פסקי דין על בת שבע גרשון | פסקי דין על רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל

50955-09/11 א     01/12/2014




א 50955-09/11 בת שבע גרשון נ' רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 50955-09-11 גרשון נ' רשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי ישראל


בפני

כב' השופטת
אריקה פריאל


התובעת

בת שבע גרשון

ת"ז 051253466
באמצעות בא כוחה עו"ד ב' פילובסקי


נגד

הנתבעת
רשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי ישראל

באמצעות
עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
באמצעות באי כוחה עוה"ד גרינר
, ינאי
ושות'




פסק דין



מבוא
1.
חברה ציבורית פרסמה מכרז למכירת נכס מקרקעין, שהוכרז על ידי הרשות המקומית כאל מבנה מסוכן, כמות שהוא (
as is
). טרם סגירת תיבת המכרזים קרס חלק מהמבנה,
החברה פעלה להסרת הסכנה המידית מבלי להודיע לציבור על ביצוע עבודות אלה. אדם הגיש הצעה לרכישת הנכס בלא שידע על העבודות שבוצעו, וזכה בו.

2.
כשהתברר לו כי בוצעו העבודות האמורות טען
שהחברה ביצעה עבודות תוך ביצוע עוולה של הסגת גבול לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין או הפקודה) ועוולת הרשלנות לפי סעיף 35 לפקודה. כן טען כי החברה פעלה בחוסר תום לב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, ולכן זכאי לפיצוי בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה ), תשל"א- 1970 (להלן: חוק החוזים הכללי וחוק התרופות בהתאמה). על כן הוגשה התובענה דנן.

העובדות
3.
מדינת ישראל בעלים של נכסי מקרקעין מיוצגת על ידי רשות הפיתוח. את נכסי המדינה
מנהלת רשות מקרקעי ישראל (במועד הרלוונטי – מנהל מקרקעי ישראל
) באמצעות סוכנה - עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר או חברת עמידר).

4.
התובעת (להלן: גברת גרשון) הגישה הצעה למכרז שפרסמה חברת עמידר למכירת נכס מקרקעין, וזכתה בו.

5.
במועד הרלוונטי לתובענה היו בבעלות רשות הפיתוח ארבע יחידות (מספרן 10, 11, 12 ו-13) ששטחן הכולל 67 מ"ר, המצויות בקומה הראשונה מעל קומת הקרקע של מבנה הידוע כחלקה 5 בגוש 11673 הממוקם ברציף פנחס 236 בחיפה, וכן של גג המבנה ששטחו 157 מ"ר. ארבע היחידות והגג ייקראו להלן: הנכס.

יחידה אחת בקומת הקרקע של המבנה היו בבעלות משפחת וולך (להלן: וולך).

6.
הנכס מצוי סמוך למסילת הברזל ובמרחק כשלושים מטר מהים. זה שנים היה הנכס לא מאוכלס, ופגעי הזמן לצד הזנחה בת-שנים נתנו בו ובמבנה כולו את אותותיהם.

7.
ביום 8.1.06 שלחה עיריית חיפה הודעה לבעלים (ביניהם עמידר) לפי סעיף 3 לחוק העזר לחיפה (מכנים מסוכנים), תשמ"ג-1983 בדבר היות המבנה מסוכן העלול לסכן את המחזיקים בו, את כלל הציבור ואת הנכסים הסמוכים. צוין כי נמצאו בו 'סדקים ונשירת בטון מתקרות וקירות של הבניין' וכן 'סדקים מקירות אבן'. וולך וחברת עמידר נדרשו לבצע תחת פיקוח הנדסי תיקונים - תוך שלושים יום מיום קבלת ההודעה - בקירות הבטון ובקירות האבן ולהמציא בתום העבודות אישור על הסרת הסכנה. אין חולק כי עבודות התיקון לא בוצעו תוך המועד הנקוב, וגם פניות חוזרות ונשנות מצד מנהל היחידה למבנים מסוכנים בעירייה לא הועילו.

8.
מעדויות מטעם חברת עמידר עולה כי בעקבות פניית העירייה הוכנה תכנית לשיקום הנכס ברם עקב חילוקי דעות בין עמידר לבין וולך לא יצאה תכנית זו מן הכוח אל הפועל. ביני לביני התגבשה בחברת עמידר ההחלטה להציע את הנכס למכירה לציבור, כך שתכנית שיפוץ הנכס נזנחה (ראה עדות המהנדסת ריטה שקלר – להלן: המהנדסת שקלר).

9.
בחודש מרס 2007 פרסמה חברת עמידר מכרז מספר עמ/633/2007, ולפיו ביקשה להגיש '..הצעות לרכישת זכויות בעלות בנכס..'. במסמכי המכרז נקבע את מועד הסיור בנכס ליום 11.4.07 ואת המועד האחרון להגשת הצעות ליום 29.4.07 בשעה 13.00.

10.
במסמכי המכרז, תחת הכותרת 'פרטי הנכס', צוין נוסף על תיאורו הנזכר לעיל, כי הנכס מוצע למכירה 'במצבו הנוכחי' [סעיף 2(א)]; כי 'ידוע לזוכה/מציע, כי קיים צו סכנה מהעירייה על המבנה והאחריות להסרת הסכנה הינה על הזוכה/מציע ולא תהיה לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד עמידר ו/או ממ"י' [סעיף 2(ד)] תוך הפניה לנספח ז' למסמכי המכרז, שהוא הודעת עיריית חיפה מיום 8.1.06 הנזכרת לעיל.


בסעיף 12 לתנאי המכרז, תחת הכותרת 'תכולת ההצעות' צוין כי הצעות המציעים תהיינה לרכישת הזכויות בנכס 'במצבו הנוכחי (
as is
)..'.

