פסקי דין על רוט - נבט מכוני שמיעה והתפתחות הילד | פסקי דין על רחל רוט | פסקי דין על אברהם לחיאני

17774-12/12 א     08/01/2015




א 17774-12/12 רוט - נבט מכוני שמיעה והתפתחות הילד בע"מ, רחל רוט נ' אברהם לחיאני








בית משפט השלום בקריית גת



ת"א 17774-12-12 רוט - נבט מכוני שמיעה והתפתחות הילד בע"מ
ואח' נ' לחיאני ואח'

ת"ק 11640-11-12 לחיאני נ' רוט




בפני

כב' השופט אור אדם
, סגן נשיא


התובעים (הנתבעים שכנגד):

1
.
רוט - נבט מכוני שמיעה והתפתחות הילד בע"מ

2
.
רחל רוט
ע"י ב"כ עו"ד דוד גיל
ועו"ד תומר גלילי


נגד


הנתבע (התובע שכנגד):

אברהם לחיאני
ע"י ב"כ עו"ד אביטל אדרי כהנא




פסק דין


רקע כללי
1.
מדובר בתביעה ותביעה שכנגד, שהגישו שוכרים ומשכיר האחד כנגד רעהו, בתום חוזה שכירות ארוך טווח במהלכו שכרו התובעים את הנכס מהנתבע, הוא התובע שכנגד.
2.
התביעה העיקרית עומדת על סך של 285,000 ₪ והתביעה שכנגד עומדת על סך 244,700 ₪.
3.
כבר כאן בפתיח יודגש, כי אף אם יש ממש בחלק מטענות הצדדים כפי שיפורט בהמשך, הרי שנראה כי שני הצדדים הפריזו עד מאוד בתביעותיהם.

תביעות דומות, באשר לטענות דומות בתום תקופת שכירות, מוגשות לא אחת לבית המשפט לתביעות קטנות, ומסתיימות בדיון אחד קצר, במהירות וביעילות, מבלי לגרום להוצאות ניכרות לצדדים.

הגשת תובענות מופרזות, מטילה עומס כבד על המערכת, מקשה בבירור הטענות האמיתיות שיש לבעלי דין ומעמיסה אגרות נכבדות על בעלי הדין שלא לצורך.

ראוי כי עורכי דין יביאו בחשבון עניינים אלה בעת ניסוח כתבי תביעה.
4.
מדובר בהסכם שכירות מיום 1.4.03 (להלן: "ההסכם"), במסגרתו שכרו התובעים את הנכס ברח' עוזיה 21, קריית גת (להלן: "המושכר"), לתקופה של חמש שנים עם אופציה לארבע ומחצה שנים נוספות. בשנת 2008, הופעלה האופציה והשכירות הסתיימה ביום 14.10.12.
5.
בתביעה העיקרית, תובעים השוכרים נזקים שנגרמו להם נוכח העובדה שהמושכר לא תוחזק כראוי על ידי המשכיר הנתבע. לטענת התובעים, המבוססת על חוות דעת רו"ח, הם הפסידו הכנסות נוכח מצב המושכר בסכום של 120,000 ₪ ובסך הכול כ-500,000 ₪. רק בשל שיקולי אגרה תובעים הם 200,000 ₪ בגין הפסדי הכנסות. לכך מתווספים נזקים נוספים שהם פגיעה במוניטין בסך 40,000 ₪, תיקונים שבוצעו בנכס ותשלומים ששולמו בייתר בסך 35,000 ₪, ועוגמת נפש בסך 10,000 ₪.
6.
מנגד, הנתבע הגיש תביעה שכנגד.

יצוין כי תחילה הגיש הנתבע את התביעה כתביעה קטנה, עוד בטרם הוגשה התביעה העיקרית.

לאחר שהדיון בשתי התובענות אוחד, תיקן הנתבע את התביעה שכנגד והגדיל את סכומי התביעה. תיקון התביעה שכנגד אושר על ידי בית משפט נכבד זה, במותב אחר, ואף בקשות רשות ערעור שהוגשו לבית המשפט המחוזי ולבית המשפט העליון נדחו.

הנתבע, תובע במסגרת התביעה שכנגד, פיצוי בסך 72,000 ₪, בגין התעשרות התובעים שלא כדין על חשבון המשכיר, את הפיצוי המוסכם בסך 60,000 ₪ בגין שתי הפרות יסודיות שבוצעו על ידי התובעים ובסך הכול 120,000 ₪, פיצוי בגין נזקים עקיפים (בעיקר בלאי מוגבר) בסך 30,000 ₪ ו-10,000 ₪ בגין תשלומים שונים בהם נשא.
7.
העדים מטעם התובעים היו התובעת 2 רחל רוט
(להלן: "רוט"), המנהל לצידה של התובעת 1 מר יואל נבט (להלן: "נבט"), ורו"ח אורנשטיין.

העדים מטעם הנתבעים היו הנתבע עצמו, בנו עמרם ורו"ח פרץ.
8.
אין מחלוקת כי השוכרת הרשומה בהסכם השכירות היא התובעת 2, רחל רוט
.

אין מחלוקת כי השוכרת הממשית היא החברה, התובעת 1.

לטענת התובעים, היה זה הנתבע שדרש כי התובעת 2 תהא השוכרת הפורמלית.

לטענת הנתבע, התובעים הם אלו שעמדו על כך.

אכן, הדבר הוא בלתי ראוי, כאשר חוזה אינו משקף את הסכמת הצדדים. שני הצדדים אשמים בכך שלא עמדו על כך שההסכם יהיה עם השוכרת האמיתית.

עם זאת, מדובר בשכירות ממושכת, כאשר הנתבע ביקר בנכס מפעם לפעם. לא ניתן היה להתעלם מהעובדה שמדובר במכון בדיקה רפואי אשר מנוהל על ידי התובעת 1.

התעלמותו של הנתבע מעניין זה, מדברת בעד עצמה ומהווה הסכמה במשתמע לעניין זהות השוכרת האמיתית, היא התובעת 1.
9.
מדובר במערכת יחסים ארוכת שנים. לאחר ששמעתי את כלל הראיות, ובחנתי את תיק המוצגים העמוס שהגיש כל אחד מהצדדים, הגעתי למסקנה כי יש ממש בטענות התובעים, בדבר תחזוקה לא מספקת של הנתבע את המושכר כחובתו ע"פ ההסכם. עם זאת, העובדה שהתובעים נמנעו מטרוניות בזמן אמת על יחסו של הנתבע למושכר, ואף כאשר פנו לנתבע נמנעו מלפרט טענות כה קשות שיש להם – מקשה על בחינה בדיעבד של הטענות. עוד התרשמתי כי הנזק "נופח" באופן ניכר, הכל כפי שיפורט להלן.
10.
להלן אבחן כל אחד ואחד מראשי הנזק השונים שפורטו בתביעות המנוגדות.

א. ליקויים ותיקונים במושכר
במהלך השכירות
11.
התובעים בתצהיר טענו כי הנתבע לא ביצע כמעט כל תיקון בבית. המושכר היה במצב סביר עד לשנת 2009, אולם משנת 2009 מצב המושכר היה בכי רע. התובעים צרפו פירוט של התיקונים במושכר אותם מימנו בעצמם.

