פסקי דין על חברת שומרי אמונים | פסקי דין על דב טרבלו | פסקי דין על פייגה טרבלו רובינשטיין | פסקי דין על מרגלית שור ואח' |

60007-12/13 א     22/12/2014




א 60007-12/13 חברת שומרי אמונים נ' דב טרבלו, פייגה טרבלו רובינשטיין, מרגלית שור ואח'









בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כבוד השופט רם וינוגרד


22 בדצמבר 2014
ת"א 60007-12-13 חברת שומרי אמונים
נ' טרבלו




התובעת
חברת שומרי אמונים


ע"י ב"כ
עו"ד אשר ברק


נגד

הנתבעים
1.דב טרבלו
2.פייגה טרבלו רובינשטיין
3.מרגלית שור
4.לאה ובר
5.חוה אייזנשטיין
6.יוחנן טרבלו
7.נח טרבלו
8.יצחק אהרן טרבלו
9.ברכה אקשטיין
10.יוסף שלמה ברזסקי
11.מרים ברזסקי


ע"י ב"כ
עו"ד רפאל שטוב


פסק דין


1.
הנתבעים 9-1 (להלן: "טרבלו") מכרו את זכויותיהם בדירה המצויה בקרית שומרי אמונים בירושלים (להלן: "הקריה") לנתבעים 10 ו-11 (להלן: "ברזסקי"). התובעת (להלן: "התובעת" או "חברת שומרי אמונים
") היא הבעלים הרשום של המקרקעין עליהם הוקמה הקריה, ובכלל זה של הדירה מושא התביעה. מורישם של טרבלו, אלימלך טרבלו ז"ל, רכש ממנה בשעתו את זכויות החכירה לדורות בדירה. לטענת התובעת מכרו טרבלו את הדירה לברזסקי ללא שהודיעו על כך לתובעת וללא שאפשרו לה להפעיל את זכות הקדימה שניתנה לה במסגרת ההסכם בינה לבין אלימלך טרבלו ז"ל. כמו-כן טוענת התובעת שלא ניתנה הסכמתה למכירת הזכויות בדירה לברזסקי, אף שההסכם בינה לבין טרבלו מחייב את קבלת הסכמתה לצורך העברת הזכויות. לפיכך עותרת התובעת לכך שבית המשפט יקבע שמכירת הזכויות בדירה בטלה ומבוטלת, ולקבוע כי על טרבלו למכור לתובעת את הזכויות בדירה באותם תנאים בהם התיימרו למכור את הזכויות לברזסקי (סעיף 15 לכתב התביעה), כל זאת לנוכח זכות הקדימה שניתנה לה בהסכם. כן עותרת התובעת למתן סעד הצהרתי לפיו ביצעו ברזסקי כלפיה עוולה של גרם הפרת חוזה.

2.
טרבלו וברזסקי טוענים כי לא ידעו כלל על קיומה של תניה בדבר זכות קדימה בהסכם שנחתם בין מורישם של טרבלו לבין התובעת, וכי מכל מקום תניה זו אינה מחייבת את טרבלו או את ברזסקי. עוד טוענים הנתבעים כי מאחר וזכות הקדימה לא נרשמה במרוצת תקופה של למעלה מ-40 שנה, מעת החתימה על ההסכם ועד לרישום המקרקעין מושא התביעה, ולא נרשמה גם שעה שנרשמו המקרקעין בשנת 2010, הרי שהיא פקעה. הנתבעים טוענים שהתובעת לא עשתה שימוש בזכות הקדימה מעולם, ויש לראות בכך משום וויתור שלה על זכות הקדימה, ככל שזו הוקנתה לה. בנוסף טענו הנתבעים כי מלשון ההסכם שבין מורישם לתובעת עולה שהתניה בעניין זכות הקדימה אמורה היתה לחול בתקופה הזמנית שעד לרישום המקרקעין ולא לאחר מכן. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הרכישה בוצעה בתום לב ובתמורה והיא גוברת על כל זכות קניינית שהיתה לתובעת, ככל שהיתה כזו, בפרט לנוכח העובדה שהתובעת היא שגרמה ל"תאונה משפטית" בכך שלא רשמה את זכות הקדימה.

אשר לטענה לפיה לא נתנה התובעת את הסכמתה לחתימת ההסכם עם ברזסקי, הטעימו הנתבעים כי ברזסקי מחזיקים זה למעלה מ-30 שנה בזכויות בדירה אחרת בקרית שומרי אמונים, וזאת לאחר שאושרו במפורש על ידי התובעת כראויים להתגורר בקריה. מכאן שהתובעת לא היתה מסרבת ולא יכולה היתה לסרב לקבל את ברזסקי כרוכשי דירה בקריה.

אף שלשיטת הנתבעים אין לתובעת זכות קדימה, טוענים הם כי בפועל הודיעה משפחת טרבלו לתובעת על כוונתה למכור את הדירה ואף ביקשה שהתובעת תרכוש את הדירה, מאחר וחששו שיתקשו למצוא קונים לדירה. לטענתם נעשתה פנייתם לתובעת באמצעות פנייה למאיר לוסטיג ולאהרן קלירס, שלשיטת הנתבעים מחזיקים בתפקידים בחברה התובעת. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי אלה הודיעו לטרבלו שהתובעת אינה מעוניינת לרכוש את הדירות.

3.
הצדדים לא השכילו להגיע לכלל הבנות כלשהן. לפיכך הגישו הצדדים תצהיריהם והעדים נחקרו. מטעם התובעת העידו הנתבע 1 (דב טרבלו
) והנתבע 10 (יוסף שלמה ברזסקי). מטעם התובעת העידו ברכה ראטה, מנהלת התובעת, ואהרן קלירס ששמו נזכר על ידי הנתבעים כמי שאליו פנו בבקשה כי חברת שומרי אמונים
תרכוש את הדירה.

העובדות הנוגעות לעניין
א. רקע כללי
4.
כרקע לדיון בתובענה זו יש לדעת כי קדמו לה הליכים שהתקיימו בין דיירים רבים בקריה לבין התובעת בנוגע לרישום זכויות המשתכנים בקרית שומרי אמונים במרשם המקרקעין (ת"א 2159/08 קופרשטוק נ' חברת שומרי אמונים
בע"מ). במסגרת אותו הליך, שהתקיים אף הוא בפני
, ניתן פסק-דין ביום 28.1.2012 בגדרו נקבעו קביעות שונות (להלן: פסק-דין קופרשטוק). ברזסקי, שהוא הנתבע 10 בתביעה הנוכחית, היה אחד מהתובעים במסגרת אותה תובענה (תובע מס' 21). הנתבע 8 אף הוא נכלל בין התובעים באותה תובענה (תובע מס' 11), מכח זכויותיו בדירה אחרת בקריה. ברזסקי והנתבע 8 טענו במסגרת אותו הליך כי רכשו את זכויות החכירה בדירות מדיירים שרכשו את הזכויות מחברת שומרי אמונים
. חברת שומרי אמונים
הודיעה במסגרת אותו הליך כי אישרה את העברת הזכויות מהדיירים הקודמים לברזסקי ולנתבע 8.


לנוכח זהות הצדדים והעובדה כי חלק מהמחלוקות העובדתיות הוכרעו בפסק-הדין בעניין קופרשטוק, ניתן יהיה לעשות שימוש בחלק מאותן הכרעות עובדתיות גם במסגרת הליך זה. בעיקרו של דבר מדובר בקביעות עובדתיות בעניינים שיש בהם כדי להקל על הדיון, לשרתו ולפשטו, אף שלא נודעת להם משמעות חיונית להכרעה.

5.
כפי שהובהר בפסק-דין קופרשטוק, החלה בניית הקריה לפני למעלה מיובל שנים. על אף שהתובעת התחייבה לרשום את הזכויות במקרקעין על שם רוכשי הזכויות, לא נעשה הדבר במשך למעלה משנות דור, ועל רקע אותו מחדל הוגשה אותה תובענה. במהלך הדיון בתובענה בעניין קופרשטוק נרשמו הזכויות בבית המשותף. רישום הבית המשותף הסתיים ביום 13.9.2010, כאשר באותו מועד נרשם גם התקנון המוסכם שהוכן על ידי התובעת ואושר על ידי המפקח על רישום המקרקעין (ראו פסקה 8 לפסק-דין קופרשטוק).

ב. העברת הזכויות בדירה ונוסח הוראות ההסכם
6.
זכויות החכירה בדירה מושא התביעה נרכשו מהתובעת על ידי אביהם של הנתבעים 9-1, אלימלך טרבלו ז"ל,
ביום יב' תשרי תש"ל (24.9.1969). אביהם של טרבלו הלך לעולמו ביום 28.5.1999, ואמם נפטרה ביום 24.8.2011. לאחר פטירת הורי הנתבעים 9-1, מכרו טרבלו את הזכויות בדירה לברזסקי. ההסכם שנחתם בין טרבלו לברזסקי לא הוגש, אך נראה שאין מחלוקת כי נחתם בחודש ינואר 2012 (עדות ברזסקי בעמ' 40 לפרוטוקול, שורות 24-23).