בנוסח ההצעה לרכישת הנכס (עליה חותם המציע) צוין שוב כי ידוע למציע על דבר קיומו של צו סכנה [סעיף 3(א)] וכי הוא רוכש את הנכס '..במצבו הנוכחי (
as is
) אשר מחייב שיפוץ בשלד המבנה, תקרתו בסכנת קריסה מידית ומדרגות הכניסה הרוסות..'
וכן 'כי הנני מודע למצבו הקיים של הנכס ובעת המכירה המוכרת [חברת עמידר] מסירה את אחריותה למצבו הקיים של הנכס.' [סעיף 3(ד)] וכי '..לא יהיה לי כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל סוג שהוא כנגד ר"פ ו/או ממ"י ו/או עמידר בשל העלמת עובדות ו/או אי הצגת העובדות במלואן מכל סיבה שתהיה' [סעיף 3(ה)].

11.
תחת הכותרת 'כללי' נאמר כי מחירו המינימלי של הנכס נקבע בסך 102,000 ₪ בצירוף מס ערך מוסף.


12.
לפי סעיף 15 לנוסח הצעת הרכישה אמור המציע להצהיר שביקר בנכס וביצע את כל הבדיקות הדרושות, לרבות בדיקת מצב יציבותו של הנכס, וכי '..מעונין לרכוש את הזכויות בנכס, במצבו כפי שהוא ומוותר על כל טענה בקשר לאי התאמה, או, מום, בין גלויים ובין נסתרים...'.

13.
גברת גרשון רכשה את מסמכי המכרז, השתתפה בסיור בנכס שהתקיים ביום 11.4.07 וביום 29.4.07 הגישה הצעה לרכשו תמורת סך של 355,555 ₪ בצירוף מס ערך מוסף.


14.
ביום 14.6.07 שלחה עמידר לגברת גרשון הודעה על זכייתה במכרז ודרישה להסדיר את תשלום התמורה במועד נקוב (בפועל שילמה גברת גרשון את התמורה בשני תשלומים – 100,000 ₪ בחודש יולי 2007 והיתרה באוגוסט 2007).

15.
להשלמת התמונה ייאמר כי תחילה נבחר זוכה אחר ברם הצעתו נפסלה עקב פגם בערבות הבנקאית שצירף, ולכן הוכרזה גברת גרשון לזוכה.

16.
בין מועד פרסום המכרז לבין מועד הגשת הצעת גברת גרשון קרס חלק מתקרת הנכס. מעדות העד משה שטיינבך, מפקח אחזקה במרחב חיפה והצפון בחברת עמידר (להלן: העד שטיינבך), עולה כי ביום 17.4.07 התקבלה הודעה מאת וולך שגג הנכס קרס.
ביום 18.4.07 בוצעו עבודות דחופות שנועדו למנוע קריסה נוספת ולהסיר את הסכנה המידית.

17.
מיומן העבודה של הקבלן המבצע עולה כי העבודות החלו ביום 10.4.07 והסתיימו ביום 20.4.07, אם כי החשבון הסופי שהגיש אושר רק בחודש ספטמבר 2007. לנוכח הסתירה לכאורה במועדים סוגיית מועד ביצוע העבודות תדון בהמשך.

18.
לצורך הסרת הסכנה המידית הוסר חלק מהגג שנותר בשטח כ-82 מ"ר, וכפי שיובהר להלן כולל שטח זה גם גג רעפים שאינו חלק מהנכס, כך שמתוך גג בשטח 157 מ"ר נותרו עומדים על תלם כ-70 מ"ר בלבד (שטח הגג שהוא חלק מהנכס [157 מ"ר] בהפחתת החלק שקרס [כ-20 מ"ר] והחלק שנהרס [82 מ"ר פחות גג הרעפים בשטח 14.80 מ"ר]). כן הוסרה חלק מחגורת הבטון הסמוכה לגג, שגבהה שלוש שורות אבן שהוסרו אף הן.

19.
במועד כלשהו לאחר זכייתה במכרז ותשלום התמורה ביקרה גברת גרשון בנכס בעקבות הודעה כי מאן דהו מבצע עבודות בגג. או אז גילתה כי חלק מגג הנכס אינו קיים. לפיכך פנתה לעמידר בטרוניה על כי בוצעו עבודות בנכס ללא ידיעתה וללא הסכמתה.
20.
ביום 17.9.07 שלח עורך-דינה דאז מכתב ובו ציין כי לנודע לגברת גרשון כי למעלה מחצי גג 'נהרס על ידכם' וכי בהתאם לתנאי המכרז החובה להסיר את הסכנה מוטלת על כתפי המציע-הזוכה, וחרף זאת '...לא הודעתם לשולחתנו על ביצוע העבודות.'

21.
חרף השגותיה, ביום 11.12.08 חתמה גברת גרשון על חוזה מכר עם עמידר. לפי עדותה חפצה להשלים את העסקה (עמוד 12 שורות 4 – 6). עמידר מצדה חתמה על החוזה ביום 25.12.08.

22.
בתנאים המיוחדים של חוזה המכר עליו חתמה גברת גרשון קיימת תניה דומה לזו שבסעיף 3 לנוסח ההצעה לרכישה שצורפה למסמכי המכרז, קרי, כי הנכס נמכר במצבו הקיים וכי זקוף לשיפוץ נרחב גם בשלד המבנה וכי התקרה בסכנת קריסה מידית. עוד צוין כי '..ובעת המכירה מסירה המוכרת את אחריותה למצבו הקיים של הנכס.'

