פסקי דין על אבי אטיאס | פסקי דין על איריס שרון אטיאס | פסקי דין על עדנה אדר | פסקי דין על עומר אדר |

15066-09/11 הפ     15/01/2015




הפ 15066-09/11 אבי אטיאס, איריס שרון אטיאס נ' עדנה אדר, עומר אדר








בית המשפט המחוזי בנצרת



ה"פ 15066-09-11 אטיאס ואח' נ' אדר ואח'




בפני

כב' השופט
שאהר אטרש


המבקשים
:

1.
אבי אטיאס
ת.ז.
022678320

2.איריס שרון אטיאס
ת.ז. 023935935
ע"י ב"כ עוה"ד עובדיה סלמה


נגד

המשיבים
:
1.עדנה אדר
ת.ז. 052561685

2.עומר אדר
ת.ז. 052622578
ע"י ב"כ עוה"ד דניאל איתן




פסק דין


זוהי המרצת פתיחה במסגרתה עותרים המבקשים לשינוי ייחוס ההצמדות בתוך חלקה 6 בגוש 12570, וזאת מבלי לשנות את גודל חלקה 6 או לפגוע בחלקות אחרות הנכללות באותו תשריט וצו רישום בית משותף. כפועל יוצא מכך, מבוקש לגרוע ממקרקעיהם של המשיבים שטח בגודל 10.5 מ"ר (בפועל 11.5 מ"ר) אשר נודע כהצמדה ב' ולרשמו על שם המבקשים.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת
1.
הצדדים מתגוררים בבית שנרשם כבית משותף ברח' אפק 34ב' ביוקנעם עילית; הבית המשותף מורכב משלושה מבנים; בכל מבנה שתי דירות וכל דירה מצויה במפלס שונה.
המבקשים מתגוררים בדירה שבמפלס העליון והמשיבים מתגוררים בדירה שבמפלס התחתון.

2.
ביום 17.05.1996 נחתם חוזה מכר בין חברת בניין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית" או "הקבלן") לבין יניב ואפרת שרעבי (להלן: "שרעבי") , במסגרתו התחייבה החברה הקבלנית לבנות את בית המגורים בו מתגוררים הצדדים.

3.
ביום 12.02.1998 נחתם חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין שרעבי.

4.
ביום 20.12.04 נחתם חוזה מכר בין שרעבי לבין המבקשים במסגרתו מכרו שרעבי למבקשים את דירתם, הידועה כחלקת משנה 6/2 בגוש 12570. המבקשים טרם נרשמו בטאבו כחוכרים.

5.
המשיבים הם החוכרים של הדירה השניה באותו מבנה, הנמצאת מתחת לדירת המבקשים, והידועה גם כחלקת משנה 6/1 באותו גוש. במהלך שנת 1996 נחתם חוזה מכר בין החברה הקבלנית לבין המשיבים וביום 12.02.1998 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לבין המשיבים. המשיבים רשומים כבעלי זכות החכירה של דירתם.

6.
בתחילה הוגשה המרצת הפתיחה גם נגד החברה הקבלנית ונגד מינהל מקרקעי ישראל, אולם במהלך שמיעת התיק נמחקה התובענה נגד מינהל מקרקעי ישראל ונדחתה נגד החברה הקבלנית.
טענות המבקשים בהמרצת הפתיחה המתוקנת
7.
המבקשים טוענים, כי "עסקת היסוד המקימה את זכויות הצדדים בדירותיהם גלומה בחוזה החכירה שחתם כל אחד מהצדדים (במישרין או בעקיפין) עם המינהל, ובו הוגדרו הזכויות והשטחים להם זכאי מי מהצדדים" (ראו: סעיף 6 להמרצת הפתיחה המתוקנת).

8.
מחוזה החכירה עליו חתמו שרעבי עולה, כי הם רכשו דירה בשטח של 85 מ"ר ולה צמידויות כדלקמן: מרפסת בשטח של 45 מ"ר, קרקע בשטח של 75 מ"ר וחניה בשטח של 12.5 מ"ר (ובסה"כ 217.5 מ"ר).