התובעים טענו לליקויים חמורים במושכר: חורים בגג הבניין גרמו לכניסת גשמים בחורף ולחות והתקלפות ; בחדר ההמתנה חור נרחב ; סיוד התקרה על ידי התובעים ועל חשבונם - לא מנע נזילות וטפטופים בחורף ; שני חדרי טיפול בקומה השנייה הושבתו ; תיקון צנרת מסיבי ומכוער לאורך הקירות ; חדר שנועד לטיפולים בילדים סבל מעובש תמידי, צחנה וריקבון ; פיצוצים תדירים בדוד שמש גרמו להצפות ולנזקי רטיבות ; חור בתקרה - שיפוצניק נשלח ע"י הנתבע פעמיים: ב-2008 וב-2011, אולם כשל בעבודתו והבעיה נותרה בעינה ; בעקבות פיצוץ בדוד, פסקו המים במקלחת לא תוקן עד לסיום השכירות ; בגג ניכרים חורים נרחבים וארגזי רוח שבורים, דבר שגרם לחדירה של גשם לכל החדרים בקומה השנייה, בעיקר לחדר טיפולים שהושבת כליל בתקופת החורף ; מעקה כניסה חלוד ורופף מסכן מוזמנים – התובעים נאלצו לאסור כניסה מצד זה והתקינו מעקה בכניסה אחרת לבית על חשבונם ; שיפוצים שביצע הנתבע ב12/11 ביחידת דיור אחרת – גרמו חור 25 סמ"ר בחדר המתנה.
12.
בעדות בבית המשפט העיד מר יואל נבט כי כאשר קיבלו את המושכר הוא היה במצב סביר, למעט בעיית יונים וגינה שהיתה לא מושקית. לדבריו רק בשנת 2008, או בסמוך לכך, התחילו בעיות במושכר, כאשר ארגז הרוח החל לחרוק והמעקה החל להתנדנד. קודם לכן היה בלאי סביר של המזגנים שהתקלקלו ותוקנו, אולם לא היה שום דבר חריג (עמ' 18 לפרו').


נבט אישר כי בשנת 2008 הופעלה האופציה להארכה, למרות שהמשכיר, הנתבע, לא החזיר הוצאות בגין בלאי סביר, מכיוון שלא היה כדאי מבחינה כלכלית לעבור למבנה אחר.

לדבריו, רק בשנת 2008 התפוצץ הדוד, ובשנת 2009 החלו בעיות של חורים ברעפים והחל להיכנס גשם. לדבריו, תיקון הגג אמור היה לעלות 35,000 ₪ עד 40,000 ₪ (עמ' 19 לפרו').
נבט נשאל, אם מדובר בהפסדי הכנסה גבוהים כל כך, כפי שמציין רואה החשבון, מדוע לא ביצעו התובעת 1 תיקונים מינימאליים יחסית להפסד, הוא התחמק ממתן התשובה וציין כי היה על הנתבע לבצע את התיקון (עמ' 19 ש' 21-27 לפרו').

נבט נשאל מדוע לא נעשתה פנייה בכתב למשכיר, הנתבע, בעניין זה ולא היתה לו תשובה מניחה את הדעת (עמ' 20 ש' 4 לפרו').

נבט ציין כי הנתבע מעולם לא הביא מישהו לתקן הנזקים למעט עניין דוד השמש שהתפוצץ ב-2008.

נבט נשאל מדוע לא הפסיקו את החוזה או הגישו תביעה בשלב מוקדם יותר, כאשר נזקיהם הולכים ומצטברים, או מדוע לא קיזזו את דמי השכירות שהמשיכו לשלם לנתבע כסדרם - והשיב כי היו עסוקים (עמ' 23 לפרו').
13.
נבט הופנה למכתב ששיגר לנתבע ביום 19.2.12, שמונה חודשים לפני תום תקופת השכירות, בו כתב לנתבע המשכיר, כי: "מסיבות אובייקטיביות איננו יודעים נכון להיום אם נרצה להקדים או להמשיך בשכירות..." (נספח ד' לתצהיר הנתבע). נבט נשאל, מדוע באותו מכתב לא ציין דבר וחצי דבר לגבי הנזקים במושכר, המביאים לנזקים גדולים לשוכרים, ואף לכך לא נתן הסבר מניח את הדעת. לדבריו, באותו שלב הם חיפשו אופציות שונות לנכס חלופי לשכירות (עמ' 24 ש' 23-29 לפרו').
14.
באשר לעבודות הגינון, אישר נבט כי העירייה התריעה כי הגדר החיה פורצת לכיוון החזית וכן אישר כי ביקש תשלום, אולם השוכרים סירבו כיוון שהוא לא הביא חשבונית.
באשר לטענת הנתבע, כי חלק מהקבלות שלכאורה מציינות תיקונים במושכר, נעשו בסניף אחר של התובעת, העיד נבט כי המכון ברחובות נמצא בבניין משרדים ואין שם שום הוצאות גינון (עמ' 26 לפרו').
15.
העדה רחל רוט
, העידה בבית המשפט כי היא שימשה כקלינאית תקשורת ולא היתה בקיאה בדקויות החוזיות של הסכם השכירות.

גם רוט נשאלה לגבי עלות התיקון של החורים ברעפים וארגז הרוח, ואף היא ציינה כי מדובר בתיקון בסדר גודל של כ-34,000 ₪ (עמ' 29 לפרו').

רוט הופנתה למכתב מיום 7.8.11 (חלק מנספח 9 לתצהירי התובעים). במכתב זה ששוגר לנתבע למעלה משנה לפני תום השכירות, ביקשו התובעים לבדוק אפשרות להקדים את סיום השכירות וציינו כי יש צורך לצבוע קיר שנפגע עקב פיצוץ דוד השמש. הנתבע השיב כי הוא מעוניין לפרסם מכרז לשכירות המקום למרבה במחיר ולכן ביקש שהשוכרים יודיעו לו את התאריך שבו הם מעוניינים לסיים את השכירות.

רוט לא נתנה הסבר מניח את הדעת, מדוע במכתב זה לא צוין דבר וחצי דבר לגבי הנזקים בגג, אשר גורמים לנזק עצום ורב לתובעת 1, ומדוע לא ניצלו את האפשרות שניתנה להם באותו שלב להקדים את עזיבת המושכר.


רוט הודתה כי כאשר קיבלו את המושכר, לא היו הרשתות קרועות והספסל לא היה שבור ומצב הגינה היה סביר (עמ' 34 לפרו').
16.
עדות הנתבע

– הנתבע טען בתצהירו, כי חתימת התובעים על האופציה מיום 15.4.08 - שוללת טענה של התובעים בדבר "יחס מחפיר" מהתובע בביצוע תיקוני ליקויים עד לאותו מועד. לטענתו, גם העובדה שתקופת השכירות נוצלה עד תום תקופת האופציה, מלמדת כי אין ממש בטענות.

לטענת הנתבע, הוא טיפל כדבעי בכל תקלה שהופנתה אליו. כך למשל פיצוץ בדוד טופל על ידי אינסטלטור תוך יום אחד מהיום שנודע לו. הנתבע חלק על הטענה שכל הקבלות שצורפו לתצהיר התובע הן מהנכס המושכר.


באשר להוצאות הגינון, בהסכם הוטל על התובעים לתחזק הנכס ובכלל זה את הגינה, אולם התובעים הזניחו הגינה, העצים והדשא יבשו עקב חוסר השקיה, והגדר החיה גדלה פרא, עד שנאלץ להוציא הוצאות בסך 3,000 ₪ לגיזום, נוכח התראות העירייה.
17.
הנתבע נשאל בחקירתו בבית המשפט, אם במשך עשור שנים שהתובעים שהו בנכס, תיקן בנכס דבר מה פרט לדוד השמש והתקשה להשיב על השאלה. הוא שב וציין כי תיקן את הנזילה מהדוד שהתפוצץ, הוא ציין כי הביא טכנאי שיטפל במזגן ושהביא מישהו שהוציא יונים ותיקן רעפים שבורים. הנתבע אישר כי לא צירף קבלות לגבי תיקונים אלה (עמ' 39 לפרו').
קשה להאמין שאלו כל התיקונים של בלאי סביר במבנה כה נרחב במשך כמעט עשור.

הנתבע אישר כי אם תוקן המזגן בשנת 2004 על חשבון התובעים, עליו להשיב להם את עלות התיקון (עמ' 40 לפרו'). עם זאת, לדבריו, הוא לא קיבל מהתובעים כל דרישות לשלם עבור תיקונים במושכר.

הנתבע שב וציין כי נוכח תלונות של העירייה השקיע 3,000 ₪ בגינון והשוכרים סירבו לשלם מחצית כפי שסוכם (עמ' 48 לפרו').
18.
התובעים טענו, כי במהלך שהותם בדירה לא שעה הנתבע לפניותיהם לתיקון ליקויים הנובעים מבלאי סביר במושכר והם נאלצו לממן בעצמם את התיקונים האמורים.