23.
בהמשך לתנאים המיוחדים הללו נאמר בזו הלשון:
'הקונה מצהיר ומאשר כי קודם לחתימת הסכם זה ניתנה לו הזדמנות נאותה לבדוק את הדירה וכי בדק בפועל את הדירה ואת כל הפריטים המתייחסים אליה ואשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותו, ומצא אותה מתאימה וראויה למטרותיו ולשביעות רצונו המלאה, הכפוף לאמור בהסכם זה, והוא מוותר בזאת על זכותו לכל טענת אי התאמה או טענה אחרת כלפי מצב הדירה.'



ובהמשך
'הקונה לא יבוא בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה לעמידר ו/או רשות הפיתוח ו/או מנהל מקרקעי ישראל
ו/או מי מטעמם מכל סוג שהוא, כספיות ו/או אחרות בגין תנאים מיוחדים אלו.'

24.
תחת הכותרת 'תנאי הסכם המכר' '3. הצהרות הקונים' הוסכם בזו הלשון:

'א. הקונים מצהירים כי ידוע להם מצבו הפיסי וההנדסי של הבניין, וידוע להם שהבניין זקוק לתיקונים ושיפוצים.
ג. הקונים מצהירים כי הם מעוניינים לרכוש את זכויות הבעלות בנכס במצבו כפי שהוא....ולפיכך הנכס נמכר במצבו כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה, והקונה מצהיר ומאשר כי ידועים לו מצבו התכנוני, המשפטי, הפיזי ...וכי לאחר שביצע את כל הבדיקות שמצא לנכון, מצא כי הנכס מתאים לצרכיו, וכי אין לו והוא מוותר על כל טענה בקשר למצבו של הנכס.'

25.
לעומת זאת תחת הכותרת '5. מצב הבניין והנכס' נאמר כדלקמן:
'ב. כי מוסכם עליהם [על הקונים] שהם קונים את הנכס במצבו כפי שהוא ביום אישור העסקה והם משחררים באופן סופי ומוחלט את המוכרת ושולחיה ו/או כל מי מטעמם ומכוחם מכל אחריות לפגמים כלשהם בבניין ו/או בנכס, לרבות פגמים ביציבות הבניין, יסודותיו, יציבות הנכס...

האמור לעיל חל הן על פגמים קיימים ושהיו קיימים בעבר והן פגמים שיתגלו בעתיד, אם יתגלו, בין כאלה הניתנים לגילוי בבדיקה ובין כאלה שאינם ניתנים לגילוי בבדיקה.'




בהתאם להגדרה שבמבוא לחוזה המכר 'יום אישור העסקה' הוא 'היום בו אישרה הוועדה המוסמכת של מנהל מקרקעי ישראל
את עסקת המכר עם הרוכש במחירים הנקובים לעיל לפי העניין דהיינו: 13.6.07.'

26.
בסעיף 5(ג) לתנאי חוזה המכר מצוין כי '..מחיר הנכס נקבע בהתאם למצב הנכס והבניין כמתואר לעיל [דהיינו ביום אישור העסקה], ולכן אין הם [הקונים – גברת גרשון] זכאים ולא יהיו זכאים בעתיד להטיל על המוכרת אחריות כלשהי למצב הנכס והבניין ו/או לדרוש פיצויים ו/או הפחתה כלשהי ממחיר הנכס עקב מצב הנכס והבניין.'

27.
אין חולק כי חברת עמידר שילמה לקבלן המבצע כ-75,000 ₪ תמורת עבודות הריסה ופינוי פסולת וכי גברת גרשון לא נדרשה לשלם סכום כלשהו העולה על הצעתה הזוכה במכרז.

כתב התביעה
28.
בניגוד לעובדות שהוכחו לפניי, נטען בכתב תביעה כי הסרת חלק מגג הנכס בוצעה בין מועד הסיור בנכס והגשת הצעתה למכרז לבין המועד שבו נכרת החוזה (דהיינו לאחר 29.4.07, מועד הגשת ההצעה, ולפני 11.12.08, מועד שבו חתמה גברת גרשון על חוזה המכר). כפי שיפורט בהמשך עבודות עמידר בוצעו לאחר קריסת חלק מהגג.

כן נטען בכתב התביעה שעמידר פירקה את כל גג הנכס תוך גרימת נזק לתקרת הנכס ולמבנה כולו ותוך הותרת פסולת בניין בנכס וסביבתו. ראה סעיף 13 לכתב התביעה.

עוד נטען כי גברת גרשון קבלה לידיה נכס שונה בתכלית לזה שהוצג לה בעת הסיור וכי בשל
הריסת הגג והתנערות עמידר מאחריותה, נקטה עיריית חיפה הליך משפטי נגדה בבית המשפט לעניינים מקומיים מחמת אי-טיפול בצו הסכנה. ראה סעיף 15 לכתב התביעה.

29.
לדעת גברת גרשון מוטלת על עמידר חובה מוגברת לנהוג בתום לב ולהודיע לכל מציע בכוח, ולבטח לזוכה, '.. כי כוונתו לבצע תיקונים, מהם התיקונים, וכי הנכס שיקבל בסופו של יום, אינו הנכס אשר הוצג בפני
ו. המחיר אשר היה מוצע, מושפע מגילוי כזה, מה שלא נעשה.' ראה סעיף 21 לכתב התביעה.

30.
לטענת גברת גרשון, בעטיה של התנהגות עמידר נגרמו לה נזקים חמורים, שכן עליה לצקת גג חדש, לחזק את קירות הנכס שניזוקו ולבצע עבודות מסגרות ואיטום. עלות התיקונים מסתכמת בסך 193,000 ₪ ללא מס ערך מוסף. נוסף על כך, בשל מצבו של הנכס נבצר ממנה להשכירו כפי שתכננה, וליהנות מפירותיו. לטענתה בעבור השכרת הנכס ניתן היה לקבל סך של 8,000 ₪ לחודש, וחרף זאת העריכה את הפסדה בגין אי-השכרתו על בסיס דמי שכירות בסך 6,000 ₪ לחודש. הפסדה בגין ראש נזק זה מסתכם אפוא בסך 198,000 ₪ (בגין תקופה בת שנתיים ושמונה חודשים).