9.
לטענת המבקשים, דירתם נרשמה בטאבו עם הצמדה של חניה בלבד ואילו הקרקע שהייתה צריכה להיות בשטח של 75 מ"ר, מכוח עסקת היסוד הגלומה במסמך היוצר את הזכות, קרי חוזה החכירה עם המינהל, נרשמה בשטח של 64.5 מ"ר בלבד. עוד נטען, כי צו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריט עומדים בסתירה לתוכן המסמך היוצר את זכות המבקשים במקרקעין.

10.
המבקשים סבורים, כי הרישום בטאבו נעשה שלא כדין; עם רישום צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, נגרמה למבקשים פגיעה קניינית קשה, כאשר שטח משמעותי ממקרקעיהם, לו הם זכאים במפורש על-פי הסכם החכירה עם המינהל (להלן: "הצמדה ב"), נגרע מהם שלא כדין. לטענתם, למיקומו הייחודי של השטח שנגרע מחצרם נודעת משמעות רבה, וגריעתו גורמת להם נזק רב.

11.
מחוזה החכירה עליו חתמו המשיבים עם המינהל עולה, כי הם רכשו דירה בשטח של 130 מ"ר, קרקע פתוחה בשטח של 244 מ"ר וחניה בשטח 12.5 מ"ר, אולם בעת הרישום נרשמה דירתם עם שטח נוסף בגודל 11.5 מ"ר.

12.

מ"הודעת אכלוס משתכנים" אשר הוגשה על ידי החברה הקבלנית למינהל מקרקעי ישראל עולה, כי חלוקת השטחים תואמת את טענת המבקשים. מסמך זה הוגש על ידי המשיבים במסגרת תובענה שהוגשה על ידם נגד המבקשים בבית משפט השלום בחיפה.
עוד נטען, כי גם מטבלת חישוב שטחים שערכה החברה הקבלנית עולה, כי חלוקת השטחים תואמת את טענת המבקשים.

13.
המבקשים סבורים, כי מאחר ומינהל מקרקעי ישראל מכר למבקשים – על דרך של חכירה בעסקת היסוד – שטח הכולל את אותם 11 מ"ר נזכרים, אין בכוחו של מאן דהוא להעביר או לרשום שטח זה בצו רישום הבית המשותף כשטחם של המשיבים.

14.
לטענתם של המבקשים, אין המשיבים ניזוקים כלל מתיקון צו רישום הבית המשותף מאחר "ולא נגרע מהם ולו סנטימטר אחד מהשטח אותו רכשו מהבעלים" (ראו: סעיף 22
להמרצת הפתיחה המתוקנת).

15.

הצמדה ב' משלימה את רצועת הקרקע השייכת למבקשים במפלס התחתון המורכבת מחניה לרכב וגרם מדרגות השייך למבקשים ואינו מהווה רכוש משותף.

16.
במסגרת סיכומיהם טוענים המבקשים, כי אם היה בכוונת החברה הקבלנית להצמיד מלכתחילה את פיסת הקרקע (הצמדה ב') לדירתם של המשיבים היה נכתב בתשריט כי שטח הגינה יהיה גדול יותר, אולם הדבר לא נעשה כפי שעולה מתכנית מצב קיים בגמר הבניה (מש/5).

17.
בחוזי החכירה נרשמו השטחים בהתאם לאמור בתכנית מש/5 של מהנדס החברה הקבלנית לבנברג וכפי שנרשמו בהודעת האכלוס. על כן, טוענים המבקשים, כי הודעת האכלוס ותכנית מש/5 פועלים יחד ולחוד לרעת המשיבים.

18.
המבקשים סבורים, כי אין נפקות של ממש לעובדה שנכתב בחוזה החכירה, כי עלולים להיות הפרשי גדלים. לדידם, כל עוד שתי תתי-החלקות יכולות לקיים את כל ההצמדות שהוקנו לרוכשים בחלקה בשלמותה, אין מקום לפגוע בתת-חלקה אחת על-פני רעותה. השינוי האפשרי בגודל מתייחס רק לגודל
החלקה בכללותה ולא לשינויים בתוך החלקה.

19.
שטח החלקה בפועל גדול מזה הקבוע בתכנית ועל כן אין מניעה שהחלקה תכיל את כל השטחים שנמכרו בפועל למי מהצדדים.

20.
לטענת המבקשים, המשיבים לא הצליחו להסביר מדוע מגיע להם שטח גדול יותר מזה שנמכר להם, במיוחד כאשר שטחם של המבקשים קטן עקב כך. כמו כן, הבטחותיו של הקבלן למשיבים בנוגע לגודל חלקתם חסרות תוקף מאחר ואינן מגובות במסמכים כאמור בסעיף 33.4 להסכם הרכישה של המשיבים.

