצר "ואקום", קצר מועד, בשטח. השטח בחוזה שהוזכר בין סילקיס ויכין, במכתב נ/7, אשר עליו ביקשו הנתבעים להסתמך, אינו השטח נשוא התביעה (ראה נ/3). החוזה, ת/1, המתייחס לשטח הצמוד למבנה, נערך עם "קבוצת רכישה", שאין לנתבעים קשר אליה, בטרם הגעתם לשטח, כאשר בחוזה זה הוחרג שטח המבנה וחצר, שעדיין הוחזקו, לא על ידי סילקיס ולא על ידי יכין, אלא על ידי חב"ד.

38.
אין גם מחלוקת שבהמשך השנים, המנהל הסכים לבקשת יכין, לתקן את חוזה החכירה עם יכין בכל הקשור הגדרת השטח של "פרדס 603", לעניין אותו השטח מחלקה 26 , המוחזקת על ידי יכין (לצרכי חישוב וחיוב דמי החכירה). התיקון בוצע בהתאם לשטח של החלקה, שנותר בידי יכין בפועל (ראה נ/4 ו- נ/5). המפה משנת 1989 בנדון מפנה אל אותה המדידה מ- 4/2/65 (נ/3), לעניין השטח מהחלקה שנותר בידי יכין, בגודל של 48.171 דונם. מכאן, פשיטה, שהשטח המצוין בתוספת לחוזה החכירה שנחתם בין המנהל ליכין, בהמשך לכל האמור, בשנת 1989 (נ/2), אינו כולל את המבנה וחצרו (כפי שנמדדו דאז), אשר לא הוחזקו על ידי יכין, מלכתחילה.

39.
משפונה המבנה על ידי חב"ד, לא היה למאן דהוא כל זכות לתפסו, בהעדר הסכמת הבעלים הרשומים ולא היה למאן דהוא כל יכולת משפטית, "להעביר" לידי זכי אבו קישק, כל זכויות בו, מבחינת "יש, מאין".

40.
נמצאנו למדים, כי הבעלות הרשומה, משקפת את המציאות ותואמת את החזקה שבדין והיא הקובעת, בין התובעת לבין הנתבעים ומבססת אף את היריבות שביניהם.

ג.
מהימנות הטענה של הנתבעים לרכישת זכויות בשטח
:

41.
אם לא היה די במפורט לעיל, מחובתי לציין כי הטענה ל"רכישת" זכויות, ללא חוזה וללא תיעוד תומך כלשהוא, אינה אמינה עלי. עובדה היא שקיים שובל של מסמכים (כמפורט לעיל), המאפשר ניתוח של הנעשה בשטח מ-1958 ועד 1970. בנסיבות שכאלה, ה"חֶסֶר", הנובע מהעדר תיעוד כלשהוא לנטען, בשעה שהנטען אף סותר בעליל את הנלמד מאותו שובל של מסמכים היסטוריים, מוביל למסקנה אחת והיא שהעסקה הנטענת לא הייתה ולא נבראה.

42.
עדי ההגנה היו מאוד צעירים במועד שבו משפחת הנתבעים עברו לשטח. טענת
אם המשפחה בפני
בית המשפט, מתחילת הדרך, כי בשנת 1970, הם עברו למקום הינה הגרסה המועדפת, על פי מבחן מאזן ההסתברות. ע.ת. 3 – מר אסמעימל ערפאת, תיאר כיצד השטח של יכין היה "מעל" (צפונית) לשטח המבנה וחצרו וכן תיאר שהשטח של "סילקיס", היה מדרום למבנה. לדבריו, זכי שימש כשומר וכעובד בפרדסים של סילקיס, בתקופה שהוא עבר להתגורר במבנה זה. ע.ת. 4 – מר חמדה צרצור, זוכר את ההיסטוריה קצת אחרת. על פי זכרונו, זכי עבד באותם השנים בעבור יכין. תחילה, הוא התגורר עם משפחתו בשטח שהם קיבלו (באזור הדרומי יותר בפרדס שניר ), והוא עבד כשומר בפרדסים. לאחר מכן, הוא עבר להתגורר במבנה נשוא התביעה, והמשיך לעבוד כשומר. לדברי העד, "פיקו", שהיה מנהל הפרדס מטעם יכין (ולא סילקיס), הוא שאמר לזכי לעבור לשם. עד זה זוכר שהפרדס של סילקיס היה דרומי יותר מהמבנה וכלל לא בשטח, נשוא התביעה. לפי עדותו, המבנה נמצא פיזית, מדרום לשטח שהיה בחזקת יכין ומצפון לשטח של סילקיס. כן, לדבריו, משננטש המבנה על ידי חב"ד, מנהל הפרדס של יכין סייע בידי זכי לעבור לשם, שעה שזכי עבד בעבור יכין. הגיוון והשוני בין הגרסאות, מדברים בעד עצמם.