הנתבע טען כי בכל פניה שנעשתה אליו הוא שלח איש מקצוע מתאים וכי הנזקים נובעים מבלאי מוגבר עקב שימוש בנכס ולא עקב בלאי סביר.

עיון בקבלות שצירפו התובעים (מוצגים 8, 11 למוצגי התובעים), מלמד כי מדובר בתיקונים סבירים ובטיפול רגיל במושכר, החלים על פי ההסכם על המשכיר.

הנתבע טען כי חלק מהקבלות המצורפות, אינן בגין הנכס בקריית גת, אלא בגין נכס אחר של התובעים הנמצא ברחובות. התובעים הכחישו טענה זו וטענו כי כל הקבלות כולן נוגעות לנכס בקריית גת. לטענתם הנכס ברחובות בכלל איננו כולל גינה.

טענותיו של הנתבע בעניין זה הן השערות בעלמא. הנתבע לא הביא כל ראיה לסתור את טענת התובעים בעניין זה. הנתבע יכול היה לזמן חלק מנותני השירותים על מנת שיעידו לאיזה נכס ניתנו השירותים השונים והוא לא עשה כן. בנסיבות אלה אין לי אלה לקבל את טענת התובעים כי מדובר בעבודות שבוצעו בנכס המושכר.

בין השאר ניתן לראות תשלומים עבור עבודות גינון, תיקון מזגנים, החלפת ברז, ידית ומנעול, תיקוני חשמל, החלפת צנרת מאייד, הרכבת ניאגרה, התקנת מעקה, שחרור סתימה וכד'.
19.
אכן, התובעים לא הצביעו על פניות שנעשו כנדרש לנתבע לשם ביצוע התיקונים.

גם בעת מימוש האופציה בשנת 2008 סביר היה שהתובעים יביאו בחשבון את התנהלותו של הנתבע עד לאותה עת, לטענתם, והעובדה שחידשו את ההסכם בתקופה ממושכת, מדברת בעד עצמה.

עם זאת, הנתבע לא ידע להצביע על שום תיקון שביצע בנכס במהלך עשור שנים, למעט העניין של הפיצוץ בדוד השמש וגיזום הגדר החיה. בלתי סביר כי במבנה מושכר במהלך עשר שנים, לא יהיו תיקונים שוטפים. עובדה זו מחייבת להעדיף את עדויות התובעים לעניין זה.
20.
התובעים טוענים כי מדובר בהוצאות של סך של 16,500 ₪ לערך, כאשר הוצאות אלו הביאו בחשבון רק הוצאות שטרם התיישנו, לרבות השתתפות הנתבע ב- 50% מעלות הגינון בהתאם להסכמת הצדדים. על פניו הסכום נראה סביר והגיוני, והוא גם מגובה בקבלות ולכן אאשר אותו.
21.
השבה בעבור גיזום הגדר החיה

- מנגד הנתבע טען כי שילם 3,000 ₪ לגנן בעבור גיזום הגדר החיה עקב התראות של העיריה. התובעים אישרו כי אכן היה כדבר הזה וכי הסכימו לשלם מחצית מהוצאה זו, אולם לטענתם הנתבע לא המציא להם חשבונית. גם לתצהירו של הנתבע הוא צירף רק חשבונית על סך 850 ₪. עם זאת, ובמידה רבה לפנים משורת הדין, אקבל את עדותו של הנתבע בעניין זה, אף אם החשבונית אבדה. היינו יש לקזז מחובו של הנתבע סך של 1,500 ₪.
22.
פיצוי בגין שיקום הגינה

- הנתבע טוען כי יש לחייב את התובעים בגין "שיקום הגינה" בסך 14,300 ₪ כאמור בהצעת מחיר שצורפה כנספח טז' לתצהירו. עיון בהצעת המחיר מעלה כי מדובר בתוספת אדמה, שתילת דשא, מערכת השקיה והשלמת גדר חיה.

ניכר שאין מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אלא בשיפור הגינה, שאין התובעים חבים בו.
מאידך, עיון בתצלומי הגינה בשעה שהסתיימה השכירות בנכס, מלמד כי אכן הגינה לא הוחזקה במצב מיטבי. נראה לי נכון איפוא, על דרך האומדן, לנכות מהסכומים בהם חייב הנתבע בגין תיקונים שונים וחלקו בגינון, כרבע מהסכום האמור, העומד על סך של כ- 3,600 ₪.
23.
טענות בדבר ליקויים שנותרו במושכר בתום השכירות -

הנתבע טען בתביעה שכנגד, כי בתום השכירות הנכס נמסר בחזרה על ליקויים שונים: חלונות סדוקים ברחבי הבית ; ספסל בטון שבור בחצר ; רשתות קרועות בחלונות ; מדפים שבורים במטבח ; תקרת קיר בקומה העליונה סדוקה ומקולפת ; עמודי תאורה שבורים ; נזק לגינה. הנתבע העריך את כלל הנזק בסך של כ- 10,000 ₪.
24.
מדובר בנכס שהושכר למשך קרוב לעשר שנים. הנתבע ידע כי הנכס מושכר לצורך שימוש עסקי והסכים לכך במשתמע. כפי שקבעתי לעיל, הנתבע כמעט ולא טיפל בנכס במהלך עשור השנים. נזקים בסדר גודל כזה, אחרי שימוש סביר במושכר במשך תשע שנים ומחצה, נראים על פניהם כנובעים מבלאי סביר של שימוש השוכר במבנה, אשר על פי ההסכם יש להטילו על המשכיר, הוא הנתבע.
25.
לא זו אף זו – הנטל על הנתבע (הוא התובע שכנגד) להוכיח את גובה הנזק שגרמו התובעים. הנתבע לא צירף כל הערכה שמאית מדויקת לעניין הנזקים הללו. מדובר באומדן בלבד, שאין לו ביסוס של ממש.
26.
נוכח כל האמור לעיל, יש לדחות את התביעה
שכנגד ברכיב זה.
27.
סיכומו של דבר

- לפיכך, בסיכום כולל של הפיצוי בראש נזק זה, יש לחייב את הנתבע בתשלום 16,500 ₪ לערך, כשמסכום זה יש לקזז 1,500 ₪ בגין הגנן שגזם את הגדר החיה, ו- 3,600 ₪ נוספים בגין השתתפות חלקית של התובעים בשיקום הגינה.

סך התשלום ברכיב נזק זה יעמוד על 11,400 ₪.

ב. תשלומי יתר
28.
אין מחלוקת בין הצדדים כי במהלך כל התקופה בה הושכר הנכס לתובעים, הם שילמו את כל תשלומי החשמל, המים והארנונה, הן לגבי הנכס המושכר על ידם, כולל המרתף, והן לגבי יחידת הדיור שהושכרה על ידי הנתבע לאחרים.
29.

אין מחלוקת בין הצדדים כי נערכה התחשבנות בין הצדדים, ודמי השכירות הופחתו עקב כך. לטענת הנתבע מדובר בהפחתה של 200 ₪ לחודש לתקופה של 114 חודשים, בגין חשמל, מים וארנונה.

לטענת התובעים, מדובר ב- 100 ₪ בלבד לחודש לתקופה שבין השנים 2004-2008, היינו כ- 48 חודשים בלבד, בגין מים וחשמל בלבד, כאשר לא נעשה חישוב לגבי ארנונה.
30.
התובעים טענו כי יש לפצותם בגין תשלומי יתר של חשמל, מים וארנונה בהם נשאו:

א.
נטען כי התובעים שלמו כל תשלומי הארנונה, אף שהושכר להם רק חלק מהמבנה, למעט יחידת הדיור, ולכן יש לקזז את הארנונה בגין יחידת הדיור העומדת על סך של כ- 9,200 ₪.

ב.
נטען כי קומת המרתף בגודל 101 מ"ר היתה גדושה בחפצים של הנתבע ולכן לא נעשה בה שימוש. לפיכך נטען כי ראוי לקזז את תשלומי הארנונה בגין המרתף, העומדים על סך של כ- 23,100 ₪.