21.
בסעיף 26.7 לחוזה המכר של שרעבי נקבע, כי "החברה מתחייבת להצמיד את החנייה ואת השטח לדירה מיד עם רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש"; לא צוין, כי מדובר בשטח במפלס 2.90 בלבד.

22.
המומחה אשר חווה דעתו ביחס להצמדתה של הנישה (הגומחה), במסגרת ההליך בבית משפט השלום, לא נחקר אודות חוות דעתו וממלא אין בכוחה של חוות דעת זו לגבור על המרשם. חישוב מתמטי מלמד, כי שטח החלקה הוא 475 מ"ר ולא 458 מ"ר, כפי שסבר כב' השופט רובס במסגרת ההליך שהתנהל בבית משפט השלום בחיפה. ב"כ המבקשים מבקש להתעלם מחוות דעתו של מר ברלינר ומפסק דינו של בית משפט השלום בחיפה.

23.
ב"כ המבקשים סבור, כי אין לייחס משקל לעדותו של שרעבי מאחר והוא לא התגורר בדירה ולא ידע מה גודלה האמיתי.

24.
לטענת ב"כ המבקשים, המשיב 2 הודה כי קיבל שטח קרקע גדול יותר מזה הקבוע בחוזה החכירה והוא גם הודה כי המבקשים קיבלו שטח קרקע קטן יותר מזה הקבוע בחוזה החכירה ועל כן המשיבים טוענים למעשה טענת הודאה והדחה.
תשובת המשיבים להמרצת הפתיחה המתוקנת
25.
המשיבים סבורים, כי דין המרצת הפתיחה המתוקנת להידחות; לטענתם, המבקשים הודו במסגרת ההליך המשפטי בבית משפט השלום בחיפה, כי הגינה מתחת לגומחה, שהנה חלק מהצמדה ב' שייכת לדירת המשיבים. לשיטתם, הודאה זו סותמת את הגולל על טענות המבקשים. בנוסף, בית משפט השלום בחיפה קיבל את תביעת המשיבים וקבע, בין היתר, כי המשיבים הם החוכרים של הזכויות בגומחה.

26.
קביעת בית משפט השלום בחיפה התבססה על עדויות בעלי הדין ועל המומחים מטעמם. על אף שפסק דינו של בית המשפט אינו מהווה מעשה בית דין ביחס לבעלות בהצמדה ב',
המשיבים סבורים, כי יש לתת לפסק הדין את המשקל המתבקש בנסיבות העניין.

27.
לטענתם של המשיבים, יש לסלק את המרצת הפתיחה המתוקנת עקב העדר יריבות מאחר וטענותיהם של המבקשים היו צריכות להיות מופנות כלפי מי שמכר להם את דירתם. בנוסף, עסקינן בהמרצת פתיחה שהוגשה בשיהוי ניכר בשים לב לכך, כי ביום 19.11.09 הודיע הקבלן למבקשים, כי בכוונתו לרשום את הבית כבית משותף וטענותיהם נדחו על ידי הקבלן.

28.
למרות שהמבקשים ידעו, כי הקבלן עתיד לרשום את הבית כבית משותף ושחובה עליהם, אם ברצונם למנוע את רישום הבית המשותף, לעתור לבית המשפט המוסמך נגד הרישום הם נמנעו מלעשות כן.

29.
על-פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 הרישום בטאבו של זכויות הוא ראיה חותכת לתוכנו ואין לאפשר למבקשים להעלות טענות נגדו.

30.
לגופו של עניין נטען, כי המשיבים ערכו בירור עובר לחתימתם על חוזה רכישת דירתם, אודות החלקים שיוצמדו לדירתם ונאמר להם, כי כל שטח הגינה במפלס הקרקע יהיה צמוד לדירתם. במעמד חתימתם על החוזה הוסבר להם על ידי באת כוח הקבלן, עו"ד אמאל ח'מיס, כי כל שטח הגינה במפלס הקרקע יהיה צמוד לדירה שבמפלס זה
(נספח ג' לחוזה המכר). עובדה זו אושרה על ידי ב"כ הקבלן עו"ד גיל פויסטרו. בנוסף, שלושה מודדים שונים קבעו, כי כל השטח שתחום בקיר התומך שייך לדירת המשיבים.