7.
אין מחלוקת שברזסקי רכשו בעבר זכויות בדירה אחרת בקרית שומרי אמונים, ממשפחת נויגרטן, בתאריך יח' כסלו תשמ"א (26.11.1980). בחודש טבת תשמ"א, דהינו: לאחר שרכשו ברזסקי את הזכויות, ניתן אישור בכתב מהתובעת לפיו "אין אנו מתנגדים להעברת הבעלות מחוזה ממר נויגרטן לה"ה יוסף שלמה ברזסקי הי"ו" (נספח 4 לתצהיר ברכה ראטה). משפחת נויגרטן רכשה את זכויות החכירה בדירה זו מחברת שומרי אמונים
ביום כג' תמוז תשכ"ט (9.7.1969), כחודשיים לפני שטרבלו רכש את הזכויות בדירתו מהתובעת. נוסחי שני ההסכמים, הן זה שחתם עליו אלימלך טרבלו ז"ל והן זה שחתם עליו אברהם לייב נויגרטן, זהים לחלוטין.

8.
לעניין זה יצוין כי בפסק-דין קופרשטוק נקבע שבתקופות שונות ניסחה התובעת הסכמים שונים, אחידים וזהים בתוכנם, בנוגע למכירת הדירות בקריה. הובהר כי קבוצה ראשונה של רוכשים חתמה על הסכמים מ"הנוסח הראשון", בשנת 1962 ובסמוך לאחר מכן; מרבית הרוכשים חתמו על הסכמים ב"נוסח השני", שרובם נחתמו בשנת 1970 ובסמוך לה; וקבוצה נוספת חתמה על הסכמים בנוסח מאוחר יותר. הן ההסכם עליו חתם אלימלך טרבלו ז"ל והן ההסכם עליו חתם נויגרטן שייכים לקבוצת "הנוסח השני" (שעניינו נדון בפסקה 13 לפסק-דין קופרשטוק). מדובר בהסכמים זהים לחלוטין, שנערכו על נוסח אחיד של חוזה אליו הוכנסו בכתב יד שם הרוכש, פרטים הנוגעים לדירה ופרטי התשלומים. עוד נקבע במסגרת פסק-דין קופרשטוק כי להסכמים אלה צורפו תקנות החלות על "משתכני קרית שומרי אמונים" (פסקה 14 לפסק-דין קופרשטוק).

כבר בשלב זה יש לסקל מן הדרך את טענת טרבלו לפיה להסכם שנחתם איתו לא צורף העתק מהתקנות. בפסק-דין קופרשטוק נקבע שלכל אחד מההסכמים צורף נוסח של התקנות (שם). להעתק ההסכמים שצורפו לתצהירה של ברכה ראטה צורפו התקנות עליהן חתום נויגרטן. התובעת הבהירה שלא עלה בידה לאתר את התקנות עליהן חתום טרבלו. עם זאת אין כל יסוד להנחה לפיה לא חתם טרבלו ז"ל על התקנות. אלה מעגנות את קוד ההתנהגות ודרך החיים של המשתכנים והיוו את הבסיס לקבלת משתכנים לקריה. הן אף נזכרו במפורש בסעיף 14 להסכם שנחתם עם טרבלו ז"ל, בדומה לכל הסכם אחר, ובפסק-דין קופרשטוק הובהר שכל דייר חתם על נוסח זה של התקנות. לנוכח חשיבותן העקרונית של התקנות בעיני החברה לא ניתן להניח שהיה נחתם הסכם עם טרבלו לולא היה חותם על התקנות. מכאן שיש לקבוע שטרבלו ז"ל חתם גם על תקנות, שנוסחן זהה לזה של כל החתומים על הסכמים מ"הנוסח השני".

לאמיתו של דבר נראה שאין משמעות לשאלה זו במסגרת התובענה שלפני, שכן התקנות עוסקות אך ורק בענייני צניעות והתנהגות ואין בהן כל השלכה על שאלת זכות הקדימה. אם בכלל, יש בהן כדי לתמוך בקביעה לפיה התובעת לא היתה יכולה לסרב להעברת הזכויות לו התבקשה הסכמתה בכתב, שכן היא הודתה שאורח חייהם של ברזסקי תואם להוראות התקנות.

9.
סעיף 14 להסכמים בגדרם נרכשו הזכויות מהתובעת, הן ההסכם עליו חתם אלימלך טרבלו והן ההסכם שנחתם על ידי נויגרטן, כולל מספר תניות, ובהן התניות העומדות בלב המחלוקת בין הצדדים. הסעיף קובע כי:

"14. המשתכן מצהיר בזה שידוע לו כי הקריה שבה נמצא דירתו מוקמת אך ורק ליהודים חרדיים שומרי תורה ומצות (כפי שפורטו בהקדמה להסכם זה), וכי החברה מקנה לו והוא רוכש את הדירה וזכותו להדירה גם אחרי שתירשם בשמו, תלויה בתנאי שהוא ומשפחתו יקיימו וישמרו על כל התקנות המובא להלן והמצורפות להסכם זה, וכי קרא את התקנות והתחייב שהוא ומשפחתו ישמור אותן בשלמותן, לשם שמירה על הנ"ל, מתחייב המשתכן לא להעביר את הדירה, ולא להחכירה ולא לתת זכות שימוש בהדירה אלא אך ורק למי שממלא גם הוא והנלוים אליו אחרי התקנות, ואחרי שיקבל הסכמה בכתב מהחברה. וכמו כן לא ישכיר את הדירה הן בשכירות קבוע או לדייר משנה (אפילו זמני), או להוריש לשום איש ואישה או מוסד (לשימוש עצמי של הרוכש או היורש) אך ורק למי שישמור את כל התקנות במלואן, כמו כן הוא נותן זכות קדימה לרכישת הדירה או חכירתה או שכירתה לחברה בתנאי השוק. כמו כן מסכים המשתכן מראש שהאמור בזה ייכלל בהסכם של בעלי הדירות לפי חוק בתים משותפים, וכן הוא מסכים שכל הנ"ל יובטח באמצעות נציגות הבית ובדרך אחרת ונוספת כפי שהחברה תחליט, וכל תנאי הסכם זה הם יסודיים ויוכללו בשטר החכירה שירשם במשרד ספרי האחוזה".

10.
מנוסחו של סעיף 14 להסכם עולה כי הרוכש התחייב, בין היתר, לא להעביר את הזכויות בדירה "אלא אך ורק למי שממלא גם הוא והנלווים אליו אחרי התקנות, ואחרי שיקבל הסכמה בכתב מהחברה". עוד קבע סעיף 14 כי לחברה עומדת "זכות קדימה לרכישת הדירה או חכירתה". טענות התובעת מבוססות על קביעות אלה של ההסכם, ומכוחן טוענת התובעת שלא ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה מטרבלו לברזסקי ללא שזו הוצעה לתובעת על יסוד זכות הקדימה שהעניק לה ההסכם, וכי הפרה של החובה לפעול בהתאם לזכות הקדימה מעניקה לה את הזכות לרכוש את הדירה באותם תנאים; וכי אין כל תוקף להעברת הזכויות שעה שלא התקבלה "הסכמה בכתב מהחברה" להעברת הזכויות.

ג. פעולות התובעת לאחר שנודע לה על העברת הזכויות
11.
כאמור, טרבלו מכרו את זכויותיהם לברזסקי בחודש ינואר 2012. לאחר שנודע לתובעת על העברת הזכויות מטרבלו לברזסקי שלחה התובעת מכתבים לברזסקי (ביום 23.4.2012) ולטרבלו (ביום 8.5.2012). במכתב לברזסקי ציינה שלא נעשתה פניה לתובעת לבקש אישור בכתב "כמתחייב בחוזה". יתרת המכתב עסקה בביצוע עבודות בניה על ידי ברזסקי בסמוך לכותלי הבית. הדרישה האופרטיבית במכתב היתה "להשיב את המצב לקדמותו לאלתר". לא נכללה במכתב דרישה לביטול ההסכם. במכתב שנשלח שבועיים לאחר מכן לטרבלו, טענה התובעת שתנאי מוקדם למכירה הוא קבלת הסכמה בכתב, והיא עומדת על קיום תנאי זה; והפנתה את טרבלו לזכות הקדימה הקבועה בסעיף 14 להסכם, כשהיא מבהירה שהיא עומדת על מימוש זכות זו. היא הודיעה שהיא מתנגדת נמרצות למכירה ודורשת כי טרבלו יחזרו בהם מהמכירה. ביום 7.6.2012 פנה עורך דינה של התובעת במכתבים לברזסקי ולטרבלו. במכתב לברזסקי הבהיר עורך-דינה של התובעת כי לתובעת זכות קדימה לרכוש את הדירה. כן התריע על ביצוע עבודות בניה ללא הסכמה בנכס. הוא הבהיר כי מעשי ברזסקי הביאו להפרת ההסכם בין טרבלו ז"ל לבין התובעת ודרש כי ברזסקי יפנו את הדירה. במכתב שנשלח לטרבלו עמדה התובעת על זכות הקדימה הנתונה לה, כשבשולי הדברים הוזכרה העובדה שלא התבקשה הסכמתה בכתב.