ג.
נטען כי לגבי תשלומי חשמל, מים וביוב נערכו קיזוזים מעת לעת, אולם נותר חוב לנתבע עקב תשלומי ייתר של התובעים בסך של כ- 2,600 ₪.
31.
מנגד, הנתבע טען כי דווקא התובעים הם החייבים בגין הפרשי תשלום עבור חשמל בסך של כ- 2,900 ₪.
32.
קיזוז בגין יחידת הדיור

-

באשר להנחה שניתנה לתובעים בדמי השכירות, תמורת תשלום הארנונה והמים עבור יחידת הדיור, טען הנתבע שמדובר בהנחה של כ- 200 ₪ לחודש. לטענתו, עבור כל שלושה חודשים שילמו השוכרים 9,300 ₪ במקום 9,900 ₪.

כאשר הציגו לנתבע את הכרטסת ממנה עולה ששולמו עבור 3 חודשים 9,600 ₪, לא ידע הנתבע לתת הסבר מניח את הדעת לעניין זה. הנתבע הופנה גם לנספח ח' לתצהירו, בו מצוין במפורש שמדובר בהנחה של 200 ₪ לחודשיים, וגם אז לא ידע להסביר את השוני בין מכתב זה לתצהירו.

עוד הוצג גם חשבון שערך הנתבע (מוצג 28 לתצהיר התובעים) בו מדובר על 2,400 ₪, כאשר מדובר בשנתיים. לדבריו, החשבון הוא שנתי 2,400 ₪
(עמ' 41-43 לפרו').
33.
באשר לשאלה אם נערך קיזוז מדמי השכירות בסך 100 ₪ לחודש, כטענת התובעים, או 200 ₪ לחודש, כטענת הנתבע - עדיפה גרסת התובעים וזאת מכמה סיבות:

א.
סעיף 65 לכתב ההגנה מציין הנתבע עצמו כי מדובר ב- 200 ₪ לחודשיים.

ב.
התובעים שילמו אחת בשלושה חודשים בשיק בסך 9,600 ₪, דהיינו הופחתו 100 ₪ לחודש מדמי השכירות (ראה מוצג 16 למוצגי התובעים).

ג.
במכתב ששלח הנתבע ביום 21.7.10, נספח ח' לתצהירו, מצוין כי מדובר ב- 200 ₪ לחודשיים.

ד.
חישוב שערך הנתבע עצמו, מפרט קיזוז בסך 2,400 ₪ לתקופה של שנתיים (נספח 28 למוצגי התובעים).

ה.
הנתבע לא ידע לתת הסבר מניח את הדעת לכל הנתונים האמורים במהלך חקירתו ולהסביר מדוע עדיין הוא טוען כי מדובר ב- 200 ₪ לחודש.
34.
ארנונה

-

הנתבע נשאל מדוע במוצג 28 הוא התייחס רק לקיזוזים של מים וחשמל ולא של ארנונה, כאשר בשלב זה כבר היתה ארנונה נפרדת מהמים ולא ידע לתת תשובה מניחה את הדעת. לדבריו, ברגע שיש חשבון מים אחד, גם חשבון הארנונה מאוחד.
35.
במכתב מיום 21.7.10 (מוצג 15 למוצגי התובעים), פנה הנתבע לתובעים ופרט את ההתחשבנות בעניין חשמל, מים וארנונה.


הנתבע הזכיר כי בתחילת השכירות הוסכם על קיזוז של 200 ₪ לחודשיים בהתחשב בנתוני חשמל וארנונה שהיו נהוגים באותה תקופה, אלא שבינתיים חלו תנודות בתעריפים.

הנתבע הוסיף וציין כי התקנת מונים נפרדים ליחידת הדיור, כפי שדרשו התובעים, תביא דווקא להוזלת התשלומים עבור יחידת הדיור עליה חל תעריף אחר.

בהמשך ציין הנתבע באותו מכתב, כי לגבי ארנונה ומים, הואיל ולא הותקן שעון מים נפרד, ניתן לחלק את הנטל באופן יחסי לשטח השימוש של כל חלק מהדירה, כאשר לגבי צריכת המים, יעשה הדבר לפי נקודות יציאה של המים בבניין.

הנתבע טען במכתב, כי אם התובעים יעמדו על דרישתם להתקין שעון כניסת מים נפרד ליחידת הדיור, הוא יוכל לטפל בכך. טענה זו סותרת את טענתו בתצהיר ובבית המשפט, כאילו התובעים סירבו להתקנת שעון נפרד.

בסיומו של המכתב, הציע הנתבע כי עד לקבלת תשובה לגבי הפרדה מוחלטת של היחידות דרך העיריה, היחס יהיה כמו לגבי החשמל, היינו באופן יחסי לשטח השימוש.
גם בסעיף 62 לתצהירו של הנתבע, הוא הדגיש כי הציע לשוכרים התובעים חישוב נפרד של הארנונה לגבי יחידת הדיור.

לא ברור איפוא, מהו התחשיב הנגדי של הנתבע באשר לתשלומי ארנונה ששולמו בייתר.
36.
יודגש כי במכתב של התובעים לנתבע מיום 3.8.10 (נספח 9 למוצגי התובעים), ציינה התובעת רוט מפורשות, כי נושא הארנונה לא טופל מעולם, ועל הנתבע להשיב את החלק היחסי מיחידת הדיור המושכרת בנפרד וכן מן המרתף אשר עמוס בציוד של הנתבע המונע כניסה אליו בשנה האחרונה.

אם אכן מדובר היה בסכום הכולל גם את הארנונה – צפוי היה כי הנתבע היה עונה לרוט שלא כך הם פני הדברים.
37.
מהאמור לעיל עולה, כי הצדדים הסכימו למעשה, כי יערך חישוב גם של הארנונה לפי שטח יחידת הדיור, וסכום זה איננו כלול בקיזוז בסך 100 ₪ לחודש שנקבע לגבי המים והחשמל.
38.
בחישוב התובעים באשר להשבת הארנונה, מבקשים הם השבה של תשלומי ארנונה יחסיים הן לגבי יחידת הדיור שגודלה 40 מ"ר והן לגבי שטח המרתף שגודלו 101 מ"ר (נספח 16 למוצגי התובעים).
39.
באשר ליחידת הדיור

- אין למעשה מחלוקת כי לא היה מקום להטיל את מלוא הארנונה על התובעים, לרבות יחידת הדיור שהושכרה לאחרים.

כאמור לעיל, הסכומים להם הסכימו הצדדים לעניין קיזוז של 100 ₪ בחודש, נגעו לחשמל ומים ולא לתשלומי ארנונה, לפחות מעת שתשלומי הארנונה הופרדו מתשלומי המים בשנת 2009.

סכום זה עומד על פי נספח 16 על סך של 9,200 ₪.

הנתבע לא הביא כל תחשיב נגדי לעניין זה.
40.
באשר למרתף

– בעניין זה הדברים מורכבים יותר.

הנתבע טען כי המרתף היה חלק מהנכס שהושכר לתובעים ושהתובעים זכאים היו לעשות בו שימוש על פי הסכם השכירות. לדבריו, הוא לא עשה שימוש במרתף, למעט 20 יום בהם אוחסנו במקום מספר ארגזים של בנו העד עמרם לחיאני, בהסכמת התובעים.
מנגד, התובעים טענו, כי הנתבע השאיר את המרתף כשהוא עמוס מחפצים מטעמו, וכאשר היה בידו מפתח למרתף, באמצעותו בין השאר הכניס בנו עמרם את החפצים למרתף, ובנסיבות אלה, יש מקום להשיב את הארנונה בגין המרתף.
41.
בנו של הנתבע

– עמרם לחיאני בתצהיר, מסר כי בשנת 2011, בטרם עבר דירה, נזקק למקום אחסון לציוד ולתכולת הבית. אביו אמר לו שהתובעים מסכימים כי יאחסן אצלם הציוד במרתף שאינו בשימוש. הציוד אוחסן למשך 20 ימים.