43.
המסקנה והשורה התחתונה הינן כדלקמן: זכי החליט לעזוב את השטח שהוקצה לבני משפחתו ולעבור למבנה זה, לאחר שהמבנה "התפנה". בין אם הדבר בוצע בסיוע של מר סילקיס (גרסה שלא הוכחה); בין אם הדבר בוצע בסיוע של "פיקו", מנהל הפרדס מטעם יכין (הגרסה חהליפית, שלא הוכחה), ובין אם הדבר בוצע ביזמת זכי, באופן עצמאי, בזמן שהוא עבד בעבור מר סילקיס או יכין או אחרים, הרי שהיה מדובר בעשיית דין עצמי וקביעת עובדות בשטח. על פי העדויות, היו גם שנים שבהם יכין השתמשה בקומת הקרקע של המבנה לאחסון או לאריזת פירות הפרדס וזכי ובני משפחתו, התגוררו בקומה השנייה. אם הדברים היו כך, הרי שפעולות אלה
התבצעו בשטח, על אף שהמבנה וחצרו לא הוחכרו ליכין ולא הועבו לסילקיס, מעולם.


44.
לדברי ע.ה. 5, מר סילקיס הלך לעולמו, לאחר שזכי עבר למקום. במהלך השנים (מאז 1970), המשפחה גדלה, בני המשפחה התחתנו, חלקם נותרו להתגורר במקום ולגדל משפחות משלהם. המבנה ההיסטורי (בן שתי הקומות) והחצר משמשים
אותם.
על פניו, התפיסה שלהם במקום גם "התרחבה". הוצבו מבנים נלווים נוספים. המבנה המקורי והחצר שנמצאו תפוסים בידי חב"ד, בשנות ה- 60, בשטח כולל של של 831 מ"ר, "צמחו" עם השנים להתפרסות בשטח של כ-3 דונם (על פי מדידת המפקח), שבו מוצבים, בנוסף למבנה ההיסטורי בן ה-600 מ"ר, מבנים נוספים (כולל מבנים מאוחרים יותר, מחומר איסכורית ,קונטיינר, ועוד). השטח הכולל של אותם המבנים הקלים הנוספים , נמדד כשטח מבונה של כ- 200 מ"ר נוספים.

45.
על פי חוות דעת המודד, מר דרור בן נתן (ראה תצהירי התובע), , שטח של 1.137 דונם מהשטח התפוס על ידי הנתבעים, נמצא בשטח ה"כלול" בחוזה עם יכין, בעוד ששטח של 1.893 דונם מהשטח, נמצא מדרום ומחוץ לקו הגבול של השטח שהוחכר ליכין (נ/2). המבנה המרכזי, על שלוחותיו, נמצא בשטח שמחוץ לקו הגבול שבחוזה החכירה עם יכין וניתן לראות כיצד קו הגבול שורטט, מלכתחילה ובמודע, באופן שהינו עוקף את המבנה. באזור ההתרחבות, שבוצעה גם לתוך השטח שהוחכר ליכין, הוצבו חלק מהמבנים הנוספים והוספו מדרגות שהוצמדו למבנה ההיסטורי.

46.
איני סבורה שיש בעובדה שמשפחת אבו קישק הרחיבה את תפיסתה בשטח, מ- 831 מ"ר (שהוחזקו בזמנו על ידי ישיבת חב"ד) לכ-3 דונם, במהלך השנים
(בין אם בצד שמחוץ לגבול השטח המוחכר ובין אם תוך כדי פלישה לשטח המוחכר) כדי להעלות או להוריד, מהתוצאה המשפטית. הנני סבורה שהתובע זכאי לפעול כנגד הנתבעים לא רק לגבי השטח שמדרום לקו גבול השטח שהוחכר ליכין, אלא גם לגבי השטח שנמצא צפונית לקו הגבול (בשטח שהוחכר ליכין).