12.
כחודשיים לאחר משלוח מכתבים אלה הוגשה התביעה בגלגולה הקודם (ת"א 15435-08-12 חברת שומרי אמונים
נ' טרבלו ואח'
). תביעה זו הוגשה ביום 8.8.2012 ונמחקה ביום 13.11.2013 בשל מחדליה של התובעת. התביעה שלפני הוגשה ביום 30.12.2013, לאחר מחיקתה של התביעה הקודמת וכהמשך ישיר לה.

ד. הטענות בדבר פנייה של הנתבעים ללוסטיג וקלירס
13.
כפי שהובהר בפתח הדברים, טוענים טרבלו כי יצרו קשר עם מאיר לוסטיג ועם אהרן קלירס וביקשו מהתובעת דרכם שזו תרכוש את הדירה.

תוכן הפנייה למאיר לוסטיג לא הובהר דיו (ראו סעיפים 13.2 ו-13.7 לתצהיר הנתבע 1). כך או כך, מאיר לוסטיג לא הובא לעדות מטעם הנתבעים, וכל המיוחס לו נותר בגדר עדות שמיעה. ברזסקי הסביר שכלל לא פנה אליו בבקשה להעיד מאחר שסבר שלא יהא זה נכון להעידו היות ומדובר באדם שהוא ביחסים טובים עם התובעת והוא הניח שלא יהיה לו "נעים" לעשות כן וכי הוא לא "יבוא להעיד נגד המקורבים לו" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 6-3). ברכה ראטה הכחישה כל מעורבות של לוסטיג בחברה או בעניין וטענה כי אינו בעל תפקיד בחברה (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 23-15). מכאן שלא הוכח כלל שלוסטיג פעל מטעם התובעת בעניין זה. לא למותר לציין כי מעדות הנתבע 1 עולה כי ביקש מלוסטיג לפנות לתובעת אולם הוא אינו יודע אם בפועל עשה כן, וכל שידוע לו הוא שלוסטיג אמר לו שעשה כן (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 8-5). מכאן שמדובר בעדות שמיעה בלבד, בעניין מעשים שנעשו או לא נעשו על ידי מי שלא הוכח שהוא נושא תפקיד בתובעת. בהקשר זה ניתן להוסיף, מעבר לנדרש, שלא היתה כל מניעה להזמין דו"ח מרשם החברות לצורך תמיכה בטענה כי לוסטיג היה בעל תפקיד בחברה (להבדיל מחברותו בעמותה, עניין שנדון בת.א. (מחוזי י-ם) 5082-12-12 עמותת שומרי אמונים נ' חנון, מיום 27.6.13). לא היתה גם כל מניעה מלזמן את לוסטיג לעדות. משהדבר לא נעשה אין מקום לקביעה כי הנתבעים הרימו את הנטל המוטל עליהם בעניין זה.

14.
בתצהירו של הנתבע 1 נטען כי פנה לאהרן קלירס ושאל אותו אם התובעת מעוניינת לרכוש את הדירה "או שמא מאן דהו אחר מעוניים בכך" (סעיף 14.6 לתצהירו). הוא נקב בסכום וקלירס השיב כי הצעה זו "נדחית" שכן מדובר בסכום גבוה מדי (סעיף 14.8 לתצהיר). אף אם ניתן היה לאמץ את הדברים במלואם, הרי שכל שעולה מהתצהיר הוא כי הנתבע 1 שוחח עם קלירס, וזה דחה את ההצעה על הסף מבלי שאף פנה לתובעת. מכאן שכדי להקים בסיס ראייתי לטענה כי האמירה לקלירס מהווה הצעה לחברת שומרי אמונים
, ומקימה את יסודות מתן האפשרות להפעלת זכות הקדימה, היה על הנתבעים להוכיח כי קלירס ייצג את החברה. למצער היה עליהם להוכיח שהוא בעל תפקיד ניהולי המאפשר לו לקבל החלטות עצמאיות, אף ללא כינוס אסיפה כלשהי. כאמור, לא הוצג דו"ח מרשם החברות ולא הוכח כי קלירס נושא בתפקיד כלשהו בחברה.

15.
אהרן קלירס העיד מטעם התובעת והכחיש כי הוא נושא בתפקיד כלשהו במסגרתה (סעיף 2 לתצהיר). הוא אף הכחיש כי טרבלו פנה אליו בבקשה כי החברה תרכוש את הנכס. לטענתו פנה הוא לנתבע 8, יצחק אהרן טרבלו, במסגרת נסיונותיו לעסוק בתיווך בנדל"ן (עמ' 11 לפרוטוקול, שורה 17 – עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 4) והתעניין ברכישת הדירה עבור לקוח פוטנציאלי, אך פועלו לא הניב עסקה כלשהי (סעיפים 6-4 לתצהירו ועמ' 12 לפרוטוקול, שורות 8-6). הוא אישר כי פעל בהתנדבות בעניינים הנוגעים לסכסוכים בין הדיירים לבין התובעת, אך לטענתו, שלא נסתרה, לא עשה זאת כנושא תפקיד מטעם התובעת אלא כמי שמבקש להביא צדדים להסכמות (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 27-21). קלירס כמעט ולא נחקר על גרסתו בנוגע לשיחותיו עם הנתבע 8 ולתוכנן, והנתבעים נמנעו משום מה מלהביא את הנתבע 8 לעדות מטעמם כדי לנסות ולסתור את גרסתו. יש בכך כדי לתמוך בגרסתו, וזאת אף לולא ניכר היה שעדותו מהימנה. הנתבעים לא הציגו כל ראיה שיש בה כדי לשכנע שאכן נעשתה פנייה מטעמם לקלירס בבקשה למכור את הדירה לתובעת, למעט אמירתו של הנתבע 1 שעומדת כנגד גרסת קלירס. לפיכך יש לקבוע שלא עלה בידם להוכיח כי אכן נעשתה פנייה כזו.

16.
המסקנה היא שלא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי נעשו פניות לתובעת, בין אם ישירות ובין אם באמצעות מי שהנתבעים ראו כנציגיה, בנסיון להציע לה את הדירה למכירה.

ה. האם ידעו הנתבעים אודות הכללת זכות הקדימה בהסכם?
17.
עניין עובדתי אחרון שיש לדון בו נוגע לשאלה אם ידעו הנתבעים על תוכנם של ההסכמים שנחתמו בין אלימלך טרבלו ז"ל ונויגרטן לבין התובעת. הנתבע 1, שהיה העד היחיד מטעם הנתבעים 9-1, טען בתצהירו שבמסמכיו של אביו ז"ל כלל לא ראה את החוזה בין האב לבין התובעת (סעיף 5.8 לתצהיר). לשאלה זו לא נודעת משמעות רבה בהקשר של טרבלו, שכן אין מחלוקת שהתניות החוזיות שבין המנוח לבין התובעת מחייבות גם את יורשי המנוח. גרסתו של הנתבע 1 לפיה מכר את הזכויות ללא שהיה תחת לידו מסמך המאשר את הזכויות של אביו המנוח בנכס, למעט אישור ממס רכוש (ראו לעניין זה גרסתו בעמודים 29-28 לפרוטוקול), היא אכן תמוהה במקצת. עם זאת, יש לזכור כי החוזה עם ברזסקי נערך לאחר רישום הבית המשותף, ובכלל זה לאחר רישום זכויותיו של המנוח.

18.
ברזסקי טוען שלא ראה מעולם את ההסכם שנחתם בין נויגרטן לתובעת. כזכור, ברזסקי רכש את הזכויות בדירתו מנויגרטן שנים רבות לפני שרכש את הדירה מושא התביעה. ההסכם בין נויגרטן לתובעת כלל אף הוא תניה המקנה לתובעת זכות קדימה. לטענת התובעת חזקה כי ברזסקי עיין בהסכם זה עובר לרכישת הזכויות מנויגרטן, ולפיכך ידע כי העברת זכויות בדירות בקריה כפופה לזכות הקדימה. לשאלה זו נודעת חשיבות במקרה דנא אך ורק בנוגע לסוגיה אם פעלו ברזסקי בתום לב שעה שרכשו את הזכויות מטרבלו.