בעדותו של עמרם בבית המשפט הוא טען שאינו יודע אצל מי היו המפתחות למחסן שבו אחסן את רכושו.

מדרך מתן התשובות של העד, נראה כי יש ממש בטענת התובעים כי אביו הנתבע הוא שפתח עבורו את המרתף. עדיין הדבר איננו מכריע במחלוקת, שכן טבעי כי משכיר ישמור בידיו מפתחות רזרביים לנכס המושכר.
42.
התובעים שכרו נכס אשר כולל מרתף. הצדדים הסכימו על דמי שכירות בגין הנכס כולו לרבות המרתף. התובעים השתמשו בנכס המושכר, לא יום אחד ולא שנה אחת, אלא קרוב לעשור שנים. העובדה שבמהלך כל תקופה זו, לא פנו התובעים (למעט בהזדמנות אחת) אל הנתבע, בטענה כי נמנע מהם לעשות שימוש במרתף המהווה חלק מהמושכר, נוכח חפציו של הנתבע הנמצאים בו, מקשה על קבלת טענתם.

מנגד, כמפורט לעיל, במכתב של התובעים לנתבע מיום 3.8.10 (נספח 9 למוצגי התובעים), ציינו התובעים כי על הנתבע להשיב חלק יחסי מהארנונה, גם ביחס למרתף העמוס, לטענתם, בציוד של הנתבע ומונע שימוש בו בשנה האחרונה.
43.
לאחר שבחנתי את כל טענות הצדדים בעניין, נראה לי כי אין ספק כי גם הנתבע עשה שימוש במרתף. בנו העיד על שימוש קונקרטי למשך תקופה קצרה, אולם מעיון בתמונות המרתף, נראה כי שימוש זה לא היה השימוש היחיד. מאידך, העובדה שבמהלך השכירות הממושכת לא באו התובעים בטרוניה לנתבע, בדבר הצורך בפינוי המרתף, מקשה על קבלת טענתם.
44.
לאחר איזון בין הטענות השונות, נראה לי נכון לחייב את הנתבע בשליש מהארנונה עבור המרתף. התובעים טענו כי מדובר בסכום יחסי בסך 23,121 ₪, והנתבע לא הגיש תחשיב נגדי. הנתבע חייב לפצותם ברכיב זה בסך 7,700 ₪.
45.
הפרשי תשלומי מים וחשמל

- התובעים טוענים כי יש לפצותם בגין תשלום ביתר הוצאות חשמל ומים שלא הושבו בסכום של 2,672 ₪. התובעים ערכו תחשיב המפורט (מוצג 17 לנספחי התובעים), בו בחנו את תשלומי המים והחשמל ששילמו בפועל, למול תשלומי המים והחשמל שהיה על הנתבע לשלם עבור יחידת הדיור, בניכוי הסכומים שקוזזו מדמי השכירות.

מנגד, הנתבע טען כי דווקא הנתבעים הם אלה החייבים לו סכום של כ- 2,900 ₪ בגין הפרשי תשלומי חשמל (נספח י' לתצהירו).
46.
הנתבע טען כי התובעים מנעו מהתקנת שעוני חשמל ומים נפרדים ליחידת הדיור. מהתכתובות עולה כי אין יסוד לאמור. הנתבע עצמו כותב לתובעים כי אם יעמדו על דרישתם להתקנת שעון נפרד – יביא הדבר להוזלת התעריף ליחידת הדיור. מכל מקום, הנתבע הוא בעל הנכס. לא היתה כל מניעה מטעמו להצבת שעון נפרד ליחידת הדיור. העובדה שהוא, כבעל הנכס והמשכיר, נמנע מדרך פשוטה זו, שהיתה מונעת את הצורך בהתחשבנות מורכבת, מטה את הכף כנגדו.
47.
מבדיקת טבלת הנתונים של התובעים המצורפת כנספח 17 לתצהיר התובעים
עולה, כי התובעים ביצעו חישוב מפורט ונהיר של תשלומי החשמל והמים ששילמו בפועל, אל מול תשלומי החשמל והמים שהיה על הנתבע לשלם עבור יחידת הדיור, בניכוי הסכומים שקוזזו מדמי השכירות.

לעומת זאת, בתחשיב שערך הנתבע, המצורף כנספח י' לתצהירו, עולה כי הנתבע ערך חישוב מסורבל שאיננו ברור, בו בוצע קיזוז של שנתיים בלבד מדמי השכירות בסך 2,400 ₪ בעוד החישוב הינו לתקופה שבין השנים 2008-2012, כך שלא בוצע קיזוז בפועל של כל התשלומים שעל הנתבע היה לשאת בהם ומכאן מקור החוב הנטען של התובעים.

לנוכח הדברים האמורים, אני נוטה לקבל התחשיב שבוצע על ידי התובעים, וקובע כי על הנתבע לפצות התובעים בסך 2,672 ₪ בגין תשלום ביתר של תשלומי חשמל ומים על ידם.
48.
קיזוזים שלא כדין

- בתחשיב בכתב שצורף לסיכומים בע"פ, טען הנתבע ל"קיזוז שלא כדין מדמי שכירות" בסך 4,213 ₪, ול"קיזוז שלא כדין משכר דירה" בסך 6,023 ₪. הנתבע מפנה לנסחים ח' וט' לתצהירו ולמוצג 28 למוצגי התובעים.
לא עלה בידי בית המשפט להבין מה ההבדל בין שני הסעיפים, ולאיזה רכיבים הם מתייחסים.

נספח ח' הוא מכתב של הנתבע לתובעים מיום 21.7.2010, באשר להתחשבנות לגבי המים והחשמל של יחידת הדיור. אין במכתב זה כל טענה לגבי קיזוז דמי שכירות שלא כדין.
נספח ט' הוא מכתב של הנתבע לתובעים מיום 15.8.2010, שוב באשר להתחשבנות לגבי המים והחשמל של יחידת הדיור. אין גם במכתב זה כל טענה לגבי קיזוז דמי שכירות שלא כדין. הנתבע רק ציין במכתב זה, כי ע"פ הנתונים שבידיו, עליהם לשלם בעתיד סכומים בגין הוצאות המים והחשמל.

גם התחשיב שערך הנתבע ביום 15.4.10 (מוצג 28) עוסק בחישובים לגבי מים וחשמל, ולא בקיזוז שלא כדין.

אין מקום איפוא לפיצוי ברכיבים אלה, אשר בא בחשבון כבר בעת בדיקת תחשיבי חובות החשמל והמים בין הצדדים כמפורט לעיל.

ג. אבדן הכנסה
49.
התובעים טענו, כי נוכח הנזקים במושכר, נמנע מהם השימוש בחדר אחד במשך כל השנה ובחדר אחר במשך חודשי החורף. בנסיבות אלה נגרם להם אובדן הכנסה ופגיעה במוניטין בסכומים ניכרים.
50.
שני הצדדים הגישו חוות דעת מומחיות בעניין נזקים שנגרמו, לפי הטענה, לתובעים נוכח אי שימוש בחדר אחד במשך כל השנה ובחדר אחד בתקופת החורף.
51.
המומחה מטעם התובעים רו"ח אהרון אונטרשטיין מסר בחוות דעתו כי בדק את הנזק שנגרם לתובעים עקב אי ניצול של חדר וחצי בין השנים 2009-2012. בחוות הדעת מיום 12.5.14, מצוין כי במבנה היו שבעה חדרים, כאשר מתוכם חדר אחד במפלס העליון לא היה ראוי לשמש לעבודה ועוד חדר אחד לא שימש לעבודה חצי שנה, הכול עקב דליפות גשם, התקלפויות בתקרה וריח עובש.

לטענתו, הפסד ההשתכרות עומד על 315,993 ₪, כאשר סכום זה חושב לפי הרווח מטיפולים בשלושה וחצי חדרים מחולק ב-3.5 ומוכפל ב-1.5. עוד הוסיף רואה החשבון אונטרשטיין וציין כי הפסד המוניטין המשוער עומד על 177,750 ₪.
52.
בעדותו של אונטרשטיין בבית המשפט, הוא ציין כי הסתמך על רשימת המתנה של טיפולי דיבור, והסיק מכך כי שימוש בחדרים הנוספים עשוי היה להביא להכנסות נוספות (עמ' 10 לפרו'). המומחה אישר כי לא בדק את כמות המטופלים בדיבור, אל מול שנים קודמות בהן נעשה שימוש בחדרים האמורים.