31.
בחוזה המכר נקבע, כי עלולים לחול שינויים בשטח כתוצאה מביצוע עבודות פיתוח ומדידות מחודשות שיבוצעו וכי השטח הסופי ייקבע רק לאחר השלמת העבודות.

32.
להודעת האכלוס אין כל משמעות; מדובר בטופס פורמאלי חסר נפקות קניינית וגם הקבלן עצמו לא ייחס להודעה זו כל משמעות. בנוסף, בחוזה החכירה צוין כי שטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים.

33.
המבקשים לא רכשו "דירה על הנייר" מקבלן, אלא רכשו דירה "יד שניה" וראו וידעו בפועל מה שטח המגרש שהם רוכשים, ולפיכך אינם יכולים להעלות טענות ביחס לגודל השטח. בנוסף, מאחר ולרוכשים הראשונים אין טענות כלפי הקבלן, קיים ספק רב בדבר יכולתו של רוכש "יד שניה" להעלות טענות שלרוכש המקורי אין.

34.
מבחינה מעשית, אין למבקשים גישה למפלס התחתון של הבית או להצמדה ב' למעט זכות מעבר למתקנים כגון: ברז מים, ברז גז וארון חשמל.

35.
המשיבים סבורים, כי במקרה הנדון נטל הראיה רובץ על כתפי המבקשים. לדידם, יש לדחות את טענת המבקשים להיפוך נטל הראיה "בשל הודאה והדחה מצד המשיבים".
36.
המבקשים לא הוכיחו, כי הצמדה ב' נמכרה למשפחת שרעבי. ב"כ הקבלן ושרעבי – שהנם גורמים אובייקטיביים וניטראליים העידו, כי הצמדה ב' אינה שייכת לדירת המבקשים, כי אם לדירת המשיבים. מר שרעבי העיד, כי לא רכש מהקבלן זכויות כלשהן במפלס הקרקע, כפי שעולה מעדותו ותצהירו. מאחר ולשרעבי לא היו זכויות במפלס הקרקע הצמוד לדירת המשיבים, כך גם למבקשים אין זכויות בשטח זה. בנוסף, שרעבי העיד במסגרת חקירתו הנגדית, כי היה מודע לכך שעשויים לחול שינויים במידות שטח הגינה (החצר) שהקבלן מכר לו. ידיעה זו אומתה במסגרת תשובתו של הקבלן להמרצת הפתיחה עובר לתיקונה.

37.
טענת המבקשים מבוססת על ההנחה השגויה לפיה, השטח שנוסף כביכול למשיבים הוא השטח שנגרע מהם. דירותיהם של המבקשים והמשיבים מצויות במפלסים שונים ואין להסיק, כי מדובר באותו שטח.

38.
ב"כ הקבלן טען, כי טענת המבקשים אודות זכויותיהם בהצמדה ב' אינה סבירה וכי מדובר בשני מבנים שנמצאים בשני מפלסים שונים לגמרי. לגישתו של הקבלן, אין למבקשים הצמדה במפלס התחתון למעט החניה וכך נרשם בצו הרישום. בנוסף ציין ב"כ
הקבלן, כי אין לקבלן אינטרס במחלוקת שבין הצדדים וכי טענותיהם של המבקשים נבדקו על ידי מהנדס ומודד.

39.
המבקשים לא זימנו לעדות את עו"ד אמאל ח'מיס, את המודד שערך תשריט רישום הבית המשותף ונציג מטעם מינהל מקרקעי ישראל.

40.
המבקשים הצהירו במסגרת חוזה המכר שנערך בינם לבין שרעבי, כי ראו את הדירה ומוכנים לקבלה במצבה הנוכחי וכי הם מוותרים על כל טענה בדבר פגם או מום (למעט נסתר) ועל כל טענת חוסר התאמה בקשר לדירה מכל סוג שהוא (ראו ס' 3 לחוזה מש/1).

41.
מתכנית

as made
שהוכנה על ידי הקבלן, עולה כי אין לדירתם של המבקשים כל הצמדה במפלס הקרקע (מוצג מש/5). בבקשה להיתר בניה ששרעבי הגישו עבור המבקשים (מש/8) אין כל התייחסות לכך שכביכול הצמדה ב' שייכת לדירתם.