19.
אין בראיות שהוצגו במסגרת התובענה כדי להצביע על כך שברזסקי היה אכן מודע לתוכנו של ההסכם בין נויגרטן לתובעת. ההסכם שנחתם בינו לבין נויגרטן בשנת 1980 לא מזכיר ולו ברמז את זכות הקדימה שניתנה לתובעת (ההסכם צורף כעמוד האחרון לנספח 3 לתצהירה של הגב' ראטה). לא נאמר בו שההסכם בין נויגרטן לבין התובעת מצורף אליו כנספח, ואין כל אינדיקציה אחרת לפיה ברזסקי עיין בהסכם בין נויגרטן לתובעת לפני שרכש את הדירה. בהקשר זה השיב ברזסקי בחקירתו כי טרם שרכש את הדירה מנויגרטן פנה לעורך-דין שבדק את המסמכים, ויתכן שעורך-הדין עיין בהסכם בין נויגרטן לבין החברה. הוא עצמו הסתמך על עורך-הדין (עמ' 41 לפרוטוקול, שורות 9-2).

לו היה נחתך גורלה של טענה זו רק על סמך הראיות שהובאו עד לתום חקירת העדים, היה מקום לקבל את גרסת ברזסקי לפיה לא ראה כלל את החוזה בין נויגרטן לחברת שומרי אמונים
. דא עקא שלאחר שמיעת הראיות ביקשה התובעת להגיש תצהיר גילוי מסמכים מיום 14.11.09 שהגיש ברזסקי במסגרת התביעה בעניין קופרשטוק. שם ציין במפורש כי ברשותו החוזה בין נויגרטן לחברת שומרי אמונים
. התובעת טוענת כי במסגרת אותו הליך הוא אף המציא לתובעת העתק מאותו חוזה. מכאן שלכל הפחות היה בידיו העתק מהחוזה בשלהי שנת 2009, כשנתיים לפני שחתם על ההסכם עם טרבלו.

20.
אף בהנחה כי ברזסקי החזיק בידיו העתק מהחוזה בין נויגרטן לתובעת בשלב כלשהו במרוצת השנים, אין פירושו של דבר כי פעל בחוסר תום לב בעת ההתקשרות עם טרבלו. אף אם נניח שברזסקי עִיֵין עַיֵין היטב בכל תניות ההסכם בין נויגרטן לבין התובעת בשנת 1980, עובר לרכישת הדירה על ידו, ולא הסתפק בעצם העובדה שיש בידי נויגרטן הסכם המעיד על רכישת הזכויות מהתובעת, קשה להניח שזכר תוכן הסכם זה לפרטי פרטיו כאשר חתם על ההסכם עם טרבלו בשנת 2012, 32 שנה לאחר מכן. אין כל ראייה כי ברזסקי עיין בפרטי תניות ההסכם במהלך הדיון בתובענה הקודמת, וגם לא היה לו צורך לעשות כן לשם הדיון באותה תובענה. יובהר כי הטענה כיום, להבדיל מזו שנדונה בעניין קופרשטוק, אינה בנוגע לטיב הזכויות שרכש ברזסקי מנויגרטן. היא סובבת אך ורק את השאלה אם עובר לחתימת ההסכם עם טרבלו היה ברזסקי מודע לכך שקיימת לתובעת זכות קדימה במסגרת הסכמים דוגמת זה שעליהם חתם טרבלו. חלוף הזמן מצביע כנגד מסקנה זו.

אף לו לא נמצאנו אומרים כי די בכך שחלף זמן רב מאז רכישת הדירה מנויגרטן, וכי ספק אם ברזסקי בחנו לעומקן את התניות שבהסכם בין נויגרטן לתובעת עובר לרכישת דירת נויגרטן, נראה שלא ניתן לקבוע כי פעלו בחוסר תום לב עת רכשו את זכויות טרבלו. זאת מהטעם שאין בסיס מספיק לקביעה לפיה הוטל על ברזסקי להניח עובר לחתימת ההסכם עם טרבלו כי ההסכם שחתם טרבלו עם התובעת זהה בכל להסכם שחתם נויגרטן עם התובעת.

מכל האמור לעיל עולה שלא הוכח שברזסקי היה מודע לקיומה של התניה בעניין זכות הקדימה שנכללה בסעיף 14 לחוזה שבין טרבלו לבין התובעת.

כפי שיובהר להלן, לא נודעת נפקות רבה לקביעה זו, שכן גם לו ניתן היה להניח שברזסקי היה מודע לקיומה של התניה המובלעת בסעיף 14 לא נראה שהיה בכך כדי לשנות מהתוצאה במקרה דנא. עניין זה ידון במסגרת הדיון בטענות הצדדים.

21.
כאמור, טענותיה של התובעת הן, בעיקרו של דבר, שתיים: הפרת החובה לאפשר לה לרכוש את הדירה מכח זכות הקדימה שהוקנתה לה בחוזה, והפרת החובה לקבל את הסכמתה מראש ובכתב לצורך העברת הזכויות. טענות אלה ידונו להלן. הטענה בעניין אי קבלת ההסכמה תידון תחילה, כדי שניתן יהיה לסקל מהדרך טענה זו, שלא היה לה מקום.

דיון
א. קבלת הסכמת החברה
22.

אין צורך להידרש במקרה דנא לטענה הכללית בעניין חוקיות התניה החוזית לפיה כפופה העברת הזכויות בדירות לקבלת הסכמה בכתב של התובעת. במקרה דנא ניתן לקבוע כי לתובעת לא עמדה כל עילה שהיא להתנגד להעברת הזכויות,
וכי טענותיה בעניין זה נגועות בחוסר תום לב ולא ניתן לקבלן.

23.
כפי שהובהר לעיל, אישרה התובעת כבר בשנת 1980 את קבלת ברזסקי כרוכשי זכויות בדירה בקריה. יובהר שהזכות לאשר או לשלול דייר פוטנציאלי אינה נתונה לשרירות לבה של התובעת. בפסק-דין קופרשטוק נקבע בעניין זה במפורש כי לתובעת עומדת הזכות, מכח החוזה ומכח התקנון המוסכם שנרשם ביום 13.9.2010, לאשר או לשלול רוכש זכויות אך ורק על יסוד בחינת השאלה אם מדובר ב"אנשים חרדים" הנכונים לקיים "אורח חיים חרדי" (פסקאות 60 ו-61 לפסק הדין). מכאן כי שעה שאישרה התובעת בשעתו את ברזסקי כרוכשי זכויות בדירה בקריה - גילתה דעתה כי הם עונים לקריטריונים אלה.

24.
אין חולק כי משפחת ברזסקי עונה לקריטריונים אלה גם כיום. גם במהלך עדותה של הגב' ראטה עלה שאין בפיה כל טענה בעניין זה בנוגע למשפחת ברזסקי (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 27-18). כמו כן, בכל המכתבים ששלחה התובעת לטרבלו וברזסקי לא נטען מעולם שמשפחת ברזסקי אינה מתאימה ברוחה ובהתנהלותה הדתית לקריה. במכתב הראשון שנשלח, ביום 23.4.2012 (אף בהתעלם מהשאלה אם מכתב זה נמסר לתעודתו אם לאו), הוזכר הצורך בקבלת אישור התובעת בכתב, אולם המכתב כולו עסק אך ורק בטענות לפיהן ביצעו ברזסקי בינוי בנכס שלא כדין ובדרישה כי ישיבו את המצב לקדמותו. במכתב נוסף שנשלח לברזסקי ביום 7.6.2012 הוזכרה זכות הקדימה והתובעת שבה על הדרישה להסיר את הבניה הבלתי חוקית, אולם לא נטען בנוגע לצורך באישור העסקה. גם במכתב שנשלח לטרבלו ביום 8.5.2012 לא נאמר כי משפחת ברזסקי אינה מתאימה לקריה. במהלך חקירתה של הגב' ראטה, טענה כי היא אכן מתנגדת למשפחת ברזסקי, אולם זאת אך ורק בשל "ההתנהלות בקשר לדירה" (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 27-26). התנגדות מעין זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכמים, התקנות לפיהן התנהלה הקריה והתקנון המוסכם; עומדת בניגוד מוחלט לקביעות בפסק-דין קופרשטוק המחייבות את התובעת כמעשה בית דין; ולא יכולה להוות עילה לפסילת העברת זכויות קניין מאדם אחד לרעהו תוך פגיעה בזכות הקניין המעוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

25.
המסקנה מכל אלה היא שלתובעת לא עמדה הזכות להתנגד להעברת הזכויות מטרבלו לברזסקי, שעה שאין חולק שברזסקי מקיימים אורח חיים דתי-חרדי, מתאימים באופיים ובהתנהלותם הדתית לקרית שומרי אמונים ואף אושרו ככאלה בעבר על ידי התובעת. מכאן שעל אף שלא התבקשה הסכמתה של התובעת בכתב, הרי שהתובעת היתה מחויבת לתת את הסכמתה לעסקה זו. ממילא אין באי-מתן האישור כדי להביא לביטול העסקה.