המומחה אישר כי הוא לא מוסמך לקבוע האם החדרים היו יכולים לשמש לטיפול אם לאו ובאיזה תקופות והוא הסתמך בעניין זה על הנתונים שנמסרו לו.

המומחה אישר כי הוא לא השווה את רשימות ההמתנה לרשימות ההמתנה בשנים קודמות כאשר נעשה שימוש בשני החדרים האמורים. באשר לחישוב המוניטין, ציין המומחה כי הכפיל את הרווח השנתי בשלוש שנים, שכך נהוג לחשב מוניטין של חברה.

המומחה נשאל לגבי עלייה ברווחים, דווקא בתקופה שאותם שני חדרים לא היו בשימוש והשיב כי התעריפים עלו בשנים אלו. הוא אישר שחישוב הרווחים נעשה במאוחד לגבי שני הסניפים של החברה התובעת, מבלי לאבחן מבין ההוצאות של כל סניף.
53.
המומחה מטעם הנתבע רו"ח גיא פרץ, ערך חוות דעת מיום 14.8.14.

רו"ח פרץ, טען בחוות דעתו כי הנחת היסוד של חוות דעת התובעים היא כל חדר מהווה יח' הכנסה זהה בתפוסה מלאה איננה מבוססת. המומחה מטעם התובעים לא בדק האם כל החדרים בתפוסה מלאה, אם ניתן למלא שני חדרים נוספים ואם אין בעיה של עובדים. באשר לפגיעה במוניטין, ציין רואה החשבון פרץ, כי פגיעה במוניטין גוררת פגיעה בלקוחות ולא ניכרת ירידה כזאת. רואה החשבון פרץ מוסיף ומציין כי לא עמדו בפני
מומחה התובעים ראיות מספקות להסביר את הגידול ברווחים למרות שלטענתו לא נעשה שימוש באותם שני חדרים. לפיכך, מכיוון שלטענת מומחה התובעים, באחד החדרים נעשה שימוש רק בחצי שנה בקיץ – צריך היה לראות הפרשי הכנסה משמעותיים בין הקיץ לחורף. היעדר ממצא כזה מחליש את מסקנות חוות דעת התובעים. הנחות הבסיס של המומחה רואה חשבון אונטרשטיין אינן מבוססות והן מפריכות את חוות דעתו.

בסיכומו של דבר מציין רואה החשבון פרץ, כי חוות הדעת מבוססת על חישוב אריתמטי חסר ביסוס ותיאורטי בלבד.
54.
בעדותו של רואה החשבון פרץ בבית המשפט, אישר העד פרץ כי מוצג 20 , המכיל את תור ההמתנה של למעלה מ-100 מטופלים, לא עמד בפני
ו בעת עריכת חוות הדעת.

לדבריו, הוא רק נתבקש להעלות תהיות באשר לחוות דעתו של אונטרשטיין וכך עשה.
פרץ נשאל אם נוכח רשימות ההמתנה והעדר אפשרות להשתמש בחדר וחצי נגרם נזק כלשהו והתחמק מתשובה בטענה כי הנטל על הנתבע והמומחה מטעמו להוכיח את הנזק וזאת לא מוכח בחוות הדעת.

פרץ אישר כי איננו יודע לחשב מוניטין של עסק.

55.
צר הדבר ששני הצדדים השקיעו ממון וזמן בעניין חוות הדעת החשבונאיות וחקירות רואי החשבון

. אין הכרח להיות רואה חשבון, כדי להבין שחוות דעתו של אונטרשטיין היא שטחית, וקשה להשתכנע ממנה בדבר גובה בפגיעה בהכנסת התובעת.

לעסקים רבים יש "רשימות המתנה". אין הדבר מלמד בהכרח כי תוספת חדרים תביא להגדלה אריתמטית או ליניארית של רווחי העסק. על מנת להוכיח את גובה הנזק שנגרם לתובעים מהעדר שימוש בחדר וחצי, שומה היה לבחון כיצד עובד עסק כזה של מכון שמיעה, מהן רשימות ההמתנה המקובלות בעסק כזה, מהו כח האדם העומד בפני
מנהל העסק ועוד. כל זאת לא עשה רו"ח אונטרשטיין.
56.
עוד יצוין כי אין היגיון כלכלי בקביעתו של רו"ח אונטרשטיין, באשר להפסדי הכנסה של מאות אלפי שקלים בשנה.

הן רוט והן נבט אישרו כי תיקון הגג היה מתאפשר בעלות של 30,000 – 40,000 ₪. כל אדם בר דעת, אשר יכול לחסוך נזק גבוה בעלות מינורית היה נוקט בדרך זו.
57.
חובת הקטנת הנזק

- כלל יסוד בדיני נזיקין, הוא להעמיד את הניזוק במצב בו היה אילולא אירוע הנזק. לצד הכלל האמור, חובה היא על הניזוק לנקוט, ככל הניתן, באמצעים סבירים כדי להקטין את נזקו. חובת הקטנת הנזק היא חובה החולשת על כל דיני החיובים ובפרט, בדיני החוזים (ור'
סעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970
).
58.
בעניין רג'ואן (ע"א 2413/06 - מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (10/11/2009)) נקבע, כי הדרישה מן הנפגע לפעול להקטנת נזקיו, היא דרישה לפעול בצורה סבירה, אך אין הנפגע מחויב לצאת מגדרו. אין לשפוט את התנהגותו של הנפגע בחכמה שלאחר מעשה, אלא על פי אמות המידה של מה שהיה סביר בשעת מעשה (שם, פסקה מג' לפסה"ד).
בעניין גיאות (ע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב לוי (16/9/2014)), נפסק כי חובת הקטנת הנזק דורשת מהניזוק לנקוט בכל הצעדים הסבירים להקטנת הנזק שנגרם לו עקב העוולה, והוא לא יהיה זכאי לפיצוי עקב נזק שיכול היה למנוע על-ידי נקיטת אמצעים כאלה. על אדם מן היישוב שלא לנצל את הנסיבות שאליהן נקלע להעצמת הנזק כדי להגדיל פיצוי, אלא חובתו לפעול להקטנת הנזק,

ועל בתי המשפט לתת לחובה זו ביטוי
(פסקה 81-82 לפסה"ד. ההדגשות אינן במקור).
59.
מכאן שאם יכולים היו התובעים לפעול לתיקון הגג בעלות מינורית יחסית, של עשרות אלפי שקלים, כדי למנוע נזק גדול לטענתם, של מאות אלפי שקלים – אין מקום מבחינת מדיניות משפטית ראויה, לחייב את המזיק במלוא הפיצוי.
60.
גם לגבי חישובו של רו"ח אונטרשטיין באשר לפגיעה במוניטין לא מצאתי ממש.
61.
התובעים בסיכומיהם נסמכו על הגדרת המוניטין בעניין שלמה שרון (ע"א 7493/98 - שלמה שרון נ' פקיד שומה, פד נח (2) 241 (15/12/2003)).

שם מדובר היה במיסוי המוניטין בעת מכירת הנכס.

כב' הנשיא ברק קבע כי המוניטין מבטאים את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו - מיקומו, שמו הטוב, דימויו, איכות השירותים שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין, משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו. המוניטין, הוא איפוא ההסתברות שהלקוחות ישובו ויפקדו את בית העסק, ונתון זה מושפע משורה של גורמים בהם: הסימן המסחרי של המוצר או השירות, איכות המוצר, שם המוצר, יעילות העסק ומיקומו (שם, פסקאות 3-4 לפסק הדין).

לשם חישוב ערכו של המוניטין, נקבעה "השיטה השיורית", לפיה ממחיר התמורה שנשתלמה בגין העסק כולו, מופחת ערך השוק של כל אחד מהנכסים האחרים, והיתרה, תיחשב כערכם של המוניטין (שם, פסקה 13, פסקה 16 לפסק הדין).