לפיכך נגרם לה נזק בסך 421,880 ₪, ממנו יש להפחית 42,000 ₪ בצירוף מס ערך מוסף, שהוא הסכום שהיה עליה לשלם, לולא העבודות של עמידר, כדי לבצע תיקונים בכלל הנכס, לרבות הגג. לטענתה, הצריך הנכס תיקון קל בלבד. סכום התביעה מסתכם אפוא בסך 373,160 ₪ נכון ליום 1.7.11.

31.
לפי האמור בכתב התביעה מושתתת התובענה על עוולות לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין ולפי סעיף 35 ו-36 לפקודה; על קיום חוזה בחוסר תום לב ואף על דיני עשיית עושר ולא במשפט.

כתב ההגנה
32.
לטענת עמידר לא נפל פגם בהתנהגותה שכן במסמכי המכרז צוין במפורש כי הנכס נמכר כמות שהוא, כי קיים 'צו סכנה' שעל המציע-הרוכש לדאוג להסירו, ובניגוד לטענת גברת גרשון הרי שלנוכח מצבו של הנכס נדרשו עבודות תיקונים בהיקף ניכר. זאת ועוד, במסמכי המכרז נאמר כי התקרה בסכנת קריסה, כך שהגם שהדבר אירע פתאומית – היה צפוי.

33.
עוד הוסיפה עמידר כי עם קריסת חלק מגג הנכס נאלצה לנקוט צעדים דחופים כדי להסיר את הסכנה המידית, הן כדי למנוע פגיעות בנפש וברכוש והן משום שבעת ההתמוטטות היו בידיה הזכויות הקנייניות בנכס. היות שלפי תנאי המכרז היה מחובתו של המציע-הזוכה להסיר את צו הסכנה, הסתפקה בביצוע עבודות דחופות בלבד – תמיכה של הגג וסילוק פסולת.

34.
חברת עמידר גם טענה בכתב ההגנה כי העבודות בנכס היו בעיצומן בעת סיור המציעים שהתקיים ביום 11.4.07, כך שהיו בידיעת המציעים – ביניהם גברת גרשון – אז כבר.

35.
יתרה מכך, חרף מחאותיה של גברת גרשון – בעצמה ובאמצעות עורך דינה – שילמה את מלוא התמורה המוסכמת במועד וגם חתמה על חוזה המכר כשנה ומחצה לאחר הזכייה במכרז.

מועד ביצוע עבודות עמידר בנכס
36.
בין בעלי הדין נטושה מחלוקת בנוגע למועד שבו ביצעה עמידר עבודות בנכס. השאלה התעוררה שכן מעדויות עדיי חברת עמידר עולה כי ההודעה על קריסת חלק מהתקרה נתקבלה ביום 17.4.07 וכי העבודה לסילוק הסכנה המידית החלה יום למחרת והסתיימה ביום 29.4.07. לעומת זאת מיומני העבודה של הקבלן המבצע עולה כי העבודה החלה ביום 10.4.07, עובדה המקבלת חיזוק במסמך עמידר, מוצג ת/9 (הוראת ביצוע לקבלן).

37.
מעיון במסמכים הקשורים לעבודת הקבלן (הוראת ביצוע לקבלן, מוצג ת/9; הוראה לטיפול בצו להסרת הסכנה, שסומן בטעות כמוצג ת/3 ו-ת/10; יומן העבודה של הקבלן, נספח ד' לתצהיר העד שטיינבך, נ/5 ונספח לחוות דעת המהנדס לני פארס, נ/4) עולה כי הקבלן ביצע עבודות לא רק בנכס שרכשה גברת גרשון.

38.
האמור לעיל מוצא את ביטויו ביומן העבודה הנושא תאריך 29.4.07 שבו נרשם כי ביום 23.4.07 בוצעו עבודות בחדרים 3, 4 ו-6, שאין חולק כי אינם חלק מהנכס שרכשה גברת גרשון. כמו-כן בחשבון הסופי מצוינות עבודות שלא היו קשורות בנכס, כגון פירוק גג רעפים, עקירת עצים, אספקת צלחת לוויין והתקנתה ועבודות שיקום בטון ובניה.

39.
יודגש, כי אין בכתב התביעה, בתצהיר עדות ראשית או בעדותה של גברת גרשון זכר לגג רעפים שכביכול הוצמד לנכס. כך גם עולה מחוזה המכר ובעיקר מהתשריט המצורף לו ועליו חתומה גברת גרשון (נספח נת2' לתצהירה, ת/2). מכאן שלפחות 14.8 מ"ר גג שהרס הקבלן מטעם עמידר (שטח גג הרעפים, ראה גם סיכומי בא כוח גברת גרשון, סעיפים 1 ו-30) אינו צמוד לנכס שרכשה גברת גרשון.

40.
העובדה שהקבלן ביצע עבודות בחלקים מהמבנה שאינם חלק מהנכס מסבירה את הסתירה לכאורה במועדים – הקבלן אכן החל את עבודתו ביום 10.4.07 ועבד באתר ימים אחדים, ועקב קריסת חלק מתקרת הנכס ביום 17.4.07 וביום 18.4.07 פנה לבצע את העבודה הקשורה להתמוטטות לפי הוראות המהנדסת שקלר.

41.
אמנם נכון, מעדותה של המהנדסת שקלר עולה כי ביום 10.4.07 ביקרה בנכס עם הקבלן
כדי לוודא כי ניתן לקיים את סיור המציעים, וכי אז הורתה לו לבצע עבודות חיזוק מסוימות בנכס. עובדה זו אינה סותרת את האמור בסעיף 40 דלעיל.