ב. זכות הקדימה
1. ויתור על הפעלת הזכות
26.
הובהר לעיל שסעיף 14 להסכם עוסק בתנאים שונים הנוגעים לשמירת אופייה של הקריה. הסעיף פותח בחיוב רוכשי הזכויות בשמירת כל התקנות שצורפו להסכם, שעניינן בשמירת אורח חיים חרדי, צניעות ואי-החזקת מכשירים חשמליים דוגמת טלוויזיה. לעניין זה קובע הסעיף הגבלות שונות על העברת הזכויות, כאשר הוא מבהיר שהגבלות אלה נועדו "לשם שמירה על הנ"ל". הגבלות אלה מוטלות הן על מי שמבקש להעביר את הזכויות בדירה, הן על המעניק זכות שימוש בדירה והן על מי שמשכיר את הדירה ולו לדייר משנה. בתוך הקשר זה קובע הסעיף כי "כמו כן הוא נותן זכות קדימה לרכישת הדירה או חכירתה או שכירתה לחברה בתנאי השוק". על פני הדברים, ועל רקע ההקשר, גם עניינו של תנאי זה בשמירה על אופייה של הקריה, ויתכן שגם לעניין זה השפעה על פרשנותו. הסעיף מוסיף וקובע כי רוכש הזכויות מסכים "שהאמור בזה ייכלל בהסכם של בעלי הדירות לפי חוק בתים משותפים, וכן הוא מסכים שכל הנ"ל יובטח באמצעות נציגות הבית ובדרך אחרת ונוספת כפי שהחברה תחליט, וכל תנאי הסכם זה הם יסודיים ויוכללו בשטח החכירה שיירשם במשרד ספרי האחוזה". מכאן שעל פי ההסכם אמורים תנאי סעיף 14 להיכלל בתקנון המוסכם ("בהסכם של בעלי הדירות לפי חוק בתים משותפים"), ולהירשם במרשם המקרקעין לצורך הבטחת האמור בסעיף.

27.
כפי שהובהר בפתח הדברים, נרשמו הבניינים בקריה כבית משותף ביום 13.9.2010. באותו מועד נרשם גם התקנון המוסכם. אין חולק שהתקנון המוסכם אינו כולל תניה בעניין קיומה של זכות קדימה, וזכות הקדימה גם לא נרשמה בכל דרך אחרת במרשם המקרקעין. לעניין זה הבהירה הגב' ראטה בתצהירה שהיא שקלה בשעתו אם לכלול את זכות הקדימה בתקנון המוסכם, אך החליטה שלא לעשות כן לאחר שקיבלה ייעוץ, שטיבו וטבעו לא הובהרו דיים בתצהיר (סעיף 32 לתצהירה).

28.

בפועל לא הובאה כל ראיה לפיה הפעילה התובעת אי-פעם את זכות הקדימה שהוקנתה לה על פי ההסכמים שערכה עם רוכשי הזכויות. זאת על אף שבקריה נמכרו הזכויות בעשרות דירות במרוצת השנים מאז חתימת ההסכמים (כפי שהובהר על ידי התובעת עצמה בדיונים בעניין קופרשטוק). הובהר לעיל שמרבית החוזים בגדרם מכרה התובעת זכויות בדירות בקריה למשתכנים כללו את סעיף 14 בנוסחו הנ"ל, שכן מרביתם נערכו ב"נוסח השני" של ההסכמים. על אף זאת אישרה הגב' ראטה בעדותה שעד להגשת התביעה לא הפעילה התובעת את זכות הקדימה הקבועה בהסכם, למעט "דירה אחת שאני יודעת שאנחנו רכשנו לפני כ-40 שנה" (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 7-6). בהמשך חקירתה התברר שאין לה ידיעה אישית בנוגע לרכישת אותה דירה, והיא אינה יכולה לשלול את האפשרות שבעל הזכויות באותה דירה "פשוט בא והציע לכם לרכוש את הדירה", מאחר ומדובר באירוע שהתרחש זמן רב לפני שהחלה לעבוד בחברה (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 19-13). לא למותר לציין כי הגב' ראטה החלה לעבוד בחברה בשנת 1985, בעודה נערה, והיא מנהלת את החברה משנת 2001 (ראו פסקה 18 לפסק-דין קופרשטוק). ממילא ברי שלא יתכן שבידיה מידע מכלי ראשון בנוגע לדירה שנמכרה לתובעת על פי הטענה בתחילת שנות ה-70, עת היתה ילדה רכה בשנים ושעה שלא היתה מעורה אז כלל בעסקי החברה.

בסיכומיה טענה התובעת, באופן מתמיה למדי, כי הוכח שהפעילה את זכות הקדימה גם בנוגע לדירה נוספת שהזכויות בה נרכשו על ידי משפחת וייספיש. טענה זו כלל לא עלתה בחקירתה של הגב' ראטה, שעל אף שנשאלה במפורש אם התובעת הפעילה את זכות הקדימה לא זכרה כל מקרה שהוא במסגרתו הופעלה הזכות בתקופה הארוכה בה היא מנהלת את החברה. כמו כן לא הובאה כל ראייה שהיא התומכת בטענה זו. היא הסתמכה אך על תשובותיו של הנתבע 1 לחקירה הנגדית (עמ' 35 לפרוטוקול, שורה 21 – עמ' 36 לפרוטוקול, שורה 2), במסגרתה השיב כי שמע מפי השמועה שבעקבות תביעה שהגיש וייספיש כנגד התובעת איימו עליו נציגי התובעת, ואנשים מטעמה אף היכו אותו, עד שנכנע לאיומים, יצא מהקריה ומכר לתובעת את דירתו. אכן, ראייה ניצחת לכך שהתובעת הפעילה את זכות הקדימה...

29.
אם לא די בכל אלה, הרי שעל אף שהשאלה אם התובעת הפעילה אי-פעם את זכות הקדימה הועלתה ביוזמת בית המשפט בכל אחד מקדמי המשפט שהתקיימו בתובענה (ובזו שקדמה לה), לא מצאה התובעת לנכון להביא ראיות כלשהן בעניין זה במסגרת ראיותיה. תצהירה של הגב' ראטה לא נגע בסוגיה זו. כאמור, אף משנשאלה הגב' ראטה בעניין זה בחקירה הנגדית – בסוגיה שאין כל ספק שהיתה מודעת לכך שתעלה במהלך החקירה – השיבה כי המקרה היחיד הידוע לה התרחש לפני למעלה מ-40 שנה. מכאן שאין בידי התובעת כל ראייה לפיה הופעלה זכות הקדימה, שכן אין להניח שהיתה מונעת מבית המשפט ראיות הנוגעות לסוגיה ששבה והתעוררה בכל דיון.

30.
המסקנה המתבקשת מכל אלה היא שהתובעת לא הפעילה מעולם את זכות הקדימה שניתנה לה בהסכם (ולמצער לא הפעילה זכות זו במשך תקופה של למעלה מ-40 שנה שחלפה מחתימת ההסכמים ועד להגשת התביעה). כאמור, לאחר תקופה של לכל הפחות 40 שנה במסגרתם לא הופעלה זכות זו, נמנעה התובעת גם מרישום הזכות בפנקס הבתים המשותפים בעת שנרשמו הזכויות בנכס, וזאת על אף שמהוראת סעיף 14 להסכם ניתן ללמוד כי הכוונה היתה שזכות זו תירשם.


על רקע דרך התנהלות זו של התובעת מתבקשת המסקנה לפיה וויתרה התובעת על הפעלת זכות הקדימה. מסקנה זו נלמדת מהתנהגותה במשך עשרות בשנים, ומהעובדה שלאחר ויתור על הפעלת הזכות במשך קרוב ליובל שנים – נמנעה גם מלרשום את הזכות כשניתן היה לעשות כן. נראה שמטעם זה בלבד ניתן לדחות את התביעה.

31.
בסיכומי התובעת נטען כי אין תוקף לויתור מעין זה אם לא נעשה בכתב, וזאת לנוכח התפיסה כי מדובר בעסקה במקרקעין המצריכה מסמך בכתב, על רקע דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"). לטענה זו אין לשעות. ראשית, כפי שיובהר להלן לא השתכללה הזכות הקניינית. לפיכך לא היה צריך מסמך בכתב כדי לבטלה. שנית, הטענה אינה כי התובעת הגיעה להסכמה עם הדיירים לפיה ויתרה על זכות הקדימה, אלא כי גילתה בהתנהגותה שהיא מוותרת על הפעלת הזכות. ממילא אין המדובר בהסכמה חוזית לויתור המעלה את האפשרות לתחולה של דרישת הכתב. שלישית, ועיקר, במקרה דנא מדובר על ויתור, במובן המקים מניעות והשתק, המוסק מהתנהגות התובעת ומונע ממנה מלטעון להפעלת הזכות. לפיכך, אף אם ניתן היה לטעון בדרך כלשהי שהזכות לא פקעה (אם אכן היה מדובר בזכות בעלת תוקף) הרי שמעשיה של התובעת העידו על כי ויתרה ומחלה על הפעלתה.