בעניין אחר (שיתוף במוניטין בן זוג) נקבע כי מדובר בנושא בלתי מוחשי. הערכת שוויו של כוחו האינטלקטואלי של אדם או עסק, הוא רק מרכיב בכושר השתכרותו (בע"מ 4623/04 - פלוני נ' פלונית, (26/08/2007)).
62.
הפסיקה עסקה איפוא בהערכת מוניטין בעת מכירת עסק, או בעת פירוק שיתוף.

בענייננו מדובר בפגיעה במוניטין של עסק חי ומתפקד. חישוב גובה הפגיעה, לא יערך בהכרח באותו אופן. כאשר עסק נמכר קיימת דרך חשבונאית לחישוב מוניטין, אולם אין באופן זה כדי לסייע להכריע במידת הפגיעה במוניטין לנוכח התנהלותו של הנתבע.

יתרה מכך, דווקא רשימות ההמתנה הארוכות עליהם נסתמכים התובעים, מלמדות כי היה ביקוש רב לטיפולים אצל החברה התובעת. כאמור לעיל, הפסיקה קבעה כי זהו גורם משמעותי בהערכת המוניטין. גורם כזה מלמד דווקא על אי פגיעה במוניטין.

לו היו התובעים מוכיחים, כי עקב מצב המושכר הצטמצמו רשימות ההמתנה – ניתן היה אולי לטעון לפגיעה כזו, אולם הדרישה לפיצוי בגין פגיעה במוניטין, המחושב על יסוד רווחים לשלוש שנים – היא דרישה שאין בה ממש.
63.
רו"ח אונטרשטיין חישב את מונטין העסק לפי רווחי החברה התובעת במהלך שלוש שנים. לא הוברר בחוות דעתו מדוע סכום זה מהווה את הפגיעה במוניטין, עקב מצב המושכר. המומחה איננו מפרט את מידת הפגיעה במוניטין עקב מצב המושכר, פרט להתייחסות למספר החדרים. החישוב שעשה המומחה הוא ערטילאי ותיאורטי, ללא בסיס חישוב מסודר וללא התייחסות לכלל הנתונים, לרבות, בין היתר: השוואות לשנים קודמות, רשימות ההמתנה המקובלות בעסק מסוג זה, התייחסות לכוח האדם ושעות העבודה הנתונות, חישוב שונה לכל שנה ושנה, והתייחסות להשפעות של גורמים נוספים על המוניטין של העסק. נוכח ליקויים אלה בחוות דעתו של אורנשטיין, לא ניתן לבסס עליה פיצוי בגין אובדן מוניטין.

נכון הוא שרו"ח פרץ הבין עוד פחות בעניין הדרכים לחישוב מוניטין
, אולם אין בכך כדי להצדיק את חישוביו של רו"ח אורנשטיין.
64.
עוד יצוין כי קשה ליישב את התנהלותם של התובעים עם נזק כה עצום ורב.

עיון ברצף ההתכתבויות בין הצדדים, מלמד כי התובעים לא התריעו על נזק כה חמור הקיים בנכס בפני
הנתבע.

התובעים צירפו כמוצג 9 לתצהיריהם שורה של מכתבים ששיגרו במהלך השנים לנתבע המשכיר. באף אחד מהמכתבים לא מצוין הליקוי בגג אשר, לטענת התובעים, כאמור גורם להם נזק של מאות אלפי שקלים בשנה.

בין השאר במכתב מיום 7.8.11 פונה נבט לנתבע על מנת לבדוק אפשרות להקדים את סיום השכירות. באותו מכתב מציין נבט כי יש לתקן ולצבוע קיר שנפגע מפיצוץ דוד השמש.

אין כל אזכור של נזקים חמורים בגג המונעים שימוש בשני חדרים ואובדן הכנסה כה ניכר.
כמתואר לעיל, הנתבע השיב באותו מכתב כי הוא מעוניין לפרסם מכרז לשכירות במקום למרבה במחיר ועל כן יבקש להודיע בהקדם את התאריך בו מבקשים התובעים לסיים את השכירות. העובדה שהתובעים לא ניצלו אפשרות זו שנתן בידם הנתבע, מדברת בעד עצמה.
65.
התובעים הגישו רק במהלך הדיון בבית המשפט את המכתב נ/3 הנוגע לטענתם לליקויים במושכר ונשלח ביום 16.8.10. מסמך זה לא צורף לתיק המוצגים, וזאת בניגוד להחלטה של כל מסמך שמבוקש להסתמך עליו יצורף לתיק המוצגים. הנתבע עצמו הכחיש כי קיבל את המכתב.
מוזר הדבר כי מכתב כה חשוב, שהוא למעשה הפניה היחידה בנוגע לחורים בגג, לא הועבר במסגרת גילוי מסמכים ולא הוגש עם תיק המוצגים.

בנסיבות אלה, הגשתו לבית המשפט בשלב מאוחר, מבלי שאושרה קבלתו על ידי הנתבע, מביאה לכך שמשקלו של המסמך אפסי.
66.
מנגד, עיון בדיסק שצרפו התובעים, המתעד את מצב המוזכר, מעלה את המסקנות הבאות.
בתמונות ניתן לראות: ארגז רוח שבור במספר מקומות ; חדר במפלס העליון בו כל התקרה מתקלפת ומלאה ברטיבות, שבהחלט ניתן לטעון שלא ניתן לעשות בו שימוש ; צינור מים שתוקן בצורה בלתי אסתטית ; חור בקיר הסלון ; חור ברעפים בגג ; מעקה חיצוני חלוד ושבור ; מרתף מלא בחפצים, חלקם ישנים ובלתי שמישים ; מדרגות שבורות מחוץ לבית ; נזילה מהתקרה בחדר טיפולים (שגם בו נראה כי לא נראה היה לעשות שימוש סביר) ; קילוף במדרגות מתחת לגג שטוח.

בסרטון נראים הדברים הבאים: גינה אחורית וגדר חיה נקיה, מסודרת וגזומה ; גינה קדמית מתוחזקת היטב ; המרתף מלא בגרוטאות, רהיטים ומכשירי חשמל ישנים ; מזווה מלא בספרים ישנים ; חור בקיר בסלון בחדר ההמתנה ללקוחות ; חור ברעפים ; מעקה כניסה שבור ; ריצוף שבור במדרגות הכניסה לבית ; מקלחת וכיור בקומה השנייה בהם אין מים זורמים ; בחדר טיפולים בקומה העליונה נראה כי בוצע תיקון של מעבר צינור מים על גבי הקיר באופן שאיננו מקצועי ; נזילות מים ורטיבות בתקרת חדר טיפולים ; בתקרה ובחדר מתחת לדוד השמש נראית התקלפות ורטיבות, ייתכן כתוצאה מהתפוצצות הדוד וחלחול מים.
67.
סיכומו של דבר – לאחר שעיינתי בתמונות ובמוצגים, התרשמתי כי אכן הרימו התובעים את הנטל להוכיח, כי לפחות חדר אחד מתוך שבעה ששכרו, לא היה בר שימוש בתקופה האחרונה של כשנתיים לשהותם במושכר, עקב ליקויים ממשיים במושכר, אשר מנעו שימוש כזה.

יחד עם זאת, הנטל הוא על התובעים להוכיח נזק ממשי של אובדן הכנסה שנגרם להם כתוצאה מהעדר השימוש בחדר.

התובעים מחוייבים בהקטנת הנזק, והעובדה שבמשך תקופה כה ארוכה, לטענתם, נגרמים להם נזקים ניכרים, מבלי שפנו לנתבע, מבלי ששקלו חלופות כגון שכירות של חדר אחר או שיפוץ שעלותו נמוכה פי כמה – מקשה על קבלת טענתם לאובדן הכנסה כה ניכר, כפי שטען רו"ח אורנשטיין.
68.
לכל היותר ניתן היה להורות על השבה לתובעים את החלק היחסי מדמי השכירות אותו שילמו בגין חדר אחד לתקופה של שנתיים, שהרי אין הגיון שהתובעים ישלמו דמי שכירות על חדר שלא ניתן לעשות בו שימוש, אלא שרכיב כזה לא נתבע.