42.
המומחה מטעם המשיבים מר דן ברלינר קבע בחוות דעתו, כי בעת הליכי פרצלציה חלים שינויים בשטחי קרקע לעומת חוזי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל וכי לכל דייר שייך שטח שמצוי במפלס דירתו. המבקשים לא ביקשו לחקור את מר ברלינר. בנוסף, גם המומחה מטעם המבקשים, אייל רבינוביץ, קבע בחוות דעתו שלכל דירה צמוד שטח קרקע הנמצא במפלס של אותה דירה (ראה מוצג מש/9).

43.
המבקשים מבקשים להסתמך על טופס המכונה "הודעת איכלוס" שהכין הקבלן, אולם הקבלן עצמו לא ייחס למסמך זה כל משמעות ודחה את טענות המבקשים.

44.

ב"כ המשיבים סבור, כי הודעת האכלוס אינה מלמדת, כי השטח שנוסף לחצר הדירה התחתונה הוא דווקא השטח שנטען כי נגרע מחצר הדירה העליונה.

45.
חוזה החכירה לא העניק למבקשים זכות חכירה בנכס, אלא רק זכות חוזית כלפי המינהל לקבל את זכות החכירה, כאשר תירשם במרשם המקרקעין; משנרשם הנכס כפי שנרשם – הרישום מחייב את המבקשים ואין הם יכולים לטעון טענות הסותרות אותו.
תגובת המבקשים לסיכומי המשיבים
46.
במסגרת תגובתם לסיכומי המשיבים טוענים המבקשים, כי מסעיף 24.1ג' לחוזה המכר של המשיבים עם הקבלן עולה, כי החוזה מעניק למשיבים זכויות אך ורק בדירה ואינו מעניק להם זכויות בדירות, בבניין או בקרקע. בנוסף, בסעיף 33.4 לחוזה המכר נקבע, כי כל הצהרה מטעם עובד החברה או שלוחיה לא תחייב את החברה אלא אם היא נעשתה בכתב על ידי מורשי החברה. המשיבים לא הביאו ראיות התומכות בכך, כי יש להם זכויות נוספות בקרקע.

47.

"שרעבי לא מוכר את מה שהוא סבור שקנה אלא את מה שהוא קנה ממש בהסכם הרכישה מהקבלן הערוך בכתב ואין מקום ליצירת ראיות בהבל פה, כאשר אנו עסקינן במקרקעין" (סעיף 5 לתגובה המקוצרת לסיכומים בכתב מטעם המשיבים).

48.
הגינה בשטח 244 מ"ר, הצמודה לדירת המשיבים, והצמדה ב' אינן נמצאות ברצף אחד כפי טענת המשיבים. בין שתי יחידות הקרקע מפרידה חנייתם של המשיבים, והצמדה ב' אינה מהווה גינה.

השאלה הדורשת הכרעה
49.
השאלה הדורשת הכרעה במסגרת המרצת הפתיחה המתוקנת היא האם עלה בידי המבקשים להוכיח, כי הצמדה ב' הנה בבעלותם וכי יש להורות על תיקון פנקסי לשכת רישום המקרקעין באופן שהצמדה ב'
תשויך לדירתם במקום לדירת המשיבים.





ראיות הצדדים
50.
המבקשים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, אולם במועד שמיעת ההוכחות הודיעו, כי יסתפקו בתצהירו של המבקש 1 ורק הוא העיד מטעמם.

51.
המשיבים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעם המשיב 2 ומטעם מר יניב שרעבי ושניהם העידו בפני
; במהלך עדותו של המבקש 1 הוגשו מטעם המשיבים המוצגים הבאים:

א.
ההסכם שנערך בין משפחת שרעבי לבין המבקשים (מש/1);
ב.
חוזה המכר שנערך בין חברת בניין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ ובין משפחת שרעבי (מש/2);
ג.
תצלום של הכניסה לדירתם של המבקשים (מש/3);
ד.
חוזה חכירה מיום 12.02.98 בין מינהל מקרקעי ישראל לבין משפחת שרעבי לרבות תנאי החכירה (מש/4);
ה.
תכנית מצב קיים

as made
(מש/5);
ו.
כתב הגנה שהוגש על-ידי המבקשים במסגרת הדיון שהתנהל בבית משפט השלום בחיפה (מש/6);
ז.
פרוטוקול הדיון בבית משפט השלום בחיפה (מש/7);
ח.
בקשה להיתר בניה (מש/8);
ט.
חוות הדעת של המומחה אייל רבינוביץ (מש/9);

52.
מטעם המבקשים הוגשו תצלומים שונים של גרם המדרגות והכניסה לביתם (מב/1-4).