לפיכך, כאמור, יש לקבוע כי התובעת ויתרה או מחלה על הפעלת זכות הקדימה והיא מנועה מלטעון כיום להפעלתה.

32.
לכל הפחות יש בדרך התנהלות זו של התובעת כדי להשליך על שאלת תום לבם של הצדדים להסכם (טרבלו וברזסקי, המתגוררים בקריה עשרות בשנים ושהיו מודעים היטב לכך שדירות רבות נמכרו בקריה). אף לו היו הצדדים מודעים לעצם קיומה של זכות הקדימה, וזאת לא עלה בידי התובעת להוכיח, הרי שהמעט שניתן לומר הוא כי בנסיבות אלה יכלו הם להניח שהתובעת אינה עומדת על הפעלת זכות הקדימה. הנחה זו לא רק שהיתה סבירה בנסיבות העניין, אלא שקרובה היתה להיות ודאית לנוכח התנהלותה רבת השנים של התובעת והימנעותה מהפעלת זכות הקדימה.


33.
המסקנה מכל האמור לעיל היא שדין התביעה להידחות מאחר שהתובעת מחלה על הפעלת זכות הקדימה והיא מנועה מלטעון לעניין זה לאחר למעלה משנות דור של הימנעות מעמידה על הזכות.

עם זאת, ידונו להלן גם יתר הטענות, תוך בחינה אם אכן עמדה לתובעת זכות הקדימה במקרה דנא, הן לנוכח טיבה של הזכות ההסכמית, שלא נרשמה מעולם, והן על רקע פרשנות הוראות החוזה.

2. מעמדה של זכות קדימה הסכמית שלא נרשמה
34.
סעיף 99(א) לחוק המקרקעין, שכותרתו "זכות קדימה על פי הסכם" קובע כי:

"בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה".

35.
בנוגע לסיווגה של זכות הקדימה כזכות קניינית או אובליגטורית נחלקו הדעות (ראו הדיון בע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2) 813 (1983); יהושע ויסמן חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים 71 (תש"ל), להלן: "ויסמן-מגמות"; גד טדסקי "בשולי פסיקה – על זכות הקדימה במקרקעין", הפרקליט לו 251, 252-251 (תשמ"ה), להלן: טדסקי). הדיון בפסיקה לא הבחין בין זכות קדימה מכח דין לבין זכות קדימה הסכמית, כאשר הוא כולל את שתיהן גם יחד בחדא מחתא. כפי שיובהר להלן, יתכן שיש מקום להבחין בין השתיים. דומה שכוונת המחוקק עובר לחקיקת חוק המקרקעין היתה לראות גם בזכות קדימה מכח הסכם כזכות קניינית (כך עולה מדו"ח ועדת לנדוי מיום 20.3.1950; והשוו יהושע ויסמן דיני קניין – זכויות קדימה ופרקי משכון 69, ה"ש 240 (התשע"ה), להלן: ויסמן).

ניתן להסתפק בנוגע לשאלה אם כוונה דומה עומדת ביסוד הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 (ה"ח הממשלה 595, מיום 15.6.11; להלן: "הצעת החוק"). אמנם, בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר כי מיקומו של הפרק העוסק בזכות הקדימה מעיד על כך שמדובר "בזכות קניינית לכל דבר ועניין" (דברי ההסבר לפרק הדן בזכות קדימה, בעמ' 979 לה"ח). עם זאת, נראה לכאורה שלשון הצעת החוק אינה תומכת במסקנה זו. במסגרת ההוראות העוסקות בזכות הקדימה לא נקבע כי כוחה "יפה כלפי כל אדם", בשונה מהקביעה שנעשתה במסגרת הצעת החוק, על דרך הדוגמא, לעניין זכות השכירות (סעיף 548(א) להצעת החוק) וזכות השאילה (סעיף 550 להצעת החוק). לולא הוראות ספציפיות אלה ודומותיהן ניתן היה אולי להניח כי חלה על זכות הקדימה ההוראה הכללית שבסעיף 500 להצעת החוק, לפיה "זכות בנכס כוחה יפה כלפי כל אדם". משעה שבמסגרת הצעת החוק מצאו מציעי החוק לנכון לציין בצד זכויות קנייניות ספציפיות את העובדה כי כוחן יפה כלפי כל אדם, ובחרו שלא לעשות כן ביחס לזכות הקדימה, משתמעת המסקנה לפיה אין המדובר ב"זכות קניינית לכל דבר ועניין". הצעת החוק טרם בשלה לכלל דבר חקיקה, ובשלב מוקדם זה נראה כי משקלה אינו אלא כשל "מקור ספרותי, המביא את דעתם של מומחים לנושא" (ע"א 1017/91 פסח משה נ' הכפר הירוק, מיום 1.4.96, בפסקה 9 לפסק-הדין).

36.
לנוכח אופיה של זכות הקדימה, ככזו המטילה הגבלה על חרותו של בעל הזכויות במקרקעין (ראו טדסקי, בעמ' 253; ויסמן, בעמ' 9) הובעה הדעה כי קיימת הצדקה בגישה מסויגת כלפיה (ויסמן, בעמ' 10). נראה כי גישה מסוייגת זו מצאה דרכה להוראות הצעת חוק דיני ממונות, בגדרה נקבעה תקופה מוגבלת לתחולתה של זכות הקדימה (ראו הוראת סעיף 669 להצעת החוק; השוו גם ויסמן-מגמות, בעמ' 72). נראה שהוראה זו יונקת חיותה מהגישה לפיה הכרה בזכות קדימה שאינה מוגבלת בזמן נוגדת את תקנת הציבור (ויסמן, בעמ' 89).

37.
מלשון הוראת סעיף 99 לחוק עולה כי בעל הזכות רשאי לרשום את זכותו "ומשעשה כן" לא יוכל בעל המקרקעין הכפוף לזכות להעבירה לאחר. אמירה זו, הכופפת לכאורה את זכות הקדימה ההסכמית לרישום, הביאה את בתי המשפט המחוזיים למסקנה כי עד לרישום זכות הקדימה ההסכמית תלוי מעמדה בטיב הסכמת הצדדים. קביעה זו של בתי המשפט הושתתה על דברי פרופ' מיגל דויטש בספרו, לפיהם זכות הקדימה ההסכמית היא זכות קניינית אולם:

"פשיטא, כי זכות קדימה מכח הסכם תהפוך לקניינית רק עם הרישום בפנקסי המקרקעין. טרם הרישום, מעמדה של זכות הקדימה תלוי בכוונת הצדדים. אם התכוונו לרשום בעתיד את הזכות בפנקסים, מדובר בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, המוגנת כ'זכות שביושר' מול רוכשים, בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות... אם לא התכוונו לרשום בעתיד את זכות הקדימה, המדובר לכאורה בזכות חוזית גרידא אשר כוחה המחייב יהיה כלפי המתחייב בלבד, ובמישור הנזיקי – כלפי מי שגרם להפרת חיוב זה, בהתאם לדיני גרם הפרת חוזה ועוולת הרשלנות" (מיגל דויטש קניין 46 (כרך ג', תשס"ו); להלן: "דויטש").

38.
פרופ' דויטש מוסיף ומבהיר שבעל הזכות המבקש ליצור לה עוגן קנייני צריך להביא לרישומה, וכי אין כל מניעה שתירשם הערת אזהרה בגין ההתחייבות המותנית להעברת הבעלות הגלומה בזכות הקדימה (דויטש, בעמ' 47). אמירה זו של פרופ' דויטש אומצה בפסיקה המחוזית פעמים מספר כמשקפת את ההלכה הנוהגת (ראו ה"פ (מחוזי מרכז) 5099-09-09 עברי וולמן בע"מ נ' עברי, מיום 11.2.2010; ה"פ (מחוזי מרכז) 36337-07-12 קלקשטיין נ' ויטליס, מיום 17.12.2012; ת"א (מחוזי חיפה) 54112-02-13 קטיש נ' קטיש, מיום 28.9.2014).