אם דמי השכירות עומדים על 3,300 ₪ לחודש, הרי שדמי השכירות לכל חדר עומדים בממוצע על כ- 470 ₪ לכל חדר. אם מדובר בשנתיים שחדר איננו שמיש, ניתן לדבר על נזק של כ- 11,000 ₪. דא עקא שכאמור - נזק כזה לא נתבע.
69.
עם זאת, התובעים תובעים 40,000 ₪ בגין פגיעה במוניטין וכן 10,000 ₪ בגין נזק שאיננו נזק ממון כגון עוגמת נפש וטרחה.

כאמור, מידת הפגיעה במוניטין בענייננו, איננה יכולה להלמד מרווחים. עם זאת, ללא ספק נגרמה פגיעה כלשהיא, שעה שלקוחות התובעים נחשפו למצבו המחפיר של המושכר.

ללא ספק נגרמו לתובעים עוגמת נפש ובושה עקב מצב המושכר, העדר האפשרות לעשות שימוש בכל חלקי המושכר, הכרח לעסוק בתיקונים רבים להם לא דאג הנתבע כדבעי וכד'. נוכח העובדה שהתובעים לא עשו די לצמצם נזק זה, הוא ייפסק בערכים מינוריים יחסית, ויוערך על ידי בסכום כולל של 8,000 ₪ נוספים.

ד. טענה בדבר הפרות יסודיות
70.
הנתבע הגיש תביעה שכנגד בה הוא טען ראשית לכל ומעל הכל יש שתי הפרות יסודיות של ההסכם בינו לבין התובעים, המצדיקות פיצוי בסך 60,000 ₪ לכל אחת מן ההפרות.
71.
שכירות משנה



טענה מרכזית של הנתבע, באשר להפרה יסודית, לכאורה, של השוכרים, היתה בכך שהתובעות השכירו חלק מן הנכס בשכירות משנה לחברת 'מדנט'.

התובעים הבהירו היטב, כי מעולם לא הושכר שום חלק בנכס בשכירות משנה. הובהר כי במסגרת עבודתה של החברה, התובעת 1, נמכרים מוצרים השייכים ל-'מדנט' ולכן הוצב שלט בעניין זה בכניסה למושכר.


בחקירתו הנגדית של נבט, הוא אישר כי התובעים הציבו את השלט של חברת 'מדנט', שהיא יבואנית מכשירי שמיעה של חברת 'ברנפון' השוויצרית, מכשירים הנמכרים ע"י התובעת 1.
הנחותיו של הנתבע נוגעות רק לסברות על יסוד שלט שהונח מחוץ לבניין וחנות אחרת של מדנט שנפתחה לאחר מכן במקום אחר. אין באלה כדי להרים את הנטל ולהוכיח כי הנכס הושכר בשכירות משנה ולכן אני דוחה טענה זו.

הנתבע לא הציג כל ראייה שיהיה בה כדי להפריך טענה זו של התובעים. לא הוצג לא חוזה שכירות משנה ולא כל עדות באשר לחברה ששכרה שכירות משנה. בנסיבות אלו, אני דוחה את טענת הנתבע לעניין זה.
72.
קיזוזים

הנתבע טען להפרה יסודית של הסכם השכירות על ידי קיזוז סכומים מדמי השכירות ששולמו לנתבע.

הנתבע עצמו אישר כי הסכים לקזז מדמי השכירות סכום של 200 ₪ לחודשיים (שהפכו בעדותו ל- 200 ₪ בחודש), בגין הוצאות יחידת הדיור.

מקובל הדבר בקרב שוכרים ומשכירים כי חובות הדדיים מקוזזים מדמי השכירות. העובדה שהנתבע לא פנה לתובעים בטרוניה על כך, מדברת בעד עצמה.

הנתבע ציין כי מדובר בקיזוז שלא כדין של סכום של 712 ₪.

גם אם נעשה קיזוז כזה, ברור שלא ניתן לראות בכך הפרה יסודית המצדיקה פיצוי בסך 60,000 ₪, בעיקר שלאחר מכן המשיכו הצדדים בהסכם השכירות ללא כל טרוניה.
73.
כאמור בפתיח, מדובר בהתנהלות ארוכת שנים. הנתבע ביקר במושכר מפעם לפעם. דבר לא הוסתר ממנו. הטענה שצצה לפתע בתביעה שכנגד, בדבר הפרות יסודיות, טענה שזכרה לא בא בתביעה הקטנה המקורית שהגיש הנתבע, מחייבת דחיית הטענה.
74.
התובעים טענו כי התביעה שכנגד נועדה רק להוות משקל נגדי לתביעה העיקרית.

נבט הכחיש כי התביעה הוגשה רק לאחר שנתקבלה התביעה הקטנה שהגיש הנתבע.

מעיון בתיק עולה, כי התביעה הקטנה הוגשה ביום 18.11.12.

היא הומצאה לרחל רוט
אישית ביום 2.12.12 ולרחל רוט
(ע"י עו"ד גלילי) ביום 11.12.12.
ביום 17.12.12 הוגש כתב ההגנה.

ביום 16.12.12 הוגש כתב התביעה בתביעה הנוכחית.

מכאן עולה, כי התובעים ידעו על התביעה הקטנה, כאשר החליטו על הגשת תביעה נגדית לבית משפט השלום. אין יסוד איפוא לטענת התובעים כי הנתבע הגיש את התביעה רק כמשקל נגד לתביעתם.
75.
מנגד, לא ניתן להתעלם מכך שהנתבע הגיש את התביעה כתביעה קטנה לפיצוי בסך 32,700 ₪. רק לאחר שנתברר לו שהוגשה תביעה כנגדו לפיצוי של מאות אלפי שקלים, תיקן את תביעתו וטען אף הוא לפיצוי של מאות אלפי שקלים.
76.
נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה לתשלום פיצוי מוסכם עקב הפרה יסודית.
77.
סיכומו של דבר

– כאמור בפתיח פסק הדין, מדובר בשתי תביעות, תביעה עיקרית ותביעה שכנגד, אשר שתיהן היו מופרזות באופן בלתי סביר.

תביעות מעין אלה, מתנהלות מדי יום בבית המשפט לתביעות קטנות, מוכרעות בו במקום, תוך הוצאות מינימאליות לצדדים.

צר הדבר, שעורכי הדין אליהם פנו בעלי הדין, לא הנחו אותם כדבעי, כיצד לפעול לצמצום הוצאותיהם ולקבלת

פסק דין
מהיר בסכסוך האמיתי בין הצדדים, ובחרו לנפח את התביעות הנגדיות למימדים שאינם ראליים.
78.
התביעה העיקרית מתקבלת ברכיבים הבאים:

א.
בגין תיקון ליקויים במהלך תקופת השכירות, בניכוי סכומי השתתפות בגינה – סך של 11,400 ₪.

ב.
בגין תשלומי יתר עבור ארנונה ליחידת הדיור ולמרתף (חלקי) -
סך כולל של 16,900 ₪.

ג.
בגין תשלום יתר של חשמל ומים - 2,672 ₪.

ד.
בגין נזקים עקיפים של פגיעה במוניטין, טרחה ועוגמת נפש – סך כולל של 8,000 ₪.
79.
התביעה שכנגד נדחית.
80.
נוכח ההגזמה בתביעה, אין מקום להשבת אגרה או השבת שכר טרחת המומחה, ואף שכר הטרחה יהיה מינורי.
81.
אשר על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סכום כולל של 38,972 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל, ובצרוף סכום כולל בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 5,900 ₪. הסכום האמור ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.

המזכירות תשגר את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.


ניתן היום,
י"ז טבת תשע"ה, 08 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 17774-12/12 רוט - נבט מכוני שמיעה והתפתחות הילד בע"מ, רחל רוט נ' אברהם לחיאני (פורסם ב-ֽ 08/01/2015)