דיון והכרעה

53.
המבקשים סבורים ששני המסמכים העיקריים המלמדים על זכאותם לסעד המבוקש הם: חוזה החכירה שנערך בין מינהל מקרקעי ישראל לבין משפחת שרעבי (מש/4) והודעת הקבלן על איכלוס משתכנים (נספח ו' 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת).

54.
בשני המסמכים האמורים לעיל, אשר מוענו אל משפחת שרעבי, צוין כי הצמידויות לדירת המבקשים הן כדלהלן:
מרפסת בשטח: 45.0 מ"ר
חניה בשטח: 12.5 מ"ר
חצר בשטח: 75.0 מ"ר.

55.
המבקשים טוענים, כי נפלה טעות בצו רישום הבית המשותף כך שהוצמדה לדירתם גינה בשטח של 64.50 מ"ר במקום בשטח של 75.0 מ"ר. 10.5 מ"ר שנגרעו מגינת דירתם נוספו, כך לשיטתם, לדירתם של המשיבים כפי שעולה מצו רישום הבית המשותף (נספח ב1 להמרצת הפתיחה המתוקנת). בנוסף טוענים המבקשים, כי יש להפוך את נטל ההוכחה מאחר וגרסתם של המשיבים טומנת בחובה טענת הודאה והדחה.

אין בידי לקבל טענה זו. כפי שטענו המשיבים ובצדק, על-פי ההלכה הפסוקה על מנת שתתקיים הודאת בעל דין, על בעל הדין להודות בכל רכיבי התביעה והודאתו צריכה להיות מפורשת. עיון בתשובתם המתוקנת של המשיבים מעלה, כי המשיבים לא הודו, כי הקבלן התחייב כלפי שרעבי, כי לדירה במפלס העליון תהא חצר בשטח מסוים. בנוסף המשיבים לא הודו, כי השטח שעל-פי הנטען נגרע מחצר המפלס העליון התווסף לחצר במפלס התחתון הצמוד לדירתם. נוכח כך, אין מוטל על המשיבים הנטל להוכיח, כי הצמדה ב' היא בבעלותם וכי מי מטעם החברה הקבלנית התחייב כלפיהם כי כל הגינה הצמודה לדירתם אכן תהיה בבעלותם. על המבקשים רובץ הנטל להוכיח את תביעתם וכי הם זכאים לסעד המבוקש.

56.
בסעיף 26.6 לחוזה המכר עליו חתמו שרעבי עם הקבלן ביום 17.05.1996 נכתב, כי: "הוסכם בין הצדדים, כי לדירות צמודים חנייה וכן שטח קרקע לא בנוי כמפורט בנספח שטחים והצמדות קרקע המצ"ב לחוזה..". עם זאת בהמשך סעיף 26.6, אישרו הרוכשים (משפחת שרעבי), כי הודע להם, כי עלולים לחול שינויים כתוצאה מביצוע עבודות פיתוח או מדידות מחודשות שיבוצעו, וכי השטח הסופי ייקבע רק לאחר השלמת העבודות הנ"ל.


57.
ברוח דומה נכתב גם בסעיף 11(א) לתנאי החכירה, שהם חלק מחוזה החכירה (מש/4), כי החוכרים (שרעבי) מצהירים, כי ידוע להם ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על-פי חוק התכנון והבנייה. מסעיפים 11(ב) ו-(ג) לתנאי החכירה עולה, כי החוכרים התחייבו להסכים לכל שינוי בגבולותיו או בשטחו של המגרש ולקבל את החזקה בו כפי שהוא. בהקשר זה יצוין, כי המבקשים אמנם צירפו את חוזה החכירה להמרצת הפתיחה המתוקנת אך נמנעו מלצרף את תנאי החכירה, על אף שהם מהווים חלק בלתי נפרד ממנו (כאמור בסעיף 1 לתנאי החכירה).