39.
על אף מה שעשוי להשתמע מחלק מאותן קביעות, נראה כי פרופ' דויטש מחזיק בדעה לפיה גם כאשר הוכח שלא היתה כוונה לרשום את הזכות אין פירושו של דבר שהזכות היא "חוזית גרידא", כפי שניתן היה אולי להבין. בהמשך הדברים מבהיר פרופ' דויטש כי גם כאשר לא עלה בידי בעל זכות הקדימה ליצור זכות קניינית "אין כל מניעה להכיר בתוקפה המחייב של התחייבות כזו" (דויטש, בעמ' 46). לשיטתו, במקרים מעין אלה עדיין צומחת לבעל זכות הקדימה זכות שביושר, ומכאן שקמה לו הגנה בהתאם להלכה שבע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (דויטש, בעמ' 47). בדעה דומה מחזיק פרופ' ויסמן המבהיר כי לשיטתו אין נפקא מינה אם היתה כוונה לרשום את זכות הקדימה אם לאו. כך או כך – מקימה היא לשיטתו זכות שביושר (ויסמן, בעמ' 32-31), אף שאינה עולה לכדי זכות קניינית כל עוד לא נרשמה (ויסמן, בעמ' 75-74). עם זאת, כל עוד לא נרשמה הזכות לא ניתן לראותה כזכות מושלמת (ראו הוראות סעיפים 7(א) ו-6 לחוק המקרקעין, והשוו ויסמן, בעמ' 30).

40.
שאלה אחרת היא אם ועד כמה קיימת נפקות למעשה בין גישה עיונית זו, לפיה מקימה זכות קדימה שלא נרשמה זכות שביושר, לבין הקביעה לפיה כל עוד לא נרשמה הזכות אין לה תוקף כלפי צדדים שלישיים (לקביעה זו ראו האמירה לפיה

"
מנוסח הסעיף עולה לכאורה שכוחה של זכות קדימה למנוע עסקה נוגדת קם רק מעת הרישום" -
ת.א. (מחוזי י-ם) 9297/07 אחים מ.ש.מ. תורג'מן בע"מ נ' מזרחי, בפסקה 5 לפסק-הדין החלקי, מיום 30.6.08 ובפסקה 13 לפסק-הדין הסופי, מיום 5.4.09) או למצער הקביעות לפיהן זו תוצאת אי רישום שעה שלא היתה כוונה לרשום את הזכות (כפי שנקבע בפסיקה המחוזית שהובאה לעיל). דומה כי במקרים בהם לא נרשמה הזכות אף שלא היתה מניעה מרישום הזכות, לא יוכל בעל הזכות לגבור על קונה מאוחר אלא באותם מקרים בהם יוכח שהקונה המאוחר פעל בחוסר תום לב (זאת מכוחן המשולב של ההלכות בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003); ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, מיום 29.4.07). מאחר וממילא ספק אם בית משפט יטה להעניק סעד למי שפעל בחוסר תום לב ובחוסר נקיון כפיים, נראה כי המסקנה היא שכל אימת שבעל זכות קדימה לא פעל לרשום את זכותו, אף שיכול היה לעשות כן, יאבד את זכותו בהתמודדות מול צד ג' תם לב. מסקנה זו נובעת הן מהפסיקה האופפת את סוגיית העסקאות הנוגדות, והן מהוויתור המשתמע מדרך פעולתו המחדלית של בעל זכות הקדימה שנמנע מלרשום את זכותו (ונראה שתוצאה מעין זו תנבע גם מגישתו של פרופ' ויסמן – ראו ויסמן, בעמ' 77).

41.
בשולי הדברים, ואף שהזכות לא נרשמה במקרה דנא ומכאן שלא זכתה לעדיפות המוענקת בחוק, יובהר כי משנרשמה הזכות נראה שאין מניעה מלראותה כזכות קניינית במצב המשפטי הקיים. או אז תקום לבעל הזכות עדיפות על זכותו של צד ג', בכפוף לתנאי תקנת השוק הרלוונטיים (ויסמן, בעמ' 76). פרופ' ויסמן אף סבור כי כאשר זכתה הזכות ההסכמית למעמד של זכות קניינית מעין זו – ניתן יהיה לעתור לא רק לביטול העסקה שנכרתה עם צד ג' אלא גם להעברת הנכס לבעל זכות הקדימה (ויסמן, בעמ' 83-82). מאחר ודיון בעניין זה חורג ממסגרת הדיון בתובענה שלפני אמנע מלהביע דעה בנוגע לעמדה מרחיקת לכת זו ולקשיים העיוניים והפרקטיים הנובעים ממנה.

3. מהכלל אל הפרט - פועלה של זכות הקדימה ההסכמית במקרה דנא
42.
כאמור, הסעד שהתובעת עותרת לו הוא סעד של ביטול ההסכם בין טרבלו לברזסקי מכח העובדה שהזכויות בדירה הועברו מבלי שניתנה לה האפשרות להפעיל את זכות הקדימה, וסעד של כריתת הסכם בינה לבין טרבלו באותם תנאים שנחתמו עם ברזסקי. סעד זה מושתת על התפיסה לפיה העניק ההסכם לתובעת זכות קניינית. אלא שהתובעת לא פעלה כלל לרשום את זכות הקדימה במשך 40 השנים שחלפו מעת חתימת ההסכמים ועד לעת רישום הבית המשותף. היא אף לא רשמה הערת אזהרה בנוגע לקיומה של זכות קדימה (השוו לעניין זה ויסמן, בעמ' 31, המציין כי הנוהג המקובל הוא לרשום הערות אזהרה בעניין קיומה של זכות קדימה). גם בעת רישום המקרקעין נמנעה התובעת מלרשום את זכות הקדימה. המסקנה המתבקשת היא שלא היתה מעולם כוונה מצדה לעשות שימוש בזכות זו, וככל שהיתה כוונה כזו אי אז – היא התפוגגה בערפילי הזמן. המעט שניתן לומר הוא כי התנהלותה של התובעת מלמדת על ויתור על הפעלת הזכות. זכות הקדימה אף לא רכשה מעמד קנייני בנסיבות אלה. בודאי שאין בכוחה של זכות קדימה מעין זו, שלא נרשמה במשך עשרות בשנים ולא נרשמה בגינה הערת אזהרה, כדי להפקיע הסכם מאוחר שנחתם עם רוכש תם לב. על אחת כמה וכמה שאין בכוחה להביא למצב בו יועבר הנכס לבעל זכות הקדימה באותם תנאים שהוסכמו עם הרוכש.

למסקנה דומה ניתן להגיע גם בדרכים אחרות, כפי שיפורט להלן:

43.
ההימנעות מרישום הזכות:

אף לו היה מקום לראות את זכות הקדימה ההסכמית הלא רשומה של התובעת כ"זכות שביושר" מול רוכשים מאוחרים, הרי שזו התאיינה מאליה לפני חתימת ההסכם מושא התביעה. משעה שנרשמו הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין והתובעת נמנעה במפגיע מלרשום את זכות הקדימה, או מלכלול זכות מעין זו בתקנון המוסכם שכלל תנאים אחרים שנזכרו בסעיף 14 להסכם, הרי שהמסקנה היא שהיא וויתרה על זכות הקדימה ועל נפקויותיה הקנייניות. מסקנה זו אינה מבוססת על מחדל "רגיל" של בעל זכות מרישום זכותו, שעשוי לנבוע משכחה או עצלות. עניינה בנקודת זמן בה רשמה התובעת את כל הזכויות בנכס, בין אם ברישום עצמו ובין אם במסגרת התקנון המוסכם. הימנעותה המופגנת מרישום זכות הקדימה מעידה כי היא ויתרה על השימוש בזכות זו. יש לזכור כי ההסכם בין טרבלו לברזסקי נחתם למעלה משנה לאחר רישום הבית המשותף, ולפיכך חלה מסקנה זו בעניינם.