42.
ממכתבו של העד שטיינבך הנושא תאריך 18.4.07 והמופנה לוולך ועדותו לפניי מאששים את המסקנה שביום 17.4.07 קרס חלק מתקרת הנכס וכי העבודות להסרת הסכנה המידית החלו ביום המחרת. המסקנה האמורה מקבלת אישוש גם מעדותן של המהנדסת שקלר ורכזת שטח העדה מוניקה רושינו, שלפיהן
ביום 18.4.07 ביקרו בנכס יחד עם הקבלן עקב קריסת חלק מתקרת הנכס.

43.
יוצא אפוא כי הקבלן ביצע עבודות בנכס ביום 10.4.07, ויתכן שגם ביום 11.4.07 בשעות הבוקר, כדי לחזק את התקרות והקירות לקראת סיור המציעים. לאחר מכן וללא קשר לעבודות אלה קרס חלק מהתקרה ועבודות הסרת הסכנה המידית החלו ביום 18.4.07 והסתיימו ביום 29.4.07. סביר להניח כי עבודות אלה בוצעו בד בבד עם ביצוע העבודות ביתר החלקים של המבנה.

44.
בנוגע למועד סיום העבודה נכון שממסמכים שונים עולה כי הקשר בין עמידר לבין הקבלן המבצע נמשך עד לחודש ספטמבר 2007 ברם מתוכן מסמכים אלה כמו גם מעדות העד שטיינבך עולה כי פרק זמן זה נדרש כדי לאפשר לקבלן להשלים את פינוי הפסולת מהנכס ומסביבתו (שהיה תנאי לביצוע תשלום) ולבדיקת החשבון ואישורו.

45.
זאת ועוד, לנוכח פרסום המכרז שבו הוצע הנכס למכירה כמות שהוא ולפיו התחייב המציע-הזוכה להסיר את הסכנה, הרי שהטענה המשתמעת של גברת גרשון ולפיה ביצעה חברת עמידר עבודות בנכס ללא קשר עם קריסת התקרה אינה מתיישבת עם מבחן ההיגיון.


לעומת זאת גרסת עמידר ולפיה הביקור בנכס ביום 10.4.07 וההחלטה לבצע בו עבודות חיזוק בלבד סבירה, שהרי לפי תנאי המכרז עתיד היה להתקיים ביום 11.4.07 סיור מציעים בנכס. לעמידר, בתור בעלים של הנכס ומחזיקה בו היתה מוטלת החובה לנקוט צעדים כדי למנוע סיכון למבקרים בו. ראה עדות המהנדסת שקלר בעמוד 35 שורות 12 – 13 - 'זה לא היה עד כדי כך שזה נופל מחר. אין לי אפשרות לומר מתי זה יכול לקרוא אז נתתי הנחיות לבצע תמיכות בכל מקרה אם אנשים ירצו להיכנס עוד ועוד.'

ההחלטה לבצע עבודות שיקום בחלקים מהמבנה שלא הוצעו למכירה הגיונית אף היא, שכן מעל ראשה של עמידר ריחפו צו הסכנה וחובתה להסירו.

46.
זאת ועוד, העובדה שההודעה על קריסת התקרה נמסרה על ידי וולך ולא על ידי הקבלן תומכת אף היא במסקנה שבמועד הקריסה לא עבד הלה בנכס.

47.
אני קובעת אפוא כי העבודות להסרת הסכנה המידית בנכס בוצעו החל מיום 18.4.07 וכלה ביום 29.4.07. כזכור, המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז נקבע ליום 29.4.07, ופועל הגישה גברת גרשון את הצעתה ביום זה.

העבודות בנכס
48.
אין חולק כי הנכס היה במצב של עזובה והזנחה רבה, עד כדי הכרזתו כעל מבנה מסוכן. בשנת 2006 הוציאה עיריית חיפה צו להסרת הסכנה. מעדות המהנדסת שקלר עולה כי בשנת 2005, לנוכח מצב הנכס, הכינה תכנית שיפוץ נרחב שעודכנה בסוף דצמבר 2006,
שלא יצאה אל הפועל מסיבות שונות, ובין היתר עקב החלטת עמידר למכרו. תכנית זו כללה הריסת כל התקרה ויציקתה מחדש.

49.
כאמור, גברת גרשון טענה כי ניתן היה להסתפק בהריסת חלקים מהתקרה בהיקף מצומצם ממה שהיה בפועל. לפיכך יש להכריע בשאלה מהו היקף עבודות ההריסה שנדרשו בעקבות קריסת חלק מהתקרה.

50.
המהנדסת שקלר, שביקרה בנכס בזמן אמת והחליטה על היקף העבודה שתבוצע, העידה כי הורתה על הריסת אותו חלק מהתקרה שיצר סכנה מידית. לעומתה
סבור המהנדס זלניק, שחיווה דעה לבקשת גברת גרשון, כי לאחר קריסת חלק מהתקרה ניתן היה להסתפק בהריסת כ-20 מ"ר בלבד ואילו ב-60 מ"ר נותרים (שהוא כלל בהם גם את שטח גג הרעפים) ניתן היה לבצע פעולה 'כירורגית' של הורדת חלקי בטון רופפים, חישוף הברזל החלוד בכל היקפו וטיפול בו כדי לעצור את החלודה.

51.
במחלוקת זו עדיפה עליי עדותה של המהנדסת שקלר על פני זו של המהנדס זלניק.