מחוזה המכר עם הקבלן ומחוזה החכירה עם המינהל עולה, כי שרעבי הסכימו
לוותר על טענותיהם נגד הקבלן והמינהל בנוגע לשינוי בגבולות המגרש או בגודל שטחו. על כן, גם אם נלך לפי שיטתם של המבקשים, על-פיה נמכרה לשרעבי גינה גדולה יותר מכפי שהם קיבלו בפועל, הרי ששרעבי ויתרו על זכות זו. בהקשר זה יש להעיר, כי בחוזה המכר
ובחוזה החכירה לא צוין, כי לשרעבי ישנן זכויות בחצר שבמפלס התחתון – מפלס דירתם של המשיבים. יתרה מכך, מר שרעבי הצהיר, כי הוא לא רכש מהקבלן זכויות כלשהן בשטח שנמצא בקומת הקרקע (ממזרח לגרם המדרגות שעולה לדירתם של המבקשים). על-פי תצהירו, מאחר ולא היו לו מעולם זכויות בשטח בקומת הקרקע, הוא לא פנה בדרישות כלשהן למשיבים, אשר עשו שימוש בשטח הגינה שצמוד לדירתם. דבריו של שרעבי, כי לא רכש זכויות בקומת הקרקע נתמכים "בנספח לחוזה – מפרט טכני" (מש/2) המצורף לחוזה המכר שנערך בינו ובין הקבלן במסגרתו צוין, כי חצר דירתם צמודה למפלס העליון.

58.
במסגרת חקירתו הנגדית הבהיר מר שרעבי, כי רכש את דירתו בטרם נבנתה. לדבריו, בזמן המכירה הראו לו את הגינה, הקירות התומכים וגרם המדרגות (עמ' 19 ש' 26-28), ומאחר והדירה מצאה חן בעיניו הוא רכש אותה. כשעומת שרעבי עם חוזה החכירה ועם חוזה המכר שכרת עם הקבלן הוא מסר, כי נאמר לו על ידי הקבלן שהמידות שנכתבו בחוזה תלויות בפיתוח ואינן סופיות (עמ' 20 ש' 1-5). מר שרעבי הדגיש, כי במיוחד נאמר לו ששטח הגינה עלול להשתנות בהתאם לפיתוח. לדבריו, העובדה שבפועל המגרש, עליו נבנה הבית, גדול יותר מהאמור במסמכים אינו משנה לו ולא שינתה לו בעבר (עמ' 20, ש' 10 לפרוטוקול).

59.
כפי שנקבע הן בחוזה המכר שנכרת בין שרעבי לבין והקבלן והן בחוזה החכירה עם המינהל, המידות שצוינו במסמכים האמורים לעיל (עליהם מסתמכים המבקשים) אינן סופיות. יתרה מכך, התנהגותם של כל הנוגעים בדבר ובמיוחד של משפחת שרעבי מלמדת על כך, כי שרעבי הסכימו לשינוי בגבולות המגרש ובשטחו וכן הסכימו לקבל את הדירה כמות שהיא.

60.
כידוע, במהלך קיומו של הסכם, כל הסכם, ובפרט בהסכמים אשר נפרשים על פני תקופת זמן לא מבוטלת עלולות להתעורר סיטואציות שונות שבהן הצדדים מצופים להתנהג בשיתוף פעולה ובהגינות למען הגשמת ההסכם, ונראה שכך התנהגו שרעבי אשר רכשו את הדירה בטרם נבנתה והסכימו לקבלה על אף שמידות ההצמדות השתנו (לעניין זה ראו, אם כי בנסיבות שונות: ע"א 4956/90 פזגז נ' גזית הדרום, פ"ד מו(4) 35,41). העובדה כי שרעבי לא פנו לקבלן או למינהל עד לנקודת הזמן בה נמכרה הדירה למבקשים, מלמדת על כך כי הם הסכימו בהתנהגותם לקבלה עם הצמדותיה במצבה הנוכחי, ובמצבה זה היא נמכרה למבקשים. לעניין זה יפים הדברים שנפסקו בע"א 9636/06 איתי בוגנר נ'

sofa ware technologies ltd

(18.11.09) כדלקמן:

"התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהוה כלי פרשני מן המעלה הראשונה
(ראו
ע"א 376/76 פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פ"ד לא
(1) 436, 441;
ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב
(1) 286, 292; א'
ברק, פרשנות במשפט, כרך
רביעי 469-467 (2001)). אם נהג צד לחוזה בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד מפרש הוא את הוראותיו, יתקשה צד זה לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה (

ע"א 49/06
שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא
[פורסם בנבו])".