47.
במהלך הדיון בתיק זה, צוין בפני
כי בבהמ"ש המחוזי מתנהלים הליכים עצמאיים בין המנהל לבין יכין, אודות מחלוקת בין הצדדים על הזכות של יכין לחידוש חוזה החכירה של יכין, בשטח המוחכר ליכין. בתיק זה, הנתבעים לא טענו מעולם שיכין העניקה לזכי (ז"ל) זכות כלשהיא (במבנים או בקרקע), בשטח הכולל בחוזה החכירה שלה .
ליכין ידוע על ההליכים בתיק זה והנציג מטעמה, עו
"
ד

שלום

מזרחי,
אף העיד מטעם ההגנה והגיש מסמכים היסטוריים שנמצאו בתיקי יכין. על פי עדותו, כל השטחים שהועברו לאחרים
לא נכללו בחכירה של יכין ב-נ/2 . יכין לא העבירה למשפחת הנתבעים כל זכות, בחלק מהשטח הנמצא בשטח שלה, על-פי "קו הגבול" של הסכם החכירה. לוּ היו מסמכים נוספים בנדון
ולוּ יכין רצתה להתנגד לתביעה זו

ולטעון שהנתבעים מחזיקים בשטח שהוחכר לה , על פי זכויות "מטעם" יכין, אין ספק שהייתה עושה כן. יש להתייחס לשטח תפוס זה, של "התרחבות" התפיסה (שבתוך קו גבול השטח שנכלל בזמנו בחוזה עם יכין),
כפי שיש להתייחס לשטח שבצד השני של קו הגבול של שטח החכירה, ואותה חזקת זכות הבעלות וחזקה מכוח מרשם המקרקעין, עומדת לתובעת, ולא נסתרה.

48.
לא הוכחה הטענה כי זכי או מי מהנתבעים קיבלו מעולם כל הבטחה, להענקת זכות בעלות או חזקה במקרקעין ומבנים נשוא התביעה, בפועל וכדין. הנתבעים הודו כי הם אינם משלמים דמי שימוש בעבור הקרקע למאן דהוא במשך כל השנים, מאז שמר סילקיס הלך לעולמו (בשנות ה-70), זמן קצר לאחר מעבר המשפחה למקום , ועד ליום הזה.


ד.
סוגיית הרישיון ומסקנות בנדון
:

49.
על פניו, המעבר של זכי ואשתו לשטח נעשה, ללא כל התנגדות ודיווח, מטעם מחזיקי הפרדסים בשטח, בין אם מדובר במחזיק של הפרדסים שמדרום למבנה (סילקיס ו/או אחרים מטעמו) ובין
אם מדובר במחזיקה של הפרדסים שמצפון לו (יכין). לטענת התביעה, המדינה הסתמכה על מחזיקים מטעמה לדווח על פלישות (והרי החוזה של יכין כלל התחייבות מפורשות לעשות כן) והיא נקטה בהליך זה, בסמוך לאחר גילוי הפלישה על ידיה.

50.
באם זכי ואשתו קבעו את העובדות בשטח בתפיסת המבנה, שלא רק על דעת עצמם, אלה בהסכמה ועידוד של מי מהגורמים הנ"ל ,הרי שלא
הוקנו להם מעולם זכויות במבנה וטענת ההגנה שזכי "רכש" זכויות בו, ממר סילקיס, נשללה .


51.
נכון הדבר, שרישיון לשהות,להחזיק או להשתמש במקרקעין שבבעלות האחר, יכול להילמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה ולשימוש שעושה האחר, בנכס. במקרים שבהם יוכר רשות "מכללא", על אף העדר כל הסכמה מפורשת מטעם בעל המקרקעין, ההסכמה תלמד ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, במשך תקופה ארוכה (ר' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב עמ' 24 (תשנ"ה).

52.
בעניין זה, הטענה ל- "רשות

מכללא",

מכוח שתיקת הרשויות לאורך זמן, ציין בית המשפט העליון ברע"א 10346/06 לילי ארז נגד מדינת ישראל-משרד הביטחון [פורסם במאגרים, 2007] בעניין:

"ואולם, אטעים כי רשות

מכללא "כזאת היא במהותה" רשות

מכללא

על-ידי מחדל,

שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו

ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים

הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם

משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על

בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים

להם לאט".