52.
המהנדסת שקלר ביקרה בנכס בזמן אמת, ראתה את המצב לאשורו ובהתאם למה שראו עיניה קיבלה החלטה מושכלת בנוגע להיקף ההריסה הדרושה להסרת הסכנה. לעומת זאת חוות דעת המהנדס זלניק מבוססת על ביקורו בנכס בשנת 2008, לאחר קריסת התקרה והריסת חלקים נוספים ממנה, ועל מסמכים ותמונות על אודות מצב הנכס. קביעותיו והערכותיו אינן אלא הנחות והשערות בעלמא, ודעתו כי ניתן היה להרוס חלק קטן יותר מהגג אינה מעוגנת כדבעי.

53.
יתרה מכך, בעבודת שיקום נכס מקרקעין המצוי בסכנת התמוטטות – ולו חלקית – לעולם אין לדעת מה היקף העבודה הדרושה. לנוכח מצב ההתפוררות הכללית של הנכס שבו חלק ניכר מברזלי הזיון היו חשופים במשך שנים רבות ונתגלו בהם סימני חלודה מתקדמים (וראה תמונות בתצהיר גברת גרשון ובתצהיר העד שטיינבך) סביר להניח שכל מומחה, יתכן אף המהנדס זלניק, היה ממליץ להרוס את כל התקרה ולצקת אותה מחדש.

54.
זאת ועוד, מטבע הדברים תקציב חברת עמידר מוגבל והשקעותיה בנכסיה מוגבלות אף הן. העובדה שלפני הקריסה הוכנה תכנית שכללה הריסת התקרה הקיימת ויציקתה מחדש תומכת אפוא במסקנה כי עבודות אלה היו הכרחיות לשם שיקום הנכס ועמידתו במצב המתאים לשימוש.

55.
לא זו אף זו, אם עבודות ההריסה מבוצעות במבנה שאינו נוטה ליפול ומתוכננות מראש ניתן לבצע הריסה
'כירורגית' וכך להקטין ככל שניתן את הפגיעה בחלקים
הנותרים של המבנה. ואולם במקרה דנן לא בוצעו עבודות במבנה תקין ויציב, אלא בוצעו עבודות חירום לאחר התמוטטות חלק מהתקרה כשחלקים ממנו רופפים ונוטים ליפול (מצב שגם המהנדס זלניק ראה כסביר בחוות דעתו, כשהעריך עלות הסרת חלקים רופפים). במצב זה רק בזמן הביצוע ניתן לדעת אל-נכון מה היקף ההריסה הדרוש ואופן הביצוע. לפיכך הטענה כי ניתן היה לבצע עבודה בהיקף מצומצם יותר ובדרך השומרת על הקיים אינה מבוססת עובדתית.

56.
זאת ועוד, לפי עדות המהנדס לני פארס מטעם עמידר, שלא נסתרה, בוצעה עבודה ידנית שכן שימוש בכלים הנדסיים עלול היה לסכן את המבנה כולו.

57.
אני קובעת אפוא כי היקף עבודות ההריסה לא חרג מהנחוץ בנסיבות העניין. מסקנה זו אף מתיישבת עם מבחן ההיגיון שהרי העבודה בוצעה לאחר פרסום המכרז שבו נקבע כי על המציע-הרוכש להסיר את הסכנה. ברי אפוא שלא היה לעמידר עניין להגדיל את הוצאותיה ולבצע עבודה בהיקף נרחב יותר ששכר גבוה יותר לצדה.

גם בטעם זה די כדי לדחות את התובענה.

58.
גברת גרשון הפנתה אצבע מאשימה כלפי חברת עמידר והעלתה נגדה טענות מטענות שונות הנוגעות להזנחתה את הנכס במשך השנים. טענות אלה אינן ממין העניין שהרי הנכס הוצע למכירה במצבו כמות שהוא, הדבר פורט בהרחבה במסמכי המכרז ומחירו ההתחלתי נקבע בהתאם. גברת גרשון הודתה כי ידעה על מצב הנכס, על קיומו של 'צו סכנה' ועל חובתה להסירו. למותר לציין כי הצעתה הזוכה משקפת היטב את מגרעותיו של הנכס.

רכישת הנכס כמות שהוא (
as is
)
59.
הן במסמכי המכרז והן בחוזה המכר עליו חתמה גברת גרשון כשנה ומחצה לאחר זכייתה צוין באותיות קידוש לבנה כי הנכס נרכש
as is
. ברגיל, משמעות הביטוי '
as is
' מלמד על ויתור מצדו של הקונה על כל טענה בדבר טעות או פגם בעת כריתת החוזה. קונה שחסר לו מידע בנוגע לנתון רלוונטי ומחליט בכל זאת להתקשר בחוזה כמות שהוא, לא יהא זכאי להעלות לאחר מכן טענת טעות בקשר לאותו נתון שבנוגע לו נטל סיכון מחושב.
'פרידמן וכהן מציינים, כי "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (
שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות.'


ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר ואח' (לא פורסם) [7.3.13] עמוד 20 - 21.

60.
האמור לעיל מקבל משנה תוקף במקרה דנן, שבו היו ידועים לגברת גרשון תכונותיו של הנכס ומצבו. כאמור, בעת הגשת הצעתה למכרז ידעה גברת גרשון כי מצב הנכס מחייב ביצוע עבודות נרחבות שאת היקפן לא ידעה אל-נכון. למותר לציין כי טענתה כיום, ולפיה דרש הנכס תיקונים קלים בלבד אינה מתיישבת עם תיאור הנכס במסמכי המכרז, עם קיומו של צו להסרת סכנה ואף נסתרת מיניה וביה בתמונות הנכס שהיא עצמה צירפה לתצהירה.

61.
יתרה מכך, במועד חתימתה על חוזה המכר היה ידוע לה היטב כי התקרה קרסה וכי עמידר ביצעה עבודות להסרת הסכנה. היא אף הביעה טרוניה על שלא נמסר לה על ביצוע העבודות לפני ביצוען.