44.
פרשנות התניה בהסכם בעניין זכות הקדימה כהסדר זמני החל עד לרישום

: דרך אפשרית נוספת המובילה למסקנה זו היא תוך נקיטה בפרשנות שהציעו הנתבעים להוראת סעיף 14 להסכם. בכתב ההגנה טענו הנתבעים שכל כוונת סעיף 14 לא היתה אלא ליצור מנגנון זמני שיחול עד לרישום המקרקעין, ומשנרשמו המקרקעין פקעו ההוראות שבסעיף 14 לחוזה. פרשנות זו מושתתת על חיתום הוראת סעיף 14 להסכם, לפיה האמור באותו סעיף ייכלל בתקנון המוסכם, יובטח באמצעות נציגות הבית ובכל דרך אחרת שהתובעת תחליט, וייכלל בשטר החכירה שיירשם בסופו של יום. בפועל נרשמו חלק ניכר מהתניות שבסעיף 14, במסגרת התקנון המוסכם, ויש רגליים לסברה שעניינים אחרים שנזכרו בסעיף לא נכללו בתקנון המוסכם בשל הבעיות החוקיות שתניות מעין אלה מעוררות (כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין אדלר; בפסק-דינו של בית המשפט העליון באותו עניין הובהר שקביעות אלה לא נצרכו לגוף העניין
- ע"א 613/77 אדלר נ' שומרי אמונים בע"מ, פ"ד לב(1) 788 (1978)). ההנחה לפיה חלק מהתניות שבסעיף 14 לא נרשמו מסיבותיה של התובעת, ועל אף זאת הן ממשיכות לחייב את רוכשי זכויות, היא הנחה המעוררת קשיים עיוניים ומעשיים ניכרים. מכל מקום, כאשר הפירוש המוצע על ידי הנתבעים - לפיו הוראות סעיף 14 חלות רק בתקופת הביניים עד לרישום -
הוא פירוש סביר לא פחות מהפירוש המוצע על ידי התובעת, הרי שחל בעניין זה כלל הפרשנות נגד המנסח שיש בו כדי להכריע את הכף כנגד התובעת (לעניין תחולתו של הכלל ראו ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1
) 221, 241-240 (1993);
לנסיבות בפעלתו ראו לאחרונה ע"א 8325/12 מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, מיום 5.6.14, בפסקה נז לפסק-הדין; כוחו של הכלל יפה במיוחד שעה שמדובר בחוזה אחיד, כבמקרה דנא: ראו רע"א 1185/97 עיזבון מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב
(4) 145, 159-158 (1998)
; והשוו ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קק"ל, מיום 12.11.09, בפיסקה 16(ב)).

אימוץ פרשנות זו מוביל למסקנה כי יש לדחות את טענת התובעת בעניין הפעלת זכות הקדימה גם על רקע קביעה לפיה זכות זו היתה אמורה לעמוד בתוקף, אם בכלל, רק עד לרישום הזכויות במקרקעין. משנרשמו הזכויות במקרקעין פקעו התניות שבסעיף 14 להסכם. במקומן חלות התניות שנכללו בתקנון המוסכם ובצו רישום הבית המשותף, שנועדו להסדיר את אופייה של הקריה, בדומה להוראות סעיף 14 להסכם. מאחר ואלה לא כללו הוראה בעניין זכות הקדימה, הרי שזו פסה מן העולם.

45.
פרשנות התניה בהסכם בעניין זכות הקדימה כחלה רק על המתקשר בו

: אם לא די בכל אלה, נראה שניתן היה לקבוע גם מטעם נוסף כי זכות הקדימה לא חלה במקרה דנא. כאמור, סעיף 14 להסכם קבע כי בעל הזכויות "
לא ישכיר את הדירה הן בשכירות קבוע או לדייר משנה (אפילו זמני), או להוריש לשום איש ואישה או מוסד (לשימוש עצמי של הרוכש או היורש) אך ורק למי שישמור את כל התקנות במלואן, כמו כן הוא נותן זכות קדימה לרכישת הדירה או חכירתה או שכירתה לחברה בתנאי השוק".
עינינו הרואות כי ההסכם התיימר להחיל את ההגבלה על יכולת ההורשה (ככל שניתן להעניק לה תוקף חוקי) רק על התניה לפיה הדייר הנכנס אמור להתאים לאופי הקריה ולשמור את התקנות. זכות הקדימה לא נקבעה ככזו שתועבר בירושה, אלא כזו הכובלת אך את החותם על ההסכם. מאחר והזכות לא נגמרה ברישום, ולפיכך אינה בעלת אופי קנייני, אין היא מוטלת על הזכויות בנכס עצמן. מובן שלו היתה הזכות נרשמת היה בה כדי לכבול את הבאים מכוחו של בעל ההסכם, אך זאת מכח הזכות הקניינית ולא מכח ההתחייבות החוזית. גם לעניין זה יש להפעיל את כלל הפרשנות כנגד המנסח (אם יש מקום לטענה לפיה ההוראה מתפרשת לשני פנים), ולקבוע כי כוונת הצדדים היתה כפשט הדברים: "הוא נותן זכות קדימה"; הוא ולא אחר, הוא ולא יורש. לשון ההתחייבות היא אישית; הסעיף לא קבע כי תחול על היורשים, בשונה מהאמירות הקודמות בסעיף; ולנוכח המגמה בפסיקה ובספרות לצמצם את ההגבלה החלה על רוכש הזכויות בכל הנוגע להעברת הזכויות שרכש, כפי שהובהר לעיל, אין מקום לפרשנות שתביא לתוצאה לפיה חלה זכות הקדימה על הזכויות בנכס למשך דורות.

מאחר ומורישם של טרבלו הוא שחתם על ההסכם, ואין חולק כי הסתלק לבית עולמו, הרי שזכות הקדימה שהוקנתה לתובעת ולא נרשמה – מיצתה את עצמה עם מותו. ממילא אין היא חלה עוד על העסקה מושא התביעה.

46.
דיני העסקאות הנוגדות

: אף לו ניתן היה להניח כי יש תוקף לזכות הקדימה, בין אם מכח התפיסה לפיה מדובר בזכות בעלת ממד קנייני גם ללא רישום ובין אם על בסיס ההנחה כי קמה לתובעת זכות שביושר והיא לא ויתרה על זכות זו (בניגוד לקביעות לעיל), לא היה בכך כדי לשנות מהתוצאה. כפי שהובהר לעיל, בפרק העובדתי, לא הוכח שברזסקי היו מודעים לקיומה של זכות הקדימה בהסכם בין טרבלו המנוח לתובעת. יתירה מזו – אף לו היו ברזסקי מודעים לקיומה של הזכות יכולים היו להניח, בתום לב גמור, כי התובעת ויתרה על הפעלתה לנוכח העובדה כי לא ביקשה להפעילה כנגד עשרות הדיירים שהעבירו זכויותיהם לאחרים במרוצת השנים. מכאן שמנקודת מבטם של ברזסקי נערכה העסקה כאשר הם עצמם פועלים בתום לב ובשל "התאונה המשפטית" לה גרמה התובעת, בכך שנמנעה מלרשום את הזכות שהעניק לה ההסכם. במצב דברים זה מעניק הדין עדיפות לזכותו של "הרוכש השני" גם אם עסקתו לא הסתיימה ברישום (ראו ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003); ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, מיום 29.4.07; והשוו ע"א 8881/07 לב נ' טובי, מיום 27.8.12, בפסקה 24 לפסק-הדין; ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, מיום 9.10.12, בפסקה 11 לפסק-הדין; ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר, מיום 10.3.14, בפסקה 24 לפסק-הדין). שעה שהתובעת לא רשמה את זכות הקדימה, מתגברת העסקה המאוחרת בין ברזסקי לטרבלו על הזכות ששימרה התובעת בידה מכח העסקה המוקדמת בינה לבין טרבלו. גם מטעם זה לא ניתן היה להיעתר לבקשת התובעת, המושתתת על זכות קדימה שלא נרשמה, להפקיע את תוקפו של ההסכם שנחתם בין טרבלו לברזסקי או להורות על עריכת הסכם דומה בינה לבין טרבלו.


47.
המסקנה מכל אלה היא שאין להיעתר לבקשת התובעת להכריז על בטלות ההסכם בגדרו נמכרו זכויות טרבלו לברזסקי, אין מקום לקבוע כי היא זכאית לרכוש את הדירה בתנאים זהים לאלה בהם נמכרה הדירה לברזסקי ואין להעניק לה ולו את הסעד המחייב את טרבלו להציע לה לרכוש את הדירה מכח זכות הקדימה שהיא טוענת לה. אין גם מקום להורות על מתן סעד הצהרתי לפיו ביצעו ברזסקי עוולה של גרם הפרת חוזה. די לעניין זה בעובדה שלא היתה כל מניעה להגיש תביעה הכוללת את הסעד המבוקש כנגד ברזסקי, ואין מקום למתן סעד הצהרתי על ביצוע עוולה. גם לגוף העניין לא הוכח שברזסקי היו מודעים לתוכנו של ההסכם, מה גם שנקבע לעיל שזכות הקדימה אינה עומדת עוד לתובעת והיא פקעה לכל המאוחר במועד רישום הזכויות במקרקעין ביום 13.9.2010, כך שאינה חלה על ההסכם שבין הצדדים.

מכוחם המשולב של טעמים אלה, ואף מכח כל אחד מהם לחוד, יש להורות על דחיית התביעה.

סוף דבר
48.
לנוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסכום של 5,000 ₪ וכן בשכ"ט עו"ד של הנתבעים 9-1 בסכום כולל של 25,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד של הנתבעים 11-10 בסכום כולל של 25,000 ₪ (חיובים אלה כוללים גם את החיוב השיורי בגין ההליך הקודם שנמחק).

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום,
ל' בכסלו התשע"ה, 22 בדצמבר 2014, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 60007-12/13 חברת שומרי אמונים נ' דב טרבלו, פייגה טרבלו רובינשטיין, מרגלית שור ואח' (פורסם ב-ֽ 22/12/2014)