על תפקידו של בית המשפט במאבק במחזיקי מקרקעי ציבור, ללא זכות, כבר צוין לא אחת

כי:

"אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת

מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי

תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך

בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור"
(ר' בעניין זה רע"א 11527/05 עיריית תל אביב-יפו נ' שרון לוי; רע"א 6156/05 הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל; ע"א 5333/05 חיים גבריאלי נ' מינהל מקרקעי

ישראל;

רע"א 1004/05 שרלי חומרי בניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי

ישראל
).

53.
איני שוללת את טענת התביעה, כנגד טענת הנתבעים ל"רשיון מכללא", כי במקרה דנן, (בדומה למקרים אחרים),
ה"הצתה המאוחרת" של המעקב והטיפול אחר המקרקעין נשוא התביעה קשורה בהעדר משאבים מספיקים, לאכיפה ופיקוח, ובעובדה שהמחזיקים בפועל בשטחים העוטפים את המבנה, לא דווחו בפועל על התפיסה, בזמן אמת.

54.
לא הוכח שהמנהל ידע או הסכים לשימוש שעושים הנתבעים (ו/או אבי המשפחה המנוח עשה) במקרקעין ואין בנסיבות אלה, כפי שתוארו, להוות שתיקה שיש להגדירה כמעין הסכמה ומתן

רשות

מכללא

לנתבעים, להחזיק ולעשות את השימוש במקרקעין.

55.
לצד כל האמור, אף אם אין בשיהוי של שנים לשלול את עילת התביעה והעתרות לה, אין לדעתי התעלם מהעובדה ש

המסמכים מלמדים כי המדינה ידעה שישיבת חב"ד מחזיקה במבנה, בשנות ה-50 וה-60. המדינה גם נטלה חלק פעיל בהעברת שטחים (כולל חלק מהשטחים שנכללו בחוזה הראשון מ- 1954), לידי אחרים, כולל משפחות שונות (משפחת אבו קישק ביניהם), שקבלו קרקע חליפית (כמפורט לעיל). באותן השנים, מטבע הדברים, ביצוע האמו, היה מלווה בביקורת פיזית בשטח. התביעה
הציגה את החוזה (ת/1), בין יכין לבין קבוצת הרכישה ש"הובאה" על ידי מר סילקיס, מ- 1965 שבו הוחרגו המבנה וחצרו, מפורשות (מאחר והצדדים ידעו שהמבנה תפוס על ידי אחרים, חב"ד). בדו"חות מהשטח ובמפות שנערכו ואשר היוו הבסיס לחוזה החדש, המבנה שוב סומן ואף שימש כנקודת ציון, לקביעת המסלול של קו הגבול, של שטח החכירה, של יכין.

56.
נסיבות נטישת המבנה על ידי חב"ד לא נדונו בפני
י כלל, אולם, על פניו, המנהל הפסיק לחקור ולדרוש אחר הנעשה במבנה וסביבתו כך שלאחר עזיבת חב"ד, המעבר של המשפחה להתגורר בחלק מהמבנה ב- 1970, שלא דווח ולא תועד,
לא התגלה עד לעריכת בדיקות הפיקוח המקיפות מחדש בשטח (בין היתר ,לכאורה, בגין חילוקי דעות שהתעוררו בין המנהל לבין יכין), כ- 30-35 שנה, לאחר שהמשפחה עברה לשם.
57.
אי קבלת טענת הנתבעים ששתיקת התובע מהווה "מתן

רשות מכללא",
אינו מוביל למסקנה לה טוען התובע כי יש לחייב את הנתבעים לשלם לידיה דמי חכירה (כפי שעולה מבקשתה בסיכומים, למתן החלטה ל"פיצול סעדים"). בל נשכח, שכשליש מהשטח הנטען נכלל בסך השטח אשר בגינו חויב יכין בדמי חכירה לרשות הפיתוח (מאז חתימת העדכון לחוזה בשנות ה-80 ועד היום - ר' נ/2). נושא זה חורג מ-ד האמות של תביעת פינוי זו, אולם, הנני סבורה כי יש בכל האמור,כדי לשלול את טענת התובע לזכאות לדמי שימוש עבור תקופת העבר ועד להכרעת הליכי תיק זה.