הן במסמכי המכרז והן בחוזה המכר (שהוא חלק ממסמכי המכרז) צוין כי גברת גרשון רוכשת את הנכס כמות שהוא ביום חתימת החוזה (כשנה ומחצה לאחר זכייתה במכרז) או ביום ביצוע העסקה (ביום שבו נמסרה לה הודעה על זכייתה במכרז). בשני המועדים הללו
בוצעו העבודות כבר.

חובת חברת עמידר ליידע את משתתפי המכרז בשינוי שחל בנכס
62.
חלק מתקרת הנכס קרס לאחר פרסום המכרז וסיור המציעים ולפני המועד האחרון שנקבע להגשת הצעות. נקבע לעיל, כי מצבו של נכס פורט היטב במסמכי המכרז ובין היתר צוין כי המבנה מסוכן, כי תקרתו בסכנת קריסה מידית וכי קיים צו להסרת הסכנה שעל המציע-הזוכה להסירו.

63.
גברת גרשון אינה משיגה על עצם קריסת חלק מהתקרה, שהיה צפוי. כאמור, בכתב התביעה נטען כי קריסת חלק מהתקרה כמו גם ביצוע עבודות הריסה היו לאחר זכייתה במכרז ולפני חתימתה על חוזה המכר. טענתה אינה אפוא שהיה על עמידר ליידעה על אודות האירוע, אלא היה עליה להודיע לה לפני ביצוע עבודות ההריסה, וכך לאפשר לה להסיר את הסכנה ולהביא את תקרת הנכס למצב תקין בעלות נמוכה בהרבה ממה שנדרשה לשלם בעקבות עבודות עמידר.

64.
בניגוד לטענתה זו, נקבע לעיל כי קריסת חלק מהתקרה כמו גם ביצוע העבודות להסרת הסכנה המידית אירעו לאחר ביקור המציעים ולפני סגירת תיבת המכרזים, שהוא גם המועד שבו הגישה שגברת גרשון את הצעתה.


לכן ניתן היה לדחות את תביעתה אך מהטעם שלא הוכיחה את העובדות המבססות אותה.

65.
אין חולק כי במסמכי המכרז צוין שתקרת הנכס בסכנת קריסה מידית, משמע, סכנת הקריסה ריחפה מעל כל התקרה. מקובל עליי כי לוּ קרס חלק מהתקרה לפני פרסום המכרז מן הראוי היה שתיאור הנכס יכלול את העובדה שחסר חלק מהתקרה מחמת קריסה וביצוע עבודות להסרת הסכנה המידית.

66.
כאן המקום להדגיש שבשום שלב לא תקפה גברת גרשון את המכרז. נהפוך הוא, עמדה על קיום זכייתה. חרף זאת כדי להכריע במחלוקת אין מנוס מלדון בסוגיה, המצויה בתחום דיני המכרזים.

67.
קריסת חלק מהתקרה והריסת חלק נוסף ממנה הן בבחינת שינוי נסיבות לעומת מה שפורסם במכרז. בשים לב למועד שינוי הנסיבות – לאחר פרסום המכרז – מן הנמנע היה לשנות מתנאיו, כך שבפני
עמידר עמדה הברירה להמשיך במכרז כמות שהוא או לבטלו ולפרסם מכרז חדש שיכלול תיאור מדויק של הנכס.

68.
ההחלטה לבטל מכרז תתקבל רק אם חל שינוי מהותי בתנאיו. השאלה היא אפוא אם קריסת חלק מהתקרה והריסת חלקים נוספים ממנה הן בגדר שינוי מהותי אשר הצדיק ביטול המכרז.

69.
התשובה על כך בשלילה – במסמכי המכרז גילתה עמידר גילוי נאות את מצב הנכס, תוך ציון מפורש כי התקרה בסכנת התמוטטות מידית. לפיכך היה ידוע למציעים – ביניהם
לגברת גרשון – כי מצב התקרה מחייב טיפול דחוף והיה צפוי כי הדבר יחייב הריסת כל התקרה או חלקים נרחבים ממנה ויציקתה מחדש, על כל העלויות הכרוכות בכך.

70.
בנסיבות אלה שינוי הנסיבות ממצב של תקרה בסכנת קריסה מידית למצב של תקרה שקרסה בחלקה ובחלקה נהרסה במסגרת עבודות שנועדו למנוע סכנה מידית, שהותיר על תלה כמחצית התקרה, אינו בבחינת שינוי מהותי אשר הצדיק לבטל את המכרז, ובהינתן שהיה תלוי ועומד 'צו סכנה' אשר חייב ממילא ביצוע מידי של עבודות להסרת הסכנה – לא כל שכן.

71.
לנוכח מצבה הרעוע של התקרה גם אלמלא קרסה בחלקה היה צורך בהוצאה כספית ניכרת
כדי להסיר את הסכנה, ולא כל שכן כדי להביא את הנכס למצב שניתן להתגורר בו.

72.
שינוי הנסיבות לא שינה את מצבה של גברת גרשון, ויתכן כי אף היטיבה עמה. לולא קרס חלק מהתקרה היה מחובתה לבצע עבודות הריסה ושיקום כדי להסיר את הסכנה וכדי להביא את הנכס למצב שיאפשר שימוש בו. כאמור, עבודות אלה כרוכות בהוצאה כספית ניכרת, שבחלקה נחסכה ממנה שהרי עמידר ביצעה עבודות הריסה ופינוי פסולת שעם הזכייה היו מוטלות ממילא על כתפיה.

73.
טענת גברת גרשון ולפיה קיבלה נכס שונה בתכלית ממה שרכשה, שכן רכשה גג בשטח 157 מ"ר ובפועל קיבלה נכס ששטח הגג קטן משמעותית אינה יכולה להתקבל. אמנם נכון, לפי תנאי המכרז כלל הנכס גג בשטח 157 מ"ר ובפועל נמסר גג בשטח קטן יותר. ואולם גברת גרשון רכשה – וקיבלה – את הזכות הקניינית לגג בשטח 157 מ"ר.