במקרה עסקינן אין המדובר בשינוי של חוזה המכר וחוזה החכירה, אולם התנהגות שרעבי מלמדת בבירור על הסכמתם לקבל את הדירה על אף השינוי שחל בגודל הצמדותיה, התנהגות אשר עולה בקנה אחד עם הסכמתם המפורשת שעוגנה בשני ההסכמים בנוגע להיתכנותו של שינוי כזה בגבולות המגרש ובשטחו.

61.
נוכח הדברים האמורים לעיל, גם השאלה האם המבקשים פעלו נגד רישום הבית המשותף אין בה ממש מאחר ושרעבי הסכימו לקבל את הדירה במצבה הנוכחי, ובמצב זה היא נמכרה להם. גם אם נלך לפי שיטתם של המבקשים, על-פיה הם "נכנסו" בנעלי הרוכשים הראשונים – שרעבי בכל הנוגע למערך הזכויות והחובות שנקבע בחוזה המכר וחוזה החכירה על כל צרופותיו – הרי שהם ידעו בפועל, או היה עליהם לדעת, כי עשויים לחול שינויים בשטח המגרש שהוחכר להם ולפיכך אין כל בסיס לטענותיהם, כי "הופתעו" לגלות שחסר להם כביכול שטח.

62.
מקובלת עלי טענת המשיבים לפיה, המבקשים רכשו את דירתם כמות שהיא (

as is
). בסעיף 3 א' לחוזה המכר שנערך בין שרעבי לבין המבקשים (מש/1) הצהירו האחרונים, כי הם "ראו את הדירה ראית קונים ומוכנים לקבלה במצבה הנוכחי, ומוותרים בזאת על כל טענה בדבר פגם ו/או מום (למעט מום נסתר) ועל כל טענת חוסר התאמה בקשר לדירה מכל סוג שהוא". נראה, כי לא בכדי נמנעו המבקשים מלצרף להמרצת הפתיחה המתוקנת את החוזה האמור על אף שמדובר במסמך שאמור להימצא בידם (ראו: עמ' 10 לפרוטוקול ש' 9-11).

63.
טענת המבקשים, כי קנו את הדירה בהסתמך על חוזה החכירה של שרעבי עם המינהל (מש/4) נסתרה על ידי מר שרעבי אשר מסר במסגרת חקירתו הנגדית, כי "בזמן המכירה לא הוגשו מסמכים, לא הוגש חוזה החכירה, ולא הוגש שום מסמך שקשור לדירה". לדבריו, בחוזה המכר היה כתוב שהם מוכרים את הדירה כמות שהיא, וכך הסכימו המבקשים לרכשה (עמ' 19 ש' 14-16 וראו גם ש' 19 שם העיד מר שרעבי, כדלקמן: "אני מכרתי את הדירה כמו שהיא ולפי החוזה שלי עם הקבלן לא יכולתי למכור משהו אחר").

64.
לא למותר לציין, כי בטרם נדחתה המרצת הפתיחה נגד הקבלן טען בא כוחו, כי למבקשים אין הצמדה במפלס התחתון למעט החניה וכך נרשם בצו רישום בית משותף (עמ' 3 ש' 24). ב"כ הקבלן ציין, כי הוא בדק את טענות המבקשים ושלח מהנדס ומודד לשטח וכי לא היה מצמיד לקומה העליונה שטח במפלס התחתון (עמ' 3 ש' 28-29). בנוסף, משהתנגדו המבקשים לרישום הבית כבית משותף נבדקו ונבחנו ביסודיות טענותיהם על ידי נציגת הקבלן עוה"ד אמאל ח'מיס אשר הודיעה להם, כי טענותיהם לעניין ההצמדות של הדירות אינן נכונות (ראו נספח י"ח לתשובת הקבלן).

65.
נוכח כל המקובץ לעיל, אני דוחה את המרצת הפתיחה המתוקנת ומחייב את המבקשים יחד וחוד לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 25,000 ₪.

ניתן היום,
כ"ד טבת תשע"ה, 15 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.












הפ בית משפט מחוזי 15066-09/11 אבי אטיאס, איריס שרון אטיאס נ' עדנה אדר, עומר אדר (פורסם ב-ֽ 15/01/2015)