58.
אף אם היינו מגיעים למסקנה שהתנהלות התביעה מצדיקה את הגדרת הנתבעים כמשתמשים ברשות, במקרקעי ציבור (כתחליף קונסטרוקטיבי להסכמה מדעת), הרי שרשות שכזאת הינה לעולם בלתי הדירה וניתנת לסיום, עם מתן הודעה מצד המנהל למחזיקים על סיומה וכי עליהם לסלק את ידם מהמקרקעין. בהחלטת כב' הרשמת למחיקת כותרת ומתן רשות להתגונן (מיום 20/5/07), היא התייחסה לסוגיה זו,

כאשר היא קבעה שהרשות להתגונן מוענקת הן באשר לטענה שאבי הנתבעים רכש זכות חוזית בנכס והן, לחלופין באשר לסוגיית שאלת "הרישיון" והתנאים לביטולו.

59.
על-פי הבסיס הראייתי, העובדתי והמשפטי, קבעתי דלעיל כי לא הוכח שהנתבעים הינם "ברי רשות" מטעם התובע במקום, אולם , מכיוון שהנני סבורה שיש בהתפתחויות שתוארו כדי להשפיע על מועד הפינוי שייקבע, הרי שקביעתי הסופית, להלן,
אינה שונה ממועד הפינוי אשר הייתי קובעת, אף אילו הייתי מקבלת את טענת ההגנה, של הקונסטרוקציה האמורה , ל- "רישיון" להתגורר במקום , מכוח שתיקה רבת שנים.


ה.
סוף – דבר:

60.
לאור כל האמור, הנני נעתרת לתביעה ומחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לסלק את ידם מהמקרקעין ולהחזירם לידי התובע, ריקים מאדם וחפץ השייכים להם, עד ולא יאוחר מיום 31/12/15. המבנה ההיסטורי רחב ההיקף נבנה לפני שנים רבות, עוד לפני קום המדינה ולא על ידי הנתבעים. ככל שלטענת הנתבעים, המבנים הנוספים שהתווספו בשטח (במסגרת התפרשותם בשטח שמסביב למבנה הוצבו לפני שנים רבות
(חלקם הוגדרו כקונטיינר; מבנה אסכורית, וכו'), הנני מורה כי עד למועד הפינוי הנ"ל שנקבע, זכאים הנתבעים לפנות מהשטח את אותם המבנים נשוא התביעה שהם הציבו. לא מצאתי לחייבם בהריסתם, שעה שהנני מורה
שכל מבנה שייוותר בשטח לאחר הפינוי, יהיה לרכושו של התובע ,שיהיה זכאי ורשאי לנהוג בהם מנהג בעלים, כולל הריסתם ו/או סילוקם מהמקום.

61.
מבלי לגרוע מחובת הפינוי במועד הנ"ל, שהחל מאותו מועד , התובע יהיה זכאי לחייב את הנתבעים, או כל מי מטעמם שלא פינה את ידו מהשטח, בדמי שימוש ראויים.


62.
בהתחשב בתקופה הארוכה אשר נקבעה על ידי (מהטעמים שפורטו ועל מנת לאפשר לנתבעים היערכות ומעבר מסודר למקום מגורים חלופי), ניתן בזה צו האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לקבוע כל עובדות חדשות בשטח, כולל איסור העברת החזקה למאן דהוא ואסור ביצוע כל עבודות בניה נוספות במקום, כל זאת, עד למועד הפינוי בפועל מהמקום.

63.
בהתחשב בכל האמור, הוצאות המשפט (כולל שכר טרחת עו"ד) לטובת התביעה, יועמדו על סכום השווה לכספי הפיקדון של הנתבעים שעדיין מופקדים בתיק, ויועברו על ידי המזכירות לתובע, באמצעות בא כוחו.

64.
פרט לאמור לעיל, כל צד יישא בהוצאותיו.



זכות ערעור כחוק.

להמצאה מתועדת וסגירה.


ניתן היום,
ח' כסלו תשע"ה, 30 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 4181/05 מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' אמל אבו קישק, מוחמד אבו קישק, סוהם אבו קישק ואח' (פורסם ב-ֽ 30/11/2014)