74.
היות שהגג נכלל בהיתר הבניה המקורי (מכל מקום, לא נטען היפוכו של דבר) וגג זה היה בסכנת קריסה מידית, היה בכוחו של המציע-הזוכה להרסו ולבנותו מחדש בדיוק לפי מידותיו המקוריות ולפי צורתו המקורית ללא צורך בהיתר בניה. עובדה היא כי לאחר שקיבלה את החזקה בנכס יצקה גברת גרשון תקרה חדשה ללא צורך בהיתר בניה וכיום בחזקתה גג בשטח 157 מ"ר.

75.
במאמר מוסגר יצוין כי חברת עמידר לא דרשה מאת גברת גרשון לשאת בעלות העבודות שביצעה, ובדין לא עשתה-כן. דרישה כספית נוספת לאחר פרסום המכרז היתה בגדר שינוי מהותי שהיה מחייב ביטול המכרז ופרסום מכרז חדש.

76.
אין למצוא אפוא פגם בהתנהגות עמידר בכך שהחליטה לקיים את המכרז כמות שהוא.

77.
'חטאה' של עמידר בכך שלא יידעה את גברת גרשון מיד עם זכייתה על קריסת חלק מהתקרה ועל ביצוע עבודות להסרת הסכנה המידית. מקובל עליי כי מוטב היה לוּ הודיעה לה על כך בד בבד עם ההודעה על הזכייה.

78.
עם זאת שום נזק לא נגרם לגברת גרשון מאי-קבלת המידע באותו מועד, שהרי ממילא לא ניתן היה להחזיר את המצב לקדמותו וגם במועד שבו נודע לה על השינוי לא נפגעה זכותה. לו חפצה בכך יכולה היתה לנקוט את ההליך המתאים ולתקוף את המכרז ברם מטעמיה היא בחרה שלא לעשות-כן.

הנזק
79.
לנוכח האמור לעיל, התייתר הצורך לדון בסוגיית הנזק. לפיכך בקצירת האומר יצוין כי
אין זה נהיר מהו הנזק שנגרם לגברת גרשון עקב ביצוע העבודות להסרת הסכנה. בהתאם לתנאי המכרז, שהפכו לחלק מהחוזה בין בעלי הדין, היה עליה ממילא להרוס את כל החלקים הנוטים ליפול והרופפים ולבנות את הגג מחדש. עבודות עמידר לא זו בלבד שהיו נחוצות עקב קריסת התקרה אלא שכאמור בפועל חסכו ממנה את עלות עבודות ההריסה.

80.
זאת ועוד, גברת גרשון לא הוכיחה את הנזק הנטען. מעדותה עולה כי לאחר קבלת חוות הדעת יצקה גג חדש בנכס. חרף זאת בחרה שלא להגיש כראיה את קבלות התשלום, באמצעותן ניתן היה להיווכח מהו היקף העבודה שבוצעה ומה שילמה בעבור העבודה הקשורה להריסת חלק מהגג. מעדותה גם עולה כי שילמה סכום נמוך מהנקוב בחוות דעת המהנדס זלניק. בנסיבות אלה לא ניתן להסתמך על הסכומים הנקובים בחוות דעתו, אפילו סבירים הם, כדברי המהנדס פארס.

81.
אמירתה של גברת גרשון בחקירה החוזרת, ולפיה שילמה כ-175,000 ₪ אינה יכולה לסייע. מדובר באמירה בעלמא ללא תימוכין בראיות בלתי תלויות, שהיו בהישג ידה.

הלכה פסוקה ומושרשת, כי הימנעות מהבאת ראיה חיונית המצויה בהישג ידו של בעל דין תומכת במסקנה כי לו הובאה אותה ראיה היה בה כדי לתמוך בגרסת היריב דווקא.

82.
יתרה מכך, מעיון בחוות דעת המומחה מטעם גברת גרשון עולה כי נכללו בה עבודות שונות, כגון הקמת גרם מדרגות ועבודות איטום, שאין בינן לבין קריסת הגג והפעולות שבוצעו להסרת הסכנה המידית ולא כלום. עבודות אלה קשורות למצב הפיסי של הנכס ללא קשר לקריסת הגג והיה על גברת גרשון לבצען ממילא.

83.
גברת גרשון תבעה פיצוי בגין אבדן הכנסה מהשכרת הנכס. מעדותה עולה כי הנכס ריק וכי לא השלימה את שיפוצו מחמת חיסרון כיס. מאחר שהנכס זקוק לשיפוץ חיצוני ופנימי
נרחב והעבודות שביצעה עמידר היו חלק קטן מכלל העבודות הדרושות כדי להפוך את הנכס לראוי למגורים, אין להן השפעה על היכולת להשתמש בנכס או שהשפעתן בטלה בשישים.

84.
יתרה מכך, טענת גברת גרשון בדבר אבדן דמי שכירות לא הוכחה כדבעי. מלבד עדותה, שאינה עדות מומחה (גברת גרשון אינה שמאית במקצועה) אין ראיה שממנה ניתן להסיק מהם דמי השכירות שניתן לקבל בעבור נכס דומה לנכס דנן.

85.
דין התובענה אפוא להידחות גם מטעמים של אי-הוכחת הנזק הנתבע.

סוף דבר
86.
על יסוד האמור לעיל אני מורה על דחיית התובענה.


התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסך כולל של 30,000 ₪.

ניתן היום,
ט' כסלו תשע"ה, 01 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 50955-09/11 בת שבע גרשון נ' רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 01/12/2014)